ESRS E1 für Immobilienunternehmen: Welche Gebäudedaten Sie pro Objekt erheben müssen

Die CSRD verpflichtet Immobilienunternehmen zur Nachhaltigkeitsberichterstattung nach den European Sustainability Reporting Standards (ESRS). Für den Gebäudesektor ist ESRS E1 (Klimawandel) der mit Abstand relevanteste Standard -- und der datenintensivste. Denn E1 verlangt nicht nur Portfolio-Durchschnittswerte, sondern gebäudebezogene Emissionsdaten, Reduktionsziele und Übergangspläne.

Für Nachhaltigkeitsbeauftragte in Wohnungsunternehmen und Asset-Management-Gesellschaften stellt sich eine ganz konkrete Frage: Welche Daten muss ich für jedes einzelne Gebäude erheben, um den ESRS E1 zu erfüllen? Dieser Artikel beantwortet sie mit einer praktischen Checkliste.

ESRS E1: Überblick der Offenlegungspflichten

ESRS E1 umfasst neun Offenlegungsanforderungen (Disclosure Requirements, DR), die für Immobilienunternehmen in unterschiedlichem Maß relevant sind:

DR	Bezeichnung	Gebäudedaten erforderlich?
E1-1	Übergangplan für den Klimaschutz	Indirekt (Basis für Klimapfad)
E1-2	Strategien im Zusammenhang mit Klimaschutz und Anpassung	Nein (Unternehmenspolitik)
E1-3	Maßnahmen und Ressourcen	Ja (Sanierungspläne pro Gebäude)
E1-4	Ziele im Zusammenhang mit Klimaschutz und Anpassung	Ja (Reduktionsziele, Basisjahr)
E1-5	Energieverbrauch und Energiemix	Ja (Kernpflicht)
E1-6	Brutto-Treibhausgasemissionen Scope 1, 2, 3	Ja (Kernpflicht)
E1-7	THG-Abbau und CO₂-Gutschriften	Bedingt (PV-Eigenverbrauch)
E1-8	Interne CO₂-Bepreisung	Bedingt (falls eingesetzt)
E1-9	Erwartete finanzielle Effekte von Klimarisiken	Ja (Transition Risk pro Gebäude)

Die Offenlegungsanforderungen E1-5 und E1-6 bilden den Datenkern: Sie verlangen den Nachweis des Energieverbrauchs und der Treibhausgasemissionen nach Scopes 1, 2 und 3.

Die Daten-Checkliste: Was Sie pro Gebäude brauchen

Pflichtdaten für E1-5 (Energieverbrauch)

Datenpunkt	Beschreibung	Typische Quelle
Gesamtenergieverbrauch (MWh/a)	Endenergieverbrauch für Heizung, Warmwasser, ggf. Kühlung	Heizkostenabrechnung
Energiemix (%)	Anteil je Energieträger (Gas, Öl, Fernwärme, Strom, Biomasse)	Lieferverträge
Anteil erneuerbarer Energien (%)	PV-Eigenverbrauch, Ökostrom (mit HKN), Fernwärme-EE-Anteil	Versorgerdaten
Energieintensität (kWh/m²a)	Verbrauch bezogen auf beheizte Fläche	Berechnung
Beheizte Fläche (m²)	Netto-Grundfläche oder Wohnfläche	ERP / Mietvertrag

Pflichtdaten für E1-6 (THG-Emissionen)

Datenpunkt	Scope	Beschreibung	Typische Quelle
Scope-1-Emissionen (tCO₂e)	1	Direkte Verbrennung in eigenen Heizungsanlagen (Gas, Öl)	Verbrauch × Emissionsfaktor
Scope-2-Emissionen (tCO₂e) location-based	2	Fernwärme und Allgemeinstrom nach Durchschnitts-Emissionsfaktoren	Versorger-EF oder UBA-Durchschnitt
Scope-2-Emissionen (tCO₂e) market-based	2	Fernwärme und Strom nach versorgerspezifischen Faktoren (HKN)	Versorgerspezifischer EF
Scope-3-Emissionen (tCO₂e)	3	Mieterverbräuche (downstream), Baumaterialien (upstream)	Schätzung, Mieterdaten
CO₂-Intensität (kgCO₂e/m²a)	Alle	Emissionen bezogen auf beheizte Fläche	Berechnung

Wichtig: ESRS E1 verlangt sowohl die location-based als auch die market-based Methode für Scope-2-Emissionen. Für Immobilienunternehmen bedeutet das: Wer Ökostrom mit Herkunftsnachweisen bezieht, darf die Emissionen nach Market-Based-Methode auf null setzen -- muss aber parallel den Location-Based-Wert (Bundesmix) ausweisen.

Ergänzende Daten für E1-4 und E1-9

Datenpunkt	DR	Beschreibung
Basisjahr-Emissionen	E1-4	CO₂-Emissionen im Referenzjahr (typisch: 2020 oder 2022)
Reduktionsziel (absolut oder Intensität)	E1-4	Zielpfad bis 2030, 2035, 2045
Energieeffizienzklasse	E1-9	Für Transition-Risk-Bewertung (EPC-Verteilung im Portfolio)
Geschätzte Sanierungskosten	E1-9	CapEx-Plan für Dekarbonisierung
Physische Klimarisiken	E1-9	Hochwasser, Hitze, Sturm -- pro Standort

Scope-Zuordnung für Immobilien

Die Scope-Zuordnung bei Immobilien ist komplexer als in anderen Branchen. Die folgende Übersicht orientiert sich am GHG Protocol und der GdW-Arbeitshilfe 85:

Emissionsquelle	Scope	Bedingung
Eigene Gasheizung (Zentralheizung)	Scope 1	Vermieter betreibt Heizung
Eigener Ölkessel	Scope 1	Vermieter betreibt Heizung
Fernwärme	Scope 2	Wärmelieferung von Drittanbieter
Allgemeinstrom (Treppenhaus, Aufzug)	Scope 2	Vom Vermieter bezogen
Mieterstrom (individuelle Heizung)	Scope 3 (Category 13)	Gasetagenheizung, Mieter als Verbraucher
Mieterhaushaltsstrom	Scope 3 (Category 13)	Downstream Leased Assets
Bau-/Sanierungsmaterialien	Scope 3 (Category 1/2)	Embodied Carbon

Praxisrelevant: In Mehrfamilienhäusern mit Gaszentralheizung (häufigster Fall) sind die Heizungsemissionen Scope 1. Bei Gasetagenheizungen (Mieter betreibt eigene Therme) fallen dieselben Emissionen unter Scope 3 -- obwohl das Gebäude physisch identisch ist. Diese Unterscheidung hat erhebliche Auswirkungen auf die Berichtspflicht.

Der Übergangplan (E1-1): Was Immobilienunternehmen vorlegen müssen

ESRS E1-1 verlangt einen Übergangplan (Transition Plan), der die Paris-Konformität des Unternehmens nachweist. Für Immobilienunternehmen bedeutet das:

• Basisjahr und aktuelle Emissionen: Woher kommen wir?
• Reduktionsziele: Wie viel weniger bis 2030, 2035, 2045?
• Maßnahmenplan: Welche Gebäude werden wann wie saniert? (Verbindung zum Klimapfad)
• Investitionsplanung: Wie viel CapEx ist für die Dekarbonisierung eingeplant?
• Restrisiken: Welche Gebäude werden den Pfad voraussichtlich nicht einhalten?

Der Übergangplan ist de facto das, was die Wohnungswirtschaft als "Klimapfad" kennt -- nur in das ESRS-Format übersetzt.

Datenqualität: Was akzeptabel ist

Die ESRS erwarten keine perfekten Daten im ersten Berichtsjahr. Entscheidend ist:

1. Transparente Methodik: Dokumentieren, welche Methode (Verbrauch vs. Bedarf vs. Schätzung) pro Gebäude verwendet wurde.
2. Datenqualitätsindikatoren: Angabe der Unsicherheit oder des PCAF-Scores pro Datenpunkt.
3. Verbesserungsplan: Darlegung, wie die Datenqualität in den Folgejahren verbessert wird.

Für die Ersterfassung ist eine Mischung aus TABULA-Schätzungen (PCAF Score 4) und Verbrauchsdaten (Score 2) akzeptabel, sofern transparent dokumentiert. Die GdW-Arbeitshilfe 85 (CO₂e-Monitoring, überarbeitet März 2025) bietet die branchenspezifische Methodik.

Omnibus I: Was sich geändert hat

Die Omnibus-I-Richtlinie (EU/2026/470) hat die CSRD-Anwendung erheblich verändert:

Aspekt	Vor Omnibus I	Nach Omnibus I
Schwellenwerte	250 Mitarbeitende, 50 Mio. € Umsatz	1.000 Mitarbeitende, 450 Mio. € Umsatz
Wave 2 (große Unternehmen)	Berichtsjahr 2025, erster Bericht 2026	Berichtsjahr 2027, erster Bericht 2028
Börsennotierte KMU	Berichtsjahr 2026 (urspr.)	Komplett befreit (freiwillig nach VSME)
Pflicht-Datenpunkte	~1.100	Reduktion um ~61 %

Für Wohnungsunternehmen bedeutet das: Die meisten GdW-Mitgliedsunternehmen (unter 1.000 Mitarbeitende) fallen nicht mehr unter die CSRD-Pflicht. Sie müssen aber trotzdem ESG-Daten liefern -- für die GdW-ESG-Mindestanforderungen, für Banken (EBA ESG Guidelines), für GRESB und für die eigene Portfoliosteuerung.

Häufige Fragen

Muss jedes Gebäude einzeln berichtet werden?

Nein. ESRS E1 verlangt Unternehmensdaten, nicht Objektdaten. Die Emissionen werden auf Unternehmensebene aggregiert. Für die interne Steuerung (Sanierungspriorisierung, CO2KostAufG) sind jedoch gebäudescharfe Daten unerlässlich. Die GdW-Arbeitshilfe 85 empfiehlt die Erfassung auf Objektebene.

Welche Emissionsfaktoren soll ich verwenden?

Für den CSRD-Bericht: Die aktuellen UBA-Emissionsfaktoren (Strom-Mix 2025: 0,344 kgCO₂/kWh; Erdgas: 0,201 kgCO₂/kWh nach EBeV 2030). Für Fernwärme: versorgerspezifische Faktoren beim lokalen Versorger anfragen.

Brauche ich Scope-3-Daten von Anfang an?

Für große Unternehmen unter CSRD-Pflicht: Ja, Scope 3 muss berichtet werden, wobei Schätzungen für das erste Jahr akzeptabel sind. Für Unternehmen, die freiwillig nach VSME berichten: Scope 3 ist optional.

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