CSRD und Immobilien: Was die EU-Berichtspflicht für die Immobilienwirtschaft bedeutet

Die Richtlinie gilt branchenübergreifend, trifft den Gebäudesektor aber besonders: Auf Gebäude entfallen nach der EU-Gebäuderichtlinie 40 % des Endenergieverbrauchs und 36 % der energiebedingten Treibhausgasemissionen der EU. Dieser Beitrag zeigt, wer berichten muss, was Omnibus I geändert hat, was die überarbeiteten ESRS verlangen und welche Daten Sie auch ohne Berichtspflicht vorhalten sollten. Die Klima-Datenpunkte im Detail erklärt der Beitrag zu den ESRS-E1-Datenanforderungen für Immobilien, die Bankfragebögen die ZIA/vdp-KPI-Liste.

Stand 17.10.2026: Die CSRD erfasst nach der Omnibus-Richtlinie (EU) 2026/470 nur Unternehmen mit mehr als 1.000 Beschäftigten und mehr als 450 Mio. € Umsatz; neu hinzukommende Unternehmen berichten erstmals für das Geschäftsjahr 2027. Deutschland hat die CSRD noch nicht umgesetzt. Für kleinere Bestandshalter ist der freiwillige VSME-Standard (Delegierte Verordnung (EU) 2026/1560) der realistische Rahmen. Die Datenanfragen Ihrer Bank beruhen auf den EBA-Leitlinien zu ESG-Risiken, §§ 26c/26d KWG und der MaRisk (Rundschreiben 06/2026).

Was ist die CSRD?

Die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) ist die Richtlinie (EU) 2022/2464. Sie wurde am 16. Dezember 2022 im Amtsblatt der EU veröffentlicht, trat am 5. Januar 2023 in Kraft und löst die Berichtsregeln der Non-Financial Reporting Directive (NFRD) aus dem Jahr 2014 ab. Ihre wichtigsten Bausteine:

• Anwendungsbereich: Die NFRD erfasste rund 11.700 Unternehmen in der EU, die CSRD sollte ursprünglich rund 50.000 Unternehmen einbeziehen. Omnibus I hat diesen Kreis auf die größten Unternehmen zurückgeschnitten.
• Einheitliche Standards: Berichtet wird nach den European Sustainability Reporting Standards (ESRS). Die EFRAG (European Financial Reporting Advisory Group) erarbeitet sie, die EU-Kommission erlässt sie als delegierte Verordnung: zuerst die Delegierte Verordnung (EU) 2023/2772, überarbeitet durch die Delegierte Verordnung (EU) 2026/1563.
• Externe Prüfung: Der Nachhaltigkeitsbericht wird mit begrenzter Sicherheit (limited assurance) geprüft. Die ursprünglich vorgesehene Anhebung auf hinreichende Sicherheit hat die Omnibus-Richtlinie (EU) 2026/470 gestrichen. Prüfungsstandards soll die Kommission bis zum 01.07.2027 erlassen.
• Elektronisches Format: Der Lagebericht ist im einheitlichen elektronischen Berichtsformat (ESEF) zu erstellen. Die maschinenlesbare Auszeichnung des Nachhaltigkeitsberichts wird erst Pflicht, wenn die Kommission die Regeln dafür erlassen hat (Art. 29d Bilanzrichtlinie in der Fassung von Omnibus I).

Die CSRD ist keine immobilienspezifische Richtlinie. Für Bestandshalter zählt sie trotzdem, weil Banken, Investoren und große Mieter eigene Berichts- und Risikopflichten haben und dafür Daten bei Eigentümern abfragen.

Wer muss berichten? Die CSRD-Schwellenwerte

Die CSRD sah für EU-Unternehmen ursprünglich eine stufenweise Einführung in drei Wellen vor. Die Stop-the-Clock-Richtlinie (EU) 2025/794 verschob im April 2025 die zweite und dritte Welle um zwei Jahre. Die Omnibus-Richtlinie (EU) 2026/470 vom 24.02.2026 (Amtsblatt vom 26.02.2026, in Kraft seit 18.03.2026) hat danach die Schwellenwerte angehoben und börsennotierte KMU gestrichen.

Ursprünglicher Zeitplan (vor Omnibus I)

Quellen: Richtlinie (EU) 2022/2464, Art. 5; Delegierte Richtlinie (EU) 2023/2775 (Größenkriterien) · Stand: Oktober 2026

Neuer Zeitplan nach Omnibus I

Quellen: Richtlinie (EU) 2026/470; Richtlinie (EU) 2022/2464, Art. 5 · Stand: Oktober 2026

Die frühere „2-von-3“-Regel bestimmt den Anwendungsbereich nicht mehr. Beide Schwellen müssen überschritten sein, bei Konzernen auf konsolidierter Basis, und die Bilanzsumme spielt keine Rolle mehr. Für Bestandshalter ist das der entscheidende Punkt: Wer höchstens 1.000 Beschäftigte hat, ist ab dem Geschäftsjahr 2027 unabhängig von Bilanzsumme und Immobilienvermögen nicht CSRD-pflichtig.

CSRD-Pflicht nach Eigentümertyp

Quellen: Richtlinie (EU) 2026/470 (u. a. Art. 1 Abs. 4 Bilanzrichtlinie); § 289b HGB; GdW · Stand: Oktober 2026

Omnibus I: Verschiebung und Vereinfachung

Die EU-Kommission legte das Omnibus-Paket am 26.02.2025 vor. Das Europäische Parlament stimmte am 16.12.2025 zu, der Rat am 24.02.2026. Die Richtlinie (EU) 2026/470 erschien am 26.02.2026 im Amtsblatt und ist seit dem 18.03.2026 in Kraft; die Mitgliedstaaten müssen die CSRD-Änderungen bis zum 19.03.2027 umsetzen. Deutschland hat schon die ursprüngliche CSRD nicht umgesetzt: Der Regierungsentwurf (BT-Drs. 21/1857) liegt im Rechtsausschuss des Bundestags, und die Bundesregierung verweist für den weiteren Zeitplan auf den Bundestag (Antwort vom 27.08.2026, BT-Drs. 21/7745). Bis zur Umsetzung gelten die Regeln zur nichtfinanziellen Erklärung nach § 289b HGB; der Abschlussprüfer prüft dabei nur, ob die Erklärung vorgelegt wurde (§ 317 Abs. 2 HGB).

Was Omnibus I konkret ändert

1. Höhere Schwellen: Berichtspflichtig sind nur Unternehmen mit mehr als 1.000 Beschäftigten und mehr als 450 Mio. € Nettoumsatzerlösen. Die „2-von-3“-Regel ist durch eine kumulative Schwelle ersetzt.
2. Zeitplan: Welle 1 berichtet für die Geschäftsjahre 2024 bis 2026 und danach nur oberhalb der Schwellen. Welle 2 beginnt mit dem Geschäftsjahr 2027. Börsennotierte KMU und ihr eigener Berichtsstandard sind gestrichen.
3. Überarbeitete ESRS: Die Kommission hat die vereinfachten Standards am 03.07.2026 als Delegierte Verordnung (EU) 2026/1563 erlassen (Amtsblatt vom 21.09.2026, in Kraft ab 10.11.2026). Sie gelten verpflichtend ab dem Geschäftsjahr 2027 und dürfen für 2026 freiwillig angewendet werden. Nach Angaben der Kommission sinkt die Zahl der Pflicht-Datenpunkte um mehr als 60 %, die Gesamtzahl um mehr als 70 %. Die Befugnis für branchenspezifische ESRS ist gestrichen; statt eines verbindlichen Immobilienstandards kann die Kommission bei Bedarf nur noch unverbindliche Branchenleitfäden herausgeben.
4. Freiwilliger Standard und Obergrenze für die Wertschöpfungskette: Der VSME-Standard ist seit dem 24.09.2026 als Delegierte Verordnung (EU) 2026/1560 in Kraft (Basismodul und umfassendes Modul). Ab dem Geschäftsjahr 2027 begrenzt er, welche Angaben CSRD-pflichtige Unternehmen für ihren Bericht von Unternehmen mit bis zu 1.000 Beschäftigten verlangen dürfen. Die Obergrenze umfasst nur die Datenpunkte aus Anhang II, bei mehr als 10 Beschäftigten unter anderem den Gesamtenergieverbrauch in MWh und die geschätzten Scope-1- und standortbasierten Scope-2-Emissionen.
5. Prüfung: Es bleibt bei begrenzter Sicherheit. Die Befugnis für Standards zur hinreichenden Sicherheit ist gestrichen.

Zeitplan von CSRD, ESRS, VSME und CSDDD bis 2029

Quellen: Amtsblatt der EU (Richtlinien (EU) 2025/794 und 2026/470, Delegierte Verordnungen (EU) 2026/73, 2026/1560 und 2026/1563), EBA, BGBl. 2026 I Nr. 81, BaFin · Stand: Oktober 2026

EU-Taxonomie nach dem Omnibus: was sich ändert und was bleibt

Omnibus I ändert Art. 8 der Taxonomie-Verordnung nicht. Taxonomie-Kennzahlen legen aber nur CSRD-pflichtige Unternehmen offen, der Kreis ist also mit der CSRD geschrumpft. Unabhängig davon gilt seit dem 01.01.2026 die Delegierte Verordnung (EU) 2026/73:

• Wesentlichkeit: Aktivitäten, die zusammen weniger als 10 % von Umsatz, CapEx oder OpEx ausmachen, müssen nicht geprüft werden. Ist der OpEx für das Geschäftsmodell nicht wesentlich, darf die Prüfung für die OpEx-Kennzahl ganz entfallen; anzugeben sind dann nur der Nenner und eine Begründung.
• Green Asset Ratio der Banken: Kredite an Unternehmen, die nicht CSRD-pflichtig sind, zählen weder im Zähler noch im Nenner. Freiwillig berichtete Taxonomie-Kennzahlen dürfen Banken einbeziehen.
• Gebäudekriterien unverändert: Für den Erwerb und das Eigentum an Gebäuden (Aktivität 7.7) gilt als Kernkriterium weiter Energieausweisklasse A oder Zugehörigkeit zu den besten 15 % des Bestands (bei Baujahr bis 2020). Eine Kommissions-Überarbeitung der Kriterien liegt seit dem 17.03.2026 als Entwurf vor (Neubau künftig Nullemissionsgebäude, für 7.7 zusätzlich ein Weg über 60 % weniger Primärenergiebedarf in höchstens zehn Jahren); die Annahme ist für das vierte Quartal 2026 geplant. Die Schwellen im Einzelnen erklärt die Taxonomie-Checkliste für Immobilien.

Eine freiwillige Teil-Konformität („partial alignment“) sehen weder die Omnibus-Richtlinie noch die Delegierte Verordnung (EU) 2026/73 vor.

CSDDD nach Omnibus I: Sorgfaltspflichten erst über 5.000 Beschäftigten

Die Lieferkettenrichtlinie CSDDD (Richtlinie (EU) 2024/1760) gilt nach Omnibus I nur noch für EU-Unternehmen mit mehr als 5.000 Beschäftigten und mehr als 1,5 Mrd. € weltweitem Nettoumsatz; für Nicht-EU-Unternehmen zählt ein EU-Umsatz von mehr als 1,5 Mrd. €. Die Mitgliedstaaten müssen sie bis zum 26.07.2028 umsetzen und ab dem 26.07.2029 anwenden. Die Pflicht zum Klimatransitionsplan nach Art. 22 ist gestrichen, die EU-weite Haftungsregel entfällt zugunsten des nationalen Rechts, und Bußgelder sind auf höchstens 3 % des weltweiten Nettoumsatzes begrenzt. Geschäftspartner mit weniger als 5.000 Beschäftigten dürfen nur noch befragt werden, wenn sich die Information nicht anders beschaffen lässt. Bestandshalter mit 1 bis 100 Gebäuden fallen damit nicht unter die CSDDD; in Deutschland gilt weiter das Lieferkettensorgfaltspflichtengesetz für Unternehmen ab 1.000 Beschäftigten im Inland.

Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft

Für die Immobilienbranche bedeutet Omnibus I eine deutliche Entlastung auf der Pflichtseite, aber kein Ende der Datenanfragen:

• Banken fragen ESG-Daten unabhängig von der CSRD ab, weil sie ESG-Risiken nach den EBA-Leitlinien und § 26c KWG steuern müssen (siehe nächster Abschnitt). Der Weg über die Green Asset Ratio hat dagegen an Gewicht verloren, seit Kredite an nicht berichtspflichtige Unternehmen dort nicht mehr zählen.
• CO₂-Kosten: Der CO₂-Preis nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz liegt 2026 im Korridor von 55–65 €/t, die Auktionen 2026 endeten bis Mitte Oktober alle bei 65 €. Für 2027 hat der Bundestag am 15.10.2026 denselben Korridor beschlossen, die Befassung des Bundesrats steht aus. Ab 2028 gilt der EU-Emissionshandel ETS2 (Verordnung (EU) 2026/667) ohne festen Höchstpreis; die Marktstabilitätsreserve gibt bei hohen Preisen zusätzliche Zertifikate frei. Projektionen für Wohnungsbestände zeigt die CO₂-Kostenprojektion für Wohnungsportfolios.
• Gebäudepflichten ohne CSRD-Bezug: Nichtwohngebäude erhalten ab 01.01.2027 Energieausweisklassen A bis G und müssen nach § 40 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ab 2030 höchstens das 3,5-Fache und ab 2033 höchstens das 2,95-Fache des Primärenergiebedarfs ihres Referenzgebäudes erreichen, mit weiten Ausnahmen (Mindeststandards für Nichtwohngebäude). Für Wohngebäude gibt es keine Sanierungspflicht.

Nicht CSRD-pflichtig: Welche ESG-Daten fragen Banken trotzdem ab?

Für die meisten Eigentümer kommt der ESG-Druck nicht aus der CSRD, sondern aus der Bankenaufsicht. Drei Regelwerke greifen ineinander:

• EBA-Leitlinien zum Management von ESG-Risiken (EBA/GL/2025/01): Sie gelten seit dem 11.01.2026, für kleine und nicht komplexe Institute (das sind viele Sparkassen und Volksbanken) spätestens ab dem 11.01.2027. Banken sollen ESG-Risiken auch je Kreditnehmer bewerten; bei Immobilienfinanzierungen nennen die Leitlinien für große Institute ausdrücklich die Energieeffizienzklasse als Mindestkriterium und eine Aufschlüsselung der immobilienbesicherten Portfolios nach der Energieeffizienz der Sicherheiten als Überwachungskennzahl. Fehlen Daten, dürfen Banken Schätzungen und Näherungswerte verwenden, sollen aber anstreben, mit besserer Datenlage weniger darauf zurückzugreifen.
• § 26c KWG und § 26d KWG: Seit dem 01.04.2026 müssen Institute ESG-Risiken in Strategie, Risikoinventur und Stresstests über einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren betrachten und einen ESG-Risikoplan führen; für kleine und nicht komplexe Institute gilt die Pflicht zum ESG-Risikoplan erst ab dem 11.01.2027 (§ 64c Abs. 3 KWG).
• MaRisk: Die BaFin hat diese Anforderungen mit dem Rundschreiben 06/2026 (BA) vom 30.06.2026 in die Mindestanforderungen an das Risikomanagement übernommen.

Welche Felder ein Fragebogen enthält, entscheidet jede Bank selbst. Als gemeinsame Vorlage haben ZIA und vdp am 07.05.2025 die ZIA/vdp-KPI-Liste vorgestellt: neun Kennzahlen mit 29 Datenpunkten je Objekt, darunter Energieausweis, Fläche, Heizmedium, Endenergieverbrauch und Treibhausgasemissionen. Auf Unternehmensebene liefert das VSME-Basismodul mit Angabe B3 (Energieverbrauch in MWh, Scope 1 und standortbasierter Scope 2) ein Standardformat.

Wichtig für die Abgrenzung: Die Obergrenze für die Wertschöpfungskette schützt nur vor Anfragen, die ein Unternehmen für seinen CSRD-Bericht stellt. Anfragen, die eine Bank für ihr Risikomanagement stellt, sind nicht begrenzt; die Kommission ermutigt Finanzinstitute lediglich, sich bei Unternehmen mit bis zu 1.000 Beschäftigten auf den freiwilligen Standard zu beschränken. Wie Banken die Leitlinien umsetzen, beschreibt der Beitrag zu den EBA-ESG-Leitlinien für Immobilienfinanzierungen.

ESRS: Die Standards im Überblick

Die European Sustainability Reporting Standards (ESRS) bilden das inhaltliche Rückgrat der CSRD-Berichterstattung. Auch in der überarbeiteten Fassung (Delegierte Verordnung (EU) 2026/1563) bestehen sie aus 12 Standards: zwei übergreifenden und zehn themenbezogenen.

Übergreifende Standards (Cross-cutting)

Quelle: Delegierte Verordnung (EU) 2026/1563 · Stand: Oktober 2026

Thematische Standards – Umwelt (E)

Quelle: Delegierte Verordnung (EU) 2026/1563; Relevanz: Einschätzung der Redaktion · Stand: Oktober 2026

Thematische Standards – Soziales (S)

Quelle: Delegierte Verordnung (EU) 2026/1563; Relevanz: Einschätzung der Redaktion · Stand: Oktober 2026

Governance (G)

Quelle: Delegierte Verordnung (EU) 2026/1563; Relevanz: Einschätzung der Redaktion · Stand: Oktober 2026

Nicht alle Standards sind für jedes Unternehmen berichtspflichtig. Die Wesentlichkeitsanalyse bestimmt, welche themenbezogenen Standards greifen; ESRS 2 wendet jedes berichtende Unternehmen an. Stuft ein Unternehmen den Klimawandel als nicht wesentlich ein, muss es diese Schlussfolgerung begründen. Für Bestandshalter mit eigenen Heizungsanlagen und vermieteten Flächen ist das schwer zu begründen.

ESRS E1 und Immobilien: Scope-1-2-3-Emissionen

Der Standard ESRS E1 (Klimawandel) ist für die Immobilienwirtschaft der mit Abstand wichtigste thematische Standard. Er verlangt unter anderem die Offenlegung der Treibhausgasemissionen in Tonnen CO₂-Äquivalent, aufgeteilt nach Scope 1, 2 und 3. Wie Sie die Bilanz für einen Bestand aufstellen, erklärt der Beitrag zur CO₂-Bilanz für Immobilien.

Was bedeuten Scope 1, 2 und 3 für Immobilien?

Quellen: GHG Protocol Corporate Standard; ESRS E1 (Delegierte Verordnung (EU) 2026/1563) · Stand: Oktober 2026

Besonderheiten der Immobilienbranche

Die Emissionsstruktur von Immobilienunternehmen unterscheidet sich grundlegend von produzierenden Unternehmen:

• Scope 1 ist relevant bei selbst betriebenen Heizungsanlagen in eigenen Gebäuden. Bei Gewerbeimmobilien mit Zentralheizung und bei Wohnungsunternehmen mit eigener Wärmeversorgung kann Scope 1 den größten Anteil ausmachen.
• Scope 2 umfasst den bezogenen Strom für Gemeinschaftsflächen (Treppenhäuser, Tiefgaragen, Aufzüge) sowie extern bezogene Fernwärme. ESRS E1 verlangt Scope 2 sowohl standortbasiert als auch marktbasiert.
• Scope 3 kann bei vermieteten Beständen den größten Block bilden, weil die Energieverbräuche der Mieter dazuzählen (Kategorie 13: Downstream Leased Assets). Hinzu kommen die grauen Emissionen aus Baumaterialien und Bauprozessen (Kategorien 1 und 2: Purchased Goods and Services, Capital Goods).

Hinweis: Die Zuordnung zu Scope 1, 2 oder 3 hängt davon ab, wer Eigentümer, Betreiber oder Verwalter ist und wer die Energieversorgung kontrolliert. Das GHG Protocol kennt dafür drei Ansätze (Equity Share, Financial Control, Operational Control). Die ESRS gehen von der finanziellen Kontrolle aus und lassen die beiden anderen Ansätze alternativ zu. Für vermietete Flächen geht ESRS 1 Abs. 71 vor: Auswirkungen aus der Nutzung berichtet der Mieter in seinem eigenen Geschäftsbetrieb, der Vermieter als Teil seiner nachgelagerten Wertschöpfungskette.

Angabepflichten nach ESRS E1-8

In den überarbeiteten ESRS heißt die Angabepflicht E1-8 „THG-Bruttoemissionen der Kategorien Scope 1, 2 und 3“; im ESRS-Satz von 2023 war es E1-6. Sie verlangt:

• Scope-1-Emissionen in Tonnen CO₂-Äquivalent, einschließlich des Anteils aus dem EU-Emissionshandel
• Scope-2-Emissionen standortbasiert und marktbasiert
• Scope-3-Emissionen für jede signifikante Kategorie, insgesamt und je Kategorie
• die Messmethode sowie eine Aufteilung von Scope 1 und 2 zwischen dem Konsolidierungskreis und übrigen Emissionen, etwa aus operativ kontrollierten Gebäuden
• biogene CO₂-Emissionen gesondert

Ziele stehen in E1-6, der Energieverbrauch in E1-7 und erwartete finanzielle Effekte in E1-11. Fehlen Daten aus der Wertschöpfungskette, dürfen Unternehmen in den ersten drei Berichtsjahren erklären, warum, und wie sie die Lücke schließen wollen.

Doppelte Wesentlichkeit in der Immobilienwirtschaft

Das Konzept der doppelten Wesentlichkeit (Double Materiality) ist das Herzstück der CSRD-Berichterstattung. Unternehmen bewerten Nachhaltigkeitsthemen aus zwei Perspektiven:

1. Impact-Wesentlichkeit (Inside-Out): Wie wirkt sich das Unternehmen auf Umwelt und Gesellschaft aus? Beispiel Immobilien: CO₂-Emissionen aus dem Gebäudebetrieb tragen zum Klimawandel bei, Flächenversiegelung durch Neubau beeinträchtigt die Biodiversität.
2. Finanzielle Wesentlichkeit (Outside-In): Wie wirken sich Nachhaltigkeitsfaktoren auf die wirtschaftliche Lage aus? Beispiel Immobilien: CO₂-Kosten erhöhen die Betriebskosten, Mindeststandards für Nichtwohngebäude können Sanierungen erzwingen, Extremwetter verursacht Schäden.

Die überarbeiteten ESRS erlauben einen „Top-down“-Ansatz: Ergibt sich aus Strategie, Geschäftsmodell und Wertschöpfungskette eindeutig, dass ein Thema wesentlich oder unwesentlich ist, ist keine weitere Einzelbewertung nötig. Das Vorgehen Schritt für Schritt zeigt der Beitrag zur Wesentlichkeitsanalyse für Immobilienunternehmen.

Praxisbeispiel: Doppelte Wesentlichkeit für ein Wohnungsunternehmen

Quelle: fiktive Beispielbewertung nach ESRS 1 (Delegierte Verordnung (EU) 2026/1563) · Stand: Oktober 2026

Die Wesentlichkeitsanalyse ist der erste Schritt jeder CSRD-Berichterstattung und bestimmt, welche der zehn themenbezogenen Standards berichtet werden. Im Beispiel sind E1, E5 und S1 wesentlich; welche Standards es im Einzelfall sind, ergibt erst die Analyse.

Welche Daten müssen Immobilienunternehmen erheben?

Die CSRD-Berichterstattung erfordert eine systematische Datenerhebung auf Gebäudeebene. Die Tabelle zeigt die wichtigsten Datenpunkte und ihre Zuordnung zu den überarbeiteten ESRS:

Quellen: ESRS E1, E3, E5 (Delegierte Verordnung (EU) 2026/1563) · Stand: Oktober 2026

Gemessene Verbräuche sind belastbarer als Schätzungen. E1-8 verlangt, den Ansatz zur Messung der Emissionen offenzulegen.

Praxisbeispiel: Immobilien-GmbH mit 40 Gebäuden ohne CSRD-Pflicht

Wie sich die neue Rechtslage für einen typischen Bestandshalter auswirkt, zeigt ein fiktives Beispiel.

Unternehmensprofil

• Bestand: 40 Gebäude, davon 32 Mehrfamilienhäuser und 8 Büro- und Geschäftshäuser
• Beschäftigte: 25
• Nettoumsatzerlöse (Mieten): rund 9 Mio. €
• Finanzierung: Darlehen bei einer Sparkasse und einer Pfandbriefbank
• Kapitalmarkt: nicht börsennotiert

Prüfung der CSRD-Pflicht

Quellen: Richtlinie (EU) 2026/470; § 289b HGB; Delegierte Verordnung (EU) 2026/1560 · Stand: Oktober 2026

Welche ESG-Anfragen trotzdem kommen

Ist die Sparkasse ein kleines und nicht komplexes Institut, wendet sie die EBA-Leitlinien spätestens ab dem 11.01.2027 an; eine Pfandbriefbank, die nicht in diese Gruppe fällt, bereits seit dem 11.01.2026. Beide steuern ESG-Risiken nach § 26c KWG über mindestens zehn Jahre. Im Beispiel fragen beide Banken für die 40 Objekte Angaben ab, wie sie die ZIA/vdp-KPI-Liste beschreibt: Energieausweis mit Art und Kennwerten, Fläche, Heizmedium, Fertigstellungsjahr sowie die direkten und indirekten Treibhausgasemissionen je Gebäude, dazu als erweiterte Angabe den gemessenen Endenergieverbrauch. Für die acht Büro- und Geschäftshäuser liegen Ausweise ohne Effizienzklasse vor, weil Energieausweise für Nichtwohngebäude erst ab dem 01.01.2027 Klassen A bis G erhalten.

Ein Büromieter, der selbst CSRD-pflichtig ist, kann ab dem Geschäftsjahr 2027 für seinen Bericht nur Angaben bis zur VSME-Obergrenze verlangen, etwa den Gesamtenergieverbrauch in MWh und die geschätzten Scope-1- und standortbasierten Scope-2-Emissionen. Weitergehende Anfragen darf die GmbH ablehnen. Für die Anfragen der Banken gilt diese Grenze nicht, weil sie dem Risikomanagement dienen.

Die Konsequenz: Die GmbH braucht keinen Nachhaltigkeitsbericht, aber einen gepflegten Datensatz je Gebäude, der Bankfragebögen und Mieteranfragen gleichermaßen bedient.

Vorbereitung auf die CSRD: 5-Schritte-Plan

Ob berichtspflichtig oder nicht: Die Vorbereitung beginnt mit den Gebäudedaten. Für nicht berichtspflichtige Unternehmen entfallen Schritt 2 und der formale Bericht, die übrigen Schritte bleiben sinnvoll.

Schritt 1: Betroffenheitsanalyse durchführen

Prüfen Sie die Schwellen auf Konzernebene (mehr als 1.000 Beschäftigte und mehr als 450 Mio. € Umsatz), eine bestehende Pflicht zur nichtfinanziellen Erklärung nach HGB und Ihre Rolle in der Wertschöpfungskette. Klären Sie außerdem, welche Banken Sie finanzieren und ab wann diese die EBA-Leitlinien anwenden.

Schritt 2: Doppelte Wesentlichkeitsanalyse durchführen

Nur für berichtspflichtige Unternehmen: Identifizieren Sie die wesentlichen Nachhaltigkeitsthemen nach dem Prinzip der doppelten Wesentlichkeit. Für Immobilienunternehmen wird ESRS E1 in aller Regel wesentlich sein. Binden Sie Geschäftsführung, Controlling und Facility Management sowie Mieter, Investoren und Kommunen ein.

Schritt 3: Dateninfrastruktur aufbauen

Schaffen Sie die Grundlage für eine gebäudescharfe Datenerhebung: Energieausweise, Zählerdaten, Energieträger und Flächen je Liegenschaft. Orientieren Sie die Felder an der ZIA/vdp-KPI-Liste, damit ein Datensatz Bank, Investor und Mieter bedient. Bei der Auswahl von Werkzeugen hilft der Vergleich von ESG-Software für Immobilien.

Schritt 4: Emissionsbilanz erstellen

Berechnen Sie Scope 1 und Scope 2 (standort- und marktbasiert) auf Basis der erhobenen Daten und dokumentieren Sie Emissionsfaktoren, zum Beispiel des Umweltbundesamts, und Methodik. Legen Sie ein Basisjahr fest, gegen das Sie Reduktionen messen. Scope 3 folgt für die signifikanten Kategorien, bei Vermietern vor allem für die Energieverbräuche der Mieter.

Schritt 5: Dekarbonisierungsstrategie entwickeln

Leiten Sie aus der Bilanz Reduktionsziele und Maßnahmen ab, etwa entlang eines Klimapfads für Immobilienportfolios. Priorisieren Sie nach Wirtschaftlichkeit, CO₂-Wirkung und Fristen wie den Mindeststandards für Nichtwohngebäude ab 2030.

Häufige Fragen zur CSRD in der Immobilienwirtschaft

Muss mein Unternehmen nach Omnibus I noch berichten?

Ab dem Geschäftsjahr 2027 nur, wenn es mehr als 1.000 Beschäftigte und mehr als 450 Mio. € Nettoumsatzerlöse hat, bei Konzernen auf konsolidierter Basis. Unternehmen der ersten Welle (bisher NFRD-pflichtig, mehr als 500 Beschäftigte) berichten für die Geschäftsjahre 2024 bis 2026 und ab 2027 nur noch oberhalb dieser Schwellen. Wer darunter liegt, ist ab dem Geschäftsjahr 2027 nicht CSRD-pflichtig. Bis zum deutschen Umsetzungsgesetz gilt für große kapitalmarktorientierte Unternehmen mit mehr als 500 Beschäftigten aber weiter die nichtfinanzielle Erklärung nach HGB, und Datenanfragen von Banken und Geschäftspartnern kommen ohnehin.

Wann gilt die CSRD in Deutschland?

Stand 17.10.2026 hat Deutschland die CSRD nicht umgesetzt; der Regierungsentwurf (BT-Drs. 21/1857) liegt im Bundestag. Bis zur Umsetzung gilt für große kapitalmarktorientierte Unternehmen mit mehr als 500 Beschäftigten die nichtfinanzielle Erklärung nach §§ 289b–289e HGB, für große Kreditinstitute und Versicherungsunternehmen mit mehr als 500 Beschäftigten auch ohne Kapitalmarktorientierung (§§ 340a, 341a HGB). Die Änderungen aus Omnibus I muss Deutschland bis zum 19.03.2027 umsetzen.

Welche Emissionen muss ich als Immobilienunternehmen erfassen?

Nach ESRS E1-8 berichten CSRD-pflichtige Unternehmen Scope 1, Scope 2 (standort- und marktbasiert) und Scope 3 für jede signifikante Kategorie in Tonnen CO₂-Äquivalent. Für Immobilienunternehmen umfasst Scope 1 die eigenen Heizungsanlagen, Scope 2 den bezogenen Strom und die Fernwärme, Scope 3 unter anderem die Energieverbräuche der Mieter und die grauen Emissionen aus Baumaterialien. In den ersten drei Berichtsjahren dürfen fehlende Wertschöpfungskettendaten erklärt statt geliefert werden.

Brauche ich einen externen Prüfer für den CSRD-Bericht?

Ja. Die CSRD verlangt eine externe Prüfung mit begrenzter Sicherheit (limited assurance) durch einen Abschlussprüfer oder, wo ein Mitgliedstaat das zulässt, einen unabhängigen Prüfdienstleister. Die früher vorgesehene Anhebung auf hinreichende Sicherheit hat Omnibus I gestrichen. In Deutschland greift die Prüfpflicht erst mit dem Umsetzungsgesetz; für die nichtfinanzielle Erklärung prüft der Abschlussprüfer bis dahin nur, ob sie vorgelegt wurde.

Gilt die Obergrenze für die Wertschöpfungskette auch für Banken?

Nur für Anfragen, die eine Bank für ihren eigenen CSRD-Bericht stellt. Die Obergrenze schützt Unternehmen mit bis zu 1.000 Beschäftigten ab dem Geschäftsjahr 2027 vor Anfragen, die ein CSRD-pflichtiges Unternehmen für seinen Nachhaltigkeitsbericht stellt, also auch vor solchen einer berichtspflichtigen Bank. Fragebögen, mit denen Banken ihre ESG-Risiken nach den EBA-Leitlinien und § 26c KWG steuern, dienen dagegen dem Risikomanagement und sind nicht begrenzt. Die Kommission ermutigt Finanzinstitute lediglich, sich auch dabei auf den freiwilligen Standard zu beschränken.

Gibt es einen eigenen ESRS-Standard für Immobilien?

Nein. Omnibus I hat die Befugnis der Kommission für branchenspezifische ESRS gestrichen. Die Kommission kann bei Bedarf nur noch unverbindliche Branchenleitfäden zur Anwendung der ESRS herausgeben. Immobilienunternehmen berichten nach den allgemeinen Standards, für die Klimadaten vor allem nach ESRS E1.

Wie hängen CSRD und EU-Taxonomie zusammen?

Die Taxonomie definiert, welche Wirtschaftstätigkeiten als ökologisch nachhaltig gelten. CSRD-pflichtige Unternehmen legen den taxonomiekonformen Anteil ihrer Umsatzerlöse, Investitionsausgaben (CapEx) und Betriebsausgaben (OpEx) offen; seit 2026 mit einer Wesentlichkeitsschwelle von 10 %. Für Immobilien sind vor allem die Aktivitäten 7.7 (Erwerb und Eigentum von Gebäuden) und 7.2 (Renovierung) relevant. Wer nicht CSRD-pflichtig ist, muss keine Taxonomie-Kennzahlen veröffentlichen; Banken fragen die Taxonomie-Konformität einzelner Objekte aber teils weiter ab, etwa für grüne Finanzierungen.

Fazit: Die CSRD als Treiber der Datentransparenz

Die CSRD trifft in der Fassung von Omnibus I nur noch die größten Immobilienkonzerne, und in Deutschland fehlt das Umsetzungsgesetz weiterhin. Die Datenanforderungen sind damit nicht verschwunden: Banken müssen ESG-Risiken je Kredit bewerten, CSRD-pflichtige Mieter und Geschäftspartner fragen weiter an (ab 2027 begrenzt auf die VSME-Obergrenze), und für Nichtwohngebäude gelten ab 2027 neue Energieausweisklassen und ab 2030 Mindeststandards.

Der entscheidende erste Schritt bleibt eine belastbare Datenbasis auf Gebäudeebene: Energieverbräuche, Energieträger, Emissionen und Gebäudezustand. Ohne diese Grundlage sind weder Berichte noch Bankfragebögen, Taxonomie-Nachweise oder wirtschaftlich fundierte Sanierungsentscheidungen möglich.

Ob mit oder ohne Berichtspflicht: Entscheidend sind belastbare Energie- und CO₂-Werte je Gebäude. reduco erzeugt aus jeder Adresse ein 3D-Gebäudemodell auf Basis amtlicher LoD2-Daten und berechnet die Energie- und CO₂-Bilanz, einen Klimapfad je Gebäude nach den Klimazielen der Bundesregierung (klimaneutral 2045) oder auf Wunsch nach Ihrem eigenen Unternehmensziel sowie Sanierungsvarianten mit BEG-Förderung je Maßnahme und Wirtschaftlichkeit nach VDI 2067. Berechnete Bedarfswerte ersetzen keine gemessenen Verbräuche, helfen aber dort weiter, wo Messdaten fehlen. Mehr zur Portfolio-Analyse für Bestandshalter · Kostenlos starten