EU-Taxonomie Checkliste: Sind Ihre Immobilien taxonomiekonform?

Die EU-Taxonomie-Verordnung (Verordnung (EU) 2020/852) ist seit 2022 schrittweise in Kraft getreten und hat die Art verändert, wie Immobilieninvestitionen bewertet und klassifiziert werden. Seit dem vollständigen Reporting ab 2024 müssen Banken ihren Green Asset Ratio (GAR) offenlegen -- den Anteil taxonomiekonformer Kredite am Gesamtportfolio. Fondsgesellschaften mit Artikel-8- oder Artikel-9-Fonds nach der SFDR müssen berichten, welcher Anteil ihrer Investitionen taxonomiekonform ist. Und berichtspflichtige Unternehmen legen im Rahmen der CSRD ihren Taxonomie-Anteil bei Umsatz, CapEx und OpEx offen. In der Praxis sind schätzungsweise nur 3 bis 5 Prozent des deutschen Gebäudebestands taxonomiekonform -- ein Wert, der die Dimension der Herausforderung verdeutlicht. Dieser Artikel liefert eine vollständige, praxistaugliche Checkliste: Welche Kriterien muss Ihre Immobilie erfüllen, welche Nachweise brauchen Sie, und wo liegen die häufigsten Stolpersteine?

Grundprinzip: So funktioniert die EU-Taxonomie für Immobilien

Die EU-Taxonomie definiert, wann eine wirtschaftliche Aktivität als "ökologisch nachhaltig" gilt. Dazu muss die Aktivität vier Bedingungen gleichzeitig erfüllen:

1. Wesentlicher Beitrag zu mindestens einem der sechs Umweltziele (Substantial Contribution)
2. Keine erhebliche Beeinträchtigung der übrigen fünf Umweltziele (Do No Significant Harm, DNSH)
3. Einhaltung sozialer Mindeststandards (Minimum Safeguards -- OECD-Leitlinien, UN-Leitprinzipien)
4. Erfüllung der technischen Bewertungskriterien (Technical Screening Criteria, TSC)

Für Immobilien sind primär die ersten beiden Umweltziele relevant: Klimaschutz (Mitigation) und Klimaanpassung (Adaptation). Die technischen Bewertungskriterien sind in der Delegierten Verordnung (EU) 2021/2139 (Climate Delegated Act) und ihren Ergänzungen definiert.

Die drei relevanten Aktivitäten für Immobilien

Aktivität	Taxonomie-Code	Beschreibung	Relevanz
Neubau	7.1	Errichtung neuer Gebäude	Projektentwickler, Bauträger
Renovierung bestehender Gebäude	7.2	Energetische Sanierung	Bestandshalter, Asset Manager
Erwerb von und Eigentum an Gebäuden	7.7	Kauf und Besitz von Immobilien	Investoren, Fondsgesellschaften, Banken

Jede dieser Aktivitäten hat eigene Schwellenwerte und Nachweispflichten. Im Folgenden werden alle drei detailliert erläutert.

Checkliste 1: Neubau (Aktivität 7.1)

Technische Bewertungskriterien (Substantial Contribution)

Damit ein Neubau taxonomiekonform ist, muss der Primärenergiebedarf des Gebäudes mindestens 10 Prozent unter dem nationalen NZEB-Standard (Nearly Zero-Energy Building) liegen. In Deutschland ist der NZEB-Standard durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) definiert. Seit 2025 gelten die verschärften Anforderungen des GEG an den Primärenergiebedarf von Neubauten.

Kriterium	Anforderung	Nachweis	Status
Primärenergiebedarf	Mindestens 10 % unter NZEB (GEG-Referenzgebäude)	Bedarfsberechnung nach DIN V 18599 oder DIN V 4108-6 / DIN V 4701-10	Pflicht
Luftdichtheit	Nachweis gemäß nationaler Vorschrift (Blower-Door-Test)	Messprotokoll nach DIN EN 13829 / ISO 9972	Pflicht
Thermische Brücken	Nachweis gemäß nationaler Vorschrift	Berechnung nach DIN 4108 Beiblatt 2 oder detaillierter Nachweis	Pflicht
Energieausweis	Klasse A	Bedarfsausweis nach GEG	Empfohlen (als ergänzender Nachweis)
Gebäude über 5.000 m2	Zusätzlich: Nachweis des Global Warming Potential (GWP) über den Lebenszyklus (Lebenszyklusanalyse)	Ökobilanz nach EN 15978	Pflicht (ab 5.000 m2 Nutzfläche)

Praxishinweis: Die 10-Prozent-Unterschreitung bezieht sich auf den Primärenergiebedarf, nicht auf den Endenergiebedarf. In Deutschland liegt der GEG-Referenzwert für Wohngebäude (Neubau) bei einem Primärenergiebedarf von ca. 55 kWh/(m2a). Die Taxonomie-Anforderung wäre damit ca. 49,5 kWh/(m2a). In der Praxis entspricht das ungefähr dem KfW-Effizienzhaus 55 oder besser.

DNSH-Checkliste für Neubau

DNSH-Kriterium	Anforderung	Nachweis
Klimaanpassung	Klimarisikoanalyse gemäß Anhang A der Delegierten Verordnung. Identifikation physischer Klimarisiken (Hochwasser, Hitze, Sturm etc.) und Umsetzung angemessener Anpassungsmaßnahmen innerhalb von 5 Jahren	Klimarisikobericht, Anpassungsplan
Kreislaufwirtschaft	Mindestens 70 % (Gewicht) der nicht gefährlichen Bau- und Abbruchabfälle werden zur Wiederverwendung, zum Recycling oder zur sonstigen stofflichen Verwertung vorbereitet (gemäß EU-Abfallrahmenrichtlinie). Gebäudeentwurf berücksichtigt Ressourceneffizienz, Anpassungsfähigkeit und Rückbaubarkeit	Abfallwirtschaftskonzept, Materialpass
Wasserressourcen	Sanitäreinrichtungen: Wassereffizienz gemäß EU-Produktdatenblättern. Toilettenspülung max. 6 Liter (Vollspülung), Waschbecken max. 6 Liter/Minute, Dusche max. 8 Liter/Minute	Produktdatenblätter, Installationsnachweis
Umweltverschmutzung	Keine Verwendung von Stoffen, die in der EU-REACH-Verordnung als besonders besorgniserregend (SVHC) eingestuft sind (oberhalb der Konzentrationsgrenzwerte). Radon: In Gebieten mit erhöhtem Radon-Risiko: Maßnahmen gemäß nationaler Vorschrift	Materialdeklarationen, Radon-Messung (falls erforderlich)
Biodiversität	Keine Errichtung auf Flächen mit hohem Biodiversitätswert: Ackerland mit hoher Bodenqualität (Stufe I), Wald, Feuchtgebiete, Schutzgebiete. Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) oder Screening durchgeführt (falls nach nationalem Recht erforderlich)	UVP-Bericht, Flächennachweis

Checkliste 2: Renovierung bestehender Gebäude (Aktivität 7.2)

Technische Bewertungskriterien (Substantial Contribution)

Für die Renovierung existiert ein alternatives Kriterium -- Sie müssen eines von beiden erfüllen:

Alternative A: 30 Prozent Energieeinsparung

Kriterium	Anforderung	Nachweis	Status
Energieeinsparung Primärenergie	Mindestens 30 % Reduktion des Primärenergiebedarfs gegenüber dem Zustand vor der Sanierung	Energieausweis (Bedarfsausweis) vor und nach Sanierung, Berechnung nach DIN V 18599	Pflicht
Vergleichsbasis	Tatsächlicher Zustand des Gebäudes vor Sanierung (nicht theoretischer Referenzwert)	Bestandsaufnahme, alter Energieausweis	Pflicht

Alternative B: Einhaltung der U-Wert-Anforderungen

Falls die 30-Prozent-Schwelle nicht erreicht wird (z. B. bei Einzelmaßnahmen statt Vollsanierung), können die Anforderungen auch über die Einhaltung der nationalen Bauteilanforderungen nachgewiesen werden:

Bauteil	U-Wert-Anforderung (GEG Anlage 7)	Nachweis
Außenwand	max. 0,24 W/(m2K)	U-Wert-Berechnung, Bauteilaufbau
Dach / oberste Geschossdecke	max. 0,24 W/(m2K)	U-Wert-Berechnung
Fenster	max. 1,30 W/(m2K) (Uw-Wert)	Herstellernachweis, CE-Kennzeichnung
Kellerdecke / Bodenplatte	max. 0,30 W/(m2K)	U-Wert-Berechnung
Türen (Außentüren)	max. 1,80 W/(m2K)	Herstellernachweis

Praxishinweis: Die U-Wert-Alternative ist besonders relevant für Eigentümer, die Einzelmaßnahmen durchführen (z. B. nur Fassadendämmung oder nur Fenstertausch), bei denen die 30-Prozent-Schwelle auf Gesamtgebäudeebene nicht erreicht wird. Es genügt, dass die sanierten Bauteile die jeweiligen U-Wert-Anforderungen einhalten.

DNSH-Checkliste für Renovierung

Die DNSH-Kriterien für Renovierungen sind identisch mit denen für Neubauten, mit einer Anpassung:

DNSH-Kriterium	Anforderung (Abweichung von Neubau)
Klimaanpassung	Identisch: Klimarisikoanalyse und Anpassungsmaßnahmen
Kreislaufwirtschaft	Identisch: 70 % Verwertungsquote bei Bau- und Abbruchabfällen. Zusätzlich: Vor dem Rückbau ist eine Vorab-Bewertung (Waste Audit) durchzuführen
Wasserressourcen	Identisch: Wassereffiziente Sanitäreinrichtungen (sofern im Rahmen der Sanierung erneuert)
Umweltverschmutzung	Identisch: Keine SVHC-Stoffe. Zusätzlich bei Altbauten: Prüfung auf Asbest, PCB, Blei und ggf. fachgerechte Sanierung/Entsorgung vor Renovierungsbeginn
Biodiversität	Identisch (in der Regel bei Renovierungen weniger relevant als bei Neubauten)

Checkliste 3: Erwerb von und Eigentum an Gebäuden (Aktivität 7.7)

Technische Bewertungskriterien (Substantial Contribution)

Für den Erwerb und das Halten von Bestandsgebäuden gelten differenzierte Kriterien je nach Baujahr:

Gebäude mit Baugenehmigung vor dem 31.12.2020:

Kriterium	Anforderung	Nachweis	Status
Energieausweis-Klasse	Klasse A (Primärenergiebedarf)	Gültiger Energieausweis (Bedarfsausweis empfohlen)	Alternative 1
Top-15-Prozent-Regel	Das Gebäude gehört zu den oberen 15 % des nationalen Gebäudebestands gemessen am Primärenergiebedarf	Nachweis durch Energieausweis und Referenzdaten (nationale Gebäudestatistik)	Alternative 2

Gebäude mit Baugenehmigung nach dem 31.12.2020:

Kriterium	Anforderung	Nachweis
Neubau-Kriterien	Erfüllung der Kriterien für Aktivität 7.1 (Neubau)	Bedarfsberechnung, Blower-Door-Test etc.

Was bedeutet "Top 15 Prozent"?

Die Top-15-Prozent-Regel ist der in der Praxis am häufigsten genutzte Nachweis für Bestandsgebäude, da nur wenige Altbauten die Energieausweis-Klasse A erreichen. In Deutschland entspricht "Top 15 Prozent" einem Primärenergiebedarf von ungefähr:

Gebäudetyp	Geschätzter Schwellenwert (Top 15 %)	Quelle / Basis
Wohngebäude	ca. 65--80 kWh/(m2a) Primärenergie	BBSR Gebäudetypologie, Zensus 2022
Bürogebäude	ca. 100--130 kWh/(m2a) Primärenergie	ENTRANZE-Datenbank, DENA
Einzelhandel	ca. 120--160 kWh/(m2a) Primärenergie	Branchendaten, CRREM
Logistik	ca. 50--80 kWh/(m2a) Primärenergie	CRREM, dena-Gebäudereport

Achtung: Diese Schwellenwerte sind Schätzungen. Die EU-Kommission hat die Mitgliedsstaaten aufgefordert, nationale Top-15-Prozent-Schwellenwerte zu veröffentlichen. Deutschland hat bisher keine offiziellen Werte publiziert, was in der Praxis zu erheblicher Unsicherheit führt. Viele Marktteilnehmer verwenden ersatzweise Daten aus dem dena-Gebäudereport oder der BBSR-Gebäudetypologie.

DNSH-Checkliste für Erwerb/Eigentum

DNSH-Kriterium	Anforderung
Klimaanpassung	Klimarisikoanalyse für das Gebäude, Identifikation physischer Risiken und ggf. Anpassungsmaßnahmen
Kreislaufwirtschaft	Nicht direkt anwendbar (kein Bau- oder Abbruchvorgang)
Wasserressourcen	Nicht direkt anwendbar
Umweltverschmutzung	Prüfung auf Schadstoffe (Asbest, PCB, Radon) in Abhängigkeit von Baujahr und Gebäudetyp
Biodiversität	Keine Errichtung auf geschützten Flächen (retrospektiv bei Bestandsgebäuden in der Regel unproblematisch)

Die DNSH-Kriterien im Detail: Was "Do No Significant Harm" bedeutet

Die DNSH-Kriterien sind in der Praxis der häufigste Grund für das Scheitern der Taxonomiekonformität. Während viele Gebäude die energetischen Schwellenwerte (Substantial Contribution) erfüllen, scheitern sie an den Nebenanforderungen -- insbesondere an der Klimaanpassung.

DNSH 1: Klimaanpassung

Die Klimaanpassung ist das anspruchsvollste DNSH-Kriterium. Es verlangt:

1. Klimarisikoanalyse: Identifikation der physischen Klimarisiken, denen das Gebäude über seinen Lebenszyklus (typischerweise 30+ Jahre) ausgesetzt ist. Die Analyse muss die Klimaszenarien des IPCC berücksichtigen (RCP 2.6 und RCP 8.5 oder gleichwertig).

2. Risikokatalog: Die folgenden Risiken müssen geprüft werden:

Risikokategorie	Spezifische Risiken
Temperatur	Hitzewellen, Kälteeinbrüche, Temperaturvariabilität, Waldbrände
Wind	Stürme, Tornados
Wasser	Starkregen, Flusshochwasser, Sturzfluten, Küstenflut, Grundwasseranstieg
Feststoffe	Erdrutsche, Bodensenkung, Lawinen

3. Anpassungsmaßnahmen: Wenn relevante Risiken identifiziert werden, müssen innerhalb von 5 Jahren Anpassungsmaßnahmen umgesetzt werden, die die Risiken "so weit wie möglich" reduzieren. Beispiele: Rückstauventile gegen Starkregen, Sonnenschutzvorrichtungen gegen Überhitzung, hochwasserresistente Bauweise.

Praxishinweis: Für die Klimarisikoanalyse existieren verschiedene Tools und Datenquellen. In Deutschland bietet das Climate Service Center Germany (GERICS) Klimarisikodaten auf Gemeindeebene. Kommerzielle Anbieter wie Intact (Munich Re) oder Jupiter Intelligence bieten gebäudespezifische Analysen. Die Kosten liegen typischerweise bei 500 bis 3.000 Euro pro Gebäude.

DNSH 2: Kreislaufwirtschaft

Anforderung	Beschreibung	Nachweis
Verwertungsquote	Min. 70 % (Gewicht) der nicht gefährlichen Bau- und Abbruchabfälle zur Wiederverwendung, Recycling oder sonstigen stofflichen Verwertung	Entsorgungsnachweise, Abfallbilanz
Waste Audit (bei Renovierung)	Vor Beginn der Arbeiten: Bestandsaufnahme der verbauten Materialien und Planung der Entsorgung	Vorab-Bewertungsbericht
Ressourceneffizienz (Neubau)	Gebäudeentwurf berücksichtigt Langlebigkeit, Reparierbarkeit, Anpassungsfähigkeit und Rückbaubarkeit	Planungsdokumentation

DNSH 3: Wasser

Sanitäreinrichtung	Maximalwert
Toilettenspülung (Vollspülung)	6 Liter
Toilettenspülung (Sparspülung)	3 Liter (empfohlen, nicht vorgeschrieben)
Waschbecken (privat)	6 Liter/Minute
Waschbecken (öffentlich zugänglich)	2 Liter/Minute
Dusche	8 Liter/Minute

Praxishinweis: Diese Anforderungen gelten nur, wenn im Rahmen der Baumaßnahme (Neubau oder Renovierung) Sanitäreinrichtungen installiert oder ausgetauscht werden. Für den reinen Erwerb und Besitz (Aktivität 7.7) ist dieses Kriterium in der Regel nicht direkt anwendbar.

DNSH 4: Umweltverschmutzung

Das Kriterium verlangt, dass keine SVHC-Stoffe (Substances of Very High Concern) gemäß der EU-REACH-Verordnung oberhalb der Konzentrationsgrenzwerte verbaut werden. Zudem:

• Radon-Schutz: In Gebieten mit erhöhtem Radon-Risiko (> 300 Bq/m3) müssen Schutzmaßnahmen ergriffen werden.
• Schadstoffprüfung bei Altbauten: Gebäude vor 1995 sollten auf Asbest geprüft werden, Gebäude vor 1990 auf PCB und Blei in Farben.

DNSH 5: Biodiversität

Ausschlussfläche	Beschreibung
Ackerland mit hoher Bodenqualität	Böden der Klasse I nach nationaler Klassifikation
Waldflächen	Gemäß nationaler Definition
Feuchtgebiete	Gemäß Ramsar-Konvention
Naturschutzgebiete	Natura 2000, nationale Schutzgebiete
Flächen mit hoher Biodiversität	Gemäß IUCN-Kriterien

Für Bestandsgebäude (Aktivität 7.7) ist dieses Kriterium retrospektiv zu prüfen. In der Praxis sind die meisten innerstädtischen Immobilien unkritisch.

Vollständige Zusammenfassung: Taxonomiekonformität-Matrix

Aktivität	Wesentlicher Beitrag (Substantial Contribution)	DNSH-Anforderungen	Minimum Safeguards
7.1 Neubau	Primärenergiebedarf mindestens 10 % unter NZEB; ab 5.000 m2: Ökobilanz (GWP)	Klimaanpassung, Kreislaufwirtschaft, Wasser, Schadstoffe, Biodiversität	OECD-Leitlinien, UN-Leitprinzipien
7.2 Renovierung	30 % Energieeinsparung ODER Einhaltung der U-Wert-Anforderungen je Bauteil	Klimaanpassung, Kreislaufwirtschaft (inkl. Waste Audit), Wasser, Schadstoffe, Biodiversität	OECD-Leitlinien, UN-Leitprinzipien
7.7 Erwerb/Eigentum	Energieausweis Klasse A ODER Top 15 % des nationalen Bestands	Klimaanpassung, Schadstoffe	OECD-Leitlinien, UN-Leitprinzipien

Auswirkungen auf Green Asset Ratio und SFDR-Fonds

Green Asset Ratio (GAR) der Banken

Der GAR misst den Anteil taxonomiekonformer Aktiva am Gesamtportfolio einer Bank. Seit 2024 müssen alle großen EU-Banken den GAR offenlegen. Der Wert hat direkte Auswirkungen auf:

• Refinanzierungskosten: Banken mit hohem GAR können Green Bonds zu günstigeren Konditionen emittieren.
• Kreditkonditionen: Taxonomiekonforme Immobilienkredite werden zunehmend mit Zinsvorteilen von 10 bis 30 Basispunkten vergeben -- siehe EU-Taxonomie und Immobilienkredit.
• Regulatorischen Druck: Die EZB und die BaFin beobachten den GAR als Indikator für die Klimarisiko-Exposition der Banken.

In der Praxis liegt der GAR der meisten deutschen Banken im Immobilienbereich noch unter 5 Prozent. Das liegt vor allem daran, dass die DNSH-Kriterien -- insbesondere die Klimaanpassung -- für Bestandsgebäude schwer nachzuweisen sind. Banken stehen daher unter erheblichem Druck, ihre Kreditportfolios taxonomiekonformer zu gestalten, und geben diesen Druck an Kreditnehmer weiter.

SFDR Artikel-8- und Artikel-9-Fonds

Fondstyp	SFDR-Klassifizierung	Taxonomie-Relevanz
Artikel 8 (Light Green)	Fördert ökologische oder soziale Merkmale	Muss den Taxonomie-Anteil offenlegen; kein Mindestwert vorgeschrieben
Artikel 9 (Dark Green)	Hat nachhaltige Investitionen als Ziel	Muss einen signifikanten Taxonomie-Anteil vorweisen; in der Praxis: Tendenz zu mindestens 30--50 % taxonomiekonformen Investitionen

Für Fondsgesellschaften bedeutet dies: Jedes Gebäude im Fonds, das taxonomiekonform ist, verbessert den ausgewiesenen Nachhaltigkeitsanteil und damit die Wettbewerbsposition gegenüber Investoren. Die Taxonomie-Prüfung wird damit zur Pflichtaufgabe im Ankaufsprozess.

Häufige Stolpersteine in der Praxis

1. Klimaanpassung wird unterschätzt

Die Klimarisikoanalyse ist das DNSH-Kriterium, an dem die meisten Gebäude scheitern. Gründe: Es existiert kein einheitliches, behördlich anerkanntes Tool in Deutschland. Die Kosten und der Aufwand sind vielen Eigentümern unbekannt. Und die Anforderung, innerhalb von 5 Jahren Anpassungsmaßnahmen umzusetzen, kann bei Hochwasserrisiken erhebliche Investitionen erfordern.

Empfehlung: Beauftragen Sie die Klimarisikoanalyse frühzeitig -- idealerweise parallel zur energetischen Bewertung. Nutzen Sie GERICS-Daten als Ausgangspunkt und ergänzen Sie bei Bedarf durch gebäudespezifische Analysen.

2. Fehlende Top-15-Prozent-Schwellenwerte

Deutschland hat bisher keine offiziellen Top-15-Prozent-Schwellenwerte veröffentlicht. In der Praxis verwenden viele Marktteilnehmer unterschiedliche Datenquellen, was zu inkonsistenten Bewertungen führt.

Empfehlung: Nutzen Sie konservative Schwellenwerte und dokumentieren Sie die verwendete Datenquelle transparent. Bei Unsicherheit: Der Energieausweis-Klasse-A-Nachweis ist die sicherere Alternative.

3. Instandhaltung vs. Renovierung

Nicht jede Baumaßnahme an einem Gebäude gilt als "Renovierung" im Sinne der Taxonomie. Routine-Instandhaltung (z. B. Austausch defekter Fenster durch gleichwertige) fällt nicht unter Aktivität 7.2. Die Maßnahme muss eine messbare Verbesserung der Energieeffizienz bewirken.

Empfehlung: Dokumentieren Sie den Energiezustand vor und nach der Maßnahme systematisch. Lassen Sie einen Energieausweis vor Beginn der Sanierung und einen nach Abschluss erstellen.

4. Minimum Safeguards werden vergessen

Die sozialen Mindeststandards (OECD-Leitlinien für multinationale Unternehmen, UN-Leitprinzipien für Wirtschaft und Menschenrechte) werden häufig als Formalität betrachtet. Tatsächlich müssen Unternehmen nachweisen, dass sie angemessene Due-Diligence-Prozesse in Bezug auf Menschenrechte, Korruption, Steuern und fairen Wettbewerb implementiert haben.

Empfehlung: Prüfen Sie, ob Ihr Unternehmen eine Menschenrechts-Policy, ein Anti-Korruptions-Programm und ein Steuer-Compliance-System hat. Für größere Unternehmen reicht die Einhaltung des Lieferkettensorgfaltspflichtengesetzes (LkSG) in der Regel als Nachweis.

5. Scope der DNSH-Kriterien bei Bestandserwerb

Beim Erwerb eines Bestandsgebäudes (Aktivität 7.7) stellt sich die Frage, welche DNSH-Kriterien überhaupt anwendbar sind. Die Kreislaufwirtschaft und Wassereffizienz sind auf den bloßen Erwerb nicht direkt anwendbar. Klimaanpassung und Schadstofffreiheit hingegen schon. Diese Abgrenzung ist in der Delegierten Verordnung nicht immer eindeutig formuliert, was zu unterschiedlichen Interpretationen führt.

Empfehlung: Wenden Sie im Zweifel alle DNSH-Kriterien an, die auf den konkreten Fall anwendbar sein könnten. Eine konservative Auslegung schützt vor späteren Korrekturen im Reporting.

Praktischer Ablauf: So prüfen Sie Ihre Immobilie

Für die systematische Taxonomie-Prüfung empfehlen wir folgenden Ablauf:

Schritt	Maßnahme	Verantwortlich	Kosten (Richtwert)
1	Gebäudedaten zusammenstellen: Baujahr, Fläche, Energieausweis, Gebäudetyp	Eigentümer / Asset Manager	Interner Aufwand
2	Energetische Bewertung: Primärenergiebedarf ermitteln (Bedarfsausweis)	Energieberater	500--3.000 Euro
3	Substantial Contribution prüfen: Schwellenwert-Vergleich je Aktivität	Berater / intern	Interner Aufwand
4	Klimarisikoanalyse durchführen	Klimarisikoberater	500--3.000 Euro
5	DNSH-Kriterien prüfen: Kreislaufwirtschaft, Wasser, Schadstoffe, Biodiversität	Umweltberater	1.000--5.000 Euro
6	Minimum Safeguards prüfen	Compliance-Abteilung	Interner Aufwand
7	Dokumentation erstellen und archivieren	Intern / Berater	500--2.000 Euro
8	Externes Audit (optional, aber empfohlen)	Wirtschaftsprüfer	2.000--10.000 Euro
Gesamt			4.000--20.000 Euro/Gebäude

Häufige Fragen

Sind Bestandsgebäude mit Energieausweis-Klasse B taxonomiekonform?

Nein. Klasse B allein erfüllt die Anforderungen nicht. Die Taxonomie verlangt entweder Klasse A oder die Zugehörigkeit zu den Top 15 Prozent des nationalen Bestands. Klasse B kann in die Top 15 Prozent fallen, wenn der Gebäudetyp einen hohen durchschnittlichen Energieverbrauch aufweist (z. B. ältere Bürogebäude). Eine individuelle Prüfung ist erforderlich. Der sicherste Weg ist der Klasse-A-Nachweis.

Reicht ein Verbrauchsausweis als Nachweis für die Taxonomie?

Grundsätzlich akzeptiert die Taxonomie Energieausweise als Nachweis. In der Praxis empfehlen Wirtschaftsprüfer und Berater jedoch den Bedarfsausweis, da er den baulichen Zustand des Gebäudes unabhängig vom Nutzerverhalten abbildet. Ein Verbrauchsausweis kann durch sparsames Nutzerverhalten einen besseren Wert ausweisen, als der bauliche Zustand rechtfertigt. Für die Top-15-Prozent-Regel und die Klasse-A-Einstufung sollte daher ein Bedarfsausweis zugrunde gelegt werden -- siehe auch Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis.

Was kostet die Taxonomie-Prüfung für ein ganzes Portfolio?

Die Kosten skalieren mit der Portfoliogröße. Für einzelne Gebäude liegen sie bei 4.000 bis 20.000 Euro. Bei Portfolios ab 20 Gebäuden sinken die Stückkosten durch Skaleneffekte auf 2.000 bis 8.000 Euro pro Gebäude. Bei großen Portfolios (100+ Gebäude) können standardisierte Prozesse und Softwarelösungen die Kosten auf 1.000 bis 4.000 Euro pro Gebäude drücken. Entscheidend ist, ob die Datengrundlage (Energieausweise, Gebäudedaten) bereits vorhanden ist oder erst erhoben werden muss.

Kann eine energetische Sanierung ein nicht-taxonomiekonformes Gebäude konform machen?

Ja, über Aktivität 7.2 (Renovierung). Wenn die Sanierung eine Primärenergieeinsparung von mindestens 30 Prozent erzielt oder die sanierten Bauteile die U-Wert-Anforderungen einhalten, gilt die Renovierungsmaßnahme selbst als taxonomiekonform. Zusätzlich kann das Gebäude nach der Sanierung auch unter Aktivität 7.7 (Erwerb/Eigentum) taxonomiekonform werden, wenn es durch die Sanierung die Klasse A oder die Top-15-Prozent-Schwelle erreicht. Eine detaillierte Kosten-Nutzen-Analyse finden Sie im Artikel Energetische Sanierung im Altbau.

Wie hängen EU-Taxonomie und CRREM zusammen?

CRREM und EU-Taxonomie verfolgen unterschiedliche Ziele, ergänzen sich aber. CRREM bewertet das Klimarisiko (Stranding Point), die Taxonomie klassifiziert die Nachhaltigkeit einer Investition. Ein Gebäude kann taxonomiekonform sein und dennoch einen CRREM-Stranding-Point in der Zukunft haben -- nämlich dann, wenn sich die CRREM-Pfade verschärfen oder der Energiemix ändert. Umgekehrt kann ein Gebäude CRREM-konform sein, aber an den DNSH-Kriterien der Taxonomie scheitern. Die beste Strategie ist, beide Instrumente parallel zu nutzen: CRREM für die Klimarisikobewertung und Dekarbonisierungsplanung, Taxonomie für die regulatorische Klassifizierung und das Reporting -- siehe CRREM-Pfad für Immobilienportfolios.

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