EU-Taxonomie Checkliste: Sind Ihre Immobilien taxonomiekonform?

Gefragt ist der Nachweis von drei Seiten. Banken legen seit 2024 ihre Green Asset Ratio (GAR) offen, den Anteil taxonomiekonformer Aktiva an den erfassten Aktiva. Fonds nach Artikel 8 der Offenlegungsverordnung SFDR, die ökologische Merkmale bewerben, und Fonds nach Artikel 9 mit Umweltziel geben ihren taxonomiekonformen Anteil an. Berichtspflichtige Unternehmen veröffentlichen nach Artikel 8 der Taxonomie-Verordnung (EU) 2020/852 ihre taxonomiekonformen Anteile an Umsatz, Investitionsausgaben (CapEx) und Betriebsausgaben (OpEx). Die Verordnung ist seit dem 12.07.2020 in Kraft, ihre Kriterien für Klimaschutz und Klimaanpassung werden seit dem 01.01.2022 angewendet.

Stand 17.10.2026: Die Klimaschutzkriterien für Gebäude (Delegierte Verordnung (EU) 2021/2139, Anhang I, Abschnitte 7.1 bis 7.7) gelten unverändert; die Vereinfachungsverordnung (EU) 2026/73 ändert seit dem 01.01.2026 Berichtspflichten, Green Asset Ratio und die DNSH-Kriterien zu Chemikalien (Anlage C). Taxonomie-Kennzahlen berichten nach der Omnibus-Richtlinie (EU) 2026/470 ab dem Geschäftsjahr 2027 nur noch Unternehmen mit mehr als 1.000 Beschäftigten und mehr als 450 Mio. € Umsatz. Deutschland hat die CSRD noch nicht umgesetzt, bis zur Umsetzung gelten die HGB-Regeln zur nichtfinanziellen Erklärung weiter (CSRD und Immobilien). Für kleinere Bestandshalter ist der freiwillige VSME-Standard (Delegierte Verordnung (EU) 2026/1560) der realistische Rahmen; die Datenanfragen ihrer Bank beruhen auf den EBA-Leitlinien zu ESG-Risiken, §§ 26c/26d KWG und der MaRisk (Rundschreiben 06/2026).

Grundprinzip: So funktioniert die EU-Taxonomie für Immobilien

Die EU-Taxonomie definiert, wann eine wirtschaftliche Tätigkeit als „ökologisch nachhaltig“ gilt. Dazu muss die Tätigkeit nach Artikel 3 der Taxonomie-Verordnung vier Bedingungen gleichzeitig erfüllen:

1. Wesentlicher Beitrag zu mindestens einem der sechs Umweltziele (Substantial Contribution)
2. Keine erhebliche Beeinträchtigung der übrigen fünf Umweltziele (Do No Significant Harm, DNSH)
3. Einhaltung des Mindestschutzes (Minimum Safeguards nach Artikel 18: OECD-Leitsätze für multinationale Unternehmen, UN-Leitprinzipien für Wirtschaft und Menschenrechte)
4. Erfüllung der technischen Bewertungskriterien (Technical Screening Criteria, TSC)

Für Immobilien sind primär die ersten beiden Umweltziele relevant: Klimaschutz (Mitigation) und Klimaanpassung (Adaptation). Die technischen Bewertungskriterien stehen in der Delegierten Verordnung (EU) 2021/2139 (Climate Delegated Act), zuletzt geändert durch die Delegierte Verordnung (EU) 2026/73. Die Checklisten unten beziehen sich auf den wesentlichen Beitrag zum Klimaschutz (Anhang I).

Die drei relevanten Aktivitäten für Immobilien

Quellen: Delegierte Verordnung (EU) 2021/2139, Anhang I, Abschnitte 7.1–7.7 · Stand: Oktober 2026

Jede dieser Aktivitäten hat eigene Schwellenwerte und Nachweispflichten. Die Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle behandelt der Abschnitt zur Renovierung.

Checkliste 1: Neubau (Aktivität 7.1)

Technische Bewertungskriterien (Substantial Contribution)

Damit ein Neubau taxonomiekonform ist, muss der Primärenergiebedarf des Gebäudes mindestens 10 Prozent unter dem nationalen NZEB-Standard (Nearly Zero-Energy Building, Niedrigstenergiegebäude) liegen. In Deutschland definiert § 10 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, bis 28.07.2026 Gebäudeenergiegesetz) das Niedrigstenergiegebäude: Der Primärenergiebedarf darf den Höchstwert nach § 15 (Wohngebäude) bzw. § 18 (Nichtwohngebäude) nicht überschreiten, der bauliche Wärmeschutz muss § 16 bzw. § 19 erfüllen.

Quellen: Delegierte Verordnung (EU) 2021/2139, Anhang I, Abschnitt 7.1; §§ 10, 15, 18, 20, 21 GModG · Stand: Oktober 2026

Praxishinweis: Die 10-Prozent-Unterschreitung bezieht sich auf den Primärenergiebedarf, nicht auf den Endenergiebedarf. Einen festen kWh-Wert gibt es nicht, weil der Höchstwert vom Referenzgebäude mit gleicher Geometrie, Fläche und Nutzung abhängt. Bis zum 31.12.2026 darf ein Neubau höchstens das 0,55-Fache des Referenzwerts erreichen; die Taxonomie verlangt also höchstens das 0,495-Fache. Ab dem 01.01.2027 gilt nach dem GModG das 1,0-Fache eines neu definierten Referenzgebäudes, die Taxonomie-Schwelle liegt dann beim 0,9-Fachen dieses Werts.

Nach dem Revisionsentwurf der Kommission vom 17.03.2026 müssten Neubauten künftig die Anforderungen an Nullemissionsgebäude nach Artikel 11 der EU-Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275 erfüllen; die Prüfung von Luftdichtheit und thermischer Integrität würde für Gebäude über 1.000 m² gelten und das Lebenszyklus-GWP für alle Neubauten. Der Entwurf ist nicht angenommen, die Annahme ist für das vierte Quartal 2026 geplant.

DNSH-Checkliste für Neubau

Quellen: Delegierte Verordnung (EU) 2021/2139, Anhang I, Abschnitt 7.1 und Anlagen A–E · Stand: Oktober 2026

Checkliste 2: Renovierung bestehender Gebäude (Aktivität 7.2)

Technische Bewertungskriterien (Substantial Contribution)

Für die Renovierung gibt es zwei alternative Kriterien, von denen eines erfüllt sein muss. Eine Renovierung, die sie erfüllt, gilt als Übergangstätigkeit im Sinne von Artikel 10 Absatz 2 der Taxonomie-Verordnung.

Alternative A: 30 Prozent weniger Primärenergiebedarf

Quellen: Delegierte Verordnung (EU) 2021/2139, Anhang I, Abschnitt 7.2 · Stand: Oktober 2026

Alternative B: Größere Renovierung nach nationalen Anforderungen

Alternativ genügt es, dass die Renovierung die nationalen Anforderungen an größere Renovierungen zur Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie erfüllt, also die kostenoptimalen Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz. Als größere Renovierung gilt nach der EU-Gebäuderichtlinie (Art. 2 Nr. 22 der Richtlinie (EU) 2024/1275, die seit dem 30.05.2026 die in der Taxonomie genannte Richtlinie 2010/31/EU ersetzt) eine Renovierung, bei der mehr als 25 % der Gebäudehülle renoviert werden oder die Kosten für Hülle und Anlagentechnik 25 % des Gebäudewerts ohne Grundstück übersteigen (die Mitgliedstaaten wählen eine Variante). Die deutschen Anforderungen an die Änderung bestehender Gebäude stehen im GModG: Die erneuerten Außenbauteile halten die Höchstwerte der Anlage 7 ein (§ 36), alternativ überschreitet das geänderte Gebäude die maßgeblichen Werte für Primärenergiebedarf und Wärmeschutz um höchstens 40 % (§ 38).

Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle (Aktivität 7.3)

Einzelne Maßnahmen, die weder eine größere Renovierung sind noch die 30-%-Schwelle erreichen, können eigenständig taxonomiekonform sein. Aktivität 7.3 erfasst unter anderem Dämmung, neue Fenster und Außentüren, effiziente Beleuchtung sowie Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen. Voraussetzung: Die Maßnahme erfüllt die nationalen Mindestanforderungen an Bauteile und Systeme und liegt, soweit ein EU-Energielabel existiert, in den zwei höchsten belegten Effizienzklassen. Für die Gebäudehülle sind das in Deutschland die Höchstwerte der Anlage 7 GModG:

Quellen: Anlage 7 GModG (zu § 36); Delegierte Verordnung (EU) 2021/2139, Anhang I, Abschnitt 7.3 · Stand: Oktober 2026

Für Zonen von Nichtwohngebäuden mit 12 bis unter 19 °C Raum-Solltemperatur gelten höhere Höchstwerte, etwa 0,35 W/(m²·K) für die Außenwand.

Praxishinweis: Für Eigentümer, die nur einzelne Bauteile erneuern, etwa eine Fassadendämmung oder einen Fenstertausch, ist 7.3 der passende Weg; taxonomiekonform ist dann die Maßnahme, nicht das Gebäude. Als DNSH-Kriterien gelten für 7.3 nur Klimaanpassung und Umweltverschmutzung, bei Dämmung einschließlich einer Asbest-Untersuchung vorab (siehe DNSH 4).

DNSH-Checkliste für Renovierung

Die DNSH-Kriterien für Renovierungen entsprechen weitgehend denen für Neubauten, mit diesen Abweichungen:

Quellen: Delegierte Verordnung (EU) 2021/2139, Anhang I, Abschnitt 7.2 und Anlage A · Stand: Oktober 2026

Checkliste 3: Erwerb von und Eigentum an Gebäuden (Aktivität 7.7)

Technische Bewertungskriterien (Substantial Contribution)

Für den Erwerb und das Halten von Gebäuden gelten differenzierte Kriterien je nach Baujahr und Größe:

Quellen: Delegierte Verordnung (EU) 2021/2139, Anhang I, Abschnitt 7.7 · Stand: Oktober 2026

Was „Klasse A“ in Deutschland bedeutet: Bei Wohngebäuden ergibt sich die Effizienzklasse aus dem Endenergiebedarf oder -verbrauch (A+ bis H, § 86 GModG); die vdp-Benchmarks werten A+ und A als erfüllt. Nichtwohngebäude erhalten Klassen von A bis G erst mit Energieausweisen, die ab dem 01.01.2027 ausgestellt werden, nach dem Verhältnis zum Primärenergiebedarf des Referenzgebäudes; Klasse A gibt es nur für Nullemissionsgebäude ohne fossile Emissionen am Standort (Energieausweis für Gewerbeimmobilien). Für das 290-kW-Kriterium nennt die Verordnung Gebäudeautomation als Beispielnachweis; Nichtwohngebäude mit Anlagen über 70 kW müssen nach § 56 GModG ohnehin bis zum 31.12.2029 mit Gebäudeautomation ausgerüstet sein, soweit das technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar ist. Der Revisionsentwurf vom 17.03.2026 würde einen dritten Weg ergänzen: mindestens 60 % weniger Primärenergiebedarf in höchstens zehn Jahren, belegt durch Energieausweis, Renovierungspass oder Energieaudit vor und nach der Maßnahme.

Was bedeutet „Top 15 Prozent“?

Die Top-15-Prozent-Regel ist der zweite Weg für Bestandsgebäude, die keine Klasse A erreichen. Die Taxonomie selbst nennt keine Zahlen; sie verlangt geeignete Nachweise, die das Gebäude mindestens mit dem vor dem 31.12.2020 gebauten Bestand vergleichen und zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden unterscheiden. Für Deutschland hat Drees & Sommer im Auftrag des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) solche Benchmarks abgeleitet, zuletzt in der Version Juni 2025:

Quellen: vdp/Drees & Sommer, „EU Taxonomy: Acquisition and Ownership of Buildings. Derivation of Top 15% of Existing Building Stock in Germany“, Version Juni 2025 · Stand: Oktober 2026

Die Spannen für Nichtwohngebäude kennzeichnet die Studie als begründete Schätzung; sie decken unterschiedliche Ausprägungen ab, etwa beheizte, belüftete oder klimatisierte Büros und verschiedene Handelsformate. Detailliertere Werte und den Methodenbericht erhalten nur vdp-Mitgliedsinstitute, die Methodik wird jährlich überarbeitet. Dokumentieren Sie deshalb immer Quelle und Version des Benchmarks.

DNSH-Checkliste für Erwerb/Eigentum

Quellen: Delegierte Verordnung (EU) 2021/2139, Anhang I, Abschnitt 7.7 · Stand: Oktober 2026

Die DNSH-Kriterien im Detail: Was "Do No Significant Harm" bedeutet

Die DNSH-Kriterien kommen zu den energetischen Schwellenwerten hinzu. Welche gelten, hängt von der Aktivität ab: Neubau und Renovierung müssen mehrere Umweltziele abdecken, Erwerb und Eigentum nur die Klimaanpassung.

DNSH 1: Klimaanpassung

Die Klimaanpassung ist das einzige DNSH-Kriterium, das für alle Gebäudeaktivitäten gilt (Anlage A der Delegierten Verordnung). Es verlangt drei Schritte:

1. Klimarisiko- und Vulnerabilitätsbewertung: Zuerst wird geprüft, welche Gefahren aus der Liste der Anlage A die Tätigkeit während ihrer voraussichtlichen Lebensdauer beeinträchtigen können; bei Betroffenheit folgen eine Bewertung, wie wesentlich die Risiken sind, und eine Bewertung möglicher Anpassungslösungen. Ab zehn Jahren Lebensdauer sind höchstauflösende Klimaprojektionen über die Bandbreite der Zukunftsszenarien zu nutzen (die Verordnung nennt RCP2.6, RCP4.5, RCP6.0 und RCP8.5), bei größeren Investitionen mindestens Projektionen für 10 bis 30 Jahre.

2. Gefahrenkatalog: Anlage A ordnet die Gefahren nach Temperatur, Wind, Wasser und Feststoffen, jeweils chronisch und akut. Die Liste ist nicht abschließend; sie nennt die verbreitetsten Gefahren, die mindestens zu berücksichtigen sind:

Quellen: Delegierte Verordnung (EU) 2021/2139, Anhang I, Anlage A, Abschnitt II · Stand: Oktober 2026

3. Anpassungslösungen: Bei bestehenden Gebäuden setzt der Eigentümer über einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren Lösungen um, die die wichtigsten wesentlichen Risiken reduzieren, und erstellt dafür einen Anpassungsplan; bei Neubauten werden die Lösungen in Planung und Bau integriert und vor der Inbetriebnahme umgesetzt. Beispiele sind Rückstauventile gegen Starkregen, Sonnenschutz gegen Überhitzung und eine hochwasserangepasste Bauweise. Die Lösungen dürfen die Resilienz anderer nicht beeinträchtigen.

Praxishinweis: Die Verordnung schreibt kein bestimmtes Werkzeug vor. Regionale Klimaprojektionen bietet das Climate Service Center Germany (GERICS) mit Klimaausblicken für alle 400 Landkreise und kreisfreien Städte; für die Bewertung am Standort braucht es zusätzlich gebäudebezogene Daten, etwa zur Hochwasser- und Starkregengefährdung. Mehr dazu im Artikel physische Klimarisiken bei Immobilien.

DNSH 2: Kreislaufwirtschaft

Quellen: Delegierte Verordnung (EU) 2021/2139, Anhang I, Abschnitte 7.1 und 7.2 · Stand: Oktober 2026

DNSH 3: Wasser

Quellen: Delegierte Verordnung (EU) 2021/2139, Anhang I, Abschnitte 7.1 und 7.2 · Stand: Oktober 2026

Praxishinweis: Diese Werte gelten nur für Geräte, die beim Neubau oder bei der Renovierung installiert werden, und nicht für Installationen in Wohneinheiten. Belegt werden sie über Produktdatenblätter, eine Gebäudezertifizierung oder ein in der EU bestehendes Produktlabel. Für den reinen Erwerb und Besitz (Aktivität 7.7) entfällt das Kriterium.

DNSH 4: Umweltverschmutzung

Für Neubau und Renovierung müssen Baubestandteile und Baustoffe Anlage C erfüllen. In der seit dem 01.01.2026 geltenden Fassung schließt sie unter anderem persistente organische Schadstoffe, Quecksilber, ozonabbauende Stoffe und nach Anhang XVII der REACH-Verordnung beschränkte Stoffe aus, soweit deren Bedingungen nicht vollständig eingehalten werden. Besonders besorgniserregende Stoffe (SVHC), die seit mindestens 18 Monaten auf der Kandidatenliste stehen, sind über 0,1 Massenprozent nur zulässig, wenn es keine geeignete Alternative gibt und sie unter kontrollierten Bedingungen verwendet werden. Zudem:

• Innenraumemissionen: Materialien, mit denen Nutzer in Berührung kommen können (Farben und Lacke, Deckenplatten, Bodenbeläge samt Klebstoffen, Innendämmung), emittieren weniger als 0,06 mg Formaldehyd und weniger als 0,001 mg krebserregende flüchtige organische Verbindungen der Kategorien 1A und 1B je m³ Prüfkammerluft.
• Baustelle: Maßnahmen gegen Lärm, Staub und Schadstoffemissionen; beim Neubau auf einer potenziell belasteten Fläche eine Untersuchung auf Schadstoffe, etwa nach ISO 18400.
• Asbest bei Dämmung (7.3): Vor dem Dämmen einer bestehenden Gebäudehülle untersucht eine im Erkennen von Asbest geschulte Fachkraft das Gebäude; Arbeiten an asbesthaltigen Materialien übernimmt geschultes Personal mit Gesundheitsüberwachung.
• Kein Taxonomie-Kriterium: Radonschutz und eine allgemeine Schadstoffprüfung von Altbauten verlangt die Taxonomie nicht; sie können sich aus nationalem Recht ergeben. Für Erwerb und Eigentum (7.7) entfällt das Kriterium ganz.

DNSH 5: Biodiversität

Das Kriterium gilt nur für Neubauten (7.1); für Renovierung und Erwerb entfällt es. Der Neubau darf nicht errichtet werden auf:

Quellen: Delegierte Verordnung (EU) 2021/2139, Anhang I, Abschnitt 7.1 und Anlage D · Stand: Oktober 2026

Außerdem verlangt Anlage D eine Umweltverträglichkeitsprüfung oder eine Vorprüfung nach der Richtlinie 2011/92/EU, bei Vorhaben in oder nahe biodiversitätssensiblen Gebieten wie Natura-2000-Gebieten oder UNESCO-Welterbestätten gegebenenfalls zusätzlich eine Verträglichkeitsprüfung.

Vollständige Zusammenfassung: Taxonomiekonformität-Matrix

Quellen: Verordnung (EU) 2020/852, Art. 3 und 18; Delegierte Verordnung (EU) 2021/2139, Anhang I, Abschnitte 7.1–7.7 · Stand: Oktober 2026

Auswirkungen auf Green Asset Ratio und SFDR-Fonds

Green Asset Ratio (GAR) der Banken

Die GAR misst den Anteil taxonomiekonformer Aktiva an den erfassten Aktiva einer Bank. Berichtspflichtige Kreditinstitute legen sie seit dem 01.01.2024 offen (Art. 10 der Delegierten Verordnung (EU) 2021/2178); Risikopositionen gegenüber Staaten, Zentralbanken und supranationalen Emittenten bleiben außen vor. Seit dem 01.01.2026 gilt nach der Vereinfachungsverordnung (EU) 2026/73:

• Kreditnehmer ohne Berichtspflicht: Kredite an Unternehmen ohne Nachhaltigkeitsberichtspflicht nach Artikel 19a oder 29a der Bilanzrichtlinie zählen auch im Nenner nicht mehr. Banken dürfen sie einbeziehen, wenn der Kreditnehmer freiwillig Taxonomie-Kennzahlen berichtet oder der Verwendungszweck bekannt ist, etwa beim Kauf oder bei der Sanierung eines bestimmten Gebäudes; im zweiten Fall zählt der Kredit nur als taxonomiekonform, wenn der Kreditnehmer die Konformität nach 7.1, 7.2, 7.3 oder 7.7 belegt. Kredite an private Haushalte betrifft die Regel nicht.
• Bereinigter Nenner: Derivate, Zahlungsmittel, kurzfristige Interbankenkredite, Geschäfts- oder Firmenwert und Rohstoffe zählen nicht mehr mit.
• Fristen: Die Kennzahlen für Handelsbuch sowie Gebühren und Provisionen gelten erst ab dem 01.01.2028; Finanzunternehmen, die keine taxonomiekonformen Tätigkeiten beanspruchen, dürfen bis zum 31.12.2027 eine Standarderklärung abgeben.
• Bestandsschutz: Ändern sich die Bewertungskriterien, werden Kredite mit bekanntem Verwendungszweck für bisher konforme Gebäude noch fünf Jahre nach Geltungsbeginn der Änderung als konform gemeldet.

Banken können taxonomiekonforme Immobilienkredite seit dem 21.12.2024 auch über europäische grüne Anleihen (EuGB, Verordnung (EU) 2023/2631) refinanzieren, deren Erlöse grundsätzlich taxonomiekonform verwendet werden müssen. Ob eine Bank für konforme Gebäude bessere Konditionen gewährt, legt sie selbst fest; belastbare öffentliche Zahlen zu Zinsvorteilen gibt es nicht. Mehr dazu in EU-Taxonomie und Immobilienkredit und Green Asset Ratio berechnen.

SFDR Artikel-8- und Artikel-9-Fonds

Quellen: Verordnung (EU) 2020/852, Art. 5 und 6; Delegierte Verordnung (EU) 2022/1288, Art. 15 und 19 · Stand: Oktober 2026

In beiden Fällen gibt der Fonds in seinen vorvertraglichen Informationen selbst an, in welchem Mindestmaß seine nachhaltigen Investitionen mit Umweltziel taxonomiekonform sind. Jedes taxonomiekonforme Gebäude erhöht den ausgewiesenen Anteil, und bei Fonds mit zugesagtem Mindestanteil gehört die Taxonomie-Prüfung in den Ankaufsprozess. Die Reform „SFDR 2.0“ ist ein Vorschlag (Verhandlungsposition des Rates vom 24.06.2026, des Parlaments vom 07.10.2026, Trilog ab Oktober 2026); angewendet würde sie frühestens Ende 2028. Mehr zu den Fondskategorien: SFDR Artikel 8 und 9.

Häufige Stolpersteine in der Praxis

1. Klimaanpassung wird unterschätzt

Die Klimarisikobewertung gilt als einziges DNSH-Kriterium auch für den Bestand (7.7). Werden wesentliche Risiken festgestellt, müssen innerhalb von bis zu fünf Jahren Anpassungslösungen umgesetzt werden; bei Hochwasserrisiken kann das erhebliche Investitionen erfordern.

Empfehlung: Beauftragen Sie die Klimarisikobewertung frühzeitig, idealerweise parallel zur energetischen Bewertung, und ergänzen Sie regionale Projektionen wie die GERICS-Klimaausblicke um gebäudebezogene Analysen.

2. Top-15-Prozent-Nachweis mit veralteten Benchmarks

Mit den vdp-Benchmarks liegen für Deutschland Schwellenwerte vor, es gibt aber ältere Fassungen von 2022 und 2023 mit anderen Werten. Die Fassung vom Juni 2025 nutzt aktuelle Bestandsdaten; für Nichtwohngebäude sind die nutzungsspezifischen Werte geschätzte Spannen.

Empfehlung: Verwenden Sie die aktuelle Fassung, dokumentieren Sie Quelle und Version, prüfen Sie jährlich, ob eine neue Fassung vorliegt, und planen Sie bei Gebäuden nahe einer Grenze einen Puffer ein.

3. Instandhaltung vs. Renovierung

Nicht jede Baumaßnahme gilt als „Renovierung“ im Sinne der Taxonomie. Aktivität 7.2 verlangt eine größere Renovierung nach den nationalen Anforderungen oder mindestens 30 % weniger Primärenergiebedarf; reine Instandhaltung, etwa der Ersatz defekter Bauteile durch gleichwertige, erfüllt das nicht. Neue Bauteile wie Fenster können aber als Einzelmaßnahme nach 7.3 konform sein.

Empfehlung: Dokumentieren Sie den Ausgangswert vor der Maßnahme über eine detaillierte Gebäudeaufnahme oder ein Energieaudit und das Ergebnis über einen Energieausweis. Bei mehreren Maßnahmen müssen die 30 % innerhalb von höchstens drei Jahren erreicht sein.

4. Minimum Safeguards werden vergessen

Der Mindestschutz nach Artikel 18 der Taxonomie-Verordnung ist eine eigene Bedingung: Verfahren, mit denen das Unternehmen die OECD-Leitsätze, die UN-Leitprinzipien für Wirtschaft und Menschenrechte und die ILO-Kernübereinkommen einhält. Die Plattform für ein nachhaltiges Finanzwesen hat dazu vier Kernthemen benannt: Menschenrechte einschließlich Arbeitnehmerrechte, Korruption, Steuern und fairer Wettbewerb. Unzureichende Due-Diligence-Prozesse in diesen Bereichen wertet sie als Zeichen der Nichteinhaltung (Abschlussbericht Oktober 2022).

Empfehlung: Prüfen Sie, ob Ihr Unternehmen eine Menschenrechts-Policy, ein Anti-Korruptions-Programm und ein Steuer-Compliance-System hat, und dokumentieren Sie diese Prozesse.

5. Scope der DNSH-Kriterien bei Bestandserwerb

Für den Erwerb eines Bestandsgebäudes (Aktivität 7.7) ist die Verordnung eindeutig: Es gilt nur das DNSH-Kriterium Klimaanpassung, die übrigen sind mit „Keine Angabe“ gekennzeichnet.

Empfehlung: Konzentrieren Sie die DNSH-Prüfung beim Erwerb auf eine belastbare Klimarisikobewertung mit Anpassungsplan. Schadstoffprüfungen können aus anderen Gründen sinnvoll sein, sind für 7.7 aber kein Taxonomie-Kriterium. Wird das Gebäude später saniert, gelten für die Sanierung die Kriterien von 7.2 oder 7.3.

Praktischer Ablauf: So prüfen Sie Ihre Immobilie

Für die systematische Taxonomie-Prüfung empfehlen wir folgenden Ablauf:

Quellen: Verordnung (EU) 2020/852; Delegierte Verordnung (EU) 2021/2139, Anhang I mit Anlagen; vdp/Drees & Sommer (Version Juni 2025) · Stand: Oktober 2026

Häufige Fragen

Sind Bestandsgebäude mit Energieausweis-Klasse B taxonomiekonform?

Nicht automatisch. Die Taxonomie verlangt für vor 2021 gebaute Gebäude Klasse A oder die Zugehörigkeit zu den besten 15 % des Bestands. Nach den vdp-Benchmarks (Version Juni 2025) gehört ein Einfamilienhaus der Klasse B (berechneter Endenergiebedarf bis 75 kWh/(m²·a)) zu den Top 15 %, ein Mehrfamilienhaus der Klasse B nur bis 69 kWh/(m²·a). Für Nichtwohngebäude weisen erst die ab dem 01.01.2027 ausgestellten Energieausweise Klassen aus (Klasse A nur für Nullemissionsgebäude); für den Top-15-%-Nachweis dienen die Primärenergie- und Verbrauchswerte der vdp-Studie. Zusätzlich muss die Klimaanpassung nachgewiesen sein.

Reicht ein Verbrauchsausweis als Nachweis für die Taxonomie?

Für den Top-15-%-Nachweis bei Bestandsgebäuden können Verbrauchswerte genügen: Die vdp-Benchmarks enthalten auch Verbrauchsschwellen, bei Wohngebäuden etwa einen gemessenen Endenergieverbrauch unter 70 kWh/(m²·a). Für den Neubau (7.1) und den 30-%-Nachweis der Renovierung (7.2) brauchen Sie dagegen berechnete Werte. Für Nichtwohngebäude muss ein Energieausweis, der ab dem 01.01.2027 bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing oder Vertragsverlängerung neu ausgestellt wird, ohnehin ein Bedarfsausweis sein; ein noch gültiger Ausweis bleibt verwendbar (§ 80 Abs. 3 GModG). Mehr dazu: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis.

Was kostet die Taxonomie-Prüfung für ein ganzes Portfolio?

Die Kosten hängen vor allem von der Datenlage ab, deshalb nennen wir keine Pauschalpreise. Entscheidend ist, ob für jedes Gebäude Energieausweis, Baujahr, Nutzung und Nennleistung der Anlagen vorliegen oder erst erhoben werden müssen. Bei vor 2021 gebauten Gebäuden (7.7) beschränkt sich die Prüfung auf den Schwellenwert-Vergleich, den Betriebsnachweis bei großen Nichtwohngebäuden über 290 kW, die Klimarisikobewertung und den Mindestschutz, weil die übrigen DNSH-Kriterien entfallen. Bei Portfolios lohnt es sich, Energiekennwerte und Klimarisikodaten einheitlich je Adresse zu erfassen.

Kann eine energetische Sanierung ein nicht-taxonomiekonformes Gebäude konform machen?

Ja, auf zwei Ebenen. Die Sanierung selbst ist nach 7.2 taxonomiekonform, wenn sie als größere Renovierung die nationalen Anforderungen erfüllt oder den Primärenergiebedarf innerhalb von höchstens drei Jahren um mindestens 30 % senkt und die DNSH-Kriterien für Renovierungen einhält; einzelne Maßnahmen wie Dämmung, Fenster oder Wärmepumpe können nach 7.3 bis 7.6 konform sein. Das Gebäude selbst wird unter 7.7 konform, wenn es danach Klasse A oder die Top-15-%-Schwelle erreicht, die Klimaanpassung nachgewiesen ist und große Nichtwohngebäude über 290 kW effizient betrieben werden. In beiden Fällen gilt zusätzlich der Mindestschutz. Welche Gebäude Sie zuerst sanieren, zeigt der Artikel Sanierungspriorisierung im Wohnungsbestand.

Wie hängen EU-Taxonomie und CRREM zusammen?

Sie beantworten unterschiedliche Fragen. Die Taxonomie klassifiziert, ob eine Tätigkeit als ökologisch nachhaltig gilt. CRREM (CRREM Foundation, crrem.org) vergleicht Emissionen und Energieverbrauch eines Gebäudes mit einem 1,5-°C-Pfad und zeigt das Jahr, ab dem es über dem Pfad liegt (CRREM Misalignment Year, früher „Stranding Year“). Weil die Pfade bis 2050 fast auf null sinken (Büro Deutschland 2030: 21,2, 2050: 0,6 kgCO₂/m²·a; Werte je Typ unter CRREM-Schwellenwerte je Gebäudetyp), kann ein heute taxonomiekonformes Gebäude ein Misalignment Year haben, wenn seine Emissionen nicht weiter sinken. Umgekehrt kann ein Gebäude unter dem Pfad liegen und an der DNSH-Klimaanpassung scheitern. Das kostenlose Excel-Tool hat die CRREM Foundation am 01.07.2026 eingestellt; Pfade und Rechenlogik stehen frei in der CRREM Library v2.05. Mehr dazu: CRREM-Pfad für Immobilienportfolios.

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Für die Taxonomie-Prüfung brauchen Sie je Gebäude belastbare Werte zum Primärenergiebedarf, zum Baujahr und zur Nutzung sowie eine Klimarisikobewertung am Standort. Wo diese Daten fehlen, erstellt reduco aus der Adresse ein 3D-Gebäudemodell auf Basis amtlicher LoD2-Daten, berechnet den Primärenergiebedarf als Grundlage für den Schwellenwert-Vergleich und rechnet Sanierungsvarianten durch, an denen Sie die 30-%-Schwelle der Renovierung vorab abschätzen können. Für jede Adresse erhalten Sie zusätzlich ein Klimarisiko-Screening zu physischen Gefahren als Ausgangspunkt der Klimarisikobewertung. Mehr zur Gebäudeanalyse für Portfolios · Kostenlos starten