Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis 2026: Kosten ab 50 € & Pflicht

Dieser Artikel beantwortet zuerst die Kostenfrage, führt Sie dann mit einem kurzen Entscheidungsbaum zum richtigen Ausweistyp und erklärt anschließend alle Unterschiede, Pflichten, Kennwerte und die Änderungen durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) im Detail.

Wichtig zum Gesetzesnamen: Das GEG heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es ist kein neues Gesetz, sondern das umbenannte Gebäudeenergiegesetz vom 8. August 2020 (BGBl. 2026 I Nr. 226); die Paragrafenzählung läuft weiter. Die Vorschriften zum Energieausweis (§§ 79 bis 88) werden allerdings zum 1. Januar 2027 umfassend neu gefasst. Dieser Artikel weist bei jeder betroffenen Regel aus, was heute gilt und was ab 2027 gilt.

Energieausweis Kosten 2026: Was kostet Bedarfs- und Verbrauchsausweis?

Die Kosten hängen vor allem vom Ausweistyp ab. Der Verbrauchsausweis ist günstiger, weil er auf vorhandenen Abrechnungen beruht; der Bedarfsausweis ist teurer, weil er eine vollständige Berechnung der Gebäudesubstanz – meist mit Vor-Ort-Begehung – erfordert.

Die Verbraucherzentrale bestätigt: Verbrauchsausweise sind meist günstiger, einfache Fälle gibt es schon für knapp unter 100 Euro, während der Bedarfsausweis deutlich teurer und aufwendiger ist. Die konkrete Preisspanne für den Bedarfsausweis ist branchenüblich, aber nicht behördlich fixiert – eine detaillierte Aufschlüsselung finden Sie in unserem Artikel Energieausweis Kosten 2026: Preise für Bedarfs- und Verbrauchsausweis.

Vorsicht bei Billigausweisen unter 70 Euro: Die Verbraucherzentrale warnt ausdrücklich vor sehr günstigen Online-Energieausweisen unter 70 Euro. Dahinter stecken meist Verbrauchsausweise, die ohne Vor-Ort-Begehung allein online erstellt werden und oft erhebliche Mängel aufweisen. Ein fehlerhafter Ausweis kann teuer werden – bei Verstößen drohen Bußgelder von bis zu 10.000 Euro.

Was treibt die Kosten?

• Gebäudegröße und -typ: Ein großes oder verschachteltes Gebäude erhöht den Berechnungs- und Aufnahmeaufwand beim Bedarfsausweis.
• Vorhandene Bauunterlagen: Liegen Baupläne, U-Werte und Anlagendaten vor, sinkt der Aufwand. Fehlen sie, muss der Aussteller Bauteile vor Ort aufnehmen oder schätzen.
• Heizsystem und Technik: Komplexe oder gemischte Anlagentechnik (z. B. Hybridheizung, mehrere Wärmeerzeuger) erhöht den Berechnungsaufwand.
• Online vs. Vor-Ort: Reine Online-Verbrauchsausweise sind am günstigsten, aber auch am fehleranfälligsten. Eine Vor-Ort-Begehung kostet mehr, liefert aber belastbarere Ergebnisse.

Welcher Energieausweis – Bedarf oder Verbrauch? Der 2-Fragen-Entscheidungsbaum

Bevor Sie über Kosten entscheiden, klären Sie zwei Fragen. Erst die Pflicht, dann der Zweck:

Frage 1 – Ist der Bedarfsausweis Pflicht? Hat Ihr Wohngebäude weniger als 5 Wohnungen, wurde der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt und erfüllt das Gebäude den Standard der Wärmeschutzverordnung 1977 nicht (also unsaniert)? Dann ist der Bedarfsausweis Pflicht – ein Verbrauchsausweis ist nicht zulässig. Auch bei Neubauten ist immer der Bedarfsausweis vorgeschrieben, weil keine Verbrauchsdaten existieren.

Achtung, Stichtag 1. Januar 2027: Diese Altbau-Pflicht läuft aus. Mit der Neufassung des § 80 durch das GModG wird die Berechnung nur noch für Nichtwohngebäude verlangt; Wohngebäude haben ab 2027 in allen Fällen (außer Neubau) die freie Wahl. Wer nicht unter Zeitdruck steht und ohnehin nur die Pflicht erfüllen will, spart durch Warten den Preisunterschied von mehreren hundert Euro.

Frage 2 – Wofür brauchen Sie den Ausweis? Haben Sie freie Wahl (5+ Wohnungen, Neubau-Standard oder saniert), entscheidet der Zweck:

• Verkauf oder Sanierung geplant? → Bedarfsausweis empfohlen (höhere Aussagekraft, gebäudespezifische Modernisierungsempfehlungen, oft Voraussetzung für KfW-/BAFA-Förderung).
• Nur Pflicht erfüllen, z. B. Vermietung eines größeren Bestandsgebäudes? → Verbrauchsausweis ausreichend und günstiger.

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Der Bedarfsausweis im Detail

Berechnungsgrundlage

Der Bedarfsausweis wird auf Basis technischer Normen berechnet. Für Wohngebäude kommen zwei Berechnungsverfahren in Frage:

• DIN V 18599 – das neuere, umfassendere Verfahren, das für Nichtwohngebäude obligatorisch ist und auch bei Wohngebäuden zunehmend eingesetzt wird
• DIN V 4108-6 in Verbindung mit DIN V 4701-10 – das ältere Verfahren, das bei Wohngebäuden noch häufig verwendet wird

Beide Verfahren führen zu vergleichbaren Ergebnissen, unterscheiden sich aber in der Detailtiefe und Methodik. Ab 1. Januar 2027 entfällt die Wahlmöglichkeit: Das GModG streicht in den Berechnungsvorschriften den Verweis auf DIN V 4108-6 und DIN V 4701-10; maßgeblich ist dann einheitlich die DIN/TS 18599: 2025-10.

Was wird berechnet?

Der Energieberater erfasst bei der Berechnung alle relevanten Faktoren:

• Transmissionswärmeverluste – Wärme über Außenwände, Dach, Fenster und Kellerdecke/Bodenplatte; hier fließen Materialstärken, Dämmwerte (U-Werte) und Flächen ein.
• Lüftungswärmeverluste – Wärme, die durch Luftwechsel (Fugen, Fensteröffnung, Lüftungsanlage) verloren geht.
• Anlageneffizienz – Wirkungsgrade von Heizung und Warmwasserbereitung inkl. Erzeugungs-, Speicher-, Verteil- und Übergabeverlusten.
• Solare und interne Gewinne – Wärmeeinträge durch Sonneneinstrahlung sowie durch Personen, Beleuchtung und Geräte (standardisierte Annahmen).

Aus diesen Werten ergibt sich der Endenergiebedarf in kWh/(m²·a) – also wie viel Energie jährlich pro Quadratmeter an der Gebäudegrenze angeliefert werden muss. Zusätzlich wird der Primärenergiebedarf ausgewiesen, der auch die vorgelagerten Verluste der Energieerzeugung und -verteilung berücksichtigt.

Der Kennwert des Bedarfsausweises steht auf Seite 2 des Energieausweises und wird auf der bekannten Farbskala dargestellt. Wann genau der Bedarfsausweis Pflicht ist, was er enthält und was er kostet, erklärt der Ratgeber Bedarfsausweis: Kosten und Pflicht.

Vorteile des Bedarfsausweises

• Nutzerunabhängig: Das Ergebnis wird nicht durch sparsames oder verschwenderisches Heizverhalten verfälscht und zeigt das reale Gebäudepotenzial – Schwachstellen der Gebäudehülle und Anlagentechnik werden sichtbar.
• Qualifizierte Modernisierungsempfehlungen: konkrete, auf das Gebäude zugeschnittene Sanierungsvorschläge mit Einsparpotenzial – ein objektives Bild der energetischen Qualität auch für Käufer.
• Anerkannt bei Förderanträgen: Für viele KfW- und BAFA-Förderprogramme ist ein Bedarfsausweis ohnehin Voraussetzung oder empfohlen.

Nachteile des Bedarfsausweises

• Höhere Kosten: Für ein Einfamilienhaus liegen die Kosten typischerweise ab etwa 300 Euro (häufig 300 bis 500 Euro). Mehr dazu in unserem Artikel zu den Energieausweis-Kosten 2026.
• Aufwändiger: Eine Vor-Ort-Begehung ist Standard; Pläne, Baubeschreibungen und Anlagendaten werden benötigt. Die Erstellung dauert in der Regel 1 bis 3 Wochen.
• Kann vom tatsächlichen Verbrauch abweichen: Die Berechnung geht von standardisierten Nutzungsbedingungen aus. Bei Teilbeheizung oder Leerstand weicht der berechnete Bedarf oft erheblich vom realen Verbrauch ab.

Der Verbrauchsausweis im Detail

Datengrundlage und die wichtige 18-Monats-Frist

Der Verbrauchsausweis basiert auf den Heizkostenabrechnungen eines zusammenhängenden Zeitraums von 36 Monaten (drei Jahre). Das können Abrechnungen des Energieversorgers (bei Zentralheizung) oder der Heizkostenabrechnung (bei Mehrfamilienhäusern) sein. Der Verbrauch für Heizung und Warmwasser wird erfasst und auf die beheizte Gebäudefläche bezogen.

Entscheidend und in der Praxis oft übersehen: Nach § 82 GModG darf das Ende des berücksichtigten Abrechnungszeitraums höchstens 18 Monate zurückliegen. Mit anderen Worten: Die jüngste Abrechnung muss aktuell genug sein. Wer alte, abgelaufene Abrechnungen einreicht, deren Ende mehr als 18 Monate her ist, erhält keinen gültigen Verbrauchsausweis – dann müssen aktuellere Daten beschafft oder ein Bedarfsausweis erstellt werden.

Praxis-Tipp: Sammeln Sie die letzten drei vollständigen Abrechnungsperioden und prüfen Sie das Enddatum der jüngsten Abrechnung. Liegt es länger als 18 Monate zurück, fordern Sie eine aktuellere Abrechnung an, bevor Sie den Verbrauchsausweis beauftragen.

Ab 1. Januar 2027 reichen zwei Jahre. Die Neufassung des § 82 durch das GModG verlangt nur noch eine Erfassung „jährlich über einen Zeitraum von zwei Jahren" statt der bisherigen 36 Monate (§ 82 Abs. 1). Die 18-Monats-Grenze für das Ende der jüngsten Abrechnungsperiode bleibt bestehen (§ 82 Abs. 4). Neu ist außerdem, dass der erfasste Verbrauch nicht nur witterungsbereinigt, sondern auch um das Nutzerverhalten einschließlich längerer Leerstände normalisiert werden muss (§ 82 Abs. 3) – der klassische Leerstands-Effekt wird damit rechnerisch ausgeglichen.

Witterungsbereinigung (Klimabereinigung)

Da der Energieverbrauch stark von der Witterung abhängt (ein kalter Winter treibt den Verbrauch hoch), schreibt § 82 GModG eine Witterungsbereinigung des Heizenergieverbrauchs vor. Der gemessene Verbrauch wird auf einen Referenzstandort normiert, sodass Gebäude in unterschiedlichen Regionen und unterschiedlichen Wetterjahren vergleichbar werden. Ohne diese Bereinigung wären die Kennwerte je nach Standort und Wetterjahr nicht aussagekräftig.

Ergebnis

Das Ergebnis ist der Energieverbrauchskennwert in kWh/(m²·a). Dieser steht auf Seite 3 des Energieausweises und wird ebenfalls auf der Farbskala dargestellt.

Vorteile des Verbrauchsausweises

• Günstig: Die Kosten liegen typischerweise bei 50 bis 100 Euro bei Online-Anbietern.
• Schnell: Die Ausstellung dauert oft nur wenige Tage, da keine aufwändige Berechnung und keine Vor-Ort-Begehung nötig ist.
• Spiegelt den realen Verbrauch wider: Der Kennwert zeigt, wie viel Energie tatsächlich verbraucht wurde – das ist für Mieter, die die laufenden Kosten abschätzen möchten, durchaus relevant.
• Einfache Datenerhebung: Es werden lediglich Verbrauchsabrechnungen, Gebäudedaten (Fläche, Baujahr) und Heizungstyp benötigt.

Nachteile des Verbrauchsausweises

• Stark beeinflusst durch Nutzerverhalten: Ein Leerstand drückt den Kennwert künstlich nach unten, intensives Heizen treibt ihn nach oben. Der Kennwert sagt wenig über das Gebäude selbst aus. (Ab 2027 muss der Verbrauch auf Standard-Nutzungsbedingungen normalisiert werden, was diesen Effekt dämpft.)
• Wenig Aussagekraft über die Gebäudesubstanz: Ob schlechte Dämmung, undichte Fenster oder eine ineffiziente Heizung vorliegen, lässt sich nicht ablesen – auch nicht, ob ein niedriger Verbrauch am guten Gebäude oder am sparsamen Vorbesitzer liegt.
• Verzerrung durch Sonderjahre: Pandemie- und Homeoffice-Jahre haben in vielen Gebäuden zu untypischen Verbrauchswerten geführt.
• Nur pauschale Modernisierungsempfehlungen: Die Empfehlungen sind generisch und nicht auf die spezifischen Schwachstellen des Gebäudes zugeschnitten.

Wann ist welcher Energieausweis Pflicht? Die GModG-Regeln

Das Gebäudeenergiegesetz – seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) – regelt in § 80, wann welcher Energieausweistyp zulässig ist. Die Regeln sind klar, werden aber häufig falsch verstanden – besonders beim entscheidenden Stichtag. Die folgenden Regeln gelten bis zum 31. Dezember 2026; was sich zum 1. Januar 2027 ändert, steht direkt im Anschluss.

Bedarfsausweis ist Pflicht bei:

1. Wohngebäuden mit weniger als 5 Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht mindestens den Standard der Wärmeschutzverordnung 1977 (WSchV 1977) erfüllen. Das betrifft in der Praxis die meisten unsanierten Altbauten, bei denen keine wesentlichen Dämmmaßnahmen durchgeführt wurden.

2. Neubauten: Bei der Errichtung eines neuen Gebäudes wird immer ein Bedarfsausweis erstellt, da keine Verbrauchsdaten vorliegen.

Freie Wahl (Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis) bei:

• Wohngebäuden mit 5 oder mehr Wohnungen – unabhängig vom Baujahr oder Sanierungsstand.
• Wohngebäuden mit weniger als 5 Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, die aber bereits bei Baufertigstellung das WSchV-1977-Niveau erfüllten oder später entsprechend nachgerüstet wurden.
• Wohngebäuden, deren Bauantrag ab dem 1. November 1977 gestellt wurde – diese erfüllten bei Errichtung in der Regel die WSchV 1977.
• Nichtwohngebäuden – hier besteht noch bis zum 31. Dezember 2026 Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis, unabhängig von Größe oder Alter. Ab 2027 ist für Nichtwohngebäude die Berechnung vorgeschrieben (siehe unten).

Der Stichtag: Bauantrag vor dem 1. November 1977 – nicht „vor 1978"

Die maßgebliche Grenze ist nicht pauschal „Baujahr vor 1978", sondern der Bauantrag vor dem 1. November 1977 (§ 80 GModG). Diese Präzision ist wichtig, weil sich an dieser Grenze entscheidet, ob ein Verbrauchsausweis überhaupt zulässig ist. Entscheidend ist außerdem nicht das Baujahr, sondern der Zeitpunkt des Bauantrags – und ob das Gebäude den Wärmeschutzstandard erreicht.

Die Wärmeschutzverordnung 1977 war die erste verbindliche Regelung zum Wärmeschutz von Gebäuden in Deutschland. Daraus ergeben sich drei Konstellationen:

• Bauantrag vor 1. November 1977, unsaniert, weniger als 5 Wohnungen = Bedarfsausweis Pflicht (Verbrauchsausweis nicht zulässig)
• Bauantrag vor 1. November 1977, aber WSchV-1977-Niveau bei Fertigstellung erreicht oder nachgerüstet = Wahlfreiheit
• Bauantrag ab 1. November 1977 = in der Regel Wahlfreiheit (WSchV 1977 wurde bei der Errichtung eingehalten)

In der Praxis bedeutet das: Wer ein unsaniertes Einfamilienhaus aus den 1960er-Jahren im Jahr 2026 verkaufen möchte, muss einen Bedarfsausweis vorlegen. Ein Verbrauchsausweis genügt hier nicht.

Ab 1. Januar 2027: Der Bedarfsausweis-Zwang für kleine Altbauten entfällt

Das GModG ersetzt die §§ 80 bis 83 vollständig (BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 2 Nr. 32; in Kraft ab 1. Januar 2027). In der neuen Fassung heißt es in § 80 Abs. 3 nur noch: „In den Fällen des Satzes 1 ist für ein Nichtwohngebäude ein Energieausweis auf der Grundlage einer energetischen Bilanzierung nach § 81 auszustellen." Der Stichtag 1. November 1977 kommt im neuen Gesetzestext überhaupt nicht mehr vor. Daraus folgt:

• Wohngebäude: Ab 2027 haben Sie bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung immer die freie Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis – auch beim unsanierten Altbau mit weniger als 5 Wohnungen. Für Eigentümer solcher Gebäude ist das eine echte Erleichterung: statt eines Bedarfsausweises ab etwa 300 Euro genügt dann ein Verbrauchsausweis. Bei Neubauten bleibt es beim rechnerischen Ausweis, weil keine Verbrauchsdaten existieren (§ 80 Abs. 1).
• Nichtwohngebäude: Hier dreht sich die Lage um. Die bisherige Wahlfreiheit entfällt; ab 2027 ist bei Verkauf und Vermietung zwingend ein Ausweis auf Basis einer energetischen Bilanzierung auszustellen.

Was heißt das für die Praxis? Wenn Sie ein unsaniertes Einfamilienhaus mit Bauantrag vor dem 1. November 1977 verkaufen oder vermieten wollen und der Termin ohnehin ins Jahr 2027 fällt, warten Sie mit der Beauftragung. Steht der Verkauf noch 2026 an, führt am Bedarfsausweis kein Weg vorbei – ein dann ausgestellter Verbrauchsausweis wäre unwirksam und bußgeldbewehrt. Und unabhängig von der Pflicht gilt: Beim Verkauf ist der Bedarfsausweis das bessere Verkaufsargument, weil er das Gebäude bewertet und nicht das Heizverhalten des Vorbesitzers.

Wer ist von der Energieausweispflicht ausgenommen?

Nicht jedes Gebäude braucht einen Energieausweis. Grundsätzlich ist der Energieausweis bei Verkauf und Neuvermietung Pflicht – es gibt jedoch klar definierte Ausnahmen. Nach den Regeln des GModG sind insbesondere ausgenommen:

• Baudenkmäler – also unter Denkmalschutz stehende Gebäude.
• Kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 50 Quadratmetern – das betrifft etwa kleine Tiny Houses, Gartenhäuser oder sehr kleine Wohngebäude.

Wer also ein Tiny House unter 50 m² verkauft oder vermietet oder ein denkmalgeschütztes Objekt überträgt, ist von der Energieausweispflicht befreit.

Achtung bei Baudenkmälern ab 2027: Das GModG fasst § 79 Abs. 4 neu. Ausgenommen sind ab dem 1. Januar 2027 nur noch „ein Gebäude im Eigentum des Bundes […], das der Landes- und Bündnisverteidigung dient, und ein kleines Gebäude" – also Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche. Die pauschale Ausnahme für Baudenkmäler steht nicht mehr im Gesetz. Wer ein Baudenkmal verkaufen oder vermieten will, sollte den Ausweis daher ab 2027 einplanen. Die Besonderheiten fasst unser Beitrag Energieausweis und Denkmalschutz zusammen.

In allen anderen Fällen gilt: Ohne Energieausweis riskieren Sie bei Verkauf oder Neuvermietung ein Bußgeld. Welche Pflichten konkret beim Verkauf gelten, lesen Sie im Beitrag Energieausweis beim Hausverkauf 2026: Pflichten und Fristen, die Vermietersicht im Beitrag Energieausweis Pflicht für Vermieter 2026.

Entscheidungshilfe: Welcher Energieausweis ist für Sie der richtige?

Nicht immer geht es nur darum, was erlaubt ist. Auch wenn Sie die freie Wahl haben, gibt es gute Gründe, in bestimmten Situationen den teureren Bedarfsausweis zu bevorzugen:

• Verkauf geplant: Der Bedarfsausweis ist die bessere Wahl. Er hat eine höhere Aussagekraft für Kaufinteressenten, macht einen seriöseren Eindruck und zeigt objektiv, was das Gebäude kann – unabhängig davon, wie Sie selbst geheizt haben. Viele Makler empfehlen ihn explizit, und die qualifizierten Modernisierungsempfehlungen helfen Käufern, Sanierungskosten abzuschätzen.
• Sanierung geplant: Der Bedarfsausweis ist sinnvoll, weil er die Schwachstellen der Gebäudehülle und Anlagentechnik aufzeigt. Für eine tiefergehende Analyse empfiehlt sich ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP), der auf dem Bedarfsausweis aufbaut.
• Vermietung eines Bestandsgebäudes mit 5+ Wohnungen / reine Pflichterfüllung: Hier reicht der Verbrauchsausweis in der Regel aus. Er erfüllt die gesetzliche Pflicht, ist günstiger und schneller erstellt. Für Mieter ist der tatsächliche Verbrauch der Vormieter oft sogar aussagekräftiger als der berechnete Bedarf.

Schnellübersicht zur Entscheidung

Wer darf einen Energieausweis ausstellen?

Einen Energieausweis dürfen nicht beliebige Anbieter ausstellen. § 88 GModG definiert genau, wer ausstellungsberechtigt ist. Dazu gehören insbesondere:

• Hochschulabsolventen einschlägiger Fachrichtungen wie Architektur, Bauingenieurwesen, Physik, Bauphysik, Maschinenbau oder Elektrotechnik
• Bestimmte Handwerksmeister (z. B. aus dem Baugewerbe oder dem Bereich Heizung/Sanitär) mit entsprechender Berechtigung
• Staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker
• Personen mit bestandener BAFA-Qualifikationsprüfung für die Energieberatung

In der Praxis stellen meist Energieberater, Architekten und Ingenieure den Energieausweis aus. Den Bedarfsausweis erstellt typischerweise ein qualifizierter Energieberater, da hier eine vollständige Gebäudeberechnung nötig ist. Eine Liste qualifizierter Aussteller finden Sie in der Energieeffizienz-Expertenliste der dena. Wer im Detail ausstellungsberechtigt ist, erklärt unser Beitrag Energieausweis Aussteller 2026: Wer darf ihn erstellen.

Bedarfsausweis vs. Verbrauchsausweis: Die Vergleichstabelle

Einen detaillierten Überblick über die Kostenunterschiede finden Sie in unserem Artikel Energieausweis Kosten 2026: Preise für Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Wie der gesamte Ablauf von Beauftragung bis Übergabe funktioniert, zeigt der Beitrag Energieausweis erstellen lassen: Anleitung, Anbieter und Ablauf 2026.

Was bedeuten die Kennwerte im Energieausweis?

Unabhängig davon, ob Sie einen Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis haben: Der Kennwert wird auf einer Farbskala dargestellt, die von Grün (sehr effizient) bis Rot (sehr ineffizient) reicht.

Die Effizienzklassen nach Endenergie (Wohngebäude)

Bei Wohngebäuden reichen die Klassen von A+ bis H – daran ändert auch das GModG nichts (Anlage 10). Die folgenden kWh-Schwellen nach Endenergie geben die Verbraucherzentrale-Werte wieder:

Eine ausführliche Erklärung aller Klassen und ihrer Bedeutung finden Sie in unserem Artikel zur Energieeffizienzklasse beim Haus.

Was die Effizienzklasse für Ihre Energiekosten bedeutet

Der kWh-Kennwert wird greifbar, wenn man ihn in jährliche Energiekosten übersetzt. Die folgenden indikativen Werte (Energiekosten je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr) nennt die Verbraucherzentrale zur Orientierung:

Für eine 100-m²-Wohnung bedeutet das einen Unterschied von rund 300 Euro pro Jahr (Klasse A+) gegenüber 5.000 Euro und mehr (Klasse H) – der Energieausweis-Kennwert ist also direkt für die laufenden Kosten relevant.

Endenergiebedarf vs. Primärenergiebedarf

Im Energieausweis werden zwei Kennwerte ausgewiesen:

• Endenergiebedarf/Endenergieverbrauch: Die Energiemenge, die an der Gebäudegrenze angeliefert wird (z. B. Gas am Zähler, Strom aus dem Netz). Dieser Wert ist für die Betriebskosten relevant und bestimmt die Effizienzklasse auf der Farbskala.
• Primärenergiebedarf: Berücksichtigt zusätzlich die Verluste bei der Energieerzeugung und dem Transport. Maßgeblich sind die Primärenergiefaktoren nach Anlage 4 GModG: Heizöl und Erdgas 1,1, netzbezogener Strom 1,8, Holz/Biomasse 0,2 sowie gebäudenah erzeugter Strom aus PV/Wind und Solarthermie/Umweltwärme 0,0. Dieser Wert ist für die ökologische Bewertung relevant.

Den Unterschied zwischen beiden Kennwerten erklärt vertieft unser Beitrag Endenergiebedarf vs. Primärenergiebedarf einfach erklärt.

Typische Endenergie-Kennwerte nach Gebäudetyp

Kennwerte von Bedarfs- und Verbrauchsausweis sind nicht direkt vergleichbar

Ein häufiger Fehler: Bedarfs- und Verbrauchskennwert werden direkt verglichen, obwohl die Berechnungsgrundlagen völlig unterschiedlich sind. Der Bedarfsausweis rechnet unter standardisierten Bedingungen (definierte Innentemperatur, Luftwechsel, Standardnutzung), der Verbrauchsausweis zeigt den realen Verbrauch unter tatsächlichen Bedingungen. Bei Altbauten liegt der berechnete Bedarf daher häufig höher als der gemessene Verbrauch, bei Neubauten kann es umgekehrt sein. Für eine objektive Bewertung der Gebäudequalität ist der Bedarfsausweis aussagekräftiger, für die Abschätzung realer Heizkosten eher der Verbrauchsausweis.

Skala ab 2027: Wohngebäude behalten A+ bis H, nur Nichtwohngebäude bekommen A bis G

Hier hält sich ein hartnäckiger Irrtum: Deutsche Wohngebäude würden im Zuge der EU-Gebäuderichtlinie auf eine Skala von A bis G umgestellt und die Klassen A+ und H abgeschafft. Das ist nicht eingetreten.

Die novellierte EU-Gebäuderichtlinie (EPBD, Richtlinie EU/2024/1275) ist am 28. Mai 2024 in Kraft getreten und war bis zum 29. Mai 2026 in nationales Recht umzusetzen. Deutschland hat sie mit dem GModG umgesetzt – und dabei die deutsche Wohngebäude-Skala erhalten:

• Wohngebäude behalten A+ bis H. Das GModG ändert an der Anlage 10 (Energieeffizienzklassen von Wohngebäuden) nur die Überschrift und eine Flächendefinition, nicht die Klasseneinteilung (Art. 2 Nr. 54). Dass die Klasse H weiterbesteht, bestätigt der Gesetzgeber an anderer Stelle selbst: Die neue Härtefallregelung im Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz stellt ausdrücklich auf „die Effizienzklasse G oder H nach § 86 Absatz 1 Anlage 10 des Gebäudemodernisierungsgesetzes" ab.
• Nichtwohngebäude bekommen A bis G. Für sie wird zum 1. Januar 2027 die neue Anlage 10a eingeführt (§ 86 Abs. 3 GModG). Die Klassen ergeben sich dort nicht aus dem Endenergiekennwert, sondern aus dem Verhältnis des Primärenergiebedarfs zum Referenzgebäude (Klasse A ≤ 1,0 bis Klasse G > 3,5). In die Klasse A darf nur ein Nichtwohngebäude eingestuft werden, das am Standort keine Emissionen aus fossilen Energien verursacht (Nullemissionsgebäude).

Was sich für alle Ausweise ab dem 1. Januar 2027 ändert, ist der Inhalt: Der Energieausweis wird digital und maschinenlesbar ausgestellt (§ 79 Abs. 2) und enthält deutlich mehr Angaben, darunter die betriebsbedingten Treibhausgasemissionen in kg CO₂-Äquivalent je Quadratmeter und Jahr, den Anteil erneuerbarer Energie und das Baujahr des Wärmeerzeugers (§ 85 Abs. 1). Die neuen Muster werden von den zuständigen Ministerien im Bundesanzeiger bekannt gemacht.

Was die Klassen im Detail bedeuten und welche Konsequenzen sich daraus ergeben, erfahren Sie in unserem ausführlichen Artikel Energieausweis 2026: Neue Klassen.

Häufige Fehler beim Energieausweis vermeiden

• Verbrauchsausweis statt Bedarfsausweis bei Pflichtgebäuden: Eigentümer eines unsanierten Altbaus mit weniger als 5 Wohnungen (Bauantrag vor dem 1. November 1977) lassen einen Verbrauchsausweis erstellen, obwohl das GModG hier den Bedarfsausweis vorschreibt. Ein solcher Verbrauchsausweis ist rechtlich unwirksam – es droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Welche Strafen konkret drohen, fasst der Beitrag Energieausweis Bußgeld 2026: Alle Strafen und Risiken zusammen.
• Lückenhafte oder veraltete Verbrauchsdaten: Fehlt innerhalb der 36 zusammenhängenden Monate ein Zeitraum oder liegt das Ende der jüngsten Abrechnung mehr als 18 Monate zurück, ist der Verbrauchsausweis nicht zulässig. Dann müssen aktuellere Abrechnungen beschafft oder ein Bedarfsausweis erstellt werden.
• Verzerrte Verbrauchswerte nicht hinterfragen: Stand das Gebäude teilweise leer oder waren die Verbrauchsjahre durch Sondersituationen (Pandemie, längere Abwesenheit) geprägt, sind die Werte nicht repräsentativ. Ein seriöser Aussteller weist darauf hin, doch nicht jeder Online-Anbieter prüft das.

Häufige Fragen

Was kostet ein Energieausweis 2026 – Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis im Vergleich?

Ein einfacher Verbrauchsausweis kostet typischerweise rund 50 bis 100 Euro; einfache Fälle gibt es laut Verbraucherzentrale schon für knapp unter 100 Euro. Ein Bedarfsausweis ist deutlich aufwendiger und beim Einfamilienhaus typischerweise ab etwa 300 Euro (häufig 300–500 Euro) zu haben. Vor Billig-Energieausweisen unter 70 Euro im Internet warnt die Verbraucherzentrale, weil diese oft fehlerhaft sind. Eine detaillierte Aufschlüsselung finden Sie unter Energieausweis Kosten 2026.

Wann ist ein Bedarfsausweis Pflicht und wann reicht ein Verbrauchsausweis?

Bis zum 31. Dezember 2026 ist der Bedarfsausweis Pflicht bei Wohngebäuden mit weniger als 5 Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die den WSchV-1977-Standard nicht erfüllen (unsaniert), sowie immer bei Neubauten. In allen anderen Fällen – etwa bei 5+ Wohnungen oder neueren bzw. ausreichend sanierten Gebäuden – haben Sie die freie Wahl, und der günstigere Verbrauchsausweis reicht aus. Ab dem 1. Januar 2027 entfällt die Altbau-Pflicht: Die Neufassung des § 80 Abs. 3 durch das GModG verlangt die Berechnung nur noch für Nichtwohngebäude, für Wohngebäude gilt dann durchgehend freie Wahl.

Ab welchem Baujahr ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben (Stichtag 1. November 1977)?

Maßgeblich ist nicht pauschal „vor 1978", sondern der Bauantrag vor dem 1. November 1977 nach § 80 GModG. Gebäude, die bei Baufertigstellung bereits die Wärmeschutzverordnung 1977 erfüllten oder später entsprechend nachgerüstet wurden, sind von der Bedarfsausweis-Pflicht ausgenommen und haben Wahlfreiheit. Der Stichtag verliert zum 1. Januar 2027 seine Bedeutung: Im neu gefassten § 80 GModG kommt das Datum 1. November 1977 nicht mehr vor.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig und wann verliert er seine Gültigkeit?

Beide Ausweistypen sind nach § 79 GModG höchstens 10 Jahre gültig, gerechnet ab dem Ausstellungsdatum. Nach Ablauf muss ein neuer Energieausweis erstellt werden, wenn er bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung benötigt wird.

Welche Verbrauchsdaten brauche ich für einen Verbrauchsausweis (36 Monate, 18-Monats-Frist)?

Sie benötigen die Abrechnungen aus einem zusammenhängenden Zeitraum von 36 Monaten (drei Jahre). Zusätzlich darf das Ende dieses Zeitraums höchstens 18 Monate zurückliegen (§ 82 GModG). Der Heizenergieverbrauch wird witterungsbereinigt. Sind die Daten lückenhaft oder zu alt, ist ein Verbrauchsausweis nicht zulässig und es muss ein Bedarfsausweis erstellt werden. Ab dem 1. Januar 2027 genügen nach § 82 Abs. 1 GModG zwei Jahre; die 18-Monats-Grenze bleibt, und der Verbrauch ist zusätzlich um das Nutzerverhalten einschließlich längerer Leerstände zu normalisieren.

Wer darf einen Energieausweis ausstellen und wo finde ich einen qualifizierten Aussteller?

Energieausweise dürfen nur von ausstellungsberechtigten Personen erstellt werden – etwa qualifizierte Ingenieure, Architekten, bestimmte Handwerksmeister, staatlich anerkannte Techniker oder BAFA-geprüfte Energieberater. Eine Liste qualifizierter Aussteller finden Sie in der Energieeffizienz-Expertenliste der dena. Details zur Berechtigung erklärt der Beitrag Energieausweis Aussteller 2026: Wer darf ihn erstellen.

Welche Gebäude sind von der Energieausweispflicht ausgenommen (Denkmal, Gebäude bis 50 m²)?

Von der Energieausweispflicht ausgenommen sind derzeit insbesondere Baudenkmäler und kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 50 Quadratmetern. Wer ein denkmalgeschütztes Objekt oder ein Tiny House unter 50 m² verkauft oder vermietet, braucht heute keinen Energieausweis. Ab dem 1. Januar 2027 nennt der neu gefasste § 79 Abs. 4 GModG allerdings nur noch kleine Gebäude (unter 50 Quadratmetern Nutzfläche) und Liegenschaften der Landes- und Bündnisverteidigung – die pauschale Denkmal-Ausnahme steht dann nicht mehr im Gesetz. In allen anderen Fällen besteht bei Verkauf und Neuvermietung Ausweispflicht.

Wie hoch ist das Bußgeld, wenn ich keinen oder den falschen Energieausweis vorlege?

Verstöße bei der Ausstellung oder Verwendung eines Energieausweises können mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden (§ 108 GModG). Das gilt auch, wenn Sie bei einem Pflichtgebäude einen unzulässigen Verbrauchsausweis statt des vorgeschriebenen Bedarfsausweises vorlegen.

Brauche ich für jede Wohnung in einem Mehrfamilienhaus einen eigenen Energieausweis?

Nein. Der Energieausweis wird immer für das gesamte Gebäude ausgestellt, nicht für einzelne Wohnungen. Bei Verkauf oder Vermietung einer einzelnen Wohnung wird der Energieausweis des Gesamtgebäudes vorgelegt.

Bekommen Wohngebäude jetzt die Skala A bis G?

Nein. Deutschland hat die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD, EU/2024/1275) mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz umgesetzt und die Wohngebäude-Skala A+ bis H beibehalten (Anlage 10 GModG, Klasseneinteilung unverändert). Die Skala A bis G gilt ab dem 1. Januar 2027 ausschließlich für Nichtwohngebäude (neue Anlage 10a, § 86 Abs. 3 GModG) und beruht dort auf dem Verhältnis zum Referenzgebäude, nicht auf kWh-Schwellen. Die Unterscheidung zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis bleibt ebenfalls bestehen. Details lesen Sie im Artikel Energieausweis 2026: Neue Klassen.

Wann lohnt sich der teurere Bedarfsausweis auch ohne Pflicht?

Immer dann, wenn Sie mehr über den energetischen Zustand Ihres Gebäudes erfahren möchten als nur eine Kennzahl. Konkret lohnt sich der Bedarfsausweis, wenn Sie verkaufen möchten (höherer Vertrauenseffekt bei Käufern), wenn Sie eine Sanierung planen (Modernisierungsempfehlungen als Grundlage), oder wenn Sie Fördermittel beantragen möchten (oft Voraussetzung). Der Bedarfsausweis ist auch sinnvoll als erster Schritt vor einem umfassenden Sanierungsfahrplan.

Sollte ich mit dem Energieausweis auf den 1. Januar 2027 warten?

Das hängt vom Gebäude ab. Warten kann sich lohnen, wenn Sie ein unsaniertes Wohngebäude mit weniger als 5 Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 haben: Ab 2027 dürfen Sie statt des Bedarfsausweises (ab ca. 300 Euro) den deutlich günstigeren Verbrauchsausweis nutzen. Nicht warten sollten Sie, wenn der Verkauf oder die Vermietung noch 2026 ansteht – dann brauchen Sie den vorgeschriebenen Ausweistyp, sonst droht ein Bußgeld. Ein vor 2027 ausgestellter Ausweis bleibt seine vollen 10 Jahre gültig; für Immobilienanzeigen gelten dann die Übergangsregeln des § 112 GModG. Umgekehrt gilt für Nichtwohngebäude: Wer die Wahlfreiheit noch nutzen und einen günstigen Verbrauchsausweis erstellen lassen will, muss das bis Ende 2026 tun.

Fazit: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?

Die Wahl zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis hängt von drei Faktoren ab: den gesetzlichen Vorgaben, Ihrem Verwendungszweck und Ihrem Budget.

Für unsanierte Altbauten mit weniger als 5 Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 gibt es 2026 keine Wahl – hier ist der Bedarfsausweis Pflicht. Zum 1. Januar 2027 fällt dieser Zwang durch das GModG weg, dann haben alle Wohngebäude die freie Wahl (und Nichtwohngebäude umgekehrt keine mehr). Für alle anderen Gebäude empfiehlt sich der Bedarfsausweis bei Verkauf oder geplanter Sanierung, während der Verbrauchsausweis bei reiner Pflichterfüllung für Vermietung die günstigere Alternative ist.

Unabhängig vom Ausweistyp gilt: Der Energieausweis ist ein Pflichtdokument bei Verkauf und Vermietung. Wer ihn nicht vorlegt, riskiert empfindliche Bußgelder. Nutzen Sie ihn nicht nur als Pflichtübung, sondern als Werkzeug, um den energetischen Zustand Ihres Gebäudes zu verstehen und Einsparpotenziale zu erkennen.