Energieeffizienzklassen Haus 2026: Was A+ bis H bedeuten

Update (Stand: 31. Juli 2026) – das GModG ist verkündet: Das Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes vom 23. Juli 2026 wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226). Es ist ein Einspruchsgesetz und kein neues Gesetz, sondern das in Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) umbenannte GEG. Zwei Punkte sind für diesen Artikel entscheidend: Erstens bleibt die Effizienzklassen-Skala für Wohngebäude bei A+ bis H – die vielfach angekündigte Ablösung durch A bis G findet für Wohnhäuser nicht statt. Die neue Skala A bis G gilt ab dem 1. Januar 2027 nur für Nichtwohngebäude. Zweitens gelten mit der neuen BEG-Förderrichtlinie seit dem 21. Juli 2026 neue Fördersätze für den Heizungstausch: Der Klimageschwindigkeitsbonus sinkt von 20 % auf 16 % (und danach halbjährlich weiter bis auf 0 % ab August 2028), der Effizienzbonus (5 %) entfällt, und die maximal förderfähigen Kosten sinken von 30.000 EUR auf 28.000 EUR. Neu ist ein einkommensabhängiger Deckel von bis zu 80 %.

Was ist die Energieeffizienzklasse eines Hauses?

Die Energieeffizienzklasse ordnet ein Gebäude anhand seines Energiebedarfs in eine Kategorie ein – vergleichbar mit den Effizienzlabels bei Haushaltsgeräten. Je besser die Klasse, desto weniger Energie benötigt das Gebäude zum Heizen, für Warmwasser und Lüftung.

Die Klasse steht im Energieausweis, der bei Verkauf, Vermietung und bestimmten Renovierungen vorgelegt werden muss. Der Energieausweis enthält den Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m²a). Aus diesem Wert ergibt sich die Effizienzklasse. Wie Sie den Ausweis beantragen und was er kostet, zeigt unser Ratgeber zu Kosten und Beantragung des Energieausweises.

Für Käufer, Mieter und Banken ist die Effizienzklasse zu einem zentralen Bewertungskriterium geworden – neben Lage, Zustand und Ausstattung.

Die Energieeffizienzklassen für Häuser: die Skala A+ bis H

Seit 2014 verwenden deutsche Energieausweise eine Farbskala mit neun Klassen von A+ (bestmöglich) bis H (schlechtester Zustand). Diese Einteilung gilt für Wohngebäude unverändert weiter: Das GModG hat an der Klassentabelle (Anlage 10) nur die Überschrift und den Flächenbezug redaktionell angepasst. Grundlage bleibt nach § 86 Abs. 2 GModG der Endenergiebedarf bzw. Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a):

Die Tabelle ist von oben nach unten zu lesen: Anlage 10 arbeitet mit Obergrenzen, ein Gebäude mit genau 100 kWh/(m²·a) fällt also in Klasse C, eines mit 101 in Klasse D.

Rund 70 % des deutschen Wohngebäudebestands fallen in die Klassen D bis H. Das bedeutet: Die Mehrheit der Häuser in Deutschland ist energetisch schlecht bis sehr schlecht aufgestellt. Nur ein Bruchteil erreicht die Klassen A+ oder A.

Die Skala A bis G: ab 2027, aber nur für Nichtwohngebäude

Die EU-Gebäuderichtlinie EPBD (Richtlinie EU/2024/1275) verlangt eine Effizienzskala von A bis G. Deutschland hat diese Vorgabe mit dem GModG umgesetzt – allerdings ausschließlich für Nichtwohngebäude. Für sie gilt ab dem 1. Januar 2027 die neue Anlage 10a zu § 86 Abs. 3 GModG. Wohngebäude bleiben davon unberührt.

Klasse A ist ausschließlich Nullemissionsgebäuden vorbehalten – also Nichtwohngebäuden, die am Standort keine Emissionen aus der Nutzung fossiler Energie verursachen (§ 86 Abs. 3 Satz 2 GModG).

Die Klassengrenzen sind keine kWh-Werte. Maßgeblich ist der Primärenergiereferenzfaktor: das Verhältnis des errechneten Jahres-Primärenergiebedarfs zum Primärenergiebedarf eines Referenzgebäudes gleicher Geometrie und Nutzung (§ 86 Abs. 4 GModG).

Eine relative Definition im Sinne von „Klasse G = die schlechtesten 15 % des Bestands“ enthält die finale EPBD nicht; dieser Ansatz stammt aus dem Kommissionsentwurf von 2021 und hat es nicht in die verabschiedete Richtlinie geschafft.

Wohngebäude vs. Nichtwohngebäude: Was wirklich gilt

Der entscheidende Punkt für Hauseigentümer: An der Einstufung Ihres Wohnhauses ändert sich durch das GModG nichts. Wer Meldungen über eine Umstellung auf A bis G gelesen hat – diese bezogen sich auf frühere Entwürfe und gelten heute nur für Nichtwohngebäude.

Welche Klasse für welches Gebäude gilt und wie die Skala A bis G im Detail funktioniert, erklärt unser Beitrag Energieeffizienzklassen A bis G im Überblick. Zum Energieausweis selbst: Energieausweis 2026 und die neuen Klassen.

Was bedeutet das für Ihr Haus?

Für Wohngebäude: nichts. Ein Haus mit einem Endenergiebedarf von 110 kWh/(m²·a) bleibt Klasse D – vor und nach dem GModG, unabhängig vom Heizsystem. Bestehende Energieausweise behalten ihre Aussagekraft, und neu ausgestellte Ausweise für Wohngebäude verwenden weiterhin dieselbe neunstufige Skala.

Dass das keine Übergangsregelung ist, zeigt eine Stelle außerhalb des Energieausweisrechts: Das mit demselben Gesetz geänderte Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz knüpft eine neue Härtefallregelung für Vermieter ausdrücklich an die „Effizienzklasse G oder H nach § 86 Absatz 1 Anlage 10 des Gebäudemodernisierungsgesetzes“ (§ 5d Abs. 1 Nr. 4 CO2KostAufG). Der Gesetzgeber rechnet also auch künftig mit einer Klasse H bei Wohngebäuden.

Wie wird die Energieeffizienzklasse ermittelt?

Die Effizienzklasse eines Hauses wird über den Energieausweis bestimmt. Es gibt zwei Verfahren:

Bedarfsausweis: Ein Energieberater berechnet den theoretischen Energiebedarf anhand der Gebäudesubstanz – Dämmung, Fenster, Heizungsanlage, Gebäudeform. Das Ergebnis ist unabhängig vom Nutzerverhalten und daher aussagekräftiger. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht mindestens auf das Niveau der 1. Wärmeschutzverordnung gebracht wurden, ist der Bedarfsausweis Pflicht (§ 80 Abs. 3 GEG) – allerdings nur noch bis zum 31. Dezember 2026. Ab dem 1. Januar 2027 entfällt dieser Zwang, dann besteht für alle Wohngebäude Wahlfreiheit. Welche Kosten ein Bedarfsausweis verursacht und in welchen Fällen er verlangt wird, erklärt unser Ratgeber zu Bedarfsausweis: Kosten und Pflicht.

Verbrauchsausweis: Hier fließt der tatsächliche Energieverbrauch der letzten drei Jahre ein (ab 2027: zwei Jahre, § 82 Abs. 1 GModG). Der Vorteil: Er ist günstiger (50–150 EUR vs. 300–500 EUR beim Bedarfsausweis). Der Nachteil: Der Verbrauch hängt stark vom Nutzerverhalten ab. Ein sparsamer Bewohner kann ein schlecht gedämmtes Haus besser erscheinen lassen, als es ist.

In beiden Fällen ergibt der ermittelte Kennwert in kWh/(m²·a) die Effizienzklasse. Im Energieausweis wird diese sowohl als Buchstabe als auch auf einer Farbskala dargestellt. Bezugsgröße ist dabei die Endenergie; worin sich Endenergiebedarf und Primärenergiebedarf unterscheiden, erklärt unser separater Ratgeber.

Energieeffizienzklasse und Immobilienwert: Konkrete Preisunterschiede

Die Effizienzklasse ist längst kein weiches Kriterium mehr – sie schlägt sich direkt im Kaufpreis nieder. Aktuelle Marktdaten zeigen einen durchschnittlichen Preisunterschied von rund 650 EUR pro Quadratmeter zwischen Häusern der Klasse A und Häusern der Klasse D/E. Bei einem Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche entspricht das einem Wertunterschied von über 90.000 EUR.

Der Brown Discount: Preisabschläge unsanierter Häuser

Der sogenannte Brown Discount beschreibt den systematischen Preisabschlag für energetisch ineffiziente Gebäude. Die Abschläge fallen je nach Effizienzklasse und Lage unterschiedlich aus:

Im ländlichen Raum verlieren Häuser der Klasse H also bis zu 51 % ihres Werts im Vergleich zu energieeffizienten Gebäuden. In Metropolen liegt der Abschlag bei 30–36 %, weil die Lagewertigkeit den Effekt teilweise abfedert.

Der Trend verstärkt sich: Zwischen 2021 und 2025 haben energieeffiziente Immobilien (Klasse A/B) rund 13 % an Wert gewonnen, während Häuser der Klasse G/H im selben Zeitraum 12 % verloren haben. Ausführliche Daten und Rechenbeispiele dazu finden Sie im Beitrag Immobilienwert steigern durch Sanierung.

Auswirkung auf die Vermietung

Auch Mieter achten zunehmend auf die Effizienzklasse. Der Grund ist nachvollziehbar: Ein Haus der Klasse F oder G verursacht deutlich höhere Heizkosten als ein Haus der Klasse B oder C. Wohnungen in schlecht klassifizierten Gebäuden stehen länger leer und erzielen niedrigere Nettomieten. Da die Skala A+ bis H für Wohngebäude erhalten bleibt, sind Angebote auch über die Jahre hinweg direkt vergleichbar – ein Klassenwechsel durch reine Umrechnung entfällt.

Grüne Baufinanzierung: Bessere Konditionen für effiziente Häuser

Banken integrieren die Energieeffizienz zunehmend in ihre Kreditvergabe. Konkret bedeutet das:

• Gebäude mit guter Effizienzklasse (A–C) erhalten günstigere Zinssätze im Rahmen sogenannter grüner Baufinanzierungen.
• Gebäude der Klassen F, G und H werden als Brown Assets eingestuft. Der Beleihungswert wird niedriger angesetzt, was mehr Eigenkapital erfordert.
• Einige Institute verlangen bei schlecht klassifizierten Gebäuden bereits eine Sanierungszusage als Kreditauflage.

Wer heute ein Haus kauft, erhält bei Klasse A oder B messbar bessere Finanzierungskonditionen als bei Klasse E oder schlechter.

EPBD-Ziele 2030 und 2035: Was daraus im deutschen Recht geworden ist

Die EU-Gebäuderichtlinie EPBD setzt Zielmarken für die Verbesserung des Gebäudebestands. Für Wohngebäude gelten folgende Vorgaben:

• Bis 2030: Der durchschnittliche Primärenergieverbrauch des nationalen Wohngebäudebestands muss um mindestens 16 % gegenüber 2020 sinken.
• Bis 2035: Weitere Absenkung um 20–22 % gegenüber 2020.

Wichtig: Die EPBD formuliert diese Ziele als nationale Durchschnittswerte, nicht als individuelle Sanierungspflicht für einzelne Gebäude – und sie knüpft sie auch nicht an bestimmte Effizienzklassen. Sätze wie „jedes Wohngebäude muss bis 2030 Klasse E erreichen“ waren nie Rechtslage. Das GModG bestätigt das: Es enthält für Wohngebäude keine klassenbezogene Sanierungspflicht.

Dennoch wird der Druck steigen: Gebäude in den Klassen F, G und H werden bei Verkauf, Vermietung und Finanzierung immer stärker benachteiligt. Wer ohnehin sanieren will, sollte diese Fristen als Orientierung nutzen — ob sich die Sanierung gegenüber dem Verkauf überhaupt rechnet, stellt die Gegenüberstellung Haus verkaufen oder sanieren in drei Szenarien durch. Wer stattdessen mit dem Verkauf liebäugelt, sollte zuerst wissen, was das Haus im Ist-Zustand bringt – eine Wertermittlung vor Ort ist dafür kostenlos.

Für Nichtwohngebäude gelten dagegen echte Mindeststandards (MEPS). Nach § 40 GModG darf ihr Jahres-Primärenergiebedarf ab dem 1. Januar 2030 höchstens das 3,5-fache und ab dem 1. Januar 2033 höchstens das 2,95-fache des jeweiligen Referenzgebäudes betragen. Es gibt breite Ausnahmen, unter anderem für Gebäude ab Baujahr 1996, für Gebäude mit Wärmepumpe, Biomasse oder Fernwärme sowie für Baudenkmäler. Details für Eigentümer gewerblicher Objekte: EPBD 2026 für Gewerbeimmobilien.

CO₂KostAufG: Warum die Effizienzklasse auch die CO₂-Kosten bestimmt

Seit Januar 2023 regelt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO₂KostAufG), wie die CO₂-Kosten für Heizenergie zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. Das Gesetz nutzt ein Stufenmodell, das direkt an den CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter gekoppelt ist – und damit indirekt an die Energieeffizienzklasse.

Das Stufenmodell im Überblick

Je schlechter die Effizienzklasse, desto höher der Vermieteranteil an den CO₂-Kosten. Bei einem unsanierten Haus der Klasse H mit hohem Gasverbrauch trägt der Vermieter bis zu 95 % der CO₂-Abgabe. Mit steigendem CO₂-Preis – aktuell 55 EUR/Tonne, Prognosen für 2030 liegen bei 120–150 EUR/Tonne – werden diese Kosten für Vermieter energetisch schlechter Gebäude erheblich.

Das Stufenmodell schafft damit einen starken finanziellen Anreiz: Wer die Effizienzklasse seines Hauses verbessert, senkt nicht nur den Energieverbrauch, sondern auch den eigenen Anteil an den CO₂-Kosten.

Energieeffizienzklasse verbessern: Maßnahmen und Kosten

Die Verbesserung um eine Effizienzstufe (z. B. von F auf E) erfordert bei einem Einfamilienhaus typischerweise eine Investition von 15.000 bis 40.000 EUR. Die tatsächlichen Kosten hängen vom Gebäudezustand, der gewählten Maßnahme und dem Umfang ab.

Wirksamste Einzelmaßnahmen

Die Kombination aus Fassadendämmung und Heizungstausch hat den größten Effekt. Mit beiden Maßnahmen zusammen lässt sich ein typisches Einfamilienhaus oft um zwei bis drei Effizienzklassen verbessern – beispielsweise von Klasse F auf Klasse C.

Sanierungsreihenfolge beachten

Die richtige Reihenfolge spart Geld: Zuerst die Gebäudehülle verbessern (Dämmung, Fenster), dann die Heizung tauschen. Der Grund: Eine kleinere, günstigere Wärmepumpe reicht aus, wenn das Haus gut gedämmt ist. Wer die Heizung vor der Dämmung tauscht, dimensioniert sie oft zu groß.

Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) vom Energieberater definiert die optimale Reihenfolge für Ihr Gebäude und sichert zusätzliche Förderung: Der iSFP-Bonus erhöht die BEG-Förderung für Maßnahmen an der Gebäudehülle um 5 Prozentpunkte; seit dem 21. Juli 2026 gilt er allerdings nur noch bei einer Mindestinvestition von 30.000 EUR und nur für die Kosten oberhalb dieser Basis.

Förderung nutzen

Für energetische Sanierungen stehen erhebliche Fördermittel bereit:

• BEG-Einzelmaßnahmen (BAFA): Zuschüsse von 15–20 % für Dämmung, Fenster, Heizung. Mit iSFP-Bonus bis zu 25 %.
• KfW 458 (Heizungsförderung): einkommensabhängig bis zu 80 % Zuschuss beim Heizungstausch – Grundförderung 30 %, Klimageschwindigkeitsbonus 16 % (seit 21.07.2026, danach halbjährliche Absenkung) plus Einkommensbonus (40/30/10 %) und neuer Familienzuschlag; maximal förderfähig sind 28.000 EUR für die erste Wohneinheit. Der frühere Effizienzbonus (5 %) und der Emissionsminderungszuschlag für Biomasse (2.500 EUR) sind entfallen.
• Steuerliche Förderung (§ 35c EStG): 20 % der Sanierungskosten über drei Jahre steuerlich absetzbar – alternativ zur BEG-Förderung.

Einen vollständigen Überblick über aktuelle Förderprogramme bietet unser Beitrag zur KfW-Förderung für Sanierung 2026.

Rechenbeispiel: Von Klasse F auf Klasse C

Ein konkretes Beispiel verdeutlicht die wirtschaftliche Wirkung:

Ausgangslage: Einfamilienhaus, Baujahr 1975, 140 m² Wohnfläche, Gasheizung, Effizienzklasse F (Endenergiebedarf ca. 180 kWh/m²a).

In diesem Beispiel übersteigt die Wertsteigerung (84.000 EUR) den Eigenanteil der Sanierung (ca. 57.000 EUR) weiterhin klar. Dazu kommen jährliche Einsparungen bei Heiz- und CO₂-Kosten von rund 2.000–2.200 EUR.

Häufige Fragen

Wo finde ich die Energieeffizienzklasse meines Hauses?

Die Effizienzklasse steht im Energieausweis Ihres Gebäudes. Falls kein aktueller Ausweis vorliegt, können Sie einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis bei einem zugelassenen Energieberater oder online beauftragen. Die Kosten liegen zwischen 50 EUR (Verbrauchsausweis) und 500 EUR (Bedarfsausweis für ein Einfamilienhaus).

Was ist besser: Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?

Der Bedarfsausweis ist aussagekräftiger, weil er den energetischen Zustand des Gebäudes unabhängig vom Nutzerverhalten abbildet. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ohne ausreichende Sanierung ist er noch bis zum 31. Dezember 2026 vorgeschrieben; ab 2027 haben Eigentümer die Wahl. Der Verbrauchsausweis ist günstiger, spiegelt aber das Heizverhalten der Bewohner wider und kann den tatsächlichen Gebäudezustand verzerren.

Welche Effizienzklasse hat ein typisches deutsches Einfamilienhaus?

Die Mehrheit der deutschen Einfamilienhäuser liegt in den Klassen D bis H. Ein typisches, teilsaniertes Haus aus den 1970er-Jahren erreicht Klasse D oder E. Unsanierte Vorkriegsbauten und Häuser der 1950er- bis 1960er-Jahre fallen oft in Klasse G oder H. Neubauten nach dem aktuellen gesetzlichen Standard (GModG, vormals GEG) erreichen mindestens Klasse C, häufig Klasse B.

Muss ich mein Haus sanieren, wenn es in Klasse G fällt?

Nein. Weder die EPBD noch das GModG kennen eine Sanierungspflicht, die an eine bestimmte Effizienzklasse eines Wohngebäudes anknüpft. Die EPBD-Ziele (minus 16 % bis 2030, minus 20–22 % bis 2035) richten sich an den nationalen Durchschnitt. Allerdings wird der Marktdruck auf Gebäude der Klassen F, G und H weiter steigen – durch höhere CO₂-Kosten, strengere Bankbewertungen und wachsenden Brown Discount.

Wird mein Wohnhaus jetzt auf die Skala A bis G umgestellt?

Nein. Für Wohngebäude gilt weiterhin die Skala A+ bis H nach Anlage 10 zu § 86 Abs. 1 GModG, und Bezugsgröße bleibt der Endenergiebedarf bzw. -verbrauch. Die siebenstufige Skala A bis G führt das GModG ab dem 1. Januar 2027 nur für Nichtwohngebäude ein (Anlage 10a). Auch die häufig zitierte Regel, wonach die neue Skala auf dem Primärenergiebedarf beruht und Wärmepumpen-Häuser dadurch aufsteigen, trifft auf Wohngebäude nicht zu.

Lohnt sich die Sanierung von Klasse E auf Klasse D wirtschaftlich?

In den meisten Fällen ja. Eine einzelne Verbesserungsstufe kostet bei einem Einfamilienhaus typischerweise 15.000–40.000 EUR, kann aber den Immobilienwert um 30.000–60.000 EUR steigern – abhängig von Lage und Ausgangswert. Dazu kommen jährliche Einsparungen bei Heiz- und CO₂-Kosten. Ein iSFP vom Energieberater zeigt, welche Maßnahmen im konkreten Fall das beste Kosten-Nutzen-Verhältnis haben.

Was passiert mit bestehenden Energieausweisen?

Bestehende Energieausweise bleiben bis zum regulären Ablauf (10 Jahre nach Ausstellung) gültig. Ein vorzeitiger Umtausch ist nicht nötig. Bei Wohngebäuden bleibt die ausgewiesene Klasse zudem direkt vergleichbar, weil die Skala A+ bis H unverändert weitergilt. Für Energieausweise von Nichtwohngebäuden, die vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurden, sieht § 112 GModG eigene Übergangsregeln für die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen vor.

Die Energieeffizienzklasse wird als Wertfaktor für Immobilien weiter an Bedeutung gewinnen. Für Wohngebäude bleibt die vertraute Skala A+ bis H der Maßstab, die EPBD-Ziele erhöhen den politischen Sanierungsdruck, und steigende CO₂-Kosten belasten ineffiziente Gebäude zusätzlich. Für Eigentümer lohnt es sich, den energetischen Zustand ihres Hauses frühzeitig zu kennen – nicht erst, wenn der Energieausweis abläuft oder ein Verkauf ansteht.

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