Energieausweis für WEG und Hausverwaltungen: Neue Pflichten ab 2026

Was ändert sich am Energieausweis ab 2026?

Die EPBD (EU/2024/1275), am 28. Mai 2024 in Kraft getreten, verpflichtet alle EU-Mitgliedstaaten, ihre nationalen Vorschriften bis spätestens 29. Mai 2026 anzupassen. Deutschland hat die Richtlinie mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) umgesetzt, das am 28. Juli 2026 verkündet wurde (BGBl. 2026 I Nr. 226). Das GModG ist kein neues Gesetz, sondern das umbenannte Gebäudeenergiegesetz (GEG); die Neuerungen beim Energieausweis gelten ab dem 1. Januar 2027. Die wichtigsten Punkte im Überblick:

Neue Effizienzskala A bis G – nur für Nichtwohngebäude: Wohngebäude behalten die bisherige Skala von A+ bis H, die sich weiterhin unmittelbar aus dem Endenergieverbrauch oder Endenergiebedarf ergibt (§ 86 Abs. 1 und 2 GModG in Verbindung mit Anlage 10). Nur Nichtwohngebäude erhalten ab dem 1. Januar 2027 die siebenstufige Skala A bis G, die auf dem Verhältnis des Primärenergiebedarfs zum Referenzgebäude beruht (§ 86 Abs. 3 und 4, Anlage 10a). Details zur Skala finden Sie in unserem Beitrag Energieausweis 2026: Neue Effizienzklassen.

Erweiterte Vorlagepflichten: Der Energieausweis muss künftig nicht nur bei Verkauf und Neuvermietung vorgelegt werden, sondern auch bei Mietvertragsverlängerungen und bei größeren Renovierungen (mehr als 25 % der Gebäudehülle oder Renovierungskosten über 25 % des Gebäudewerts).

Bedarfsausweis wird häufiger Pflicht: Für viele Gebäudetypen wird der ausführlichere Bedarfsausweis vorgeschrieben, insbesondere für Mehrfamilienhäuser mit weniger als fünf Wohneinheiten und Baujahr vor 1978, die nicht mindestens auf Neubauniveau saniert sind.

Digitales Gebäuderegister: Deutschland muss ein nationales, digitales Register für Energieausweise aufbauen. Alle neu ausgestellten Ausweise werden dort zentral erfasst.

Lebenszyklus-CO₂-Bilanz: Neue Energieausweise enthalten künftig auch eine Angabe zur CO₂-Bilanz über den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes, nicht nur den laufenden Energieverbrauch.

Bedarfsausweis vs. Verbrauchsausweis: Was gilt wann?

Es gibt zwei Arten des Energieausweises. Beide existieren weiterhin, aber die Einsatzbereiche verschieben sich deutlich zugunsten des Bedarfsausweises.

Quelle: GModG §§ 81-82; EPBD (EU/2024/1275)

Wann ist welcher Ausweis erforderlich?

Bedarfsausweis Pflicht (nach geltendem GModG, ab 2026 erweitert):

• Wohngebäude mit weniger als 5 Wohneinheiten und Baujahr vor 1978, sofern nicht mindestens auf den energetischen Stand der Wärmeschutzverordnung von 1977 saniert
• Neubauten (hier ohnehin Standard)
• Voraussichtlich ab Mai 2026: für deutlich mehr Bestandsgebäude, insbesondere bei Leerstand, gemischter Nutzung oder Etagenheizungen

Verbrauchsausweis zulässig:

• Wohngebäude mit mindestens 5 Wohneinheiten
• Wohngebäude mit weniger als 5 Wohneinheiten und Baujahr ab 1978 oder nachgewiesener energetischer Sanierung auf entsprechendem Niveau

In der Praxis empfiehlt sich für WEG-verwaltete Mehrfamilienhäuser in vielen Fällen dennoch der Bedarfsausweis: Er liefert konkretere Sanierungsempfehlungen und wird von der EPBD künftig als Standard favorisiert. Wer heute einen Verbrauchsausweis bestellt, muss ihn möglicherweise vor Ablauf der zehn Jahre durch einen Bedarfsausweis ersetzen.

Pflichten für Hausverwaltungen und WEG-Verwalter

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft liegt die Verantwortung für den Energieausweis nicht beim einzelnen Eigentümer, sondern bei der Gemeinschaft. Die Hausverwaltung spielt dabei die zentrale Rolle.

Wer ist verantwortlich?

Die Hausverwaltung (der WEG-Verwalter) ist verpflichtet, die Erstellung des Energieausweises in die Wege zu leiten. Das ergibt sich aus der allgemeinen Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums (§ 18 WEG). Konkret bedeutet das:

1. Prüfpflicht: Der Verwalter muss prüfen, ob ein gültiger Energieausweis vorliegt und wann dieser abläuft.
2. Tagesordnung: Steht eine Erneuerung an, muss der Verwalter das Thema auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung setzen.
3. Beschlussfassung: Die Eigentümerversammlung beschließt über die Beauftragung eines Energieberaters und die Wahl des Ausweistyps (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis).
4. Beauftragung: Nach positivem Beschluss beauftragt der Verwalter den Energieberater und koordiniert den Vor-Ort-Termin.
5. Aufbewahrung: Der fertige Energieausweis wird beim Verwalter hinterlegt und bei Bedarf Käufern oder Mietinteressenten vorgelegt.

Kann die Eigentümerversammlung die Erstellung ablehnen?

Grundsätzlich nein, wenn eine gesetzliche Pflicht besteht. Jeder einzelne Eigentümer hat einen Anspruch auf Erstellung des Energieausweises, etwa wenn er seine Wohnung verkaufen oder vermieten möchte. Der Verwalter kann und muss den Ausweis im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung auch gegen eine ablehnende Mehrheit auf Kosten der Gemeinschaft in Auftrag geben. Ein entsprechendes Urteil hat das Landgericht München I (Az. 36 S 2117/14 WEG) bestätigt.

Fristen für Hausverwaltungen

• Bestehende Energieausweise: Gelten für 10 Jahre ab Ausstellungsdatum. Prüfen Sie, welche Ausweise in Ihrem Bestand 2026 oder 2027 ablaufen.
• Neue Pflichten ab 1. Januar 2027: Ab diesem Datum sind Energieausweise digital in einem maschinenlesbaren Format auszustellen (§ 79 Abs. 2 GModG); für Wohngebäude bleibt es bei der Skala A+ bis H. Bestehende gültige Ausweise behalten bis zum Ablauf ihre Gültigkeit.
• Übergangsregelungen: Details zu Übergangsfristen werden im Rahmen der nationalen Umsetzungsgesetzgebung geregelt.

Wann ist ein neuer Energieausweis Pflicht?

Der Energieausweis muss vorgelegt oder erneuert werden in folgenden Fällen:

Quelle: GModG §§ 80, 85; EPBD (EU/2024/1275) Art. 19

Wichtig für die WEG: Schon wenn ein einzelner Eigentümer seine Wohnung verkaufen oder vermieten möchte, benötigt er den Energieausweis für das gesamte Gebäude. Die Hausverwaltung sollte deshalb proaktiv dafür sorgen, dass stets ein gültiger Ausweis vorliegt.

Was bedeutet die neue Skala für Ihre WEG?

Für WEG-verwaltete Mehrfamilienhäuser ändert sich an der Effizienzskala nichts: Wohngebäude behalten die neun Klassen von A+ bis H (A+, A, B, C, D, E, F, G, H), und die Einstufung ergibt sich weiterhin unmittelbar aus dem Endenergieverbrauch beziehungsweise Endenergiebedarf (§ 86 Abs. 1 und 2 GModG, Anlage 10). Die siebenstufige Skala A bis G gilt ausschließlich für Nichtwohngebäude – relevant also nur, wenn Ihre Gemeinschaft auch Gewerbeeinheiten in einem separaten Nichtwohngebäude verwaltet. Eine ausführliche Erklärung aller Klassen finden Sie in unserem Beitrag Energieausweis 2026: Neue Effizienzklassen A bis G.

Für WEG ebenfalls wichtig: Eine gesetzliche Sanierungspflicht für Wohngebäude gibt es nicht. Die Mindeststandards für die Gesamtenergieeffizienz nach § 40 GModG (2030 höchstens das 3,5-Fache, 2033 höchstens das 2,95-Fache des Referenzgebäudes) gelten nur für Nichtwohngebäude und kennen zudem breite Ausnahmen. Ein schwaches Ergebnis im Energieausweis bleibt für die Gemeinschaft trotzdem ein Anlass, frühzeitig über Sanierungsmaßnahmen zu beraten: Die energetische Sanierung senkt Energie- und CO₂-Kosten. Informieren Sie sich auch über die Haus sanieren: Kosten.

Kosten für den Energieausweis 2026

Die Kosten für den Energieausweis hängen von der Ausweisart, der Gebäudegröße und der Anzahl der Wohneinheiten ab.

Verbrauchsausweis

Bedarfsausweis

Quelle: Marktrecherche 2026. Preise variieren je nach Anbieter, Region und Gebäudekomplexität.

Einige Energieberater rechnen beim Bedarfsausweis für Mehrfamilienhäuser mit einem Grundpreis von 300-500 Euro plus einer Pauschale pro Wohneinheit von 30-50 Euro. Für ein typisches WEG-verwaltetes Mehrfamilienhaus mit 10 Wohneinheiten ergibt sich so ein Preis von ca. 600-1.000 Euro für den Bedarfsausweis.

Wer trägt die Kosten in der WEG?

Die Kosten für den Energieausweis sind Gemeinschaftskosten. Sie werden auf alle Eigentümer nach dem in der Teilungserklärung festgelegten Verteilungsschlüssel umgelegt, in der Regel nach Miteigentumsanteilen. Bei einem Bedarfsausweis für 800 Euro und 10 Eigentümern mit gleichen Anteilen entfallen auf jeden Eigentümer 80 Euro.

Die Stiftung Warentest hat bestätigt: Auch Eigentümer, die aktuell nicht verkaufen oder vermieten möchten, müssen ihren Anteil tragen. Der Energieausweis bezieht sich auf das gesamte Gebäude, nicht auf einzelne Wohnungen.

Bedenken Sie auch die Folgekosten: Ein schlechtes Ergebnis im Energieausweis kann die Notwendigkeit einer energetischen Sanierung aufzeigen. Informieren Sie sich frühzeitig über KfW-Förderung für Sanierungen und die Auswirkungen der CO₂-Steuer 2026 auf Ihre Heizkosten.

Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

Schon nach geltendem Recht (§ 87 GModG) müssen bestimmte Energiekennwerte in jeder Immobilienanzeige stehen, ob online oder in Printmedien. Ab der EPBD-Umsetzung werden diese Pflichten nochmals verschärft.

Diese Angaben sind Pflicht:

1. Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
2. Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh/(m²a)
3. Wesentliche Energieträger für die Heizung (z. B. Gas, Öl, Fernwärme, Wärmepumpe)
4. Baujahr des Gebäudes
5. Energieeffizienzklasse (Wohngebäude A+ bis H, Nichtwohngebäude ab 2027 A bis G)

Beispiel für eine korrekte Immobilienanzeige:

Energieausweis: Bedarfsausweis, Endenergiebedarf 145 kWh/(m²a), Energieeffizienzklasse D, Baujahr 1972, wesentlicher Energieträger: Erdgas.

Die Pflichtangaben gelten für den Eigentümer, den Vermieter und den beauftragten Makler gleichermaßen. Auch wenn die Hausverwaltung die Anzeige nicht selbst aufgibt, muss sie den aktuellen Energieausweis rechtzeitig bereitstellen, damit der verkaufende oder vermietende Eigentümer seiner Informationspflicht nachkommen kann.

Bußgelder bei Verstößen

Verstöße gegen die Energieausweis-Pflichten sind Ordnungswidrigkeiten nach § 108 GModG und werden mit empfindlichen Bußgeldern geahndet.

Quelle: § 108 GModG. Die Bußgelder können je nach Schwere des Verstoßes und Einzelfall variieren.

Für Hausverwaltungen besonders relevant: Wenn ein Eigentümer seine Wohnung nicht verkaufen oder vermieten kann, weil die Verwaltung keinen gültigen Energieausweis bereitstellt, drohen neben dem Bußgeld auch Schadensersatzansprüche des betroffenen Eigentümers gegen die Verwaltung. Der Verwalter handelt in diesem Fall pflichtwidrig.

Checkliste: Energieausweis für WEG-Verwalter

Diese Checkliste hilft Hausverwaltungen, die Energieausweis-Pflichten systematisch zu erfüllen:

• Bestandsaufnahme: Für jedes verwaltete Gebäude prüfen: Liegt ein gültiger Energieausweis vor? Welcher Typ? Wann läuft er ab?
• Ablauftermine erfassen: Alle Ablaufdaten in der Verwaltungssoftware hinterlegen. Vorlauffrist von 6 Monaten einplanen.
• Ausweistyp bewerten: Genügt ein Verbrauchsausweis, oder ist ein Bedarfsausweis gesetzlich vorgeschrieben? Im Zweifel: Bedarfsausweis wählen.
• Eigentümerversammlung vorbereiten: Tagesordnungspunkt "Energieausweis" mit Beschlussvorlage aufnehmen. Kosten und Optionen darstellen.
• Beschluss dokumentieren: Den Beschluss zur Beauftragung im Protokoll festhalten, einschließlich Budget und Ausweistyp.
• Energieberater beauftragen: Qualifizierten Energieberater mit Eintrag in der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes auswählen.
• Vor-Ort-Termin koordinieren: Zugang zum Gebäude (Keller, Dach, Heizungsraum) sicherstellen. Relevante Unterlagen bereithalten: Baupläne, Heizungsprotokoll, Sanierungsnachweise.
• Ausweis prüfen und archivieren: Nach Erhalt auf Plausibilität prüfen, sicher archivieren und für alle Eigentümer zugänglich machen.
• Pflichtangaben sicherstellen: Allen Eigentümern die relevanten Daten für Immobilienanzeigen bereitstellen (Ausweistyp, Kennwert, Effizienzklasse, Energieträger, Baujahr).
• Sanierungsbedarf prüfen: Modernisierungsempfehlungen aus dem Bedarfsausweis auf der nächsten Eigentümerversammlung vorstellen und nächste Schritte beschließen.

Häufige Fragen zum Energieausweis in der WEG

Wer bezahlt den Energieausweis in der WEG?

Die Kosten trägt die Eigentümergemeinschaft als Ganzes. Sie werden als ordentliche Verwaltungskosten über die Jahresabrechnung auf alle Eigentümer umgelegt, anteilig nach Miteigentumsanteilen (oder dem in der Teilungserklärung festgelegten Schlüssel). Das gilt unabhängig davon, ob ein einzelner Eigentümer gerade verkaufen oder vermieten möchte oder nicht. Die Stiftung Warentest hat dies ausdrücklich bestätigt.

Brauche ich einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?

Das hängt vom Gebäude ab. Für Wohngebäude mit weniger als 5 Wohneinheiten und Baujahr vor 1978 (ohne entsprechende Sanierung) ist der Bedarfsausweis Pflicht. Für größere Mehrfamilienhäuser ist bisher auch der Verbrauchsausweis zulässig. Ab Mai 2026 wird der Bedarfsausweis für deutlich mehr Gebäude zur Pflicht. Empfehlung: Wenn die Erneuerung ohnehin ansteht, direkt den Bedarfsausweis wählen. Er ist zwar teurer, liefert aber verwertbare Sanierungsempfehlungen und ist zukunftssicher.

Was passiert, wenn mein alter Energieausweis abläuft?

Ein Energieausweis ist 10 Jahre gültig. Nach Ablauf muss ein neuer Ausweis erstellt werden, sofern das Gebäude verkauft, vermietet oder umfangreich renoviert werden soll. Wichtig: Ein abgelaufener Ausweis darf nicht mehr verwendet werden. Wird er dennoch bei einem Verkauf oder einer Vermietung vorgelegt, droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Planen Sie die Erneuerung rechtzeitig, idealerweise 6 Monate vor Ablauf. Für Wohngebäude bleibt es dabei auch nach dem GModG bei der Skala A+ bis H; bestehende Ausweise behalten ohnehin bis zu ihrem regulären Ablaufdatum ihre Gültigkeit.

Können Eigentümer den Energieausweis in der Eigentümerversammlung ablehnen?

Nein, wenn eine gesetzliche Pflicht besteht. Der Energieausweis zählt zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Selbst wenn die Mehrheit der Eigentümer gegen die Erstellung stimmt, darf und muss der Verwalter den Ausweis auf Kosten der Gemeinschaft beauftragen, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt, etwa weil ein Eigentümer seine Wohnung verkaufen möchte. Das Landgericht München I hat in einem Grundsatzurteil (Az. 36 S 2117/14 WEG) bestätigt, dass ein einzelner Eigentümer Anspruch auf Erstellung des Energieausweises hat. Die Verwaltung handelt pflichtwidrig, wenn sie trotz gesetzlicher Verpflichtung keinen Energieausweis erstellen lässt.

Die Anforderungen an Energieausweise werden komplexer, die Fristen enger und die Konsequenzen bei Verstößen schärfer. Für Hausverwaltungen und WEG-Verwalter lohnt es sich, jetzt den energetischen Zustand aller verwalteten Gebäude systematisch zu erfassen und die nächsten Schritte zu planen.

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