Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG): Was im neuen Gesetz steht

Update (Stand: 14. Juli 2026) – Neue BEG-Förderung nach dem GModG: Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde am 10. Juli 2026 von Bundestag (namentliche Abstimmung 322:272) und Bundesrat beschlossen – es streicht die 65-%-EE-Pflicht und regelt die Bio-Treppe (10 % ab 2029, dann 15/30/60 %); die Verkündung im Bundesgesetzblatt steht noch aus. Die Fördersätze regelt separat die neue BEG-Förderrichtlinie, die ab 21. Juli 2026 gilt: Der Klimageschwindigkeitsbonus sinkt von 20 % auf 16 % (und danach halbjährlich weiter), der Effizienzbonus (5 %) entfällt, die maximal förderfähigen Heizungskosten sinken von 30.000 € auf 28.000 €. Neu ist ein einkommensabhängiger Deckel von bis zu 80 %. Die Zahlen in diesem Artikel sind auf den neuen Stand aktualisiert.

Am 24. Februar 2026 hat die Bundesregierung die Eckpunkte für das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, in diesem Artikel kurz GMG) vorgelegt. Das GMG novelliert das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG), besser bekannt als „Heizungsgesetz". Nach dem Kabinettsentwurf hat der Bundestag das Gesetz am 10. Juli 2026 in namentlicher Abstimmung mit 322 zu 272 Stimmen beschlossen, der Bundesrat stimmte am selben Tag zu (kein Vermittlungsausschuss). Die Verkündung im Bundesgesetzblatt und damit das Inkrafttreten stehen unmittelbar bevor (Stand 14. Juli 2026 noch nicht erfolgt). Die Botschaft im Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD vom 9. April 2025 war unmissverständlich: „Wir werden das Heizungsgesetz abschaffen."

Was als Abschaffung kommuniziert wird, ist in Wirklichkeit ein tiefgreifender Umbau. Die umstrittene 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Pflicht fällt weg, der CO₂-Preis wird zum zentralen Steuerungsinstrument, und die europäische Gebäuderichtlinie (EPBD) muss bis Mai 2026 in deutsches Recht umgesetzt werden. Dieser Artikel erklärt, was konkret geplant ist.

Die 8 wichtigsten Änderungen im Überblick

Vergleich: GEG 2024 vs. GMG

Neben der Übersichtstabelle oben lohnt sich ein detaillierter Vergleich der beiden Gesetze. Das GEG 2024 setzt auf ordnungsrechtliche Vorgaben, das GMG auf marktwirtschaftliche Anreize über den CO₂-Preis. Einen vollständigen Überblick über die aktuellen Fristen und Übergangsregelungen finden Sie in unserem separaten Beitrag.

Der wichtigste Unterschied: Das GEG 2024 sagt Ihnen, welche Heizung Sie einbauen müssen. Das GMG sagt Ihnen, was Brennstoffe kosten werden, und überlässt Ihnen die Entscheidung.

Die Bio-Treppe: Was das konkret bedeutet

Wer sich künftig für eine neue Gas- oder Ölheizung entscheidet, darf das tun, aber ab 2029 mit einer Auflage: Ein steigender Anteil des Brennstoffs muss aus klimafreundlichen Quellen stammen.

Die sogenannte Bio-Treppe (neuer § 43 GEG) sieht nach dem beschlossenen Gesetz folgende Stufen für neu eingebaute fossile Heizungen vor:

• Ab 1. Januar 2029: Mindestens 10 % biogener oder wasserstoffbasierter Brennstoffanteil (Biomethan, Bioöl, HVO o. Ä.)
• Ab 1. Januar 2030: Mindestens 15 %
• Ab 1. Januar 2035: Mindestens 30 %
• Ab 1. Januar 2040: Mindestens 60 %
• Ab 2045: Klimaneutralität aller Heizungen

Für die Jahre 2029 bis 2034 ist alternativ eine Solarthermie-Lösung als Erfüllungsoption vorgesehen.

Ergänzend plant das Bundeswirtschaftsministerium eine Grüngasquote: Gasversorger sollen verpflichtet werden, steigende Anteile von Biomethan oder Wasserstoff in ihre Netze einzuspeisen.

Konkrete Kostenfolgen der Bio-Treppe

Was bedeuten 10 % Biomethan ab 2029 für Ihre Heizkosten? Biomethan ist deutlich teurer als fossiles Erdgas. Die aktuellen Marktpreise für Biomethan liegen je nach Quelle und Vertragslaufzeit bei etwa 9–13 ct/kWh, verglichen mit ca. 7–8 ct/kWh für fossiles Erdgas (Stand Anfang 2026).

Rechenbeispiel für ein durchschnittliches Einfamilienhaus (20.000 kWh/a Gasverbrauch):

Die Mehrkosten allein durch die erste Stufe der Bio-Treppe liegen bei etwa 120–140 Euro pro Jahr. Das klingt überschaubar, aber die Kosten steigen mit jeder weiteren Stufe und mit dem CO₂-Preis. Bis 2030 rechnen Prognosen mit einem CO₂-Preis von 120–150 €/Tonne, was die Jahreskosten einer Gasheizung auf über 2.200–2.500 Euro treiben könnte. Wer sich für die Gesamtkosten eines Heizungstauschs interessiert, findet in unserem Kostenvergleich aller Heizsysteme eine detaillierte Aufschlüsselung.

Was das in der Praxis heißt: Eine neue Gasheizung dürfen Sie einbauen. Aber die laufenden Kosten werden durch den steigenden Biomethan-Anteil und den CO₂-Preis (55–65 €/Tonne in 2026, Prognose 120–150 €/Tonne bis 2030) schrittweise steigen. Eine Gasheizung ist damit nicht „verboten", aber langfristig teurer als heute.

EPBD-Umsetzung: Neue Energieeffizienzklassen

Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD, EU/2024/1275) muss bis zum 29. Mai 2026 in nationales Recht überführt werden. Deutschland nutzt dafür das GMG. Die wichtigsten Änderungen:

Neue Energieeffizienzklassen A bis G ersetzen die bisherige deutsche Skala von A+ bis H. Die neue Skala ist EU-weit einheitlich. Eine ausführliche Erklärung der neuen Klassen und was sie für bestehende Energieausweise bedeuten, finden Sie in unserem Beitrag zu den neuen Energieausweis-Klassen 2026.

Die Klasse G umfasst per Definition die schlechtesten 15 % des nationalen Gebäudebestands. Für Wohngebäude gibt es nach dem GModG keine gebäudeindividuellen Mindestsanierungsanforderungen, der oft befürchtete Sanierungszwang kommt also nicht. Stattdessen muss Deutschland nationale Zielpfade für die Senkung des durchschnittlichen Primärenergieverbrauchs im Wohngebäudebestand festlegen.

Weitere EPBD-Vorgaben:

• Solaranlagen auf allen neuen öffentlichen Gebäuden und Nicht-Wohngebäuden über 250 m² bis Ende 2026
• Energieausweis-Pflicht erweitert auf Gebäude bei größeren Renovierungen und Mietvertragsverlängerungen

Digitales Gebäuderegister

Eine der weitreichendsten Neuerungen der EPBD ist das digitale Gebäuderegister (auch: nationale Gebäudedatenbank). Jeder Mitgliedstaat muss ein solches Register aufbauen. Es soll folgende Daten zusammenführen:

• Energieausweisdaten aller Gebäude (Energieklasse, Primärenergiebedarf, CO₂-Emissionen)
• Gebäuderenovierungspässe (individuelle Sanierungsfahrpläne, iSFP)
• Informationen zu Fördermitteln, die für das jeweilige Gebäude beantragt oder bewilligt wurden
• Smart-Readiness-Indikator (Grad der digitalen Steuerbarkeit des Gebäudes)

Für Eigentümer bedeutet das: Der energetische Zustand Ihres Gebäudes wird künftig in einer zentralen Datenbank erfasst und ist für Behörden einsehbar. Das erleichtert die Energieberatung und den Fördermittelprozess, schafft aber auch Transparenz, etwa bei Immobilientransaktionen. Käufer und Mieter können sich ein genaueres Bild vom energetischen Zustand machen.

Der Aufbau des Registers soll schrittweise erfolgen. Die EPBD gibt vor, dass bestehende Datenbanken (z. B. das DIBt-Energieausweisregister) integriert werden können. Ein vollständiger Aufbau wird mehrere Jahre dauern. Details zur Umsetzung in Deutschland werden erst mit dem GMG-Gesetzentwurf erwartet.

Wärmeplanungsgesetz und kommunale Wärmeplanung

Das GMG entsteht nicht im luftleeren Raum. Parallel läuft die kommunale Wärmeplanung nach dem Wärmeplanungsgesetz (WPG), das seit dem 1. Januar 2024 gilt. Beide Gesetze greifen ineinander, aber auf unterschiedliche Weise als bisher.

So funktioniert die Wärmeplanung

Jede Kommune in Deutschland muss einen Wärmeplan erstellen. Dieser Plan legt fest, welche Gebiete künftig über Fernwärme, Wärmenetze, dezentrale Wärmepumpen oder andere Lösungen versorgt werden. Die Fristen:

• Städte über 100.000 Einwohner: Wärmeplan bis 30. Juni 2026
• Gemeinden unter 100.000 Einwohner: Wärmeplan bis 30. Juni 2028

Was sich unter dem GMG ändert

Unter dem GEG 2024 hat die kommunale Wärmeplanung eine direkte rechtliche Wirkung: Sobald der Wärmeplan einer Kommune in Kraft tritt, wird die 65-%-Erneuerbare-Energien-Pflicht für alle neuen Heizungen in diesem Gebiet ausgelöst.

Unter dem GMG soll diese Verknüpfung entfallen. Die kommunale Wärmeplanung bleibt bestehen, dient aber als Orientierung statt als Auslöser für Pflichten. Das bedeutet:

• Der Wärmeplan Ihrer Kommune zeigt Ihnen, ob in Ihrer Straße perspektivisch Fernwärme geplant ist.
• Er gibt Auskunft darüber, ob ein Wasserstoffnetz realistisch ist oder ob dezentrale Lösungen (Wärmepumpe) vorgesehen sind.
• Er löst aber keine Einbaupflicht mehr aus.

Die Wärmeplanung bleibt trotzdem relevant: Wer in einem Gebiet wohnt, das für Fernwärme vorgesehen ist, kann sich darauf einstellen und beim Heizungstausch gegebenenfalls eine Übergangslösung wählen. Umgekehrt sollte, wer in einem Gebiet ohne geplantes Wärmenetz lebt, selbst eine langfristige Lösung planen.

Praxistipp: Informieren Sie sich auf der Webseite Ihrer Kommune, ob bereits ein Wärmeplanentwurf vorliegt. Viele Städte über 100.000 Einwohner haben bereits Vorentwürfe veröffentlicht, da die Frist am 30. Juni 2026 abläuft.

Förderung: die neue BEG-Förderrichtlinie ab 21. Juli 2026

Wichtig zur Einordnung: Das GModG selbst setzt keine Fördersätze – es regelt nur das Ordnungsrecht (65-%-Streichung, Bio-Treppe). Die Förderung wird von der neuen BEG-Förderrichtlinie geregelt, die der Haushaltsausschuss am 8. Juli 2026 beschlossen hat und die ab 21. Juli 2026 gilt. Alle Details finden Sie in unserer Übersicht zur neuen Heizungsförderung 2026.

Heizungsförderung (KfW 458) – das ändert sich

Die wichtigste Förderung für den Heizungstausch läuft weiter über das Programm KfW 458, die Konditionen ändern sich zum 21. Juli 2026 aber deutlich:

• Grundförderung: 30 % der förderfähigen Kosten für alle erneuerbaren Heizungen (Wärmepumpe, Biomasse, Fernwärme etc.) – unverändert.
• Klimageschwindigkeitsbonus: sinkt von 20 % auf 16 % und wird danach halbjährlich abgeschmolzen: 12 % (ab 01.02.2027), 8 % (ab 01.08.2027), 4 % (ab 01.02.2028), 0 % ab 01.08.2028. Voraussetzung bleibt der Austausch einer mindestens 20 Jahre alten fossilen Heizung (bzw. Öl-/Kohle-/Nachtspeicherheizung ohne Altersgrenze).
• Effizienzbonus (5 %): entfällt ersatzlos. Auch der Emissionsminderungszuschlag für Biomasse (2.500 €) entfällt.
• Einkommensbonus: neu gestaffelt nach zu versteuerndem Einkommen (zvE): 40 % (bis 30.000 €), 30 % (über 30.000–40.000 €), 10 % (über 40.000–50.000 €). Neu ist ein Familienzuschlag: Bei mindestens einem minderjährigen Kind im Haushalt reduziert sich das maßgebliche zvE einmalig pauschal um 10.000 € (nicht je Kind).
• Maximal förderfähige Kosten (1. Wohneinheit): sinken von 30.000 € auf 28.000 € (danach –750 € je Halbjahr ab 01.02.2027). Für die 2.–6. Wohneinheit bleiben es 15.000 €, ab der 7. 8.000 €.
• Höchstfördersatz (Deckel): bis zu 80 % für Geringverdiener (zvE ≤ 30.000 € bzw. ≤ 40.000 € inklusive Familienzuschlag), sonst maximal 70 %.

Was heißt das in Euro? Der maximale Zuschuss für die erste Wohneinheit liegt bei 22.400 € (80 % von 28.000 €, Geringverdiener) statt bisher 21.000 €. Ein Standardfall (höheres Einkommen, Austausch einer ≥ 20 Jahre alten Gasheizung) kommt auf 30 % + 16 % = 46 %, also 12.880 €.

Ein Wertschöpfungsbonus von +15 Prozentpunkten für Wärmepumpen mit EU-Ursprung ist zusätzlich geplant, aber erst ab Q1 2027 und noch nicht final (vorbehaltlich EU-beihilferechtlicher Genehmigung). Ebenfalls nur geplant, nicht beschlossen: eine abgesenkte Grundförderung für Nicht-EU-Geräte und ein Ersatzinvestitions-Bonus.

Daneben gibt es die BAFA-Einzelmaßnahmenförderung für Gebäudehülle (Dämmung, Fenster), Lüftung und Heizungsoptimierung mit weiterhin 15 % Zuschuss (förderfähige Kosten bis 30.000 € ohne bzw. 60.000 € mit iSFP). Einzige Änderung hier: Der iSFP-Bonus (+5 Prozentpunkte) gilt nur noch für Projekte ab 30.000 € förderfähigen Kosten und nur auf die Kosten oberhalb dieser Basis.

Übergangsfrist: Altkonditionen nur noch bis 20. Juli 2026

Die alten, günstigeren Konditionen (20 % Klimageschwindigkeitsbonus, 70 % Deckel, 30.000 € Basis, 5 % Effizienzbonus, 2.500 € Biomasse-Zuschlag) gelten nur noch, wenn die Bestätigung zum Antrag (BzA) bis zum 8. Juli 2026 erstellt und der Antrag bis 20. Juli 2026, 20:00 Uhr eingereicht wurde. Bereits bewilligte Förderungen genießen Bestandsschutz.

Handlungsempfehlung: Der Klimageschwindigkeitsbonus sinkt ab jetzt halbjährlich. Wer den Heizungstausch ohnehin plant, sichert sich mit einem frühen Antrag den höheren Satz – die Erzählung „kein Grund zur Eile" gilt nicht mehr.

Zeitplan: Wann kommt das GMG?

Das GModG ist beschlossen; bis zur Verkündung im Bundesgesetzblatt gilt das GEG 2024 formal weiter, einschließlich der 65-Prozent-Pflicht in Gebieten mit abgeschlossener kommunaler Wärmeplanung. Einen detaillierten Überblick über die geltenden Fristen finden Sie in unserem Beitrag zum Heizungsgesetz 2026.

Kritik und offene Fragen

Die GMG-Eckpunkte sind nicht unumstritten. Über 30 Umweltorganisationen, Verbraucherinitiativen und Gewerkschaften haben sich in einem offenen Brief gegen die Abschaffung der 65-Prozent-Vorgabe gewandt.

Die Zahlen zeigen, warum: Rund ein Drittel der CO₂-Emissionen in Deutschland stammt aus dem Gebäudesektor. Schon mit der bisherigen 65-Prozent-Regelung besteht laut Gutachten eine jährliche Abweichung von rund 25 Millionen Tonnen CO₂ vom verbindlichen Klimaziel für 2030.

Die zentrale Frage: Kann der CO₂-Preis allein genug Anreiz schaffen, damit Eigentümer freiwillig auf klimafreundliche Heizungen umsteigen? Oder führt die Aufhebung der Ordnungsrecht zu einem Renovierungsstau?

Die Antwort wird davon abhängen, wie steil der CO₂-Preis nach der Einführung des EU-Emissionshandels ETS2 ab 2028 steigt. Prognosen gehen von 120–150 €/Tonne bis 2030 aus. Das würde Erdgas um etwa 3–4 ct/kWh verteuern und Heizöl um ca. 40 ct/Liter.

Was Eigentümer jetzt tun sollten

1. Förderkonditionen kennen. Seit 21. Juli 2026 gilt die neue BEG-Förderrichtlinie: Der Klimageschwindigkeitsbonus liegt nur noch bei 16 % und sinkt halbjährlich weiter. Ein früher Antrag sichert den höheren Satz.
2. Gebäude analysieren. Unabhängig vom Gesetz lohnt sich eine Bestandsaufnahme: Wie hoch ist Ihr Energieverbrauch? Welche Maßnahmen rechnen sich?
3. CO₂-Kosten einkalkulieren. Wer heute eine Gasheizung einbaut, zahlt ab 2026 mindestens 1,3 ct/kWh CO₂-Aufschlag, Tendenz stark steigend.
4. Förderung sichern. KfW- und BAFA-Programme sind budgetiert. Je früher Sie beantragen, desto sicherer der Zuschuss.
5. Wärmeplan Ihrer Kommune prüfen. Die kommunale Wärmeplanung bestimmt, welche Heizoptionen in Ihrer Straße langfristig sinnvoll sind.

Häufige Fragen

Ist das GMG schon in Kraft?

Das GModG wurde am 10. Juli 2026 von Bundestag (namentlich 322:272) und Bundesrat beschlossen. Formal in Kraft tritt es erst am Tag nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt, die am 14. Juli 2026 noch aussteht, aber unmittelbar bevorsteht. Bis dahin gilt das GEG 2024 formal weiter. Die neue BEG-Förderrichtlinie gilt unabhängig davon ab dem 21. Juli 2026.

Darf ich ab Juli 2026 wieder eine Gasheizung einbauen?

Ja, nach dem beschlossenen GModG ohne die bisherige 65-Prozent-Einschränkung. Ab 2029 muss allerdings ein steigender Anteil klimafreundlicher Brennstoffe (Bio-Treppe: 10 % ab 2029, dann 15/30/60 %) genutzt werden. Ob sich das wirtschaftlich lohnt, steht auf einem anderen Blatt.

Kommt ein Sanierungszwang für bestehende Wohngebäude?

Nein. Die Bundesregierung hat ausdrücklich festgelegt, dass die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) ohne neue gebäudeindividuelle Sanierungsanforderungen für Wohngebäude umgesetzt wird. Die bestehenden Nachrüstpflichten bei Eigentümerwechsel (Geschossdeckendämmung, Austausch alter Heizkessel) bleiben allerdings bestehen. Einen Überblick über diese Pflichten finden Sie in unserem Beitrag zur Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel.

Was passiert mit meiner laufenden KfW-Förderung?

Bereits bewilligte Förderanträge sind nicht betroffen und genießen Bestandsschutz. Für neue Anträge gilt seit dem 21. Juli 2026 die neue BEG-Förderrichtlinie mit angepassten Sätzen (Klimageschwindigkeitsbonus 16 % statt 20 %, kein Effizienzbonus mehr, maximal förderfähige Heizungskosten 28.000 € statt 30.000 €, dafür einkommensabhängiger Deckel bis 80 %). Details in unserer Übersicht zur Heizungsförderung 2026.

Was bedeutet „Nullemissionsgebäude" und ab wann gilt das?

Der Begriff „Nullemissionsgebäude" (Zero-Emission Building, ZEB) stammt aus der EPBD. Ein Nullemissionsgebäude hat einen sehr niedrigen Energiebedarf, der vollständig durch erneuerbare Energien gedeckt wird, und erzeugt keine CO₂-Emissionen aus fossilen Brennstoffen vor Ort. Nach dem GModG gilt der Standard ab 2028 für neue öffentliche Gebäude und ab 2030 für alle neuen Gebäude. Für Bestandsgebäude wird dieser Standard nicht verpflichtend.

Wie wirkt sich die Bio-Treppe auf Ölheizungen aus?

Die Bio-Treppe gilt nicht nur für Gas, sondern auch für Ölheizungen. Ab 2029 müssen auch Ölheizungsbesitzer mindestens 10 % klimafreundliche Brennstoffe (z. B. HVO, hydriertes Pflanzenöl) beimischen. Klimafreundliches Heizöl ist erheblich teurer als fossiles Heizöl, die Mehrkosten fallen also ähnlich aus wie beim Gas. Beachten Sie: Die CO₂-Steuer verteuert Heizöl zusätzlich.

Werden bestehende Heizungen durch das GMG illegal?

Nein. Das GMG betrifft ausschließlich neu eingebaute Heizungen (Bio-Treppe ab 2029). Bestehende Heizungen genießen Bestandsschutz. Die bestehenden Austauschpflichten für Konstanttemperatur-Heizkessel nach 30 Jahren Betrieb (§ 72 GEG) werden voraussichtlich fortbestehen.

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Dieser Artikel gibt den Stand vom 14. Juli 2026 wieder: Das GModG wurde am 10. Juli 2026 von Bundestag und Bundesrat beschlossen, die Verkündung im Bundesgesetzblatt steht noch aus. Die neue BEG-Förderrichtlinie gilt ab 21. Juli 2026. Wir aktualisieren diesen Beitrag, sobald die Verkündung erfolgt ist.

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