Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG): Was im neuen Gesetz steht

Am 24. Februar 2026 hat die Bundesregierung die Eckpunkte für das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) vorgelegt. Das GMG soll das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG), besser bekannt als „Heizungsgesetz", ablösen und vor dem 1. Juli 2026 in Kraft treten. Die Botschaft im Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD vom 9. April 2025 war unmissverständlich: „Wir werden das Heizungsgesetz abschaffen."

Was als Abschaffung kommuniziert wird, ist in Wirklichkeit ein tiefgreifender Umbau. Die umstrittene 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Pflicht fällt weg, der CO₂-Preis wird zum zentralen Steuerungsinstrument, und die europäische Gebäuderichtlinie (EPBD) muss bis Mai 2026 in deutsches Recht umgesetzt werden. Dieser Artikel erklärt, was konkret geplant ist.

Die 8 wichtigsten Änderungen im Überblick

Nr.	Änderung	Bisher (GEG 2024)	Künftig (GMG)
1	65%-EE-Pflicht	Neue Heizungen müssen 65 % erneuerbare Energien nutzen	Entfällt
2	Heizungswahl	Faktisch Wärmepumpe oder Fernwärme bevorzugt	Freie Wahl: Gas, Öl, WP, Biomasse, Hybrid, Fernwärme
3	Fossile Heizungen	Stark eingeschränkt	Erlaubt, aber Bio-Treppe ab 2029
4	Sanierungszwang	Kein individueller Zwang	Bleibt: Kein Sanierungszwang für Wohngebäude
5	Energieausweis	Klassen A+ bis H	Neue EU-Skala A bis G
6	Nullemissionsgebäude	Keine Vorgabe	Öffentl. Neubauten ab 2028, alle ab 2030
7	Fernwärme	Wenig reguliert	Preistransparenz, Aufsicht, Schlichtungsstelle
8	Mieterschutz	Begrenzt	Schutz vor überhöhten Nebenkosten durch unwirtschaftliche Heizungen

Vergleich: GEG 2024 vs. GMG

Neben der Übersichtstabelle oben lohnt sich ein detaillierter Vergleich der beiden Gesetze. Das GEG 2024 setzt auf ordnungsrechtliche Vorgaben, das GMG auf marktwirtschaftliche Anreize über den CO₂-Preis. Einen vollständigen Überblick über die aktuellen Fristen und Übergangsregelungen finden Sie in unserem separaten Beitrag.

Kriterium	GEG 2024	GMG (laut Eckpunkten)
Steuerungsinstrument	Ordnungsrecht (65-%-Pflicht)	CO₂-Preis + Bio-Treppe
Heizungswahl	Eingeschränkt (faktisch WP/Fernwärme)	Technologieoffen
Fossile Heizungen (Neubau)	65 % EE ab 01.01.2024 (Neubaugebiet)	Erlaubt, aber Bio-Treppe ab 2029
Fossile Heizungen (Bestand)	65 % EE nach abgeschlossener Wärmeplanung	Erlaubt, aber Bio-Treppe ab 2029
Biobrennstoff-Quote	Keine spezifische Quote	10 % ab 2029, stufenweise steigend bis 2040
Sanierungspflichten Wohngebäude	Nur bei Eigentümerwechsel (§ 47 GEG)	Keine individuellen Pflichten; nationale Zielpfade
Sanierungspflichten Nichtwohngebäude	Nur bei Eigentümerwechsel	Schlechteste 16 % (Klasse G) bis 2030 auf Klasse F
Energieausweisklassen	A+ bis H (national)	A bis G (EU-einheitlich)
Nullemissionsgebäude	Kein Standard definiert	Öffentl. Neubauten 2028, alle Neubauten 2030
Verknüpfung Wärmeplanung	65-%-Pflicht wird durch Wärmeplan ausgelöst	Wärmeplan informiert, löst keine Pflicht aus
Förderansatz	KfW 458 bis 70 % für EE-Heizungen	Noch offen; Übergangsförderung erwartet
EU-Grundlage	Nationale Regelung	EPBD (EU/2024/1275) als Rahmen

Der wichtigste Unterschied: Das GEG 2024 sagt Ihnen, welche Heizung Sie einbauen müssen. Das GMG sagt Ihnen, was Brennstoffe kosten werden, und überlässt Ihnen die Entscheidung.

Die Bio-Treppe: Was das konkret bedeutet

Wer sich künftig für eine neue Gas- oder Ölheizung entscheidet, darf das tun, aber ab 2029 mit einer Auflage: Ein steigender Anteil des Brennstoffs muss aus klimafreundlichen Quellen stammen.

Die sogenannte Bio-Treppe sieht nach aktuellem Eckpunktepapier folgende Stufen vor:

• Ab 2029: Mindestens 10 % Biomethan, Bioöl oder vergleichbare klimafreundliche Brennstoffe
• Weitere Stufen bis 2040: Der Anteil steigt in drei Schritten; die genauen Prozentsätze werden im Gesetzentwurf festgelegt

Ergänzend plant das Bundeswirtschaftsministerium eine Grüngasquote: Gasversorger sollen verpflichtet werden, steigende Anteile von Biomethan oder Wasserstoff in ihre Netze einzuspeisen.

Konkrete Kostenfolgen der Bio-Treppe

Was bedeuten 10 % Biomethan ab 2029 für Ihre Heizkosten? Biomethan ist deutlich teurer als fossiles Erdgas. Die aktuellen Marktpreise für Biomethan liegen je nach Quelle und Vertragslaufzeit bei etwa 9–13 ct/kWh, verglichen mit ca. 7–8 ct/kWh für fossiles Erdgas (Stand Anfang 2026).

Rechenbeispiel für ein durchschnittliches Einfamilienhaus (20.000 kWh/a Gasverbrauch):

Kostenfaktor	Ohne Bio-Treppe (2026)	Mit 10 % Biomethan (ab 2029)
90 % fossiles Erdgas (7,5 ct/kWh)	1.500 €	1.350 €
10 % Biomethan (11 ct/kWh)	–	220 €
CO₂-Abgabe (55–65 €/t in 2026; Prognose ~100 €/t in 2029)	260–280 €	~330 € (nur auf fossilen Anteil)
Summe Brennstoff + CO₂	1.760–1.780 €	~1.900 €

Die Mehrkosten allein durch die erste Stufe der Bio-Treppe liegen bei etwa 120–140 Euro pro Jahr. Das klingt überschaubar, aber die Kosten steigen mit jeder weiteren Stufe und mit dem CO₂-Preis. Bis 2030 rechnen Prognosen mit einem CO₂-Preis von 120–150 €/Tonne, was die Jahreskosten einer Gasheizung auf über 2.200–2.500 Euro treiben könnte. Wer sich für die Gesamtkosten eines Heizungstauschs interessiert, findet in unserem Kostenvergleich aller Heizsysteme eine detaillierte Aufschlüsselung.

Was das in der Praxis heißt: Eine neue Gasheizung dürfen Sie einbauen. Aber die laufenden Kosten werden durch den steigenden Biomethan-Anteil und den CO₂-Preis (55–65 €/Tonne in 2026, Prognose 120–150 €/Tonne bis 2030) schrittweise steigen. Eine Gasheizung ist damit nicht „verboten", aber langfristig teurer als heute.

EPBD-Umsetzung: Neue Energieeffizienzklassen

Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD, EU/2024/1275) muss bis zum 29. Mai 2026 in nationales Recht überführt werden. Deutschland nutzt dafür das GMG. Die wichtigsten Änderungen:

Neue Energieeffizienzklassen A bis G ersetzen die bisherige deutsche Skala von A+ bis H. Die neue Skala ist EU-weit einheitlich. Eine ausführliche Erklärung der neuen Klassen und was sie für bestehende Energieausweise bedeuten, finden Sie in unserem Beitrag zu den neuen Energieausweis-Klassen 2026.

Klasse	Bedeutung	Entspricht ungefähr
A	Nullemissionsgebäude	Neubau nach höchstem Standard
B	Fast-Nullenergie	Neubau KfW-55 oder besser
C	Sehr guter Standard	Umfassend sanierter Altbau
D	Guter Standard	Teilsanierter Bestand
E	Durchschnittlich	Typischer Bestand 1980–2000
F	Unterdurchschnittlich	Unsanierter Bestand 1960–1980
G	Schlechteste 15 %	Unsanierte Vorkriegsbauten

Die Klasse G umfasst per Definition die schlechtesten 15 % des nationalen Gebäudebestands. Für Wohngebäude gibt es nach den GMG-Eckpunkten keine gebäudeindividuellen Mindestsanierungsanforderungen, der oft befürchtete Sanierungszwang kommt also nicht. Stattdessen muss Deutschland nationale Zielpfade für die Senkung des durchschnittlichen Primärenergieverbrauchs im Wohngebäudebestand festlegen.

Weitere EPBD-Vorgaben:

• Solaranlagen auf allen neuen öffentlichen Gebäuden und Nicht-Wohngebäuden über 250 m² bis Ende 2026
• Energieausweis-Pflicht erweitert auf Gebäude bei größeren Renovierungen und Mietvertragsverlängerungen

Digitales Gebäuderegister

Eine der weitreichendsten Neuerungen der EPBD ist das digitale Gebäuderegister (auch: nationale Gebäudedatenbank). Jeder Mitgliedstaat muss ein solches Register aufbauen. Es soll folgende Daten zusammenführen:

• Energieausweisdaten aller Gebäude (Energieklasse, Primärenergiebedarf, CO₂-Emissionen)
• Gebäuderenovierungspässe (individuelle Sanierungsfahrpläne, iSFP)
• Informationen zu Fördermitteln, die für das jeweilige Gebäude beantragt oder bewilligt wurden
• Smart-Readiness-Indikator (Grad der digitalen Steuerbarkeit des Gebäudes)

Für Eigentümer bedeutet das: Der energetische Zustand Ihres Gebäudes wird künftig in einer zentralen Datenbank erfasst und ist für Behörden einsehbar. Das erleichtert die Energieberatung und den Fördermittelprozess, schafft aber auch Transparenz, etwa bei Immobilientransaktionen. Käufer und Mieter können sich ein genaueres Bild vom energetischen Zustand machen.

Der Aufbau des Registers soll schrittweise erfolgen. Die EPBD gibt vor, dass bestehende Datenbanken (z. B. das DIBt-Energieausweisregister) integriert werden können. Ein vollständiger Aufbau wird mehrere Jahre dauern. Details zur Umsetzung in Deutschland werden erst mit dem GMG-Gesetzentwurf erwartet.

Wärmeplanungsgesetz und kommunale Wärmeplanung

Das GMG entsteht nicht im luftleeren Raum. Parallel läuft die kommunale Wärmeplanung nach dem Wärmeplanungsgesetz (WPG), das seit dem 1. Januar 2024 gilt. Beide Gesetze greifen ineinander, aber auf unterschiedliche Weise als bisher.

So funktioniert die Wärmeplanung

Jede Kommune in Deutschland muss einen Wärmeplan erstellen. Dieser Plan legt fest, welche Gebiete künftig über Fernwärme, Wärmenetze, dezentrale Wärmepumpen oder andere Lösungen versorgt werden. Die Fristen:

• Städte über 100.000 Einwohner: Wärmeplan bis 30. Juni 2026
• Gemeinden unter 100.000 Einwohner: Wärmeplan bis 30. Juni 2028

Was sich unter dem GMG ändert

Unter dem GEG 2024 hat die kommunale Wärmeplanung eine direkte rechtliche Wirkung: Sobald der Wärmeplan einer Kommune in Kraft tritt, wird die 65-%-Erneuerbare-Energien-Pflicht für alle neuen Heizungen in diesem Gebiet ausgelöst.

Unter dem GMG soll diese Verknüpfung entfallen. Die kommunale Wärmeplanung bleibt bestehen, dient aber als Orientierung statt als Auslöser für Pflichten. Das bedeutet:

• Der Wärmeplan Ihrer Kommune zeigt Ihnen, ob in Ihrer Straße perspektivisch Fernwärme geplant ist.
• Er gibt Auskunft darüber, ob ein Wasserstoffnetz realistisch ist oder ob dezentrale Lösungen (Wärmepumpe) vorgesehen sind.
• Er löst aber keine Einbaupflicht mehr aus.

Die Wärmeplanung bleibt trotzdem relevant: Wer in einem Gebiet wohnt, das für Fernwärme vorgesehen ist, kann sich darauf einstellen und beim Heizungstausch gegebenenfalls eine Übergangslösung wählen. Umgekehrt sollte, wer in einem Gebiet ohne geplantes Wärmenetz lebt, selbst eine langfristige Lösung planen.

Praxistipp: Informieren Sie sich auf der Webseite Ihrer Kommune, ob bereits ein Wärmeplanentwurf vorliegt. Viele Städte über 100.000 Einwohner haben bereits Vorentwürfe veröffentlicht, da die Frist am 30. Juni 2026 abläuft.

Förderung unter dem GMG: Was sich ändert

Eines der größten offenen Themen beim Übergang vom GEG zum GMG ist die Förderlandschaft. Die aktuelle Förderstruktur ist eng mit den Vorgaben des GEG 2024 verknüpft.

Aktuelle Förderung (GEG 2024)

Die wichtigste Förderung für den Heizungstausch läuft über das Programm KfW 458. Die Zuschüsse setzen sich wie folgt zusammen:

• Grundförderung: 30 % der förderfähigen Kosten für alle erneuerbaren Heizungen (Wärmepumpe, Biomasse, Fernwärme etc.)
• Klimageschwindigkeitsbonus: 20 % zusätzlich, wenn eine mindestens 20 Jahre alte fossile Heizung ersetzt wird
• Einkommensbonus: 30 % zusätzlich für Haushalte mit einem zu versteuernden Einkommen unter 40.000 Euro
• Deckelung: Maximal 70 % Zuschuss, förderfähige Kosten bis 30.000 Euro (Einfamilienhaus)

Daneben gibt es BAFA-Einzelmaßnahmenförderung für Dämmung, Fenster, Lüftung und Heizungsoptimierung mit 15–20 % Zuschuss (plus 5 % iSFP-Bonus).

Was unter dem GMG zu erwarten ist

Die GMG-Eckpunkte machen zur Förderung keine konkreten Angaben. Allerdings lassen sich aus dem Eckpunktepapier und politischen Signalen einige Schlüsse ziehen:

• Technologieoffenheit: Wenn das GMG die freie Heizungswahl proklamiert, ist es denkbar, dass auch die Förderung technologieoffener wird. Eine Förderung für effiziente Gasbrennwertheizungen ist nicht ausgeschlossen, wäre aber ein Bruch mit der bisherigen Linie.
• Fortführung der EE-Förderung: Die Förderung für Wärmepumpen und andere erneuerbare Heizsysteme dürfte in irgendeiner Form bestehen bleiben, da sie auch im EU-Kontext (EPBD-Ziele) erforderlich ist.
• Sanierungsförderung: Die Förderprogramme für Gebäudehülle (Dämmung, Fenster) sind weniger umstritten und dürften weitgehend unverändert fortbestehen.
• Übergangsregelung: Bereits bewilligte Förderanträge sind von der Gesetzesänderung nicht betroffen. Für den Zeitraum zwischen Inkrafttreten des GMG und der Einführung neuer Förderprogramme wird es voraussichtlich eine Übergangsregelung geben.

Handlungsempfehlung: Wer eine Sanierung oder einen Heizungstausch plant und die aktuelle Förderung nutzen möchte, sollte den Antrag noch unter dem GEG 2024 stellen. Sobald der GMG-Kabinettsentwurf vorliegt, wird klarer, wie die künftige Förderung aussieht.

Zeitplan: Wann kommt das GMG?

Datum	Ereignis
09.04.2025	Koalitionsvertrag: „Heizungsgesetz abschaffen"
24.02.2026	Eckpunkte GMG veröffentlicht
Ostern 2026 (ca. April)	Kabinettsentwurf geplant
29.05.2026	EPBD-Umsetzungsfrist
Frühjahr/Sommer 2026	Beratung im Bundestag
Vor 01.07.2026	GMG soll in Kraft treten
2030	Evaluation der Klimawirkung

Bis zum Inkrafttreten des GMG gilt das GEG 2024 unverändert, einschließlich der 65-Prozent-Pflicht in Gebieten mit abgeschlossener kommunaler Wärmeplanung. Einen detaillierten Überblick über die aktuell geltenden Fristen finden Sie in unserem Beitrag zum Heizungsgesetz 2026.

Kritik und offene Fragen

Die GMG-Eckpunkte sind nicht unumstritten. Über 30 Umweltorganisationen, Verbraucherinitiativen und Gewerkschaften haben sich in einem offenen Brief gegen die Abschaffung der 65-Prozent-Vorgabe gewandt.

Die Zahlen zeigen, warum: Rund ein Drittel der CO₂-Emissionen in Deutschland stammt aus dem Gebäudesektor. Schon mit der bisherigen 65-Prozent-Regelung besteht laut Gutachten eine jährliche Abweichung von rund 25 Millionen Tonnen CO₂ vom verbindlichen Klimaziel für 2030.

Die zentrale Frage: Kann der CO₂-Preis allein genug Anreiz schaffen, damit Eigentümer freiwillig auf klimafreundliche Heizungen umsteigen? Oder führt die Aufhebung der Ordnungsrecht zu einem Renovierungsstau?

Die Antwort wird davon abhängen, wie steil der CO₂-Preis nach der Einführung des EU-Emissionshandels ETS2 ab 2028 steigt. Prognosen gehen von 120–150 €/Tonne bis 2030 aus. Das würde Erdgas um etwa 3–4 ct/kWh verteuern und Heizöl um ca. 40 ct/Liter.

Was Eigentümer jetzt tun sollten

1. Nicht abwarten. Die Förderung für Wärmepumpen (KfW 458, bis 70 % Zuschuss) gilt jetzt. Ob sie unter dem GMG bestehen bleibt, ist offen.
2. Gebäude analysieren. Unabhängig vom Gesetz lohnt sich eine Bestandsaufnahme: Wie hoch ist Ihr Energieverbrauch? Welche Maßnahmen rechnen sich?
3. CO₂-Kosten einkalkulieren. Wer heute eine Gasheizung einbaut, zahlt ab 2026 mindestens 1,3 ct/kWh CO₂-Aufschlag, Tendenz stark steigend.
4. Förderung sichern. KfW- und BAFA-Programme sind budgetiert. Je früher Sie beantragen, desto sicherer der Zuschuss.
5. Wärmeplan Ihrer Kommune prüfen. Die kommunale Wärmeplanung bestimmt, welche Heizoptionen in Ihrer Straße langfristig sinnvoll sind.

Häufige Fragen

Ist das GMG schon in Kraft?

Nein. Stand März 2026 liegen lediglich die Eckpunkte vor. Der Kabinettsentwurf wird bis Ostern 2026 erwartet, das GMG soll vor dem 1. Juli 2026 in Kraft treten. Bis dahin gilt das GEG 2024 unverändert.

Darf ich ab Juli 2026 wieder eine Gasheizung einbauen?

Nach den veröffentlichten Eckpunkten ja, ohne die bisherige 65-Prozent-Einschränkung. Ab 2029 muss allerdings ein steigender Anteil klimafreundlicher Brennstoffe (Bio-Treppe) genutzt werden. Ob sich das wirtschaftlich lohnt, steht auf einem anderen Blatt.

Kommt ein Sanierungszwang für bestehende Wohngebäude?

Nein. Die Bundesregierung hat ausdrücklich festgelegt, dass die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) ohne neue gebäudeindividuelle Sanierungsanforderungen für Wohngebäude umgesetzt wird. Die bestehenden Nachrüstpflichten bei Eigentümerwechsel (Geschossdeckendämmung, Austausch alter Heizkessel) bleiben allerdings bestehen. Einen Überblick über diese Pflichten finden Sie in unserem Beitrag zur Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel.

Was passiert mit meiner laufenden KfW-Förderung?

Bereits bewilligte Förderanträge sind nicht betroffen. Die BEG-Förderung (KfW 261, 458, BAFA-Einzelmaßnahmen) läuft unter dem aktuellen Rechtsrahmen weiter. Ob und wie die Förderkonditionen unter dem GMG angepasst werden, wird erst mit dem Gesetzentwurf klar.

Was bedeutet „Nullemissionsgebäude" und ab wann gilt das?

Der Begriff „Nullemissionsgebäude" (Zero-Emission Building, ZEB) stammt aus der EPBD. Ein Nullemissionsgebäude hat einen sehr niedrigen Energiebedarf, der vollständig durch erneuerbare Energien gedeckt wird, und erzeugt keine CO₂-Emissionen aus fossilen Brennstoffen vor Ort. Nach den GMG-Eckpunkten gilt der Standard ab 2028 für neue öffentliche Gebäude und ab 2030 für alle neuen Gebäude. Für Bestandsgebäude wird dieser Standard nicht verpflichtend.

Wie wirkt sich die Bio-Treppe auf Ölheizungen aus?

Die Bio-Treppe gilt nicht nur für Gas, sondern auch für Ölheizungen. Ab 2029 müssen auch Ölheizungsbesitzer mindestens 10 % klimafreundliche Brennstoffe (z. B. HVO, hydriertes Pflanzenöl) beimischen. Klimafreundliches Heizöl ist erheblich teurer als fossiles Heizöl, die Mehrkosten fallen also ähnlich aus wie beim Gas. Beachten Sie: Die CO₂-Steuer verteuert Heizöl zusätzlich.

Werden bestehende Heizungen durch das GMG illegal?

Nein. Das GMG betrifft ausschließlich neu eingebaute Heizungen (Bio-Treppe ab 2029). Bestehende Heizungen genießen Bestandsschutz. Die bestehenden Austauschpflichten für Konstanttemperatur-Heizkessel nach 30 Jahren Betrieb (§ 72 GEG) werden voraussichtlich fortbestehen.

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Dieser Artikel gibt den Stand der öffentlich verfügbaren Eckpunkte zum GMG wieder (veröffentlicht am 24.02.2026). Der endgültige Gesetzestext kann abweichen. Wir aktualisieren diesen Beitrag, sobald der Kabinettsentwurf vorliegt.

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