Energieausweis: Neue Klassen ab 2027 – Wohngebäude behalten A+ bis H

Am 28. Juli 2026 wurde das Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes (BGBl. 2026 I Nr. 226) verkündet. Es ist kein neues Gesetz, sondern benennt das bisherige GEG in Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) um und ändert es inhaltlich. Der Heizungsteil gilt seit dem 29. Juli 2026, der große Umbau samt Energieausweis-Kapitel tritt am 1. Januar 2027 in Kraft (Art. 9 Abs. 2).

Und dort steht schwarz auf weiß: Wohngebäude behalten die Klassen A+ bis H. Die siebenstufige Skala A bis G kommt, aber nur für Nichtwohngebäude. Dieser Artikel erklärt, was für Ihr Haus wirklich gilt, was sich am Energieausweis ab 2027 tatsächlich ändert und wo Sie aufpassen müssen.

Welche Energieausweis-Klassen gelten für Wohngebäude? Die Skala A+ bis H bleibt

Die Skala des Energieausweises für Wohngebäude umfasst neun Energieeffizienzklassen von A+ bis H: Sie reicht von A+ (höchstens 30 kWh Endenergie pro m² und Jahr, Passivhaus-Niveau) bis H (über 250 kWh, unsanierter Altbau). Diese Skala bleibt auch ab 2027 unverändert bestehen.

Der maßgebliche Paragraf ist § 86 GModG. Absatz 1 verweist für Wohngebäude auf Anlage 10, Absatz 2 stellt klar, dass sich die Klassen „unmittelbar aus dem Endenergieverbrauch oder dem Endenergiebedarf“ ergeben. Der Gesetzgeber hat Anlage 10 im Juli 2026 tatsächlich angefasst (Art. 2 Nr. 54), aber nur an zwei Stellen: Die Überschrift verweist jetzt auf „§ 86 Absatz 1“ statt pauschal auf „§ 86“ – der Titel „Energieeffizienzklassen von Wohngebäuden“ stand schon vorher dort –, und als Bezugsfläche gilt die Gebäudenutzfläche nach DIN/TS 18599: 2025-10, die beheizt oder gekühlt wird. Die Klassen selbst und ihre Grenzwerte sind unverändert.

Wichtig für das Verständnis: Diese Klassen sind fest an kWh-Werte gekoppelt, nicht an einen Rang im nationalen Gebäudebestand. Ihre Klasse ändert sich also nicht dadurch, dass andere Eigentümer sanieren. Und Bezugsgröße bleibt die Endenergie, nicht die Primärenergie. Die verbreitete Aussage, künftig werde die Primärenergie bewertet und fossil beheizte Häuser rutschten deshalb ab, gilt für Wohngebäude nicht.

Was sich mittelbar auswirken kann, ist die neue Flächendefinition. Die kWh-Grenzen bleiben, aber die Fläche, durch die geteilt wird, ist enger gefasst als bisher. Bei Gebäuden, die knapp an einer Klassengrenze liegen, kann ein nach 2027 ausgestellter Ausweis deshalb eine Klasse daneben landen. Ein Anlass, jetzt vorsorglich einen neuen Ausweis erstellen zu lassen, ist das nicht.

Dass die Skala bleibt, zeigt sich auch an einer ganz neuen Vorschrift: Im Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz hat der Gesetzgeber im Juli 2026 einen Härtefall für Vermieter eingefügt, der unter anderem voraussetzt, dass „das vermietete Gebäude der Effizienzklasse G oder H nach § 86 Absatz 1 Anlage 10 des Gebäudemodernisierungsgesetzes zugeordnet ist“ (§ 5d Abs. 1 Nr. 4 CO2KostAufG). Eine Klasse H, die es angeblich nicht mehr gibt, würde man in einem frisch beschlossenen Gesetz kaum als Tatbestandsmerkmal verwenden.

Wie Sie die Angaben auf Ihrem Ausweis konkret einordnen, erklärt unser Beitrag zum Energieausweis lesen und verstehen.

Welche neue Energieausweis-Skala gilt ab 2027 für Nichtwohngebäude? A bis G

Für Nichtwohngebäude, also Büros, Handel, Hotels, Praxen oder Produktionsgebäude, kommt die siebenstufige Skala tatsächlich. § 86 Abs. 3 GModG ordnet sie ab dem 1. Januar 2027 an, die Klassen stehen in der neuen Anlage 10a. Der Maßstab ist ein anderer als bei Wohngebäuden: Nicht ein absoluter kWh-Wert entscheidet, sondern das Verhältnis des berechneten Jahres-Primärenergiebedarfs zum Primärenergiebedarf des Referenzgebäudes. Für dieses Referenzgebäude ist immer der Primärenergiefaktor 0,7 anzusetzen (§ 86 Abs. 4).

In die Klasse A dürfen nur Nichtwohngebäude eingestuft werden, die am Standort keine Emissionen aus fossiler Energie verursachen (§ 86 Abs. 3 Satz 2).

Die Zahlen 3,5 und 2,95 tauchen nicht zufällig ein zweites Mal auf, und darin liegt der eigentliche Hebel: § 40 GModG verlangt von Eigentümern bestehender Nichtwohngebäude, dass der Jahres-Primärenergiebedarf ab dem 1. Januar 2030 das 3,5-fache und ab dem 1. Januar 2033 das 2,95-fache des Referenzgebäudes nicht überschreitet. Übersetzt in die neue Skala heißt das: Ab 2030 darf ein Nichtwohngebäude nicht mehr in Klasse G liegen, ab 2033 auch nicht mehr in Klasse F.

Diese Renovierungsanforderung gilt ausdrücklich nur für Nichtwohngebäude und kennt breite Ausnahmen: Sie gilt als erfüllt bei Errichtung ab 1996, bei nachgewiesener Sanierung auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1994, bei überwiegender Beheizung mit Wärmepumpe oder Biomasse und bei Fernwärmeversorgung (§ 40 Abs. 3). Ausgenommen sind unter anderem Baudenkmäler, Gebäude vor Abriss oder umfassender Sanierung sowie landwirtschaftliche Nutzgebäude mit niedrigem Energiebedarf (§ 40 Abs. 4). Details dazu finden Sie im Beitrag zum Energieausweis für Gewerbeimmobilien und Nichtwohngebäude.

Für Wohngebäude gibt es nichts Vergleichbares. Eine Sanierungspflicht, die an eine Effizienzklasse anknüpft, existiert für Wohngebäude im GModG nicht.

Woher der Irrtum mit den „schlechtesten 15 Prozent“ kommt

Die Zahl ist nicht erfunden, sie ist nur veraltet. Der Kommissionsentwurf der EPBD von Dezember 2021 sah vor, Klasse G als die schlechtesten 15 Prozent des nationalen Bestands zu definieren und Wohngebäude verbindlich bis 2030 auf Klasse F und bis 2033 auf Klasse E zu heben. Dieser Ansatz hat die Verhandlungen nicht überlebt.

In der finalen Richtlinie (EU) 2024/1275 gibt es weder die 15-Prozent-Definition noch Mindeststandards für einzelne Wohngebäude. Verbindliche Renovierungsanforderungen für einzelne Gebäude sieht die Richtlinie nur für Nichtwohngebäude vor. Für den Wohngebäudebestand gilt stattdessen ein Ziel für den Durchschnitt: Der Primärenergieverbrauch soll bis 2030 um 16 Prozent und bis 2035 um 20 bis 22 Prozent sinken. Wie ein Mitgliedstaat das erreicht, bleibt ihm überlassen.

Deutschland hat genau das umgesetzt: relative Skala und Renovierungsanforderungen für Nichtwohngebäude, unveränderte kWh-Skala und keine Einzelsanierungspflicht für Wohngebäude.

Meine Einschätzung: Der Irrtum hält sich, weil der Entwurf von 2021 medial stark verarbeitet wurde und die Korrektur nie dieselbe Reichweite hatte. Wenn Ihnen jemand mit „Ihr Haus fällt in die schlechtesten 15 Prozent“ eine Sanierung verkaufen will, fragen Sie nach der Fundstelle. Es gibt keine.

Was ändert sich am Energieausweis ab dem 1. Januar 2027 wirklich?

Die interessanten Änderungen stehen nicht bei den Klassen, sondern im Verfahren. Sie treffen jeden, der ab 2027 einen neuen Ausweis braucht.

Der Energieausweis wird digital

Nach § 79 Abs. 2 GModG ist der Energieausweis künftig „digital in einem maschinenlesbaren Format auszustellen“. Er muss außerdem „einfach und verständlich“ sein. Eine Papierfassung gibt es nur noch auf Verlangen des Eigentümers oder Bauherrn. Für Sie heißt das: Der Ausweis kommt als strukturierte Datei, nicht mehr zwingend als PDF-Ausdruck.

Vor-Ort-Begehung oder Bildaufnahmen: Pflicht bleibt, wandert nur in einen anderen Paragrafen

Häufig ist zu lesen, die Begehungspflicht sei neu. Das stimmt nicht: Sie gilt bereits heute. Nach § 84 Abs. 1 GModG hat der Aussteller ein bestehendes Gebäude, für das er einen Energieausweis erstellt, „vor Ort zu begehen oder sich für eine Beurteilung der energetischen Eigenschaften geeignete Bildaufnahmen des Gebäudes zur Verfügung stellen zu lassen“. Das GModG verschiebt diese Pflicht nur: Ab dem 1. Januar 2027 steht sie wortgleich in § 83 Abs. 1 Satz 3 GModG, während § 84 künftig ausschließlich die Modernisierungsempfehlungen regelt. Sie gilt weiterhin für beide Ausweisarten.

Die Bildvariante hält reine Online-Angebote also auch künftig am Leben. Was tatsächlich steigt, ist der Erfassungsaufwand: 31 Pflichtangaben statt bisher 20. Rechnen Sie damit, dass Anbieter einen strukturierteren Fotosatz und mehr Angaben von Ihnen verlangen.

Deutlich mehr Pflichtangaben

§ 85 Abs. 1 GModG listet 31 Angaben auf, die ein Energieausweis mindestens enthalten muss. Neu oder ausgeweitet sind unter anderem:

• die betriebsbedingten Treibhausgasemissionen in kg CO₂-Äquivalent pro m² und Jahr,
• der Anteil der am Standort erzeugten erneuerbaren Energie an der Endenergie in Prozent,
• Baujahr des Wärmeerzeugers, bei Fern- oder Nahwärme das Baujahr der Übergabestation,
• Art der Lüftung und, falls vorhanden, der Kühlung,
• die Angabe, ob das Gebäude auf externe Signale reagieren und den Energieverbrauch anpassen kann,
• die Angabe, ob das Wärmeverteilsystem mit niedrigen Temperaturen betrieben werden kann,
• die Angabe, ob inspektionspflichtige Anlagen vorhanden sind.

Die vielzitierte Lebenszyklus-CO₂-Bilanz gehört ausdrücklich nicht zum Standardprogramm für Bestandsgebäude. Sie ist nach § 88b GModG nur zu ermitteln für neu zu errichtende Gebäude, und zwar ab dem 1. Januar 2028 für Gebäude über 1.000 m² Nutzfläche und ab dem 1. Januar 2030 für alle Neubauten. Wer 2027 einen Ausweis für sein Bestandshaus braucht, zahlt dafür keinen Aufschlag.

Auch die Modernisierungsempfehlungen werden konkreter: Sie müssen künftig eine Schätzung der Energieeinsparung und der CO₂-Minderung enthalten sowie beurteilen, ob die Heizungs-, Lüftungs-, Klima- und Warmwasseranlagen mit effizienteren Temperaturen betrieben werden können, und wie lange die Heizung voraussichtlich noch hält (§ 84 Abs. 1 GModG). Wie Sie diese Empfehlungen nutzen, zeigt unser Beitrag zu den Modernisierungsempfehlungen im Energieausweis.

Energieausweis auch bei Mietvertragsverlängerung

§ 80 Abs. 3 GModG erweitert die Anlässe: Ein Energieausweis ist auszustellen, wenn ein Gebäude oder eine Wohnung verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast oder ein solcher Vertrag verlängert wird, sofern nicht bereits ein gültiger Ausweis vorliegt. Die Verlängerung ist neu. Vorlage- und Übergabepflichten bleiben wie bisher: spätestens bei der Besichtigung vorlegen, nach Vertragsschluss unverzüglich übergeben (§ 80 Abs. 4 und 5). Steht der Verkauf konkret an, gehört neben dem Ausweis auch eine belastbare Wertermittlung vor Ort in die Vorbereitung.

Verbrauchsausweis: zwei statt drei Jahre

Der Endenergieverbrauch ist künftig „jährlich über einen Zeitraum von zwei Jahren“ zu erfassen (§ 82 Abs. 1 GModG), bisher waren es 36 Monate. Die verwendeten Daten müssen die jüngste Abrechnungsperiode einschließen, deren Ende nicht mehr als 18 Monate zurückliegen darf (§ 82 Abs. 4). Das macht den Verbrauchsausweis für Eigentümer erreichbarer, die nicht drei lückenlose Abrechnungsjahre vorweisen können.

Der Bedarfsausweis-Zwang für alte Kleinhäuser entfällt

Bisher schreibt § 80 Abs. 3 GModG für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 zwingend einen Bedarfsausweis vor, sofern das Haus nicht auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 gebracht wurde. Diese Regelung ist in der Neufassung der §§ 80 bis 83 nicht mehr enthalten. Ab 2027 haben also auch Eigentümer unsanierter Altbauten die Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Das spart im Zweifel mehrere hundert Euro.

Umgekehrt gilt für Nichtwohngebäude bei Verkauf, Vermietung und Verlängerung künftig immer der Ausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung, also der Bedarfsausweis (§ 80 Abs. 3 Satz 2).

Die Befreiung für Baudenkmäler entfällt

Das ist die unangenehme Änderung. Bisher ordnet § 79 Abs. 4 GModG an, dass auf ein Baudenkmal § 80 Abs. 3 bis 7 nicht anzuwenden ist. Denkmäler brauchen also bei Verkauf und Vermietung keinen Energieausweis. Die Neufassung des § 79 Abs. 4 nimmt nur noch Verteidigungsliegenschaften und kleine Gebäude aus. Ab dem 1. Januar 2027 gilt die Ausweispflicht damit auch für denkmalgeschützte Gebäude.

Wichtig: Die materiellen Erleichterungen für Denkmäler bei den energetischen Anforderungen (§ 105 GModG) bleiben davon unberührt. Es geht allein um den Ausweis. Was das praktisch bedeutet, vertieft unser Artikel zum Energieausweis bei Denkmalschutz.

Pflichtangaben in Immobilienanzeigen werden erweitert

§ 87 GModG verlangt bei kommerziellen Immobilienanzeigen künftig einheitlich die Ausweisart, das Ausstellungsdatum, den Jahres-Primärenergiebedarf, die Energieeffizienzklasse, das Baujahr und die wesentlichen Energieträger der Heizung. Bisher war die Effizienzklasse nur bei Wohngebäuden anzugeben, künftig gilt die Pflicht auch für Nichtwohngebäude. Für Ausweise, die vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurden, bleibt es beim alten Angabenkatalog (§ 112 Abs. 3 und 4 GModG). Verstöße können mit einer Geldbuße bis zu 10.000 Euro geahndet werden (§ 108 Abs. 1 und 2 GModG). Mehr dazu im Beitrag zu Bußgeldern rund um den Energieausweis.

Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Auch ohne neue Skala bleibt die Effizienzklasse ein Preisfaktor, und ihre Bedeutung wächst, weil sie ab 2027 bei jedem Gebäudetyp zu den Pflichtangaben in Immobilienanzeigen gehört und der Ausweis mehr Details offenlegt.

Preiseffekte nach Effizienzklasse

Auswertungen von Immobilienplattformen und Verbänden zeigen seit Jahren: Gebäude mit schlechter Energieeffizienz erzielen bei Verkauf und Vermietung niedrigere Preise. Die Differenz variiert nach Region, liegt aber im Schnitt bei:

• Klasse A+ bis B gegenüber Klasse G/H: 15 bis 30 Prozent Preisunterschied beim Verkauf.
• Klasse C/D gegenüber Klasse G/H: 8 bis 15 Prozent Preisunterschied.
• Bei Vermietung: Mieter achten zunehmend auf Energiekosten. Wohnungen in schlechten Klassen lassen sich schwerer vermieten und erzielen niedrigere Nettomieten.

Der Trend dürfte sich verstärken, weil der Ausweis ab 2027 mehr Informationen transportiert: CO₂-Emissionen, erneuerbarer Anteil, Baujahr des Wärmeerzeugers, Eignung für niedrige Vorlauftemperaturen. Genau die Angaben, die ein Käufer braucht, um den Sanierungsaufwand zu schätzen.

Banken und Finanzierung

Banken berücksichtigen die Energieeffizienz zunehmend bei der Kreditvergabe. Die Europäische Bankenaufsichtsbehörde (EBA) hat 2024 Leitlinien veröffentlicht, die Banken empfehlen, Energieeffizienzrisiken in ihre Kreditprüfung einzubeziehen. In der Praxis bedeutet das:

• Bessere Konditionen für effiziente Gebäude: Einige Banken bieten Zinsvorteile von 0,1 bis 0,3 Prozentpunkten für Gebäude mit guter Energieeffizienz oder bei Nachweis geplanter Sanierungsmaßnahmen.
• Höhere Bewertungsabschläge für die schlechtesten Klassen: Gutachter berücksichtigen den Sanierungsrückstau als wertmindernden Faktor. Ein unsanierter Altbau in Klasse G oder H kann Bewertungsabschläge von 10 bis 20 Prozent erhalten, was den Beleihungswert und damit die mögliche Kredithöhe reduziert.
• Energetische Sanierung als Wertanlage: Wer saniert, verbessert nicht nur die Effizienzklasse, sondern auch den Beleihungswert. Die Sanierungskosten lassen sich daher oft teilweise über eine höhere Beleihung refinanzieren.

Wie Banken den Ausweis konkret in die Kreditentscheidung einbeziehen, lesen Sie im Beitrag Energieausweis und Kreditvergabe.

Käuferverhalten

Käufer fragen bereits heute gezielt nach dem Energieausweis. Mit der prominenteren Platzierung in Immobilienanzeigen wird die Effizienzklasse zu einem noch wichtigeren Entscheidungskriterium. Wer eine Immobilie in schlechter Klasse kauft, wird den Sanierungsaufwand in den Kaufpreis einpreisen. Das ist letztlich auch Ziel der EPBD: Markttransparenz schaffen und finanzielle Anreize für die energetische Sanierung setzen.

Wer seine Effizienzklasse verbessern will, findet in unserem Artikel zur energetischen Sanierung im Altbau eine detaillierte Anleitung zu Maßnahmen, Reihenfolge und Kosten. Beachten Sie außerdem: Auch beim Eigentümerwechsel können Nachrüstpflichten entstehen, die mit der Effizienzklasse nichts zu tun haben.

Digitaler Ausweis statt nationalem Gebäuderegister

In vielen Beiträgen ist von einem „nationalen digitalen Gebäuderegister“ die Rede, das Deutschland bis Ende 2026 aufbauen und in das Eigentümer ihre Gebäudedaten melden müssten. Im GModG steht davon nichts. Das Gesetz richtet kein Gebäuderegister ein und begründet keine Meldepflicht für Eigentümer.

Was es gibt, ist der bestehende Rahmen, der ausgebaut wird:

• Registriernummern: Jeder Energieausweis erhält weiterhin eine Registriernummer, die vor der Ausstellung bei der Registrierstelle zu beantragen ist. Sie gehört zu den Pflichtangaben (§ 85 Abs. 1 Nr. 4 GModG).
• Stichprobenkontrollen: Die Länderbehörden prüfen einen statistisch signifikanten Anteil der neu ausgestellten Ausweise. Für Ausweise, die zwischen dem 1. Januar und dem 31. Juli 2027 ausgestellt werden, darf die Kontrolle nachgeholt werden (§ 99 Abs. 2 GModG).
• Maschinenlesbarkeit: Weil der Ausweis ab 2027 digital und maschinenlesbar sein muss (§ 79 Abs. 2), entsteht die technische Grundlage für eine spätere Datenbank. Der Bericht zur Lebenszyklus-Treibhausgasbilanz ist ausdrücklich in einem maschinenlesbaren elektronischen Format zu übermitteln (§ 88b Abs. 5).
• Qualifikation der Aussteller: § 88a GModG ermächtigt das Bundeswirtschaftsministerium, eine Prüfungsordnung für eine Qualifikationsprüfung Energieberatung zu erlassen. Für den Lebenszyklus-Bericht ist zusätzlich eine Fortbildung in angewandter Ökobilanz erforderlich (§ 88c).

Meine Einschätzung: Eine zentrale Gebäudedatenbank wird kommen, weil die EPBD sie verlangt. Sie steht aber nicht in diesem Gesetz und ist damit auch nicht auf Ende 2026 terminiert. Wer heute Angst vor einer Meldepflicht schürt, geht über den Gesetzestext hinaus.

Energieausweis erstellen lassen: Ablauf und Kosten

Wer einen neuen Ausweis braucht, sei es wegen Ablauf des alten, Verkauf, Neuvermietung, Vertragsverlängerung oder Renovierung, sollte den Ablauf kennen.

Wer darf Energieausweise ausstellen?

Energieausweise dürfen nur von Personen mit entsprechender Qualifikation ausgestellt werden. Dazu gehören:

• Architekten und Bauingenieure sowie andere einschlägige Hochschulabsolventen, jeweils mit einer Zusatzvoraussetzung nach § 88 Abs. 2 GModG (Ausbildungsschwerpunkt oder Berufserfahrung, Schulung nach Anlage 11 oder öffentliche Bestellung als Sachverständiger).
• Energieberater, die die Qualifikationsprüfung Energieberatung des BAFA erfolgreich abgeschlossen haben (§ 88 Abs. 5 GModG).
• Schornsteinfeger sowie Handwerker zulassungspflichtiger Bau-, Ausbau- und anlagentechnischer Gewerke, ebenfalls mit Zusatzvoraussetzung nach § 88 Abs. 2. Eine Beschränkung auf Verbrauchsausweise gibt es dabei nicht. Wer allerdings eine auf Wohngebäude beschränkte Schulung absolviert hat, darf nur Ausweise für Wohngebäude ausstellen (§ 88 Abs. 3).
• Staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker mit einschlägigem Ausbildungsschwerpunkt.

Ein unberechtigt ausgestellter Ausweis ist eine Ordnungswidrigkeit und kann mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Wer darf und wer nicht, klärt unser Beitrag zu den Ausstellern von Energieausweisen.

Ablauf: Verbrauchsausweis

1. Verbrauchsdaten sammeln: Abrechnungen über zwei Jahre; die jüngste Abrechnungsperiode darf nicht länger als 18 Monate zurückliegen (ab 2027, bis dahin drei Jahre).
2. Gebäudedaten angeben: Adresse, Baujahr, Wohnfläche, Anzahl Wohneinheiten, Heizsystem.
3. Begehung oder Bildaufnahmen: Ab 2027 muss der Aussteller das Gebäude besichtigen oder geeignete Fotos erhalten (§ 83 Abs. 1 GModG).
4. Ausstellung: Innerhalb weniger Tage, digital und maschinenlesbar; Papierfassung auf Wunsch.

Kosten: 50 bis 150 EUR.

Ablauf: Bedarfsausweis

1. Vor-Ort-Begehung: Der Aussteller besichtigt das Gebäude und nimmt die Bausubstanz auf: Wandaufbau, Fenstertyp, Dachkonstruktion, Dämmung, Heizsystem, Lüftung.
2. Berechnung: Auf Basis der aufgenommenen Daten wird der Energiebedarf nach DIN V 18599 berechnet, ab 2027 nach der Fassung DIN/TS 18599: 2025-10.
3. Modernisierungsempfehlungen: Der Bedarfsausweis enthält individuelle Empfehlungen zur energetischen Verbesserung, ab 2027 mit Einspar- und CO₂-Schätzung.
4. Ausstellung: In der Regel ein bis zwei Wochen nach Begehung.

Kosten: 300 bis 500 EUR für ein Einfamilienhaus, 500 bis 800 EUR für Mehrfamilienhäuser.

Was ist besser: Verbrauch oder Bedarf?

Der Bedarfsausweis ist aussagekräftiger, weil er den Energiebedarf unabhängig vom Nutzerverhalten bewertet. Bis Ende 2026 ist er für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 vorgeschrieben, sofern das Gebäude nicht auf das Niveau der 1. Wärmeschutzverordnung gebracht wurde (§ 80 Abs. 3 GModG). Ab dem 1. Januar 2027 entfällt dieser Zwang, dann besteht für alle Wohngebäude Wahlfreiheit.

Mein Rat: Wenn Sie ohnehin über eine Sanierung nachdenken, lohnt sich der Bedarfsausweis trotzdem, denn die Modernisierungsempfehlungen liefern erste Anhaltspunkte für sinnvolle Maßnahmen.

Was kostet ein Energieausweis und wie lange ist er gültig?

An der Kostenstruktur ändert das GModG unmittelbar wenig. Der Aufwand für die Begehung beziehungsweise die Bildauswertung und die zusätzlichen Pflichtangaben kann die Preise moderat nach oben ziehen, die Lebenszyklus-CO₂-Bilanz betrifft Bestandsgebäude jedoch nicht.

Bestehende Energieausweise bleiben bis zum Ablauf ihrer 10-Jahres-Frist gültig. An dieser Frist hat das GModG nichts geändert. Sie müssen keinen neuen Ausweis erstellen lassen, weil ein neues Gesetz gilt. Erst bei Ablauf, Verkauf, Vermietung, Vertragsverlängerung oder größerer Renovierung wird ein neuer Ausweis fällig. Was gilt, wenn Ihr Ausweis abgelaufen ist, erklärt der Beitrag zur Gültigkeit des Energieausweises.

Mein Tipp: Wenn Ihr Ausweis 2026 ausläuft und Sie ohnehin verkaufen oder vermieten wollen, lassen Sie ihn jetzt erstellen. Auf die neue Rechtslage zu warten, bringt bei Wohngebäuden keinen Vorteil, weil sich an der Skala nichts ändert. Nur wenn Sie ein unsaniertes Haus mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 besitzen und Zeit haben, kann sich das Warten auf 2027 lohnen: Dann dürfen Sie statt des teuren Bedarfsausweises den günstigeren Verbrauchsausweis wählen.

Häufige Fragen

Wird mein Energieausweis mit A+ bis H ungültig?

Nein. Die Skala A+ bis H gilt für Wohngebäude unverändert weiter, sie steht auch in der Neufassung des Gesetzes in Anlage 10. Bestehende Ausweise behalten ihre Gültigkeit bis zum regulären Ablaufdatum, zehn Jahre nach Ausstellung. Ein Umtausch ist nicht notwendig.

Bekommen Wohngebäude irgendwann doch die Skala A bis G?

Im GModG ist das nicht vorgesehen. Der Gesetzgeber hat die neue siebenstufige Skala bewusst nur für Nichtwohngebäude eingeführt (Anlage 10a) und die Wohngebäudeskala unangetastet gelassen. Ob eine spätere Novelle daran etwas ändert, lässt sich heute nicht seriös vorhersagen. Nach aktueller Rechtslage gilt: A+ bis H bleibt.

Was passiert, wenn mein Wohnhaus in Klasse G oder H liegt?

Rechtlich zunächst nichts. Eine Sanierungspflicht, die an die Effizienzklasse anknüpft, gibt es für Wohngebäude nicht. Die Renovierungsanforderungen des § 40 GModG gelten ausschließlich für Nichtwohngebäude. Für den Wohngebäudebestand gilt nur ein Durchschnittsziel: minus 16 Prozent Primärenergieverbrauch bis 2030 und minus 20 bis 22 Prozent bis 2035. Praktisch bedeutet eine schlechte Klasse allerdings hohe Heizkosten und einen Abschlag beim Verkaufspreis. Einen Überblick über alle Fristen des Gesetzes gibt unser Artikel zu den neuen Regeln für Hausbesitzer 2026.

Muss ich als Vermieter jetzt einen neuen Energieausweis erstellen lassen?

Nur wenn Ihr aktueller Ausweis abgelaufen ist oder Sie neu vermieten, verkaufen oder größer renovieren. Neu ab dem 1. Januar 2027: Auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags löst die Pflicht aus, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt (§ 80 Abs. 3 GModG).

Gilt der Energieausweis jetzt auch für Denkmäler?

Ab dem 1. Januar 2027 ja. Die bisherige Befreiung von den Ausstellungs- und Verwendungspflichten bei Verkauf und Vermietung entfällt mit der Neufassung des § 79 Abs. 4 GModG, die nur noch kleine Gebäude und Verteidigungsliegenschaften ausnimmt. Die energetischen Anforderungen selbst bleiben für Denkmäler weiterhin erleichtert.

Kann ich gegen meine Effizienzklasse Einspruch erheben?

Ein formelles Einspruchsverfahren gegen die Einstufung gibt es nicht. Sie haben aber drei Wege:

• Fehlerhafte Datengrundlage korrigieren: Wenn der Ausweis auf falschen Angaben beruht, etwa einem falschen Baujahr oder einer nicht berücksichtigten Dämmung, können Sie beim Aussteller eine Korrektur verlangen. Der Aussteller muss dafür sorgen, dass die von ihm ermittelten Daten richtig sind (§ 83 Abs. 1 GModG); Verstöße sind bußgeldbewehrt.
• Zweitmeinung einholen: Sie können einen anderen zugelassenen Energieberater beauftragen. Beim Bedarfsausweis können sich die Ergebnisse je nach Datenaufnahme durchaus unterscheiden.
• Sanieren und neu bewerten lassen: Der wirksamste Weg zu einer besseren Klasse ist die energetische Sanierung mit anschließendem neuen Ausweis.

Was gilt für Gebäude mit gemischter Nutzung?

Bei gemischt genutzten Gebäuden hängt die Behandlung vom Anteil der jeweiligen Nutzung ab. Das ist ab 2027 wichtiger als früher, weil Wohn- und Nichtwohngebäude unterschiedliche Skalen haben:

• Überwiegend Wohnnutzung: Es gelten die Regelungen für Wohngebäude, also Anlage 10 und die Klassen A+ bis H. Ein einheitlicher Ausweis für das gesamte Gebäude genügt.
• Getrennte Nutzungszonen: Die bisherige Vorschrift zur getrennten Behandlung gemischt genutzter Gebäude (§ 106 GModG) entfällt zum 1. Januar 2027; unter dieser Paragrafennummer steht dann die Solarpflicht. Der Energieausweis wird ab 2027 grundsätzlich für das Gebäude als Ganzes ausgestellt (§ 79 Abs. 2 Satz 1 GModG). Für die Berechnung ist ein Wohngebäude in Zonen zu unterteilen, wenn nicht unerhebliche Flächen wesentlich anderen Zwecken dienen und deren technische Ausstattung sich deutlich unterscheidet (§ 20 Abs. 2 GModG).
• Überwiegend Gewerbenutzung: Es gelten die Regelungen für Nichtwohngebäude, damit ab 2027 die Skala A bis G nach Anlage 10a, der Zwang zum Bedarfsausweis und ab 2030 die Renovierungsanforderungen des § 40.

Gibt es Ausnahmen von der Ausweispflicht?

Ja, sie werden aber enger. Weiterhin ausgenommen sind:

• Kleine Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche (§ 3 Abs. 1 Nr. 17, § 79 Abs. 4 GModG).
• Gebäude außerhalb des Anwendungsbereichs des Gesetzes nach § 2 Abs. 2 GModG, darunter Gebäude, die dem Gottesdienst gewidmet sind, provisorische Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer von bis zu zwei Jahren, Unterglasanlagen, unterirdische Bauten und Wohngebäude, die weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden.
• Gebäude des Bundes und der verbündeten Streitkräfte, die der Landes- und Bündnisverteidigung dienen.

Nicht mehr ausgenommen sind Baudenkmäler. Für sie gilt die Ausweispflicht ab dem 1. Januar 2027.

So bereiten Sie sich vor

Die gute Nachricht zuerst: Bei den Effizienzklassen für Wohngebäude müssen Sie gar nichts tun. Sie bleiben, wie sie sind. Handlungsbedarf entsteht dort, wo das Gesetz das Verfahren ändert, also beim nächsten Ausweis, den Sie ohnehin brauchen, und bei Denkmälern, Nichtwohngebäuden und Vertragsverlängerungen.

Unabhängig davon lohnt es sich, den energetischen Zustand zu kennen, bevor der Ausweis fällig ist. Mit reduco analysieren Sie Ihr Gebäude in wenigen Minuten: Sie erfahren die voraussichtliche Effizienzklasse, sehen konkrete Sanierungsmaßnahmen mit Kosten und Förderung und können verschiedene Szenarien vergleichen. So wissen Sie, wo Sie stehen, und können entscheiden, ob sich eine Maßnahme vor dem nächsten Ausweis lohnt.