Energieausweis: Neue Klassen ab 2027 – Wohngebäude behalten A+ bis H

Am 28. Juli 2026 wurde das Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes (BGBl. 2026 I Nr. 226) verkündet. Es ist kein neues Gesetz, sondern benennt das bisherige GEG in Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) um und ändert es inhaltlich. Der Heizungsteil gilt seit dem 29. Juli 2026, der große Umbau samt Energieausweis-Kapitel tritt am 1. Januar 2027 in Kraft (Art. 9 Abs. 2).

Und dort steht schwarz auf weiß: Wohngebäude behalten die Klassen A+ bis H. Die siebenstufige Skala A bis G kommt, aber nur für Nichtwohngebäude. Dieser Artikel erklärt, was für Ihr Haus wirklich gilt, was sich am Energieausweis ab 2027 tatsächlich ändert und wo Sie aufpassen müssen.

Welche Energieausweis-Klassen gelten für Wohngebäude? Die Skala A+ bis H bleibt

Die Skala des Energieausweises für Wohngebäude umfasst neun Energieeffizienzklassen von A+ bis H: Sie reicht von A+ (höchstens 30 kWh Endenergie pro m² und Jahr) bis H (über 250 kWh). Diese Skala bleibt auch ab 2027 unverändert bestehen.

Der maßgebliche Paragraf ist § 86 GModG. Absatz 1 verweist für Wohngebäude auf Anlage 10, Absatz 2 stellt klar, dass sich die Klassen „unmittelbar aus dem Endenergieverbrauch oder dem Endenergiebedarf“ ergeben. Der Gesetzgeber hat Anlage 10 im Juli 2026 tatsächlich angefasst (Art. 2 Nr. 54), aber nur an zwei Stellen: Die Überschrift verweist ab 2027 auf „§ 86 Absatz 1“ statt pauschal auf „§ 86“ (der Titel „Energieeffizienzklassen von Wohngebäuden“ stand schon vorher dort), und als Bezugsfläche gilt dann die Gebäudenutzfläche nach DIN/TS 18599: 2025-10, die beheizt oder gekühlt wird. Die Klassen selbst und ihre Grenzwerte sind unverändert.

Quellen: Anlage 10 GModG, auch in der Fassung ab 01.01.2027 (BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 2 Nr. 54) · Stand: Oktober 2026

Wichtig für das Verständnis: Diese Klassen sind fest an kWh-Werte gekoppelt, nicht an einen Rang im nationalen Gebäudebestand. Ihre Klasse ändert sich also nicht dadurch, dass andere Eigentümer sanieren. Und Bezugsgröße bleibt die Endenergie, nicht die Primärenergie. Die verbreitete Aussage, künftig werde die Primärenergie bewertet und fossil beheizte Häuser rutschten deshalb ab, gilt für Wohngebäude nicht.

Was sich mittelbar auswirken kann, ist die neue Normfassung. Die kWh-Grenzen bleiben, aber die Bezugsfläche richtet sich ab 2027 nach DIN/TS 18599: 2025-10 statt nach DIN V 18599: 2018-09, und auch der Energiebedarf wird nach der neuen Fassung berechnet. Bei Gebäuden, die knapp an einer Klassengrenze liegen, kann ein ab 2027 ausgestellter Ausweis deshalb eine Klasse daneben landen. Ein Anlass, jetzt vorsorglich einen neuen Ausweis erstellen zu lassen, ist das nicht. Wann Sie für ein Eigenheim überhaupt einen Ausweis brauchen und welcher Typ passt, zeigt der Überblick zum Energieausweis fürs Einfamilienhaus.

Dass die Skala bleibt, zeigt sich auch an einer ganz neuen Vorschrift: Im Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz hat der Gesetzgeber im Juli 2026 einen Härtefall für Vermieter eingefügt, der unter anderem voraussetzt, dass „das vermietete Gebäude der Effizienzklasse G oder H nach § 86 Absatz 1 Anlage 10 des Gebäudemodernisierungsgesetzes zugeordnet ist“ (§ 5d Abs. 1 Nr. 4 CO2KostAufG). Eine Klasse H, die es angeblich nicht mehr gibt, würde man in einem frisch beschlossenen Gesetz kaum als Tatbestandsmerkmal verwenden.

Wie Sie die Angaben auf Ihrem Ausweis konkret einordnen, erklärt unser Beitrag zum Energieausweis lesen und verstehen.

Welche neue Energieausweis-Skala gilt ab 2027 für Nichtwohngebäude? A bis G

Für Nichtwohngebäude, also Büros, Handel, Hotels, Praxen oder Produktionsgebäude, kommt die siebenstufige Skala tatsächlich. § 86 Abs. 3 GModG ordnet sie ab dem 1. Januar 2027 an, die Klassen stehen in der neuen Anlage 10a. Der Maßstab ist ein anderer als bei Wohngebäuden: Nicht ein absoluter kWh-Wert entscheidet, sondern das Verhältnis des berechneten Jahres-Primärenergiebedarfs zum Primärenergiebedarf des Referenzgebäudes. Für dieses Referenzgebäude ist immer der Primärenergiefaktor 0,7 anzusetzen (§ 86 Abs. 4).

Quellen: Anlage 10a und § 86 Abs. 3 und 4 GModG in der Fassung ab 01.01.2027 (BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 2 Nr. 34 und 55) · Stand: Oktober 2026

In die Klasse A dürfen nur Nichtwohngebäude eingestuft werden, die am Standort keine Emissionen aus fossiler Energie verursachen (§ 86 Abs. 3 Satz 2).

Die Zahlen 3,5 und 2,95 tauchen nicht zufällig ein zweites Mal auf, und darin liegt der eigentliche Hebel: § 40 GModG verlangt von Eigentümern bestehender Nichtwohngebäude, dass der Jahres-Primärenergiebedarf ab dem 1. Januar 2030 das 3,5-fache und ab dem 1. Januar 2033 das 2,95-fache des Referenzgebäudes nicht überschreitet. Übersetzt in die neue Skala heißt das: Ab 2030 darf ein Nichtwohngebäude nicht mehr in Klasse G liegen, ab 2033 auch nicht mehr in Klasse F.

Diese Renovierungsanforderung gilt ausdrücklich nur für Nichtwohngebäude und kennt breite Ausnahmen: Sie gilt als erfüllt bei Errichtung ab 1996, bei nachgewiesener Sanierung auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (WSchV 1995), bei überwiegender Beheizung mit Wärmepumpe oder Biomasse und bei Fernwärmeversorgung (§ 40 Abs. 3). Ausgenommen sind unter anderem Baudenkmäler, Gebäude vor Abriss oder umfassender Sanierung sowie landwirtschaftliche Nutzgebäude mit niedrigem Energiebedarf (§ 40 Abs. 4). Details dazu finden Sie im Beitrag zum Energieausweis für Gewerbeimmobilien und Nichtwohngebäude.

Für Wohngebäude gibt es nichts Vergleichbares. Eine Sanierungspflicht, die an eine Effizienzklasse anknüpft, existiert für Wohngebäude im GModG nicht.

Woher der Irrtum mit den „schlechtesten 15 Prozent“ kommt

Die Zahl ist nicht erfunden, sie ist nur veraltet. Der Kommissionsentwurf der EPBD von Dezember 2021 sah vor, Klasse G als die schlechtesten 15 Prozent des nationalen Bestands zu definieren und Wohngebäude verbindlich bis 2030 auf Klasse F und bis 2033 auf Klasse E zu heben. Dieser Ansatz hat die Verhandlungen nicht überlebt.

In der finalen Richtlinie (EU) 2024/1275 gibt es weder die 15-Prozent-Definition noch Mindeststandards für einzelne Wohngebäude. Verbindliche Renovierungsanforderungen für einzelne Gebäude sieht die Richtlinie nur für Nichtwohngebäude vor. Für den Wohngebäudebestand gilt stattdessen ein Durchschnittsziel: Der Primärenergieverbrauch soll gegenüber 2020 bis 2030 um mindestens 16 Prozent und bis 2035 um mindestens 20 bis 22 Prozent sinken, zu mindestens 55 Prozent durch die Renovierung der 43 Prozent energetisch schlechtesten Wohngebäude (Art. 9 Abs. 2). Mit welchen Maßnahmen ein Mitgliedstaat das erreicht, bleibt ihm überlassen.

Deutschland hat Renovierungsanforderungen nur für Nichtwohngebäude eingeführt (§ 40 GModG) und für Wohngebäude keine Einzelsanierungspflicht. Die geschlossene Skala A bis G, die Art. 19 Abs. 2 der Richtlinie ab dem 29. Mai 2026 für alle Energieausweise vorsieht, gilt in Deutschland ab 2027 aber nur für Nichtwohngebäude; Wohngebäude behalten die kWh-Skala A+ bis H.

Meine Einschätzung: Der Irrtum hält sich, weil der Entwurf von 2021 medial stark verarbeitet wurde und die Korrektur nie dieselbe Reichweite hatte. Wenn Ihnen jemand mit „Ihr Haus fällt in die schlechtesten 15 Prozent“ eine Sanierung verkaufen will, fragen Sie nach der Fundstelle. Es gibt keine.

Was ändert sich am Energieausweis ab dem 1. Januar 2027 wirklich?

Die interessanten Änderungen stehen nicht bei den Klassen, sondern im Verfahren. Sie treffen jeden, der ab 2027 einen neuen Ausweis braucht.

Der Energieausweis wird digital

Nach § 79 Abs. 2 GModG ist der Energieausweis künftig „digital in einem maschinenlesbaren Format auszustellen“. Er muss außerdem „einfach und verständlich“ sein. Eine Papierfassung gibt es nur noch auf Verlangen des Eigentümers oder Bauherrn. Für Sie heißt das: Der Ausweis kommt als strukturierte Datei.

Vor-Ort-Begehung oder Bildaufnahmen: Pflicht bleibt, wandert nur in einen anderen Paragrafen

Häufig ist zu lesen, die Begehungspflicht sei neu. Das stimmt nicht: Sie gilt bereits heute. Nach § 84 Abs. 1 GModG hat der Aussteller ein bestehendes Gebäude, für das er einen Energieausweis erstellt, „vor Ort zu begehen oder sich für eine Beurteilung der energetischen Eigenschaften geeignete Bildaufnahmen des Gebäudes zur Verfügung stellen zu lassen“. Das GModG verschiebt diese Pflicht nur: Ab dem 1. Januar 2027 steht sie wortgleich in § 83 Abs. 1 Satz 3 GModG, während § 84 künftig ausschließlich die Modernisierungsempfehlungen regelt. Sie gilt weiterhin für beide Ausweisarten.

Die Bildvariante hält reine Online-Angebote also auch künftig am Leben. Was tatsächlich steigt, ist der Erfassungsaufwand, weil der Ausweis ab 2027 zusätzliche Kennwerte enthalten muss (siehe unten). Rechnen Sie damit, dass Anbieter einen strukturierteren Fotosatz und mehr Angaben von Ihnen verlangen. Welche Unterlagen Sie bereithalten sollten und wann ein Online-Angebot genügt, zeigt die Anleitung Energieausweis erstellen lassen.

Deutlich mehr Pflichtangaben

§ 85 Abs. 1 GModG fasst ab 2027 in einer Liste 31 Angaben zusammen, die ein Energieausweis mindestens enthalten muss; bisher waren sie auf einen allgemeinen Katalog und Zusatzangaben je Ausweisart verteilt (§ 85 Abs. 1 bis 3). Neu sind unter anderem:

• der Anteil der am Standort erzeugten erneuerbaren Energie an der Endenergie in Prozent,
• die Nutzenergie in kWh pro m² und Jahr sowie Primär- und Endenergie zusätzlich in Megawattstunden,
• die Angabe, ob das Gebäude auf externe Signale reagieren und den Energieverbrauch anpassen kann,
• die Angabe, ob das Wärmeverteilsystem mit niedrigen Temperaturen betrieben werden kann,
• bei Nichtwohngebäuden das Verhältnis des Primärenergiebedarfs zu dem des Referenzgebäudes.

Nicht neu sind dagegen die betriebsbedingten Treibhausgasemissionen in kg CO₂-Äquivalent pro m² und Jahr, das Baujahr des Wärmeerzeugers und die Art der Lüftung: Diese Angaben stehen schon heute im Ausweis.

Die vielzitierte Lebenszyklus-CO₂-Bilanz gehört ausdrücklich nicht zum Standardprogramm für Bestandsgebäude. Sie ist nach § 88b GModG nur zu ermitteln für neu zu errichtende Gebäude, und zwar ab dem 1. Januar 2028 für Gebäude über 1.000 m² Nutzfläche und ab dem 1. Januar 2030 für alle Neubauten. Wer 2027 einen Ausweis für sein Bestandshaus braucht, zahlt dafür keinen Aufschlag.

Auch die Modernisierungsempfehlungen werden konkreter: Sie müssen künftig eine Schätzung der Energieeinsparung und der CO₂-Minderung enthalten sowie beurteilen, ob die Heizungs-, Lüftungs-, Klima- und Warmwasseranlagen mit effizienteren Temperaturen betrieben werden können, und wie lange die Heizung voraussichtlich noch hält (§ 84 Abs. 1 GModG). Wie Sie diese Empfehlungen nutzen, zeigt unser Beitrag zu den Modernisierungsempfehlungen im Energieausweis.

Energieausweis auch bei Mietvertragsverlängerung

§ 80 Abs. 3 GModG erweitert die Anlässe: Ein Energieausweis ist auszustellen, wenn ein Gebäude oder eine Wohnung verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast oder ein solcher Vertrag verlängert wird, sofern nicht bereits ein gültiger Ausweis vorliegt. Die Verlängerung ist neu. Vorlage- und Übergabepflichten bleiben wie bisher: spätestens bei der Besichtigung vorlegen, nach Vertragsschluss unverzüglich übergeben (§ 80 Abs. 4 und 5). Steht der Verkauf konkret an, gehört neben dem Ausweis auch eine belastbare Wertermittlung vor Ort in die Vorbereitung.

Verbrauchsausweis: zwei statt drei Jahre

Der Endenergieverbrauch ist künftig „jährlich über einen Zeitraum von zwei Jahren“ zu erfassen (§ 82 Abs. 1 GModG), bisher waren es 36 Monate. Die verwendeten Daten müssen die jüngste Abrechnungsperiode einschließen, deren Ende nicht mehr als 18 Monate zurückliegen darf (§ 82 Abs. 4). Das macht den Verbrauchsausweis für Eigentümer erreichbarer, die nicht drei lückenlose Abrechnungsjahre vorweisen können.

Der Bedarfsausweis-Zwang für alte Kleinhäuser entfällt

Bisher schreibt § 80 Abs. 3 GModG für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 zwingend einen Bedarfsausweis vor, sofern das Haus nicht auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 gebracht wurde. Diese Regelung ist in der Neufassung der §§ 80 bis 83 nicht mehr enthalten. Ab 2027 haben also auch Eigentümer unsanierter Altbauten die Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Das spart Geld, denn der Verbrauchsausweis ist meist günstiger.

Umgekehrt muss bei Nichtwohngebäuden jeder Ausweis, der für Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Verlängerung neu auszustellen ist, künftig auf einer energetischen Bilanzierung beruhen, also ein Bedarfsausweis sein (§ 80 Abs. 3 Satz 2). Ein noch gültiger Verbrauchsausweis bleibt bis zu seinem Ablauf verwendbar.

Die Befreiung für Baudenkmäler entfällt

Das ist die unangenehme Änderung. Bisher ordnet § 79 Abs. 4 GModG an, dass auf ein Baudenkmal § 80 Abs. 3 bis 7 nicht anzuwenden ist. Denkmäler brauchen also bei Verkauf und Vermietung keinen Energieausweis. Die Neufassung des § 79 Abs. 4 nimmt nur noch Verteidigungsliegenschaften und kleine Gebäude aus. Ab dem 1. Januar 2027 gilt die Ausweispflicht damit auch für denkmalgeschützte Gebäude.

Wichtig: Die materiellen Erleichterungen für Denkmäler bei den energetischen Anforderungen (§ 105 GModG) bleiben davon unberührt. Es geht allein um den Ausweis. Was das praktisch bedeutet, vertieft unser Artikel zum Energieausweis bei Denkmalschutz.

Pflichtangaben in Immobilienanzeigen werden erweitert

§ 87 GModG verlangt bei kommerziellen Immobilienanzeigen künftig einheitlich die Ausweisart, das Ausstellungsdatum, den Jahres-Primärenergiebedarf, die Energieeffizienzklasse, das Baujahr und die wesentlichen Energieträger der Heizung. Bisher war die Effizienzklasse nur bei Wohngebäuden anzugeben, künftig gilt die Pflicht auch für Nichtwohngebäude. Für Ausweise, die vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurden, bleibt es beim alten Angabenkatalog (§ 112 Abs. 3 und 4 GModG). Verstöße können mit einer Geldbuße bis zu 10.000 Euro geahndet werden (§ 108 Abs. 1 und 2 GModG). Mehr dazu im Beitrag zu Bußgeldern rund um den Energieausweis.

Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Auch ohne neue Skala bleibt die Effizienzklasse ein Preisfaktor, und ihre Bedeutung wächst, weil sie bei ab 2027 ausgestellten Ausweisen für jeden Gebäudetyp zu den Pflichtangaben in Immobilienanzeigen gehört und der Ausweis mehr Details offenlegt.

Preiseffekte nach Effizienzklasse

Auswertungen von Wirtschaftsforschern und Immobilienportalen zeigen seit Jahren: Wohnimmobilien mit schlechter Energieeffizienz werden zu niedrigeren Preisen angeboten. Wie groß der Abstand ist, hängt von Vergleichsklasse und Methode ab:

• Gegenüber Klasse A/A+: Laut IW-Wohnindex Q1 2026 (IW-Report 18/2026) lagen die inserierten Kaufpreise von Wohnungen und Ein- und Zweifamilienhäusern 2018 bis Anfang 2026, bereinigt um Merkmale wie Lage, Wohnfläche und Baujahr, bei Klasse B rund 8 bis 10 Prozent niedriger, bei E und F rund 15 bis 20 Prozent und bei G und H rund 20 bis knapp 30 Prozent.
• Gegenüber Klasse D: Nach einer Auswertung des Portals immowelt zu den Angebotspreisen 2025 (März 2026) werden Häuser der Klasse H rund 17 Prozent günstiger angeboten als vergleichbare Häuser der Klasse D, Eigentumswohnungen der Klasse H rund 9 Prozent.

Der Trend dürfte sich verstärken, weil der Ausweis ab 2027 mehr Informationen transportiert, etwa den Anteil erneuerbarer Energie am Standort und die Eignung des Wärmeverteilsystems für niedrige Temperaturen. Solche Angaben helfen einem Käufer, den Sanierungsaufwand einzuschätzen.

Banken und Finanzierung

Banken berücksichtigen die Energieeffizienz zunehmend bei der Kreditvergabe. Die Europäische Bankenaufsichtsbehörde (EBA) hat im Januar 2025 Leitlinien zum Management von ESG-Risiken veröffentlicht (EBA/GL/2025/01). Sie gelten seit dem 11. Januar 2026, für kleine und nicht komplexe Institute spätestens ab dem 11. Januar 2027. Danach sollen Banken Umweltrisiken in Kreditprüfung und Sicherheitenbewertung einbeziehen; große Institute sollen bei Immobilienkrediten ausdrücklich die Energieeffizienzklasse heranziehen. Für Eigentümer heißt das:

• Bewertung: Zu den Merkmalen, die bei der Verkehrswertermittlung berücksichtigt werden können, gehören ausdrücklich die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes (§ 2 Abs. 3 ImmoWertV). Ein Sanierungsrückstau kann den Wert und damit die mögliche Beleihung mindern.
• Konditionen: Ob eine Bank für effiziente Gebäude oder geplante Sanierungen günstigere Zinsen anbietet, entscheidet sie selbst. Eine öffentliche Quelle für die Höhe solcher Zinsvorteile gibt es nicht.

Wie Banken den Ausweis konkret in die Kreditentscheidung einbeziehen, lesen Sie im Beitrag Energieausweis und Kreditvergabe.

Käuferverhalten

Käufer achten nach Beobachtung des Portals immowelt stärker als früher auf laufende Energiekosten und mögliche Sanierungsaufwände (März 2026). Weil die Effizienzklasse in Immobilienanzeigen Pflicht ist, bei ab 2027 ausgestellten Ausweisen auch für Nichtwohngebäude, bleibt sie ein zentrales Entscheidungskriterium. Wer eine Immobilie in schlechter Klasse kauft, wird den Sanierungsaufwand in den Kaufpreis einpreisen. Das entspricht dem Ziel der EPBD, auf dem Immobilienmarkt Transparenz über die Gesamtenergieeffizienz zu schaffen.

Wer seine Effizienzklasse verbessern will, findet in unserem Artikel zur energetischen Sanierung im Altbau eine detaillierte Anleitung zu Maßnahmen, Reihenfolge und Kosten. Beachten Sie außerdem: Auch beim Eigentümerwechsel können Nachrüstpflichten entstehen, die mit der Effizienzklasse nichts zu tun haben.

Digitaler Ausweis statt nationalem Gebäuderegister

In vielen Beiträgen ist von einem „nationalen digitalen Gebäuderegister“ die Rede, das Deutschland bis Ende 2026 aufbauen und in das Eigentümer ihre Gebäudedaten melden müssten. Im GModG steht davon nichts. Das Gesetz richtet kein Gebäuderegister ein und begründet keine Meldepflicht für Eigentümer.

Was es gibt, ist der bestehende Rahmen, der ausgebaut wird:

• Registriernummern: Jeder Energieausweis erhält weiterhin eine Registriernummer, die der Aussteller bei der Registrierstelle beantragt (§ 98 GModG). Sie gehört zu den Pflichtangaben (§ 85 Abs. 1 Nr. 4 GModG).
• Stichprobenkontrollen: Die Kontrollstellen der Länder prüfen einen statistisch signifikanten Anteil der neu ausgestellten Ausweise. Für Ausweise, die zwischen dem 1. Januar und dem 31. Juli 2027 ausgestellt werden, darf die Kontrolle nachgeholt werden (§ 99 Abs. 2 GModG).
• Maschinenlesbarkeit: Weil der Ausweis ab 2027 digital und maschinenlesbar sein muss (§ 79 Abs. 2), entsteht die technische Grundlage für eine spätere Datenbank. Der Bericht zur Lebenszyklus-Treibhausgasbilanz ist ausdrücklich in einem maschinenlesbaren elektronischen Format zu übermitteln (§ 88b Abs. 5).
• Qualifikation der Aussteller: § 88a GModG ermächtigt das Bundeswirtschaftsministerium, eine Prüfungsordnung für eine Qualifikationsprüfung Energieberatung zu erlassen. Für den Lebenszyklus-Bericht ist zusätzlich eine Fortbildung in angewandter Ökobilanz erforderlich (§ 88c).

Eine nationale Datenbank verlangt allerdings die EU-Gebäuderichtlinie (Art. 22 der Richtlinie (EU) 2024/1275). Die Bundesregierung will sie als „Gebäudeenergieregister“ bei der Bundesstelle für Energieeffizienz einrichten, über das Energiedienstleistungsgesetz statt über das GModG (Gesetzentwurf BT-Drs. 21/8027 vom 16.09.2026; Verfahren nicht abgeschlossen, Stand 18.10.2026). Eine Meldepflicht für Eigentümer enthält der Entwurf nicht. Bei wem Daten erhoben werden dürfen, soll eine Rechtsverordnung regeln; der Bundesrat hat angeregt, auch Daten privater Gebäudeeigentümer einzubeziehen, die Bundesregierung prüft das. Wer heute eine feste Meldepflicht behauptet, geht über den Gesetzestext hinaus.

Energieausweis erstellen lassen: Ablauf und Kosten

Wer einen neuen Ausweis braucht, sei es für Verkauf, Neuvermietung oder (ab 2027) Vertragsverlängerung ohne gültigen Ausweis oder nach einer größeren Sanierung, sollte den Ablauf kennen.

Wer darf Energieausweise ausstellen?

Energieausweise dürfen nur von Personen mit entsprechender Qualifikation ausgestellt werden. Dazu gehören:

• Architekten und Bauingenieure sowie andere einschlägige Hochschulabsolventen: entweder im Rahmen einer landesrechtlichen Berechtigung, bautechnische Nachweise zum Wärmeschutz oder zur Energieeinsparung bei Neubauten zu unterzeichnen (§ 88 Abs. 1 Nr. 1 GModG), oder mit einer Zusatzvoraussetzung nach § 88 Abs. 2 GModG (Ausbildungsschwerpunkt oder Berufserfahrung, Schulung nach Anlage 11 oder öffentliche Bestellung als Sachverständiger).
• Energieberater, die die Qualifikationsprüfung Energieberatung des BAFA erfolgreich abgeschlossen haben (§ 88 Abs. 5 GModG).
• Schornsteinfeger sowie Handwerker zulassungspflichtiger Bau-, Ausbau- und anlagentechnischer Gewerke, ebenfalls mit Zusatzvoraussetzung nach § 88 Abs. 2. Eine Beschränkung auf Verbrauchsausweise gibt es dabei nicht. Wer allerdings eine auf Wohngebäude beschränkte Schulung absolviert hat, darf nur Ausweise für Wohngebäude ausstellen (§ 88 Abs. 3).
• Staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker mit einschlägigem Ausbildungsschwerpunkt, ebenfalls mit Zusatzvoraussetzung nach § 88 Abs. 2.

Ein unberechtigt ausgestellter Ausweis ist eine Ordnungswidrigkeit und kann mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Wer darf und wer nicht, klärt unser Beitrag zu den Ausstellern von Energieausweisen.

Ablauf: Verbrauchsausweis

1. Verbrauchsdaten sammeln: Abrechnungen über zwei Jahre (ab 2027, bis Ende 2026 drei Jahre); die jüngste Abrechnungsperiode darf nicht länger als 18 Monate zurückliegen.
2. Gebäudedaten angeben: Adresse, Baujahr, Wohnfläche, Anzahl Wohneinheiten, Heizsystem.
3. Begehung oder Bildaufnahmen: Der Aussteller muss das Gebäude besichtigen oder sich geeignete Fotos zur Verfügung stellen lassen. Das gilt schon heute (§ 84 Abs. 1 GModG) und ab 2027 unverändert (§ 83 Abs. 1 GModG).
4. Ausstellung: ab 2027 digital und maschinenlesbar, auf Wunsch zusätzlich auf Papier.

Kosten: Verbrauchsausweise gibt es schon für unter 100 EUR (Stiftung Warentest, Februar 2026).

Ablauf: Bedarfsausweis

1. Datenaufnahme: Der Aussteller nimmt die Bausubstanz auf: Wandaufbau, Fenstertyp, Dachkonstruktion, Dämmung, Heizsystem, Lüftung. Dafür begeht er das Gebäude oder lässt sich geeignete Fotos zur Verfügung stellen (wie beim Verbrauchsausweis).
2. Berechnung: Auf Basis der aufgenommenen Daten wird der Energiebedarf nach DIN V 18599 berechnet, ab 2027 nach der Fassung DIN/TS 18599: 2025-10.
3. Modernisierungsempfehlungen: Wie jeder Ausweis für ein bestehendes Gebäude enthält auch der Bedarfsausweis in der Regel Empfehlungen zur energetischen Verbesserung, ab 2027 mit Schätzung der Energieeinsparung und der CO₂-Minderung.
4. Ausstellung: nach Datenaufnahme und Berechnung, ab 2027 ebenfalls digital.

Kosten: höher als beim Verbrauchsausweis, weil Datenaufnahme und Berechnung deutlich aufwendiger sind (Stiftung Warentest, Februar 2026). Der Preis richtet sich nach diesem Aufwand; vergleichen Sie mehrere Angebote.

Was ist besser: Verbrauch oder Bedarf?

Der Bedarfsausweis ist aussagekräftiger, weil er den Energiebedarf unabhängig vom Nutzerverhalten bewertet. Bis Ende 2026 ist er für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 vorgeschrieben, sofern das Gebäude nicht auf das Niveau der 1. Wärmeschutzverordnung gebracht wurde (§ 80 Abs. 3 GModG). Ab dem 1. Januar 2027 entfällt dieser Zwang. Dann können Eigentümer bestehender Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen, bei Verkauf und Vermietung frei zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen (§ 82 Abs. 1 GModG regelt den Verbrauchsausweis ab 2027 nur für solche Gebäude).

Mein Rat: Wenn Sie ohnehin über eine Sanierung nachdenken, lohnt sich der Bedarfsausweis trotzdem, denn er bewertet Gebäudehülle und Anlagentechnik unabhängig vom Heizverhalten und gibt damit eine bessere Grundlage für die Planung von Maßnahmen.

Was kostet ein Energieausweis und wie lange ist er gültig?

An der Kostenstruktur ändert das GModG unmittelbar wenig. Die zusätzlichen Pflichtangaben können die Preise nach oben ziehen, die Lebenszyklus-CO₂-Bilanz betrifft Bestandsgebäude jedoch nicht.

Quellen: Stiftung Warentest (16.02.2026); § 79 Abs. 3 GModG · Stand: Oktober 2026

Bestehende Energieausweise bleiben bis zum Ablauf ihrer 10-Jahres-Frist gültig. An dieser Frist hat das GModG nichts geändert. Sie müssen keinen neuen Ausweis erstellen lassen, weil ein neues Gesetz gilt. Ein neuer Ausweis wird erst fällig, wenn Sie verkaufen, vermieten, verpachten oder (ab 2027) einen solchen Vertrag verlängern und kein gültiger Ausweis mehr vorliegt, oder wenn bei einer größeren Sanierung das ganze Gebäude neu berechnet wird (§ 80 Abs. 2 und 3 GModG). Was gilt, wenn Ihr Ausweis abgelaufen ist, erklärt der Beitrag zur Gültigkeit des Energieausweises.

Mein Tipp: Wenn Ihr Ausweis 2026 ausläuft und Sie ohnehin verkaufen oder vermieten wollen, lassen Sie ihn jetzt erstellen. Auf die neue Rechtslage zu warten, bringt bei Wohngebäuden meist keinen Vorteil, weil sich an der Skala nichts ändert. Lohnen kann sich das Warten auf 2027, wenn Sie Zeit haben und ein unsaniertes Haus mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 besitzen: Dann dürfen Sie statt des teuren Bedarfsausweises den günstigeren Verbrauchsausweis wählen. Dasselbe gilt, wenn Ihnen für einen Verbrauchsausweis nur zwei statt drei Abrechnungsjahre vorliegen.

Häufige Fragen

Wird mein Energieausweis mit A+ bis H ungültig?

Nein. Die Skala A+ bis H gilt für Wohngebäude unverändert weiter, sie steht auch in der Neufassung des Gesetzes in Anlage 10. Bestehende Ausweise behalten ihre Gültigkeit bis zum regulären Ablaufdatum, zehn Jahre nach Ausstellung. Ein Umtausch ist nicht notwendig.

Bekommen Wohngebäude irgendwann doch die Skala A bis G?

Im GModG ist das nicht vorgesehen. Der Gesetzgeber hat die neue siebenstufige Skala nur für Nichtwohngebäude eingeführt (Anlage 10a) und die Wohngebäudeskala unangetastet gelassen. Die EU-Gebäuderichtlinie sieht allerdings ab dem 29. Mai 2026 für alle Energieausweise eine geschlossene Skala von A bis G vor (Art. 19 Abs. 2 der Richtlinie (EU) 2024/1275). Ob der Gesetzgeber bei Wohngebäuden deshalb nachbessert, ist offen. Nach aktueller Rechtslage gilt: A+ bis H bleibt.

Was passiert, wenn mein Wohnhaus in Klasse G oder H liegt?

Eine Pflicht folgt daraus nicht: Eine Sanierungspflicht, die an die Effizienzklasse anknüpft, gibt es für Wohngebäude nicht. Die Renovierungsanforderungen des § 40 GModG gelten ausschließlich für Nichtwohngebäude. Für den Wohngebäudebestand gibt die EU-Gebäuderichtlinie nur ein Durchschnittsziel vor: mindestens minus 16 Prozent Primärenergieverbrauch bis 2030 und minus 20 bis 22 Prozent bis 2035, jeweils gegenüber 2020. Praktisch bedeutet eine schlechte Klasse allerdings hohe Heizkosten und einen Abschlag beim Verkaufspreis. Einen Überblick über alle Fristen des Gesetzes gibt unser Artikel zu den neuen Regeln für Hausbesitzer 2026.

Muss ich als Vermieter jetzt einen neuen Energieausweis erstellen lassen?

Nur wenn Sie neu vermieten oder verkaufen und kein gültiger Ausweis mehr vorliegt oder wenn bei einer größeren Sanierung das ganze Gebäude neu berechnet wird. Neu ab dem 1. Januar 2027: Auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags löst die Pflicht aus, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt (§ 80 Abs. 3 GModG).

Gilt der Energieausweis jetzt auch für Denkmäler?

Ab dem 1. Januar 2027 ja. Die bisherige Befreiung von den Ausstellungs- und Verwendungspflichten bei Verkauf und Vermietung entfällt mit der Neufassung des § 79 Abs. 4 GModG, die nur noch kleine Gebäude und Verteidigungsliegenschaften ausnimmt. Die energetischen Anforderungen selbst bleiben für Denkmäler weiterhin erleichtert.

Kann ich gegen meine Effizienzklasse Einspruch erheben?

Ein formelles Einspruchsverfahren gegen die Einstufung gibt es nicht. Sie haben aber drei Wege:

• Fehlerhafte Datengrundlage korrigieren: Wenn der Ausweis auf falschen Angaben beruht, etwa einem falschen Baujahr oder einer nicht berücksichtigten Dämmung, können Sie beim Aussteller eine Korrektur verlangen. Der Aussteller muss dafür sorgen, dass die von ihm ermittelten Daten richtig sind (§ 83 Abs. 1 GModG); Verstöße sind bußgeldbewehrt.
• Zweitmeinung einholen: Sie können eine andere ausstellungsberechtigte Person (§ 88 GModG) beauftragen. Beim Bedarfsausweis können sich die Ergebnisse je nach Datenaufnahme durchaus unterscheiden.
• Sanieren und neu bewerten lassen: Der wirksamste Weg zu einer besseren Klasse ist die energetische Sanierung mit anschließendem neuen Ausweis.

Was gilt für Gebäude mit gemischter Nutzung?

Bei gemischt genutzten Gebäuden hängt die Behandlung vom Anteil der jeweiligen Nutzung ab. Das ist ab 2027 wichtiger als früher, weil Wohn- und Nichtwohngebäude unterschiedliche Skalen haben:

• Überwiegend Wohnnutzung: Es gelten die Regelungen für Wohngebäude, also Anlage 10 und die Klassen A+ bis H. Ab 2027 genügt ein einheitlicher Ausweis für das gesamte Gebäude. Den Verbrauchsausweis regelt § 82 Abs. 1 GModG ab 2027 allerdings nur für Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen.
• Getrennte Nutzungszonen: Die bisherige Vorschrift zur getrennten Behandlung gemischt genutzter Gebäude (§ 106 GModG) entfällt zum 1. Januar 2027; unter dieser Paragrafennummer steht dann die Solarpflicht. Der Energieausweis wird ab 2027 grundsätzlich für das Gebäude als Ganzes ausgestellt (§ 79 Abs. 2 Satz 1 GModG). Für die Berechnung ist ein Wohngebäude in Zonen zu unterteilen, wenn nicht unerhebliche Flächen wesentlich anderen Zwecken dienen und deren technische Ausstattung sich deutlich unterscheidet (§ 20 Abs. 2 GModG).
• Überwiegend Gewerbenutzung: Es gelten die Regelungen für Nichtwohngebäude, damit ab 2027 die Skala A bis G nach Anlage 10a, der Bedarfsausweis für jeden neu auszustellenden Ausweis und ab 2030 die Renovierungsanforderungen des § 40.

Gibt es Ausnahmen von der Ausweispflicht?

Ja, sie werden aber enger. Ab dem 1. Januar 2027 sind ausgenommen:

• Kleine Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche (§ 3 Abs. 1 Nr. 17, § 79 Abs. 4 GModG).
• Gebäude außerhalb des Anwendungsbereichs des Gesetzes nach § 2 Abs. 2 GModG, darunter Gebäude, die dem Gottesdienst gewidmet sind, provisorische Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer von bis zu zwei Jahren, Unterglasanlagen, unterirdische Bauten und Wohngebäude, die für eine Nutzung von weniger als vier Monaten im Jahr bestimmt sind.
• Neu hinzu kommen Gebäude im Eigentum des Bundes, der verbündeten Streitkräfte oder einer Gesellschaft mit Bundesbeteiligung, die der Landes- und Bündnisverteidigung dienen (§ 79 Abs. 4 GModG).

Nicht mehr ausgenommen sind Baudenkmäler. Für sie gilt die Ausweispflicht ab dem 1. Januar 2027.

So bereiten Sie sich vor

Die gute Nachricht zuerst: Bei den Effizienzklassen für Wohngebäude müssen Sie gar nichts tun. Sie bleiben, wie sie sind. Handlungsbedarf entsteht dort, wo das Gesetz das Verfahren ändert, also beim nächsten Ausweis, den Sie ohnehin brauchen, und bei Denkmälern, Nichtwohngebäuden und Vertragsverlängerungen.

Unabhängig davon lohnt es sich, den energetischen Zustand zu kennen, bevor der Ausweis fällig ist. Mit reduco analysieren Sie Ihr Gebäude in wenigen Minuten: Sie erfahren die voraussichtliche Effizienzklasse, sehen konkrete Sanierungsmaßnahmen mit Kosten und Förderung und können verschiedene Szenarien vergleichen. So wissen Sie, wo Sie stehen, und können entscheiden, ob sich eine Maßnahme vor dem nächsten Ausweis lohnt.