Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel: Was nach Hauskauf oder Erbschaft gilt

Update (Stand: 31. Juli 2026) – GModG verkündet, Kesselaustauschpflicht entfallen: Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226); der Heizungsteil gilt seit dem 29. Juli 2026. Damit ist die Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Heizkessel ersatzlos entfallen – die §§ 71 bis 73 GEG wurden gestrichen. Es bleiben zwei Nachrüstpflichten bei Eigentümerwechsel: Geschossdecken- und Rohrleitungsdämmung. Sie sind neu nummeriert (Geschossdecke jetzt § 35, früher §47; die Rohrleitungspflicht selbst steht unverändert in § 69 Abs. 2, die dazugehörige Eigentümerwechsel-Frist jetzt in § 69 Abs. 3 und 4 statt in §73), inhaltlich aber unverändert. Parallel gelten mit der neuen BEG-Förderrichtlinie ab 21. Juli 2026 neue Fördersätze für den Heizungstausch: Der Klimageschwindigkeitsbonus sinkt von 20 % auf 16 % (und danach halbjährlich weiter bis 0 % ab August 2028), der Effizienzbonus (5 %) und der Emissionsminderungszuschlag (2.500 €) entfallen, die maximal förderfähigen Kosten sinken von 30.000 € auf 28.000 €. Neu ist ein einkommensabhängiger Förderdeckel von bis zu 80 %.

Die gute Nachricht: Es geht nicht um eine Komplettsanierung. Seit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) sind es nur noch zwei konkrete Maßnahmen, und für beide gibt es Förderung.

Die unbequeme Nachricht steht dagegen im Fristbeginn – und genau dort liegt der Irrtum, den fast alle Ratgeber transportieren: Nicht jeder Käufer bekommt zwei frische Jahre. Maßgeblich ist die Eigentumshistorie des Gebäudes, nicht Ihr Kaufdatum.

Wann die Zwei-Jahres-Frist wirklich beginnt

Das Gesetz ist an dieser Stelle eindeutig, und es steht anders da, als es meist wiedergegeben wird. § 69 Abs. 4 GModG lautet: „Die Frist zur Pflichterfüllung nach Absatz 3 beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002." Für die Geschossdecke steht die gleichlautende Regel in § 35 Abs. 3 Satz 2 GModG (BGBl. 2026 I Nr. 226).

Die Frist hängt also am Gebäude, nicht am Erwerber. Sie startet einmal – beim ersten Eigentumsübergang nach dem Stichtag – und läuft danach nicht erneut an, egal wie oft das Haus später noch verkauft, verschenkt oder vererbt wird. Für die Verkäuferseite heißt das: Die offene Pflicht landet in der Preisverhandlung, nicht in einer Nachforderung – wie sich das auf den Erlös auswirkt, zeigt Haus verkaufen oder sanieren. Beim geerbten oder verschenkten Objekt gelten zusätzlich eigene Fristen, siehe Haus geerbt: Was tun?.

Wer 2026 ein Haus kauft, das seit dem 1. Februar 2002 bereits einmal den Eigentümer gewechselt hat, erwirbt damit keine Schonfrist, sondern eine bereits fällige Pflicht. Ab dem Tag Ihres Eigentums sind Sie derjenige, der für die Erfüllung einzustehen hat – ein Übergangspuffer existiert in diesem Fall nicht.

Was Sie deshalb vor dem Notartermin tun sollten: Lassen Sie sich einen aktuellen Grundbuchauszug geben und prüfen Sie die Abteilung I (Eigentümer). Steht dort ein Eigentumswechsel nach dem 1. Februar 2002, ist die Zwei-Jahres-Frist mit hoher Wahrscheinlichkeit verstrichen. Dann gehören Geschossdecken- und Rohrleitungsdämmung in die Kaufpreisverhandlung, nicht in die Zeit nach dem Einzug.

Die Nachrüstpflichten im Überblick

1. Oberste Geschossdecke oder Dach dämmen

Wenn die oberste Geschossdecke, also die Decke zum unbeheizten Dachboden, keinen Mindestwärmeschutz aufweist, muss nachgerüstet werden. Die Anforderung: ein U-Wert von maximal 0,24 W/(m²·K) (§ 35 Abs. 1 GModG; die Vorschrift stand bis zum 28. Juli 2026 wortgleich in § 47 GEG).

Alternativ kann statt der Geschossdecke auch das darüberliegende Dach gedämmt werden. In der Praxis ist die Geschossdeckendämmung meist die günstigere Variante, sofern der Dachboden nicht als Wohnraum genutzt wird.

Typische Kosten: 30–60 €/m² für die Geschossdecke (bei 80 m² Fläche: 2.400–4.800 €), 100–250 €/m² für eine Dachdämmung. Einen umfassenden Überblick über Sanierungskosten finden Sie im Artikel Haus sanieren: Kosten im Überblick.

2. Freiliegende Heizungsrohre dämmen

Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (Keller, Dachboden, Garage) müssen gedämmt werden, sofern sie zugänglich sind. Die Dämmdicke richtet sich nach dem Rohrdurchmesser und ist in der GModG-Anlage 8 geregelt.

Typische Kosten: 10–30 €/m Rohrleitung, bei 30 m Leitungslänge: 300–900 €.

Weggefallen: die Austauschpflicht für Heizkessel über 30 Jahre

Bis Ende Juli 2026 galt als dritte Nachrüstpflicht, dass Öl- und Gas-Konstanttemperaturkessel über 30 Jahre außer Betrieb zu nehmen waren (§72 GEG). Diese Pflicht existiert nicht mehr: Das GModG hat die §§ 71 bis 73 ersatzlos gestrichen; das Betriebsverbot und das darin verankerte Betriebsende fossiler Heizungen 2045 sind entfallen (BGBl. 2026 I Nr. 226).

Wirtschaftlich bleibt der Austausch eines alten Kessels trotzdem fast immer die stärkste Einzelmaßnahme – siehe die Rechnung weiter unten. Und wer nach dem 29. Juli 2026 eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbauen lässt, muss ab 2029 einen wachsenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe einsetzen (10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035, 60 % ab 2040 – § 43 Abs. 1 GModG).

Übersicht: Pflichten, Anforderungen und Kosten

Nachrüstpflichten im Detail: Technische Anforderungen

Die gesetzlichen Anforderungen sind im GModG und seinen Anlagen präzise definiert. Wer die Maßnahmen plant oder Handwerkerangebote einholt, sollte die konkreten Werte kennen.

Geschossdeckendämmung nach § 35 GModG (früher § 47 GEG)

Der geforderte maximale U-Wert von 0,24 W/(m²·K) bezieht sich auf den gesamten Bauteilaufbau inklusive vorhandener Schichten. In der Praxis bedeutet das je nach Bestandsaufbau:

WLG = Wärmeleitgruppe. WLG 035 entspricht einer Wärmeleitfähigkeit von 0,035 W/(m·K), WLG 040 von 0,040 W/(m·K).

Die Dämmung kann als begehbare oder nicht begehbare Variante ausgeführt werden. Nicht begehbare Aufblasdämmung (z. B. Zellulose, Mineralwolle-Flocken) ist die günstigste Lösung (ca. 25–40 €/m²), begehbare Dämmplatten kosten ca. 40–70 €/m².

Rohrleitungsdämmung nach GModG Anlage 8

Die Mindestdämmdicke für Heizungs- und Warmwasserleitungen richtet sich nach dem Rohrdurchmesser:

Anlage 8 bemisst die Dämmdicke nach dem Innendurchmesser der Leitung, nicht nach dem Außendurchmesser. Grenzt eine Leitung an Außenluft, gilt der doppelte Wert; in Wand- und Deckendurchbrüchen sowie an Kreuzungsstellen reicht die halbe Dämmdicke.

Bei Leitungen, die in Wand- oder Deckendurchbrüchen verlegt sind und nicht zugänglich sind, entfällt die Nachrüstpflicht. Die Dämmung muss nur an zugänglichen Leitungen in unbeheizten Räumen erfolgen.

Heizkessel: Was gilt seit dem GModG?

Die 30-Jahres-Regel des §72 GEG ist seit dem 29. Juli 2026 Geschichte – ein alter Konstanttemperaturkessel muss allein wegen seines Alters nicht mehr stillgelegt werden. Der Schornsteinfeger weist bei der Feuerstättenschau weiterhin auf den Zustand der Anlage hin, aber nicht mehr auf eine Austauschpflicht.

Praktisch relevant bleibt das Kesselalter aus zwei Gründen: Ein 30 Jahre alter Standardkessel verbrennt 15 bis 30 Prozent mehr Brennstoff als ein moderner Wärmeerzeuger, und die CO₂-Kosten dieses Mehrverbrauchs steigen mit dem Übergang in den ETS 2. Wer ohnehin tauscht, sollte die Förderung nach KfW 458 nutzen, solange der Klimageschwindigkeitsbonus noch läuft.

Kosten-Nutzen-Analyse der Pflichtmaßnahmen

Auch wenn die Maßnahmen gesetzlich vorgeschrieben sind, lohnt sich ein Blick auf die Wirtschaftlichkeit. Denn die Pflichtmaßnahmen sind in den meisten Fällen auch finanziell sinnvoll.

Geschossdeckendämmung

Die Geschossdeckendämmung ist eine der wirtschaftlichsten Einzelmaßnahmen überhaupt. Durch die steigenden CO₂-Preise verkürzt sich die Amortisationszeit in den kommenden Jahren weiter.

Rohrleitungsdämmung

Die Rohrleitungsdämmung ist die Maßnahme mit dem besten Kosten-Nutzen-Verhältnis. Sie kann häufig in Eigenleistung durchgeführt werden, was die Kosten weiter senkt.

Heizkessel-Austausch (seit dem GModG freiwillig)

Bei der Wahl des Ersatzsystems spielen neben den reinen Kosten auch die steigenden CO₂-Preise eine zentrale Rolle. Detaillierte Informationen zu den Kosten finden Sie im Artikel Haus sanieren: Kosten im Überblick.

Ausnahmen: Wer ist befreit?

Nicht jeder neue Eigentümer muss sofort sanieren. Das GModG sieht mehrere Ausnahmen vor:

1. Selbstnutzer am Stichtag 1. Februar 2002 Wer ein Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen besitzt und am 1. Februar 2002 eine dieser Wohnungen selbst bewohnt hat, ist von den Nachrüstpflichten befreit (§ 35 Abs. 3 Satz 1, § 69 Abs. 3 GModG). Diese Ausnahme endet mit dem ersten Eigentümerwechsel nach diesem Stichtag, auch innerhalb der Familie – und sie lebt danach für keinen späteren Erwerber wieder auf.

2. Wirtschaftliche Unzumutbarkeit Wenn die Kosten der Sanierung in keinem vertretbaren Verhältnis zum Nutzen stehen, kann eine Befreiung beantragt werden. In der Praxis kommt das selten vor, da die Geschossdeckendämmung fast immer wirtschaftlich ist.

3. Denkmalschutz Bei denkmalgeschützten Gebäuden gelten Sonderregelungen. Maßnahmen, die das Erscheinungsbild oder die Substanz des Denkmals beeinträchtigen, können ausgenommen werden. Dies muss mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden.

Sonderfall Erbschaft

Bei einer Erbschaft gelten die gleichen Nachrüstpflichten wie beim Kauf, mit einer wichtigen Besonderheit beim Fristbeginn: § 35 Abs. 3 Satz 2 und § 69 Abs. 4 GModG knüpfen an den ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 an. Beim Kauf ist das die Grundbucheintragung (§ 873 BGB). Beim Erbfall geht das Eigentum dagegen bereits mit dem Tod des Erblassers kraft Gesetzes auf die Erben über (§ 1922 BGB) – die Grundbuchberichtigung ist nur deklaratorisch. Ist der Erbfall der erste Übergang nach dem Stichtag, läuft die Zwei-Jahres-Frist also ab dem Todestag, nicht erst ab der Eintragung. Für Erbengemeinschaften gilt dasselbe: maßgeblich ist der Erbfall, nicht der Zeitpunkt der Eintragung.

Hat der Erblasser das Haus dagegen selbst erst nach dem 1. Februar 2002 erworben, war sein Erwerb der erste Eigentumsübergang. Dann ist die Frist längst abgelaufen und die Pflicht war bereits zu seinen Lebzeiten fällig – die Erben treten in eine offene, nicht in eine neu beginnende Pflicht ein.

Ein häufiger Irrtum: Die Pflichten gelten auch, wenn Sie das geerbte Haus nicht selbst bewohnen, sondern vermieten. Gerade bei geerbten Häusern aus den 1950er- bis 1970er-Jahren mit alten Öl-Konstanttemperaturkesseln ist der Handlungsbedarf oft erheblich.

Erbengemeinschaft: Wer ist verantwortlich?

Bei einer Erbengemeinschaft haften alle Miterben gemeinsam für die Nachrüstpflichten. Das bedeutet:

• Die Pflichten bestehen ab dem Erbfall, nicht erst ab der Grundbuchberichtigung und nicht erst nach der Erbauseinandersetzung.
• Alle Miterben müssen sich auf die Durchführung der Maßnahmen einigen. Kann keine Einigung erzielt werden, kann jeder Miterbe die notwendigen Maßnahmen als ordnungsgemäße Verwaltung (§ 2038 BGB) verlangen.
• Die Kosten werden nach Erbquote aufgeteilt, sofern nichts anderes vereinbart ist.
• Wird die Immobilie im Rahmen der Erbauseinandersetzung an einen einzelnen Erben übertragen, beginnt die Zwei-Jahres-Frist nicht erneut – maßgeblich bleibt der erste Eigentumsübergang, also der Erbfall (§ 35 Abs. 3 Satz 2, § 69 Abs. 4 GModG).

Nachlassbewertung und Sanierungskosten

Die zu erwartenden Sanierungskosten können bei der Bewertung des Nachlasses eine Rolle spielen:

• Erbschaftssteuer: Das Finanzamt bewertet die Immobilie nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Sanierungsrückstau kann als wertmindernder Faktor geltend gemacht werden, sofern er nachgewiesen wird (z. B. durch einen Energieausweis oder ein Gutachten).
• Erbauseinandersetzung: Bei der Aufteilung unter Miterben sollte der energetische Zustand und der damit verbundene Sanierungsaufwand in die Wertermittlung einfließen. Wer die Immobilie übernimmt, übernimmt auch die Kosten.
• Pflichtteile: Pflichtteilsberechtigte haben Anspruch auf einen Geldanteil am Nachlasswert. Wenn die Immobilie durch Sanierungsrückstau weniger wert ist, fällt auch der Pflichtteil geringer aus.

Tipp: Lassen Sie den energetischen Zustand des Hauses schon während der Erbschaftsregelung prüfen. So können Sie die Sanierungskosten in die Nachlassbewertung einbeziehen und gegebenenfalls bei den Erbschaftsverhandlungen berücksichtigen. Ein aktueller Energieausweis mit den neuen Effizienzklassen schafft eine objektive Bewertungsgrundlage.

Checkliste für neue Eigentümer

Egal ob Kauf, Erbschaft oder Schenkung – nutzen Sie diese Schritt-für-Schritt-Anleitung, um Ihre Pflichten rechtzeitig zu erfüllen:

Schritt 1: Fristen klären (sofort)

• Grundbuchauszug prüfen: Gab es nach dem 1. Februar 2002 bereits einen Eigentumsübergang? Falls ja, ist die Zwei-Jahres-Frist seit damals gelaufen und die Pflicht heute fällig – Sie haben keine Übergangszeit.
• Nur wenn Ihr eigener Erwerb der erste Übergang nach dem Stichtag ist, laufen ab diesem Tag zwei Jahre. Beim Kauf zählt die Grundbucheintragung, bei der Erbschaft der Todestag des Erblassers (§ 1922 BGB), bei der Schenkung ebenfalls die Grundbucheintragung.
• Bei Erbschaft: Sterbedatum aus der Sterbeurkunde übernehmen – die Grundbuchberichtigung ändert am Fristbeginn nichts.
• Kalender-Erinnerung setzen: spätestens 18 Monate nach dem maßgeblichen Eigentumsübergang sollten alle Maßnahmen beauftragt sein.

Schritt 2: Bestandsaufnahme (erste 4 Wochen)

• Heizkessel prüfen: Typenschild fotografieren. Ist es ein Konstanttemperaturkessel? Wann wurde er eingebaut? Ihr Schornsteinfeger kann Auskunft geben. Eine Austauschpflicht folgt daraus seit dem GModG nicht mehr, wohl aber eine belastbare Wirtschaftlichkeitsrechnung.
• Oberste Geschossdecke begutachten: Gibt es eine Dämmung? Wie dick ist sie? Im Zweifelsfall einen Energieberater hinzuziehen.
• Rohrleitungen inspizieren: Sind ungedämmte Heizungs- oder Warmwasserleitungen in Keller, Dachboden oder anderen unbeheizten Räumen sichtbar?
• Energieausweis prüfen: Falls vorhanden, gibt er Aufschluss über den Gesamtzustand. Falls nicht vorhanden, sollten Sie einen erstellen lassen – er wird spätestens bei Vermietung oder erneutem Verkauf ohnehin benötigt.

Schritt 3: Förderung beantragen (vor Auftragserteilung)

• BAFA-Zuschuss für Dämmmaßnahmen (BEG EM): 15 % Grundförderung. Den iSFP-Bonus von zusätzlich 5 Prozentpunkten gibt es seit dem 21. Juli 2026 nur noch für Projekte ab 30.000 € Investitionssumme – kleinere Pflichtmaßnahmen wie die Geschossdecken- oder Rohrleitungsdämmung erhalten daher die 15 % Grundförderung.
• KfW 458 für den Heizungstausch: bis zu 80 % Zuschuss (30 % Grundförderung + 16 % Klimageschwindigkeitsbonus, der ab 21. Juli 2026 gilt und danach halbjährlich sinkt, bis 0 % ab August 2028 + einkommensabhängiger Bonus von 40 % / 30 % / 10 % je nach zu versteuerndem Einkommen). Der Gesamtdeckel liegt bei 80 % für Geringverdiener (zvE bis 30.000 €) bzw. 70 % sonst. Neu ist ein Familienzuschlag: Das maßgebliche Einkommen sinkt einmalig um 10.000 €, wenn mindestens ein minderjähriges Kind im Haushalt lebt. Der frühere Effizienzbonus (5 %) und der Emissionsminderungszuschlag (2.500 € für Biomasse) sind seit dem 21. Juli 2026 entfallen, die maximal förderfähigen Kosten sinken von 30.000 € auf 28.000 €.
• Steuerliche Förderung (§ 35c EStG) als Alternative: 20 % der Kosten über drei Jahre als Steuerermäßigung. Nicht kombinierbar mit BAFA/KfW.
• Wichtig: Förderanträge müssen vor der Auftragserteilung an den Handwerker gestellt werden. Nachträgliche Anträge sind ausgeschlossen.

Schritt 4: Handwerker beauftragen (Monate 2–12)

• Angebote von mindestens zwei bis drei Fachbetrieben einholen.
• Auf aktuelle Wartezeiten achten: Für Wärmepumpen-Installationen kann die Wartezeit mehrere Monate betragen.
• Rohrleitungsdämmung kann bei handwerklichem Geschick in Eigenleistung durchgeführt werden.

Schritt 5: Maßnahmen dokumentieren (nach Abschluss)

• Alle Rechnungen, Förderbescheide und Nachweise aufbewahren.
• Schornsteinfeger-Protokoll nach Heizungstausch sichern.
• Gegebenenfalls Energieausweis aktualisieren lassen, um den verbesserten Zustand zu dokumentieren.
• Dokumentation für eventuellen späteren Verkauf bereithalten.

Was droht bei Nichterfüllung?

Wer die Nachrüstpflichten nach Ablauf der Frist nicht erfüllt hat, begeht eine Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeldrahmen von bis zu 50.000 Euro.

Wichtig ist die richtige Zuordnung, die häufig verrutscht: Bußgeldbewehrt ist nicht die Fristenregel, sondern die materielle Dämmpflicht. Bei den Heizungsrohren ist das die Pflicht aus § 69 Abs. 1 oder 2 (§ 108 Abs. 1 Nr. 14 GModG), bei der Geschossdecke die Pflicht aus § 35 Abs. 1 Satz 1 (§ 108 Abs. 1 Nr. 2); beide liegen nach § 108 Abs. 2 Nr. 1 im 50.000-Euro-Rahmen. § 69 Abs. 3 und 4 sind selbst nicht bußgeldbewehrt – sie schieben die Pflicht für Altselbstnutzer nur auf und bestimmen, ab wann die zwei Jahre laufen. Läuft die Frist ab, ohne dass gedämmt ist, richtet sich der Vorwurf gegen Absatz 1 oder 2.

In der Praxis werden Verstöße allerdings nur selten kontrolliert, typischerweise bei Bauanträgen, Immobilienverkäufen oder wenn ein Energieberater oder Schornsteinfeger darauf hinweist.

Das heißt nicht, dass Sie das Risiko eingehen sollten: Bei einem späteren Verkauf des Hauses wird der nächste Käufer (oder dessen Bank) den energetischen Zustand prüfen. Nicht erfüllte Nachrüstpflichten können den Immobilienwert erheblich mindern.

GModG: Was hat sich an der Sanierungspflicht geändert?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist am 28. Juli 2026 verkündet worden (BGBl. 2026 I Nr. 226); der Heizungsteil gilt seit dem 29. Juli 2026. Es ersetzt das GEG nicht, sondern ist das umbenannte GEG – das Stammgesetz vom 8. August 2020 bleibt bestehen, nur die Überschrift wurde ausgetauscht. Ein neuer Sanierungszwang für Wohngebäude ist nicht eingeführt worden.

Was sich mit dem GModG geändert hat

• Kesselaustauschpflicht entfällt: §72 GEG ist gestrichen. Von den drei früheren Nachrüstpflichten bei Eigentümerwechsel bleiben zwei: Geschossdecken- und Rohrleitungsdämmung.
• 65-Prozent-Regel entfällt ersatzlos: Die §§ 71 bis 73 GEG sind gestrichen, ebenso die Kopplung an die kommunale Wärmeplanung. Gas, Heizöl und Flüssiggas stehen jetzt ausdrücklich als Option Nr. 1 von zehn gleichrangigen Ersatzoptionen im Gesetz (§ 42 Abs. 2 GModG). Achtung: Die 65 Prozent können als Förderbedingung (etwa für die EE-Klasse der KfW) weiterhin gelten – das ist eine andere Ebene als das Ordnungsrecht.
• Brennstoffquote statt Verbot: Wer nach dem 29. Juli 2026 eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss ab 2029 mindestens 10 Prozent, ab 2030 15 Prozent, ab 2035 30 Prozent und ab 2040 60 Prozent der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff bereitstellen (§ 43 Abs. 1 GModG). Für vorher eingebaute Heizungen gilt keine Quote.
• Neue Paragraphennummern: Die Geschossdeckendämmung steht jetzt in § 35 (früher §47), die bedingten Anforderungen bei Sanierung in § 36 (früher §48), die Frist für die Rohrleitungsdämmung in § 69 Abs. 3 und 4 (früher §73). Der Bußgeldrahmen bleibt § 108.
• Effizienzklassen: Für Wohngebäude bleibt es im Energieausweis bei den Klassen A+ bis H. Nur Nichtwohngebäude erhalten ab dem 1. Januar 2027 eine eigene Skala A bis G.

Was das für Sie als neuen Eigentümer bedeutet

Wenn Sie aktuell ein Haus kaufen oder erben, gelten die beiden Dämmpflichten mit der Zwei-Jahres-Frist unverändert. Der alte Kessel muss nicht mehr raus – wirtschaftlich lohnt der Austausch aber weiterhin, weil die CO₂-Preise steigen und der Klimageschwindigkeitsbonus der KfW halbjährlich sinkt. Mehr Details zum GModG und seinen Auswirkungen finden Sie im Artikel zum Gebäudemodernisierungsgesetz.

Häufige Fragen

Gilt die Sanierungspflicht auch bei einer Schenkung?

Ja. Die Selbstnutzer-Ausnahme endet bei jeder Form der Eigentumsübertragung – Kauf, Erbschaft oder Schenkung. Der Fristbeginn hängt aber am ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 (§ 35 Abs. 3 Satz 2, § 69 Abs. 4 GModG): War die Schenkung dieser erste Übergang, laufen ab der Grundbucheintragung zwei Jahre; bei einer Erbschaft ab dem Erbfall. Hatte das Haus seit 2002 dagegen schon einmal einen anderen Eigentümer, ist die Frist verstrichen und die Pflicht sofort fällig.

Muss ich als neuer Eigentümer das ganze Haus sanieren?

Nein. Die Pflichten beschränken sich seit dem GModG auf zwei Maßnahmen: Geschossdecken-/Dachdämmung und Rohrleitungsdämmung. Die früher hinzukommende Austauschpflicht für Heizkessel über 30 Jahre ist entfallen. Eine umfassende energetische Sanierung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, kann sich aber wirtschaftlich lohnen.

Wie finde ich heraus, ob mein Heizkessel ein Konstanttemperaturkessel ist?

Schauen Sie auf das Typenschild Ihres Heizkessels oder in die Bedienungsanleitung. Brennwertkessel sind in der Regel als solche gekennzeichnet. Im Zweifelsfall kann Ihr Schornsteinfeger bei der nächsten Feuerstättenschau Auskunft geben. Faustregel: Gaskessel vor ca. 1995 und Ölkessel vor ca. 1990 ohne Brennwerttechnik sind fast immer Konstanttemperaturkessel.

Gibt es Förderung für die Pflichtmaßnahmen?

Ja. Auch gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen sind förderfähig. Für die Geschossdeckendämmung und Rohrleitungsdämmung erhalten Sie 15 % BAFA-Zuschuss (BEG EM). Für den Heizungstausch gibt es über KfW 458 seit dem 21. Juli 2026 bis zu 80 % Zuschuss (einkommensabhängiger Deckel, Standardfall rund 46 %). Die Förderung muss vor Auftragserteilung beantragt werden.

Was passiert, wenn ich die Frist knapp verpasse?

Das GModG kennt keine Kulanzfrist. Die Zwei-Jahres-Frist beginnt mit dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 (Kauf: Grundbucheintragung; Erbfall: Todestag) und ist verbindlich – ein erneuter Verkauf verlängert sie nicht. In der Praxis empfiehlt es sich, bei absehbarer Fristüberschreitung (z. B. wegen langer Handwerker-Wartezeiten) den zuständigen Schornsteinfeger oder die Baubehörde zu informieren und die Beauftragung zu dokumentieren. Ein nachweisbarer guter Wille kann bei der Bußgeldbemessung berücksichtigt werden, schützt aber nicht vor dem Bußgeld selbst.

Muss ich die Geschossdecke dämmen, wenn der Dachboden bereits ausgebaut ist?

Nein. Die Dämmpflicht nach § 35 GModG (früher § 47 GEG) greift nur für die oberste Geschossdecke zu unbeheizten Dachräumen. Ist der Dachboden als Wohnraum ausgebaut und beheizt, entfällt die Nachrüstpflicht für die Geschossdecke. In diesem Fall sollte allerdings geprüft werden, ob die Dachschräge selbst ausreichend gedämmt ist – hier besteht aber keine gesetzliche Nachrüstpflicht bei Eigentümerwechsel.

Kann ich die Pflichtmaßnahmen steuerlich absetzen statt Förderung zu beantragen?

Ja, als Alternative zur BAFA-/KfW-Förderung können Selbstnutzer die Sanierungskosten nach § 35c EStG steuerlich geltend machen: 20 % der Aufwendungen (max. 40.000 € pro Wohnobjekt) verteilt über drei Jahre. Diese Option ist besonders interessant, wenn Sie die Förderanträge nicht rechtzeitig stellen konnten, denn die steuerliche Förderung wird erst mit der Steuererklärung nach Abschluss der Maßnahme beantragt. Wichtig: Steuerliche Förderung und Zuschüsse (BAFA/KfW) sind nicht kombinierbar.

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