Haus geerbt: Sanierungspflichten, Kosten und Fördermöglichkeiten 2026

Ein Haus zu erben ist emotional. Es ist das Elternhaus, das Haus der Großeltern, ein Stück Familiengeschichte. Gleichzeitig stehen plötzlich Entscheidungen an, die Geld kosten und Fristen haben. Denn wer eine Immobilie erbt, übernimmt nicht nur Grundbuch und Schlüssel, sondern auch gesetzliche Sanierungspflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG).

Die zentrale Regel: Nach einem Eigentümerwechsel durch Erbschaft haben Sie zwei Jahre Zeit, um bestimmte energetische Mindestanforderungen zu erfüllen (GEG §73). Wer das versäumt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro. Aber: Es gibt wichtige Ausnahmen, und nicht jeder Erbe ist betroffen.

Dieser Artikel erklärt Schritt für Schritt, welche Pflichten gelten, wann die Ausnahme greift, was das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) ändert und welche Optionen Sie als Erbe haben -- ob Sie das Haus behalten, vermieten oder verkaufen wollen.

Die gesetzlichen Sanierungspflichten für Erben

Das GEG kennt drei konkrete Nachrüstpflichten, die bei einem Eigentümerwechsel -- also auch bei einer Erbschaft -- innerhalb von zwei Jahren erfüllt werden müssen. Es geht ausdrücklich nicht um eine Komplettsanierung, sondern um drei klar definierte Maßnahmen.

1. Oberste Geschossdecke dämmen (GEG §47)

Wenn die oberste Geschossdecke zum unbeheizten Dachboden keinen Mindestwärmeschutz aufweist, muss nachgedämmt werden. Die Anforderung: ein U-Wert von maximal 0,24 W/(m²·K).

Alternativ kann statt der Geschossdecke das darüberliegende Dach gedämmt werden. In den meisten Fällen ist die Geschossdeckendämmung die günstigere Variante -- sofern der Dachboden nicht als Wohnraum genutzt wird.

Typische Kosten: 30--60 EUR/m² für die Geschossdecke. Bei 80 m² Fläche sind das 2.400--4.800 EUR. Eine Dachdämmung kostet 100--250 EUR/m².

2. Alte Heizkessel austauschen (GEG §72)

Heizkessel, die mit Öl oder Gas betrieben werden und älter als 30 Jahre sind, müssen ausgetauscht werden. Das betrifft konkret Konstanttemperaturkessel -- also ältere Geräte, die mit gleichbleibend hoher Vorlauftemperatur arbeiten.

Ausgenommen sind:

• Niedertemperaturkessel (modulieren die Vorlauftemperatur)
• Brennwertkessel (nutzen zusätzlich die Abgaswärme)
• Anlagen mit einer Nennleistung unter 4 kW oder über 400 kW

In der Praxis: Ein Gasbrennwertkessel von 1998, der noch funktioniert, muss nicht getauscht werden. Ein Konstanttemperaturkessel von 1995 hingegen schon.

Typische Kosten: 6.000--35.000 EUR je nach gewähltem System (Gasbrennwert, Wärmepumpe, Pellet). Einen detaillierten Überblick finden Sie im Artikel Heizung tauschen: Kosten im Überblick.

3. 65 % erneuerbare Energien bei neuer Heizung (GEG §71)

In Gebieten, in denen die kommunale Wärmeplanung bereits abgeschlossen ist, muss eine neu eingebaute Heizung mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen. Das gilt auch für Erben, wenn die alte Heizung ausgetauscht werden muss oder irreparabel ausfällt.

In der Praxis bedeutet das: Wenn Sie als Erbe einen alten Konstanttemperaturkessel austauschen müssen und in einem Gebiet mit abgeschlossener Wärmeplanung leben, greift die 65-%-Regel. Eine reine Gas- oder Ölheizung wäre dann nicht mehr zulässig.

Typische Kosten: Eine Wärmepumpe kostet 27.000--60.000 EUR vor Förderung, wird aber mit bis zu 70 % durch KfW 458 gefördert.

Übersicht: Pflichten, Fristen und Kosten

Pflicht	Rechtsgrundlage	Frist	Typische Kosten	Förderung
Geschossdeckendämmung	GEG §47	2 Jahre	2.400--4.800 EUR	15--20 % BAFA
Konstanttemperaturkessel austauschen	GEG §72	2 Jahre	6.000--35.000 EUR	bis 70 % KfW 458
65 % EE bei neuer Heizung	GEG §71	Bei Heizungstausch	27.000--60.000 EUR (WP)	bis 70 % KfW 458
Rohrleitungsdämmung	GEG Anlage 8	2 Jahre	300--900 EUR	15 % BAFA
Bußgeld bei Verstoß	OWiG	--	bis 50.000 EUR	--

Einen umfassenden Überblick über alle Sanierungspflichten bei Eigentümerwechsel, einschließlich technischer Anforderungen und Ausnahmen, finden Sie in unserem ausführlichen Artikel Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel.

Die wichtige Ausnahme: Selbstnutzung seit vor Februar 2002

Es gibt eine zentrale Ausnahme, die viele Erben betrifft: Wenn Sie als Erbe das Haus bereits seit vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben, sind Sie von den Nachrüstpflichten befreit.

Das ist typischerweise der Fall, wenn:

• Sie als Kind im Elternhaus aufgewachsen sind und dort weiterhin wohnen
• Sie als Ehepartner seit Jahrzehnten im Haus leben und nun Alleineigentümer werden

Die Pflichten greifen erst, wenn:

• Ein Erbe das Haus erstmalig selbst bezieht (Einzug nach Erbschaft)
• Ein Erbe das Haus vermietet
• Ein Erbe das Haus verkauft (dann greifen die Pflichten für den Käufer)

Entscheidend ist also nicht allein der Erbfall, sondern die Nutzungsänderung. Wer schon lange darin wohnt, hat keine Frist. Wer neu einzieht oder vermietet, hat zwei Jahre ab dem Zeitpunkt der Nutzungsänderung.

Erbengemeinschaft: Wer ist verantwortlich?

Bei einer Erbengemeinschaft sind alle Miterben gemeinsam für die Erfüllung der Sanierungspflichten verantwortlich. Das bedeutet in der Praxis:

• Die Pflicht trifft die Erbengemeinschaft als Ganzes, nicht einzelne Miterben
• Einigen sich die Erben nicht auf die Durchführung der Maßnahmen, haften trotzdem alle
• Ein einzelner Miterbe kann die Sanierung nicht allein verhindern, wenn die Mehrheit zustimmt
• Bei Uneinigkeit ist eine Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft (Verkauf oder Teilungsversteigerung) oft die pragmatische Lösung

Tipp: Klären Sie möglichst früh, ob das Haus behalten, vermietet oder verkauft werden soll. Je länger die Entscheidung dauert, desto weniger Zeit bleibt für die Umsetzung der Pflichten innerhalb der Zwei-Jahres-Frist.

Was das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) für Erben ändert

Die Bundesregierung hat im Februar 2026 die Eckpunkte für das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) vorgelegt, das voraussichtlich bis Juli 2026 in Kraft treten soll. Das GMG ersetzt das bisherige GEG und bringt für Erben relevante Änderungen.

Was voraussichtlich wegfällt

• §72 GEG (30-Jahres-Regel für Heizkessel): Die Pflicht zum Austausch von Konstanttemperaturkesseln, die älter als 30 Jahre sind, wird voraussichtlich gestrichen. Erben müssten einen alten Kessel also nicht mehr allein wegen seines Alters ersetzen.
• §71 GEG (65-%-EE-Pflicht): Die Vorgabe, dass neue Heizungen mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen müssen, entfällt. Stattdessen setzt das GMG auf eine Bio-Treppe ab 2029, bei der fossile Heizungen schrittweise einen steigenden Anteil erneuerbarer Brennstoffe beimischen müssen.

Was bleibt

• Geschossdeckendämmung (§47): Die Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke bleibt bestehen.
• Rohrleitungsdämmung: Ebenfalls weiterhin Pflicht.
• CO₂-Kosten: Auch ohne gesetzliche Austauschpflicht steigen die CO₂-Kosten für fossile Heizungen erheblich. Ab Juli 2026 werden Emissionszertifikate versteigert (Preiskorridor 55--65 EUR/Tonne), und Prognosen für 2030 liegen bei 120--150 EUR/Tonne.

Was das für Erben bedeutet

Auf den ersten Blick klingt das GMG wie eine Entlastung: weniger Pflichten, mehr Wahlfreiheit. Tatsächlich bedeutet es aber, dass der wirtschaftliche Druck die gesetzliche Pflicht ersetzt. Ein alter Konstanttemperaturkessel muss vielleicht nicht mehr getauscht werden -- aber seine Betriebskosten steigen durch den CO₂-Preis jedes Jahr. Und beim Verkauf drückt die schlechte Effizienz den Preis erheblich (Stichwort Brown Discount).

Einen vollständigen Überblick über das GMG finden Sie in unserem Artikel Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG): Was im neuen Gesetz steht.

Checkliste: Was Erben innerhalb von 2 Jahren tun müssen

Wenn Sie ein Haus geerbt haben und die Ausnahme (Selbstnutzung seit vor 2002) nicht greift, nutzen Sie die folgende Checkliste:

Sofort (Monat 1--3):

• Grundbucheintrag und Erbschein klären
• Gebäudeunterlagen sichten: Energieausweis, Heizungsunterlagen, Baugenehmigungen
• Alter und Typ der Heizungsanlage feststellen (Typenschild, Schornsteinfeger fragen)
• Zustand der Geschossdeckendämmung prüfen (oder prüfen lassen)
• Zustand der Rohrleitungsdämmung im Keller prüfen

Innerhalb von 6 Monaten:

• Energieberatung beauftragen (BAFA-gefördert, 80 % Zuschuss, max. 650 EUR für EFH). Details zu Kosten und Ablauf im Artikel Energieberater: Kosten, iSFP und Ablauf
• Entscheidung treffen: Selbst nutzen, vermieten oder verkaufen
• Bei Erbengemeinschaft: Gemeinsame Entscheidung herbeiführen
• Förderanträge vorbereiten (immer vor Beginn der Maßnahmen)

Innerhalb von 12 Monaten:

• Handwerkerangebote einholen
• Förderanträge stellen (KfW, BAFA)
• Maßnahmen beauftragen

Innerhalb von 24 Monaten:

• Alle Pflichtmaßnahmen abgeschlossen
• Nachweise dokumentieren (Rechnungen, Bestätigungen)
• Neuen Energieausweis erstellen lassen (falls saniert)

Die drei Optionen: Behalten, vermieten oder verkaufen

Als Erbe stehen Sie vor einer Grundsatzentscheidung. Jede Option hat unterschiedliche Konsequenzen für Sanierungspflichten, Kosten und Förderung.

Option 1: Haus behalten und selbst sanieren

Sie ziehen selbst ein oder nutzen das Haus bereits. In diesem Fall lohnt sich eine durchdachte Sanierung, die den Wohnwert steigert und langfristig Energiekosten senkt.

Vorteile:

• Voller Zugang zu allen Förderprogrammen (KfW, BAFA)
• Steuerliche Absetzbarkeit über §35c EStG (20 % der Sanierungskosten, max. 40.000 EUR über 3 Jahre)
• Langfristige Wertsteigerung der Immobilie
• Niedrigere Energiekosten

Typische Gesamtkosten: 50.000--200.000+ EUR je nach Gebäudezustand und Sanierungsumfang. Einen detaillierten Überblick bietet der Artikel Haus sanieren: Kosten, Ablauf und Förderung.

Förderung bei Selbstnutzung:

Programm	Was wird gefördert	Förderhöhe
KfW 261	Effizienzhaussanierung (Kredit)	bis 150.000 EUR Kredit, 5--45 % Tilgungszuschuss
KfW 458	Heizungstausch	bis 70 % der Kosten
BAFA Einzelmaßnahmen	Dämmung, Fenster, Lüftung	15--20 % Zuschuss
iSFP-Bonus	Bei Umsetzung nach iSFP	+5 % auf BAFA-Maßnahmen
§35c EStG	Steuerliche Absetzung bei Selbstnutzung	20 %, max. 40.000 EUR über 3 Jahre
BAFA Energieberatung	Energieberatung mit iSFP	80 %, max. 650 EUR (EFH)

Option 2: Haus behalten und vermieten

Sie vermieten das geerbte Haus. Hier gelten die Sanierungspflichten in vollem Umfang, und zusätzlich brauchen Sie einen gültigen Energieausweis für Mieter.

Vorteile:

• Mieteinnahmen decken (teilweise) Sanierungskosten
• Sanierungskosten sind steuerlich als Werbungskosten absetzbar
• CO₂-Kosten werden zwischen Vermieter und Mieter geteilt (CO₂-Kostenaufteilungsgesetz)

Nachteile:

• Kein Zugang zu §35c EStG (nur für Selbstnutzer)
• CO₂-Kostenanteil des Vermieters steigt bei schlechter Gebäudeeffizienz
• Mietrechtliche Einschränkungen bei Modernisierungsumlage

Wichtig: Beim Vermieten muss dem Mieter ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden. Bei Vermietung ohne Energieausweis droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 EUR.

Option 3: Haus verkaufen

Sie verkaufen die Immobilie. In diesem Fall müssen Sie selbst keine Sanierung durchführen -- die Pflichten gehen auf den Käufer über. Aber der energetische Zustand beeinflusst den Verkaufspreis erheblich.

Vorteile:

• Keine eigenen Sanierungskosten
• Sofortige Liquidität
• Kein Verwaltungsaufwand

Nachteile:

• Brown Discount: Unsanierte Häuser erzielen je nach Lage und Effizienzklasse 20--50 % niedrigere Preise als sanierte Vergleichsobjekte
• Energieausweis ist Pflicht bei Verkauf
• Spekulationssteuer bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb durch den Erblasser (Ausnahme: durchgehende Eigennutzung)

Entscheidungshilfe: Wenn das Haus in gutem Zustand ist und die Sanierungskosten überschaubar bleiben, kann eine Sanierung vor dem Verkauf den Erlös deutlich steigern. Bei Gebäuden mit massivem Sanierungsstau (Baujahr vor 1960, keine bisherige Sanierung) ist ein Verkauf im Ist-Zustand oft die pragmatischere Lösung.

Überraschungskosten: Damit müssen Erben rechnen

Neben den gesetzlich vorgeschriebenen Maßnahmen stoßen Erben bei der Begehung oder Sanierung des geerbten Hauses häufig auf Probleme, die nicht im Energieausweis stehen. Diese versteckten Kosten können das Budget erheblich belasten.

Asbest

In Häusern, die zwischen 1960 und 1993 gebaut oder saniert wurden, finden sich häufig asbesthaltige Materialien: Dachplatten (Eternit), Fassadenverkleidungen, Fußbodenbeläge (Floor-Flex), Rohrummantelungen. Asbest ist gesundheitsgefährdend und muss bei Sanierungsarbeiten fachgerecht entsorgt werden.

Typische Kosten: 30--80 EUR/m² für die Entsorgung asbesthaltiger Fassadenplatten, 2.000--8.000 EUR für eine Dachsanierung mit Asbestentsorgung.

Feuchtigkeit und Schimmel

Ältere Häuser, die längere Zeit leer standen oder unzureichend beheizt wurden, entwickeln häufig Feuchtigkeitsprobleme. Typische Stellen: Keller (aufsteigende Feuchtigkeit), Badezimmer, Fensterlaibungen, Außenwandecken. Schimmelbefall erfordert nicht nur eine oberflächliche Behandlung, sondern die Beseitigung der Ursache.

Typische Kosten: 2.000--5.000 EUR für eine Kellertrockenlegung (Teilbereich), 5.000--20.000 EUR für eine vollständige Kellerabdichtung von außen, 500--3.000 EUR für Schimmelsanierung je nach Umfang.

Veraltete Elektroinstallation

In Häusern vor 1970 entspricht die Elektrik häufig nicht mehr den aktuellen Sicherheitsstandards. Klassische Anzeichen: Aluminiumleitungen statt Kupfer, fehlende FI-Schutzschalter, zu wenige Stromkreise, Stoffummantelung statt Kunststoffisolierung. Eine Erneuerung ist keine gesetzliche Pflicht, aber aus Sicherheitsgründen dringend empfohlen -- und spätestens bei einer Sanierung unumgänglich.

Typische Kosten: 80--120 EUR/m² Wohnfläche für eine Kompletterneuerung. Bei einem 120-m²-Haus: 9.600--14.400 EUR.

Schadstoffbelastung jenseits von Asbest

Neben Asbest können ältere Gebäude weitere Schadstoffe enthalten: PCB-haltige Fugenmassen (vor allem in Plattenbauten und Schulen, aber auch in Einfamilienhäusern der 1960er--70er Jahre), formaldehydhaltige Holzschutzmittel, bleihaltige Farben, teerhaltige Abdichtungen im Kellerbereich. Eine Schadstoffuntersuchung vor Beginn der Sanierung ist bei Häusern vor 1990 empfehlenswert.

Typische Kosten: 500--1.500 EUR für eine Schadstoffanalyse, Sanierungskosten stark variabel.

Förderung für Erben: Diese Programme stehen zur Verfügung

Erben haben Zugang zu denselben Förderprogrammen wie andere Eigentümer. Es gibt keine Sonderförderung für geerbte Immobilien, aber auch keine Einschränkungen.

BAFA-Energieberatung (erste Anlaufstelle)

• Was: Geförderte Energieberatung mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP)
• Förderung: 80 % der Beratungskosten, max. 650 EUR für Einfamilienhäuser
• Warum zuerst: Der iSFP gibt Ihnen eine fundierte Grundlage für alle weiteren Entscheidungen und sichert den 5-%-Bonus auf spätere BAFA-Einzelmaßnahmen

KfW 458 -- Heizungstausch

• Was: Zuschuss für den Einbau klimafreundlicher Heizungen (Wärmepumpe, Biomasse, Solarthermie, Fernwärme)
• Förderung: Grundförderung 30 % + Klimageschwindigkeitsbonus 20 % + Einkommensbonus 30 % (bei Haushaltseinkommen unter 40.000 EUR). Maximal 70 % der förderfähigen Kosten (max. 30.000 EUR für die erste Wohneinheit)

KfW 261 -- Effizienzhaussanierung

• Was: Zinsgünstiger Kredit mit Tilgungszuschuss für eine Sanierung zum Effizienzhaus-Standard
• Förderung: Bis zu 150.000 EUR Kredit pro Wohneinheit, Tilgungszuschuss 5--45 % je nach erreichtem Standard
• Vorteil: Besonders attraktiv bei umfangreicher Sanierung (Komplettsanierung)

BAFA-Einzelmaßnahmen

• Was: Zuschüsse für Dämmung, Fenstertausch, Lüftungsanlagen, Heizungsoptimierung
• Förderung: 15 % Grundförderung (Dämmung, Fenster) + 5 % iSFP-Bonus = 20 %
• Förderfähige Kosten: Bis 30.000 EUR pro Wohneinheit und Kalenderjahr (mit iSFP: 60.000 EUR)

§35c EStG -- Steuerliche Absetzung (nur bei Selbstnutzung)

• Was: Sanierungskosten direkt von der Einkommensteuer absetzen
• Förderung: 20 % der Aufwendungen, max. 40.000 EUR pro Objekt, verteilt auf 3 Jahre
• Vorteil: Keine Antragstellung nötig, keine Bewilligung abwarten, kombinierbar mit BAFA-Energieberatung
• Achtung: Nicht kombinierbar mit KfW- oder BAFA-Zuschüssen für dieselbe Maßnahme

Wichtige Grundregel: Förderanträge müssen immer vor Beginn der Maßnahmen gestellt werden. Wer zuerst saniert und dann fördert, geht leer aus.

Der richtige Ablauf: Schritt für Schritt

Viele Erben sind von der Situation überfordert -- verständlicherweise. Die folgende Reihenfolge hilft, strukturiert vorzugehen:

Schritt 1: Bestandsaufnahme (Woche 1--4)

Verschaffen Sie sich einen Überblick über den Zustand des Hauses. Sichten Sie vorhandene Unterlagen (Energieausweis, Baupläne, Schornsteinfeger-Protokolle). Notieren Sie das Baujahr, den Heizungstyp und offensichtliche Mängel.

Schritt 2: Energieberatung beauftragen (Monat 1--3)

Ein BAFA-geförderter Energieberater erstellt einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP). Die Kosten liegen bei 1.500--2.500 EUR für ein Einfamilienhaus, davon übernimmt die BAFA 80 % (max. 650 EUR). Der iSFP zeigt Ihnen, welche Maßnahmen sinnvoll sind, in welcher Reihenfolge, und was sie kosten. Detaillierte Informationen zu den Kosten eines Energieberaters haben wir separat zusammengestellt.

Schritt 3: Grundsatzentscheidung treffen (Monat 2--4)

Auf Basis des iSFP und Ihrer persönlichen Situation: Wollen Sie das Haus selbst nutzen, vermieten oder verkaufen? Diese Entscheidung bestimmt, welche Förderung Sie nutzen können und wie umfangreich Sie sanieren sollten.

Schritt 4: Förderung beantragen (Monat 4--8)

Stellen Sie die Förderanträge, bevor Sie Handwerker beauftragen. Bei KfW-Programmen kann die Bewilligung einige Wochen dauern. Planen Sie diesen Vorlauf ein.

Schritt 5: Maßnahmen umsetzen (Monat 6--20)

Beauftragen Sie die Handwerker und setzen Sie die Maßnahmen um. Beginnen Sie mit den Pflichtmaßnahmen (Geschossdecke, ggf. Heizkessel), dann optional mit wirtschaftlich sinnvollen Zusatzmaßnahmen.

Schritt 6: Dokumentation und Abschluss (Monat 20--24)

Bewahren Sie alle Rechnungen, Förderbestätigungen und Handwerkerbescheinigungen sorgfältig auf. Lassen Sie bei Bedarf einen neuen Energieausweis erstellen.

Häufige Fragen (FAQ)

Wann beginnt die 2-Jahres-Frist bei einer Erbschaft?

Die Frist beginnt mit dem Eigentumsübergang, also in der Regel mit dem Eintrag im Grundbuch. Bei einer Erbengemeinschaft, die das Haus zunächst gemeinsam hält, kann der Fristbeginn komplex sein. Entscheidend ist der Zeitpunkt, ab dem eine Nutzungsänderung eintritt (Einzug, Vermietung). Lassen Sie sich im Zweifel rechtlich beraten.

Muss ich als Erbe sanieren, wenn ich das Haus schon lange selbst bewohne?

Nein. Wenn Sie das Haus bereits seit vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnen, greift die Ausnahme. Sie sind von den Nachrüstpflichten befreit, auch nach der Erbschaft.

Was passiert, wenn ich die 2-Jahres-Frist versäume?

Es droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 EUR nach dem Ordnungswidrigkeitengesetz (OWiG). In der Praxis werden Verstöße oft bei Kontrollen durch den Schornsteinfeger oder bei einem späteren Verkauf entdeckt.

Kann ich die Pflichtmaßnahmen steuerlich absetzen?

Ja, wenn Sie das Haus selbst nutzen. Über §35c EStG können Sie 20 % der Sanierungskosten (max. 40.000 EUR) direkt von der Einkommensteuer abziehen. Alternativ können Sie KfW- oder BAFA-Zuschüsse nutzen -- aber nicht beides für dieselbe Maßnahme kombinieren.

Was kostet die Mindestsanierung eines geerbten Hauses?

Die reinen Pflichtmaßnahmen (Geschossdeckendämmung, Rohrleitungsdämmung, ggf. Heizungstausch) kosten typischerweise 5.000--40.000 EUR -- abhängig davon, ob ein Heizungstausch erforderlich ist. Eine umfassende Sanierung auf zeitgemäßen Standard liegt bei 50.000--200.000+ EUR. Detaillierte Kostentabellen finden Sie im Artikel Haus sanieren: Kosten, Ablauf und Förderung.

Muss ich vor dem Verkauf eines geerbten Hauses sanieren?

Nein. Die Sanierungspflichten gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Sie müssen allerdings einen gültigen Energieausweis vorlegen. Bedenken Sie, dass der energetische Zustand den Verkaufspreis beeinflusst: Bei schlechter Effizienz müssen Sie mit einem Brown Discount von 20--50 % rechnen.

Was gilt bei einer Erbengemeinschaft?

Alle Miterben sind gemeinsam verantwortlich für die Erfüllung der Sanierungspflichten. Die Kosten werden anteilig nach Erbquote getragen. Einigt sich die Gemeinschaft nicht, haften trotzdem alle. Eine frühzeitige Einigung auf die Strategie (behalten, vermieten, verkaufen) ist daher entscheidend.

Was ändert sich durch das GMG für Erben?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz wird voraussichtlich die 30-Jahres-Austauschpflicht für Heizkessel (§72) und die 65-%-EE-Pflicht (§71) abschaffen. Die Pflicht zur Geschossdeckendämmung bleibt. Auch ohne gesetzliche Austauschpflicht steigen die Betriebskosten fossiler Heizungen durch den CO₂-Preis jedoch erheblich -- eine Sanierung bleibt wirtschaftlich sinnvoll.

Lohnt sich eine Sanierung vor dem Verkauf?

Das hängt vom Verhältnis zwischen Sanierungskosten und erzielbarer Wertsteigerung ab. Faustformel: Wenn die Sanierungskosten weniger als 60 % der zu erwartenden Wertsteigerung betragen, lohnt sich die Sanierung auch vor einem Verkauf. Eine Energieberatung mit iSFP hilft, die Wirtschaftlichkeit seriös zu berechnen.

Fazit: Klar handeln statt abwarten

Ein geerbtes Haus bringt neben Erinnerungen auch konkrete Pflichten mit sich. Die gute Nachricht: Es sind genau definierte Maßnahmen mit klaren Fristen, nicht eine endlose Sanierungspflicht. Die Geschossdeckendämmung ist vergleichsweise günstig, der Heizungstausch wird großzügig gefördert, und für die Energieberatung als ersten Schritt übernimmt die BAFA 80 % der Kosten.

Ob Sie das Haus behalten, vermieten oder verkaufen -- der erste Schritt ist immer derselbe: Verschaffen Sie sich Klarheit über den Zustand. Eine professionelle Energieberatung kostet wenig und gibt Ihnen die Grundlage für alle weiteren Entscheidungen.

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