Haus geerbt: Sanierungspflichten, Kosten und Fördermöglichkeiten 2026

Update (Stand: 9. August 2026) – Neue BEG-Förderung nach dem GModG: Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) – am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet, der Heizungsteil gilt seit dem 29. Juli 2026 – und der neuen BEG-Förderrichtlinie gelten ab 21. Juli 2026 neue Fördersätze für den Heizungstausch: Der Klimageschwindigkeitsbonus sinkt von 20 % auf 16 % (und danach halbjährlich weiter bis 0 % ab August 2028), der Effizienzbonus (5 %) und der Emissionsminderungszuschlag (2.500 €) entfallen, und die maximal förderfähigen Kosten der Heizung sinken von 30.000 € auf 28.000 €. Neu ist ein einkommensabhängiger Deckel von bis zu 80 % (statt pauschal 70 %). Für Erben zusätzlich relevant: Das GModG streicht die 65-%-EE-Pflicht und die 30-Jahres-Austauschpflicht ersatzlos (die §§ 71 bis 73 GEG sind entfallen) – aus der gesetzlichen Pflicht wird wirtschaftlicher Druck über den CO₂-Preis. Geblieben sind die Nachrüstpflichten zur obersten Geschossdecke (§ 35 GModG) und zur Rohrleitungsdämmung (§ 69 Abs. 3 und 4 GModG), jeweils mit Zwei-Jahres-Frist. Außerdem gilt seit dem 21. Juli 2026: Der iSFP-Bonus (+5 %) bei BAFA-Einzelmaßnahmen setzt ein förderfähiges Investitionsvolumen von mindestens 30.000 € voraus, und beim KfW-Kredit 261 wurden die Tilgungszuschüsse über alle Effizienzhaus-Stufen um 10 Prozentpunkte gesenkt.

Die zentrale Regel: Nach einem Eigentümerwechsel durch Erbschaft haben Sie zwei Jahre Zeit, um bestimmte energetische Mindestanforderungen zu erfüllen (§ 35 Abs. 3 sowie § 69 Abs. 3 und 4 des Gebäudemodernisierungsgesetzes – so heißt das GEG seit dem 29. Juli 2026). Wer das versäumt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro. Aber: Es gibt wichtige Ausnahmen, und nicht jeder Erbe ist betroffen.

Dieser Artikel erklärt Schritt für Schritt, welche Pflichten gelten, wann die Ausnahme greift, was das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) geändert hat und welche Optionen Sie als Erbe haben – ob Sie das Haus behalten, vermieten oder verkaufen wollen.

Die gesetzlichen Sanierungspflichten für Erben

Seit dem GModG bleiben zwei konkrete Nachrüstpflichten, die bei einem Eigentümerwechsel – also auch bei einer Erbschaft – innerhalb von zwei Jahren erfüllt werden müssen: die Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 35) und die Dämmung zugänglicher Wärme- und Warmwasserleitungen (§ 69). Zwei früher an dieser Stelle genannte Pflichten – die 30-Jahres-Austauschpflicht für Heizkessel und die 65-%-Regel für neue Heizungen – sind dagegen ersatzlos gestrichen. Es geht ausdrücklich nicht um eine Komplettsanierung, sondern um klar definierte Einzelmaßnahmen.

1. Oberste Geschossdecke dämmen (§ 35 GModG)

Wenn die oberste Geschossdecke zum unbeheizten Dachboden keinen Mindestwärmeschutz aufweist, muss nachgedämmt werden. Die Anforderung: ein U-Wert von maximal 0,24 W/(m²·K) (die Vorschrift stand bis Juli 2026 in § 47 GEG).

Alternativ kann statt der Geschossdecke das darüberliegende Dach gedämmt werden. In den meisten Fällen ist die Geschossdeckendämmung die günstigere Variante – sofern der Dachboden nicht als Wohnraum genutzt wird.

Typische Kosten: 30–60 EUR/m² für die Geschossdecke. Bei 80 m² Fläche sind das 2.400–4.800 EUR. Eine Dachdämmung kostet 100–250 EUR/m². Wie sich die Quadratmeterpreise über alle Maßnahmen und Baujahre verteilen, zeigt die Tabelle der Sanierungskosten pro Quadratmeter.

2. Rohrleitungsdämmung (§ 69 Abs. 3 und 4 GModG)

Zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen müssen gedämmt sein. Auch hier gilt für den neuen Eigentümer eine Frist von zwei Jahren ab dem Eigentumsübergang; das GModG hat diese Regel aus dem gestrichenen § 73 GEG direkt in § 69 überführt. Verstöße können mit bis zu 50.000 Euro geahndet werden (§ 108 Abs. 1 Nr. 14, Abs. 2 Nr. 1 GModG).

Typische Kosten: 300–900 EUR – die mit Abstand günstigste der Pflichten.

3. Entfallen: Austauschpflicht für alte Heizkessel und 65-%-Regel

Bis Juli 2026 galten für Erben zwei weitere Pflichten, die häufig noch zitiert werden. Beide sind mit dem GModG ersatzlos gestrichen (§§ 71 bis 73 GEG, Art. 1 Nr. 32):

• 30-Jahres-Austauschpflicht für Heizkessel (früher § 72 GEG): Konstanttemperaturkessel über 30 Jahre mussten raus. Diese Pflicht gibt es nicht mehr – ein alter Kessel muss allein wegen seines Alters nicht mehr ersetzt werden.
• 65 % erneuerbare Energien bei neuer Heizung (früher § 71 GEG): Die Kopplung an die kommunale Wärmeplanung ist ebenfalls weggefallen; die viel zitierten Fristen 30.06.2026 und 30.06.2028 existieren nicht mehr. Beim Ersatz einer Heizung stehen Gas, Heizöl und Flüssiggas in § 42 Abs. 2 Nr. 1 GModG ausdrücklich als eine von zehn gleichrangigen Optionen.

Wer als Erbe nach dem 29. Juli 2026 eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss allerdings ab 2029 einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe nachweisen (§ 43 Abs. 1 GModG: 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035, 60 % ab 2040). Für die bereits vorhandene Heizung im geerbten Haus gilt diese Quote nicht.

Typische Kosten eines freiwilligen Tauschs: 6.000–35.000 EUR je nach System (Gasbrennwert, Wärmepumpe, Pellet); eine Wärmepumpe kostet 27.000–60.000 EUR vor Förderung, wird aber mit bis zu 80 % durch KfW 458 gefördert (einkommensabhängiger Deckel, sonst 70 %). Einen detaillierten Überblick finden Sie im Artikel Heizung tauschen: Kosten im Überblick.

Übersicht: Pflichten, Fristen und Kosten

Einen umfassenden Überblick über alle Sanierungspflichten bei Eigentümerwechsel, einschließlich technischer Anforderungen und Ausnahmen, finden Sie in unserem ausführlichen Artikel Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel.

Die Selbstnutzer-Ausnahme – und warum sie für Erben meist gerade nicht gilt

Um diese Ausnahme kursieren viele Halbwahrheiten. Der Gesetzestext ist eindeutig (§ 35 Abs. 3 Satz 1 GModG, wortgleich § 69 Abs. 3):

„Bei einem Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, ist die Pflicht … erst im Fall eines Eigentümerwechsels nach dem 1. Februar 2002 von dem neuen Eigentümer zu erfüllen."

Daraus folgt dreierlei:

1. Begünstigt ist der Eigentümer, der am 1. Februar 2002 selbst dort gewohnt hat – typischerweise also der Erblasser, nicht der Erbe. Wer 2002 zwar im Haus gelebt hat, aber nicht Eigentümer war (etwa als Kind oder als nicht im Grundbuch stehender Ehepartner), ist von der Ausnahme nicht erfasst.
2. Die Ausnahme endet mit dem Eigentümerwechsel. Eine Erbschaft ist ein Eigentümerwechsel – auch innerhalb der Familie. Ab diesem Zeitpunkt trifft die Pflicht ausdrücklich „den neuen Eigentümer".
3. Die Frist beträgt dann zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 (§ 35 Abs. 3 Satz 2, § 69 Abs. 4 GModG).

Praktisch heißt das: Als Erbe können Sie sich in aller Regel nicht darauf berufen, schon vor 2002 in dem Haus gewohnt zu haben. Die Zwei-Jahres-Frist läuft, sobald Sie Eigentümer geworden sind – unabhängig davon, ob Sie einziehen, weiterwohnen, vermieten oder das Haus leer stehen lassen. Eine „Nutzungsänderung" als Auslöser kennt das Gesetz nicht.

Was Erben stattdessen entlasten kann:

• Wirtschaftlichkeitsausnahme (§ 35 Abs. 4 GModG): Bewohnt der Eigentümer eine Wohnung eines Gebäudes mit höchstens zwei Wohnungen selbst, entfällt die Nachrüstpflicht, soweit sich die Aufwendungen nicht innerhalb angemessener Frist durch die Einsparungen erwirtschaften lassen. Diese Ausnahme ist an keinen Stichtag gebunden – sie greift aber nur, wenn die Unwirtschaftlichkeit tatsächlich nachweisbar ist, was bei der Geschossdecken- und Rohrleitungsdämmung selten der Fall ist.
• Härtefall-Befreiung (§ 102 GModG) auf Antrag bei der nach Landesrecht zuständigen Behörde.
• Denkmalschutz (§ 105 GModG) bei geschützter Bausubstanz.
• Verkauf: Verkaufen Sie das Haus, gehen die Pflichten auf den Käufer über, der dann eine eigene Zwei-Jahres-Frist hat.

Erbengemeinschaft: Wer ist verantwortlich?

Bei einer Erbengemeinschaft sind alle Miterben gemeinsam für die Erfüllung der Sanierungspflichten verantwortlich. Das bedeutet in der Praxis:

• Die Pflicht trifft die Erbengemeinschaft als Ganzes, nicht einzelne Miterben
• Einigen sich die Erben nicht auf die Durchführung der Maßnahmen, haften trotzdem alle
• Ein einzelner Miterbe kann die Sanierung nicht allein verhindern, wenn die Mehrheit zustimmt
• Bei Uneinigkeit ist eine Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft (Verkauf oder Teilungsversteigerung) oft die pragmatische Lösung

Tipp: Klären Sie möglichst früh, ob das Haus behalten, vermietet oder verkauft werden soll. Je länger die Entscheidung dauert, desto weniger Zeit bleibt für die Umsetzung der Pflichten innerhalb der Zwei-Jahres-Frist.

Was das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) für Erben ändert

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226); der Heizungsteil gilt seit dem 29. Juli 2026, weitere Stufen folgen zum 1. Januar 2027, 2028 und 2030. Es ersetzt das GEG nicht, sondern ist das umbenannte GEG – Stammgesetz bleibt das Gebäudeenergiegesetz vom 8. August 2020. Für Erben ändert sich Folgendes.

Was weggefallen ist

• 30-Jahres-Regel für Heizkessel (früher § 72 GEG): Die Pflicht zum Austausch von Konstanttemperaturkesseln, die älter als 30 Jahre sind, ist gestrichen. Erben müssen einen alten Kessel nicht mehr allein wegen seines Alters ersetzen.
• 65-%-EE-Pflicht (früher § 71 GEG): Die Vorgabe, dass neue Heizungen mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen müssen, ist ersatzlos entfallen – ebenso die Kopplung an die kommunale Wärmeplanung. Stattdessen gilt für fossile Heizungen, die nach dem 29. Juli 2026 eingebaut werden, eine Bio-Treppe ab 2029 (§ 43 Abs. 1 GModG), bei der schrittweise ein steigender Anteil klimafreundlicher Brennstoffe nachzuweisen ist.

Was bleibt

• Geschossdeckendämmung (jetzt § 35): Die Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke bleibt bestehen.
• Rohrleitungsdämmung (jetzt § 69 Abs. 3 und 4): Ebenfalls weiterhin Pflicht, mit derselben Zwei-Jahres-Frist.
• CO₂-Kosten: Auch ohne gesetzliche Austauschpflicht steigen die CO₂-Kosten für fossile Heizungen erheblich. Ab Juli 2026 werden Emissionszertifikate versteigert (Preiskorridor 55–65 EUR/Tonne), und Prognosen für 2030 liegen bei 120–150 EUR/Tonne.

Was das für Erben bedeutet

Auf den ersten Blick klingt das GModG wie eine Entlastung: weniger Pflichten, mehr Wahlfreiheit. Tatsächlich bedeutet es aber, dass der wirtschaftliche Druck die gesetzliche Pflicht ersetzt. Ein alter Konstanttemperaturkessel muss nicht mehr getauscht werden – aber seine Betriebskosten steigen durch den CO₂-Preis jedes Jahr. Und beim Verkauf drückt die schlechte Effizienz den Preis erheblich (Stichwort Brown Discount).

Einen vollständigen Überblick über das GModG finden Sie in unserem Artikel Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): Was im neuen Gesetz steht.

Checkliste: Was Erben innerhalb von 2 Jahren tun müssen

Wenn Sie ein Haus geerbt haben, laufen die zwei Jahre ab dem Erbfall. Nutzen Sie die folgende Checkliste:

Sofort (Monat 1–3):

• Grundbucheintrag und Erbschein klären
• Gebäudeunterlagen sichten: Energieausweis, Heizungsunterlagen, Baugenehmigungen
• Alter und Typ der Heizungsanlage feststellen (Typenschild, Schornsteinfeger fragen)
• Zustand der Geschossdeckendämmung prüfen (oder prüfen lassen)
• Zustand der Rohrleitungsdämmung im Keller prüfen

Innerhalb von 6 Monaten:

• Energieberatung beauftragen (BAFA-gefördert, 50 % Zuschuss, max. 650 EUR für EFH). Details zu Kosten und Ablauf im Artikel Energieberater: Kosten, iSFP und Ablauf
• Entscheidung treffen: Selbst nutzen, vermieten oder verkaufen
• Bei Erbengemeinschaft: Gemeinsame Entscheidung herbeiführen
• Förderanträge vorbereiten (immer vor Beginn der Maßnahmen)

Innerhalb von 12 Monaten:

• Handwerkerangebote einholen
• Förderanträge stellen (KfW, BAFA)
• Maßnahmen beauftragen

Innerhalb von 24 Monaten:

• Alle Pflichtmaßnahmen abgeschlossen
• Nachweise dokumentieren (Rechnungen, Bestätigungen)
• Neuen Energieausweis erstellen lassen (falls saniert)

Die drei Optionen: Behalten, vermieten oder verkaufen

Als Erbe stehen Sie vor einer Grundsatzentscheidung. Jede Option hat unterschiedliche Konsequenzen für Sanierungspflichten, Kosten und Förderung.

Option 1: Haus behalten und selbst sanieren

Sie ziehen selbst ein oder nutzen das Haus bereits. In diesem Fall lohnt sich eine durchdachte Sanierung, die den Wohnwert steigert und langfristig Energiekosten senkt.

Vorteile:

• Voller Zugang zu allen Förderprogrammen (KfW, BAFA)
• Steuerliche Absetzbarkeit über §35c EStG (20 % der Sanierungskosten, max. 40.000 EUR über 3 Jahre)
• Langfristige Wertsteigerung der Immobilie
• Niedrigere Energiekosten

Typische Gesamtkosten: 50.000–200.000+ EUR je nach Gebäudezustand und Sanierungsumfang. Einen detaillierten Überblick bietet der Artikel Haus sanieren: Kosten, Ablauf und Förderung.

Förderung bei Selbstnutzung:

Option 2: Haus behalten und vermieten

Sie vermieten das geerbte Haus. Hier gelten die Sanierungspflichten in vollem Umfang, und zusätzlich brauchen Sie einen gültigen Energieausweis für Mieter.

Vorteile:

• Mieteinnahmen decken (teilweise) Sanierungskosten
• Sanierungskosten sind steuerlich als Werbungskosten absetzbar
• CO₂-Kosten werden zwischen Vermieter und Mieter geteilt (CO₂-Kostenaufteilungsgesetz)

Nachteile:

• Kein Zugang zu §35c EStG (nur für Selbstnutzer)
• CO₂-Kostenanteil des Vermieters steigt bei schlechter Gebäudeeffizienz
• Mietrechtliche Einschränkungen bei Modernisierungsumlage

Wichtig: Beim Vermieten muss dem Mieter ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden. Bei Vermietung ohne Energieausweis droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 EUR.

Option 3: Haus verkaufen

Sie verkaufen die Immobilie. In diesem Fall müssen Sie selbst keine Sanierung durchführen – die Pflichten gehen auf den Käufer über. Aber der energetische Zustand beeinflusst den Verkaufspreis erheblich.

Vorteile:

• Keine eigenen Sanierungskosten
• Sofortige Liquidität
• Kein Verwaltungsaufwand

Nachteile:

• Brown Discount: Unsanierte Häuser erzielen je nach Lage und Effizienzklasse 20–50 % niedrigere Preise als sanierte Vergleichsobjekte
• Energieausweis ist Pflicht bei Verkauf
• Spekulationssteuer bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb durch den Erblasser (Ausnahme: durchgehende Eigennutzung)

Entscheidungshilfe: Wenn das Haus in gutem Zustand ist und die Sanierungskosten überschaubar bleiben, kann eine Sanierung vor dem Verkauf den Erlös deutlich steigern. Bei Gebäuden mit massivem Sanierungsstau (Baujahr vor 1960, keine bisherige Sanierung) ist ein Verkauf im Ist-Zustand oft die pragmatischere Lösung.

Überraschungskosten: Damit müssen Erben rechnen

Neben den gesetzlich vorgeschriebenen Maßnahmen stoßen Erben bei der Begehung oder Sanierung des geerbten Hauses häufig auf Probleme, die nicht im Energieausweis stehen. Diese versteckten Kosten können das Budget erheblich belasten.

Asbest

In Häusern, die zwischen 1960 und 1993 gebaut oder saniert wurden, finden sich häufig asbesthaltige Materialien: Dachplatten (Eternit), Fassadenverkleidungen, Fußbodenbeläge (Floor-Flex), Rohrummantelungen. Asbest ist gesundheitsgefährdend und muss bei Sanierungsarbeiten fachgerecht entsorgt werden.

Typische Kosten: 30–80 EUR/m² für die Entsorgung asbesthaltiger Fassadenplatten, 2.000–8.000 EUR für eine Dachsanierung mit Asbestentsorgung.

Feuchtigkeit und Schimmel

Ältere Häuser, die längere Zeit leer standen oder unzureichend beheizt wurden, entwickeln häufig Feuchtigkeitsprobleme. Typische Stellen: Keller (aufsteigende Feuchtigkeit), Badezimmer, Fensterlaibungen, Außenwandecken. Schimmelbefall erfordert nicht nur eine oberflächliche Behandlung, sondern die Beseitigung der Ursache.

Typische Kosten: 2.000–5.000 EUR für eine Kellertrockenlegung (Teilbereich), 5.000–20.000 EUR für eine vollständige Kellerabdichtung von außen, 500–3.000 EUR für Schimmelsanierung je nach Umfang.

Veraltete Elektroinstallation

In Häusern vor 1970 entspricht die Elektrik häufig nicht mehr den aktuellen Sicherheitsstandards. Klassische Anzeichen: Aluminiumleitungen statt Kupfer, fehlende FI-Schutzschalter, zu wenige Stromkreise, Stoffummantelung statt Kunststoffisolierung. Eine Erneuerung ist keine gesetzliche Pflicht, aber aus Sicherheitsgründen dringend empfohlen – und spätestens bei einer Sanierung unumgänglich.

Typische Kosten: 80–120 EUR/m² Wohnfläche für eine Kompletterneuerung. Bei einem 120-m²-Haus: 9.600–14.400 EUR.

Schadstoffbelastung jenseits von Asbest

Neben Asbest können ältere Gebäude weitere Schadstoffe enthalten: PCB-haltige Fugenmassen (vor allem in Plattenbauten und Schulen, aber auch in Einfamilienhäusern der 1960er–70er Jahre), formaldehydhaltige Holzschutzmittel, bleihaltige Farben, teerhaltige Abdichtungen im Kellerbereich. Eine Schadstoffuntersuchung vor Beginn der Sanierung ist bei Häusern vor 1990 empfehlenswert.

Typische Kosten: 500–1.500 EUR für eine Schadstoffanalyse, Sanierungskosten stark variabel.

Förderung für Erben: Diese Programme stehen zur Verfügung

Erben haben Zugang zu denselben Förderprogrammen wie andere Eigentümer. Es gibt keine Sonderförderung für geerbte Immobilien, aber auch keine Einschränkungen.

BAFA-Energieberatung (erste Anlaufstelle)

• Was: Geförderte Energieberatung mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP)
• Förderung: 50 % der Beratungskosten, max. 650 EUR für Einfamilienhäuser
• Warum zuerst: Der iSFP gibt Ihnen eine fundierte Grundlage für alle weiteren Entscheidungen und sichert – bei einem förderfähigen Investitionsvolumen ab 30.000 EUR – den 5-%-Bonus auf spätere BAFA-Einzelmaßnahmen

KfW 458 – Heizungstausch

• Was: Zuschuss für den Einbau klimafreundlicher Heizungen (Wärmepumpe, Biomasse, Solarthermie, Fernwärme)
• Förderung (seit 21.07.2026): Grundförderung 30 % + Klimageschwindigkeitsbonus 16 % (sinkt danach halbjährlich weiter bis 0 % ab August 2028) + einkommensabhängiger Bonus (40 % bei zu versteuerndem Einkommen bis 30.000 EUR, 30 % bei über 30.000–40.000 EUR, 10 % bei über 40.000–50.000 EUR). Neu ist ein Familienzuschlag: Die Einkommensgrenzen steigen einmalig und pauschal um 10.000 EUR, wenn mindestens ein minderjähriges, kindergeldberechtigtes Kind im Haushalt lebt. Der Effizienzbonus (5 %) und der Emissionsminderungszuschlag (2.500 EUR) für Biomasse entfallen. Maximal 80 % der förderfähigen Kosten bei einem zu versteuernden Einkommen bis 30.000 EUR, sonst 70 % (max. 28.000 EUR für die erste Wohneinheit) – der maximale Zuschuss liegt damit bei 22.400 EUR, beim 70-%-Deckel bei 19.600 EUR.

KfW 261 – Effizienzhaussanierung

• Was: Zinsgünstiger Kredit mit Tilgungszuschuss für eine Sanierung zum Effizienzhaus-Standard
• Förderung: Bis zu 150.000 EUR Kredit pro Wohneinheit, Tilgungszuschuss je nach erreichtem Standard – die Sätze wurden zum 21. Juli 2026 um 10 Prozentpunkte gesenkt (aktuelle Werte im KfW-Merkblatt)
• Vorteil: Besonders attraktiv bei umfangreicher Sanierung (Komplettsanierung)

BAFA-Einzelmaßnahmen

• Was: Zuschüsse für Dämmung, Fenstertausch, Lüftungsanlagen, Heizungsoptimierung
• Förderung: 15 % Grundförderung (Dämmung, Fenster) + 5 % iSFP-Bonus = bis zu 20 % (der iSFP-Bonus setzt seit 21.07.2026 ein förderfähiges Investitionsvolumen von mindestens 30.000 EUR voraus)
• Förderfähige Kosten: Bis 30.000 EUR für die erste Wohneinheit, 15.000 EUR für die 2.–6. und 8.000 EUR ab der 7. Wohneinheit (mit iSFP-Bonus: 60.000/30.000/15.000 EUR)

§35c EStG – Steuerliche Absetzung (nur bei Selbstnutzung)

• Was: Sanierungskosten direkt von der Einkommensteuer absetzen
• Förderung: 20 % der Aufwendungen, max. 40.000 EUR pro Objekt, verteilt auf 3 Jahre
• Vorteil: Keine Antragstellung nötig, keine Bewilligung abwarten, kombinierbar mit BAFA-Energieberatung
• Achtung: Nicht kombinierbar mit KfW- oder BAFA-Zuschüssen für dieselbe Maßnahme

Wichtige Grundregel: Förderanträge müssen immer vor Beginn der Maßnahmen gestellt werden. Wer zuerst saniert und dann fördert, geht leer aus.

Der richtige Ablauf: Schritt für Schritt

Viele Erben sind von der Situation überfordert – verständlicherweise. Die folgende Reihenfolge hilft, strukturiert vorzugehen:

Schritt 1: Bestandsaufnahme (Woche 1–4)

Verschaffen Sie sich einen Überblick über den Zustand des Hauses. Sichten Sie vorhandene Unterlagen (Energieausweis, Baupläne, Schornsteinfeger-Protokolle). Notieren Sie das Baujahr, den Heizungstyp und offensichtliche Mängel.

Schritt 2: Energieberatung beauftragen (Monat 1–3)

Ein BAFA-geförderter Energieberater erstellt einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP). Die Kosten liegen bei 1.500–2.500 EUR für ein Einfamilienhaus, davon übernimmt die BAFA 50 % (max. 650 EUR). Der iSFP zeigt Ihnen, welche Maßnahmen sinnvoll sind, in welcher Reihenfolge, und was sie kosten. Detaillierte Informationen zu den Kosten eines Energieberaters haben wir separat zusammengestellt.

Schritt 3: Grundsatzentscheidung treffen (Monat 2–4)

Auf Basis des iSFP und Ihrer persönlichen Situation: Wollen Sie das Haus selbst nutzen, vermieten oder verkaufen? Diese Entscheidung bestimmt, welche Förderung Sie nutzen können und wie umfangreich Sie sanieren sollten.

Schritt 4: Förderung beantragen (Monat 4–8)

Stellen Sie die Förderanträge, bevor Sie Handwerker beauftragen. Bei KfW-Programmen kann die Bewilligung einige Wochen dauern. Planen Sie diesen Vorlauf ein.

Schritt 5: Maßnahmen umsetzen (Monat 6–20)

Beauftragen Sie die Handwerker und setzen Sie die Maßnahmen um. Beginnen Sie mit den beiden Pflichtmaßnahmen (Geschossdecke, Rohrleitungsdämmung), dann optional mit wirtschaftlich sinnvollen Zusatzmaßnahmen wie dem Heizungstausch – der ist seit dem 29. Juli 2026 keine Pflicht mehr.

Schritt 6: Dokumentation und Abschluss (Monat 20–24)

Bewahren Sie alle Rechnungen, Förderbestätigungen und Handwerkerbescheinigungen sorgfältig auf. Lassen Sie bei Bedarf einen neuen Energieausweis erstellen.

Häufige Fragen (FAQ)

Wann beginnt die 2-Jahres-Frist bei einer Erbschaft?

Mit dem Eigentumsübergang – und der tritt beim Erbfall bereits mit dem Tod des Erblassers ein (§ 1922 BGB, Gesamtrechtsnachfolge). Die Berichtigung des Grundbuchs ist nur deklaratorisch und verschiebt den Fristbeginn nicht. Dasselbe gilt für eine Erbengemeinschaft: Maßgeblich ist der Erbfall, nicht die Eintragung und nicht die spätere Erbauseinandersetzung. Eine „Nutzungsänderung" (Einzug, Vermietung) spielt für den Fristbeginn keine Rolle.

Muss ich als Erbe sanieren, wenn ich das Haus schon lange selbst bewohne?

In aller Regel ja. Die Selbstnutzer-Ausnahme des § 35 Abs. 3 GModG setzt voraus, dass der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst dort gewohnt hat – das war typischerweise der Erblasser. Mit dem Erbfall endet die Ausnahme; die Pflicht ist dann „von dem neuen Eigentümer" innerhalb von zwei Jahren zu erfüllen. Dass Sie selbst schon lange in dem Haus wohnen, ändert daran nichts. Entlasten kann Sie allenfalls die Wirtschaftlichkeitsausnahme des § 35 Abs. 4 GModG oder eine Härtefall-Befreiung nach § 102 GModG.

Was passiert, wenn ich die 2-Jahres-Frist versäume?

Es droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 EUR – die Bußgeldvorschrift steht in § 108 GModG (Geschossdecke: Abs. 1 Nr. 2, Rohrleitungen: Abs. 1 Nr. 14, Rahmen jeweils Abs. 2 Nr. 1); das Ordnungswidrigkeitengesetz regelt nur das Verfahren. In der Praxis werden Verstöße oft bei Kontrollen durch den Schornsteinfeger oder bei einem späteren Verkauf entdeckt.

Kann ich die Pflichtmaßnahmen steuerlich absetzen?

Ja, wenn Sie das Haus selbst nutzen. Über §35c EStG können Sie 20 % der Sanierungskosten (max. 40.000 EUR) direkt von der Einkommensteuer abziehen. Alternativ können Sie KfW- oder BAFA-Zuschüsse nutzen – aber nicht beides für dieselbe Maßnahme kombinieren.

Was kostet die Mindestsanierung eines geerbten Hauses?

Die reinen Pflichtmaßnahmen sind seit dem GModG nur noch zwei: Geschossdeckendämmung und Rohrleitungsdämmung, zusammen typischerweise 2.700–5.700 EUR. Nimmt man einen – seit dem 29. Juli 2026 freiwilligen – Heizungstausch hinzu, liegt man bei 5.000–40.000 EUR. Eine umfassende Sanierung auf zeitgemäßen Standard liegt bei 50.000–200.000+ EUR. Detaillierte Kostentabellen finden Sie im Artikel Haus sanieren: Kosten, Ablauf und Förderung.

Muss ich vor dem Verkauf eines geerbten Hauses sanieren?

Nein. Die Sanierungspflichten gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Sie müssen allerdings einen gültigen Energieausweis vorlegen. Bedenken Sie, dass der energetische Zustand den Verkaufspreis beeinflusst: Bei schlechter Effizienz müssen Sie mit einem Brown Discount von 20–50 % rechnen.

Was gilt bei einer Erbengemeinschaft?

Alle Miterben sind gemeinsam verantwortlich für die Erfüllung der Sanierungspflichten. Die Kosten werden anteilig nach Erbquote getragen. Einigt sich die Gemeinschaft nicht, haften trotzdem alle. Eine frühzeitige Einigung auf die Strategie (behalten, vermieten, verkaufen) ist daher entscheidend.

Was ändert sich durch das GModG für Erben?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz hat die 30-Jahres-Austauschpflicht für Heizkessel (früher § 72 GEG) und die 65-%-EE-Pflicht (früher § 71 GEG) ersatzlos abgeschafft; die Änderung gilt seit dem 29. Juli 2026. Die Pflichten zur Geschossdeckendämmung (§ 35) und zur Rohrleitungsdämmung (§ 69 Abs. 3 und 4) bleiben. Auch ohne gesetzliche Austauschpflicht steigen die Betriebskosten fossiler Heizungen durch den CO₂-Preis jedoch erheblich – eine Sanierung bleibt wirtschaftlich sinnvoll.

Lohnt sich eine Sanierung vor dem Verkauf?

Das hängt vom Verhältnis zwischen Sanierungskosten und erzielbarer Wertsteigerung ab. Faustformel: Wenn die Sanierungskosten weniger als 60 % der zu erwartenden Wertsteigerung betragen, lohnt sich die Sanierung auch vor einem Verkauf. Eine Energieberatung mit iSFP hilft, die Wirtschaftlichkeit seriös zu berechnen.

Fazit: Klar handeln statt abwarten

Ein geerbtes Haus bringt neben Erinnerungen auch konkrete Pflichten mit sich. Die gute Nachricht: Es sind genau definierte Maßnahmen mit klaren Fristen, nicht eine endlose Sanierungspflicht. Die Geschossdeckendämmung ist vergleichsweise günstig, der Heizungstausch wird großzügig gefördert, und für die Energieberatung als ersten Schritt übernimmt die BAFA 50 % der Kosten (max. 650 EUR beim Einfamilienhaus).

Ob Sie das Haus behalten, vermieten oder verkaufen – der erste Schritt ist immer derselbe: Verschaffen Sie sich Klarheit über den Zustand. Eine professionelle Energieberatung kostet wenig und gibt Ihnen die Grundlage für alle weiteren Entscheidungen.

Mit reduco.ai können Sie Ihr geerbtes Gebäude schnell und datenbasiert analysieren lassen. Auf Basis der Gebäudedaten erhalten Sie eine fundierte Einschätzung des energetischen Zustands, der notwendigen Maßnahmen und der verfügbaren Förderung – als Ausgangspunkt für Ihre Sanierungsplanung oder als Entscheidungsgrundlage für den Verkauf.