Brown Discount: Wie Energieeffizienz den Immobilienwert beeinflusst

Dieser Beitrag ordnet den Brown Discount für Bestandshalter von Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien ein: Daten, Treiber, Bewertung, Finanzierung und Förderung. Wer ein einzelnes Haus verkaufen will, findet die Abschläge für die Effizienzklassen F, G und H und die Verhandlungsstrategie unter Haus mit schlechter Energieklasse verkaufen.

Was ist der Brown Discount?

Der Brown Discount bezeichnet den Abschlag für energetisch ineffiziente Gebäude gegenüber effizienten Vergleichsobjekten. Er zeigt sich im Kaufpreis, im Beleihungswert und in den Finanzierungskonditionen. Drei Begriffe werden oft vermischt:

• Brown Discount: Abschlag für energetisch schwache Gebäude, gemessen als Preis- oder Wertdifferenz je Effizienzklasse.
• Green Premium: Aufschlag für besonders effiziente Gebäude gegenüber dem mittleren Standard.
• Stranded Asset: ein Gebäude, das vor dem Ende seiner wirtschaftlichen Nutzungsdauer stark an Wert verliert oder nicht mehr wirtschaftlich nutzbar ist, etwa weil es Dekarbonisierungspfade verfehlt oder gesetzliche Mindeststandards nicht erfüllt (Stranded Assets vermeiden).

Auch in der Verkehrswertermittlung ist die Energieeffizienz verankert: Die ImmoWertV nennt die energetischen Eigenschaften der baulichen Anlagen ausdrücklich als Grundstücksmerkmal (§ 2 Abs. 3 Nr. 10 Buchst. d), das in der Wertermittlung zu berücksichtigen ist, soweit der Markt ihm einen Werteinfluss beimisst (§ 8 Abs. 1). Entscheidend ist: Die Energieeffizienzklasse ist ein Preisfaktor neben Lage, Zustand und Ausstattung.

Aktuelle Zahlen: Preisabschläge nach Energieeffizienzklasse

Zwei aktuelle Auswertungen für Deutschland aus dem Jahr 2026 rechnen andere Merkmale heraus (hedonisches Verfahren), messen aber gegen unterschiedliche Referenzklassen:

Quellen: IW-Report 18/2026 (27.04.2026, hedonische Angebotspreise, typische Spannen im Zeitraum 2018 bis 2026, Referenz Klassen A und A+); immowelt (19.03.2026, Angebotspreise 2025, Referenz Klasse D) · Stand: Oktober 2026

Die Werte sind nicht direkt vergleichbar: Das IW misst gegen die besten Klassen, immowelt gegen die mittlere Klasse D. Beide Auswertungen beruhen auf Angebotspreisen, nicht auf Kaufpreisen, und auf Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern (beim IW auch Zweifamilienhäusern). Für Mehrfamilienhäuser als Anlageobjekt und für Büros gibt es nach unserer Recherche (Stand Oktober 2026) keine vergleichbare aktuelle Auswertung nach Effizienzklassen.

Bei Eigentumswohnungen fällt der Abschlag geringer aus als bei Häusern: Wohnungen der Klasse H liegen bei immowelt 9 % unter Klasse D, Häuser 17 %. Als möglichen Grund nennt immowelt, dass Wohnungseigentümer energetische Sanierungskosten in der Regel gemeinsam in der Eigentümergemeinschaft tragen und die Last für den Einzelnen geringer ausfällt.

Brown Discount im Zeitverlauf: Anstieg ab 2022, Rückgang seit Ende 2023

Die Bedeutung der Effizienz schwankt mit dem Markt. Bis 2021 nahm sie laut IW tendenziell ab, mit dem Energiepreisschock 2022 weiteten sich die Abschläge sichtbar aus und erreichten 2023 erhöhte Werte. Seit dem Tiefpunkt Ende 2023 hat sich der Abstand zu den sehr energieintensiven Objekten um 3,5 bis 4,5 Prozentpunkte verringert, er liegt aber weiter über dem Niveau vor 2022.

2026 hat sich das Umfeld erneut gedreht: Leichtes Heizöl kostete im September 2026 laut Destatis 74,9 % mehr als ein Jahr zuvor. Das IW erwartet, dass sich die Bedeutung der Energieeffizienz für die Preise weiter verstetigt.

Treiber des Brown Discount: CO₂-Preis, Regulierung und Banken

Der Brown Discount ist kein statischer Abschlag. Fünf Treiber bestimmen seine Höhe:

1. Steigende CO2-Kosten

Der CO₂-Preis für Heiz- und Kraftstoffe stieg nach § 10 BEHG von 25 €/t (2021) auf 55 €/t (2025). Für 2026 gilt ein Korridor von 55 bis 65 €/t; alle Versteigerungen vom 1. Juli bis 9. September 2026 schlossen bei 65 €/t (Ergebnisse von EEX und DEHSt).

CO₂-Preis, Stand 17.10.2026: 2026: BEHG-Korridor 55–65 €/t, alle Auktionen bei 65 €. 2027: Korridor 55–65 €/t (Bundestag 15.10.2026, Bundesrat ausstehend), Referenzpreis für die CO₂-Kostenaufteilung voraussichtlich 65 €/t. Ab 2028: EU-ETS2 (VO (EU) 2026/667), kein fester Höchstpreis; die Marktstabilitätsreserve gibt bei hohen Preisen zusätzliche Zertifikate frei (Auslöser u. a. 45 € in Preisen von 2020, indexiert; Ausweitung vom Rat am 09.10.2026 angenommen, Veröffentlichung im Amtsblatt ausstehend).

Belastbare Prognosen für den ETS2-Preis gibt es nicht; Szenarien für Wohnportfolios zeigt der Beitrag zur CO₂-Kostenprojektion. Käufer rechnen die erwarteten Mehrkosten über die Haltedauer ein, Vermieter tragen zusätzlich einen Teil der CO₂-Kosten ihrer Mieter (siehe Rechenbeispiel unten).

2. Regulatorischer Druck durch EPBD und GModG

Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD 2024) verpflichtet die Mitgliedstaaten, den durchschnittlichen Primärenergieverbrauch des Wohngebäudebestands bis 2030 um mindestens 16 % und bis 2035 um 20 bis 22 % gegenüber 2020 zu senken. Das ist ein Ziel für den Bestand, keine Pflicht für das einzelne Gebäude. Für Nichtwohngebäude verlangt die EPBD Mindeststandards.

Deutschland hat die EPBD mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) teilweise umgesetzt, das am 28.07.2026 verkündet wurde. Es benennt das GEG um und ändert es zugleich wesentlich: Die 65-%-Vorgabe für neue Heizungen und das 30-Jahre-Betriebsverbot sind gestrichen, für Gas- und Ölheizungen, die nach dem 29.07.2026 in Bestandsgebäude eingebaut werden, gilt ab 2029 ein steigender Pflichtanteil biogener Brennstoffe oder Wasserstoff, Nichtwohngebäude erhalten ab 2027 die Klassen A bis G und ab 2030 Mindeststandards (§ 40 GModG). Im Juli 2026 hat die EU-Kommission gegen alle Mitgliedstaaten, auch Deutschland, Vertragsverletzungsverfahren wegen unvollständiger Umsetzung der EPBD eingeleitet. Unabhängig von einem Verkauf gelten Nachrüstpflichten: Oberste Geschossdecken, die den Mindestwärmeschutz nicht erfüllen, sind zu dämmen (§ 35 GModG), ebenso ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (§ 69 GModG). Nur bei Häusern mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 eine selbst bewohnte, greifen diese Pflichten erst nach einem Eigentümerwechsel, mit zwei Jahren Frist ab dem ersten Wechsel nach diesem Datum. Eine allgemeine Sanierungspflicht für Wohngebäude gibt es nicht.

3. Veränderte Bankenpolitik

Seit dem 11. Januar 2026 gelten die EBA-Leitlinien zum Management von ESG-Risiken, für kleine und nicht komplexe Institute spätestens ab dem 11. Januar 2027. Banken müssen Transitionsrisiken je Kredit erfassen; große Institute bewerten bei Immobilienkrediten ausdrücklich die Energieeffizienz zusammen mit der Kapitaldienstfähigkeit. Wo ESG-Risiken wesentlich sind, fließen sie in die Bewertung der Sicherheit ein. Selbst wenn der Kaufpreis marktgerecht ist, kann die Finanzierung knapper ausfallen, wenn die Bank den Beleihungswert vorsichtiger ansetzt. Details im Abschnitt Brown Discount und Banken.

4. Steigende Käufer-Awareness

Immobilienanzeigen müssen bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse nennen, wenn ein Energieausweis vorliegt (§ 87 GModG). Bei Energieausweisen, die ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt werden, gehören statt des Endenergiewerts der Primärenergiebedarf und die Klasse auch bei Nichtwohngebäuden in die Anzeige. Die Klasse gehört damit zu den ersten Informationen, die Kaufinteressenten sehen. Dass sie in die Preisfindung eingeht, zeigt auch der Inseratsverlauf: Laut IW mussten Anbieter von Objekten der Klasse H ihre Angebotspreise 2022 und Anfang 2023 im Schnitt um bis zu 7 % senken, bei Klasse D um 5 %; seither gingen die Korrekturen zurück und lagen zuletzt meist bei 1 bis 3 %.

5. Steigende Sanierungskosten

Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden waren im August 2026 laut Destatis 6,0 % teurer als ein Jahr zuvor; im Wohnungsneubau stiegen die Preise für Wärmedämm-Verbundsysteme um 5,7 % und für Heizanlagen einschließlich Wärmepumpen um 5,2 %. Käufer ziehen die erwarteten Sanierungskosten vom Kaufpreis ab. Kostenwerte je Maßnahme und Quadratmeter zeigen die Beiträge Mehrfamilienhaus sanieren: Kosten und Sanierungskosten pro qm.

Brown Discount bei Büro- und Gewerbeimmobilien: § 40 GModG und neue Klassen

Für Nichtwohngebäude ändert sich der Rahmen ab 2027 grundlegend:

• Neue Klassen: Ab dem 1. Januar 2027 erhalten Nichtwohngebäude im Energieausweis die Klassen A bis G, gemessen am Verhältnis des Primärenergiebedarfs zum Referenzgebäude. Klasse A erreichen nur Nullemissionsgebäude.
• Bedarfsausweis: Muss dann für Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder die Verlängerung eines Mietvertrags ein neuer Energieausweis ausgestellt werden, ist es ein Bedarfsausweis; ein gültiger älterer Ausweis bleibt bis zum Ablauf nutzbar (Energieausweis für Gewerbeimmobilien).
• Mindeststandard: Nach § 40 GModG darf der Primärenergiebedarf ab 2030 höchstens das 3,5-Fache, ab 2033 höchstens das 2,95-Fache des Referenzgebäudes betragen. Das entspricht den Untergrenzen der Klassen G und F. Als erfüllt gelten Gebäude ab Baujahr 1996, ältere Gebäude, die nachweislich das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1995 erreichen, Gebäude mit überwiegender Wärmeerzeugung durch Wärmepumpe oder Biomasse und fernwärmeversorgte Gebäude. Ausnahmen gibt es unter anderem bei technischer Unmöglichkeit, wirtschaftlicher Unzumutbarkeit, geplantem Abriss und für Baudenkmäler.
• CO₂-Kosten: In Nichtwohngebäuden dürfen Mieter höchstens 50 % der CO₂-Kosten tragen (§ 8 CO2KostAufG); ein Stufenmodell wie bei Wohngebäuden gibt es nicht.

Ein Bürogebäude, das 2030 in Klasse G fällt und weder eine Erfüllungsregel noch eine Ausnahme nutzen kann, muss saniert werden. Große Banken sollen nach den EBA-Leitlinien schon heute auch anstehende Umweltvorschriften in die Risikobeurteilung ihrer Kredite einbeziehen. Eine aktuelle öffentliche Auswertung des Abschlags nach Klassen gibt es für Büros in Deutschland nach unserer Recherche nicht, auch weil die neuen Klassen erst ab 2027 im Energieausweis stehen. Für RICS-Gutachter gilt bei gewerblichen Objekten seit dem 30.04.2026 die 4. Auflage des RICS-Standards zu ESG in der Immobilienbewertung. Wie sich die Klassen berechnen, zeigt der Beitrag zu MEPS und Energieeffizienzklassen für Nichtwohngebäude.

Green Premium: Wie viel mehr bringen effiziente Immobilien?

Der Green Premium ist die Kehrseite des Brown Discount. Nach immowelt werden Häuser der Klasse A+ rund 15 % teurer angeboten als vergleichbare Häuser der Klasse D, Wohnungen rund 20 %; bei Klasse A sind es 7 und 15 %, bei Klasse B 4 und 8 %. Nach dem IW liegt Klasse B rund 8 bis 10 % unter den Klassen A und A+. Für Bestandshalter heißt das: Schon der Sprung in die Klassen A oder B verringert den Abstand zur Spitze deutlich, die größten Abschläge betreffen die Klassen G und H.

Effiziente Gebäude haben zudem in der Finanzierung Vorteile: Bestandsgebäude mit Energieausweis der Klasse A oder unter den besten 15 % des Bestands erfüllen das Klimaschutzkriterium der EU-Taxonomie (Details im Abschnitt zu den Banken), und einzelne Banken gewähren in der privaten Baufinanzierung Zinsabschläge für energieeffiziente Wohngebäude (grüne Baufinanzierung im Vergleich).

Rechenbeispiel: Wertverlust eines unsanierten Mehrfamilienhauses

Ein Beispiel zeigt, welche Kosten ein energetisch schwaches Mehrfamilienhaus heute schon verursacht:

Ausgangssituation: Mehrfamilienhaus, 6 Wohnungen, Baujahr 1972, 480 m² Wohnfläche, Gas-Zentralheizung (eingebaut 2004), Energieverbrauchsausweis mit 220 kWh/m²a Endenergie (Klasse G), bezogen auf 576 m² Gebäudenutzfläche (pauschal das 1,2-Fache der Wohnfläche nach § 82 Abs. 2 GModG), vollständig vermietet.

Quellen: Emissionsfaktor Erdgas 0,201 kg CO₂/kWh Heizwert (EBeV 2030, Anlage 2; je kWh Brennwert auf der Gasrechnung rund 0,181 kg); Gebäudenutzfläche nach § 82 Abs. 2 GModG; Referenzpreis und Stufenmodell nach CO2KostAufG (§ 4, Anlage); Annahme: Verbrauch im Abrechnungsjahr wie im Ausweis; Werte ab 2028 sind Annahmen, keine Prognose · Stand: Oktober 2026

Der Vermieter trägt den CO₂-Anteil nicht nach der Effizienzklasse, sondern nach dem aus dem Verbrauch ermittelten CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche. Weil die Heizung vor dem 29.07.2026 eingebaut wurde, bleibt es beim Stufenmodell. Würde der Eigentümer jetzt eine neue Gasheizung einbauen, trüge er ab 2028 die Hälfte der CO₂-Kosten und der Gasnetzentgelte, ab 2029 auch die Hälfte der Kosten für den Pflichtanteil nach § 43 GModG (Biomethan oder Wasserstoff, für höchstens 30 % des Brennstoffs). Für Kleinvermieter mit höchstens sechs Wohnungen gibt es unter engen Voraussetzungen eine Härtefallregel (§ 5d CO2KostAufG). Wie der ETS2-Preis ab 2028 in die Kostenaufteilung eingeht, regelt das Gesetz noch nicht; für Heizbrennstoffe verweist es bisher nur auf die Preise des nationalen Emissionshandels.

Die CO₂-Kosten sind spürbar, aber nur ein Treiber des Brown Discount; hinzu kommen die Sanierungskosten, die ein Käufer einpreist, sowie Finanzierungs- und Regulierungsrisiken. Die IW-Abschläge lassen sich nicht pauschal auf ein Mehrfamilienhaus übertragen, weil sie für Wohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser gemessen wurden. Gutachter bewerten Anlageobjekte über den Ertragswert: Nicht umlegbare CO₂-Kosten mindern den Reinertrag, energetische Defizite fließen über Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer ein oder, wo sie erheblich vom Marktüblichen abweichen, als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV).

Rechenbeispiel: Sanierung als Werttreiber

Ersetzt der Eigentümer aus dem Beispiel die Gasheizung durch eine Wärmepumpe und dämmt die Hülle, entfällt sein CO₂-Kostenanteil, 2026 rund 1.730 € im Jahr, weil Strom nicht unter das CO2KostAufG fällt. Für die Investition gibt es Zuschüsse; beim Heizungstausch fallen sie für Vermieter und Unternehmen deutlich niedriger aus als für Selbstnutzer:

Quellen: BAFA-Förderübersicht BEG EM (Stand 28.07.2026), BAFA Gebäudehülle, BEG-EM-Richtlinie vom 17.08.2026 (BAnz AT 27.08.2026 B1, Nr. 8.2 und 8.3); die Höchstgrenze für die 1. Wohnung beim Heizungstausch sinkt ab 01.02.2027 halbjährlich um 750 € · Stand: Oktober 2026

Unternehmen, die keinen geförderten iSFP erhalten können, etwa große Wohnungsunternehmen, bekommen bei der Gebäudehülle die verdoppelte Höchstgrenze von 210.000 € ohne Bonus, also höchstens 31.500 € Zuschuss je Kalenderjahr.

Förderung für Unternehmen und Vermieter, Stand 17.10.2026 (BEG-Reform mit Wirkung ab 21.07.2026): Unternehmen, Wohnungsunternehmen und Vermieter erhalten für den Heizungstausch 30 % ohne Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus (beide nur für Selbstnutzer); für Wärmepumpen sind ab Q1 2027 15 % plus 15 Prozentpunkte bei EU-Herkunft vorgesehen (Details und Start veröffentlicht das BMWE noch). Gebäudehülle 15 % (bei Wohngebäuden +5 Prozentpunkte iSFP-Bonus, aber nur auf den Teil der Kosten oberhalb einer Mindestinvestition: 30.000 € bei einer Wohneinheit, bei mehreren Wohneinheiten die normale Höchstgrenze ohne iSFP; nicht für große Wohnungsunternehmen ohne EBW-iSFP). KfW 261/263 fördern nur noch Stufen mit EE- oder NH-Klasse (z. B. Effizienzhaus 40: 10 % Tilgungszuschuss mit EE-, 15 % mit NH-Klasse). Einzelmaßnahmen (BEG EM) und Effizienzhaus-/Effizienzgebäude-Förderung (BEG WG/NWG) sind nicht mehr kombinierbar; zwischen beiden liegen drei Jahre.

Auf der Wertseite verringert jede bessere Klasse den Abstand zur Spitze: Nach dem IW liegt Klasse B rund 8 bis 10 % unter A und A+, die Klassen G und H rund 20 bis knapp 30 %. Wie viel davon bei einem bestimmten Mehrfamilienhaus ankommt, hängt von Lage, Mietniveau und Zustand ab und lässt sich nur objektbezogen bewerten. Weitere Details zu Sanierungskosten und Wirtschaftlichkeit finden Sie im Beitrag Immobilienwert steigern durch Sanierung.

Brown Discount und Banken: Auswirkungen auf die Finanzierung

Die Finanzierungsseite verstärkt den Brown Discount. Mit den EBA-Leitlinien rückt die Energieeffizienz in die Kreditprüfung:

Beleihungswert: Der Beleihungswert ist der Wert, der während der gesamten Laufzeit voraussichtlich erzielbar ist. Die BelWertV verlangt dafür eine vorsichtige Bewertung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale (§ 3); ein erkennbarer Instandhaltungsrückstau ist als gesonderter Abschlag zu berücksichtigen (§ 4 Abs. 3). Eine feste ESG- oder Effizienz-Abschlagsquote schreibt die Verordnung nicht vor, die Höhe entscheidet die Bewertung im Einzelfall. Sinkt der Beleihungswert, müssen Käufer mehr Eigenkapital mitbringen.

Zinsaufschlag oder -nachlass: Einzelne Banken gewähren in der privaten Baufinanzierung Zinsabschläge für energieeffiziente Wohngebäude; Institute und Bedingungen vergleicht der Beitrag zur grünen Baufinanzierung. Umgekehrt können Banken für energetisch schwache Objekte höhere Risikomargen verlangen oder Auflagen wie einen Sanierungsfahrplan vereinbaren.

EU-Taxonomie-Konformität: Ein Bestandsgebäude, das vor dem 31.12.2020 errichtet wurde, erfüllt das Klimaschutzkriterium der EU-Taxonomie (Tätigkeit 7.7), wenn es mindestens Energieeffizienzklasse A erreicht oder zu den besten 15 % des nationalen oder regionalen Bestands gehört; große Nichtwohngebäude (über 290 kW) brauchen zusätzlich ein Energiemonitoring, und für die volle Taxonomiekonformität kommt unter anderem eine Klimarisikoanalyse hinzu. Für Deutschland haben vdp und Drees & Sommer die Top-15-%-Schwellen zuletzt in der Version Juni 2025 abgeleitet, für Wohngebäude etwa Klasse A+ oder A oder höchstens 74 kWh/m²a Primärenergie. Eine Überarbeitung der Kriterien liegt seit dem 17.03.2026 im Entwurf vor, die Annahme ist für das vierte Quartal 2026 geplant. Mehr dazu in der Taxonomie-Checkliste und im Beitrag zur EU-Taxonomie und Immobilienkredit.

Refinanzierungsrisiko: Bei der Anschlussfinanzierung können ein niedrigerer Wert und höhere Zinsen zusammentreffen. Neue Wohnungsbaukredite an private Haushalte kosteten in Deutschland im August 2026 im Schnitt 3,81 % bei 5 bis 10 Jahren Zinsbindung und 4,04 % bei mehr als 10 Jahren (EZB-Zinsstatistik). Im Extremfall verlangt die Bank zusätzliche Sicherheiten.

Stand 17.10.2026: Die Datenanfragen Ihrer Bank beruhen auf den EBA-Leitlinien zu ESG-Risiken, §§ 26c/26d KWG und der MaRisk (Rundschreiben 06/2026).

Die Konsequenz: Der Brown Discount wirkt doppelt, über den Marktpreis und über die Finanzierungskonditionen.

Was Eigentümer jetzt tun sollten

Der Brown Discount ist kein vorübergehendes Phänomen. Er wird durch CO₂-Preise, Regulierung und Finanzierung strukturell getrieben. Eigentümer und Bestandshalter sollten deshalb jetzt handeln:

1. Energetischen Ist-Zustand ermitteln Lassen Sie einen aktuellen Energieausweis erstellen oder prüfen Sie die bestehende Einstufung. Für Nichtwohngebäude muss ein Ausweis, der ab dem 1. Januar 2027 für Verkauf, Vermietung oder Mietvertragsverlängerung neu ausgestellt wird, ein Bedarfsausweis sein.

2. Brown Discount für Ihre Immobilie berechnen Vergleichen Sie den geschätzten Marktwert Ihrer Immobilie mit dem Referenzwert eines vergleichbaren, effizienten Objekts in Ihrer Region. Die Differenz ist Ihr individueller Brown Discount. Bei mehreren Gebäuden lohnt der Vergleich über den ganzen Bestand; eine Energie- und CO₂-Bilanz je Gebäude liefert etwa reduco für Immobilienunternehmen.

3. Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen lassen Ein individueller Sanierungsfahrplan zeigt, mit welchen Maßnahmen Sie die Effizienzklasse am wirksamsten verbessern. Für Wohngebäude fördert das BAFA ihn mit 50 % des Honorars (maximal 650 € für Ein- und Zweifamilienhäuser, 850 € ab drei Wohnungen); große Unternehmen, die keine KMU sind, sind nicht antragsberechtigt. Für Nichtwohngebäude gibt es die Energieberatung für Nichtwohngebäude (EBN) mit 50 %. Informationen zu den Kosten finden Sie bei Energieberater: Kosten und iSFP.

4. Fördermittel sichern Vermieter und Unternehmen erhalten für den Heizungstausch 30 %, für die Gebäudehülle 15 % (mit iSFP-Bonus 20 % auf den Teil oberhalb der Höchstgrenze ohne iSFP); die Boni für Selbstnutzer stehen ihnen nicht offen. Die aktuellen Sätze nennt die Förderübersicht des BAFA, eine Übersicht bietet unser Beitrag zur KfW-Förderung 2026.

5. Schrittweise sanieren, aber die Reihenfolge planen Auch Einzelmaßnahmen verbessern die Effizienzklasse und verringern den Brown Discount. Seit dem 21.07.2026 lassen sich Einzelmaßnahmen und Effizienzhaus-Förderung aber nicht mehr kombinieren; zwischen beiden liegen drei Jahre. Wer schrittweise saniert, sollte die Förderwege deshalb vorab festlegen. Abwarten erhöht das Risiko: Baupreise steigen, und für Nichtwohngebäude laufen 2030 und 2033 die Fristen nach § 40 GModG ab.

Häufige Fragen zum Brown Discount

Gilt der Brown Discount auch für Eigentumswohnungen?

Ja, aber schwächer als bei Häusern. Laut immowelt liegen Wohnungen der Klasse H im Bundesdurchschnitt rund 9 % unter Klasse D, Häuser rund 17 %. Als möglichen Grund nennt immowelt, dass Wohnungseigentümer energetische Sanierungskosten in der Regel gemeinsam in der Eigentümergemeinschaft tragen, sodass die Last für den Einzelnen geringer ausfällt.

Kann ich den Brown Discount durch einen günstigen Energieträger ausgleichen?

Nur bedingt. Ein Wechsel von Öl auf Gas senkt die CO₂-Emissionen, ändert aber nichts an der Gebäudehülle und kaum etwas an der Effizienzklasse, die bei Wohngebäuden am Endenergiebedarf oder -verbrauch hängt. Wirksam sind Maßnahmen, die den Endenergiebedarf senken, also Dämmung oder ein effizienterer Wärmeerzeuger wie die Wärmepumpe. Treibhausgasemissionen stehen schon heute im Energieausweis; ab dem 1. Januar 2027 kommen weitere Angaben hinzu, und Nichtwohngebäude erhalten die Klassen A bis G (Energieausweis 2026).

Wie entwickelt sich der Brown Discount bis 2030?

Eine belastbare Prognose gibt es nicht. Seit Ende 2023 ist der Abstand laut IW etwas kleiner geworden, er liegt aber über dem Niveau vor 2022, und der Energiepreisschock 2026 macht Effizienz wieder wichtiger. Mehrere Treiber sprechen dafür, dass der Abschlag bleibt: der EU-Emissionshandel für Gebäude ab 2028 ohne festen Höchstpreis, die Mindeststandards für Nichtwohngebäude ab 2030 und die ESG-Anforderungen der Banken.

Was bedeutet der Brown Discount für Vermieter?

Vermieter trifft der Brown Discount doppelt: Erstens sinkt der Verkehrswert. Zweitens tragen sie seit 2023 einen Teil der CO₂-Kosten ihrer Mieter. Maßgeblich ist bei Wohngebäuden der aus dem Verbrauch ermittelte CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche, nicht die Effizienzklasse: Der Vermieteranteil steigt von 0 % unter 12 kg auf 95 % ab 52 kg CO₂/m²a (CO2KostAufG). Für Gas- und Ölheizungen, die nach dem 29.07.2026 eingebaut werden, gilt ab 2028 eine Teilung von 50/50; bei Nichtwohngebäuden tragen Vermieter mindestens die Hälfte. Details finden Sie im Beitrag CO₂-Kostenaufteilung zwischen Vermieter und Mieter.

Gibt es einen Brown Discount bei Büro- und Gewerbeimmobilien?

Die Treiber sprechen dafür, belastbare Zahlen fehlen aber. Zu den Treibern bei Wohngebäuden kommen bei Nichtwohngebäuden die Mindeststandards nach § 40 GModG ab 2030 und 2033 und die Klassen A bis G im Energieausweis ab 2027 hinzu. Eine aktuelle öffentliche Auswertung des Abschlags nach Klassen gibt es für Büros in Deutschland nach unserer Recherche nicht. RICS-Gutachter berücksichtigen ESG-Faktoren bei gewerblichen Objekten nach dem RICS-Standard, dessen 4. Auflage seit dem 30.04.2026 gilt.

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Der Brown Discount ist kein abstraktes Marktphänomen, sondern ein Wertabschlag, der sich je Gebäude beziffern lässt. Weil Marktauswertungen nach Klassen für Mehrfamilienhäuser und Büros fehlen (Stand Oktober 2026), braucht es dafür belastbare Energie- und CO₂-Daten je Objekt.

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