CO₂-Kostenaufteilung: So teilen sich Vermieter und Mieter die CO₂-Steuer

Seit 2026 liegt der CO₂-Preis in Deutschland bei 55 bis 65 Euro pro Tonne (Auktionsphase) bzw. 68 Euro pro Tonne (Festpreisphase ab November). Doch wer zahlt diese Kosten -- Vermieter oder Mieter? Die Antwort regelt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG), das seit dem 1. Januar 2023 gilt. Kern des Gesetzes ist ein 10-Stufen-Modell, das die Aufteilung anhand des energetischen Zustands des Gebäudes bestimmt. In schlecht gedämmten Gebäuden mit hohen Emissionen trägt der Vermieter bis zu 95 % der CO₂-Kosten. Bei energieeffizienten Gebäuden zahlt der Mieter 100 %. In diesem Ratgeber erklären wir das Stufenmodell im Detail, rechnen zwei konkrete Beispiele durch und zeigen, welche Pflichten Vermieter und Hausverwaltungen beachten müssen.

Was ist das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG)?

Das CO2KostAufG (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz) ist am 1. Januar 2023 in Kraft getreten. Es regelt, wie die durch das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) entstehenden CO₂-Kosten zwischen Vermietern und Mietern aufgeteilt werden.

Vor dem CO2KostAufG trugen Mieter die gesamte CO₂-Steuer über die Heizkostenabrechnung allein. Das war problematisch, weil Mieter keinen Einfluss auf die Heizungsanlage, die Dämmung oder den Energieträger des Gebäudes haben. Der Gesetzgeber hat daher ein System eingeführt, das Vermieter umso stärker an den CO₂-Kosten beteiligt, je schlechter der energetische Zustand ihres Gebäudes ist. Damit entsteht ein finanzieller Anreiz, in energetische Sanierung zu investieren.

Das Gesetz gilt für:

• Wohngebäude mit dem 10-Stufen-Modell (differenzierte Aufteilung)
• Nichtwohngebäude (Gewerbe) mit einer pauschalen 50/50-Aufteilung
• Gemischt genutzte Gebäude, die je nach überwiegender Nutzung eingestuft werden
• Alle fossilen Brennstoffe: Erdgas, Heizöl, Fernwärme (sofern fossil erzeugt), Flüssiggas und Kohle

Nicht betroffen sind rein strombasierte Heizsysteme wie Wärmepumpen, Nachtspeicherheizungen oder Pelletheizungen, da diese keine oder nur biogene CO₂-Emissionen verursachen.

Das 10-Stufen-Modell im Detail

Das Herzstück des CO2KostAufG ist das 10-Stufen-Modell für Wohngebäude. Die Einstufung basiert auf den spezifischen CO₂-Emissionen des Gebäudes in Kilogramm CO₂ pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr (kg CO₂/m²/a). Je höher die Emissionen, desto größer der Anteil des Vermieters.

Stufe	CO₂-Ausstoß (kg CO₂/m²/a)	Anteil Mieter	Anteil Vermieter
1	< 12	100 %	0 %
2	12 bis < 17	90 %	10 %
3	17 bis < 22	80 %	20 %
4	22 bis < 27	70 %	30 %
5	27 bis < 32	60 %	40 %
6	32 bis < 37	50 %	50 %
7	37 bis < 42	40 %	60 %
8	42 bis < 47	30 %	70 %
9	47 bis < 52	20 %	80 %
10	ab 52	5 %	95 %

Quelle: Anlage zu den §§ 5 bis 7 CO2KostAufG, gesetze-im-internet.de

Wie liest man die Tabelle? Ein Gebäude mit einem spezifischen CO₂-Ausstoß von 35 kg CO₂/m²/a fällt in Stufe 6. Die CO₂-Kosten werden dann 50/50 zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Ein unsanierter Altbau mit 55 kg CO₂/m²/a landet in Stufe 10 -- hier muss der Vermieter 95 % der CO₂-Kosten tragen.

Die Logik ist klar: Stufe 1 entspricht einem Effizienzhaus-Standard (etwa KfW 55), bei dem der Vermieter bereits in eine gute Dämmung investiert hat. Hier liegt die Verantwortung für den Energieverbrauch beim Mieter -- etwa durch sparsames Heizen. In Stufe 10 hingegen ist das Gebäude so schlecht gedämmt, dass der Mieter kaum Einfluss auf den hohen Verbrauch hat. Der Vermieter hat es versäumt zu sanieren und trägt daher fast alle CO₂-Kosten.

Berechnung der CO₂-Kosten: Schritt für Schritt

Die Berechnung der CO₂-Kostenaufteilung erfolgt in fünf Schritten:

Schritt 1: Brennstoffverbrauch ermitteln

Den Jahresverbrauch entnehmen Sie der Heizkostenabrechnung oder der Rechnung des Energieversorgers. Bei Erdgas in kWh, bei Heizöl in Litern.

Schritt 2: CO₂-Emissionen berechnen

Multiplizieren Sie den Verbrauch mit dem jeweiligen Emissionsfaktor:

Brennstoff	Emissionsfaktor
Erdgas	0,20088 kg CO₂/kWh
Heizöl EL	2,6763 kg CO₂/Liter
Flüssiggas	0,23880 kg CO₂/kWh
Fernwärme	variabel (vom Versorger angegeben)

Quelle: EBeV 2030, Emissionsberichterstattungsverordnung

Schritt 3: Spezifischen CO₂-Ausstoß berechnen

Teilen Sie die gesamten CO₂-Emissionen (in kg) durch die Wohnfläche (in m²). Das Ergebnis ist der spezifische CO₂-Ausstoß in kg CO₂/m²/a, der die Einstufung bestimmt.

Schritt 4: Stufe im Stufenmodell ablesen

Ordnen Sie den Wert aus Schritt 3 der passenden Stufe in der Tabelle oben zu. Daraus ergeben sich die prozentualen Anteile für Mieter und Vermieter.

Schritt 5: CO₂-Kosten aufteilen

Die gesamten CO₂-Kosten (CO₂-Emissionen in Tonnen multipliziert mit dem CO₂-Preis pro Tonne) werden gemäß der ermittelten Stufe aufgeteilt.

Rechenbeispiel: Unsaniertes Mehrfamilienhaus

Stellen wir uns ein unsaniertes Mehrfamilienhaus mit 12 Wohneinheiten vor:

Parameter	Wert
Wohnfläche gesamt	960 m²
Heizung	Gas-Zentralheizung
Jahresverbrauch Erdgas	192.000 kWh
CO₂-Preis 2026 (Mittelwert Auktionsphase)	60 €/Tonne

Schritt 1 und 2: CO₂-Emissionen

192.000 kWh x 0,20088 kg CO₂/kWh = 38.569 kg CO₂ (gerundet: 38,6 Tonnen)

Schritt 3: Spezifischer CO₂-Ausstoß

38.569 kg / 960 m² = 40,2 kg CO₂/m²/a

Schritt 4: Einstufung

40,2 kg CO₂/m²/a liegt im Bereich 37 bis < 42 = Stufe 7

Aufteilung: 40 % Mieter / 60 % Vermieter

Schritt 5: Kostenaufteilung

Gesamte CO₂-Kosten: 38,6 Tonnen x 60 € = 2.316 €

	Betrag	Pro Wohneinheit (Durchschnitt)
Anteil Mieter (40 %)	926 €	ca. 77 €/Jahr
Anteil Vermieter (60 %)	1.390 €	ca. 116 €/Jahr
Gesamt	2.316 €	ca. 193 €/Jahr

Der Vermieter muss in diesem Beispiel 1.390 Euro pro Jahr an CO₂-Kosten selbst tragen. Bei 12 Einheiten summiert sich das schnell. Durch eine energetische Sanierung des Altbaus -- etwa eine bessere Dämmung oder einen Heizungstausch -- könnte das Gebäude in eine niedrigere Stufe fallen und der Vermieteranteil deutlich sinken.

Rechenbeispiel: Teilsaniertes Einfamilienhaus

Zum Vergleich ein teilsaniertes Einfamilienhaus mit neuen Fenstern und einer nachträglich gedämmten obersten Geschossdecke:

Parameter	Wert
Wohnfläche	140 m²
Heizung	Öl-Zentralheizung
Jahresverbrauch Heizöl	1.800 Liter
CO₂-Preis 2026 (Mittelwert Auktionsphase)	60 €/Tonne

Schritt 1 und 2: CO₂-Emissionen

1.800 Liter x 2,6763 kg CO₂/Liter = 4.817 kg CO₂ (ca. 4,82 Tonnen)

Schritt 3: Spezifischer CO₂-Ausstoß

4.817 kg / 140 m² = 34,4 kg CO₂/m²/a

Schritt 4: Einstufung

34,4 kg CO₂/m²/a liegt im Bereich 32 bis < 37 = Stufe 6

Aufteilung: 50 % Mieter / 50 % Vermieter

Schritt 5: Kostenaufteilung

Gesamte CO₂-Kosten: 4,82 Tonnen x 60 € = 289 €

	Betrag
Anteil Mieter (50 %)	145 €
Anteil Vermieter (50 %)	144 €
Gesamt	289 €

In diesem Beispiel teilen sich Vermieter und Mieter die CO₂-Kosten hälftig. Würde der Vermieter zusätzlich die Fassade dämmen lassen, könnte der spezifische CO₂-Ausstoß auf unter 27 kg CO₂/m²/a sinken -- das entspräche Stufe 4 mit nur noch 30 % Vermieteranteil.

Sonderfall: Nichtwohngebäude

Für Nichtwohngebäude -- also Büros, Einzelhandelsflächen, Praxen, Lager und sonstige Gewerbeimmobilien -- gilt eine vereinfachte Regelung nach § 8 CO2KostAufG:

• Die CO₂-Kosten werden grundsätzlich 50/50 zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt.
• Das 10-Stufen-Modell findet keine Anwendung.
• Ein Gebäude gilt als Nichtwohngebäude, wenn mindestens 50 % der vermieteten Fläche nicht dem Wohnen dienen.

Der Gesetzgeber hat für Nichtwohngebäude zunächst auf ein differenziertes Stufenmodell verzichtet, weil die Datenlage für Gewerbeimmobilien komplexer ist. Es war ursprünglich geplant, auch für Nichtwohngebäude ein Stufenmodell einzuführen. Die pauschale 50/50-Aufteilung stellt sicher, dass Vermieter von Gewerbeimmobilien trotzdem an den CO₂-Kosten beteiligt werden.

Wichtig: Eine mietvertragliche Regelung, die dem Mieter mehr als 50 % der CO₂-Kosten auferlegt, ist nach dem CO2KostAufG unwirksam. Auch in Gewerbe-Mietverträgen können Vermieter also maximal 50 % der CO₂-Kosten auf den Mieter umlegen.

Sonderfall: Gasetagenheizung

Bei einer Gasetagenheizung (auch: Wohnungsgasheizung) schließt der Mieter den Gasvertrag direkt mit dem Energieversorger ab und zahlt die CO₂-Kosten zunächst vollständig selbst. Die Berechnung und Geltendmachung der CO₂-Kostenaufteilung liegt hier beim Mieter (§ 5 Abs. 3 CO2KostAufG).

So gehen Mieter mit Gasetagenheizung vor:

1. Gasrechnung prüfen: Die CO₂-Kosten sind auf der Jahresrechnung des Gasversorgers separat ausgewiesen.
2. Spezifischen CO₂-Ausstoß berechnen: CO₂-Emissionen der Wohnung (nicht des gesamten Gebäudes) geteilt durch die Wohnfläche der Mietwohnung.
3. Stufe im Stufenmodell ablesen: Die Stufe bestimmt den prozentualen Erstattungsanspruch gegenüber dem Vermieter.
4. Erstattungsanspruch geltend machen: Der Mieter muss den Vermieter in Textform (Brief, E-Mail oder Fax) zur Erstattung auffordern.

Achtung: Es gilt eine Ausschlussfrist von 12 Monaten nach Erhalt der Gasrechnung. Wird der Anspruch nicht innerhalb dieser Frist geltend gemacht, verfällt er. Eine rückwirkende Abrechnung über mehrere Jahre ist nicht möglich.

Für Mieter mit Gasetagenheizung ist es daher wichtig, die jährliche Gasrechnung zeitnah zu prüfen und den Erstattungsanspruch fristgerecht beim Vermieter einzufordern.

Pflichten für Vermieter und Hausverwaltungen

Das CO2KostAufG bringt konkrete Pflichten für Vermieter und Hausverwaltungen mit sich:

Pflicht zur Aufteilung in der Heizkostenabrechnung

Vermieter müssen die CO₂-Kostenaufteilung in der jährlichen Nebenkostenabrechnung (Heizkostenabrechnung) ausweisen. Konkret müssen folgende Angaben enthalten sein:

• Die gesamten CO₂-Kosten des Abrechnungszeitraums
• Der spezifische CO₂-Ausstoß des Gebäudes in kg CO₂/m²/a
• Die Einstufung im 10-Stufen-Modell
• Die prozentuale Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter
• Der Betrag, den der Mieter tragen muss

Folgen bei Nichtbeachtung

Wenn der Vermieter die CO₂-Kostenaufteilung nicht oder nicht korrekt vornimmt, hat der Mieter das Recht, seinen Anteil an den Heizkosten um 3 % zu kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG). Dieses Kürzungsrecht dient als Druckmittel, damit Vermieter die Aufteilung tatsächlich durchführen.

Informationspflicht des Brennstofflieferanten

Energieversorger und Brennstoffhändler sind verpflichtet, auf der Rechnung die CO₂-Kosten separat auszuweisen sowie den verwendeten Emissionsfaktor und die Gesamtmenge der CO₂-Emissionen anzugeben. Diese Informationen bilden die Grundlage für die Berechnung durch den Vermieter.

Fristen

Die CO₂-Kostenaufteilung muss für alle Abrechnungszeiträume ab dem 1. Januar 2023 erfolgen. Die Abrechnung muss dem Mieter innerhalb der üblichen Frist von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen.

Dokumentation

Vermieter und Hausverwaltungen sollten folgende Unterlagen vorhalten:

• Brennstoffrechnung mit ausgewiesenen CO₂-Kosten
• Berechnung des spezifischen CO₂-Ausstoßes
• Nachweis der Wohnfläche (maßgeblich für die Berechnung)
• Aktueller Energieausweis des Gebäudes (empfohlen, aber nicht gesetzlich vorgeschrieben für die CO₂-Aufteilung)

Wie Vermieter ihre CO₂-Kosten senken können

Da der Vermieteranteil direkt vom energetischen Zustand des Gebäudes abhängt, ist eine Verbesserung der Gebäudehülle oder der Heizungsanlage der effektivste Hebel, um die eigene CO₂-Kostenbelastung zu reduzieren. Jeder Stufensprung im Modell senkt den Vermieteranteil um 10 Prozentpunkte.

Maßnahmen und ihr Einsparpotenzial

Maßnahme	Typische Einsparung	Investition (EFH)	Stufensprung
Dachdämmung	15–20 % Heizenergie	15.000–30.000 €	1–2 Stufen
Fassadendämmung (WDVS)	20–30 % Heizenergie	25.000–50.000 €	2–3 Stufen
Fensteraustausch	10–15 % Heizenergie	10.000–20.000 €	1 Stufe
Heizungstausch (Wärmepumpe)	40–60 % CO₂-Reduktion	20.000–35.000 €	3–5 Stufen
Kellerdeckendämmung	5–10 % Heizenergie	3.000–8.000 €	0–1 Stufe
Hydraulischer Abgleich	5–15 % Heizenergie	500–1.500 €	0–1 Stufe

Hinweis: Werte sind Richtwerte und variieren je nach Gebäude. Details zu den einzelnen Maßnahmen finden Sie in unserem Ratgeber Haus sanieren: Kosten.

Rechenbeispiel: Wirkung einer Sanierung

Nehmen wir das Mehrfamilienhaus aus dem ersten Beispiel (Stufe 7, 40,2 kg CO₂/m²/a, Vermieteranteil 1.390 €/Jahr). Durch eine Kombination aus Dachdämmung und Fenstertausch sinkt der Energieverbrauch um ca. 25 %, der spezifische CO₂-Ausstoß fällt auf rund 30 kg CO₂/m²/a -- das ist Stufe 5 (40 % Vermieter).

	Vor Sanierung (Stufe 7)	Nach Sanierung (Stufe 5)
CO₂-Ausstoß	40,2 kg/m²/a	30,0 kg/m²/a
Gesamte CO₂-Kosten	2.316 €	1.728 €
Vermieteranteil	60 % = 1.390 €	40 % = 691 €
Ersparnis Vermieter		699 €/Jahr

Die jährliche Ersparnis von 699 Euro nur durch die CO₂-Kostenaufteilung kommt zu den allgemeinen Heizkosteneinsparungen hinzu. Bei steigenden CO₂-Preisen (ab 2028 durch das EU-ETS2 voraussichtlich 80–150 €/Tonne) wird dieser Effekt noch deutlich stärker.

Häufige Fragen zur CO₂-Kostenaufteilung

Was passiert, wenn der Vermieter die CO₂-Kosten nicht aufteilt?

Wenn der Vermieter die CO₂-Kostenaufteilung in der Heizkostenabrechnung nicht vornimmt, darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten pauschal um 3 % kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG). Dies gilt unabhängig davon, wie hoch die tatsächliche CO₂-Kostenbelastung ist. Die Kürzung bezieht sich auf die gesamten Heizkosten, nicht nur auf die CO₂-Kosten, und stellt damit einen erheblichen finanziellen Anreiz für den Vermieter dar, die Aufteilung korrekt vorzunehmen.

Gilt das CO2KostAufG auch für Fernwärme?

Ja. Das CO2KostAufG gilt für alle Wärmelieferungen, die auf fossilen Brennstoffen basieren -- einschließlich Fernwärme und Contracting. Der Fernwärmeversorger ist verpflichtet, die CO₂-Kosten auf der Rechnung auszuweisen. Die Emissionsfaktoren für Fernwärme werden vom jeweiligen Versorger bereitgestellt, da sie je nach Erzeugungsmix variieren. Ausnahmen bestehen für Fernwärmeanschlüsse, die nach dem 1. Januar 2023 neu geschlossen wurden, sowie für Gebäude unter Denkmalschutz mit Anschluss- und Benutzungszwang.

Wie verändert sich die Aufteilung ab 2028 mit dem ETS2?

Ab 2028 löst der europäische Emissionshandel ETS2 das nationale BEHG-System ab. Emissionsrechte für Gebäude und Verkehr werden dann EU-weit gehandelt. Der CO₂-Preis wird nicht mehr durch einen Korridor begrenzt, sondern bildet sich frei am Markt. Prognosen gehen von einem Einstiegspreis um 60 Euro pro Tonne aus, mit einem Anstieg auf 120 bis 150 Euro bis 2030 und möglicherweise bis zu 275 Euro bis 2035. Das CO2KostAufG bleibt voraussichtlich in Kraft -- die prozentuale Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter ändert sich nicht, aber die absoluten Beträge steigen erheblich. Für Vermieter mit Gebäuden in den Stufen 7 bis 10 wird die finanzielle Belastung damit massiv zunehmen.

Kann ich als Mieter die CO₂-Kosten prüfen lassen?

Ja. Mieter haben das Recht, die Heizkostenabrechnung einschließlich der CO₂-Kostenaufteilung zu prüfen bzw. prüfen zu lassen. Mögliche Anlaufstellen sind:

• Der örtliche Mieterverein (prüft Abrechnungen oft im Rahmen der Mitgliedschaft)
• Ein Fachanwalt für Mietrecht
• Online-Rechner, z. B. die Rechenhilfe des Bundeswirtschaftsministeriums (BMWK)

Prüfen Sie insbesondere, ob der korrekte Emissionsfaktor verwendet wurde, ob die Wohnfläche stimmt und ob die Einstufung im Stufenmodell nachvollziehbar ist. Bei Fehlern können Mieter der Nebenkostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten widersprechen.

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Die CO₂-Kostenaufteilung wird mit steigenden CO₂-Preisen für Vermieter immer relevanter. Wer heute in den Stufen 6 bis 10 liegt, sollte gezielt prüfen, welche Sanierungsmaßnahmen den spezifischen CO₂-Ausstoß am wirkungsvollsten senken. Denn jede Stufe, die ein Gebäude nach unten rutscht, spart nicht nur CO₂-Kosten, sondern erhöht auch den Wert der Immobilie und verbessert den Energieausweis.

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