Heizkostenabrechnung und CO₂-Steuer: Was Vermieter 2026 beachten müssen

Die CO₂-Steuer ist 2026 kein neues Thema mehr -- doch in der Heizkostenabrechnung steckt der Teufel im Detail. Seit dem 1. Januar 2023 verpflichtet das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) Vermieter, die CO₂-Kosten nicht einfach vollständig auf die Mieter umzulegen. Stattdessen müssen die Kosten nach einem 10-Stufen-Modell aufgeteilt und in der Abrechnung transparent ausgewiesen werden. Wer das versäumt, riskiert, dass Mieter ihre Heizkosten pauschal um 3 % kürzen. Mit dem gestiegenen CO₂-Preis 2026 von 55 bis 65 Euro pro Tonne (Auktionsphase) bzw. 68 Euro pro Tonne (Festpreisphase November/Dezember) geht es dabei um erhebliche Beträge. Dieser Ratgeber erklärt Schritt für Schritt, wie Sie die CO₂-Kostenaufteilung in der Heizkostenabrechnung korrekt umsetzen.

CO₂-Steuer in der Heizkostenabrechnung: Die Grundlagen

Das CO2KostAufG gilt seit dem 1. Januar 2023 für alle Abrechnungszeiträume, die ab diesem Datum beginnen. Es betrifft jedes Mietverhältnis, in dem mit fossilen Brennstoffen geheizt wird -- also Erdgas, Heizöl, Flüssiggas, Fernwärme (sofern fossil erzeugt) und Kohle. Rein strombasierte Systeme wie Wärmepumpen oder Pelletheizungen sind nicht betroffen.

Kernprinzip: Die CO₂-Kosten werden nicht mehr vollständig auf den Mieter umgelegt. Stattdessen bestimmt der energetische Zustand des Gebäudes, wie die Kosten zwischen Vermieter und Mieter verteilt werden. In schlecht gedämmten Gebäuden mit hohen Emissionen trägt der Vermieter bis zu 95 % der CO₂-Kosten. Bei effizienten Gebäuden zahlt der Mieter weiterhin 100 %. Eine ausführliche Erklärung des Stufenmodells finden Sie im Artikel zur CO₂-Kostenaufteilung Vermieter/Mieter.

Was muss in der Heizkostenabrechnung stehen?

Vermieter müssen in der Abrechnung folgende Angaben zur CO₂-Kostenaufteilung machen:

• Brennstoffverbrauch des Gebäudes im Abrechnungszeitraum (in kWh oder Litern)
• Emissionsfaktor des verwendeten Brennstoffs
• Gesamte CO₂-Emissionen des Gebäudes in kg
• Spezifischer CO₂-Ausstoß in kg CO₂/m² Wohnfläche pro Jahr
• Stufe im 10-Stufen-Modell und die daraus resultierende prozentuale Aufteilung
• Gesamte CO₂-Kosten sowie die konkreten Beträge für Vermieter und Mieter
• CO₂-Preis, der der Berechnung zugrunde liegt

Diese Angaben sind keine optionale Zusatzinformation, sondern gesetzlich verpflichtend. Der Vermieter muss die Berechnung nachvollziehbar dokumentieren.

Schritt-für-Schritt: CO₂-Kosten in der Abrechnung berechnen

Die Berechnung der CO₂-Kostenaufteilung erfolgt in fünf Schritten, die der Vermieter im Zuge der jährlichen Heizkostenabrechnung durchführt:

Schritt 1: Brennstoffverbrauch ermitteln

Den Jahresverbrauch entnehmen Sie der Rechnung des Energieversorgers oder der Abrechnung des Brennstofflieferanten. Bei Erdgas wird der Verbrauch in kWh angegeben, bei Heizöl in Litern.

Schritt 2: CO₂-Emissionen berechnen

Multiplizieren Sie den Verbrauch mit dem jeweiligen Emissionsfaktor laut EBeV 2030:

Brennstoff	Emissionsfaktor
Erdgas	0,20088 kg CO₂/kWh
Heizöl EL	2,6763 kg CO₂/Liter
Flüssiggas	0,23880 kg CO₂/kWh
Fernwärme	variabel (vom Versorger angegeben)

Quelle: Emissionsberichterstattungsverordnung 2030 (EBeV 2030)

Schritt 3: Spezifischen CO₂-Ausstoß berechnen

Teilen Sie die gesamten CO₂-Emissionen (in kg) durch die Wohnfläche des Gebäudes (in m²):

Spezifischer CO₂-Ausstoß = Gesamtemissionen (kg) / Wohnfläche (m²)

Das Ergebnis in kg CO₂/m²/a bestimmt die Einstufung im Stufenmodell.

Schritt 4: Stufe im 10-Stufen-Modell ablesen

Stufe	CO₂-Ausstoß (kg CO₂/m²/a)	Anteil Mieter	Anteil Vermieter
1	< 12	100 %	0 %
2	12 bis < 17	90 %	10 %
3	17 bis < 22	80 %	20 %
4	22 bis < 27	70 %	30 %
5	27 bis < 32	60 %	40 %
6	32 bis < 37	50 %	50 %
7	37 bis < 42	40 %	60 %
8	42 bis < 47	30 %	70 %
9	47 bis < 52	20 %	80 %
10	ab 52	5 %	95 %

Quelle: Anlage zu den §§ 5 bis 7 CO2KostAufG

Schritt 5: CO₂-Kosten berechnen und aufteilen

Berechnen Sie die gesamten CO₂-Kosten des Gebäudes:

CO₂-Kosten = (Gesamtemissionen in kg / 1.000) x CO₂-Preis pro Tonne

2026 liegt der CO₂-Preis je nach Zeitpunkt der Beschaffung bei 55 bis 65 Euro pro Tonne (Auktionsphase Januar bis Oktober) bzw. 68 Euro pro Tonne (Festpreisphase November/Dezember). Der maßgebliche Preis ergibt sich aus der tatsächlichen Belastung des Energieversorgers, die in der Regel auf der Rechnung ausgewiesen wird. Wenden Sie anschließend die prozentuale Aufteilung der ermittelten Stufe an.

Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus mit Gaszentralheizung

Ein typisches Mehrfamilienhaus (Baujahr 1975, teilsaniert) mit sechs Wohneinheiten und einer Gaszentralheizung:

Angabe	Wert
Wohnfläche gesamt	450 m²
Gasverbrauch	67.500 kWh/a
Emissionsfaktor Erdgas	0,20088 kg CO₂/kWh
CO₂-Preis (Durchschnitt 2026)	60 €/t

Berechnung:

1. CO₂-Emissionen: 67.500 kWh x 0,20088 kg/kWh = 13.559 kg CO₂
2. Spezifischer Ausstoß: 13.559 kg / 450 m² = 30,1 kg CO₂/m²/a
3. Stufe: 30,1 kg CO₂/m²/a liegt in Stufe 5 (27 bis < 32 kg CO₂/m²/a)
4. Aufteilung: Mieter 60 % / Vermieter 40 %
5. Gesamte CO₂-Kosten: 13.559 kg / 1.000 x 60 € = 813,54 €
6. Mieteranteil: 813,54 € x 60 % = 488,12 € (ca. 81 € je Wohnung)
7. Vermieteranteil: 813,54 € x 40 % = 325,42 €

In der Heizkostenabrechnung wird der Mieteranteil (488,12 €) auf die einzelnen Wohneinheiten nach dem üblichen Verteilungsschlüssel (Verbrauch und Fläche) umgelegt. Der Vermieteranteil (325,42 €) darf nicht auf die Mieter umgelegt werden -- er verbleibt beim Vermieter.

Rechenbeispiel: Einfamilienhaus mit Ölheizung

Ein vermietetes Einfamilienhaus (Baujahr 1968, unsaniert) mit Ölheizung:

Angabe	Wert
Wohnfläche	130 m²
Heizölverbrauch	2.800 Liter/a
Emissionsfaktor Heizöl	2,6763 kg CO₂/Liter
CO₂-Preis (Durchschnitt 2026)	60 €/t

Berechnung:

1. CO₂-Emissionen: 2.800 Liter x 2,6763 kg/Liter = 7.494 kg CO₂
2. Spezifischer Ausstoß: 7.494 kg / 130 m² = 57,6 kg CO₂/m²/a
3. Stufe: 57,6 kg CO₂/m²/a liegt in Stufe 10 (ab 52 kg CO₂/m²/a)
4. Aufteilung: Mieter 5 % / Vermieter 95 %
5. Gesamte CO₂-Kosten: 7.494 kg / 1.000 x 60 € = 449,64 €
6. Mieteranteil: 449,64 € x 5 % = 22,48 €
7. Vermieteranteil: 449,64 € x 95 % = 427,16 €

Dieses Beispiel zeigt: Bei einem unsanierten Altbau mit Ölheizung in Stufe 10 trägt der Vermieter mit 427 Euro pro Jahr den Großteil der CO₂-Kosten. Mit steigendem CO₂-Preis -- Prognosen gehen von 120 bis 150 Euro pro Tonne bis 2030 aus -- würde dieser Betrag auf über 1.000 Euro jährlich anwachsen. Eine energetische Sanierung oder ein Heizungstausch rechnet sich hier also zunehmend.

Sonderfall: Gasetagenheizung und Wohnungseigentum

Bei einer Gasetagenheizung schließt der Mieter selbst einen Gasliefervertrag ab und ist sogenannter Selbstversorger. Hier greift ein abweichendes Verfahren nach § 5 Abs. 3 CO2KostAufG:

1. Der Mieter erhält die Gasrechnung direkt vom Energieversorger und zahlt die CO₂-Kosten zunächst vollständig selbst.
2. Der Mieter berechnet den spezifischen CO₂-Ausstoß seiner Wohnung (nicht des gesamten Gebäudes) und ermittelt die Stufe im Stufenmodell.
3. Der Mieter macht seinen Erstattungsanspruch gegenüber dem Vermieter in Textform geltend -- also per Brief oder E-Mail, nicht mündlich.
4. Der Vermieter muss den Vermieteranteil erstatten.

Wichtige Fristen bei Selbstversorgern:

• Der Mieter muss den Erstattungsanspruch innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Gasrechnung geltend machen. Das ist eine Ausschlussfrist -- wird sie versäumt, verfällt der Anspruch.
• Der Vermieter hat nach Zugang der berechtigten Zahlungsaufforderung bis zu 12 Monate Zeit zur Erstattung.

Für WEG-Verwalter (Wohnungseigentümergemeinschaften) bedeutet das: Wenn einzelne Wohnungen vermietet sind und über Gasetagenheizungen verfügen, müssen die vermietenden Eigentümer mit entsprechenden Erstattungsansprüchen ihrer Mieter rechnen. Die WEG-Verwaltung sollte die Eigentümer auf diese Pflicht hinweisen.

Sonderfall: Fernwärme

Bei Fernwärme ist die Situation speziell: Die CO₂-Kosten sind bereits im Wärmepreis des Fernwärmeversorgers enthalten. Dennoch gilt das CO2KostAufG auch hier -- vorausgesetzt, die Fernwärme wird ganz oder teilweise aus fossilen Quellen wie Erdgas, Heizöl, Kohle oder Abfall erzeugt.

Besonderheiten bei Fernwärme:

• Der Emissionsfaktor wird nicht pauschal berechnet, sondern vom Fernwärmeversorger für das jeweilige Lieferjahr angegeben. Dieser Faktor kann sich von Jahr zu Jahr ändern, weil sich der Energiemix des Versorgers verändert.
• Der Emissionsfaktor steht oft erst im Folgejahr zur Verfügung, weil er erst nach Ablauf des Lieferjahres endgültig ermittelt werden kann.
• Die CO₂-Kosten sind auf der Fernwärmerechnung in der Regel als separater Posten ausgewiesen oder lassen sich über den angegebenen CO₂-Preis und den Emissionsfaktor berechnen.

Praxistipp: Fordern Sie den heizwertbezogenen Emissionsfaktor und die separat ausgewiesenen CO₂-Kosten beim Fernwärmeversorger an. Viele Versorger -- etwa Stadtwerke -- stellen diese Informationen inzwischen standardmäßig bereit, um ihre Kunden bei der Erfüllung der CO2KostAufG-Pflichten zu unterstützen.

Die weitere Berechnung verläuft dann analog zum oben beschriebenen Verfahren: Emissionen berechnen, spezifischen CO₂-Ausstoß ermitteln, Stufe ablesen, Kosten aufteilen. Mehr Hintergründe zu Fernwärme finden Sie im Artikel Fernwärme: Kosten, Vor- und Nachteile.

Fristen und Pflichten für Vermieter

Abrechnungsfrist: Die CO₂-Kostenaufteilung ist Teil der Heizkostenabrechnung und damit der Nebenkostenabrechnung. Für diese gilt die übliche Frist nach § 556 Abs. 3 BGB: Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Für den Abrechnungszeitraum 2025 (01.01.2025 bis 31.12.2025) muss die Abrechnung also bis zum 31.12.2026 beim Mieter sein.

Dokumentationspflicht: Vermieter müssen die Berechnung der CO₂-Kostenaufteilung nachvollziehbar dokumentieren. Dazu gehören:

• Die Rechnung des Energieversorgers mit Angabe des CO₂-Preises und des Emissionsfaktors
• Die Berechnung der CO₂-Emissionen des Gebäudes
• Die Wohnflächenangabe, die zur Ermittlung des spezifischen CO₂-Ausstoßes herangezogen wird
• Die Einstufung im Stufenmodell mit der daraus folgenden prozentualen Aufteilung

Informationspflicht: Die CO₂-Kostenaufteilung muss in der Heizkostenabrechnung selbst ausgewiesen werden. Es genügt nicht, die Information nachträglich oder separat mitzuteilen.

Privilegierung bei Denkmalschutz oder rechtlichen Hindernissen: In bestimmten Fällen können Vermieter eine günstigere Einstufung geltend machen, etwa wenn Denkmalschutzauflagen eine energetische Sanierung verhindern. Diese Privilegierung muss der Vermieter spätestens in der jeweiligen Heizkostenabrechnung nachweisen.

Rolle der Messdienstleister: In der Praxis übernehmen Messdienstleister wie ista, Techem oder Brunata die Erstellung der Heizkostenabrechnung für viele Vermieter und Hausverwaltungen. Diese Dienstleister haben die CO₂-Kostenaufteilung inzwischen in ihre Abrechnungssysteme integriert und berechnen die Aufteilung nach dem Stufenmodell automatisch. Vermieter sollten dennoch prüfen, ob die Angaben korrekt sind -- insbesondere die zugrunde gelegte Wohnfläche und der Emissionsfaktor.

Kürzungsrecht des Mieters bei fehlender Aufteilung

§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG gibt Mietern ein wirksames Druckmittel: Weist der Vermieter die CO₂-Kostenaufteilung nicht oder nicht vollständig in der Heizkostenabrechnung aus, darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten pauschal um 3 % kürzen.

Was bedeutet das in der Praxis?

• Die Kürzung bezieht sich auf die gesamten Heizkosten des Mieters, nicht nur auf die CO₂-Kosten.
• Bei jährlichen Heizkosten von beispielsweise 1.200 Euro kann der Mieter 36 Euro einbehalten.
• Das Kürzungsrecht gilt unabhängig davon, ob der Vermieter die CO₂-Kosten tatsächlich hätte tragen müssen. Auch bei einem Effizienzhaus in Stufe 1 (Vermieteranteil 0 %) besteht das Kürzungsrecht, wenn die Aufteilung nicht dokumentiert ist.
• Es handelt sich um ein automatisches Recht des Mieters -- er muss es nicht gesondert beantragen, sondern kann den gekürzten Betrag direkt von der Nachzahlung abziehen.

Für Hausverwaltungen bedeutet das: Die korrekte Ausweisung der CO₂-Kostenaufteilung ist keine Kür, sondern Pflicht. Wird sie vergessen, droht nicht nur der Verlust der CO₂-Kostenerstattung, sondern ein zusätzlicher Abzug von den gesamten Heizkosten.

So senken Vermieter ihren CO₂-Kostenanteil dauerhaft

Das Stufenmodell des CO2KostAufG setzt einen klaren Anreiz: Wer den energetischen Zustand seines Gebäudes verbessert, senkt die CO₂-Emissionen pro Quadratmeter -- und rutscht in eine günstigere Stufe mit einem geringeren Vermieteranteil. Bei einem steigenden CO₂-Preis (ab 2028 voraussichtlich deutlich über 65 Euro pro Tonne durch den EU-Emissionshandel ETS2) wird dieser Anreiz noch stärker.

Wirkungsvolle Maßnahmen zur Stufenverbesserung:

• Heizungstausch: Der Wechsel von einer alten Gas- oder Ölheizung zu einer Wärmepumpe oder einem Hybridsystem senkt die CO₂-Emissionen am stärksten. Bei einer Wärmepumpe fallen gar keine CO₂-Kosten nach BEHG an.
• Fassadendämmung: Eine Fassadendämmung reduziert den Heizenergiebedarf um 20 bis 40 % und verbessert die Stufenzuordnung deutlich.
• Dachdämmung: Wärme steigt auf -- eine Dachdämmung ist eine der kosteneffizientesten Maßnahmen mit 15 bis 25 % Einsparung.
• Fenstertausch: Moderne Dreifachverglasung senkt den Wärmeverlust über die Fenster erheblich. Details zu Kosten und Förderung beim Fenstertausch.
• Hydraulischer Abgleich: Geringe Investition, die den Heizenergiebedarf um 5 bis 15 % senken kann.

Rechenbeispiel Stufensprung: Das oben gezeigte Mehrfamilienhaus (Stufe 5, Vermieteranteil 325 Euro/Jahr) würde durch eine Fassadendämmung und einen Fenstertausch seinen Energiebedarf um etwa 30 % senken. Der spezifische CO₂-Ausstoß fällt von 30,1 auf ca. 21 kg CO₂/m²/a -- das entspricht Stufe 3 mit nur noch 20 % Vermieteranteil statt 40 %. Bei steigendem CO₂-Preis wächst die jährliche Ersparnis weiter.

Ein Energieausweis gibt Aufschluss über den aktuellen energetischen Zustand und hilft bei der Einschätzung, welche Maßnahmen den größten Effekt haben.

Häufige Fragen zur Heizkostenabrechnung und CO₂-Steuer

Muss ich als Vermieter die CO₂-Kosten rückwirkend aufteilen?

Das CO2KostAufG gilt für alle Abrechnungszeiträume, die ab dem 1. Januar 2023 beginnen. Für Zeiträume davor besteht keine Aufteilungspflicht. Wenn Sie eine Abrechnung für den Zeitraum 2023 noch nicht erstellt haben, müssen Sie die CO₂-Kostenaufteilung darin berücksichtigen. Eine rückwirkende Korrektur bereits zugestellter Abrechnungen aus der Zeit vor 2023 ist nicht erforderlich.

Übernimmt der Messdienstleister die Berechnung?

In der Regel ja. Messdienstleister wie ista, Techem und Brunata haben die CO₂-Kostenaufteilung nach dem Stufenmodell in ihre Abrechnungssysteme integriert. Sie berechnen die Emissionen, ordnen die Stufe zu und weisen die Aufteilung in der Heizkostenabrechnung aus. Vermieter und Hausverwaltungen sollten dennoch die Plausibilität prüfen -- insbesondere die korrekte Wohnfläche und den aktuellen Emissionsfaktor. Die Verantwortung für eine korrekte Abrechnung liegt rechtlich beim Vermieter, nicht beim Dienstleister.

Was passiert bei einer fehlerhaften Abrechnung?

Enthält die Heizkostenabrechnung eine fehlerhafte CO₂-Kostenaufteilung -- etwa weil ein falscher Emissionsfaktor verwendet wurde oder die Wohnfläche nicht stimmt -- können Mieter die Abrechnung beanstanden. Darüber hinaus greift auch hier das Kürzungsrecht: Ist die Aufteilung unvollständig oder formal fehlerhaft, kann der Mieter die Heizkosten um 3 % kürzen. Vermieter sollten Fehler schnellstmöglich korrigieren und eine berichtigte Abrechnung erstellen.

Wie wirkt sich eine Sanierung auf die Stufenzuordnung aus?

Jede Maßnahme, die den Energieverbrauch des Gebäudes senkt, reduziert die CO₂-Emissionen pro Quadratmeter -- und damit die Stufe im Modell. Die Auswirkung zeigt sich in der nächsten Heizkostenabrechnung nach Abschluss der Sanierung, weil der tatsächliche Verbrauch dann geringer ausfällt. Die Einstufung basiert immer auf den realen Emissionen des jeweiligen Abrechnungszeitraums, nicht auf theoretischen Werten aus dem Energieausweis. Das bedeutet: Sobald die Sanierung den Verbrauch senkt, verbessert sich automatisch die Stufe.

Fazit: CO₂-Kostenaufteilung ist Pflicht -- und eine Chance

Die korrekte Ausweisung der CO₂-Kosten in der Heizkostenabrechnung ist seit 2023 gesetzliche Pflicht und betrifft Millionen von Mietverhältnissen in Deutschland. Vermieter und Hausverwaltungen müssen den spezifischen CO₂-Ausstoß des Gebäudes berechnen, die Stufe im 10-Stufen-Modell ermitteln und die Aufteilung transparent dokumentieren. Wer das versäumt, riskiert das 3-%-Kürzungsrecht der Mieter.

Gleichzeitig bietet das System eine klare wirtschaftliche Chance: Durch energetische Sanierung lässt sich die Stufenzuordnung verbessern und der Vermieteranteil an den CO₂-Kosten dauerhaft senken. Angesichts des weiter steigenden CO₂-Preises und des bevorstehenden EU-Emissionshandels ETS2 ab 2028 wird diese Rechnung mit jedem Jahr eindeutiger.

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