Heizkostenabrechnung und CO₂-Steuer: Was Vermieter 2026 beachten müssen

CO₂-Steuer in der Heizkostenabrechnung: Die Grundlagen

Das CO2KostAufG gilt für alle Abrechnungszeiträume, die am oder nach dem 1. Januar 2023 beginnen (§ 11 Abs. 2). Es erfasst Gebäude, die mit Brennstoffen beheizt werden, für die nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) ein CO₂-Preis anfällt, also mit Erdgas, Heizöl, Flüssiggas oder Kohle, sowie Wärmelieferungen wie Fernwärme (§ 2). Wärmepumpen und Pelletheizungen sind nicht betroffen, weil für Strom und Holz kein CO₂-Preis nach dem BEHG anfällt.

Kernprinzip: Die CO₂-Kosten werden nicht mehr pauschal auf den Mieter umgelegt. Stattdessen bestimmt der energetische Zustand des Gebäudes, gemessen am tatsächlichen CO₂-Ausstoß je Quadratmeter, wie die Kosten zwischen Vermieter und Mieter verteilt werden. In schlecht gedämmten Gebäuden mit hohen Emissionen trägt der Vermieter bis zu 95 % der CO₂-Kosten. Bei sehr effizienten Gebäuden (unter 12 kg CO₂/m²/a) zahlt der Mieter weiterhin 100 %. Eine ausführliche Erklärung des Stufenmodells finden Sie im Artikel zur CO₂-Kostenaufteilung Vermieter/Mieter.

Was muss in der Heizkostenabrechnung stehen?

Nach § 7 Abs. 3 CO2KostAufG muss der Vermieter in der Heizkostenabrechnung den Anteil des Mieters an den CO₂-Kosten, die Einstufung des Gebäudes oder der Wohnung und die Berechnungsgrundlagen ausweisen. Zu den Berechnungsgrundlagen gehören in der Praxis:

• Brennstoffmenge bzw. Energiegehalt im Abrechnungszeitraum (kWh oder Liter) und der Emissionsfaktor laut Lieferantenrechnung
• Gesamte CO₂-Emissionen des Gebäudes in kg
• Wohnfläche und spezifischer CO₂-Ausstoß in kg CO₂/m² Wohnfläche pro Jahr
• Stufe im 10-Stufen-Modell und die daraus resultierende prozentuale Aufteilung
• Gesamte CO₂-Kosten, der zugrunde gelegte CO₂-Preis und die Beträge für Vermieter und Mieter

Fehlen Mieteranteil, Einstufung oder Berechnungsgrundlagen, darf der Mieter seinen Heizkostenanteil um 3 % kürzen (§ 7 Abs. 4).

Schritt-für-Schritt: CO₂-Kosten in der Abrechnung berechnen

Die Berechnung der CO₂-Kostenaufteilung erfolgt in fünf Schritten, die der Vermieter im Zuge der jährlichen Heizkostenabrechnung durchführt (§ 5 Abs. 1 CO2KostAufG):

Schritt 1: Brennstoffverbrauch ermitteln

Die Werte stehen auf der Rechnung des Lieferanten: Brennstoff- und Wärmelieferanten müssen dort die Brennstoffemissionen in kg CO₂, den CO₂-Kostenanteil, den heizwertbezogenen Emissionsfaktor und den Energiegehalt in kWh ausweisen (§ 3 CO2KostAufG). Rechnen Sie selbst, brauchen Sie bei Erdgas den Energiegehalt bezogen auf den Heizwert: Die übliche kWh-Angabe der Gasrechnung beruht auf dem Brennwert (DVGW), mit 0,903 multipliziert ergibt sie den heizwertbezogenen Wert (Umrechnung nach EBeV 2030). Bei Heizöl zählt die im Abrechnungszeitraum verbrauchte Menge in Litern. Weichen Liefer- und Abrechnungszeitraum voneinander ab, sind die Werte auf den Abrechnungszeitraum umzurechnen.

Schritt 2: CO₂-Emissionen berechnen

Multiplizieren Sie den Verbrauch mit dem jeweiligen heizwertbezogenen Emissionsfaktor laut EBeV 2030 oder übernehmen Sie die Brennstoffemissionen direkt von der Rechnung:

Quelle: Emissionsberichterstattungsverordnung 2030 (EBeV 2030), Anlage 2 Teil 4, umgerechnet je kWh bzw. Liter; Fernwärme: § 3 Abs. 4 CO2KostAufG · Stand: Oktober 2026

Schritt 3: Spezifischen CO₂-Ausstoß berechnen

Teilen Sie die gesamten CO₂-Emissionen (in kg) durch die Wohnfläche des Gebäudes (in m²) und runden Sie auf eine Nachkommastelle:

Spezifischer CO₂-Ausstoß = Gesamtemissionen (kg) / Wohnfläche (m²)

Das Ergebnis in kg CO₂/m²/a bestimmt die Einstufung im Stufenmodell.

Schritt 4: Stufe im 10-Stufen-Modell ablesen

Quelle: Anlage zu den §§ 5 bis 7 CO2KostAufG · Stand: Oktober 2026

Schritt 5: CO₂-Kosten berechnen und aufteilen

Berechnen Sie die gesamten CO₂-Kosten des Gebäudes:

CO₂-Kosten = (Gesamtemissionen in kg / 1.000) x CO₂-Preis pro Tonne

Maßgeblich ist nicht der Preis, den Ihr Versorger tatsächlich für Zertifikate bezahlt hat, sondern der Preis nach § 4 CO2KostAufG: für Lieferungen im Jahr 2026 der Mittelwert des BEHG-Preiskorridors von 55 bis 65 Euro, also 60 Euro pro Tonne, für Lieferungen 2025 der damalige Festpreis von 55 Euro. Ab 2027 gilt der Durchschnittspreis der Versteigerungen vom 1. Juli bis 30. November des Vorjahres. Weil alle Versteigerungen 2026 beim Höchstpreis von 65 Euro lagen (EEX, DEHSt), sind für 2027 voraussichtlich 65 Euro anzusetzen; das Umweltbundesamt veröffentlicht den Wert spätestens zehn Werktage vor Jahresbeginn. An den EU-Emissionshandel ETS2, der ab 2028 für Heizbrennstoffe gilt, ist § 4 noch nicht angepasst: Für Brennstoffe verweist die Vorschrift bisher nur auf die nationalen BEHG-Preise (Stand 18.10.2026). Auf der Rechnung kommt die Umsatzsteuer hinzu (§ 3 Abs. 3). Wenden Sie anschließend die prozentuale Aufteilung der ermittelten Stufe an.

Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus mit Gaszentralheizung

Ein Mehrfamilienhaus (Baujahr 1975, teilsaniert) mit sechs Wohneinheiten und einer Gaszentralheizung:

Quelle: Beispielannahmen; CO₂-Preis nach § 4 CO2KostAufG · Stand: Oktober 2026

Berechnung:

1. CO₂-Emissionen: 67.500 kWh x 0,20088 kg/kWh = 13.559 kg CO₂
2. Spezifischer Ausstoß: 13.559 kg / 450 m² = 30,1 kg CO₂/m²/a
3. Stufe: 30,1 kg CO₂/m²/a liegt in Stufe 5 (27 bis < 32 kg CO₂/m²/a)
4. Aufteilung: Mieter 60 % / Vermieter 40 %
5. Gesamte CO₂-Kosten: 13.559 kg / 1.000 x 60 € = 813,54 € (netto, zuzüglich Umsatzsteuer)
6. Mieteranteil: 813,54 € x 60 % = 488,12 € (im Schnitt rund 81 € je Wohnung)
7. Vermieteranteil: 813,54 € x 40 % = 325,42 €

In der Heizkostenabrechnung wird der Mieteranteil (488,12 €) nach dem vereinbarten Verteilungsschlüssel der Heizkostenverordnung (Verbrauch und Fläche) auf die einzelnen Wohneinheiten umgelegt (§ 7 Abs. 1). Der Vermieteranteil (325,42 €) darf nicht auf die Mieter umgelegt werden, er verbleibt beim Vermieter (§ 6 Abs. 1).

Rechenbeispiel: Einfamilienhaus mit Ölheizung

Ein vermietetes Einfamilienhaus (Baujahr 1968, unsaniert) mit Ölheizung:

Quelle: Beispielannahmen; CO₂-Preis nach § 4 CO2KostAufG · Stand: Oktober 2026

Berechnung:

1. CO₂-Emissionen: 2.800 Liter x 2,6763 kg/Liter = 7.494 kg CO₂
2. Spezifischer Ausstoß: 7.494 kg / 130 m² = 57,6 kg CO₂/m²/a
3. Stufe: 57,6 kg CO₂/m²/a liegt in Stufe 10 (ab 52 kg CO₂/m²/a)
4. Aufteilung: Mieter 5 % / Vermieter 95 %
5. Gesamte CO₂-Kosten: 7.494 kg / 1.000 x 60 € = 449,64 € (netto)
6. Mieteranteil: 449,64 € x 5 % = 22,48 €
7. Vermieteranteil: 449,64 € x 95 % = 427,16 €

Dieses Beispiel zeigt: Bei einem unsanierten Altbau mit Ölheizung in Stufe 10 trägt der Vermieter mit 427 Euro pro Jahr den Großteil der CO₂-Kosten. Mit dem für 2027 erwarteten Preis von 65 Euro wären es rund 463 Euro, und jede 10 Euro mehr pro Tonne erhöhen seinen Anteil hier um rund 71 Euro. Ab 2028 werden Heizbrennstoffe im EU-Emissionshandel ETS2 bepreist, der keinen festen Höchstpreis kennt. Eine energetische Sanierung senkt diesen Anteil, mit einem Heizungstausch auf eine Wärmepumpe entfällt er.

Sonderfall: Gasetagenheizung und Wohnungseigentum

Schließt der Mieter bei einer Gasetagenheizung selbst einen Gasliefervertrag ab, ist er sogenannter Selbstversorger. Hier greift ein abweichendes Verfahren nach § 5 Abs. 3 CO2KostAufG:

1. Der Mieter erhält die Gasrechnung direkt vom Energieversorger und zahlt die CO₂-Kosten zunächst vollständig selbst.
2. Der Mieter berechnet den spezifischen CO₂-Ausstoß seiner Wohnung (nicht des gesamten Gebäudes) und ermittelt die Stufe im Stufenmodell.
3. Der Mieter macht seinen Erstattungsanspruch gegenüber dem Vermieter in Textform geltend, also etwa per Brief oder E-Mail, nicht mündlich.
4. Der Vermieter muss den Vermieteranteil erstatten. Betreibt der Mieter mit dem Brennstoff auch eigene Geräte zu anderen Zwecken, sinkt der Anspruch um 5 % (§ 6 Abs. 3).

Wichtige Fristen bei Selbstversorgern:

• Der Mieter muss den Erstattungsanspruch innerhalb von 12 Monaten geltend machen, nachdem der Lieferant die Lieferung ihm gegenüber abgerechnet hat. Wer die Frist verstreichen lässt, riskiert, den Anspruch für diese Abrechnung zu verlieren.
• Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, kann der Vermieter den Betrag mit der nächsten Betriebskostenabrechnung verrechnen; sonst muss er spätestens 12 Monate nach der Anzeige erstatten (§ 6 Abs. 2).

Wird nach dem 29. Juli 2026 eine neue Gas- oder Ölheizung eingebaut, erstattet der Vermieter ab 2028 grundsätzlich die Hälfte der CO₂-Kosten und Netzentgelte, ab 2029 auch der Kosten des Bio-Anteils. Darauf muss er den Mieter bei Vertragsschluss und beim Einbau in Textform hinweisen (§ 6 Abs. 2).

Für WEG-Verwalter (Wohnungseigentümergemeinschaften) bedeutet das: Wenn einzelne Wohnungen vermietet sind und über Gasetagenheizungen verfügen, müssen die vermietenden Eigentümer mit entsprechenden Erstattungsansprüchen ihrer Mieter rechnen. Bei einer Zentralheizung der Gemeinschaft nimmt ebenfalls der vermietende Eigentümer die Aufteilung gegenüber seinem Mieter vor; die Daten dafür liefert die Heizkostenabrechnung der Gemeinschaft. Die WEG-Verwaltung sollte die Eigentümer auf diese Pflichten hinweisen.

Sonderfall: Fernwärme

Bei Fernwärme und Wärmecontracting sind die CO₂-Kosten im Wärmepreis enthalten. Das CO2KostAufG gilt auch hier, soweit die Wärme aus Brennstoffen mit CO₂-Preis nach dem BEHG erzeugt wird. Wärme aus Anlagen im EU-Emissionshandel ist ebenfalls erfasst, außer bei Gebäuden, die erstmals nach dem 1. Januar 2023 einen Wärmeanschluss erhalten haben (§ 2 Abs. 4 CO2KostAufG).

Besonderheiten bei Fernwärme:

• Der Emissionsfaktor stammt nicht aus der Tabelle oben, sondern vom Wärmelieferanten: Bei Netzen, die aus mehreren Anlagen gespeist werden, muss er einen einheitlichen heizwertbezogenen Emissionsfaktor des Wärmenetzes ausweisen (§ 3 Abs. 4 CO2KostAufG). Ändert sich der Erzeugungsmix, kann sich auch dieser Faktor von Jahr zu Jahr ändern.
• Für den Wärmeanteil aus Anlagen im EU-Emissionshandel gilt als CO₂-Preis der Durchschnittspreis der EU-Versteigerungen im Kalenderjahr vor der Rechnungsstellung; das Umweltbundesamt veröffentlicht ihn bis zum 31. März des Folgejahres (§ 3 Abs. 4 Nr. 4, § 4 Abs. 3).
• Brennstoffemissionen und CO₂-Kostenanteil muss der Wärmelieferant auf der Rechnung ausweisen.

Praxistipp: Fehlen der heizwertbezogene Emissionsfaktor oder die CO₂-Kosten auf der Fernwärmerechnung, fordern Sie die Angaben beim Wärmelieferanten an; ohne sie lässt sich die Aufteilung nicht korrekt berechnen.

Die weitere Berechnung verläuft dann analog zum oben beschriebenen Verfahren: Emissionen berechnen, spezifischen CO₂-Ausstoß ermitteln, Stufe ablesen, Kosten aufteilen. Mehr Hintergründe zu Fernwärme finden Sie im Artikel Fernwärme: Kosten, Vor- und Nachteile.

Fristen und Pflichten für Vermieter

Abrechnungsfrist: Die CO₂-Kostenaufteilung ist Teil der Heizkostenabrechnung und damit der Betriebskostenabrechnung. Für diese gilt die Frist nach § 556 Abs. 3 BGB: Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Für den Abrechnungszeitraum 2025 (01.01.2025 bis 31.12.2025) muss die Abrechnung also bis zum 31.12.2026 beim Mieter sein; danach sind Nachforderungen in der Regel ausgeschlossen.

Belege bereithalten: Der Mieter kann Einsicht in die Belege verlangen, die der Abrechnung zugrunde liegen (§ 556 Abs. 4 BGB). Halten Sie deshalb vor:

• Die Rechnung des Lieferanten mit Brennstoffemissionen, Emissionsfaktor und CO₂-Kostenanteil
• Die Berechnung der CO₂-Emissionen des Gebäudes
• Die Wohnflächenangabe, die zur Ermittlung des spezifischen CO₂-Ausstoßes herangezogen wird
• Die Einstufung im Stufenmodell mit der daraus folgenden prozentualen Aufteilung

Informationspflicht: Mieteranteil, Einstufung und Berechnungsgrundlagen gehören in die Heizkostenabrechnung selbst (§ 7 Abs. 3 CO2KostAufG).

Privilegierung bei Denkmalschutz oder rechtlichen Hindernissen: Stehen öffentlich-rechtliche Vorgaben einer wesentlichen energetischen Verbesserung des Gebäudes oder der Heizung entgegen, etwa Denkmalschutz, ein Anschluss- und Benutzungszwang oder eine Erhaltungssatzung, halbiert sich der prozentuale Vermieteranteil. Sind Gebäudehülle und Heizung gleichermaßen blockiert, werden die CO₂-Kosten nicht aufgeteilt. Darauf kann sich der Vermieter nur berufen, wenn er dem Mieter die Umstände nachweist (§ 9 CO2KostAufG).

Rolle der Messdienstleister: Erstellt ein Messdienstleister die Heizkostenabrechnung, regelt der Vertrag, ob er auch die CO₂-Kostenaufteilung übernimmt. Verantwortlich für eine korrekte Aufteilung bleibt der Vermieter. Prüfen Sie deshalb insbesondere die zugrunde gelegte Wohnfläche, den Energiegehalt und den Emissionsfaktor.

Neue Gas- oder Ölheizung (Einbau nach dem 29.07.2026): Für Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden, gilt die Bio-Treppe nach § 43 GModG: Ab 2029 müssen mindestens 10 % der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder grünem, blauem, orangenem oder türkisem Wasserstoff stammen, ab 2030 15 %, ab 2035 30 % und ab 2040 60 %. Die Pflicht lässt sich unter Bedingungen auch mit Solarthermie, einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung oder einer Wärmepumpen-Hybridheizung erfüllen (§ 43 Abs. 3 bis 5). Für Wohnraummietverhältnisse ändert sich damit die Heizkostenabrechnung (§ 5a CO2KostAufG): Ab dem 1. Januar 2028 tragen Vermieter und Mieter die CO₂-Kosten unabhängig von der Stufe je zur Hälfte, ebenso die Netzentgelte der Gaslieferung. Ab dem 1. Januar 2029 teilen sie auch die Kosten des vorgeschriebenen Bio-Anteils, höchstens für 30 % des verbrauchten Brennstoffs. Der Vermieter muss diese Kosten in der Heizkostenabrechnung ermitteln und aufteilen; fehlt das, greift ebenfalls das 3-%-Kürzungsrecht (§ 7 Abs. 5). Für Heizungen, die bis einschließlich 29. Juli 2026 eingebaut wurden, bleibt es beim Stufenmodell.

Für Mietwohnungen in Neubauten, die bis Ende 2029 errichtet und erstmals genutzt werden, gilt die hälftige Teilung entsprechend, sofern Bauantrag oder Bauanzeige nicht vor dem 13. Mai 2026 erfolgten (§ 5b). Ausnahmen gibt es in Härtefällen, etwa unter engen Voraussetzungen für Kleinvermieter mit höchstens sechs vermieteten Wohnungen; dann trägt der Vermieter nur den CO₂-Anteil nach dem Stufenmodell (§ 5d CO2KostAufG). Wird die Heizung nach einem irreparablen Ausfall der alten Anlage weniger als zwölf Monate vor dem 1. Januar 2028 eingebaut, gilt die hälftige Teilung erst zwölf Monate nach dem Einbau (§ 5a Abs. 4).

Fernablesbare Zähler bis 31.12.2026: Wärmezähler, Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler, die nach dem 1. Dezember 2021 installiert wurden, müssen grundsätzlich fernablesbar sein. Nicht fernablesbare Geräte müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden, außer wenn das im Einzelfall technisch nicht möglich ist oder zu einer unbilligen Härte führt (§ 5 Abs. 2 und 3 HeizkostenV). Sind fernablesbare Geräte eingebaut, muss der Gebäudeeigentümer den Nutzern monatlich Verbrauchsinformationen mitteilen (§ 6a). Fehlen vorgeschriebene fernablesbare Geräte oder diese Informationen, darf der Nutzer seinen Kostenanteil um 3 % kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).

Kürzungsrecht des Mieters bei fehlender Aufteilung

§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG gibt Mietern ein wirksames Druckmittel: Bestimmt der Vermieter den CO₂-Kostenanteil des Mieters nicht oder fehlen in der Heizkostenabrechnung Mieteranteil, Einstufung oder Berechnungsgrundlagen, darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten pauschal um 3 % kürzen.

Was bedeutet das in der Praxis?

• Die Kürzung bezieht sich auf die gesamten Heizkosten des Mieters, nicht nur auf die CO₂-Kosten.
• Bei jährlichen Heizkosten von beispielsweise 1.200 Euro kann der Mieter 36 Euro einbehalten.
• Das Kürzungsrecht gilt unabhängig davon, ob der Vermieter die CO₂-Kosten tatsächlich hätte tragen müssen. Auch bei einem Effizienzhaus in Stufe 1 (Vermieteranteil 0 %) besteht es, wenn die Angaben in der Abrechnung fehlen.
• Der Mieter muss das Recht nicht gesondert beantragen, sondern kürzt seinen Heizkostenanteil in der Abrechnung entsprechend.
• Ist die Aufteilung nur falsch berechnet, greift das Kürzungsrecht nach dem Wortlaut nicht; dann kann der Mieter Einwendungen erheben und eine Korrektur verlangen.

Für Hausverwaltungen bedeutet das: Die korrekte Ausweisung der CO₂-Kostenaufteilung ist keine Kür, sondern Pflicht. Wird sie vergessen, darf der Mieter seinen gesamten Heizkostenanteil pauschal um 3 % kürzen.

So senken Vermieter ihren CO₂-Kostenanteil dauerhaft

Das Stufenmodell des CO2KostAufG setzt einen klaren Anreiz: Wer den energetischen Zustand seines Gebäudes verbessert, senkt die CO₂-Emissionen pro Quadratmeter und rutscht in eine günstigere Stufe mit einem geringeren Vermieteranteil. Wie stark sich das auszahlt, hängt vom CO₂-Preis ab, der sich ab 2028 im EU-Emissionshandel ETS2 ohne festen Höchstpreis am Markt bildet.

Wirkungsvolle Maßnahmen zur Stufenverbesserung:

• Heizungstausch: Mit einer Wärmepumpe fallen gar keine CO₂-Kosten nach dem BEHG mehr an, weil Strom nicht unter das BEHG fällt. Eine neue Gas- oder Ölheizung, die nach dem 29. Juli 2026 eingebaut wird, hebt dagegen den Stufeneffekt auf: Ab 2028 werden die CO₂-Kosten dann unabhängig von der Stufe hälftig geteilt (§ 5a).
• Fassadendämmung: Eine Fassadendämmung senkt den Heizenergiebedarf und damit den CO₂-Ausstoß je Quadratmeter.
• Dachdämmung: Auch eine Dachdämmung verringert die Wärmeverluste des Gebäudes.
• Fenstertausch: Moderne Fenster senken den Wärmeverlust über die Fensterflächen. Details zu Kosten und Förderung beim Fenstertausch.
• Hydraulischer Abgleich: Eine geringe Investition, die den Verbrauch senken kann.

Wie stark eine Maßnahme den Verbrauch senkt, hängt vom Gebäude ab; eine niedrigere Stufe gilt, sobald der spezifische Ausstoß unter die nächste Stufengrenze fällt.

Rechenbeispiel Stufensprung: Angenommen, eine Fassadendämmung und ein Fenstertausch senken den Gasverbrauch des oben gezeigten Mehrfamilienhauses (Stufe 5, Vermieteranteil 325 Euro/Jahr) um 30 %. Dann fällt der spezifische CO₂-Ausstoß von 30,1 auf 21,1 kg CO₂/m²/a, das entspricht Stufe 3 mit nur noch 20 % Vermieteranteil statt 40 %. Die CO₂-Kosten sinken auf rund 569 Euro, der Vermieteranteil auf rund 114 Euro: eine Ersparnis von rund 212 Euro pro Jahr allein beim CO₂-Kostenanteil, beim für 2027 erwarteten Preis von 65 Euro rund 229 Euro.

Ein Energieausweis gibt Aufschluss über den energetischen Zustand und hilft bei der Einschätzung, welche Maßnahmen den größten Effekt haben. Für die Einstufung im Stufenmodell zählt aber der tatsächliche Verbrauch laut Abrechnung, nicht der Wert im Energieausweis.

Häufige Fragen zur Heizkostenabrechnung und CO₂-Steuer

Muss ich als Vermieter die CO₂-Kosten rückwirkend aufteilen?

Das CO2KostAufG gilt für alle Abrechnungszeiträume, die am oder nach dem 1. Januar 2023 beginnen (§ 11 Abs. 2). Für frühere Zeiträume besteht keine Aufteilungspflicht, und CO₂-Kosten aus Brennstoffmengen, die vor dem 1. Januar 2023 in Rechnung gestellt wurden, bleiben unberücksichtigt. Bereits zugestellte Abrechnungen für Zeiträume vor 2023 müssen Sie daher nicht korrigieren. Jede neue Abrechnung muss die Aufteilung enthalten, die für das Kalenderjahr 2025 also spätestens bis zum 31.12.2026.

Übernimmt der Messdienstleister die Berechnung?

Das hängt vom Auftrag ab. Erstellt ein Messdienstleister die Heizkostenabrechnung, regelt der Vertrag, ob er auch die Emissionen berechnet, die Stufe zuordnet und die Aufteilung ausweist. Vermieter und Hausverwaltungen sollten die Angaben in jedem Fall auf Plausibilität prüfen, insbesondere die Wohnfläche, den heizwertbezogenen Energiegehalt und den Emissionsfaktor. Die Verantwortung für eine korrekte Abrechnung liegt rechtlich beim Vermieter, nicht beim Dienstleister.

Was passiert bei einer fehlerhaften Abrechnung?

Enthält die Heizkostenabrechnung eine fehlerhafte CO₂-Kostenaufteilung, etwa weil ein falscher Emissionsfaktor verwendet wurde oder die Wohnfläche nicht stimmt, können Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang Einwendungen erheben (§ 556 Abs. 3 BGB) und eine Korrektur verlangen. Das pauschale Kürzungsrecht von 3 % greift nach dem Wortlaut des § 7 Abs. 4 CO2KostAufG dagegen nur, wenn der Vermieter den CO₂-Kostenanteil gar nicht bestimmt oder Mieteranteil, Einstufung oder Berechnungsgrundlagen fehlen. Vermieter sollten Fehler schnellstmöglich korrigieren und eine berichtigte Abrechnung erstellen.

Wie wirkt sich eine Sanierung auf die Stufenzuordnung aus?

Jede Maßnahme, die den Energieverbrauch des Gebäudes senkt, reduziert die CO₂-Emissionen pro Quadratmeter. Die Auswirkung zeigt sich in den Heizkostenabrechnungen nach Abschluss der Sanierung, weil der tatsächliche Verbrauch dann geringer ausfällt. Die Einstufung basiert immer auf den tatsächlichen Emissionen des jeweiligen Abrechnungszeitraums, nicht auf theoretischen Werten aus dem Energieausweis. Eine günstigere Stufe ergibt sich, sobald der Wert unter die nächste Stufengrenze fällt.

Fazit: CO₂-Kostenaufteilung ist Pflicht – und eine Chance

Die korrekte Ausweisung der CO₂-Kosten in der Heizkostenabrechnung ist seit 2023 Pflicht für Vermieter, deren Gebäude mit Erdgas, Heizöl, Flüssiggas, Kohle oder CO₂-bepreister Fernwärme versorgt werden. Vermieter und Hausverwaltungen müssen den spezifischen CO₂-Ausstoß des Gebäudes berechnen, die Stufe im 10-Stufen-Modell ermitteln und die Aufteilung transparent ausweisen. Wer das versäumt, riskiert das 3-%-Kürzungsrecht der Mieter. Bis Ende 2026 kommt die Nachrüstung fernablesbarer Zähler hinzu, ab 2028 die hälftige Teilung bei neu eingebauten Gas- und Ölheizungen.

Gleichzeitig bietet das System eine klare wirtschaftliche Chance: Durch energetische Sanierung lässt sich die Stufenzuordnung verbessern und der Vermieteranteil an den CO₂-Kosten dauerhaft senken. Mit dem für 2027 erwarteten Abrechnungspreis von 65 Euro und dem EU-Emissionshandel ETS2 ab 2028, der keinen festen Höchstpreis kennt, gewinnt diese Rechnung an Gewicht.

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