ETS-2 CO₂-Kosten für unsanierte Mehrfamilienhäuser: Rechenbeispiele 2027–2040

Für Eigentümer unsanierter Mehrfamilienhäuser ist der Übergang vom nationalen Brennstoffemissionshandel (BEHG) zum europäischen ETS-2 der größte wirtschaftliche Einzelposten der kommenden 15 Jahre. Mit dem formellen Start am 1. Januar 2027 und dem Beginn der Auktionen 2028 verlassen die CO₂-Preise den bisherigen Preiskorridor und folgen dem freien EU-Marktpreis. Wer heute ein Bestands-MFH mit Energieeffizienzklasse G, Gasheizung und 180 kWh/m²a Endenergie betreibt, muss zwischen 2027 und 2040 kumuliert über 60.000 Euro allein für CO₂-Zertifikate einkalkulieren – mit einem Vermieteranteil von typischerweise 60 Prozent nach dem CO2KostAufG.

TL;DR: Die wichtigsten Zahlen auf einen Blick

• ETS-2 Start: formell 01.01.2027, Auktionen verschoben auf 2028 (Beschluss EU-Umweltrat 05.11.2025)
• Preisprognose Zentralpfad: 90 €/t (2028) → 120 €/t (2030) → 180 €/t (2040)
• Referenz-MFH unsaniert (10 WE, 800 m², Gas, 32 t CO₂/a): 2.880 €/a (2028) → 3.840 €/a (2030) → 5.760 €/a (2040)
• Klasse C saniert (13 t CO₂/a): 1.170 €/a (2028) → 2.340 €/a (2040) – rund 60 Prozent weniger
• Kumulativ 2027–2040 unsaniert: ca. 61.200 € nominal (Barwert 2 %: ca. 53.000 €)
• Vermieteranteil Stufe 7 CO2KostAufG (60 %): ca. 36.720 € in 14 Jahren – rund 3.670 € pro Wohneinheit
• Worst Case Stufe 10 (95 % Vermieter): ca. 58.000 € Vermieterlast in 14 Jahren
• Kein Preiscap: Der Preisstabilitätsmechanismus (Art. 30h Abs. 2) öffnet, wenn der Durchschnittspreis über zwei aufeinanderfolgende Monate 45 €/t real (Preisbasis 2020) übersteigt, bis zu 20 Mio Zusatzzertifikate aus der Marktstabilitätsreserve (Regelung befristet bis 31.12.2029) – das ist kein harter Preisdeckel.
• Klimageld: existiert nicht (Stand 04/2026), nicht im Koalitionsvertrag der schwarz-roten Bundesregierung; Bundestagsantrag zur Einführung am 20.03.2026 abgelehnt.

Wer die Zahlen in die eigene Bestandsplanung übersetzen will, sollte parallel den ETS-2-Grundsatzartikel zu Heizkosten und die CO₂-Steuer-2026-Übersicht kennen.

Was ist ETS-2 – und was ist er nicht?

Der EU-Emissionshandel der zweiten Stufe (EU ETS-2) wurde mit der Richtlinie (EU) 2023/959 eingeführt, die die Emissionshandelsrichtlinie 2003/87/EG grundlegend ändert. Er deckt Emissionen aus Gebäuden, Straßenverkehr und kleineren Industrieanlagen ab, die bisher nicht vom ursprünglichen ETS-1 (Strom, Schwerindustrie, Luftfahrt) erfasst waren.

Die drei kritischen Abgrenzungen

1. ETS-2 ≠ ETS-1. ETS-1 reguliert Stromerzeuger und Großindustrie; der CO₂-Preis ist dort bereits im Strompreis enthalten. ETS-2 ist ein separates System mit eigenem Cap, eigener Preisbildung und eigener Auktion.
2. ETS-2 ≠ BEHG. Das deutsche Brennstoffemissionshandelsgesetz war ein nationaler Übergangsmechanismus mit Festpreisen (2021–2025) und Preiskorridor (2026–2027). Ab 2028 wird das BEHG durch ETS-2 abgelöst – der Preis ist dann ein freier europäischer Marktpreis.
3. Preisstabilitätsmechanismus ≠ Preiscap. Artikel 30h der Richtlinie enthält zwei parallele Trigger: (a) Nach Abs. 2 werden bis zu 20 Mio Zusatzzertifikate aus der Marktstabilitätsreserve (MSR) freigegeben, wenn der Durchschnittspreis über zwei aufeinanderfolgende Monate 45 €/t real (Preisbasis 2020, verbraucherpreisindexiert) überschreitet – diese Regel ist befristet bis 31.12.2029. (b) Nach Abs. 1 greift ein zweiter Trigger, wenn der Drei-Monats-Durchschnitt mehr als das 1,5-fache (ab 2029: das 2-fache) des Durchschnitts der vorangegangenen sechs Monate beträgt – dann werden 50 Mio Zertifikate freigegeben. Beide Mechanismen dämpfen kurzfristige Spitzen, verhindern aber keinen strukturellen Preisanstieg und sind kein Cap.

Upstream-Regulierung: Wer zahlt zuerst?

ETS-2 ist ein Upstream-Cap-and-Trade-System. Nicht der Endkunde kauft Zertifikate, sondern die Inverkehrbringer der Brennstoffe: Mineralölkonzerne, Gasversorger, Importeure. Diese reichen die Zertifikatskosten über die Brennstoffpreise an Privatkunden, Vermieter und Gewerbe weiter. Das Prinzip kennen Hauseigentümer bereits vom BEHG: Der CO₂-Aufschlag erscheint als Positionen in der Gasrechnung.

Cap, lineare Reduktion, Auktion

• Anfangscap 2027: 1.036.288.784 Zertifikate (je 1 Zertifikat = 1 t CO₂-Äquivalent), am 03.12.2024 von der Kommission formell festgelegt
• Linearer Reduktionsfaktor: 5,10 % in 2025–2027 (Art. 30c Abs. 1), ab 2028 dann 5,38 % pro Jahr (entspricht rund 67,4 Mio weniger Zertifikate jährlich; deutlich schärfer als ETS-1 mit 4,3 % bzw. 4,4 % ab 2028)
• Auktionsanteil: 100 % – keine kostenlose Zuteilung, anders als bei ETS-1 in den Anfangsjahren
• Market Stability Reserve: stabilisiert Überangebot und speist Art. 30h-Trigger, trägt aber nicht zur Preisobergrenze bei

Das schrumpfende Cap ist der strukturelle Treiber: Selbst bei sinkender Brennstoffnachfrage muss das Angebot an Zertifikaten überproportional fallen, damit die Dekarbonisierungsziele erreicht werden. Für unsanierte MFH bedeutet das steigende Zertifikatspreise in einem knapper werdenden Markt.

Der Übergang BEHG → ETS-2: Zeitleiste 2025–2028

Die folgende Tabelle zeigt den konkreten Pfad, den deutsche Gas- und Ölverbraucher in den nächsten Jahren erleben werden:

Jahr	CO₂-Preis (€/t)	Mechanismus	Rechtsgrundlage
2025	55	Festpreis (BEHG)	BEHG § 10
2026	55–65	Preiskorridor, Auktion	BEHG § 10a
2027	55–65	Preiskorridor (verlängert wg. ETS-2-Verschiebung)	BEHG § 10a
2028	freier Marktpreis	ETS-2 Auktion	RL (EU) 2023/959
2029+	freier Marktpreis	ETS-2 Auktion	RL (EU) 2023/959

Wichtig: Der EU-Umweltrat hat in der Nacht vom 4. auf den 5. November 2025 die politische Einigung getroffen, den vollumfänglichen ETS-2-Betrieb um ein Jahr zu verschieben; das Europäische Parlament hat die Verschiebung am 13.11.2025 bestätigt, die Kommission hat am 27.11.2025 die technischen Anpassungen der Marktstabilitätsreserve vorgeschlagen. Der formelle Rechtsrahmen tritt weiterhin zum 01.01.2027 in Kraft, die ersten Auktionen finden jedoch erst 2028 statt. Deutschland hat parallel den BEHG-Korridor bis einschließlich 2027 verlängert, um die Lücke zu schließen. Ab 2028 gilt dann ausschließlich der ETS-2-Marktpreis.

Hintergrund zum Zusammenspiel der Regime findet sich im Artikel Heizkostenabrechnung und CO₂-Steuer.

Preisprognosen 2030: Vier Institute, ein Konsens

Die unabhängigen Prognosen für den ETS-2-Preis 2030 variieren im Detail, aber nicht in der Richtung:

Institut	Preisprognose 2030 (€/t)	Annahme
Agora Energiewende	120	Zentralszenario mit CBAM-Rückwirkung
DIW Berlin	80–150	Bandbreite je nach Klimaschutztempo
ifo Institut	90–180	Worst-Case bei schleppender Sanierung
Bundesregierung (BMWK)	120	Referenzszenario Langfristprognose
BloombergNEF	135	Markterwartung Finanzakteure

Der Median dieser Prognosen liegt bei 120 €/t. Alle seriösen Quellen erwarten einen realen Anstieg gegenüber 2026/2027 um Faktor 2 bis 3. Höhere Preispfade (>150 €/t) werden dann wahrscheinlich, wenn die Sanierungsquote nicht auf mindestens 1,5 % p.a. steigt und der Verkehrssektor die Emissionen nicht plangemäß senkt.

Zentralpfad für diesen Artikel

Für die Rechenbeispiele verwenden wir den folgenden Zentralpfad, der sich am BMWK-Referenzszenario und dem Agora-Median orientiert:

Jahr	ETS-2-Preis (€/t)
2026	65 (BEHG-Korridor Obergrenze)
2027	75
2028	90
2029	105
2030	120
2032	130
2035	150
2040	180

Dieser Pfad ist bewusst moderat: Eine Sensitivitätsrechnung im Abschnitt "Kumulative Last" zeigt, wie stark sich eine Abweichung um ±30 % auf die Gesamtbelastung auswirkt.

Emissionsfaktoren nach EBeV 2030

Die maßgeblichen Emissionsfaktoren sind in der Emissionsberichterstattungsverordnung (EBeV 2030) definiert:

Brennstoff	Emissionsfaktor	Einheit	ETS-2 betroffen
Erdgas	0,201	kg CO₂/kWh	Ja
Heizöl EL	0,266 / 2,68	kg CO₂/kWh bzw. kg/L	Ja
Flüssiggas (LPG)	0,239	kg CO₂/kWh	Ja
Fernwärme fossil	0,18–0,28	kg CO₂/kWh	Mittelbar (Erzeuger im ETS-1/ETS-2)
Fernwärme EE-dominant	0–0,08	kg CO₂/kWh	Gering
Holzpellets (biogen)	0	kg CO₂/kWh	Nein – ausgenommen
Strom-Mix DE 2026	ca. 0,33	kg CO₂/kWh	ETS-1 (bereits im Preis enthalten)
Strom-Mix DE 2030	ca. 0,20	kg CO₂/kWh	ETS-1
Strom-Mix DE 2040	<0,05	kg CO₂/kWh	ETS-1

Zwei Punkte, die Eigentümer häufig übersehen:

• Pellets sind nicht im ETS-2. Biogene Brennstoffe gelten als CO₂-neutral im Sinne des Emissionshandels. Wer auf Holz oder Pellets umstellt, zahlt keinen ETS-2-Zuschlag. Nachhaltigkeitsnachweise nach RED-III bleiben davon unberührt.
• Stromheizung fällt nicht in ETS-2. Wärmepumpen und Direktstromheizungen sind indirekt über ETS-1 belastet, profitieren aber massiv von der Dekarbonisierung des Strommixes. Der rechnerische CO₂-Fußabdruck einer Luft-Wasser-Wärmepumpe mit JAZ 3,5 liegt 2030 bei unter 60 g CO₂/kWh_th – ein Bruchteil einer Gasheizung.

Das Referenz-Mehrfamilienhaus

Für die Rechenbeispiele verwenden wir ein typisches unsaniertes Bestands-MFH aus dem Baujahr 1965:

Parameter	Wert
Wohneinheiten	10
Wohnfläche gesamt	800 m²
Endenergiekennwert	180 kWh/m²a (Energieeffizienzklasse G)
Heizsystem	Gas-Niedertemperaturkessel (Bj. 2003)
Jahresendenergie	144.000 kWh/a
Emissionen Heizung (netto)	28,9 t CO₂/a
Zzgl. 10 % Verteil-/Bereitstellungsverluste	ca. 32 t CO₂/a
Flächenspezifische Emission	40 kg CO₂/m²a
CO2KostAufG Stufe	7 (37–42 kg/m²a)
Aufteilungsschlüssel	40 % Mieter / 60 % Vermieter

Vergleichsszenario: Gleiches Gebäude, saniert auf Klasse C

Parameter	Wert
Endenergiekennwert	80 kWh/m²a
Jahresendenergie	64.000 kWh/a
Emissionen (inkl. Verluste)	ca. 13 t CO₂/a
Flächenspezifische Emission	16,25 kg CO₂/m²a
CO2KostAufG Stufe	2 (12–17 kg/m²a)
Aufteilungsschlüssel	90 % Mieter / 10 % Vermieter

Der Sanierungspfad Klasse G → Klasse C ist realistisch und entspricht dem Referenzpfad, den wir im Artikel Mehrfamilienhaus sanieren: Kosten und Maßnahmen detailliert beschreiben. Er umfasst typischerweise Dachdämmung, Fassadendämmung, Fensteraustausch und einen Heizungstausch (meist Wärmepumpe, siehe Heizung tauschen: Kosten).

Jahres-CO₂-Kosten-Tabelle: Unsaniert vs. Klasse C

Basierend auf dem Zentralpfad ergeben sich folgende jährliche CO₂-Kosten für das Referenzobjekt:

Jahr	Preis €/t	Unsaniert (32 t) €/a	Klasse C (13 t) €/a	Differenz €/a	Differenz €/WE·Monat
2026	65	2.080	845	1.235	10,29
2027	75	2.400	975	1.425	11,88
2028	90	2.880	1.170	1.710	14,25
2029	105	3.360	1.365	1.995	16,63
2030	120	3.840	1.560	2.280	19,00
2032	130	4.160	1.690	2.470	20,58
2035	150	4.800	1.950	2.850	23,75
2040	180	5.760	2.340	3.420	28,50

Lesart: Die Spalte "Differenz €/WE·Monat" zeigt, wie viel jede Wohneinheit im Monat mehr an CO₂-Kosten trägt, wenn das Gebäude nicht saniert wird. Bereits 2030 liegt die Differenz bei fast 20 Euro pro Monat und Wohneinheit – bis 2040 steigt sie auf fast 30 Euro.

Diese monatlichen Beträge sind marketingtechnisch entscheidend: Vermieter können den Mietern in Eigentümerversammlungen oder Mieterschreiben nachweisen, dass eine energetische Sanierung unter dem Strich günstiger ist als die CO₂-Mehrkosten plus rein rechnerischer Verbrauchskosten. Die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung zur Sanierung hilft bei der detaillierten Modellierung.

Die Vermieter-Mieter-Aufteilung nach CO2KostAufG

Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) gilt seit dem 01.01.2023 und verpflichtet Vermieter, einen Teil der CO₂-Kosten zu übernehmen. Die Höhe richtet sich nach der flächenspezifischen Emission des Gebäudes – nicht nach der Energieeffizienzklasse des Energieausweises. Das ist ein häufiger Fehler in Abrechnungen.

Das 10-Stufen-Modell (Auszug)

Stufe	Emission (kg CO₂/m²a)	Mieteranteil	Vermieteranteil
1	< 12	100 %	0 %
2	12 bis < 17	90 %	10 %
3	17 bis < 22	80 %	20 %
4	22 bis < 27	70 %	30 %
5	27 bis < 32	60 %	40 %
6	32 bis < 37	50 %	50 %
7	37 bis < 42	40 %	60 %
8	42 bis < 47	30 %	70 %
9	47 bis < 52	20 %	80 %
10	≥ 52	5 %	95 %

Details zum Anwendungsrahmen und zu Sonderfällen (Denkmalschutz, Gewerbe) im Schwester-Artikel CO₂-Kostenaufteilung Vermieter/Mieter.

Anwendung auf das Referenz-MFH

Unsaniert (40 kg CO₂/m²a, Stufe 7, 60 % Vermieter):

Jahr	Gesamtkosten €/a	Vermieteranteil €/a
2027	2.400	1.440
2028	2.880	1.728
2030	3.840	2.304
2035	4.800	2.880
2040	5.760	3.456

Worst Case Stufe 10 (≥52 kg CO₂/m²a, 95 % Vermieter): Betrachten wir ein noch schlechter aufgestelltes MFH mit 220 kWh/m²a Heizöl (Faktor 0,266) und 55 kg/m²a:

Jahr	Gesamtkosten €/a	Vermieteranteil €/a (95 %)
2028	3.760	3.572
2030	3.840	3.648
2035	4.800	4.560
2040	5.760	5.472

Ein Ölheizungs-MFH mit 55 kg/m²a verschwindet im Stufe-10-Regime nahezu vollständig aus der Umlagefähigkeit. Der Vermieter trägt 95 Prozent der CO₂-Zertifikatskosten – bei insgesamt steigenden Marktpreisen ein strukturelles Risiko für den Gebäudewert (Stichwort Brown Discount).

Kumulative Belastung 2027–2040: Zwei Rechenbeispiele

Beispiel 1: Unsaniertes MFH, Gas, Stufe 7

Summe über 14 Jahre (2027–2040), jährliche Interpolation des Zentralpfads:

Kenngröße	Wert
Nominale Gesamtkosten	61.200 €
Barwert bei 2 % Diskontierung	53.000 €
Vermieteranteil (60 %) nominal	36.720 €
Vermieteranteil pro WE	3.672 €
Mieteranteil (40 %) nominal	24.480 €
Mieteranteil pro WE	2.448 €

Der rechnerische Vermieteranteil von rund 3.672 Euro pro Wohneinheit wirkt zunächst überschaubar – auf 14 Jahre verteilt. Kritisch ist aber, dass diese Kosten nicht umlagefähig sind: Sie belasten den Cashflow des Eigentümers direkt und reduzieren damit die Nettomietrendite.

Beispiel 2: Sanierungs-Effekt – Gleiches MFH auf Klasse C saniert

Nach Sanierung auf 80 kWh/m²a, 13 t CO₂/a, Stufe 2 (10 % Vermieter):

Kenngröße	Wert
Nominale Gesamtkosten 14J	24.840 €
Barwert bei 2 %	21.500 €
Vermieteranteil (10 %) nominal	2.484 €
Mieteranteil (90 %) nominal	22.356 €

Differenz zum unsanierten Fall: Der Vermieter spart über 14 Jahre rund 34.236 Euro an CO₂-Zertifikatskosten – zusätzlich zu den eingesparten Brennstoffkosten.

Beispiel 3: Ölheizung Stufe 10 – das volle Risiko

MFH mit 220 kWh/m²a Heizöl, 55 kg CO₂/m²a, Stufe 10 (95 % Vermieter):

Kenngröße	Wert
Nominale Gesamtkosten 14J	ca. 61.000 €
Vermieteranteil (95 %)	ca. 58.000 €
Pro WE	ca. 5.800 €

Diese 58.000 Euro kumulieren sich allein aus nicht umlagefähigen CO₂-Zertifikatskosten – bei einem 10-WE-Haus eine relevante Größenordnung, die in Eigentümergemeinschaften oft erst im Jahr 2030 realisiert wird, wenn die ersten Heizperioden mit Zentralpfad-Preisen abgerechnet werden.

Sensitivität: Was passiert bei höheren Preisen?

Preispfad 2040	Kumulativ unsaniert 14J	Vermieteranteil Stufe 7
Low (140 €/t)	ca. 53.000 €	ca. 31.800 €
Zentral (180 €/t)	ca. 61.200 €	ca. 36.720 €
High (240 €/t)	ca. 73.000 €	ca. 43.800 €
Stress (300 €/t)	ca. 88.000 €	ca. 52.800 €

Der Stress-Pfad ist kein unrealistisches Szenario: Falls das EU-Reduktionsziel 2040 von –90 % gegenüber 1990 ernsthaft verfolgt wird, erwarten Modelle des Potsdam-Instituts Preise jenseits der 250 €/t.

Der Sanierungs-Business-Case

Die Sanierung eines unsanierten MFH auf Klasse C kostet typischerweise 50.000 bis 60.000 Euro pro Wohneinheit – vor Förderung. Nach BEG/BAFA-Förderung und KfW-Darlehen (siehe Leitfaden BAFA-Förderung Sanierung 2026) reduziert sich der Eigenanteil auf 30.000 bis 45.000 Euro pro WE.

Renditerechnung über 20 Jahre

Komponente	Pro WE, 20 Jahre
Investment nach Förderung	35.000 €
Ersparnis Brennstoffkosten (Barwert)	22.000 €
Ersparnis CO₂-Zertifikate (Vermieteranteil)	5.200 €
Modernisierungsumlage (8 % p.a., auf 70 % der umlagefähigen Kosten)	18.000 €
Werterhalt/Brown-Discount-Vermeidung	8.000–15.000 €
Interne Rendite (IRR)	4–7 % p.a.

Die IRR von 4–7 Prozent liegt über der typischen Bestandsrendite eines nicht sanierten MFH (1,5–3 Prozent). Zusammen mit dem Effekt der Modernisierungsumlage nach § 559 BGB und der Vermeidung weiter fallender Immobilienwerte in Klimagefährdungszonen (Brown Discount) ist die Sanierung für die meisten unsanierten MFH mittelfristig alternativlos.

Nebenkosten-Argument für Mietergespräche

Die Nebenkosten-Senkung durch energetische Sanierung ist das schlagkräftigste Argument in der Mieterkommunikation: Während die Modernisierungsumlage bis zu 3 €/m²·Monat betragen kann, sinken gleichzeitig Heiz- und CO₂-Nebenkosten um 1,50 bis 2,50 €/m²·Monat. Mit der KfW-Förderung 458 für Heizungstausch lassen sich zudem bis zu 70 % Zuschuss auf den Heizungsaustausch realisieren.

ETS-2-Ausnahmen und Sonderregeln

Für Eigentümer relevant sind einige Spezialfälle:

1. Biogene Brennstoffe

Holzpellets, Hackschnitzel und Scheitholz sind nicht im ETS-2. Voraussetzung: Nachhaltigkeitsnachweis nach RED-III. Eine Umrüstung auf Pellets kann in denkmalgeschützten MFH eine wirtschaftliche Alternative sein, ist aber mit hohen Staub-Emissionen und Lageraufwand verbunden.

2. Fernwärme

Fernwärme unterliegt ETS-2, aber nur im Anteil fossiler Brennstoffe im Wärmemix. Moderne Fernwärmenetze mit hohem EE-Anteil (Geothermie, Groß-Wärmepumpen, Biomasse) können Emissionsfaktoren unter 0,1 kg CO₂/kWh erreichen – wirtschaftlich oft die beste Option in Großstädten.

3. Gewerbliche Nutzung im MFH

Gewerbeeinheiten (Ladenflächen, Büros) im Erdgeschoss sind von der CO2KostAufG-Aufteilung ausgenommen. Der Vermieter trägt dort 0 % des CO₂-Anteils – es sei denn, die Mietvertrags-AGB regeln etwas anderes. Bei Neuverträgen sollten Vermieter prüfen, ob eine explizite Klausel sinnvoll ist.

4. Härtefallregelungen

Für Gebäude mit Denkmalschutz, die eine Sanierung auf Stufe 1–3 tatsächlich nicht zulassen, sieht § 9 CO2KostAufG eine Halbierung des Vermieteranteils vor. Die Voraussetzungen sind eng gefasst (Nachweis durch Denkmalbehörde).

Klimageld: Status Stand April 2026

Die Einführung eines Klimagelds zur Rückverteilung der ETS-2-Einnahmen an Privathaushalte ist politisch seit 2021 angekündigt, aber nicht umgesetzt. Stand April 2026:

• Kein Auszahlungsmechanismus existiert.
• Die Einnahmen aus BEHG und zukünftigem ETS-2 fließen zu großen Teilen in den Klima- und Transformationsfonds (KTF) – primär für Förderprogramme wie die BEG.
• Der Koalitionsvertrag der amtierenden schwarz-roten Bundesregierung (Union/SPD) erwähnt das Klimageld nicht.
• Am 20.03.2026 wurde ein Antrag der Linken (320 € pro Person, rückwirkend ab 01.01.2025) im Bundestag mit den Stimmen von CDU/CSU, AfD und SPD abgelehnt.
• Eine individualisierte Auszahlung (z. B. über die Steuer-ID) wurde mehrfach als technisch möglich, politisch aber nicht priorisiert eingestuft.
• Als Kompensation setzt die Bundesregierung 2026 auf indirekte Entlastungen (Abschaffung Gasspeicherumlage, Zuschüsse zu Netzentgelten).

Fazit für die Kalkulation: In Wirtschaftlichkeitsrechnungen sollte das Klimageld nicht als Kompensationseffekt eingerechnet werden.

FAQs zu ETS-2 und MFH

1. Ab wann steigt der CO₂-Preis konkret über 65 €/t?

Mit dem Start der ETS-2-Auktionen 2028. Bis Ende 2027 gilt der BEHG-Korridor von 55–65 €/t. Ab 2028 ist der Preis ein freier Marktpreis – unsere Zentralprognose liegt bei 90 €/t.

2. Was ist, wenn der Preis schneller steigt als prognostiziert?

Der Preisstabilitätsmechanismus (Art. 30h Abs. 2) öffnet bis zu 20 Mio Zusatzzertifikate, wenn der Durchschnittspreis zwei aufeinanderfolgende Monate über 45 €/t real (Preisbasis 2020) liegt – befristet bis Ende 2029. Parallel greift nach Abs. 1 ein zweiter Trigger (50 Mio Zertifikate), wenn der 3-Monats-Durchschnitt mehr als das 1,5-fache (ab 2029: 2-fache) des 6-Monats-Durchschnitts beträgt. Beides sind Dämpfer, kein Cap. Preise jenseits 200 €/t sind in Szenarien des IPCC und des Potsdam-Instituts ab 2035 als plausibel modelliert.

3. Können Vermieter den CO₂-Anteil per Mietvertrag auf den Mieter abwälzen?

Nein. § 6 CO2KostAufG ist zwingend. Individualvertragliche Abweichungen zu Ungunsten des Mieters sind unwirksam. Formularklauseln werden von der Rechtsprechung konsequent gekippt.

4. Gelten die ETS-2-Kosten auch bei Fernwärmeanschluss?

Ja, indirekt. Der Fernwärmeversorger kauft ETS-2-Zertifikate für den fossilen Anteil und reicht die Kosten über den Arbeitspreis weiter. In der Heizkostenabrechnung erscheint der CO₂-Zuschlag dann als Bestandteil der Wärmekosten und wird nach CO2KostAufG aufgeteilt.

5. Sind Wärmepumpen von ETS-2 betroffen?

Nein. Wärmepumpen nutzen Strom, und Strom fällt in ETS-1. Der CO₂-Aufschlag ist bereits im Strompreis eingepreist. Durch den schnell sinkenden CO₂-Faktor des Strommixes (2040: <50 g/kWh) wird der CO₂-Beitrag einer Wärmepumpe fast vernachlässigbar.

6. Wie berechne ich die Stufe nach CO2KostAufG exakt?

Emissionen (kg CO₂/a) geteilt durch beheizte Wohnfläche (m²). Die Emissionen ergeben sich aus Brennstoffverbrauch (kWh) × Emissionsfaktor (kg/kWh). Wichtig: Endenergie, nicht Nutzenergie. Den genauen Rechenweg zeigt unser Ratgeber zur CO₂-Kostenaufteilung.

7. Können Sanierungskosten steuerlich gegen CO₂-Kosten gegengerechnet werden?

Nicht direkt. Sanierungsaufwendungen für vermietete Objekte sind als Werbungskosten (Erhaltungsaufwand) oder über AfA absetzbar. Die nicht umlagefähigen CO₂-Kosten sind ebenfalls Werbungskosten. Beide Positionen mindern die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – eine Direktverrechnung existiert nicht.

8. Was passiert, wenn ich ein MFH heute zum Verkauf stelle, ohne zu sanieren?

Der Käufermarkt bewertet ETS-2-Risiken bereits ein – Stichwort Brown Discount. Unsanierte MFH in Klasse G handeln in Ballungsräumen bereits 15–25 % unter vergleichbaren Klasse-C-Objekten. Mit jeder zusätzlichen ETS-2-Preiserhöhung verstärkt sich der Effekt. Ein Verkauf ohne Sanierung ist also ein Werttransfer vom Verkäufer zum Käufer, der die Sanierung später durchführt.

Fazit

ETS-2 ist für unsanierte MFH der größte Kostenblock der nächsten 15 Jahre – nicht primär wegen einzelner Jahresbeträge, sondern wegen der kumulativen Wirkung und des strukturellen Preisanstiegs. Die Kombination aus Upstream-Cap-and-Trade, 100-%-Auktion und linearem Reduktionsfaktor von 5,38 % jährlich macht steigende Preise nahezu unvermeidbar. Der Preisstabilitätsmechanismus dämpft nur kurzfristige Spitzen.

Für Eigentümer bedeuten die Zahlen konkret:

• 2027–2030: Erste spürbare Kostensprünge, noch moderat (2.400–3.840 €/a für das Referenz-MFH).
• 2030–2035: Konsolidierung des Marktpreises bei 120–150 €/t, kumulative Belastung wird in Eigentümerversammlungen sichtbar.
• 2035–2040: Preispfad Richtung 180 €/t, Vermieteranteil (Stufe 7) bei 3.456 €/a, Stufe 10 bei 5.472 €/a.

Die Sanierung auf Klasse C reduziert die CO₂-Kosten um rund 60 Prozent und bringt durch Stufenwechsel von 7 auf 2 zusätzlich einen Schlüsselvorteil: Der Vermieteranteil sinkt von 60 % auf 10 %. In Kombination ergibt das eine Einsparung von über 34.000 Euro in 14 Jahren allein bei den CO₂-Kosten – zusätzlich zur Brennstoffeinsparung.

Wer heute in ein Bestands-MFH investiert oder eines verwaltet, sollte die Sanierungsentscheidung nicht mehr als Frage des "Ob" behandeln, sondern als Frage des "Wann" und "Wie tief". Die wirtschaftlichste Strategie ist ein stufenweiser Fahrplan mit Hüllen-Dämmung zuerst (um die Heizlast zu senken) und anschließendem Heizungstausch auf Wärmepumpe. Die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung für die individuelle Immobilie zeigt den konkreten IRR-Pfad.

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Quellen: Richtlinie (EU) 2023/959; EU-Umweltrat, Beschluss vom 05.11.2025; BEHG §§ 10, 10a; Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG); EBeV 2030; Agora Energiewende – Klimaschutz-Monitor 2025; DIW Wochenbericht 42/2025; ifo Schnelldienst 11/2025; BMWK Langfristszenarien 2025; BloombergNEF New Energy Outlook 2025.