Sanierungspflicht Mehrfamilienhaus 2026: Welche Pflichten wirklich greifen

Update (Stand: 31. Juli 2026) – GModG verkündet: Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226); der Heizungsteil gilt seit dem 29. Juli 2026. Es streicht die §§ 71 bis 73 GEG ersatzlos – damit sind die 65-%-EE-Pflicht, die Kopplung an die kommunale Wärmeplanung und die Austauschpflicht für 30 Jahre alte Kessel entfallen. Mit der neuen BEG-Förderrichtlinie gelten ab 21. Juli 2026 zudem neue Fördersätze: Der Klimageschwindigkeitsbonus sinkt von 20 % auf 16 % (danach halbjährlich weiter bis 0 % ab 01.08.2028), der Effizienzbonus (5 %) und der Emissionsminderungszuschlag (2.500 €) entfallen, die maximal förderfähigen Kosten der Heizung sinken von 30.000 € auf 28.000 € (1. WE), und es gilt ein einkommensabhängiger Deckel von bis zu 80 %. Die anlassbezogenen Pflichten zu Dämmung und hydraulischem Abgleich bleiben inhaltlich unberührt, tragen aber neue Nummern (§47 → § 35, §48 → § 36, §49 → § 37).

Kaum ein Thema verunsichert Eigentümergemeinschaften, Wohnungsunternehmen und Hausverwaltungen in diesem Frühjahr so stark wie die Frage: Gibt es 2026 eine Sanierungspflicht für Mehrfamilienhäuser? Zeitungsüberschriften, Eigentümer-Newsletter und WhatsApp-Gerüchte suggerieren oft, ab einem bestimmten Datum müsse jedes MFH energetisch ertüchtigt werden. Die Wahrheit ist differenzierter. Juristisch belastbar ist sie nur aus dem Zusammenspiel von Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, dem seit 28.07.2026 umbenannten GEG), der novellierten EU-Gebäuderichtlinie (EPBD 2024/1275) und landesrechtlichen Solarpflichten lesbar.

Dieser Artikel ordnet die Rechtslage nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ein, das am 28. Juli 2026 verkündet wurde: Welche Pflichten greifen heute, welche sind mit dem GModG entfallen, was folgt aus der EPBD-Umsetzung, und wo wird der wirtschaftliche Druck (ETS‑2, CO₂-Kostenaufteilung, Brown Discount) wichtiger als jede Ordnungspflicht?

1. Gibt es überhaupt eine allgemeine Sanierungspflicht für MFH?

Kurz: Nein. Weder das GModG noch die EPBD 2024 kennen eine generelle Pflicht, jedes Mehrfamilienhaus bis zu einem Stichtag auf eine bestimmte Effizienzklasse zu heben. Richtig ist: Es existiert ein Flickenteppich aus anlassbezogenen Pflichten, der bei bestimmten Ereignissen (Eigentümerwechsel, Heizungsdefekt, Dachsanierung, Fassadenerneuerung) greift. Hinzu kommen Zukunftspflichten auf EU-Ebene, die den Bestand in Summe besser stellen sollen, ohne jedes einzelne MFH zu zwingen.

Diese Tabelle gibt einen Überblick:

Die Kernaussage: Wer nichts tut und nichts auslöst, bleibt zunächst im Bestandsschutz, mit zwei großen Einschränkungen. Erstens: Heizungen altern, Dächer werden undicht, Eigentum wechselt. Zweitens: Die wirtschaftlichen Kosten eines schlechten Effizienzstandards steigen über ETS‑2, CO₂-Kostenaufteilung, Modernisierungsumlage und Brown Discount so stark, dass faktisch ein Sanierungsdruck entsteht. Das Heizungsgesetz 2026 und die EPBD-Novelle sind deshalb eher Rahmenbedingungen als Zwangsjacken.

2. § 35 GModG – die zentrale Pflicht bei Eigentümerwechsel

2.1 Was § 35 GModG verlangt

§47 GEG (ehemals §10 EnEV), seit dem GModG § 35, enthält die wichtigste anlassbezogene Pflicht für MFH-Eigentümer. Nach der Streichung der §§ 71 bis 73 bleiben zwei Nachrüstpflichten für Bestandsgebäude:

1. Dämmung der obersten Geschossdecke (alternativ des darüberliegenden Daches), sofern der U-Wert 0,24 W/(m²·K) überschreitet.
2. Dämmung zugänglicher Warmwasser- und Heizungsleitungen in unbeheizten Räumen (§ 69 GModG; Schutzklausel und Zwei-Jahres-Frist stehen jetzt in Abs. 3 und 4).

Die früher an dritter Stelle stehende Außerbetriebnahme von über 30 Jahre alten Öl- und Gas-Standardkesseln ist weggefallen: Das GModG hat §72 GEG ersatzlos gestrichen.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser, in denen der Voreigentümer am 01.02.2002 mindestens eine Wohnung selbst bewohnt hat, enthält § 35 Abs. 3 GModG eine Schutzklausel: Die Pflichten greifen erst beim ersten Eigentümerwechsel nach dem 01.02.2002, und dann innerhalb von zwei Jahren ab Eigentumsübergang. Für Mehrfamilienhäuser mit mehr als zwei Wohneinheiten gilt diese Schutzklausel nicht. Die Pflichten bestehen dort laufend, unabhängig von einem Eigentümerwechsel.

Die 2-Jahres-Frist beginnt, soweit sie greift, mit der Grundbucheintragung bzw. dem im Vertrag festgelegten Eigentumsübergang. Details zum Auslöser stehen im Leitartikel Sanierungspflicht beim Eigentümerwechsel.

2.2 Ausnahmen und typische Missverständnisse

Die § 35-Pflicht greift nicht immer. Wichtige Ausnahmen:

Für reine Mehrfamilienhäuser mit mehr als zwei Wohneinheiten ist die Schutzklausel des § 35 Abs. 3 von vornherein nicht einschlägig. Dämm- und Austauschpflichten bestehen laufend und werden spätestens bei einem Eigentümerwechsel akut durchsetzbar.

2.3 Was bedeutet das für Käufer und WEG?

Ein MFH-Käufer sollte vor Vertragsunterschrift eine § 35-Prüfung durchführen: Alter der Heizung, Typ (Standard, Niedertemperatur, Brennwert), Zustand der Dämmung. Die Due Diligence gehört in den Kaufprozess, nicht erst in die zweite Jahreshälfte nach Übergabe. Für Wohnungseigentümergemeinschaften ist zu beachten: § 35 gilt für das Gesamtgebäude, die Umsetzung erfolgt über die WEG (Gemeinschaftseigentum) und muss nach §20 WEG beschlossen werden (seit der WEG-Reform 2020 mit einfacher Mehrheit).

3. § 35 und § 69 GModG – die laufenden Dämmpflichten

3.1 § 35 GModG: oberste Geschossdecke oder Dach

§ 35 GModG verpflichtet Eigentümer, die oberste Geschossdecke eines Wohngebäudes zu einem nicht beheizten Dachraum zu dämmen, sofern sie den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 nicht erfüllt. Alternativ kann das Dach gedämmt werden. Ziel-U-Wert: ≤ 0,24 W/(m²·K).

Die Pflicht gilt nicht nur bei Eigentümerwechsel, sondern laufend, wobei der praktische Durchsetzungsdruck in der Regel über § 35 Abs. 3 bei Eigentumsübergang entsteht. Weitere Dämm-Regeln greifen nach Anlage 7 GModG, wenn bauliche Maßnahmen an Außenbauteilen (Fassade, Dach, Kellerdecke, Fenster) zu mehr als 10 % Bauteilfläche betroffen sind.

Details zu Maßnahmen und Kosten stehen im Leitfaden Mehrfamilienhaus sanieren: Kosten.

3.2 § 69 GModG: Leitungsdämmung

Zugängliche Warmwasser- und Heizungsleitungen sowie Armaturen in unbeheizten Räumen müssen gedämmt sein; es gelten die Anforderungen nach Anlage 8 (Dämmdicken je nach Rohrdurchmesser). Die Nachrüstfrist von zwei Jahren ab Eigentumsübergang, früher in §73 GEG, steht seit dem GModG in § 69 Abs. 3 und 4. Die Pflicht gilt dauerhaft, nicht nur bei Eigentumsübergang. In vielen MFH-Kellern ist das die schnellste und günstigste Einzelmaßnahme überhaupt.

4. Heizungstausch: 65‑%‑EE-Pflicht gestrichen, Brennstoffquote neu

4.1 Regelmechanik

Die 65‑%‑EE-Pflicht des §71 GEG gibt es nicht mehr. Das GModG hat die §§ 71 bis 73 ersatzlos gestrichen und alle Verweise auf das Wärmeplanungsgesetz aus dem Gesetz entfernt. Damit sind auch die Stichtage 30.06.2026 und 30.06.2028 für die kommunale Wärmeplanung als Auslöser einer Heizungspflicht hinfällig. Die kommunale Wärmeplanung selbst läuft weiter, sie löst aber keine EE-Quote mehr aus.

An ihre Stelle tritt ein zweistufiges Modell: § 42 Abs. 2 GModG nennt zehn gleichrangige Optionen für den Ersatz einer Heizungsanlage, und zwar an erster Stelle ausdrücklich „eine Heizungsanlage, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickt wird". Wer diese Option wählt, unterliegt der Brennstoffquote des § 43 Abs. 1:

Entscheidend ist das Einbaudatum: Für Heizungen, die vor dem 29. Juli 2026 eingebaut wurden, gilt keinerlei Quote. Erfüllt werden kann die Quote nicht nur über Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas oder Wasserstoff, sondern alternativ auch über eine solarthermische Anlage (§ 43 Abs. 3), eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung (§ 43 Abs. 4) oder eine Wärmepumpen-Hybridheizung, deren Wärmepumpe mindestens 30 % der Leistung des Spitzenlasterzeugers erbringt (§ 43 Abs. 5). Hintergrund zur Wärmeplanung steht weiterhin im Artikel Kommunale Wärmeplanung 2026.

4.2 Technologieoptionen für MFH

Alle folgenden Lösungen sind seit dem GModG gleichrangige Optionen nach § 42 Abs. 2; die Wahl ist eine wirtschaftliche, keine ordnungsrechtliche mehr:

Die Wahl hängt vom Gebäudestandard, den erwarteten CO₂-Kosten und vom WEG-Beschluss ab. Wer eine Ölheizung austauschen muss, findet im Ratgeber Ölheizung-Austausch-Pflicht 2026 die relevanten Fristen. Bevor Sie die Optionen in der Eigentümerversammlung zur Abstimmung stellen, sollten Sie wissen, was eine Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus kostet und welcher Zuschuss je Wohneinheit davon übrig bleibt.

5. § 60c GModG – hydraulischer Abgleich in MFH

§ 60c GModG verlangt beim Einbau eines neuen Wärmeerzeugers in Gebäuden mit Warmwasser-Zentralheizung einen hydraulischen Abgleich. Für MFH gilt:

• Ab sechs Wohneinheiten: verpflichtend nach Verfahren B (raumweise Auslegung, Heizlast je Raum, Einstellprotokoll).
• Unter sechs WE: Verfahren A zulässig, aber Verfahren B fördertechnisch meist vorteilhaft.
• Begleitende Pflichten: voreinstellbare Thermostatventile, Pumpentausch auf Hocheffizienz, hocheffiziente Umwälzung.

Der Abgleich ist nicht nur Pflicht, sondern bringt 5–15 % Heizenergieeinsparung und ist Voraussetzung für fast jede KfW/BAFA-Förderung im Heizungsbereich.

6. EPBD 2024/1275 – was ändert sich bis 29.05.2026 für MFH?

6.1 Kein Einzelgebäude-MEPS für Wohnen

Ein in den Medien häufig missverstandener Punkt: Die EPBD 2024 enthält kein einzelgebäudebezogenes Mindest-Energieeffizienzniveau (MEPS) für Wohngebäude. Art. 9 Abs. 2 legt stattdessen einen Durchschnittspfad für den nationalen Wohngebäudebestand fest:

Mindestens 55 % der Einsparung müssen aus der Sanierung der 43 % schlechtesten Wohngebäude stammen (regelmäßig interpretiert als Klassen F und G). Daraus folgt: Wer ein MFH der Klasse G hält, trägt überproportional zum Durchschnittspfad bei und wird politisch und fördertechnisch priorisiert, rechtlich aber nicht zur Einzelsanierung bis Stichtag X gezwungen.

6.2 Harmonisierte Effizienzklassen nach Art. 19

Art. 19 EPBD schreibt eine harmonisierte Skala A bis G vor. Klasse A entspricht dem Nullemissionsgebäude-Standard (Neubau ab 01.01.2030 für Wohngebäude, ab 01.01.2028 für öffentliche Nichtwohngebäude). Eine Definition der Klasse G als „schlechteste 15 Prozent des Bestands" enthält die finale Richtlinie dagegen nicht. Diese Zahl stammt aus dem Kommissionsentwurf von 2021 und ist nicht Gesetz geworden.

Für die deutsche Umsetzung ist entscheidend: Wohngebäude behalten die Klassen A+ bis H. Das GModG hat Anlage 10 inhaltlich nicht angetastet, sondern nur deren Überschrift angepasst. Ausschließlich Nichtwohngebäude bekommen ab dem 01.01.2027 eine eigene Skala A bis G (neue Anlage 10a). Für MFH-Energieausweise ändert sich an der Klassensystematik damit nichts. Details im Artikel Energieausweis 2026: neue Klassen.

6.3 Nichtwohngebäude – MEPS-Pfad

Nur zur Abgrenzung: Für Nichtwohngebäude gibt es nach Art. 9 Abs. 1 EPBD sehr wohl ein Einzelgebäude-MEPS. Kein Nichtwohngebäude darf ab 2030 über dem Schwellenwert der schlechtesten 16 % und ab 2033 über dem Schwellenwert der schlechtesten 26 % des nationalen Bestands von 2020 liegen. Für gemischt genutzte MFH mit Gewerbeanteil muss nach Nutzungsart separiert werden.

7. Solarpflicht der Länder – bei Dachsanierung relevant

Auf Bundesebene gibt es (noch) keine allgemeine Solarpflicht für MFH. Mehrere Bundesländer haben jedoch Regelungen erlassen, die bei umfassender Dachsanierung greifen:

Rechtsverbindlich ist immer die jeweilige Landesregelung mit Ausnahmetatbeständen (Denkmalschutz, wirtschaftliche Unzumutbarkeit, technische Unmöglichkeit). Eine komplette Übersicht liefert der Artikel Solarpflicht 2026: Bundesländer im Vergleich.

8. WEG-Spezifika: Beschlüsse, Mehrheiten, Finanzierung

Für Wohnungseigentümergemeinschaften ist die WEG-Reform 2020 (§20 WEG) der Schlüssel. Bauliche Veränderungen und modernisierende Instandsetzung am Gemeinschaftseigentum (also nahezu alle energetischen Sanierungen) bedürfen nur noch einer einfachen Mehrheit der in der Versammlung vertretenen Stimmen.

8.1 Beschlussarten in der Praxis

Die Finanzierung läuft über die Instandhaltungsrücklage, Sonderumlage oder einen WEG-Kredit (KfW 159, 261). Für die Planung ist der Artikel Energieausweis WEG & Hausverwaltung 2026 hilfreich. Viele WEGs unterschätzen die Vorlaufzeit für beschluss- und finanzierungsreife Sanierungen.

8.2 Hausverwaltung – Pflichten 2026

Die Verwaltung muss die WEG proaktiv über bevorstehende Fristen informieren (§27 WEG Kardinalpflichten). Dazu zählen 2026 insbesondere:

• Alter und Wirtschaftlichkeit der Heizung (eine Austauschpflicht nach §72 GEG gibt es seit dem GModG nicht mehr).
• Stand der kommunalen Wärmeplanung in der Belegenheits-Kommune – als Planungsinformation, nicht mehr als Pflichtauslöser.
• Solarpflicht-Fristen des Landes.
• Förderfenster (iSFP, KfW 261, BAFA).

Wer diese Punkte in der jährlichen Eigentümerversammlung nicht adressiert, riskiert haftungsrelevante Versäumnisse.

9. GModG-Update: verkündet am 28.07.2026

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet worden (BGBl. 2026 I Nr. 226, ausgefertigt am 23.07.2026). Es ist kein neues Gesetz, sondern das umbenannte GEG: Artikel 1 Nr. 1 ersetzt lediglich die Überschrift, Stammgesetz bleibt das GEG vom 08.08.2020. Als Einspruchsgesetz brauchte es keine Zustimmung des Bundesrates. Die wichtigsten Punkte:

• Abschaffung der 65‑%‑EE-Pflicht: §71 GEG ist ersatzlos gestrichen; Öl- und Gasheizungen dürfen wieder ohne EE-Quote eingebaut werden. Auch die Kopplung an die kommunale Wärmeplanung und die Austauschpflicht für 30 Jahre alte Kessel (§72) sind weg.
• Brennstoffquote ab 2029 (§ 43): wer nach dem 29.07.2026 fossil heizt, muss einen wachsenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe einsetzen, nämlich 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035, 60 % ab 2040.
• Technologieoffenheit: § 42 Abs. 2 listet zehn gleichrangige Ersatzoptionen, Gas/Öl/Flüssiggas an erster Stelle.
• Keine Sanierungspflicht für Wohngebäude; das MEPS des § 40 gilt allein für Nichtwohngebäude.
• Gestaffeltes Inkrafttreten: Heizungsteil 29.07.2026, großer Umbau 01.01.2027, Nullemissionsgebäude für öffentliche Nichtwohngebäude 01.01.2028 und für alle Neubauten 01.01.2030.

Vertiefung im Artikel Bio-Treppe und GModG: was Eigentümer wissen müssen.

10. Bußgeld und Durchsetzung nach § 108 GModG

Verstöße gegen GModG-Pflichten sind Ordnungswidrigkeiten nach § 108 GModG und können mit bis zu 50.000 € je Fall belegt werden:

Die Durchsetzung liegt bei den Landesbauämtern oder den Schornsteinfegern als beliehenen Unternehmern (v. a. Heizungs-Checks). In der Praxis ist der Vollzug regional unterschiedlich streng, der zivilrechtliche Risiken (z. B. Schadensersatz gegenüber Käufer bei unterlassener § 35-Nachrüstung) sind oft wichtiger als das Ordnungsbußgeld.

11. Wirtschaftlicher Druck: ETS‑2, Brown Discount, CO2KostAufG

11.1 ETS‑2 ab 2028

Das EU-Emissionshandelssystem 2 (ETS‑2) für Wärme und Verkehr startet nicht 2027. Die EU-Kommission schreibt: "The ETS2 will become fully operational in 2028." Bis einschließlich Berichtsjahr 2027 besteht die Abgabeverpflichtung ausschließlich im nationalen Emissionshandel. Erwartete Preispfade:

Für eine typische MFH-Gasheizung mit 120.000 kWh/a entspricht das bei 80 €/t einem CO₂-Preisanteil von rund 1.900–2.200 € pro Jahr. Details im Artikel CO₂-Steuer 2026: Heizkosten.

11.2 CO2KostAufG – Vermieteranteil 60–95 %

Das CO2KostAufG regelt seit 2023 die Verteilung der CO₂-Kosten nach Gebäude-Emissionsintensität (kg CO₂/m²·a). Je schlechter das MFH, desto mehr trägt der Vermieter:

Vertiefung im Artikel CO₂-Kostenaufteilung Vermieter/Mieter.

11.3 Brown Discount – der stille Wertverlust

Immobilien mit schlechter Effizienzklasse werden am Markt mit einem Brown Discount gehandelt, je nach Lage und Energieträger 5 bis 30 % gegenüber vergleichbaren Green-Assets. Banken ziehen in der Beleihung zunehmend EPBD-kompatible Effizienzkriterien heran, institutionelle Investoren haben CRREM-Pfade in der Due Diligence. Wer sein MFH hält, ohne zu sanieren, verliert nicht nur an Mietertrag, sondern auch an Verkehrswert. Siehe Brown Discount bei Immobilien.

12. Rechenbeispiele

12.1 Beispiel 1 – MFH 8 WE Bj 1965, Klasse G, laufende GModG-Pflichten

Ausgangssituation

• 8 WE, 640 m² Wohnfläche, Baujahr 1965, Heizöl-Standardkessel Bj 1988 (38 Jahre alt), oberste Geschossdecke ungedämmt, Klasse G.
• Übergang durch Erbfall im Januar 2026, Erbengemeinschaft (3 Personen) hält und vermietet weiter. Da >2 WE, greift die § 35-Schutzklausel nicht. Die Pflichten bestehen ohnehin laufend.

Pflichtenanalyse GModG

Kostenrahmen (Richtwerte 2026)

Förderung

Wichtig für dieses Beispiel: Die Erbengemeinschaft vermietet alle acht Wohnungen. Damit entfallen Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus vollständig – beide setzen eine selbstgenutzte Wohneinheit voraus. Über KfW 458 bleiben also 30 % auf die förderfähigen Heizungskosten (Wärmepumpe plus Umfeldmaßnahmen, gedeckelt auf 119.000 €) = ca. 35.700 €, dazu 15 % BAFA auf die Hüllenmaßnahmen (Geschossdecke, Leitungsdämmung) = ca. 2.600–3.900 €.

Effektive Nettobelastung nach Förderung: rund 100.000–140.000 €, gestreckt auf 2 Jahre. Alternativ – aber nicht kumulierbar – lässt sich das Vorhaben als Komplettsanierung über KfW 261 mit Tilgungszuschuss abwickeln; dort liegen die Zuschüsse seit dem 21.07.2026 um 10 Prozentpunkte niedriger. Siehe auch BAFA-Förderung 2026.

12.2 Beispiel 2 – MFH 20 WE, Klasse E, kein Eigentümerwechsel: wirtschaftlicher Druck ohne § 35

Ausgangssituation

• 20 WE, 1.480 m² Wohnfläche, Gas-Brennwertkessel Bj 2012, Klasse E (ca. 145 kWh/(m²·a) Endenergie, ca. 36 kg CO₂/m²·a).
• Kein Eigentümerwechsel, Kessel jünger als 30 Jahre → keine § 35-Pflicht.

Keine Ordnungspflicht – aber Kostenentwicklung 2026–2030

Zusätzlich drohen: Leerstandsrisiko in Ballungsräumen (Klasse E bei gestiegenen Warmmieten), Brown Discount von 5–10 %, stärkere Nebenkostenabrechnungs-Konflikte, mittelfristig auch strengere Finanzierungskonditionen bei Anschlusskrediten.

Strategie

• Heute: Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen lassen (BAFA-Förderung 80 %, 5 % iSFP-Bonus auf alle späteren Einzelmaßnahmen).
• 2027–2028: Heizungstausch auf Wärmepumpe oder Wärmenetzanschluss – seit dem GModG eine reine Wirtschaftlichkeitsentscheidung, kein Ordnungsrecht mehr.
• 2028–2030: Gebäudehülle (oberste Geschossdecke, Kellerdecke, Fenster Süd/West), Ziel Klasse C.
• Modernisierungsumlage nach §559 BGB (8 % p. a. auf umlagefähige Kosten, §559e BGB gekappt) einplanen.

Das Beispiel zeigt: Auch ohne § 35-Auslöser rechnet sich Sanieren wirtschaftlich, sobald ETS‑2 greift und der Brown Discount sich festsetzt.

Häufige Fragen (FAQ)

13.1 Müssen Mehrfamilienhäuser bis 2030 auf eine bestimmte Effizienzklasse saniert werden?

Nein. Die EPBD 2024 (Art. 9 Abs. 2) schreibt für Wohngebäude keine Einzelklassen-Pflicht vor, sondern einen Durchschnittspfad von −16 % Primärenergie bis 2030 und −20 bis −22 % bis 2035. Nur für Nichtwohngebäude gibt es ein Einzelgebäude-MEPS.

13.2 Gilt die 65‑%‑EE-Pflicht in meinem Bestand?

Nein, sie existiert nicht mehr. §71 GEG ist mit dem GModG ersatzlos gestrichen, ebenso die Kopplung an die kommunale Wärmeplanung; die Stichtage 30.06.2026 und 30.06.2028 sind damit gegenstandslos. Sie dürfen weiterhin eine reine Gasheizung einbauen. Wird sie nach dem 29.07.2026 eingebaut, greift ab 2029 die Brennstoffquote des § 43 (10 %, dann 15 % ab 2030, 30 % ab 2035, 60 % ab 2040). Achtung: Für Förderprogramme kann eine 65-Prozent-Anforderung unabhängig davon weiter gelten.

13.3 Was passiert beim Erbfall – greift § 35?

Bei reinen MFH (>2 WE) bestehen die Pflichten aus § 35 ohnehin laufend, der Erbfall ändert daran nichts. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit Schutzklausel (§ 35 Abs. 3) löst der Erbfall nach herrschender Auslegung keinen "Eigentümerwechsel" im Sinne der Vorschrift aus; die Pflicht entsteht erst bei einer späteren Veräußerung durch die Erbengemeinschaft. Sonderkonstellationen (Umschreibung auf einen Einzelerben, Teilungsversteigerung) sollten mit Fachanwalt bzw. Energieberater geprüft werden.

13.4 Gilt die § 35-Zwei-Jahres-Frist auch bei kompletter Kernsanierung?

Ja. Die Frist von 2 Jahren ab Eigentumsübergang gilt unabhängig vom Sanierungsumfang. Wer eine große Maßnahme plant, kann aber die Einzelpflichten (Heizung, Dämmung) im Rahmen des Gesamtvorhabens abdecken und Befreiungen nach § 102 GModG prüfen.

13.5 Darf die WEG mit einfacher Mehrheit eine Wärmepumpe beschließen?

Ja, seit der WEG-Reform 2020 (§20 Abs. 1 WEG) reicht eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen in einer beschlussfähigen Versammlung. Die Kostenverteilung richtet sich nach der Gemeinschaftsordnung bzw. nach §21 WEG.

13.6 Wird mein Energieausweis 2026 ungültig?

Nein. Bestehende Energieausweise behalten ihre 10-jährige Gültigkeit. Für Wohngebäude bleibt es zudem bei den Klassen A+ bis H. Das GModG hat Anlage 10 inhaltlich nicht geändert. Nur Nichtwohngebäude erhalten ab 01.01.2027 eine eigene Skala A bis G. Siehe Energieausweis 2026.

13.7 Wie hoch ist das Bußgeldrisiko konkret?

§ 108 GModG sieht bis zu 50.000 € vor. In der Praxis werden Verstöße regional unterschiedlich verfolgt; die zivilrechtlichen Folgen (Schadensersatz gegenüber Käufer, Mietminderung, Finanzierungsnachteile) sind oft größer als das Ordnungsbußgeld.

13.8 Lohnt sich serielle Sanierung für mein MFH?

Ab ca. 20–30 WE und 1970er/1980er-Bauweise meist ja: die BEG-WG-Förderung sieht einen zusätzlichen Bonus von 15 % für serielle Sanierung (vorgefertigte Fassaden-/Dachmodule) vor. Voraussetzungen: wiederholbare Fassadengeometrie, WG-Standard 55 oder besser, vorfertigungsfähige Zu- und Abluft.

14. Fazit

Eine pauschale Sanierungspflicht für Mehrfamilienhäuser 2026 gibt es nicht. Wer als Eigentümer, WEG oder Hausverwaltung verantwortungsvoll plant, muss aber drei Ebenen im Blick behalten:

1. Anlassbezogene Pflichten: § 35 GModG (Eigentümerwechsel, früher §47 GEG), § 36 und § 69 (Dämmung), hydraulischer Abgleich beim Heizungseinbau. Die 65‑%‑EE-Pflicht und die Kesselaustauschpflicht sind entfallen; neu ist die Brennstoffquote des § 43 für fossile Heizungen, die nach dem 29.07.2026 eingebaut werden.
2. Rahmenpflichten aus der EPBD 2024: Umsetzung bis 29.05.2026, neue harmonisierte Klassen, Durchschnittspfad −16 % bis 2030.
3. Wirtschaftlicher Druck: ETS‑2 ab 2028, CO2KostAufG-Vermieteranteil bis 95 %, Brown Discount, Modernisierungsumlage.

In den meisten Fällen ist die wirtschaftlich rationale Sanierung früher wirtschaftlich als die rein rechtlich erzwungene. Entscheidend ist ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP), der Pflichten, Förderung und Kapitalmarktrealität zusammenführt.

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