Kommunale Wärmeplanung 2026: Was die Frist für Eigentümer bedeutet

Diese Kopplung gibt es nicht mehr. Mit dem Gesetz vom 23. Juli 2026, das das GEG in Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) umbenannt hat (verkündet am 28. Juli 2026), wurden zum 29. Juli 2026 die §§ 71 bis 73 GEG gestrichen (Art. 1 Nr. 32), darunter § 71 Abs. 8, der die 65-%-Pflicht an die kommunale Wärmeplanung band. Auch die Verweise des WPG auf diese Vorschriften sind entfernt (Art. 8 Abs. 10 desselben Gesetzes), insbesondere § 27 Abs. 1 WPG, der die Gebietsausweisung ausdrücklich zu einer „Entscheidung nach § 71 Absatz 8 Satz 3 und § 71k Absatz 1 Nummer 1 des Gebäudeenergiegesetzes" erklärt hatte.

Praktische Folge: Der Wärmeplan Ihrer Kommune ist heute ein reines Planungs- und Orientierungsinstrument ohne rechtliche Außenwirkung (§ 23 Abs. 4 WPG). Er zeigt Ihnen, ob in Ihrem Gebiet voraussichtlich ein Wärmenetz geplant ist, schreibt Ihnen aber keine Heizung vor. Was bedeutet das konkret für Ihre Investitionsentscheidung? Welche Optionen haben Eigentümer in Gebieten mit geplantem Fernwärmenetz, und welche in Gebieten ohne Netzanschluss? Dieser Ratgeber liefert Antworten.

Was ist die kommunale Wärmeplanung?

Das Wärmeplanungsgesetz (WPG), seit dem 1. Januar 2024 in Kraft, verpflichtet die Länder, für jedes Gemeindegebiet einen Wärmeplan sicherzustellen. Wer plant, bestimmt das Landesrecht; nach Angaben der Bundesregierung ist das in den meisten Fällen die Kommune (BT-Drs. 21/6587). Die Wärmeplanung ist eine rechtlich unverbindliche, strategische Fachplanung; der Plan teilt das Gemeindegebiet in voraussichtliche Wärmeversorgungsgebiete ein:

• Wärmenetzgebiete: Hier besteht ein Wärmenetz (Fernwärme) oder ist geplant, und ein erheblicher Teil der Gebäude soll darüber versorgt werden.
• Wasserstoffnetzgebiete: Hier sollen Gebäude über ein Wasserstoffnetz mit Energie zur Wärmeerzeugung versorgt werden.
• Gebiete für die dezentrale Wärmeversorgung: Hier sollen die Gebäude überwiegend nicht über ein Wärme- oder Gasnetz versorgt werden, sondern etwa mit Wärmepumpen.
• Prüfgebiete: Hier sind die Umstände für eine Einteilung noch nicht ausreichend bekannt, oder ein erheblicher Teil der Gebäude soll auf andere Art versorgt werden, etwa mit grünem Methan.

Dazu ermittelt der Plan die Potenziale für Wärme aus erneuerbaren Energien und unvermeidbarer Abwärme (etwa Geothermie, Biomasse, Solarthermie), stellt die Einteilung für die Jahre 2030, 2035 und 2040 dar und enthält eine Umsetzungsstrategie mit Maßnahmen.

Der Wärmeplan ist die lokale Entscheidungsgrundlage dafür, wie eine Kommune bis spätestens 2045 klimaneutral heizen will. Ob dabei ein großes Fernwärmenetz oder ein kleineres Quartiersnetz entsteht, kann beim Preis einen Unterschied machen; die Einordnung liefert der Ratgeber zu Nahwärme und dem Unterschied zur Fernwärme.

Die Fristen im Überblick

Quellen: § 4 WPG; BBSR-Analysen KOMPAKT 09/2026 (Zahlen zum 30.06.2026) · Stand: Oktober 2026

Stand 18.10.2026: Die Frist für Großstädte ist abgelaufen. Laut BBSR hatten zum 30. Juni 2026 72 der 83 Großstädte ihre Wärmeplanung abgeschlossen; in den übrigen wird die Fertigstellung spätestens bis Ende 2026 erwartet. Bundesweit waren 2.836 von 10.775 Gemeinden fertig (26,3 %), weitere 4.419 arbeiteten an ihrem Plan. Die Fristen des WPG gelten unverändert weiter, das Gesetz vom 23. Juli 2026 hat § 4 WPG nicht angetastet.

Was der Wärmeplan seit dem GModG noch bedeutet

Bis zum 28. Juli 2026 galt nach dem GEG: Nach Ablauf des gesetzlichen Stichtags oder einen Monat nach Bekanntgabe einer Gebietsausweisung sollte die 65-%-Regel auch in bestehenden Gebäuden greifen. Den Stichtag für Großstädte hatte ein Gesetz vom 22. Juni 2026 noch vom 30. Juni auf den 31. Oktober 2026 verschoben (BGBl. 2026 I Nr. 191, Art. 8). Dieser Mechanismus ist abgeschafft. Die §§ 71 bis 73 GEG sind gestrichen, die Verweisketten im WPG sind aufgelöst. Weder ein Wärmeplan noch eine Gebietsausweisung nach §§ 26 ff. WPG hat seit dem 29. Juli 2026 eine unmittelbare Rechtsfolge für Ihre Heizungswahl. § 27 Abs. 1 WPG stellt ohnehin klar, dass eine Gebietsausweisung keine Pflicht begründet, eine bestimmte Wärmeversorgungsart tatsächlich zu nutzen.

Was der Wärmeplan weiterhin leistet, ist Orientierung, und die ist wirtschaftlich wertvoll:

In Wärmenetzgebieten (Fernwärme geplant)

• Eigentümer können den geplanten Netzausbau in ihre Investitionsplanung einbeziehen. Eine Garantie ist das nicht: Aus dem Plan entsteht keine Pflicht, das Netz tatsächlich zu bauen (§ 18 Abs. 2 WPG)
• Es gibt keine gesetzliche Anschlusspflicht aus dem Wärmeplan, wohl aber die Möglichkeit eines kommunalen Anschluss- und Benutzungszwangs (siehe unten)
• Das GModG begrenzt den Weiterbetrieb der bestehenden Heizung nicht mehr; das 30-Jahre-Betriebsverbot ist gestrichen
• Wer trotz geplantem Netz eine eigene Heizung einbaut, riskiert eine doppelte Investition. Das Risiko ist vor allem wirtschaftlich; rechtlich wird es erst, wenn die Gemeinde einen Anschluss- und Benutzungszwang beschließt

In Gebieten für dezentrale Versorgung

• Wärmepumpen, Pelletheizungen oder andere erneuerbare Systeme sind die vorgesehene, aber nicht vorgeschriebene Lösung
• Eine Gas- oder Ölheizung bleibt zulässig; wird sie nach dem 29. Juli 2026 eingebaut, gilt ab 2029 die Bio-Treppe nach § 43 GModG
• Aus dem Wärmeplan folgt keine Anschlusspflicht an ein Wärmenetz

Wenn noch kein Wärmeplan vorliegt

• Für Ihre Heizungsentscheidung hat das keine rechtliche Bedeutung mehr; es fehlt Ihnen lediglich die Information, ob ein Wärmenetz geplant ist
• Fragen Sie in diesem Fall direkt beim örtlichen Versorger oder Stadtplanungsamt nach dem Bearbeitungsstand
• Eine Gasheizung darf eingebaut werden; ab 2029 gilt für sie die Bio-Treppe nach § 43 GModG

Auswirkungen auf den Heizungstausch

Die kommunale Wärmeplanung beeinflusst die Heizungsentscheidung nicht mehr rechtlich, aber weiterhin wirtschaftlich. Welche Option für Sie sinnvoll ist, hängt davon ab, in welchem Gebiet Ihr Haus liegt:

Szenario 1: Fernwärme kommt in Ihre Straße

Wenn Ihr Gebiet im Wärmeplan als Wärmenetzgebiet eingeteilt ist:

• Prüfen Sie den Zeitplan: Wann soll der Netzausbau Ihre Straße erreichen?
• Zwischenlösung: Wenn Ihre Heizung jetzt ausfällt, dürfen Sie eine Gasheizung einbauen, ohne Befristung, aber mit der Bio-Treppe ab 2029
• Anschlusskosten: Lassen Sie sich die Kosten vom Versorger nennen. Hausanschlusskosten und Baukostenzuschuss muss er getrennt ausweisen (§ 9 Abs. 5 AVBFernwärmeV); die Höhe hängt vom Netz und vom Anschluss ab
• Achtung Monopol: In einem Fernwärmenetz ist der örtliche Versorger in aller Regel der einzige Anbieter (Bundeskartellamt, Sektoruntersuchung Fernwärme 2012). Vergleichen Sie die langfristigen Kosten mit einer Wärmepumpe

Szenario 2: Ihr Gebiet ist für dezentrale Versorgung vorgesehen

In diesem Fall ist kein Wärmenetz geplant. Ihre Optionen:

• Wärmepumpe: BEG-Grundförderung 30 %, ab dem ersten Quartal 2027 15 % plus 15 Prozentpunkte für Geräte aus der EU (Stand Oktober 2026)
• Pelletheizung: besonders bei hohen Vorlauftemperaturen im Altbau
• Hybridheizung: Wärmepumpe plus Gas als Übergangslösung
• Solarthermie als Ergänzung

Alle Heizsysteme im Kostenvergleich finden Sie in unserem Ratgeber Heizung tauschen: Kosten, Systeme & Förderung.

Szenario 3: Ihre Kommune hat noch keinen Wärmeplan

Rechtlich ändert das nichts an Ihren Möglichkeiten: Sie können eine Gasheizung einbauen. Bedenken Sie aber:

• Eine nach dem 29. Juli 2026 eingebaute Gasheizung muss die Bio-Treppe des GModG erfüllen: ab 2029 mindestens 10 %, ab 2030 15 %, ab 2035 30 %, ab 2040 60 % (§ 43 Abs. 1 GModG)
• Der CO₂-Preis liegt 2026 im Korridor von 55–65 € je Tonne; denselben Korridor hat der Bundestag am 15. Oktober 2026 für 2027 beschlossen (Bundesrat ausstehend, voraussichtlich 20. November oder 18. Dezember 2026). Ab 2028 gilt der EU-Emissionshandel ETS2 ohne festen Höchstpreis
• Ohne Wärmeplan wissen Sie nicht, ob ein Wärmenetz geplant ist. Fragen Sie beim Versorger nach, bevor Sie investieren
• Ob eine Wärmepumpe über die Lebensdauer günstiger ist als eine neue Gasheizung, zeigt ein Vollkostenvergleich für Ihr Gebäude, unabhängig von der Wärmeplanung

Anschlusszwang: Kann die Kommune mich zwingen?

Kommunen dürfen per Satzung einen Anschluss- und Benutzungszwang für Fernwärme erlassen. Rechtsgrundlage ist das jeweilige Landesrecht, meist die Gemeinde- oder Kommunalordnung; § 109 GModG stellt ausdrücklich klar, dass Gemeinden davon auch zum Zweck des Klima- und Ressourcenschutzes Gebrauch machen dürfen. Diese Vorschrift hat das Gesetz vom 23. Juli 2026 nicht geändert. Anders als der Wärmeplan kann eine solche Satzung Sie verbindlich zum Anschluss verpflichten. Wie weit sie reichen darf, bestimmt das Land: In Bayern etwa ist ein Fernwärme-Anschlusszwang nur für Grundstücke mit neuer Bebauung und in Sanierungsgebieten zulässig (Art. 24 Abs. 1 Nr. 3 der Bayerischen Gemeindeordnung).

Was bedeutet das?

• Wenn ein Anschlusszwang gilt, müssen Sie sich innerhalb der festgelegten Frist ans Fernwärmenetz anschließen
• Hausanschlusskosten und einen Baukostenzuschuss darf der Versorger von Ihnen als Anschlussnehmer verlangen (§§ 9, 10 AVBFernwärmeV)
• Ausnahmen sind möglich, etwa für Gebäude mit emissionsfreier Heizung wie einer Wärmepumpe. In Bayern sind solche Grundstücke kraft Gesetzes ausgenommen, im Übrigen kommt es auf Landesrecht und Satzung an
• Soll Ihr Grundstück aufgrund einer kommunalen Entscheidung, etwa einer Satzung oder eines Anschluss- und Benutzungszwangs, an ein Wärmenetz angeschlossen werden, fördert die BEG-Einzelmaßnahmenförderung nur den Wärmenetzanschluss und keine eigene Heizung wie eine Wärmepumpe (Förderrichtlinie BEG EM vom 17. August 2026, Technische Mindestanforderungen Nr. 3.1)

Empfehlung: Informieren Sie sich bei Ihrer Gemeindeverwaltung, ob ein Anschlusszwang geplant ist, idealerweise bevor Sie eine neue Heizung installieren.

GModG und Wärmeplanung: Was sich geändert hat

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist kein neues Gesetz, sondern das umbenannte GEG: Art. 1 Nr. 1 des Änderungsgesetzes vom 23. Juli 2026 ersetzt die Gesetzesüberschrift, Stammgesetz bleibt das Gebäudeenergiegesetz vom 8. August 2020. Verkündet wurde das Änderungsgesetz am 28. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226); der Heizungsteil gilt seit dem 29. Juli 2026, weitere Teile folgen am 1. Januar 2027, 2028 und 2030. Für die Wärmeplanung bedeutet das:

• 65-%-Regel ist gestrichen (Art. 1 Nr. 32 des Änderungsgesetzes). Gelenkt wird stattdessen über die Bio-Treppe und weiterhin über den CO₂-Preis
• Kopplung an die Wärmeplanung entfällt: § 71 Abs. 8 GEG ist weg, die Verweise des WPG auf die gestrichenen Vorschriften sind entfernt (Art. 8 Abs. 10 des Änderungsgesetzes). Weder der Stichtag 30. Juni 2026 noch eine Gebietsausweisung lösen eine Heizungspflicht aus
• Bio-Treppe ab 2029: Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden, müssen steigende Anteile ihrer Wärme aus biogenen Brennstoffen oder grünem, blauem, orangenem oder türkisem Wasserstoff erzeugen (§ 43 GModG). Vorher eingebaute Heizungen sind davon vollständig ausgenommen. Unabhängig davon kündigt § 42a GModG eine Grüngas- und Grünheizölquote an: Ein Gesetz, das die Bundesregierung bis zum 1. Dezember 2026 vorlegen soll, soll die Lieferanten verpflichten, Brennstoffe für die Wärmeversorgung von Gebäuden ab 2045 vollständig auf klimaneutrale Brennstoffe umzustellen; das beträfe auch ältere Heizungen. Bisher liegen dazu nur Eckpunkte vor (Stand Oktober 2026)
• Kommunale Wärmeplanung bleibt bestehen, als Infrastrukturplanung, nicht mehr als Auslöser ordnungsrechtlicher Pflichten
• Technologieoffenheit: § 42 Abs. 2 GModG nennt Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen ausdrücklich als erste von zehn Optionen für den Heizungstausch. Förderung und CO₂-Preis begünstigen dennoch erneuerbare Heizungen wie die Wärmepumpe

Unabhängig von der konkreten Gesetzeslage bleibt die Grunddynamik: Auf fossile Brennstoffe fällt ein CO₂-Preis, der sich ab 2028 im EU-Emissionshandel ohne festen Höchstpreis bildet, und erneuerbare Heizsysteme werden gefördert. Die Wärmeplanung gibt Ihnen die lokale Orientierung, welche Infrastruktur voraussichtlich verfügbar sein wird.

So finden Sie den Wärmeplan Ihrer Kommune

1. Webseite Ihrer Stadt/Gemeinde: Suchen Sie nach „Wärmeplanung" oder „Wärmeplan". Der beschlossene Wärmeplan muss im Internet veröffentlicht werden (§ 23 Abs. 3 WPG)
2. Gemeinde- oder Stadtverwaltung: Erkundigen Sie sich bei der für die Wärmeplanung zuständigen Stelle, wie Ihr Grundstück eingeteilt ist
3. Karten im Wärmeplan: Das WPG verlangt, die Einteilung in Versorgungsgebiete für 2030, 2035 und 2040 bezogen auf Grundstücke und Baublöcke als Karte darzustellen (Anlage 2 WPG)
4. Öffentliche Beteiligung: Im regulären Verfahren können Sie den Entwurf mindestens 30 Tage lang einsehen und Stellung nehmen (§ 13 Abs. 4 WPG)

Handlungsempfehlungen für Eigentümer

Wenn Ihre Heizung noch funktioniert:

• Informieren Sie sich über den Wärmeplan Ihrer Kommune
• Planen Sie den Heizungstausch vorausschauend, nicht erst beim Ausfall
• Lassen Sie Ihr Gebäude analysieren, um die wirtschaftlichste Option zu kennen

Wenn ein Heizungstausch ansteht:

• In Fernwärmegebieten: Klären Sie Anschlusskosten und Zeitplan
• In dezentralen Gebieten: Wärmepumpe prüfen, Förderung beantragen
• Vergleichen Sie alle Optionen mit konkreten Zahlen für Ihr Gebäude

Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder erben:

• Prüfen Sie den Wärmeplan und die Heizungssituation vor dem Kauf
• Kalkulieren Sie die Kosten für einen eventuellen Heizungstausch mit ein
• Beachten Sie die Sanierungspflichten bei Eigentümerwechsel; rechtlich sind das Nachrüstpflichten, etwa für die oberste Geschossdecke und ungedämmte Leitungen (§§ 35, 69 GModG)

Häufige Fragen

Muss ich mich an Fernwärme anschließen, wenn meine Kommune das plant?

Nicht automatisch. Die kommunale Wärmeplanung zeigt nur, wo Fernwärme vorgesehen ist. Aus der Einteilung entsteht keine Pflicht, eine bestimmte Wärmeversorgungsart zu nutzen (§ 18 Abs. 2 WPG), und dasselbe gilt für eine Gebietsausweisung (§ 27 Abs. 1 WPG). Einen tatsächlichen Anschlusszwang muss die Gemeinde auf Grundlage des Landesrechts anordnen, in der Regel per Satzung (§ 109 GModG); ob er auch bestehende Gebäude erfasst, hängt vom Landesrecht und von der Satzung ab. Wenn Sie bereits eine emissionsfreie Heizung wie eine Wärmepumpe betreiben, sind Ausnahmen möglich.

Gilt die 65-%-Regel noch?

Nein. Die 65-%-EE-Pflicht ist mit dem GModG gestrichen worden: Die §§ 71 bis 73 GEG wurden aufgehoben (Art. 1 Nr. 32 des Änderungsgesetzes vom 23. Juli 2026), die Zahl „65 Prozent" kommt im Gesetz nicht mehr vor. Auch die Kopplung an die kommunale Wärmeplanung (§ 71 Abs. 8 GEG) ist entfallen. Sie können seit dem 29. Juli 2026 zwischen zehn Heizungsoptionen wählen (§ 42 Abs. 2 GModG), Gas, Heizöl und Flüssiggas eingeschlossen; für einige gelten Auflagen wie die Bio-Treppe (§§ 43 bis 46 GModG). Achtung: Für die BEG-Förderung etwa einer Wärmepumpe oder Biomasseheizung müssen die versorgten Wohnungen oder Flächen weiterhin zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien beheizt werden. Das ist eine Förderbedingung, keine gesetzliche Pflicht.

Kann ich 2026 noch eine Gasheizung einbauen?

Ja, und zwar unbefristet. Die Stichtage der Wärmeplanung und die Übergangsfristen des alten GEG spielen für Ihre Heizungswahl seit dem 29. Juli 2026 keine Rolle mehr. Eine Gasheizung, die nach dem 29. Juli 2026 in ein bestehendes Gebäude eingebaut wird, unterliegt allerdings der Bio-Treppe nach § 43 Abs. 1 GModG: ab 1. Januar 2029 mindestens 10 %, ab 2030 15 %, ab 2035 30 % und ab 2040 60 % der bereitgestellten Wärme müssen aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder grünem, blauem, orangenem oder türkisem Wasserstoff stammen. Als erfüllt gilt die Pflicht auch mit einer Wärmepumpen-Hybridheizung, deren Wärmepumpe im Teillastpunkt A mindestens 30 % der Leistung des Spitzenlasterzeugers erreicht (bei bivalent alternativem Betrieb 40 %; in Gebäuden ab sechs Wohnungen ab 2040 nur mit Nachweis), sowie von 2029 bis 2034 mit einer ausreichend großen Solarthermieanlage (§ 43 Abs. 3 und 5). Bedenken Sie zusätzlich die Betriebskosten durch den CO₂-Preis, der sich ab 2028 im EU-Emissionshandel ohne festen Höchstpreis bildet.

Was ist, wenn meine Heizung jetzt ausfällt?

Sie können zwischen den zehn Optionen nach § 42 Abs. 2 GModG wählen; auch eine reine Gas- oder Ölheizung ist zulässig. Die Übergangsfristen des alten GEG (§§ 71i bis 71m) sind zusammen mit der 65-%-Regel entfallen. Für eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung gilt die Bio-Treppe; wird sie nach einem irreparablen Ausfall im Jahr 2028 eingebaut, greift die Pflicht erst zwölf Monate nach dem Einbau (§ 43 Abs. 7 GModG). Prüfen Sie trotzdem, ob sich der direkte Umstieg auf eine Wärmepumpe für Ihr Gebäude rechnet, statt später ein zweites Mal zu investieren.

Wann muss meine Gemeinde den Wärmeplan fertig haben?

Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern (Stand 1. Januar 2024) bis zum 30. Juni 2026, alle anderen bis zum 30. Juni 2028 (§ 4 Abs. 2 WPG). Für Gemeinden unter 10.000 Einwohnern können die Länder ein vereinfachtes Verfahren vorsehen (§ 4 Abs. 3 WPG). Diese Planungspflicht hat das Gesetz vom 23. Juli 2026 nicht angetastet. Für Sie als Eigentümer hat der Termin aber keine unmittelbare Rechtsfolge mehr. Er entscheidet nur darüber, ab wann Sie wissen, welche Wärmeinfrastruktur in Ihrem Quartier geplant ist.

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