Sanierungspflicht 2026: Diese Nachrüstpflichten gelten jetzt für Ihr Haus

Update (Stand: 9. August 2026) – GModG verkündet: Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet worden (BGBl. 2026 I Nr. 226) und gilt seit dem 29. Juli 2026; der große Umbau der Bestandsvorschriften folgt zum 1. Januar 2027. Das GModG ist kein neues Gesetz, sondern das umbenannte GEG – Stammgesetz bleibt das Gebäudeenergiegesetz vom 8. August 2020, nur die Überschrift und die Paragraphennummern haben sich geändert. Für die Sanierungspflichten heißt das: Die 65-%-Erneuerbare-Pflicht und die 30-Jahre-Austauschpflicht für Heizkessel (§§ 71 bis 73 GEG) sind ersatzlos gestrichen, die beiden Dämmpflichten bleiben inhaltlich unverändert bestehen. Parallel gelten seit dem 21. Juli 2026 die neuen Sätze der BEG-Förderrichtlinie: Der Klimageschwindigkeitsbonus sinkt von 20 % auf 16 % (und danach halbjährlich weiter bis 0 % ab 1. August 2028), der Effizienzbonus (5 %) entfällt, die maximal förderfähigen Kosten der Heizung sinken von 30.000 EUR auf 28.000 EUR, und es gilt ein einkommensabhängiger Deckel von bis zu 80 %. Bei den Dämm-Einzelmaßnahmen (BEG EM) gibt es den iSFP-Bonus (+5 Prozentpunkte) nur noch ab einem förderfähigen Investitionsvolumen von 30.000 EUR.

Das Thema Sanierungspflicht verunsichert viele Hauseigentümer. Gerüchte über einen pauschalen Sanierungszwang für alle Wohngebäude halten sich hartnäckig, während die tatsächliche Rechtslage oft unklar bleibt. Die Wahrheit ist nüchtern: Für Wohngebäude gibt es keine verbrauchs- oder klassenabhängige Sanierungspflicht. Was es gibt, sind zwei konkrete Nachrüstpflichten, bedingte Anforderungen bei ohnehin geplanten Bauteiländerungen und eine Sonderregelung beim Eigentümerwechsel. Dieser Beitrag liefert die kompakte Übersicht aller Sanierungspflichten, die 2026 gelten – auf dem Stand des am 28. Juli 2026 verkündeten Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) und der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD). Wer die einzelnen Paragraphen, Kostenpositionen und Fördersätze vertieft nachlesen möchte, findet sie im ausführlichen Ratgeber Sanierungspflicht 2026 im Detail.

Die zwei unbedingten Nachrüstpflichten für Wohngebäude

Das GModG kennt für Wohngebäude zwei Nachrüstpflichten, die unabhängig von Baumaßnahmen bestehen. Sie gelten für alle Eigentümer – mit einer wichtigen Ausnahme für Selbstnutzer (dazu weiter unten). Eine dritte Pflicht, das 30-Jahre-Betriebsverbot für alte Heizkessel, ist am 29. Juli 2026 weggefallen.

1. Oberste Geschossdecke dämmen (§ 35 GModG)

Die oberste Geschossdecke zu einem unbeheizten Dachraum muss einen U-Wert von maximal 0,24 W/(m²·K) aufweisen (§ 35 Abs. 1 GModG; der wortgleiche Vorgängertext steht in § 47 GEG). Alternativ kann statt der Geschossdecke auch das darüberliegende Dach gedämmt werden. Die Vorschrift stand bis zum 28. Juli 2026 in § 47 GEG; das GModG hat sie inhaltlich unverändert zu § 35 gemacht (Art. 1 Nr. 15 GModG).

Die Pflicht besteht nicht, wenn die Geschossdecke oder das Dach bereits den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erfüllt. In der Praxis bedeutet das: Ist bereits eine Dämmung von mehr als ca. 4 cm vorhanden, ist der Grenzwert in vielen Fällen bereits eingehalten. Ein Energieberater kann den tatsächlichen U-Wert berechnen.

Selbstnutzer-Ausnahme (§ 35 GModG): Bei Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, ist die Dämmpflicht ausgesetzt. Sie lebt mit dem ersten Eigentümerwechsel nach dem 1. Februar 2002 wieder auf – und die Zwei-Jahres-Frist läuft ab genau diesem ersten Eigentumsübergang, nicht ab einem späteren (§ 35 Abs. 3 Satz 2 GModG). Details dazu im Abschnitt weiter unten und im Artikel Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel.

Typische Gesamtkosten: 1.500–8.000 EUR je nach Fläche, Deckenkonstruktion und Ausführung (begehbar/nicht begehbar). Nicht begehbare Aufblasdämmung ist die günstigste Variante.

2. Heizungsrohre dämmen (§ 69 GModG + Anlage 8)

Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (Keller, Dachboden, Garage) müssen gedämmt werden, sofern sie zugänglich sind. Die Mindestdämmdicke richtet sich nach dem Rohrdurchmesser und ist in Anlage 8 geregelt:

Anlage 8 stellt ausdrücklich auf den Innendurchmesser der Leitung ab, nicht auf den Außendurchmesser. Für Leitungen, die an Außenluft grenzen, gilt der doppelte Wert; in Wand- und Deckendurchbrüchen sowie an Kreuzungsstellen genügt die halbe Dämmdicke.

Bei Leitungen in Wand- oder Deckendurchbrüchen, die nicht zugänglich sind, entfällt die Pflicht. Die Rohrleitungsdämmung ist die Maßnahme mit dem besten Kosten-Nutzen-Verhältnis: Sie kann häufig in Eigenleistung durchgeführt werden.

Neu seit dem 29. Juli 2026: Die Selbstnutzer-Ausnahme für diese Pflicht steht jetzt direkt in § 69 Abs. 3 und 4 GModG (zuvor § 73 GEG). Wer am 1. Februar 2002 eine Wohnung in seinem Ein- oder Zweifamilienhaus selbst bewohnt hat, muss erst nach einem Eigentümerwechsel nachrüsten – und zwar innerhalb von zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 (§ 69 Abs. 4 GModG).

Typische Kosten: 200–900 EUR für ein typisches Einfamilienhaus (10–30 €/m Rohrleitung, bei 20–30 m Leitungslänge). Die Amortisationszeit liegt bei 2–6 Jahren.

Weggefallen: die Austauschpflicht für alte Heizkessel (§ 72 GEG)

Bis zum 28. Juli 2026 galt: Konstanttemperaturkessel, die mit Öl oder Gas betrieben werden und älter als 30 Jahre sind, müssen außer Betrieb genommen werden. Dazu kam ein Betriebsende für alle fossilen Heizungen zum 31. Dezember 2044.

Beides gilt nicht mehr. Das GModG hat die §§ 71 bis 73 GEG ersatzlos gestrichen (Art. 1 Nr. 32, BGBl. 2026 I Nr. 226). Damit sind entfallen:

• das 30-Jahre-Betriebsverbot für Konstanttemperaturkessel (§ 72 Abs. 1 bis 3 GEG),
• das fossile Betriebsende zum 31. Dezember 2044 (§ 72 Abs. 4 GEG),
• die 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Pflicht beim Heizungseinbau (§ 71 GEG) samt Kopplung an die kommunale Wärmeplanung.

Auch die Prüfpflicht des Schornsteinfegers zum Kessel-Betriebsverbot ist gestrichen (§ 97 Abs. 1 Nr. 1 GEG). Ein funktionierender Altkessel darf also weiterlaufen – unabhängig von seinem Alter. Als Lenkungsinstrument bleiben der steigende CO₂-Preis (ETS2 ab 2028) und die für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen geltende Brennstoffquote nach § 43 GModG, dazu weiter unten mehr.

Typische Kosten eines freiwilligen Heizungstauschs nach Förderung: 9.000–35.000 EUR je nach gewähltem System (Gasbrennwert am unteren Ende, Wärmepumpe oder Pelletkessel am oberen Ende).

Übersicht: Alle Nachrüstpflichten auf einen Blick

Tipp: Der Bezirksschornsteinfeger prüft bei der Feuerstättenschau nach § 97 Abs. 1 GModG nur noch die Rohrleitungsdämmung (§ 69 Abs. 3 und 4) – die Geschossdecke nach § 35 gehört nicht zu seinem Prüfauftrag, und den Kesselaustausch prüft er seit der Streichung von § 72 GEG ebenfalls nicht mehr.

Neue Heizung einbauen: Was seit dem 29. Juli 2026 gilt (§§ 42, 43 GModG)

Die 65-Prozent-Regel ist Geschichte. An ihre Stelle tritt in § 42 Abs. 2 GModG eine Liste von zehn gleichrangigen Optionen für den Ersatz einer Heizungsanlage. Ausdrücklich als Option Nummer 1 genannt: „eine Heizungsanlage, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickt wird". Ein Einbauverbot für Gas- oder Ölheizungen gibt es nicht, und es gibt auch keine Kopplung mehr an die kommunale Wärmeplanung – die Stichtage 2026 und 2028, ab denen die 65-%-Pflicht in Ihrer Gemeinde greifen sollte, existieren nicht mehr.

Wer sich für Gas, Heizöl oder Flüssiggas entscheidet, muss allerdings eine Brennstoffquote einhalten (§ 43 Abs. 1 GModG):

Anrechenbar sind Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas sowie grüner, blauer, orangener oder türkiser Wasserstoff und daraus hergestellte Derivate. Die Quote lässt sich alternativ auch über eine Solarthermieanlage (§ 43 Abs. 3) oder eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung (§ 43 Abs. 4) erfüllen.

Wichtig: Die Quote gilt nur für Heizungen, die nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaut werden (§ 43 Abs. 1 GModG). Für Ihre vorhandene Gas- oder Ölheizung gilt keinerlei Quote – egal wie alt sie ist. Reparaturen an bestehenden Heizungen sind unverändert zulässig. Zusätzlich kündigt § 42a GModG ein separates Gesetz zu einer Grüngas-/Grünheizölquote an, das die Inverkehrbringer von Gas, Öl und Flüssiggas verpflichten soll, ab 2045 vollständig auf klimaneutrale Brennstoffe umzustellen.

Bedingte Pflichten bei Bauteiländerung (§ 36 GModG)

Neben den unbedingten Nachrüstpflichten kennt das GModG bedingte Anforderungen, die bei Änderungen an bestehenden Bauteilen greifen (bis zum 28. Juli 2026 § 48 GEG). Wenn Sie mehr als 10 % der Fläche eines Außenbauteils ändern (z. B. Fassade neu verputzen, Fenster austauschen, Dach neu eindecken), muss das geänderte Bauteil anschließend bestimmte U-Werte einhalten. Die konkreten Werte sind in Anlage 7 festgelegt, die jetzt auf § 36 verweist:

Das bedeutet: Wenn Sie ohnehin die Fassade sanieren und dabei mehr als 10 % der Fläche betroffen ist, müssen Sie gleichzeitig dämmen. Diese Koppelung macht energetisch und wirtschaftlich Sinn, weil das Gerüst ohnehin steht und die zusätzlichen Kosten für die Dämmung im Verhältnis gering sind. Einen vollständigen Überblick über Kosten und Ablauf einer Komplettsanierung finden Sie im Artikel Komplettsanierung: Kosten und Ablauf.

Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel

Der Eigentümerwechsel ist der wichtigste Auslöser für Sanierungspflichten. Denn die Selbstnutzer-Ausnahme (für Eigentümer, die am 1. Februar 2002 eine Wohnung ihres Ein- oder Zweifamilienhauses selbst bewohnt haben) endet mit dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. Das GModG hat diese Regel neu codiert: Für die Geschossdecke steht sie in § 35 Abs. 3 GModG (zuvor § 47 Abs. 3 GEG), für die Rohrleitungsdämmung neu in § 69 Abs. 3 und 4 GModG (zuvor § 73 GEG). Inhaltlich ändert sich für Käufer und Erben nichts.

Wann ein Eigentümerwechsel vorliegt

Ein Eigentümerwechsel im Sinne des GModG liegt vor bei:

• Kauf einer Immobilie
• Erbschaft (einschließlich Erbengemeinschaft)
• Schenkung (auch innerhalb der Familie)

Die Zwei-Jahres-Frist beginnt mit dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 (§ 35 Abs. 3 Satz 2, § 69 Abs. 4 GModG) – beim Kauf also mit der Grundbucheintragung, nicht mit dem Kaufvertrag; bei einer Erbschaft dagegen bereits mit dem Erbfall, weil das Eigentum nach § 1922 BGB mit dem Tod des Erblassers übergeht und die Grundbuchberichtigung nur deklaratorisch wirkt. Innerhalb dieser Frist müssen beide Nachrüstpflichten (Geschossdecke, Rohrleitungen) erfüllt werden. Eine Pflicht zum Heizungstausch besteht seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr.

Der häufigste Irrtum: Ihr Kauf startet die Frist nicht neu

Fast überall wird die Regel so wiedergegeben, als bekäme jeder neue Eigentümer zwei frische Jahre. Das steht so nicht im Gesetz. § 69 Abs. 4 GModG bindet die Frist ausdrücklich an den ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002, § 35 Abs. 3 Satz 2 formuliert es für die Geschossdecke gleichlautend. Maßgeblich ist damit die Eigentumshistorie des Gebäudes, nicht Ihr eigenes Kaufdatum.

Was das praktisch bedeutet:

Wer also 2026 ein Haus erwirbt, das seit dem 1. Februar 2002 bereits einmal den Eigentümer gewechselt hat, kauft keine Schonfrist mit, sondern eine bereits fällige Pflicht. Verstöße gegen § 35 Abs. 1 Satz 1 und § 69 Abs. 1 oder 2 sind ab dem Übergang Ihnen zuzurechnen. Prüfen Sie deshalb vor dem Notartermin, ob das Objekt nach dem 1. Februar 2002 schon einmal verkauft, verschenkt oder vererbt wurde – der Grundbuchauszug beantwortet das in wenigen Minuten – und ob Geschossdecke und Rohrleitungen den Anforderungen genügen.

Bei Erbschaften gelten identische Pflichten. Erbengemeinschaften haften gemeinsam, und die Frist läuft nicht erst ab der Erbauseinandersetzung. Ausführlich: Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel: Was nach Hauskauf oder Erbschaft gilt und Haus geerbt: Pflichten und Sanierung.

Bußgelder und Kontrolle

Verstöße gegen die Nachrüstpflichten sind Ordnungswidrigkeiten nach § 108 GModG. Die Bußgeldhöhe ist gestaffelt (§ 108 Abs. 2):

Wichtig für die richtige Zuordnung: Bußgeldbewehrt ist bei der Rohrleitungsdämmung die materielle Pflicht aus § 69 Abs. 1 oder 2 (§ 108 Abs. 1 Nr. 14 GModG), bei der Geschossdecke die Pflicht aus § 35 Abs. 1 Satz 1 (§ 108 Abs. 1 Nr. 2). § 69 Abs. 3 und 4 sind selbst nicht bußgeldbewehrt – sie schieben die Pflicht für Altselbstnutzer nur hinaus und legen die Zwei-Jahres-Frist fest. Läuft diese Frist ab, ohne dass gedämmt ist, ist der Verstoß einer gegen Absatz 1 oder 2.

In der Praxis liegen die tatsächlich verhängten Bußgelder für Erstverstöße deutlich niedriger – typischerweise zwischen 500 und 5.000 EUR. Die Höhe richtet sich nach der Schwere des Verstoßes, der wirtschaftlichen Situation des Eigentümers und ob es ein Erst- oder Wiederholungsverstoß ist.

Zuständig für den Vollzug sind die nach Landesrecht bestimmten Behörden. Der Bezirksschornsteinfeger prüft bei der Feuerstättenschau allerdings nur einen Teilausschnitt: Nach § 97 Abs. 1 GModG kontrolliert er, ob Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, die gedämmt sein müssten, weiterhin ungedämmt sind (§ 69 Abs. 3 und 4). Die Geschossdeckendämmung nach § 35 gehört ausdrücklich nicht zu seinen Prüfaufgaben – sie wird typischerweise über die Unternehmererklärung nach § 96 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 GModG oder bei behördlichen Anlässen (Bauantrag, Energieausweis, Verkauf) auffällig.

Die frühere Prüfung des 30-Jahres-Betriebsverbots für Heizkessel ist mit § 72 GEG entfallen (§ 97 Abs. 1 Nr. 1 GEG gestrichen).

Bei festgestellten Verstößen kann der Schornsteinfeger die zuständige untere Bauaufsichtsbehörde informieren, die dann das Bußgeldverfahren einleitet. Die Kontrolldichte hat in den letzten Jahren zugenommen. Weitere Informationen zu Bußgeldern im Energierecht finden Sie im Artikel Energieausweis: Bußgelder und Strafen.

Ausnahmen und Befreiungen

Selbstnutzer-Ausnahme (§ 35, § 69 Abs. 3 und 4 GModG)

Eigentümer von Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, die am 1. Februar 2002 eine dieser Wohnungen selbst bewohnt haben, sind von der Geschossdeckendämmung (§ 35) und der Rohrleitungsdämmung (§ 69 Abs. 2) befreit. Die Befreiung endet beim ersten Eigentümerwechsel nach diesem Stichtag – auch bei Übertragung innerhalb der Familie (Schenkung, Erbschaft). Sie lebt danach nicht wieder auf: Ab dem ersten Übergang läuft die Zwei-Jahres-Frist, und jeder weitere Verkauf lässt sie unberührt (§ 35 Abs. 3 Satz 2, § 69 Abs. 4 GModG).

Denkmalschutz (§ 105 GModG)

Bei denkmalgeschützten Gebäuden gelten Sonderregelungen. Maßnahmen, die das Erscheinungsbild oder die Substanz des Denkmals beeinträchtigen, können ganz oder teilweise entfallen. Dies muss im Einzelfall mit der Denkmalbehörde abgestimmt werden. Der Eigentümer muss nachweisen, dass die geforderte Maßnahme mit dem Denkmalschutz unvereinbar ist. Ausführlich: Energieausweis und Denkmalschutz.

Härtefall-Befreiung (§ 102 GModG)

Wenn die Kosten einer Pflichtmaßnahme in keinem angemessenen Verhältnis zum wirtschaftlichen Nutzen stehen oder eine unbillige Härte darstellen (z. B. bei Alteigentümern mit geringem Einkommen und kurzer Restnutzungsdauer), kann eine Befreiung bei der zuständigen Baubehörde beantragt werden. In der Praxis kommt das selten vor, da insbesondere die Geschossdeckendämmung fast immer wirtschaftlich ist.

Was hat das GModG geändert?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde am 23. Juli 2026 ausgefertigt, am 28. Juli 2026 verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226) und ist am 29. Juli 2026 in Kraft getreten. Es ersetzt das GEG nicht, sondern benennt es um: Art. 1 Nr. 1 tauscht lediglich die Gesetzesüberschrift aus, Stammgesetz bleibt das Gebäudeenergiegesetz vom 8. August 2020. Weil das GModG ein Einspruchsgesetz ist, war eine Zustimmung des Bundesrates nicht erforderlich – im Gesetz heißt es nur: „Die verfassungsmäßigen Rechte des Bundesrates sind gewahrt."

Der Umbau erfolgt gestuft (Art. 9 GModG):

Was entfallen ist

• § 72 Betriebsverbot: Das 30-Jahres-Betriebsverbot für Konstanttemperaturkessel ist gestrichen – nicht „voraussichtlich", sondern seit dem 29. Juli 2026 endgültig.
• § 72 Abs. 4: Das Betriebsende für fossile Heizungen zum 31. Dezember 2044 ist mitgestrichen worden.
• § 71 65-%-Regel: Die Pflicht, bei einem Heizungstausch mindestens 65 % erneuerbare Energien zu nutzen, ist ersatzlos entfallen. Die Formulierung „65 Prozent" kommt im Gesetz kein einziges Mal mehr vor.
• Kopplung an die kommunale Wärmeplanung: § 71 Abs. 8 GEG und alle Verweise auf das Wärmeplanungsgesetz sind gestrichen (Art. 8 Abs. 10 GModG). Die Stichtage 2026 und 2028, ab denen die 65-%-Pflicht in Ihrer Gemeinde greifen sollte, gibt es nicht mehr.

Was bleibt

• Geschossdeckendämmung: Die Dämmpflicht bleibt inhaltlich unverändert bestehen, nur die Nummer ändert sich (§ 47 GEG wird § 35 GModG).
• Rohrleitungsdämmung: Die Pflicht bleibt bestehen (§ 69); die Selbstnutzer-Ausnahme wandert von § 73 in § 69 Abs. 3 und 4.
• Bedingte Anforderungen bei Änderung: § 48 GEG wird § 36 GModG, Anlage 7 verweist jetzt auf § 36. Die 10-Prozent-Bagatellgrenze bleibt.
• Eigentümerwechsel-Pflichten: Die Zwei-Jahres-Frist bleibt erhalten.
• Energieeffizienzklassen für Wohngebäude: Wohngebäude behalten die Skala A+ bis H (Anlage 10). Die neue EU-Skala A bis G gilt ausschließlich für Nichtwohngebäude (neue Anlage 10a, ab 1. Januar 2027).

Was neu kommt: Brennstoffquote und Mindeststandards für Nichtwohngebäude

Anstelle der 65-%-Regel gilt die Brennstoffquote des § 43 GModG – 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035, 60 % ab 2040 –, aber nur für Heizungen, die nach dem 29. Juli 2026 eingebaut werden. Details oben im Abschnitt zu §§ 42 und 43.

Neu ist außerdem ein echter Mindeststandard – allerdings nur für Nichtwohngebäude (§ 40 GModG, ab 1. Januar 2027 geltend): Der Jahres-Primärenergiebedarf darf ab 2030 höchstens das 3,5-fache und ab 2033 höchstens das 2,95-fache eines Referenzgebäudes betragen. Die Anforderung gilt als erfüllt, wenn das Gebäude ab 1996 errichtet wurde, nachweislich das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1995 erreicht, überwiegend mit Wärmepumpe oder Biomasse beheizt wird oder an Fernwärme angeschlossen ist. Hinzu kommen breite Ausnahmen für Abriss, Nutzungsänderung, Baudenkmäler, Industrie- und Landwirtschaftsgebäude. Für Wohngebäude gibt es keine vergleichbare Regelung.

Was das für Sie bedeutet

Wenn Sie eine Sanierung planen, erfüllen Sie die Pflichten für Geschossdecke und Rohrleitungen jetzt – sie gelten unverändert weiter. Beim Heizungstausch gibt es dagegen keinen gesetzlichen Zeitdruck mehr: Ein funktionierender Altkessel darf weiterlaufen. Wirtschaftlich sprechen weiterhin der CO₂-Preis und die Förderung für einen Wechsel, rechtlich zwingt Sie niemand dazu. Für eine vollständige Einordnung der Änderungen lesen Sie den Artikel zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG).

EPBD: Kommt ein EU-Sanierungszwang?

Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD, Richtlinie EU/2024/1275) sorgt regelmäßig für Schlagzeilen über einen angeblichen Sanierungszwang. Die Realität ist differenzierter:

• Kein Einzelgebäude-Sanierungszwang für Wohngebäude. Die EPBD verpflichtet die Mitgliedstaaten zu einem Portfolio-Ansatz: Der Gesamtenergieverbrauch des nationalen Gebäudebestands muss gesenkt werden.
• Zielwerte: 16 % Reduktion des Primärenergieverbrauchs bis 2030, 20–22 % bis 2035 (jeweils bezogen auf 2020).
• Umsetzung: Wie Deutschland diese Ziele erreicht (über Anreize, CO₂-Preis oder ordnungsrechtliche Vorgaben), ist Sache des nationalen Gesetzgebers. Das GModG ist das Umsetzungsinstrument.
• Keine „schlechteste 15 Prozent"-Regel: Diese Definition stammt aus dem Kommissionsentwurf von 2021. In der final beschlossenen Richtlinie (EU) 2024/1275 kommt sie nicht vor. Für Wohngebäude gibt es dort keine gebäudeindividuellen Mindeststandards.

Für einzelne Hauseigentümer bedeutet das: Es gibt keinen EU-Zwang, Ihr konkretes Wohnhaus bis zu einem bestimmten Datum auf eine bestimmte Effizienzklasse zu sanieren. Die Pflichten ergeben sich ausschließlich aus dem nationalen Recht (GModG, also dem umbenannten GEG). Wie GModG und EPBD im Detail zusammenspielen, welche Kosten und Fördersätze für jede Pflichtmaßnahme gelten und welche Sanierungspflicht 2026 wirklich für Ihr Haus gilt, fasst der vertiefende Ratgeber Paragraph für Paragraph zusammen.

Förderung für Pflichtmaßnahmen

Auch gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen sind förderfähig. Die wichtigsten Programme:

BEG Einzelmaßnahmen (Dämmung)

Tipp: Die GModG-Pflicht verlangt nur einen U-Wert von 0,24 W/(m²·K), aber die BEG-Förderung setzt einen U-Wert von 0,14 W/(m²·K) voraus. Wenn Sie ohnehin dämmen, lohnt es sich fast immer, auf den besseren Wert zu gehen – die Mehrkosten für die dickere Dämmung sind gering, die Förderung und Energieeinsparung aber deutlich höher. Ausführlich: BEG Förderung Einzelmaßnahmen 2026.

KfW 458 (Heizungstausch)

Wichtig: Diese Sätze gelten für Anträge ab dem 21. Juli 2026 (neue BEG-Förderrichtlinie). Rechenbeispiel für ein Einfamilienhaus mit Alt-Gasheizung: 30 % Grundförderung + 16 % Klimageschwindigkeitsbonus = 46 % auf max. 28.000 EUR = 12.880 EUR Zuschuss. Förderanträge müssen vor der Auftragserteilung an den Handwerker gestellt werden. Nachträgliche Anträge sind ausgeschlossen. Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung finden Sie im Artikel KfW-Sanierung beantragen.

Checkliste: Sanierungspflichten 2026 prüfen

1. Geschossdecke prüfen: Gibt es eine Dämmung zum unbeheizten Dachboden? Ist der U-Wert ≤ 0,24 W/(m²·K)? Falls unklar: Energieberater hinzuziehen.
2. Heizungsrohre inspizieren: Verlaufen ungedämmte Heizungs- oder Warmwasserleitungen im Keller, Dachboden oder in der Garage?
3. Heizung einordnen: Eine gesetzliche Austauschpflicht gibt es nicht mehr. Prüfen Sie stattdessen wirtschaftlich: Verbrauch, Alter, absehbare Reparaturkosten und CO₂-Preis.
4. Ausnahmen prüfen: Haben Sie am 1.2.2002 eine Wohnung Ihres Ein-/Zweifamilienhauses selbst bewohnt? Besteht Denkmalschutz?
5. Eigentümerwechsel prüfen: Wann war der erste Eigentumsübergang nach dem 1.2.2002 – nicht zwingend Ihr eigener? Liegt er mehr als zwei Jahre zurück, ist die Pflicht bereits fällig; der Grundbuchauszug zeigt die Historie.
6. Förderung klären: BEG EM für Dämmung, KfW 458 für Heizung. Antrag vor Auftragserteilung stellen.
7. Bei neuer Gas- oder Ölheizung: Brennstoffquote nach § 43 GModG einplanen (10 % ab 2029, steigend bis 60 % ab 2040) – aber nur, wenn die Anlage nach dem 29.07.2026 eingebaut wurde.

Häufige Fragen

Muss ich mein Haus 2026 komplett sanieren?

Nein. Es gibt keinen pauschalen Sanierungszwang für Wohngebäude und auch keine verbrauchs- oder effizienzklassenabhängige Sanierungspflicht. Das GModG schreibt für Wohngebäude nur zwei konkrete Nachrüstpflichten vor (Geschossdecke, Rohrleitungen), und die EPBD verlangt keinen Einzelgebäude-Sanierungszwang. Verpflichtende Mindeststandards gelten ab 2030 nur für Nichtwohngebäude (§ 40 GModG). Eine Komplettsanierung kann wirtschaftlich sinnvoll sein, ist aber nicht gesetzlich vorgeschrieben.

Was kostet die Erfüllung aller Nachrüstpflichten?

Die reinen Kosten hängen vom Zustand Ihres Gebäudes ab. Im günstigsten Fall (nur Rohrdämmung nötig): 200–900 EUR. Sind beide Pflichten offen (Geschossdecke + Rohrleitungen), liegen Sie bei rund 1.700–8.900 EUR vor Förderung. Ein Heizungstausch ist seit dem 29. Juli 2026 keine Pflichtmaßnahme mehr, kostet aber freiwillig weitere 9.000–35.000 EUR. Eine detaillierte Kostenaufstellung finden Sie im Artikel Komplettsanierung: Kosten und Ablauf.

Wer kontrolliert die Einhaltung der Sanierungspflichten?

Zuständig sind die nach Landesrecht bestimmten Behörden. Der Bezirksschornsteinfeger prüft bei der Feuerstättenschau nach § 97 Abs. 1 GModG nur, ob dämmpflichtige Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen weiterhin ungedämmt sind – die Geschossdecke nach § 35 gehört nicht dazu. Den Kesselaustausch prüft er seit dem 29. Juli 2026 ebenfalls nicht mehr, weil § 72 GEG gestrichen wurde. Bei Verstößen informiert er die untere Bauaufsichtsbehörde, die das Bußgeldverfahren einleitet. Auch bei Immobilienverkäufen, Bauanträgen oder Energieberatungen können Verstöße auffallen.

Was hat das GModG an meinen bestehenden Pflichten geändert?

Die Dämmpflichten für Geschossdecke und Heizungsrohre bleiben inhaltlich unverändert bestehen – sie heißen jetzt § 35 und § 69 statt § 47 und § 69. Das 30-Jahres-Betriebsverbot für Konstanttemperaturkessel (§ 72) und die 65-%-EE-Pflicht beim Heizungseinbau (§ 71) sind seit dem 29. Juli 2026 ersatzlos gestrichen. An ihre Stelle treten der CO₂-Preis und die Brennstoffquote des § 43 GModG, die aber nur für nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen gilt.

Gilt die Sanierungspflicht auch für vermietete Objekte?

Ja, die Nachrüstpflichten gelten für alle Gebäude unabhängig davon, ob sie selbst genutzt oder vermietet werden. Die Selbstnutzer-Ausnahme (§ 35 bzw. § 69 Abs. 3 GModG) greift nur für Eigentümer, die am 1.2.2002 selbst eine Wohnung in ihrem Ein- oder Zweifamilienhaus bewohnt haben. Vermieter sind immer pflichtgebunden.

Kann ich die Sanierung steuerlich absetzen statt Förderung zu beantragen?

Ja. Selbstnutzer können nach §35c EStG 20 % der Sanierungskosten (maximal 40.000 EUR pro Wohnobjekt) über drei Jahre steuerlich geltend machen. Diese Option ist eine Alternative zur BAFA-/KfW-Förderung, nicht kombinierbar. Die steuerliche Förderung wird erst mit der Steuererklärung nach Abschluss der Maßnahme beantragt – kein vorheriger Antrag nötig.

Was passiert, wenn ich ein Haus mit unerfüllten Nachrüstpflichten kaufe?

Die Pflichten gehen auf den neuen Eigentümer über – aber ohne neues Zeitfenster. Die Zwei-Jahres-Frist beginnt nach § 69 Abs. 4 und § 35 Abs. 3 Satz 2 GModG mit dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002, nicht mit Ihrem. Hat das Haus seit 2002 bereits einmal den Eigentümer gewechselt, ist die Frist längst abgelaufen: Die Pflicht ist mit der Übergabe an Sie sofort fällig. Nur wenn Ihr Kauf selbst der erste Übergang nach dem Stichtag ist, haben Sie zwei Jahre Zeit. Die Versäumnisse des Vorbesitzers werden Ihnen nicht rückwirkend als Bußgeld angelastet – ab Ihrem Eigentum haften aber Sie für die Erfüllung. Prüfen Sie den energetischen Zustand und die Eigentumshistorie daher vor dem Kauf und kalkulieren Sie die Sanierungskosten in den Kaufpreis ein.

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