Sanierung & Mietrecht: Duldungspflicht, Mietminderung & Modernisierungsumlage

Modernisierung vs. Instandhaltung: Warum die Abgrenzung entscheidend ist

Bevor Sie eine Sanierung planen, müssen Sie wissen, ob es sich mietrechtlich um eine Modernisierung oder eine Instandhaltung handelt. Die Unterscheidung hat massive finanzielle Konsequenzen: Nur Modernisierungskosten dürfen auf die Miete umgelegt werden. Instandhaltungskosten trägt der Vermieter allein.

Quellen: BGB §§ 555a–555d, 559, 559e · Stand: Oktober 2026

In der Praxis sind viele Sanierungsvorhaben Mischmaßnahmen: Eine 40 Jahre alte Fassade wird nicht nur gedämmt (Modernisierung), sondern gleichzeitig wird schadhafter Putz erneuert (Instandhaltung). In diesem Fall muss der Vermieter die Kosten aufteilen. Nur der Modernisierungsanteil ist umlagefähig. Den Instandhaltungsanteil muss er, soweit nötig, schätzen und dabei den Abnutzungsgrad der erneuerten Bauteile berücksichtigen (Paragraph 559 Abs. 2 BGB). Feste Pauschalen gibt es nur im vereinfachten Verfahren (30 Prozent) und beim geförderten Heizungstausch nach Paragraph 559e BGB (15 Prozent, nicht für Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 eingebaut werden). Wie hoch die Gesamtkosten je nach Maßnahme und Baujahr typischerweise ausfallen, zeigt die Tabelle der Sanierungskosten pro Quadratmeter.

Praxistipp: Lassen Sie die Kostenaufteilung bereits in der Angebotsphase von Ihrem Handwerker oder Energieberater dokumentieren. Eine nachträgliche Aufteilung ist schwer zu belegen und kann zu Streit mit Mietern führen.

Duldungspflicht des Mieters nach Paragraph 555d BGB

Der Mieter ist grundsätzlich verpflichtet, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden (Paragraph 555d Abs. 1 BGB). Das gilt insbesondere für Maßnahmen, die:

• Endenergie einsparen (energetische Modernisierung nach Paragraph 555b Nr. 1 BGB, z. B. Fassadendämmung, Fenstertausch, Erneuerung des Heizkessels)
• Eine Heizungsanlage einbauen (Nr. 1a, seit 29. Juli 2026 jede Heizung im Sinne von Paragraph 42 GModG, z. B. eine Wärmepumpe oder den Anschluss an ein Wärmenetz)
• Nicht erneuerbare Primärenergie einsparen oder das Klima schützen (Nr. 2, z. B. eine Photovoltaikanlage, deren Strom ins öffentliche Netz fließt)
• Den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen (z. B. Schallschutzverglasung)
• Die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern (z. B. Einbau eines Aufzugs)
• Aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z. B. gesetzliche Verpflichtungen nach GEG, heute Gebäudemodernisierungsgesetz)

Wann entfällt die Duldungspflicht?

Die Duldungspflicht entfällt, wenn die Modernisierung für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters, anderer Mieter im Gebäude sowie der Belange von Energieeinsparung und Klimaschutz nicht zu rechtfertigen ist (Paragraph 555d Abs. 2 BGB). Gemeint sind persönliche Härten:

• Gesundheit: Eine schwere Erkrankung des Mieters kann ein Aussetzen oder Verschieben der Arbeiten gebieten. Sind die Arbeiten schon begonnen, überwiegen die Interessen des Mieters nach der Gesetzesbegründung aber nur in seltenen Ausnahmen, etwa wenn Leben oder Gesundheit konkret bedroht sind (BT-Drs. 17/10485, S. 22).
• Einzelfall: Feste Fallgruppen nennt das Gesetz nicht; maßgeblich ist die Abwägung im Einzelfall.

Wichtig: Die Härtefallprüfung erfolgt zweistufig. Zunächst wird geprüft, ob die Durchführung der Baumaßnahme selbst eine Härte darstellt (Paragraph 555d Abs. 2 BGB). In einem zweiten Schritt wird geprüft, ob die zu erwartende Mieterhöhung eine finanzielle Härte begründet (Paragraph 559 Abs. 4 BGB). Beide Aspekte sind getrennt zu bewerten.

Ankündigungspflicht: Form, Frist und Inhalt

Die ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung ist Voraussetzung dafür, dass der Mieter dulden muss und die Mieterhöhung pünktlich fällig wird. Fehler machen die Modernisierungsumlage nicht unwirksam, verschieben die erhöhte Miete aber um sechs Monate (Paragraph 559b Abs. 2 BGB).

Formale Anforderungen (Paragraph 555c BGB)

Quellen: BGB §§ 126b, 555c–555e, 559c · Stand: Oktober 2026

Rechtsfolgen einer fehlerhaften Ankündigung

Eine fehlerhafte Ankündigung führt nicht automatisch zum Verlust des Modernisierungsrechts. Sie hat aber gravierende Folgen:

• Fehlende Ankündigung: Der Mieter muss die Arbeiten nicht dulden. Die Mieterhöhung bleibt möglich, die erhöhte Miete ist aber erst sechs Monate später geschuldet (Paragraph 559b Abs. 2 BGB).
• Unvollständige Ankündigung: Der Beginn der Modernisierungsarbeiten verschiebt sich: Der Mieter muss erst dulden, wenn die Ankündigung nachgeholt oder ergänzt wurde; die 3-Monats-Frist und die Frist für Härteeinwände beginnen erst dann (Paragraph 555c Abs. 1 und Paragraph 555d Abs. 3 BGB).
• Fehlende Angabe der Mieterhöhung: Die erhöhte Miete ist erst sechs Monate später geschuldet, ebenso wenn die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt (Paragraph 559b Abs. 2 BGB).

Musterformulierung für die Ankündigung (Auszug):

„Sehr geehrte Mieterin, sehr geehrter Mieter, hiermit kündigen wir Ihnen gemäß Paragraph 555c BGB folgende Modernisierungsmaßnahme an: Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems (WDVS) an der Gebäudefassade mit einer Dämmstärke von 16 cm (Mineralwolle, WLG 035, U-Wert nach Sanierung: 0,20 W/(m2K)). Die Maßnahme dient der nachhaltigen Einsparung von Endenergie gemäß Paragraph 555b Nr. 1 BGB. Voraussichtlicher Baubeginn: 15. Juli 2026. Voraussichtliche Dauer: 8 Wochen. Die voraussichtliche Mieterhöhung beträgt [Betrag] Euro monatlich.“

Modernisierungsumlage nach Paragraph 559 BGB: Berechnung und Grenzen

Nach Abschluss der Modernisierung darf der Vermieter die jährliche Miete um bis zu 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen (Paragraph 559 Abs. 1 BGB). Dabei gelten seit 2019 strikte Kappungsgrenzen, die die maximale Mieterhöhung pro Quadratmeter begrenzen.

Die Kappungsgrenzen im Detail

Quellen: BGB §§ 559, 559c, 559e · Stand: Oktober 2026

Rechenbeispiel 1: Fassadendämmung ohne Förderung

Angenommen, Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten und einer Gesamtwohnfläche von 420 m2 (durchschnittlich 70 m2 pro Wohnung). Die Ausgangsmiete beträgt 8,50 Euro/m2 kalt.

Maßnahme: Fassadendämmung (WDVS, 16 cm Mineralwolle)

Quellen: Beispielrechnung nach § 559 BGB, Kosten und Instandhaltungsanteil angenommen · Stand: Oktober 2026

Die Kappungsgrenze von 3,00 Euro/m2/Monat wird nicht erreicht. Die Mieterhöhung ist in voller Höhe zulässig.

Auswirkung auf die Miete: Die Kaltmiete steigt von 8,50 Euro/m2 auf 9,79 Euro/m2. Das entspricht einer Steigerung von rund 15 Prozent. Gleichzeitig sinken die Heizkosten der Mieter; wie stark, hängt vom energetischen Ausgangszustand des Gebäudes ab.

Rechenbeispiel 2: Fassadendämmung mit BAFA-Förderung

Gleiches Gebäude, gleiche Maßnahme, aber mit Fördermitteln (Übersicht der Programme: KfW-Förderung). Für die Fassadendämmung als Einzelmaßnahme zahlt das BAFA in der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) einen Zuschuss von 15 Prozent der förderfähigen Ausgaben, höchstens auf 30.000 Euro für die erste und je 15.000 Euro für die zweite bis sechste Wohneinheit, hier also auf 105.000 Euro. Der Zuschuss beträgt damit 15.750 Euro.

Variante A: Klassische Berechnung mit Förderabzug

Quellen: BGB §§ 559, 559a; BAFA, BEG-Einzelmaßnahmen Gebäudehülle (Fördersatz, Höchstgrenzen) · Stand: Oktober 2026

Das Beispiel zieht den Zuschuss vollständig von den umlagefähigen Kosten ab (Paragraph 559a Abs. 1 BGB); wie er auf Modernisierungs- und Instandhaltungsanteil zu verteilen ist, regelt das Gesetz nicht ausdrücklich.

Variante B: Vereinfachtes Verfahren (Paragraph 559c BGB)

In diesem Beispiel nicht anwendbar: Das vereinfachte Verfahren gilt nur, wenn die für die Wohnung geltend gemachten Kosten 10.000 Euro nicht übersteigen; hier sind es rund 20.833 Euro je Wohnung (125.000 Euro / 6). Bei kleineren Maßnahmen zieht der Vermieter pauschal 30 % als Instandhaltungsanteil ab und muss das Verfahren schon in der Ankündigung nennen. Einen finanziellen Härteeinwand gibt es dann nur beim Einbau einer Heizung, und weitere Erhöhungen nach Paragraph 559 oder 559e BGB sind grundsätzlich fünf Jahre gesperrt.

Vergleich der drei Varianten

Quellen: eigene Berechnung nach §§ 559, 559a, 559c BGB · Stand: Oktober 2026

Bei 8 % Umlage fließt der umlagefähige Eigenanteil in beiden anwendbaren Varianten rechnerisch in 12,5 Jahren zurück (ohne Zinsen); der Zuschuss senkt Mieterhöhung und Kapitaleinsatz. Das vereinfachte Verfahren lohnt sich vor allem bei kleinen Maßnahmen, deren tatsächlicher Instandhaltungsanteil über 30 % läge oder schwer zu belegen ist.

Mietminderung während der Sanierung

Seit der Mietrechtsreform 2013 ist das Mietminderungsrecht während energetischer Modernisierungen eingeschränkt. Nach Paragraph 536 Abs. 1a BGB bleibt eine Minderung für die Dauer von 3 Monaten außer Betracht, soweit die Beeinträchtigung auf einer energetischen Modernisierung nach Paragraph 555b Nr. 1 BGB beruht, also auf einer Maßnahme, die Endenergie für die Mietsache einspart. Erst ab dem vierten Monat kann der Mieter dann mindern. Für andere Modernisierungen gilt der Ausschluss nicht, auch nicht für einen Heizungstausch, der nur unter Nr. 1a fällt.

Übersicht: Minderungsrecht bei Sanierung

Quellen: BGB §§ 536, 555b · Stand: Oktober 2026

Typische Minderungsquoten bei Sanierungsarbeiten

Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Grad der Beeinträchtigung. Ist die Wohnung nicht nutzbar, entfällt die Miete für diese Zeit; ist die Nutzbarkeit gemindert, ist sie angemessen herabzusetzen; unerhebliche Beeinträchtigungen bleiben außer Betracht (Paragraph 536 Abs. 1 BGB).

Hinweis: Es gibt keine verbindlichen Minderungstabellen; Prozentwerte aus Urteilen betreffen jeweils einen Einzelfall. Im Streitfall entscheidet das zuständige Amtsgericht nach den Umständen des Einzelfalls.

Strategien zur Minimierung von Mietminderungen

Vermieter können das Minderungsrisiko durch gute Planung erheblich reduzieren:

1. Bauarbeiten auf die warme Jahreszeit legen: Ein Heizungsausfall außerhalb der Heizperiode beeinträchtigt die Nutzung meist kaum; fällt dabei das Warmwasser aus, kann der Mieter trotzdem mindern.
2. Fenstertausch zügig durchführen: Die Fenster einer Wohnung sollten möglichst an einem Tag getauscht werden, nicht über Wochen verteilt.
3. Regelmäßig kommunizieren: Mieter, die frühzeitig informiert werden und den Zeitplan kennen, sind erfahrungsgemäß kooperativer.
4. Provisorien bereitstellen: Bei Heizungsausfall im Winter: mobile Elektroheizgeräte zur Verfügung stellen. Das verringert die Beeinträchtigung und damit die Minderung.

Härtefallregelung: Wann kann der Mieter die Mieterhöhung abwehren?

Die finanzielle Härtefallregelung (Paragraph 559 Abs. 4 BGB) schützt Mieter vor unzumutbaren Mieterhöhungen durch Modernisierungsumlage. Der Mieter muss Härtegründe bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitteilen (Paragraph 555d Abs. 3 BGB). Fehlte in der Ankündigung der Hinweis auf Form und Frist, genügt eine Mitteilung bis zum Beginn der Maßnahme (Paragraph 555d Abs. 5 BGB).

Kriterien für eine finanzielle Härte

Ob eine Härte vorliegt, entscheidet der Einzelfall; dabei zählen auch die künftigen Betriebskosten (Paragraph 559 Abs. 4 Satz 1 BGB):

• Einkommen und Belastung: Wie stark belastet die erhöhte Miete das Haushaltseinkommen? Eine feste Prozentgrenze nennt das Gesetz nicht.
• Lebensmittelpunkt: Abzuwägen ist, ob der Mieter trotz des Refinanzierungsinteresses des Vermieters seinen Lebensmittelpunkt behalten darf; zählen können etwa die Verwurzelung in der Wohnung und die Gesundheit (BGH, Urteil vom 9. Oktober 2019, VIII ZR 21/19).
• Wohnungsgröße: Eine viel zu große Wohnung spricht gegen den Mieter, gemessen aber nicht pauschal an den Flächengrenzen für Sozialleistungen (ebenda).
• Ausnahmen: Keine Abwägung, wenn die Wohnung nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wurde oder der Vermieter die Maßnahme nicht zu vertreten hatte, etwa bei einer unausweichlichen gesetzlichen Pflicht; Letzteres gilt nicht für den Einbau einer Heizungsanlage nach Paragraph 555b Nr. 1 oder 1a BGB (Paragraph 559 Abs. 4 Satz 2 BGB).

Wichtig: Die Härtefallregelung betrifft nur die Mieterhöhung. Gegen die Durchführung der Modernisierung selbst hilft ein Härteeinwand nur als Duldungshärte (Paragraph 555d Abs. 2 BGB), und das nur in Ausnahmefällen (z. B. schwere Krankheit).

Darlegungs- und Beweislast

Quellen: BGB §§ 555d, 559, 559b; BGH, Urteil vom 9. Oktober 2019, VIII ZR 21/19 · Stand: Oktober 2026

Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Paragraph 555e BGB

Wenn der Vermieter eine Modernisierung ankündigt, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Er kann bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, außerordentlich kündigen. Das Mietverhältnis endet dann mit Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Ankündigung (Paragraph 555e Abs. 1 BGB; Gesetzesbegründung, BT-Drs. 17/10485, S. 22).

Beispiel: Die Modernisierungsankündigung geht dem Mieter am 15. März 2026 zu. Der Mieter kann bis zum 30. April 2026 kündigen, mit Wirkung zum 31. Mai 2026.

Das Sonderkündigungsrecht greift auch, wenn im Mietvertrag ein Kündigungsausschluss vereinbart wurde, denn abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (Paragraph 555e Abs. 3 BGB). Bei Bagatellmaßnahmen nach Paragraph 555c Abs. 4 BGB besteht es nicht.

Vermieter-Perspektive: Das Sonderkündigungsrecht ist ein reales Risiko, vor allem dort, wo Mieter leicht eine andere Wohnung finden. Eine frühzeitige Kommunikation und das Aufzeigen der Vorteile (niedrigere Heizkosten, besserer Wohnkomfort) können dieses Risiko verringern.

Praktischer Zeitplan für die Sanierung eines vermieteten Mehrfamilienhauses

Die folgende Zeitleiste zeigt den idealen Ablauf einer energetischen Sanierung in einem vermieteten Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten. Das Beispiel geht von einer umfassenden Sanierung (Fassadendämmung, Fenstertausch, Heizungstausch) aus.

Quellen: BGB §§ 555c, 555d, 559b; BAFA-Merkblatt zur Antragstellung BEG EM; Zeiträume beispielhaft · Stand: Oktober 2026

Gesamtdauer: In diesem Beispiel rund 15 bis 16 Monate vom ersten Planungsgespräch bis zur ersten erhöhten Mietzahlung.

Besonderheiten bei WEG-Eigentum

Gehört die vermietete Wohnung zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), kommen zusätzliche Herausforderungen hinzu. Seit der WEG-Reform 2020 können bauliche Veränderungen bereits mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (Paragraph 20 und Paragraph 25 Abs. 1 WEG). Für die Modernisierung eines vermieteten WEG-Anteils gilt:

• Der WEG-Beschluss allein genügt nicht als Modernisierungsankündigung gegenüber dem Mieter. Der Mieter muss Maßnahmen der Gemeinschaft zwar dulden, wenn sie ihm drei Monate vorher in Textform angekündigt wurden (Paragraph 15 Nr. 2 WEG); für eine Mieterhöhung muss der vermietende Eigentümer aber selbst nach Paragraph 555c BGB ankündigen, sonst wird sie sechs Monate später fällig.
• Die Kosten tragen alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen, wenn der Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile gefasst wurde (außer bei unverhältnismäßigen Kosten) oder sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren, sonst nur die Eigentümer, die sie beschlossen haben (Paragraph 21 WEG). Der vermietende Eigentümer kann nur seinen Kostenanteil auf die Miete umlegen.
• Bei gemeinschaftlichen Maßnahmen (z. B. Fassadendämmung) ist die Abgrenzung zwischen Modernisierungs- und Instandhaltungsanteil besonders wichtig, da der WEG-Beschluss diese Aufteilung oft nicht enthält.

Einen umfassenden Leitfaden zur WEG-Sanierung finden Sie im Artikel WEG-Sanierung: Beschluss und Leitfaden.

Steuerliche Aspekte für Vermieter

Sanierungskosten mindern die Mieteinkünfte, entweder sofort oder über die Abschreibung:

1. Sofortabzug als Erhaltungsaufwand: Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwand ist nach dem BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 regelmäßig sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand; eine deutliche Senkung des Endenergiebedarfs allein macht eine Maßnahme nicht zur wesentlichen Verbesserung. Größeren Erhaltungsaufwand an überwiegend Wohnzwecken dienenden Gebäuden im Privatvermögen können Vermieter auf zwei bis fünf Jahre verteilen (Paragraph 82b EStDV).

2. Abschreibung als Herstellungskosten: bei Erweiterungen, wesentlichen Verbesserungen (etwa wenn mindestens drei der vier Bereiche Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster deutlich über den Standard bei Herstellung oder Kauf gehoben werden) und anschaffungsnahem Aufwand von mehr als 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer) in den ersten drei Jahren nach dem Kauf (Paragraph 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Wohngebäude werden mit 2 Prozent pro Jahr abgeschrieben (fertiggestellt 1925 bis 2022), mit 2,5 Prozent (vor 1925) oder 3 Prozent (ab 2023) (Paragraph 7 Abs. 4 EStG). Aufwand bis 4.000 Euro ohne Umsatzsteuer je Baumaßnahme und Gebäude kann auf Antrag als Erhaltungsaufwand behandelt werden (R 21.1 Abs. 2 EStR).

Zusätzlich können Vermieter von der steuerlichen Förderung nach Paragraph 35c EStG profitieren, wenn sie selbstgenutztes Wohneigentum energetisch sanieren; für vermietete Objekte gilt sie nicht.

Aktuelle Entwicklungen 2026

Mehrere regulatorische Änderungen beeinflussen die mietrechtliche Praxis der energetischen Sanierung:

• Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): Das GModG ist seit dem 29. Juli 2026 in Kraft und hat auch das Mietrecht geändert (BGBl. 2026 I Nr. 226): Jede Heizungsanlage im Sinne von Paragraph 42 GModG gilt als Modernisierung nach Paragraph 555b Nr. 1a BGB, und bei einer Wärmepumpe zählen ohne Nachweis einer Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nur die halben Kosten (Paragraph 559f BGB, zuvor ähnlich Paragraph 71o GEG; Ausnahmen u. a. für Gebäude, die nach 1996 errichtet wurden). Für Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 eingebaut werden, teilen Vermieter und Mieter ab 2028 die CO2-Kosten und Gasnetzentgelte hälftig, ab 2029 auch die Kosten der vorgeschriebenen Bio- oder Wasserstoffanteile bis zu 30 % des Brennstoffs (§ 5a CO2KostAufG).
• Kommunale Wärmeplanung: Bis zum 30. Juni 2026 mussten Wärmepläne für Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern vorliegen, für die übrigen gilt der 30.06.2028. Wärmepläne haben keine rechtliche Außenwirkung (Paragraph 23 Abs. 4 WPG) und lösen seit dem 29. Juli 2026 keine Heizungspflichten aus, siehe Kommunale Wärmeplanung 2026.
• CO2-Preis: Der CO2-Preis liegt 2026 im Korridor von 55 bis 65 Euro je Tonne; ab 2028 gilt für Heizbrennstoffe der EU-Emissionshandel ETS2 ohne festen Höchstpreis. Über das CO2-Kostenaufteilungsgesetz tragen Vermieter je nach CO2-Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche 0 bis 95 % dieser Kosten.

Häufige Fragen

Muss der Mieter jede Sanierung dulden?

Nein. Zu dulden sind nur Erhaltungsmaßnahmen und Modernisierungen im Sinne von Paragraph 555b BGB, etwa Maßnahmen, die Energie oder Wasser sparen, den Gebrauchswert erhöhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern. Bei einer nicht zu rechtfertigenden Härte (z. B. schwere Krankheit) kann die Duldungspflicht entfallen. Der Vermieter muss die Modernisierung ordnungsgemäß nach Paragraph 555c BGB ankündigen. Unterlässt er die Ankündigung, ist der Mieter nicht zur Duldung verpflichtet, außer bei Bagatellmaßnahmen (Paragraph 555c Abs. 4 BGB).

Wie hoch darf die Mieterhöhung nach einer energetischen Sanierung maximal sein?

Der Vermieter darf maximal 8 Prozent der umlagefähigen Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen, beim geförderten Heizungstausch alternativ 10 Prozent der Kosten nach Abzug der Fördermittel (Paragraph 559e BGB). Zusätzlich greifen die Kappungsgrenzen: höchstens 3,00 Euro/m2/Monat innerhalb von 6 Jahren, bei einer Ausgangsmiete unter 7,00 Euro/m2 höchstens 2,00 Euro/m2/Monat und für den Einbau einer Heizung höchstens 0,50 Euro/m2/Monat. Im vereinfachten Verfahren (Kosten bis 10.000 Euro je Wohnung) werden pauschal 30 Prozent als Erhaltungsanteil abgezogen.

Darf der Mieter während der Sanierung die Miete mindern?

Bei einer energetischen Modernisierung nach Paragraph 555b Nr. 1 BGB, die Endenergie einspart, bleibt eine Minderung für die ersten 3 Monate außer Betracht (Paragraph 536 Abs. 1a BGB). Ab dem vierten Monat kann der Mieter mindern, wenn die Nutzbarkeit der Wohnung nicht nur unerheblich eingeschränkt ist. Bei Instandsetzungsarbeiten und anderen Modernisierungen, auch einem Heizungstausch nur nach Nr. 1a, greift der Ausschluss nicht: Hier kann der Mieter ab dem ersten Tag mindern. Die Minderungsquote richtet sich nach Art und Schwere der Beeinträchtigung.

Was passiert, wenn der Mieter die Modernisierung verweigert?

Verweigert der Mieter die Duldung trotz ordnungsgemäßer Ankündigung und ohne berechtigten Härteeinwand, kann der Vermieter auf Duldung klagen. Das Amtsgericht prüft dann die Rechtmäßigkeit der Modernisierungsankündigung und die Interessen beider Seiten. Mit einem vollstreckbaren Duldungsurteil kann der Vermieter die Duldung erzwingen; bei Zuwiderhandlung setzt das Gericht auf Antrag Ordnungsgeld oder Ordnungshaft fest (Paragraph 890 ZPO). In der Praxis empfiehlt es sich, zunächst das Gespräch zu suchen und eine einvernehmliche Lösung anzustreben.

Kann der Vermieter Fördermittel und Modernisierungsumlage kombinieren?

Ja, aber Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten gehören nicht zu den umlagefähigen Kosten (Paragraph 559a Abs. 1 BGB), und bei zinsverbilligten öffentlichen Darlehen, auch der KfW, sinkt die jährliche Erhöhung um den Zinsvorteil (Paragraph 559a Abs. 2 und 3 BGB; nicht im vereinfachten Verfahren). Eine doppelte Refinanzierung ist nicht zulässig. Die 10-Prozent-Umlage für eine neue Heizung nach Paragraph 559e BGB setzt voraus, dass Fördermittel tatsächlich in Anspruch genommen wurden. Vermieter sollten vor der Beantragung sorgfältig kalkulieren, welche Variante wirtschaftlich günstiger ist.

Welche Fristen muss der Vermieter beachten?

Die wichtigsten Fristen: Die Modernisierungsankündigung muss spätestens 3 Monate vor Baubeginn zugehen (Paragraph 555c BGB). Der Mieter hat bis zum Ablauf des Folgemonats nach Zugang einer ordnungsgemäßen Ankündigung Zeit, Härtegründe in Textform mitzuteilen (Paragraph 555d Abs. 3 BGB). Für die Mieterhöhungserklärung nach Abschluss der Modernisierung gibt es keine gesetzliche Frist; die erhöhte Miete ist ab Beginn des dritten Monats nach Zugang geschuldet, bei fehlerhafter Ankündigung sechs Monate später (Paragraph 559b BGB). Für den BEG-Förderantrag gilt: Der Antrag muss vor Beginn der Maßnahme gestellt werden.

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