WEG-Sanierung: Wie Eigentümergemeinschaften Sanierungsbeschlüsse erfolgreich fassen

Die energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gehört zu den anspruchsvollsten Aufgaben im Immobilienbereich. Unterschiedliche Interessen, komplexe Abstimmungsregeln und hohe Investitionssummen machen jeden Sanierungsbeschluss zur Herausforderung. Die gute Nachricht: Seit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1. Dezember 2020 sind die Hürden für bauliche Veränderungen deutlich gesunken. Dieser Leitfaden erklärt, welche Mehrheiten nötig sind, wie die Kosten verteilt werden, welche Fördermittel 2026 zur Verfügung stehen und wie Verwalter und Eigentümer den Beschlussprozess rechtssicher gestalten.

Energetische Sanierung in der WEG: Warum jetzt?

Mehrere regulatorische und wirtschaftliche Faktoren erhöhen den Sanierungsdruck auf Wohnungseigentümergemeinschaften erheblich:

Gebäudeenergiegesetz (GEG) und EU-Gebäuderichtlinie (EPBD): Deutschland muss die novellierte EU-Gebäuderichtlinie (EU/2024/1275) bis zum 29. Mai 2026 in nationales Recht umsetzen. Der durchschnittliche Energieverbrauch aller Wohngebäude soll bis 2030 um mindestens 16 % und bis 2035 um 20-22 % sinken (jeweils gegenüber 2020). Für Nichtwohngebäude wird erstmals eine echte Sanierungspflicht eingeführt. Auch wenn es für Wohngebäude keine Einzelgebäude-Sanierungspflicht gibt, steigt der Handlungsdruck kontinuierlich. Details zu den geplanten gesetzlichen Änderungen finden Sie in unserem Beitrag zum Gebäudemodernisierungsgesetz.

Steigende CO₂-Kosten: Der CO₂-Preis nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) ist 2026 auf 55 Euro pro Tonne gestiegen. Bei einem unsanierten Mehrfamilienhaus mit Gasheizung und 12 Wohneinheiten bedeutet das schnell 3.000-5.000 Euro Mehrkosten pro Jahr, die sich auf die Eigentümer verteilen. Vermieter tragen dabei je nach energetischem Zustand des Gebäudes zwischen 50 und 95 % der CO₂-Kosten. Mehr dazu in unserem Artikel zur CO₂-Steuer 2026.

Energieausweis-Pflichten: Ab Mai 2026 gelten erweiterte Vorlagepflichten für den Energieausweis, auch bei Mietvertragsverlängerungen. Will ein Eigentümer seine Wohnung verkaufen oder neu vermieten, muss die WEG einen aktuellen Energieausweis für das Gesamtgebäude bereitstellen. Ein schlechter Energieausweis drückt den Verkaufspreis. Alle Neuerungen finden Sie im Beitrag Energieausweis WEG.

Wertverlust unsanierter Gebäude: Der Preisabstand zwischen energetisch sanierten und unsanierten Immobilien wächst seit Jahren. Ein niedriger Energieeffizienzstandard wirkt sich direkt auf den Marktwert jeder einzelnen Wohneinheit aus.

Mehrheitserfordernisse nach WEMoG

Vor der WEG-Reform 2020 war die energetische Sanierung in der WEG ein bürokratisches Minenfeld. Bauliche Veränderungen erforderten grundsätzlich die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer (Allstimmigkeit). Seit dem WEMoG gelten vereinfachte Regeln:

Einfache Mehrheit (§ 20 Abs. 1 WEG)

Bauliche Veränderungen -- und dazu zählen seit dem WEMoG auch energetische Sanierungsmaßnahmen wie Fassadendämmung, Heizungstausch oder Fenstertausch -- können mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Es zählen nur die tatsächlich abgegebenen Stimmen; Enthaltungen und abwesende Eigentümer werden nicht mitgezählt. Das ist eine erhebliche Erleichterung gegenüber der alten Rechtslage.

Einschränkung: Die bauliche Veränderung darf die Wohnanlage nicht grundlegend umgestalten und keinen Eigentümer unbillig benachteiligen (§ 20 Abs. 4 WEG). In der Praxis ist diese Grenze bei typischen energetischen Sanierungsmaßnahmen kaum erreicht.

Privilegierte bauliche Veränderungen (§ 20 Abs. 2 WEG)

Bestimmte Maßnahmen kann jeder einzelne Eigentümer verlangen, unabhängig von einer Mehrheit:

• Ladeeinrichtungen für Elektrofahrzeuge (Wallboxen)
• Barrierefreier Aus- und Umbau
• Einbruchsschutz
• Glasfaseranschluss

Der Anspruch richtet sich auf eine Gestattung der Maßnahme durch Beschluss. Die Kosten trägt der antragsstellende Eigentümer allein. Diese Regelung ist vor allem für die Installation von Wallboxen in der Tiefgarage relevant.

Doppelt qualifizierte Mehrheit (§ 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG)

Für die Kostenverteilung auf alle Eigentümer ist die doppelt qualifizierte Mehrheit entscheidend. Sie erfordert:

• Mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und
• mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile (MEA)

Wird diese Schwelle erreicht, tragen alle Eigentümer die Kosten nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile -- auch diejenigen, die dagegen gestimmt haben. Allerdings gilt: Die Kosten dürfen nicht unverhältnismäßig sein.

Allstimmigkeit

In der Praxis ist die Allstimmigkeit nach dem WEMoG nur noch in sehr wenigen Fällen nötig, etwa bei baulichen Veränderungen, die die Anlage grundlegend umgestalten würden (z. B. Aufstockung um ein komplettes Geschoss mit Änderung der Teilungserklärung).

Beschlusstyp	Erforderliche Mehrheit	Kostenverteilung
Einfache bauliche Veränderung	Einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen	Nur die zustimmenden Eigentümer zahlen (§ 21 Abs. 3 WEG)
Bauliche Veränderung mit doppelt qualifizierter Mehrheit	> 2/3 der abgegebenen Stimmen + > 50 % aller MEA	Alle Eigentümer nach MEA-Anteil
Amortisierende Maßnahme	Einfache Mehrheit genügt	Alle Eigentümer, wenn sich Kosten in angemessener Zeit amortisieren (§ 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG)
Gesetzlich vorgeschriebene Maßnahme	Einfache Mehrheit (ordnungsgemäße Verwaltung)	Alle Eigentümer nach MEA-Anteil
Privilegierte Maßnahme (§ 20 Abs. 2)	Anspruch des einzelnen Eigentümers	Antragstellender Eigentümer

Quelle: §§ 20, 21 WEG in der Fassung des WEMoG (seit 01.12.2020)

Kostenverteilung: Wer zahlt was?

Die Kostenverteilung ist in der Praxis der größte Streitpunkt bei WEG-Sanierungen. Das WEMoG hat hier ein differenziertes System eingeführt:

Grundregel bei einfacher Mehrheit: Wird eine bauliche Veränderung nur mit einfacher Mehrheit beschlossen, zahlen ausschließlich die zustimmenden Eigentümer die Kosten (§ 21 Abs. 3 S. 1 WEG). Diese Eigentümer erhalten dafür auch ein exklusives Nutzungsrecht an der Maßnahme. In der Praxis ist dieses Modell bei größeren Sanierungsmaßnahmen meist unpraktikabel, da die finanzielle Last auf zu wenige Schultern verteilt wird.

Kostenverteilung auf alle bei doppelt qualifizierter Mehrheit: Stimmen mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte aller MEA für die Maßnahme, werden die Kosten auf alle Eigentümer nach dem Verhältnis ihrer MEA verteilt. Dieser Weg ist für größere energetische Sanierungen der Regelfall, da nur so eine faire und wirtschaftlich tragfähige Finanzierung möglich ist.

Amortisation als Alternative: Auch ohne doppelt qualifizierte Mehrheit können die Kosten auf alle verteilt werden, wenn sich die Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisiert (§ 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG). Als Orientierung diente bisher ein Zeitraum von etwa zehn Jahren, allerdings kann für energetische Maßnahmen auch ein längerer Zeitraum angemessen sein.

Gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen: Sind Maßnahmen gesetzlich vorgeschrieben (z. B. Pflicht zum Heizungstausch nach GEG, Nachrüstpflichten), handelt es sich um ordnungsgemäße Verwaltung. Hier tragen alle Eigentümer die Kosten nach MEA -- eine Verweigerung durch einzelne Eigentümer ist nicht möglich.

Erhaltung vs. bauliche Veränderung: Reine Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung und Instandsetzung) des Gemeinschaftseigentums, etwa der Austausch eines defekten Flachdachs, betreffen alle Eigentümer und werden immer nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel (in der Regel MEA) umgelegt. Wenn dabei gleichzeitig eine energetische Verbesserung vorgenommen wird (z. B. Dämmung des neuen Dachs), spricht man von modernisierender Instandsetzung -- diese kann ebenfalls auf alle Eigentümer verteilt werden.

Einen umfassenden Überblick über Sanierungskosten finden Sie in unserem Beitrag Haus sanieren: Kosten.

Fördermittel für die WEG-Sanierung 2026

WEG-Gemeinschaften können 2026 erhebliche Fördermittel nutzen. Die wichtigsten Programme im Überblick:

KfW 458: Heizungsförderung

Die KfW 458 fördert den Austausch fossiler Heizungen (Öl, Gas, Nachtspeicher) gegen klimafreundliche Systeme wie Wärmepumpen, Biomasseheizungen oder den Anschluss an ein Wärmenetz. Für WEG gelten folgende Konditionen:

• Grundförderung: 30 % der förderfähigen Kosten
• Klimageschwindigkeitsbonus: 20 % (bei Austausch einer funktionsfähigen Öl-, Kohle- oder Nachtspeicherheizung bzw. einer mindestens 20 Jahre alten Gasheizung)
• Effizienzbonus Wärmepumpe: 5 % (bei Nutzung natürlicher Kältemittel oder Wasser/Erdwärme als Quelle)
• Einkommensbonus: 30 % (bei zu versteuerndem Haushaltseinkommen unter 40.000 Euro, nur für Selbstnutzer)
• Maximaler Fördersatz: 70 % (Boni werden addiert, aber auf 70 % gedeckelt)
• Förderfähige Kosten: bis zu 30.000 Euro für die erste Wohneinheit, je 15.000 Euro für die zweite bis sechste WE, je 8.000 Euro ab der siebten WE

Bei einer WEG mit 12 Einheiten beträgt die förderfähige Kostenbasis somit bis zu 30.000 + 5 x 15.000 + 6 x 8.000 = 153.000 Euro. Bei einem Fördersatz von 50 % (Grundförderung + Klimageschwindigkeitsbonus) ergibt sich ein Zuschuss von bis zu 76.500 Euro.

Die WEG als Gemeinschaft ist antragsberechtigt für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Selbstnutzende Eigentümer können den Einkommensbonus und den Klimageschwindigkeitsbonus über einen Zusatzantrag individuell geltend machen. Details zur Wärmepumpe finden Sie unter Wärmepumpe: Kosten & Förderung.

BEG Einzelmaßnahmen (BEG EM): Gebäudehülle und Anlagentechnik

Maßnahmen an der Gebäudehülle (Fassadendämmung, Dachdämmung, Fenstertausch) und an der Anlagentechnik (Lüftung, Heizungsoptimierung) werden über das BAFA im Rahmen der BEG Einzelmaßnahmen gefördert:

• Grundförderung: 15 % der förderfähigen Kosten
• iSFP-Bonus: +5 %, wenn die Maßnahme im individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) empfohlen wird
• Maximaler Fördersatz: 20 % (mit iSFP-Bonus)
• Förderfähige Kosten: bis zu 30.000 Euro pro Wohneinheit und Kalenderjahr; mit iSFP erhöht sich die Grenze auf 60.000 Euro pro Wohneinheit

Der iSFP-Bonus ist für WEG besonders attraktiv: Er verdoppelt nicht nur den Fördersatz von 15 auf 20 %, sondern auch die förderfähige Kostenbasis von 30.000 auf 60.000 Euro pro Wohneinheit. Bei einem Mehrfamilienhaus mit 12 Einheiten und einer Fassadendämmung für 360.000 Euro macht der iSFP den Unterschied zwischen maximal 54.000 Euro Zuschuss (ohne iSFP) und bis zu 72.000 Euro (mit iSFP).

KfW 358/359: Ergänzungskredit

Zusätzlich zu den Zuschüssen können WEG den KfW-Ergänzungskredit nutzen: bis zu 120.000 Euro pro Wohneinheit als zinsgünstiges Darlehen für Maßnahmen, die bereits einen Zuschuss aus BEG EM oder KfW 458 erhalten haben. Das Programm 358 (Selbstnutzer) bietet einen Zinsvorteil, das Programm 359 (WEG, Vermieter) einen Kredit ohne Zinsvorteil, aber mit vereinfachter Antragstellung.

Förderprogramm	Maßnahmen	Fördersatz	Max. förderfähige Kosten (12 WE)
KfW 458	Heizungstausch	30-70 %	153.000 Euro
BEG EM (BAFA)	Dämmung, Fenster, Lüftung	15 % (20 % mit iSFP)	360.000 Euro (720.000 Euro mit iSFP)
KfW 358/359	Ergänzungskredit	Zinsgünstig	1.440.000 Euro

Quelle: KfW, BAFA; Stand: Januar 2026. Angaben ohne Gewähr; Konditionen prüfen Sie unter kfw.de und bafa.de.

Einen vollständigen Überblick über alle KfW-Programme finden Sie in unserem Beitrag KfW-Förderung 2026.

Die Rolle der Hausverwaltung

Der Verwalter ist die zentrale Figur bei der Vorbereitung und Durchführung von Sanierungsbeschlüssen. Das WEMoG hat die Position des Verwalters gestärkt: Er ist Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) mit erweiterten Befugnissen. Seine Aufgaben im Sanierungsprozess:

1. Zustandsanalyse initiieren: Der Verwalter sollte den energetischen Zustand des Gebäudes dokumentieren lassen -- idealerweise durch einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP), der nicht nur die Förderboni sichert, sondern auch eine neutrale Entscheidungsgrundlage für die Eigentümerversammlung liefert. Eine datenbasierte Gebäudeanalyse durch Tools wie reduco kann diesen Prozess unterstützen, indem sie vorab Kosten-Nutzen-Verhältnisse verschiedener Maßnahmen transparent macht.

2. Vergleichsangebote einholen: Der Verwalter ist verpflichtet, für größere Maßnahmen mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Die Rechtsprechung verlangt in der Regel mindestens drei Angebote. Bei komplexen Sanierungsmaßnahmen empfiehlt sich die Einschaltung eines Fachplaners oder Energieberaters. Tipps zur Auswahl finden Sie in unserem Beitrag Energieberater: Kosten & iSFP.

3. Beschlussvorlage vorbereiten: Eine sorgfältige Beschlussvorlage ist das A und O. Sie muss enthalten:

• Genaue Beschreibung der Maßnahme (Art, Umfang, technische Spezifikation)
• Kostenvoranschläge und ausgewähltes Angebot
• Darstellung der Kostenverteilung (nach MEA, ggf. mit doppelt qualifizierter Mehrheit)
• Finanzierungsplan (Instandhaltungsrücklage, Sonderumlage, Förderung, Kredit)
• Zeitplan der Umsetzung
• Hinweis auf Fördermöglichkeiten und ggf. notwendigen Förderantrag vor Baubeginn

4. Eigentümerversammlung moderieren: Der Verwalter leitet die Versammlung, stellt die Anträge zur Abstimmung und protokolliert die Beschlüsse. Bei Sanierungsthemen empfiehlt es sich, einen Energieberater oder Fachplaner zur Versammlung einzuladen, der technische Fragen der Eigentümer beantworten kann.

5. Umsetzung steuern: Nach dem Beschluss koordiniert der Verwalter die Beauftragung, überwacht die Ausführung und rechnet die Kosten ab -- einschließlich der Förderanträge.

Praxisbeispiel: Heizungstausch in einer WEG mit 12 Einheiten

Ein typisches Mehrfamilienhaus mit 12 Wohneinheiten, Baujahr 1978, bisherige Heizung: zentrale Gasbrennwerttherme (Einbau 2004, also über 20 Jahre alt). Die Gemeinschaft beschließt den Umstieg auf eine Luft-Wasser-Wärmepumpe.

Position	Betrag
Wärmepumpe inkl. Installation	95.000 Euro
Anpassung Wärmeverteilung (Heizkörper, Hydraulik)	28.000 Euro
Pufferspeicher und Steuerung	12.000 Euro
Gesamtkosten brutto	135.000 Euro
Förderfähige Kosten (KfW 458, max. 153.000 Euro)	135.000 Euro
Grundförderung (30 %)	40.500 Euro
Klimageschwindigkeitsbonus (20 %, Gasheizung > 20 Jahre)	27.000 Euro
Fördersumme (50 %)	67.500 Euro
Eigenanteil der WEG	67.500 Euro
Eigenanteil pro Wohneinheit (gleiche MEA)	ca. 5.625 Euro

Hinweis: Selbstnutzende Eigentümer mit Haushaltseinkommen unter 40.000 Euro können zusätzlich den Einkommensbonus (30 %) über einen Zusatzantrag geltend machen. Der maximale Fördersatz beträgt 70 %.

Der Beschluss erfordert mindestens eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Für die Kostenverteilung auf alle 12 Eigentümer wird eine doppelt qualifizierte Mehrheit angestrebt (> 8 Stimmen bei 12 Anwesenden und > 50 % der MEA). Alternativ lässt sich argumentieren, dass sich die Maßnahme durch eingesparte Gaskosten und CO₂-Abgaben innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisiert.

Weitere Details zum Heizungstausch finden Sie unter Heizung tauschen: Kosten.

Praxisbeispiel: Fassadendämmung in einer WEG

Dasselbe Gebäude (12 WE, Baujahr 1978) soll eine Fassadendämmung mit Wärmedämmverbundsystem (WDVS) erhalten. Die Maßnahme wurde im iSFP als erste Priorität empfohlen.

Position	Betrag
WDVS (140 mm Mineralwolle, 480 m² Fassadenfläche)	210.000 Euro
Gerüst, Sockel, Fensterlaibungen	65.000 Euro
Neuer Fassadenputz und Anstrich	45.000 Euro
Planung und Bauleitung	30.000 Euro
Gesamtkosten brutto	350.000 Euro
Förderfähige Kosten (BEG EM, mit iSFP: 60.000 Euro x 12 WE)	350.000 Euro
Förderung mit iSFP-Bonus (20 %)	70.000 Euro
Eigenanteil der WEG	280.000 Euro
Eigenanteil pro Wohneinheit (gleiche MEA)	ca. 23.333 Euro

Die Finanzierung des Eigenanteils kann über eine Kombination aus Instandhaltungsrücklage, Sonderumlage und KfW-Ergänzungskredit (Programm 359) erfolgen.

Da die Fassadendämmung gleichzeitig eine Erhaltungsmaßnahme darstellt (der alte Putz war ohnehin sanierungsbedürftig), kann sie als modernisierende Instandsetzung eingestuft werden. In diesem Fall tragen alle Eigentümer die Kosten nach MEA, unabhängig von der Stimmverteilung. Der Mehrkosten-Anteil für die Dämmung gegenüber einer reinen Putzinstandsetzung könnte separat beschlossen werden.

Mehr zur Fassadendämmung erfahren Sie unter Fassadendämmung: Kosten & Methoden. Einen Gesamtüberblick bietet unser Beitrag Energetische Sanierung Altbau.

Häufige Blockaden und wie man sie löst

In der Praxis scheitern WEG-Sanierungen selten an den rechtlichen Hürden, sondern an menschlichen Faktoren. Hier die häufigsten Blockaden und bewährte Gegenstrategien:

"Das ist mir zu teuer." -- Der häufigste Einwand. Gegenstrategien: Konkrete Fördermittelberechnung vorlegen, Finanzierung über Sonderumlage mit Ratenzahlung oder KfW-Ergänzungskredit anbieten, langfristige Kosteneinsparung durch sinkende Energiekosten und CO₂-Abgaben vorrechnen. Wichtig: Nicht abstrakt argumentieren, sondern mit konkreten Zahlen pro Wohneinheit.

"Ich bin alt und will keine Baustelle." -- Ältere Eigentümer fürchten Lärm, Staub und Einschränkungen. Gegenstrategien: Detaillierten Bauzeitplan vorlegen, Maßnahmen zur Minimierung der Belastung erläutern (z. B. Fassadendämmung stört die Bewohner kaum), auf den Werterhalt der Immobilie für die Erben hinweisen.

"Ich vermiete nur, die Energiekosten zahlt der Mieter." -- Dieses Argument greift seit der CO₂-Kostenaufteilung nicht mehr: Vermieter tragen je nach Gebäudeeffizienz zwischen 50 und 95 % der CO₂-Kosten. Zudem können Modernisierungskosten anteilig auf die Miete umgelegt werden (§ 559 BGB). Details dazu im Beitrag CO₂-Kostenaufteilung Vermieter/Mieter.

"Wir haben doch gerade erst die Rücklage aufgefüllt." -- Die Instandhaltungsrücklage wird durch eine Sanierung nicht zweckentfremdet -- sie dient genau solchen Maßnahmen. Ergänzend kann eine Sonderumlage beschlossen werden, die auf die Eigentümer nach MEA verteilt wird.

"Die Technik ist noch nicht ausgereift." -- Bei Wärmepumpen, Dämmung oder Fenstertausch handelt es sich um erprobte Technologien. Der Verweis auf unausgereifte Technik ist sachlich nicht haltbar. Ein Energieberater in der Eigentümerversammlung kann hier Überzeugungsarbeit leisten.

Grundsätzlicher Tipp: Beginnen Sie die Diskussion nicht in der Eigentümerversammlung, sondern bereits Monate vorher. Informationsschreiben, eine Infoabend oder individuelle Gespräche mit skeptischen Eigentümern können die Beschlussfassung erheblich erleichtern.

Beschlussanfechtung vermeiden: Formale Anforderungen

Ein Sanierungsbeschluss kann von jedem Eigentümer innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung beim Amtsgericht angefochten werden (§ 44 WEG). Um das Risiko einer erfolgreichen Beschlussanfechtung zu minimieren, sollten Verwalter folgende formale Anforderungen beachten:

Ordnungsgemäße Einladung: Die Einladung zur Eigentümerversammlung muss fristgerecht (in der Regel drei Wochen vorher, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt) und mit vollständiger Tagesordnung versandt werden. Sanierungsmaßnahmen müssen als eigener Tagesordnungspunkt aufgeführt sein -- ein Beschluss unter "Sonstiges" ist anfechtbar.

Ausreichende Information: Den Eigentümern müssen vor der Versammlung alle entscheidungsrelevanten Unterlagen zugänglich gemacht werden: Kostenvoranschläge, Vergleichsangebote, Sanierungsfahrplan, Finanzierungskonzept. Werden wesentliche Informationen vorenthalten, ist der Beschluss anfechtbar.

Korrekte Abstimmung: Das Abstimmungsergebnis muss klar protokolliert werden -- Ja-Stimmen, Nein-Stimmen, Enthaltungen. Bei der doppelt qualifizierten Mehrheit müssen sowohl die Stimmenmehrheit als auch der MEA-Anteil dokumentiert werden.

Bestimmtheit des Beschlusses: Der Beschluss muss hinreichend bestimmt sein. "Die Heizung soll erneuert werden" reicht nicht. Konkret müssen angegeben werden: Art der Maßnahme, ausführendes Unternehmen oder Auswahlkriterien, Kostenobergrenze, Finanzierung und Kostenverteilung.

Keine unverhältnismäßige Belastung: Auch bei doppelt qualifizierter Mehrheit dürfen die Kosten nicht unverhältnismäßig hoch sein. Als unverhältnismäßig gilt eine Maßnahme, deren Kosten in keinem vernünftigen Verhältnis zum Nutzen stehen. Bei energetischen Sanierungen mit nachweisbarer Amortisation ist diese Schwelle in der Regel nicht erreicht.

Protokoll: Das Versammlungsprotokoll muss zeitnah erstellt und an alle Eigentümer versandt werden. Es bildet die Grundlage für die Wirksamkeit des Beschlusses.

Häufige Fragen zur WEG-Sanierung

Kann ein einzelner Eigentümer eine Sanierung blockieren?

Nein, seit dem WEMoG ist die Allstimmigkeit nur noch in Ausnahmefällen erforderlich. Bauliche Veränderungen einschließlich energetischer Sanierungsmaßnahmen können mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen werden. Ein einzelner Eigentümer kann die Maßnahme allerdings anfechten, wenn formale Fehler vorliegen oder die Maßnahme unverhältnismäßig ist. Er kann sie aber nicht per se verhindern.

Wie wird die Sanierung in einer WEG finanziert?

Die Finanzierung erfolgt typischerweise durch eine Kombination aus:

• Instandhaltungsrücklage (sollte über Jahre gezielt aufgebaut werden)
• Sonderumlage (einmaliger Betrag, beschlossen durch die Eigentümerversammlung)
• Fördermittel (KfW 458, BEG EM, ggf. Landesprogramme)
• KfW-Ergänzungskredit (Programm 358/359)
• Bankdarlehen der WEG (die Gemeinschaft kann als GdWE Darlehen aufnehmen)

Die Aufnahme eines Darlehens durch die WEG bedarf eines Beschlusses. Jeder Eigentümer haftet dabei nur mit seinem Anteil, nicht gesamtschuldnerisch.

Was passiert, wenn Eigentümer ihren Anteil nicht zahlen können?

Grundsätzlich ist jeder Eigentümer zur Zahlung seiner Sonderumlage verpflichtet. Bei Zahlungsschwierigkeiten gibt es mehrere Möglichkeiten:

• Ratenzahlungsvereinbarung mit der Verwaltung (bedarf eines Beschlusses)
• KfW-Ergänzungskredit auf individueller Ebene
• Im äußersten Fall kann die WEG die Forderung gerichtlich durchsetzen, inklusive Zwangsvollstreckung

Es empfiehlt sich, im Beschluss bereits eine Ratenzahlungsmöglichkeit vorzusehen, um Härtefälle abzufedern und die Zustimmungsquote zu erhöhen.

Muss die WEG den iSFP beauftragen?

Eine gesetzliche Pflicht zum iSFP besteht 2026 nicht. Der individuelle Sanierungsfahrplan ist jedoch aus mehreren Gründen dringend empfehlenswert:

• Er sichert den 5 % iSFP-Bonus auf BEG-Einzelmaßnahmen und verdoppelt die förderfähige Kostenbasis von 30.000 auf 60.000 Euro pro Wohneinheit
• Er liefert eine neutrale Entscheidungsgrundlage für die Eigentümerversammlung
• Er zeigt eine sinnvolle Reihenfolge der Sanierungsmaßnahmen auf
• Die Kosten des iSFP selbst werden über die Energieberatung (BEG EB) mit 80 % gefördert (maximal 1.700 Euro Zuschuss bei Ein-/Zweifamilienhäusern, 1.700 Euro bei Mehrfamilienhäusern ab 3 WE)

Der iSFP wird von einem zertifizierten Energieberater erstellt und hat eine Gültigkeit von 15 Jahren. Die darin empfohlenen Maßnahmen müssen nicht alle auf einmal umgesetzt werden, sondern können schrittweise realisiert werden.

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