Kommunale Wärmeplanung: Was Hausverwaltungen und Eigentümer jetzt wissen müssen

Stand 17.10.2026: Das GModG ist in Kraft. Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist das umbenannte Gebäudeenergiegesetz vom 8. August 2020. Das Änderungsgesetz vom 23. Juli 2026 wurde am 28. Juli 2026 verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226); der Heizungsteil gilt seit dem 29. Juli 2026, weitere Stufen folgen am 1. Januar 2027, 2028 und 2030. Gestrichen sind die 65-%-Pflicht und mit ihr die Kopplung an die kommunale Wärmeplanung (§§ 71 bis 73 GEG). Für neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen gilt stattdessen ab 2029 die Bio-Treppe (§ 43 GModG). Seit dem 21. Juli 2026 gelten außerdem neue Sätze der BEG-Förderung; die Details stehen unten im Abschnitt zum dezentralen Versorgungsgebiet.

Was ist die kommunale Wärmeplanung?

Die kommunale Wärmeplanung ist ein strategischer Plan für die künftige Wärmeversorgung eines Gemeindegebiets. Rechtsgrundlage ist das Wärmeplanungsgesetz (WPG), das am 1. Januar 2024 in Kraft getreten ist. Es verpflichtet die Länder, für ihr gesamtes Gebiet Wärmepläne erstellen zu lassen; nach den Landesgesetzen ist die planungsverantwortliche Stelle in den meisten Fällen die Kommune (BT-Drs. 21/6587). Damit gibt es erstmals bundesweit eine Pflicht zur flächendeckenden Wärmeplanung.

Der Wärmeplan beantwortet eine zentrale Frage: Wie kann die Wärmeversorgung in jedem Stadtteil, jedem Quartier bis spätestens 2045 treibhausgasneutral werden? Das Zieljahr 2045 legt § 1 WPG fest, die Länder können ein früheres bestimmen. Dafür analysiert die planungsverantwortliche Stelle den Gebäudebestand, den aktuellen Wärmebedarf, vorhandene Infrastruktur (Gas- und Wärmenetze) sowie verfügbare erneuerbare Wärmequellen wie Geothermie, Abwärme aus Industrie und Abwasser, Solarthermie oder Biomasse.

Das Ergebnis ist eine Einteilung in voraussichtliche Wärmeversorgungsgebiete: Für jedes Teilgebiet stellt der Plan dar, welche Versorgungsart sich in den Jahren 2030, 2035 und 2040 besonders eignet (§ 18 WPG). Verbindlich ist das nicht: Aus der Einteilung entsteht keine Pflicht, eine bestimmte Versorgungsart zu nutzen, und der Wärmeplan hat keine rechtliche Außenwirkung (§ 23 Abs. 4 WPG). Er zeigt aber, welche Wärmeinfrastruktur vor Ort entstehen soll, und ist damit eine wichtige Grundlage für jede Heizungsentscheidung.

Rechtsgrundlage: Gesetz für die Wärmeplanung und zur Dekarbonisierung der Wärmenetze (WPG), BGBl. 2023 I Nr. 394

Fristen: Wann kommt die Wärmeplanung in meiner Kommune?

Das WPG staffelt die Fristen nach der Einwohnerzahl am 1. Januar 2024 (§ 4 Abs. 2 WPG).

Quellen: § 4 WPG; BBSR, Stand 30.06.2026 · Stand: Oktober 2026

Stand der Planung: Bis zum 30. Juni 2026 hatten bundesweit 2.836 der 10.775 Gemeinden (26,3 %) ihre Wärmeplanung abgeschlossen, weitere 4.419 arbeiteten daran; 55,6 % der Bevölkerung lebten in einer Kommune mit abgeschlossenem Wärmeplan. Von den 83 Großstädten haben 72 die Frist eingehalten, bei den übrigen erwartet das BBSR die Fertigstellung spätestens bis Ende 2026 (BBSR). Die Planungsfristen gelten unverändert weiter: Das Änderungsgesetz vom 23. Juli 2026 hat § 4 WPG nicht geändert, und auch der Regierungsentwurf zur Änderung des WPG (BT-Drs. 21/6587; Anhörung am 08.09.2026, 2./3. Lesung ausstehend, Stand 18.10.2026) lässt sie unverändert; er sieht für Gemeinden bis 15.000 Einwohner eine vereinfachte „kleine Wärmeplanung" vor. Für Wärmepläne, die schon nach Landesrecht erstellt oder vor 2024 begonnen wurden, gelten Sonderregeln (§ 5 WPG).

Für Hausverwaltungen bedeutet das: Prüfen Sie jetzt den Bearbeitungsstand Ihrer Kommune. Der beschlossene Wärmeplan muss im Internet veröffentlicht werden; Entwürfe liegen vorher mindestens 30 Tage zur Einsicht und Stellungnahme aus (§ 13 WPG). Suchen Sie auf der Website Ihrer Kommune nach Stichworten wie „Kommunale Wärmeplanung" oder „Wärmeplan".

Was steht in einem kommunalen Wärmeplan?

Der Kern des Wärmeplans ist die Einteilung in voraussichtliche Wärmeversorgungsgebiete. Jedes Teilgebiet wird einem von vier Gebietstypen zugeordnet (§ 3 Abs. 1 WPG):

Quellen: § 3 Abs. 1, §§ 18 und 25 WPG · Stand: Oktober 2026

Zusätzlich enthält der Wärmeplan ein Zielszenario für die treibhausgasneutrale Versorgung, eine Darstellung der vorhandenen Wärmequellen und eine Umsetzungsstrategie mit konkreten Maßnahmen (§ 13 Abs. 1 WPG). Aus der Einteilung für 2030, 2035 und 2040 lässt sich ablesen, ab wann ein Netz im Quartier voraussichtlich verfügbar sein soll. Ob dabei ein großes Fernwärmenetz oder ein kleines Quartiersnetz entsteht, macht bei Preis und Vertrag einen Unterschied, den der Ratgeber zu Nahwärme und Fernwärme aufschlüsselt.

Wichtig: Der Wärmeplan selbst hat keine rechtliche Außenwirkung für Eigentümer. Auch die gesonderte Entscheidung, ein Gebiet zum Neu- oder Ausbau von Wärmenetzen oder als Wasserstoffnetzausbaugebiet auszuweisen (§ 26 WPG), begründet seit dem GModG keine Heizungspflicht mehr: § 27 Abs. 1 WPG, der die Ausweisung ausdrücklich zu einer Entscheidung nach § 71 Abs. 8 GEG erklärte, wurde gestrichen (Art. 8 Abs. 10 Nr. 9 des Gesetzes vom 23. Juli 2026). Bereits zuvor stellte § 27 WPG klar, dass die Ausweisung keine Pflicht begründet, eine bestimmte Wärmeversorgungsart tatsächlich zu nutzen. Verbindlich wird der Fernwärmeanschluss nur über einen kommunalen Anschluss- und Benutzungszwang.

Konsequenzen für Hausverwaltungen und Eigentümer

Die Einteilung im Wärmeplan ist rechtlich unverbindlich, prägt aber jede Heizungsentscheidung. Je nachdem, in welchem Gebiet Ihr Gebäude liegt, unterscheiden sich die sinnvollen Optionen grundlegend.

Gebäude im Wärmenetzgebiet

Wenn Ihr Mehrfamilienhaus in einem Wärmenetzgebiet liegt:

• Der Anschluss an ein Wärmenetz ist die vorgesehene Lösung. Laut Wärmeplan besteht im Quartier ein Netz oder ist geplant; eine Pflicht, es bereitzustellen, folgt aus der Einteilung aber nicht (§ 18 Abs. 2 WPG).
• Zeitrahmen beachten: Prüfen Sie, für welches Jahr der Wärmeplan das Netz in Ihrem Quartier vorsieht, und lassen Sie sich vom Netzbetreiber einen konkreten Anschlusstermin nennen.
• Zwischenlösung: Die bestehende Heizung darf unbefristet weiterbetrieben werden. Fällt sie aus, ist auch eine neue Gas- oder Ölheizung ohne zeitliche Begrenzung zulässig; die früheren Übergangsfristen des GEG sind mit den §§ 71 bis 73 entfallen. Für eine nach dem 29. Juli 2026 eingebaute Anlage gilt dann die Bio-Treppe nach § 43 GModG, und in Mietwohnungen werden CO₂-Kosten und Gasnetzentgelte ab 2028 hälftig zwischen Vermieter und Mieter geteilt (§ 5a CO2KostAufG).
• Eine eigene Wärmepumpe will hier gut überlegt sein, wenn ein Fernwärmeanschluss absehbar ist; vergleichen Sie die Vollkosten beider Wege.
• Kosten für den Fernwärmeanschluss: Der Versorger darf einen Baukostenzuschuss verlangen, der höchstens 70 % der Kosten für das örtliche Verteilnetz decken darf und sich nach der Anschlussleistung richtet, dazu die Hausanschlusskosten. Beides muss er getrennt ausweisen (§ 9 AVBFernwärmeV); fordern Sie ein aufgegliedertes Angebot an. Für die Anlage hinter dem Hausanschluss, etwa den Umbau der Heizzentrale, ist der Anschlussnehmer selbst verantwortlich (§ 12 AVBFernwärmeV); diese Kosten kommen hinzu.

Gebäude im dezentralen Versorgungsgebiet

Wenn kein Wärmenetz geplant ist:

• Individuelle Lösung nötig: Wärmepumpe, Pelletheizung, Solarthermie-Hybridlösung oder vergleichbare Systeme. Rechtlich zulässig bleibt aber auch eine Gas- oder Ölheizung (§ 42 Abs. 2 Nr. 1 GModG).
• Keine Vorgabe zur Systemwahl beim nächsten Heizungstausch: Entscheidend sind Wirtschaftlichkeit und Förderfähigkeit, bei fossilen Anlagen zusätzlich die Bio-Treppe ab 2029.
• Kein Warten auf Fernwärme: Die Entscheidung liegt vollständig beim Eigentümer bzw. der WEG.
• Förderung nutzen: Heizungen, die mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen, etwa Wärmepumpen, fördert die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) mit 30 % Grundförderung (Stand ab 21.07.2026). Selbstnutzende Eigentümer erhalten für ihre Wohnung zusätzlich den Klimageschwindigkeitsbonus, wenn eine funktionstüchtige Öl-, Kohle-, Gasetagen- oder Nachtspeicherheizung oder eine funktionstüchtige, mindestens 20 Jahre alte Gas- oder Biomasseheizung ersetzt wird. Er wurde von 20 % auf 16 % gesenkt, sinkt ab 01.02.2027 halbjährlich um 4 Prozentpunkte und entfällt ab 01.08.2028. Ebenfalls nur für die selbst bewohnte Wohnung gibt es je nach Einkommen einen Einkommensbonus; gedeckelt wird bei 80 % für Haushalte mit einem zu versteuernden Einkommen bis 30.000 Euro (mit minderjährigem Kind bis 40.000 Euro), sonst bei 70 %. Vermietete Wohnungen erhalten nur die Grundförderung, bei einer WEG gelten die Boni anteilig für die selbst bewohnten Wohnungen. Förderfähig sind höchstens 28.000 Euro für die erste Wohneinheit (bisher 30.000 Euro; ab 01.02.2027 sinkt der Betrag halbjährlich um 750 Euro), je 15.000 Euro für die zweite bis sechste und je 8.000 Euro ab der siebten. Für Wärmepumpen sind ab dem ersten Quartal 2027 15 % plus 15 Prozentpunkte bei EU-Herkunft vorgesehen; Details und Start veröffentlicht das BMWE noch. Effizienzbonus (5 %) und Emissionsminderungszuschlag für Biomasse (2.500 Euro) sind entfallen.

Gebäude im Wasserstoffnetzgebiet

Ob in einem Wasserstoffnetzgebiet tatsächlich Wasserstoff für die Gebäudewärme ankommt, hängt von der Umstellung des Gasnetzes und von der Verfügbarkeit des Wasserstoffs ab:

• Hohe Unsicherheit: Wer auf Wasserstoff wartet, geht ein erhebliches Planungsrisiko ein.
• Prüfen Sie Alternativen: In vielen Fällen ist eine Wärmepumpe die sicherere Wahl, auch wenn ein Wasserstoffnetzgebiet ausgewiesen wird.
• Fossile Übergangslösung: Eine neue Gasheizung unterliegt auch hier der Bio-Treppe nach § 43 GModG; von Wasserstoff wird dabei nur grüner, blauer, orangener oder türkiser angerechnet.

Anschluss- und Benutzungszwang: Kann die Kommune Fernwärme vorschreiben?

Kurze Antwort: Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Der Anschluss- und Benutzungszwang (ABZ) ist ein etabliertes Instrument des Kommunalrechts.

Wie funktioniert der ABZ?

Die Kommune kann per Satzung festlegen, dass Grundstücke in einem bestimmten Gebiet an das Fernwärmenetz angeschlossen werden und es nutzen müssen. Die Rechtsgrundlage hierfür liegt im jeweiligen Landesrecht (Gemeindeordnung), nicht im WPG selbst. Das WPG schafft lediglich die planerische Grundlage. § 109 GModG stellt ergänzend klar, dass Gemeinden von dieser landesrechtlichen Befugnis auch zum Zweck des Klima- und Ressourcenschutzes Gebrauch machen dürfen; das Änderungsgesetz von 2026 hat diese Vorschrift nicht geändert. Wie weit die Befugnis reicht, unterscheidet sich je Land: In Bayern etwa ist ein Fernwärme-Anschlusszwang nur für neu zu bebauende Grundstücke und in Sanierungsgebieten möglich, und nur aus besonderen städtebaulichen Gründen oder zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen; Grundstücke mit emissionsfreien Heizeinrichtungen sind ausgenommen (Art. 24 Abs. 1 Nr. 3 GO Bayern). Seit dem Wegfall der 65-%-Regel ist der ABZ das zentrale Instrument, mit dem eine Kommune den Anschluss an ein Wärmenetz verbindlich vorgeben kann.

Was bedeutet das konkret?

• Der ABZ gilt nicht automatisch. Die Kommune muss ihn aktiv per Satzung beschließen. Nicht jede Kommune nutzt dieses Instrument.
• Bestand und Übergangsfristen: Ob und wann bestehende Heizungen betroffen sind, regelt die jeweilige Satzung. In Nordrhein-Westfalen soll eine Fernwärme-Satzung zum Ausgleich sozialer Härten angemessene Übergangsregelungen enthalten (§ 9 GO NRW).
• Befreiungsmöglichkeiten: Satzungen können Ausnahmen zulassen, etwa für Gebäude, die bereits mit erneuerbaren Energien heizen (z. B. Wärmepumpe, Pelletheizung). Ob eine Befreiung möglich ist, ergibt sich aus der jeweiligen Satzung.
• Wirtschaftliche Härte: Ob und unter welchen Voraussetzungen wirtschaftliche Unzumutbarkeit zu einer Befreiung führt, regelt ebenfalls die Satzung.

Was Hausverwaltungen beachten sollten

Für WEG-Verwalter ist der ABZ besonders relevant: Erfasst eine Satzung das Gebäude, muss die WEG den Fernwärmeanschluss nach Maßgabe der Satzung umsetzen, unabhängig davon, ob einzelne Eigentümer lieber eine andere Lösung wünschen. Auch die Förderung richtet sich danach: Soll ein Grundstück aufgrund einer kommunalen Entscheidung, etwa einer Satzung oder eines Anschluss- und Benutzungszwangs, an ein Wärmenetz angeschlossen werden, fördert die BEG nur den Netzanschluss und keine eigene Heizungsanlage (BEG EM vom 17.08.2026, Technische Mindestanforderungen Nr. 3.1). Die Hausverwaltung sollte daher frühzeitig prüfen, ob die Kommune einen ABZ plant, und die Eigentümergemeinschaft informieren.

Rechtsgrundlage: Jeweilige Landesgemeindeordnung; z. B. § 9 GO NRW, Art. 24 GO Bayern

Wärmeplanung und Heizungstausch: Was seit dem GModG gilt

Bis Juli 2026 war die Wärmeplanung der Auslöser für die Heizungsvorgaben des GEG. Dieser Mechanismus ist abgeschafft, und für Hausverwaltungen ist das die wichtigste Änderung des Jahres.

Der frühere Trigger-Mechanismus – und warum er nicht mehr existiert

Die alte Kette lautete: Wärmeplan → Gebietsausweisung → einen Monat nach deren Bekanntgabe griff die 65-%-Regel des § 71 GEG im ausgewiesenen Gebiet; nach den gesetzlichen Stichtagen (30.06.2026 bzw. 30.06.2028) galt sie ohnehin im ganzen Gemeindegebiet.

Das Änderungsgesetz vom 23. Juli 2026 hat diese Kette an drei Stellen zerschnitten:

1. Die §§ 71 bis 73 GEG wurden gestrichen (Art. 1 Nr. 32). Damit sind die 65-%-Pflicht, die 30-Jahre-Austauschpflicht des § 72 und sämtliche Übergangsfristen entfallen.
2. § 71 Abs. 8 GEG, die eigentliche Kopplungsnorm, ist mit gestrichen. Die Stichtage 30.06.2026 und 30.06.2028 als Auslöser einer Heizungspflicht existieren nicht mehr.
3. Die Verweise des WPG auf die gestrichenen Heizungsvorgaben wurden entfernt (Art. 8 Abs. 10). Insbesondere § 27 Abs. 1 WPG, der die Gebietsausweisung zur „Entscheidung nach § 71 Absatz 8 Satz 3 … des Gebäudeenergiegesetzes" erklärte, ist aufgehoben; auch die Überschrift von Abschnitt 6 WPG wurde entsprechend neu gefasst.

Wichtig für die Beratung von Eigentümern: Weder die Veröffentlichung eines Wärmeplans noch eine förmliche Gebietsausweisung noch ein Kalenderdatum verpflichtet heute zu einer bestimmten Heizung. Eine Pflicht zum Anschluss an ein Wärmenetz entsteht nur über einen kommunalen Anschluss- und Benutzungszwang.

Zeitliche Übersicht

Quellen: WPG §§ 23, 27; GModG §§ 43, 109; CO2KostAufG § 5a · Stand: Oktober 2026

Was an die Stelle der 65-%-Regel getreten ist

Das Änderungsgesetz, mit dem das GEG zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde, ist am 28. Juli 2026 verkündet worden (BGBl. 2026 I Nr. 226); der Heizungsteil gilt seit dem 29. Juli 2026. § 42 Abs. 2 GModG listet zehn Optionen für den Heizungsersatz auf, an erster Stelle ausdrücklich „eine Heizungsanlage, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickt wird". Wer sich dafür entscheidet, unterliegt der Bio-Treppe nach § 43 GModG. Sie gilt von 2029 bis Ende 2034 auch als erfüllt, wenn eine ausreichend große Solarthermieanlage (Abs. 3) oder eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung bestimmter Effizienz (Abs. 4) betrieben wird. Eine Wärmepumpen-Hybridheizung erfüllt die Pflicht, wenn die Wärmepumpe beim Teillastpunkt A mindestens 30 % der Leistung des Spitzenlasterzeugers erreicht, bei bivalent alternativem Betrieb 40 % (Abs. 5). In Gebäuden ab sechs Wohnungen muss ab 2040 nachgewiesen werden, welchen Anteil die Wärmepumpe deckt, wenn mehr als 30 % angerechnet werden sollen.

Für Hausverwaltungen bedeutet das: Der Entscheidungsdruck aus dem Ordnungsrecht ist deutlich kleiner geworden, der wirtschaftliche bleibt. Maßgeblich sind seit dem 29. Juli 2026 CO₂-Preis, Förderquote, Netzverfügbarkeit, ein möglicher Anschlusszwang und bei vermieteten Wohnungen die hälftige Kostenteilung nach § 5a CO2KostAufG, nicht mehr ein gesetzlicher Stichtag. Beachten Sie außerdem: Ein Erneuerbaren-Anteil von mindestens 65 % bleibt Voraussetzung, wenn die BEG eine neue Heizungsanlage fördert. Das ist eine Förderbedingung, keine gesetzliche Pflicht. Eine Pflicht, Wohngebäude auf einen bestimmten Effizienzstandard zu sanieren, enthält das GModG nicht; die Mindestanforderungen des § 40 GModG (in Kraft ab 1. Januar 2027, Anforderungen ab 2030) gelten nur für Nichtwohngebäude.

Was Hausverwaltungen jetzt tun sollten: 5-Punkte-Plan

1. Wärmeplan der Kommune prüfen

Besuchen Sie die Website Ihrer Kommune und suchen Sie nach dem aktuellen Stand der Wärmeplanung. Prüfen Sie für jedes verwaltete Gebäude:

• In welchem Gebietstyp liegt das Gebäude (Wärmenetz, dezentral, Wasserstoff, Prüfgebiet)?
• Wann ist der Netzausbau im Quartier geplant?
• Hat die Kommune bereits eine Gebietsausweisung beschlossen oder ist diese erst in Vorbereitung?
• Plant die Kommune einen Anschluss- und Benutzungszwang?

2. Heizungsbestand erfassen und bewerten

Erstellen Sie eine Übersicht aller Heizungsanlagen in Ihrem Portfolio:

• Alter der Anlage (Anlagen über 20 Jahre sind prioritär)
• Energieträger (Gas, Öl, Fernwärme, Wärmepumpe)
• Zustand und Restlebensdauer (wann steht der nächste Austausch an?)
• Energetischer Zustand des Gebäudes (Dämmstandard, Fenster, hydraulischer Abgleich)
• Pflichtprüfung: In Gebäuden ab sechs Wohnungen müssen wasserführende Heizungen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, bis zum 30. September 2027 geprüft und optimiert werden (§ 60b GModG).

3. Eigentümer informieren

Bereiten Sie für die nächste Eigentümerversammlung eine Zusammenfassung vor:

• Was steht im Wärmeplan für das jeweilige Gebäude?
• Welche Heizungsoptionen gibt es im ausgewiesenen Gebietstyp?
• Welche Fristen gelten?
• Welche Kosten sind zu erwarten?

Eine fundierte Information verhindert Fehlentscheidungen und erleichtert die Beschlussfassung in der WEG.

4. Wirtschaftlichkeitsvergleich erstellen lassen

Lassen Sie für jedes Gebäude mit anstehendem Heizungstausch die Optionen vergleichen:

• Fernwärmeanschluss vs. Wärmepumpe vs. Hybridlösung
• Investitionskosten, laufende Kosten, Förderung, CO₂-Kosten
• Berücksichtigung des Wärmeplans (welche Lösung passt zur geplanten Versorgung im Quartier?)

5. Beschluss in der Eigentümerversammlung vorbereiten

Bei konkretem Handlungsbedarf (Heizung am Ende der Lebensdauer, Fernwärme-Anschluss möglich):

• Beschlussvorlage mit konkreten Optionen und Kostenvergleich erstellen
• Fördermittelanträge rechtzeitig vorbereiten: BEG-Förderung vor Vorhabenbeginn beantragen, den Vertrag mit Fördervorbehalt (aufschiebende oder auflösende Bedingung der Förderzusage) vorher abschließen
• Einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt seit der WEG-Reform 2020 auch für bauliche Veränderungen wie eine neue Heizung (§§ 20, 25 WEG); wer deren Kosten trägt, regelt § 21 WEG

Praxisbeispiel: MFH im Wärmenetzgebiet

Ausgangslage: Ein Mehrfamilienhaus mit 12 Wohneinheiten in einer Großstadt (> 100.000 Einwohner). Die Gaszentralheizung ist 24 Jahre alt. Laut kommunalem Wärmeplan liegt das Gebäude in einem Wärmenetzgebiet; der Netzausbau im Quartier ist für 2029 geplant.

Situation der Hausverwaltung:

• Die Heizung funktioniert noch, hat aber absehbar nur noch wenige Jahre Restlebensdauer.
• Eine neue Gasheizung einzubauen ist ordnungsrechtlich unbefristet zulässig. Sie unterläge ab 2029 der Bio-Treppe nach § 43 GModG, und für vermietete Wohnungen würden CO₂-Kosten und Gasnetzentgelte ab 2028 hälftig zwischen Vermieter und Mieter geteilt.
• Eine Wärmepumpe wäre technisch möglich, aber wirtschaftlich fraglich: In rund drei Jahren soll Fernwärme verfügbar sein.

Empfohlene Strategie:

1. Bestehende Heizung so lange wie möglich betreiben (Wartung optimieren, kleinere Reparaturen durchführen). Weil sie vor Oktober 2009 eingebaut wurde, ist bis 30.09.2027 die Heizungsprüfung nach § 60b GModG fällig.
2. Beim Fernwärmeversorger den konkreten Zeitplan und ein aufgegliedertes Angebot für Baukostenzuschuss und Hausanschluss anfragen.
3. Falls die Heizung vor 2029 ausfällt: Zwischenlösung prüfen (z. B. Miet-Heizung oder einfache Gas-Brennwerttherme als Überbrückung). Eine zeitliche Begrenzung gibt es dafür nicht mehr; einzukalkulieren sind die Bio-Treppe ab 2029 und bei vermieteten Wohnungen die hälftige Kostenteilung ab 2028, falls die Therme so lange läuft.
4. Eigentümerversammlung informieren: Beschluss vorbereiten, dass der Fernwärmeanschluss 2029 umgesetzt wird. Rücklage prüfen bzw. Sonderumlage einplanen.

Ergebnis: Die WEG vermeidet eine Doppelinvestition in eine Wärmepumpe kurz vor dem geplanten Netzanschluss und plant stattdessen den Fernwärmeanschluss. Ob das die günstigere Lösung ist, zeigt der Vollkostenvergleich mit dem konkreten Angebot des Versorgers.

Praxisbeispiel: WEG im dezentralen Versorgungsgebiet

Ausgangslage: Eine WEG mit 8 Wohneinheiten in einer mittelgroßen Stadt (60.000 Einwohner, Frist: 30.06.2028). Die Ölzentralheizung ist 28 Jahre alt. Laut Entwurf des kommunalen Wärmeplans liegt das Gebäude im Gebiet für dezentrale Versorgung, ein Fernwärmenetz ist nicht geplant.

Situation der Hausverwaltung:

• Die Ölheizung muss aus technischen Gründen in den nächsten 2–3 Jahren getauscht werden; bis 30.09.2027 ist zudem die Heizungsprüfung nach § 60b GModG fällig.
• Im dezentralen Versorgungsgebiet gibt es keinen geplanten Netzanschluss. Die WEG muss selbst eine Lösung wählen; vorgeschrieben ist keine bestimmte, auch eine neue Öl- oder Gasheizung wäre mit Bio-Treppe zulässig.
• Das Gebäude hat einen mittleren Dämmstandard (Baujahr 1985, Fenster 2008 getauscht, Dach ungedämmt).

Empfohlene Strategie:

1. Energetische Analyse des Gebäudes durchführen lassen: Welche Vorlauftemperaturen sind nötig? Ist das Gebäude wärmepumpentauglich? Welche Dämmmaßnahmen verbessern die Effizienz?
2. Optionen mit Angeboten und Vollkosten vergleichen:
   • Luft-Wasser-Wärmepumpe: keine CO₂-Kosten nach dem BEHG; BEG-Grundförderung 30 %, Boni nur für selbst bewohnte Wohnungen, ab dem ersten Quartal 2027 für Wärmepumpen 15 % plus 15 Prozentpunkte bei EU-Herkunft
   • Pelletheizung: Lagerraum und Brennstofflogistik nötig, regelmäßige Wartung
   • Hybridheizung (Wärmepumpe + Gas-Spitzenlast): sinnvoll bei hohen Vorlauftemperaturen und schlecht gedämmter Gebäudehülle; erfüllt die Bio-Treppe, wenn die Wärmepumpe groß genug ist, ab 2040 wird ohne Nachweis aber nur ein Wärmepumpenanteil von 30 % angerechnet (§ 43 Abs. 5 GModG)
3. Dachdämmung als flankierende Maßnahme einplanen: Senkt den Heizwärmebedarf, reduziert die benötigte Wärmepumpenleistung und spart langfristig Heizkosten.
4. Förderanträge vor Vorhabenbeginn stellen: BEG-Förderung muss vor Vorhabenbeginn beantragt werden; der Vertrag mit Fördervorbehalt muss dabei schon vorliegen.
5. Beschluss in der Eigentümerversammlung: Konkrete Beschlussvorlage mit Wirtschaftlichkeitsvergleich und Finanzierungsplan.

Ergebnis: Die WEG entscheidet sich für eine Luft-Wasser-Wärmepumpe in Kombination mit einer Dachdämmung. Die CO₂-Kosten nach dem BEHG entfallen damit vollständig; wie stark die Heizkosten sinken, hängt von Strom- und Ölpreis sowie der Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe ab.

Häufige Fragen zur kommunalen Wärmeplanung

Muss ich meine Heizung tauschen, sobald der Wärmeplan veröffentlicht wird?

Nein. Der Wärmeplan hat keine rechtliche Außenwirkung (§ 23 Abs. 4 WPG), und seit dem GModG löst auch eine förmliche Gebietsausweisung keine Heizungspflicht mehr aus (§ 27 Abs. 1 WPG gestrichen durch Art. 8 Abs. 10 Nr. 9 des Gesetzes vom 23. Juli 2026). Ihre bestehende Heizung dürfen Sie unbefristet weiterbetreiben. Beim Einbau einer neuen Heizung wählen Sie zwischen den zehn Optionen des § 42 Abs. 2 GModG; für neue Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen gilt dann die Bio-Treppe. Eine Anschlusspflicht kann sich nur aus einer kommunalen Satzung zum Anschluss- und Benutzungszwang ergeben.

Was passiert, wenn meine Kommune die Frist nicht einhält?

Für Ihre Heizungsentscheidung hat das seit dem GModG keine rechtliche Bedeutung mehr: Die Stichtage 30.06.2026 und 30.06.2028 waren an die inzwischen gestrichene 65-%-Regel gekoppelt und lösen heute nichts mehr aus. Die Planungspflicht nach § 4 WPG besteht zwar fort, eine Fristüberschreitung wirkt sich für Eigentümer aber nur praktisch aus: Ihnen fehlt die Information, ob ein Wärmenetz geplant ist. Fragen Sie in diesem Fall direkt beim örtlichen Versorger oder Stadtplanungsamt nach, bevor Sie eine größere Heizungsinvestition beschließen lassen.

Kann ich als Eigentümer gegen die Gebietsausweisung vorgehen?

Die Gebietsausweisung ist eine Planungsentscheidung nach Abwägung der öffentlichen und privaten Belange; einen Anspruch auf eine bestimmte Einteilung gibt es nicht (§ 18 Abs. 2, § 26 Abs. 2 WPG). Beteiligen können Sie sich aber schon an der Wärmeplanung, deren Ergebnisse die Ausweisung berücksichtigen muss: Die Entwürfe liegen mindestens 30 Tage zur Einsicht aus, und auch Eigentümer und Hausverwaltungen können Stellungnahmen abgeben (§ 13 Abs. 4, § 26 Abs. 1 WPG). Gegen einen Anschluss- und Benutzungszwang per Satzung ist der Rechtsweg zu den Verwaltungsgerichten möglich.

Was kostet ein Fernwärmeanschluss für ein Mehrfamilienhaus?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten: Die Kosten hängen von Netz, Anbieter, Lieferumfang, Leitungslänge und Anschlussleistung ab. Der Versorger darf zwei Posten verlangen: den Baukostenzuschuss, der höchstens 70 % der Kosten für das örtliche Verteilnetz decken darf und sich nach der Anschlussleistung richtet, und die Hausanschlusskosten. Beide muss er getrennt berechnen und aufgegliedert ausweisen (§ 9 AVBFernwärmeV). Für die Anlage hinter dem Hausanschluss, etwa den Umbau der Heizzentrale, ist der Anschlussnehmer selbst verantwortlich (§ 12 AVBFernwärmeV). Laufend fallen Grundpreis und Arbeitspreis an; Preise einzelner Netze veröffentlicht die Transparenzplattform waermepreise.info von AGFW, BDEW und VKU. Vergleichen Sie unbedingt die langfristigen Gesamtkosten mit einer Wärmepumpe, denn Fernwärme kann je nach Anbieter und Preisentwicklung teurer sein. Einen detaillierten Kostenvergleich finden Sie in unserem Beitrag Fernwärme: Kosten, Vor- und Nachteile.

Die kommunale Wärmeplanung verändert die Heizungslandschaft grundlegend. Für Hausverwaltungen und WEG-Verwalter wird sie zum Pflichtthema: Wer die Pläne kennt, kann fundierte Entscheidungen treffen und Eigentümern eine belastbare Empfehlung geben. Wer die Pläne ignoriert, riskiert teure Fehlinvestitionen.

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