Energieausweis Pflicht für Vermieter 2026: Was Sie wissen müssen

Der Energieausweis ist für Vermieter kein optionales Dokument, sondern eine gesetzliche Pflicht mit konkreten Anforderungen und empfindlichen Bußgeldern. Seit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) gelten klare Regeln, wann der Ausweis vorgelegt werden muss, welche Angaben in Immobilienanzeigen stehen müssen und welcher Ausweistyp zulässig ist. Ab Mai 2026 verschärft die Umsetzung der EU-Gebäude­richtlinie (EPBD) diese Pflichten weiter. Dieser Beitrag erklärt sämtliche Pflichten für Vermieter -- von der Anzeigenschaltung über die Besichtigung bis zum Vertragsabschluss -- und zeigt, was sich 2026 ändert.

Gesetzliche Grundlage: GEG und EPBD

Die Pflicht zum Energieausweis ergibt sich aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), insbesondere aus den Paragraphen 80 bis 87 GEG. Das GEG regelt:

• Wann ein Energieausweis vorliegen muss (Neuvermietung, Verkauf, größere Renovierung)
• Welcher Typ zulässig ist (Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis)
• Welche Informationen in Immobilienanzeigen stehen müssen
• Welche Bußgelder bei Verstößen drohen

Ab Mai 2026 kommt die Umsetzung der EPBD hinzu. Die Richtlinie EU/2024/1275 verlangt unter anderem die Umstellung auf die neue Skala A bis G, erweiterte Informationspflichten und langfristig ein nationales digitales Gebäuderegister. Die Umsetzung erfolgt voraussichtlich über das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG). Details zur neuen Skala finden Sie in unserem Beitrag Energieausweis 2026: Neue Klassen A bis G.

Wann ist der Energieausweis Pflicht?

Pflicht bei Neuvermietung

Immer dann, wenn eine Wohnung oder ein Haus neu vermietet wird, muss der Vermieter einen gültigen Energieausweis vorhalten und vorlegen. Das gilt für jede Neuvermietung -- unabhängig davon, ob es sich um die Erstvermietung eines Neubaus oder die Weitervermietung nach Mieterwechsel handelt.

Keine Pflicht bei bestehendem Mietverhältnis

Solange das bestehende Mietverhältnis läuft und kein Mieterwechsel stattfindet, besteht keine Pflicht, dem aktuellen Mieter nachträglich einen Energieausweis auszuhändigen. Auch bei Mieterhöhungen oder Modernisierungsumlagen muss kein Ausweis vorgelegt werden (sofern keine Neuvermietung stattfindet).

Pflicht bei Immobilienanzeigen

Sobald eine Immobilie in kommerziellen Medien (Immobilienportale, Zeitungsanzeigen, Aushang beim Makler) inseriert wird, müssen bestimmte Angaben aus dem Energieausweis in der Anzeige stehen. Das gilt unabhängig davon, ob der Vermieter selbst oder ein Makler die Anzeige schaltet.

Übersicht: Wann welche Pflicht greift

Situation	Energieausweis nötig?	Vorlage bei Besichtigung?	Kopie bei Vertragsschluss?	Angaben in Anzeige?
Neuvermietung nach Mieterwechsel	Ja	Ja	Ja	Ja
Erstvermietung Neubau	Ja	Ja	Ja	Ja
Bestehendes Mietverhältnis (kein Wechsel)	Nein	Nein	Nein	--
Vermietung an Angehörige	Ja	Ja	Ja	Ja (wenn inseriert)
Eigennutzung (keine Vermietung)	Nein	--	--	--
Denkmalgeschützte Gebäude	Befreit*	--	--	--

*Denkmalgeschützte Gebäude sind nach § 79 Abs. 4 GEG von der Energieausweis-Pflicht befreit, sofern die Denkmalbehörde eine Sanierung auf den geforderten energetischen Standard ablehnt.

Pflichten im Detail: Von der Anzeige bis zum Vertrag

1. Pflichtangaben in der Immobilienanzeige

Wird eine Mietwohnung oder ein Miethaus in kommerziellen Medien inseriert, müssen folgende Angaben aus dem Energieausweis enthalten sein (§ 87 GEG):

Pflichtangabe	Beispiel
Art des Energieausweises	Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis
Wesentlicher Energieträger für die Heizung	Erdgas, Heizöl, Fernwärme, Wärmepumpe (Strom)
Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a)	145 kWh/(m²·a)
Energieeffizienzklasse	D (nach alter Skala) bzw. künftig nach neuer Skala
Baujahr des Gebäudes	1972

Fehlt eine dieser Angaben, liegt ein Verstoß vor. Immobilienportale wie ImmoScout24 und Immowelt fragen diese Daten inzwischen standardmäßig ab und lehnen Anzeigen ohne vollständige Angaben teilweise ab.

Tipp: Prüfen Sie vor jeder Anzeigenschaltung, ob Ihr Energieausweis noch gültig ist. Ausweise älter als 10 Jahre sind abgelaufen und dürfen nicht mehr verwendet werden. Einen neuen Ausweis können Sie über reduco vorbereiten lassen.

2. Vorlage bei der Besichtigung

Der Vermieter muss den Energieausweis bei der Besichtigung dem Mietinteressenten unaufgefordert vorlegen (§ 80 Abs. 4 GEG). Wichtig: Der Interessent muss nicht danach fragen. Es genügt nicht, den Ausweis auf Anfrage zur Verfügung zu stellen -- er muss aktiv gezeigt werden.

In der Praxis bedeutet das: Legen Sie den Energieausweis als Kopie oder Ausdruck bei der Besichtigung aus, oder händigen Sie jedem Interessenten eine Kopie aus. Bei virtuellen Besichtigungen (zunehmend üblich) sollte der Ausweis als PDF-Dokument digital übermittelt werden.

3. Kopie bei Vertragsabschluss

Bei Abschluss des Mietvertrags muss dem neuen Mieter unverzüglich eine Kopie des Energieausweises übergeben werden (§ 80 Abs. 5 GEG). Eine elektronische Kopie (PDF per E-Mail) ist zulässig. Der Ausweis wird nicht Bestandteil des Mietvertrags, muss dem Mieter aber nachweisbar zur Verfügung gestellt worden sein.

Praxisempfehlung: Lassen Sie sich den Empfang der Kopie quittieren oder versenden Sie den Ausweis per E-Mail mit Lesebestätigung. Das schützt im Streitfall.

4. Aufbewahrungspflicht

Der Vermieter muss den Energieausweis während seiner gesamten Gültigkeitsdauer (10 Jahre) aufbewahren und auf Verlangen der zuständigen Behörde vorlegen können.

Bußgeld bei Verstößen

Verstöße gegen die Energieausweis-Pflicht sind Ordnungswidrigkeiten und können mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 EUR geahndet werden (§ 108 GEG). Die konkreten Verstoß-Tatbestände:

Verstoß	Bußgeld (bis)
Kein Energieausweis bei Neuvermietung vorhanden	10.000 EUR
Keine unaufgeforderte Vorlage bei Besichtigung	10.000 EUR
Keine Kopie bei Vertragsabschluss übergeben	10.000 EUR
Pflichtangaben in der Anzeige fehlen	10.000 EUR
Energieausweis nicht ordnungsgemäß ausgestellt	10.000 EUR
Veralteten (abgelaufenen) Ausweis verwendet	10.000 EUR

In der Praxis liegen die tatsächlich verhängten Bußgelder oft niedriger -- zwischen 500 und 5.000 EUR für Erstverstöße. Die Bußgeldhöhe richtet sich nach der Schwere des Verstoßes, der wirtschaftlichen Situation des Vermieters und ob es ein Erst- oder Wiederholungsverstoß ist. Zuständig für die Durchsetzung sind die unteren Bauaufsichtsbehörden der Landkreise und kreisfreien Städte.

Tipp: Die Kontrolldichte hat 2025 und 2026 deutlich zugenommen. Mehrere Bundesländer haben angekündigt, die Einhaltung der Energieausweis-Pflicht systematischer zu prüfen, auch durch automatisierten Abgleich von Immobilienanzeigen mit dem künftigen Gebäuderegister.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: Welchen brauchen Vermieter?

Es gibt zwei Typen von Energieausweisen. Nicht in jedem Fall darf der Vermieter frei wählen.

Verbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis basiert auf den tatsächlichen Energieverbrauchsdaten der letzten drei Jahre. Er ist günstiger (50 bis 100 EUR) und einfacher zu erstellen, da keine Gebäudebegehung nötig ist. Die Aussagekraft ist allerdings begrenzt, weil der Verbrauch stark vom Nutzerverhalten abhängt: Ein sparsamer Haushalt kann einen schlechten Gebäudestandard kaschieren.

Bedarfsausweis

Der Bedarfsausweis berechnet den theoretischen Energiebedarf anhand der Gebäudephysik -- Dämmung, Fenster, Heizung, Geometrie. Er erfordert in der Regel eine Gebäudebegehung und kostet 300 bis 500 EUR. Dafür ist er unabhängig vom Nutzerverhalten und gibt ein objektiveres Bild des energetischen Zustands.

Wann welcher Typ Pflicht ist

Gebäudetyp	Verbrauchsausweis zulässig?	Bedarfsausweis zulässig?
Gebäude mit 5 oder mehr Wohneinheiten	Ja	Ja (wahlweise)
Gebäude mit weniger als 5 WE, Baujahr ab 1977	Ja	Ja (wahlweise)
Gebäude mit weniger als 5 WE, Baujahr vor 1977, unsaniert	Nein	Ja (Pflicht)
Gebäude mit weniger als 5 WE, Baujahr vor 1977, saniert auf Niveau der 1. WSchV 1977	Ja	Ja (wahlweise)
Neubau (Erstausstellung)	Nein (keine 3 Jahre Verbrauchsdaten)	Ja (Pflicht)

Die zentrale Regel: Für kleinere Gebäude (unter 5 Wohneinheiten) mit Baujahr vor 1977, die nicht mindestens auf das Niveau der ersten Wärmeschutzverordnung saniert wurden, ist der Bedarfsausweis Pflicht. Der Verbrauchsausweis reicht hier nicht aus.

Ausführlich zu beiden Ausweistypen: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis.

Tipp: Im Zweifel ist der Bedarfsausweis immer zulässig. Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Gebäude die Voraussetzungen für den günstigeren Verbrauchsausweis erfüllt, wählen Sie den Bedarfsausweis -- dann sind Sie auf der sicheren Seite.

Kosten für den Energieausweis

Ausweistyp	Kosten (inkl. MwSt.)	Was ist enthalten?	Dauer
Verbrauchsausweis	50--100 EUR	Auswertung der Verbrauchsdaten, Ausweiserstellung	1--3 Werktage
Bedarfsausweis (online, mit Selbsterfassung)	150--300 EUR	Datenerfassung durch Eigentümer, Berechnung, Ausweiserstellung	3--7 Werktage
Bedarfsausweis (mit Vor-Ort-Begehung)	300--500 EUR	Gebäudebegehung, Datenaufnahme, Berechnung, Ausweis	1--2 Wochen
Bedarfsausweis im Rahmen eines iSFP	Im iSFP enthalten	Gebäudebegehung, DIN 18599 Berechnung, iSFP + Ausweis	2--6 Wochen

Für Vermieter mit mehreren Einheiten lohnt sich häufig die Kombination mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP), weil der Ausweis dann automatisch miterstellt wird und die BAFA-Förderung die Kosten um 50 % reduziert (max. 650/850 EUR). Mehr dazu: Sanierungsfahrplan iSFP: Inhalt und Kosten.

Detaillierte Kostenaufstellung und Beantragung: Energieausweis Kosten und Beantragen.

Was ändert sich 2026 für Vermieter?

Die Umsetzung der EPBD bringt mehrere Neuerungen, die Vermieter direkt betreffen:

1. Neue Skala A bis G

Alle ab Mai 2026 ausgestellten Energieausweise verwenden die neue Skala mit sieben Klassen. Für Vermieter bedeutet das: In Immobilienanzeigen muss künftig die neue Klasse angegeben werden. Bestehende Ausweise mit der alten Skala bleiben bis zum Ablaufdatum gültig, aber bei Neuausstellung gilt die neue Systematik. Die Klassen basieren künftig auf dem Primärenergiebedarf statt dem Endenergiebedarf. Details: Energieeffizienzklassen A bis G: Übersicht.

2. Erweiterte Informationen im Ausweis

Der neue Energieausweis enthält zusätzlich:

• Lebenszyklus-CO₂-Bilanz (Global Warming Potential, GWP)
• Renovierungspass-Empfehlungen (konkrete Maßnahmenvorschläge)
• Hinweis auf die nationale Mindestanforderung (Klasse E bis 2033, Klasse D bis 2035)

3. Digitales Gebäuderegister

Die EPBD verlangt ein nationales digitales Gebäuderegister, in dem alle Energieausweise zentral gespeichert werden. Für Vermieter bedeutet das erhöhte Transparenz: Behörden können künftig systematisch prüfen, ob bei Vermietung ein gültiger Ausweis vorliegt. Der Aufbau des Registers ist für 2027 geplant.

4. Langfristig: Mindest-Effizienzstandards

Die EPBD sieht vor, dass alle Wohngebäude bis 2033 mindestens Klasse E und bis 2035 mindestens Klasse D erreichen müssen. Für Vermieter mit Gebäuden in Klasse F oder G bedeutet das Sanierungsbedarf. Die konkrete Umsetzung in deutsches Recht (ob als Pflicht oder Anreizsystem) wird im GMG geregelt.

Auswirkung auf Mietpreise und Vermietbarkeit

Die Energieeffizienzklasse beeinflusst die Vermietbarkeit und die erzielbaren Mietpreise zunehmend messbar.

Heizkosten nach Effizienzklasse (100-m²-Wohnung, 2026)

Effizienzklasse	Geschätzter Endenergieverbrauch kWh/a	Jährliche Heizkosten (Gas)*	Jährliche Heizkosten (Wärmepumpe)**
B	5.000--7.500	600--900 EUR	400--600 EUR
C	7.500--10.000	900--1.200 EUR	550--750 EUR
D	10.000--13.000	1.200--1.560 EUR	700--950 EUR
E	13.000--17.500	1.560--2.100 EUR	950--1.300 EUR
F	17.500--25.000	2.100--3.000 EUR	1.300--1.850 EUR
G	über 25.000	über 3.000 EUR	über 1.850 EUR

*Gaspreis: ca. 12 ct/kWh inkl. CO₂-Abgabe (55 EUR/t CO₂ in 2026). **Strompreis Wärmepumpe: ca. 28 ct/kWh, JAZ 3,5.

Die Differenz zwischen Klasse B und Klasse G beträgt 2.000 bis 3.000 EUR jährlich -- das sind 170 bis 250 EUR pro Monat. Für Mieter mit begrenztem Budget ist das ein entscheidendes Kriterium. Vermieter von Gebäuden in schlechten Klassen berichten zunehmend von längeren Leerstandszeiten und niedrigeren Nettokaltmieten.

CO₂-Kostenaufteilung

Seit dem CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG, in Kraft seit 1. Januar 2023) müssen Vermieter einen Teil der CO₂-Kosten übernehmen. Je schlechter die Energiebilanz des Gebäudes, desto höher der Vermieteranteil:

CO₂-Ausstoß kg CO₂/(m²·a)	Vermieteranteil	Mieteranteil
unter 12	0 %	100 %
12--17	10 %	90 %
17--22	20 %	80 %
22--27	30 %	70 %
27--32	40 %	60 %
32--37	50 %	50 %
37--42	60 %	40 %
42--47	70 %	30 %
47--52	80 %	20 %
über 52	95 %	5 %

Für Vermieter von Gebäuden in Klasse F oder G bedeutet das: Sie tragen 50 bis 95 % der CO₂-Kosten selbst. Bei einem unsanierten Einfamilienhaus mit Gasheizung (ca. 50 kg CO₂/(m²·a)) und einer CO₂-Abgabe von 55 EUR/t sind das rund 350 bis 400 EUR jährlich, die der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen kann. Ausführlich: CO₂-Kostenaufteilung Vermieter und Mieter.

Tipp: Berechnen Sie Ihren CO₂-Kostenanteil vor der nächsten Heizkostenabrechnung. reduco zeigt Ihnen, welche Sanierungsmaßnahmen den CO₂-Ausstoß und damit Ihren Kostenanteil am stärksten senken.

Checkliste für Vermieter

Nutzen Sie diese Checkliste, um sicherzustellen, dass Sie alle Pflichten erfüllen:

1. Gültigen Energieausweis prüfen: Ist der Ausweis jünger als 10 Jahre? Falls nicht: neuen Ausweis beantragen.
2. Richtigen Ausweistyp wählen: Weniger als 5 Wohneinheiten + Baujahr vor 1977 + unsaniert = Bedarfsausweis Pflicht.
3. Immobilienanzeige prüfen: Alle 5 Pflichtangaben enthalten (Ausweistyp, Energieträger, Energiekennwert, Klasse, Baujahr)?
4. Besichtigung vorbereiten: Ausweis als Kopie/Ausdruck bereithalten, unaufgefordert vorlegen.
5. Vertragsabschluss: Kopie des Ausweises an den neuen Mieter übergeben, Empfang dokumentieren.
6. Aufbewahrung: Ausweis für die gesamte Gültigkeitsdauer sicher archivieren.
7. 2026-Update planen: Prüfen, ob bei nächster Neuvermietung ein Ausweis mit neuer Skala nötig ist.

Häufige Fragen

Muss ich meinem aktuellen Mieter einen Energieausweis geben?

Nein. Die Pflicht zur Vorlage und Übergabe besteht nur bei Neuvermietung -- also wenn ein neues Mietverhältnis geschlossen wird. Bestehende Mieter haben keinen gesetzlichen Anspruch auf Einsicht in den Energieausweis. Natürlich können Sie den Ausweis freiwillig zur Verfügung stellen, etwa um Transparenz bei den Nebenkosten zu schaffen.

Was passiert, wenn ich keinen Energieausweis bei der Vermietung vorlege?

Es droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 EUR. In der Praxis werden Erstverstöße häufig mit 500 bis 2.000 EUR geahndet. Zusätzlich kann der Mieter die fehlende Vorlage als Informationspflichtverletzung rügen. Ein Kündigungsrecht ergibt sich daraus nicht, aber es kann das Verhältnis belasten und bei Streitigkeiten (etwa über Modernisierungsumlagen) nachteilig sein.

Mein Energieausweis läuft bald ab -- was tun?

Beantragen Sie rechtzeitig vor der nächsten Neuvermietung einen neuen Ausweis. Wenn die Neuausstellung nach dem 29. Mai 2026 erfolgt, erhalten Sie automatisch einen Ausweis mit der neuen Skala A bis G. Planen Sie für einen Bedarfsausweis mit Vor-Ort-Begehung 2 bis 4 Wochen Vorlauf ein. Schneller geht es mit einer digitalen Erstanalyse: Energieausweis erstellen -- Anleitung.

Kann der Mieter einen Bedarfsausweis verlangen, wenn ich einen Verbrauchsausweis habe?

Nein, sofern der Verbrauchsausweis für Ihr Gebäude zulässig ist. Der Mieter hat keinen Anspruch auf einen bestimmten Ausweistyp. Allerdings: Wenn Ihr Gebäude weniger als 5 Wohneinheiten hat, vor 1977 gebaut und nicht auf WSchV-1977-Niveau saniert wurde, ist der Verbrauchsausweis nicht zulässig -- dann muss es ein Bedarfsausweis sein.

Gilt die Energieausweis-Pflicht auch für gewerbliche Vermietung?

Ja. Die Pflicht gilt für alle Gebäude, die verkauft, vermietet oder verpachtet werden -- unabhängig davon, ob es sich um Wohn- oder Gewerbeimmobilien handelt. Bei Gewerbeimmobilien gelten allerdings teils andere Anforderungen an den Ausweistyp und die Berechnungsmethodik.

Was kostet mich die Pflicht jährlich?

Die reinen Kosten für den Energieausweis liegen bei 50 bis 500 EUR, verteilt auf 10 Jahre Gültigkeit also bei 5 bis 50 EUR jährlich -- das ist vernachlässigbar. Die wirtschaftlich relevanten Kosten entstehen durch schlechte Effizienzklassen: CO₂-Kostenanteil (100 bis 400 EUR/a bei Klasse F/G), potenzielle Mietminderung und längere Leerstände. Eine Investition in die Verbesserung der Effizienzklasse amortisiert sich in den meisten Fällen deutlich schneller als die meisten Vermieter erwarten.

Fazit: Pflicht als Chance begreifen

Die Energieausweis-Pflicht ist kein bürokratischer Selbstzweck, sondern ein Instrument, das Transparenz auf dem Mietmarkt schafft. Für Vermieter, die ihre Pflichten ernst nehmen und proaktiv handeln, bietet sich die Chance, Gebäude energetisch zu verbessern und damit Vermietbarkeit, Miethöhe und Immobilienwert langfristig zu sichern. Die EPBD-Umsetzung 2026 ist ein guter Anlass, den Zustand des eigenen Bestands zu prüfen und einen Plan für die kommenden Jahre aufzustellen.

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