Energieausweis Bußgeld 2026: Alle Strafen, Risiken und wie Sie sie vermeiden

Verstöße gegen die Energieausweispflicht sind Ordnungswidrigkeiten und können mit Bußgeldern von bis zu 10.000 Euro geahndet werden. In der Praxis liegen die tatsächlichen Strafen meist niedriger -- aber die Risiken gehen über das reine Bußgeld hinaus: Wettbewerbsrechtliche Abmahnungen, Schadensersatzansprüche von Käufern und die absehbare Verschärfung durch das nationale Gebäuderegister machen Compliance zur wirtschaftlichen Notwendigkeit.

Dieser Artikel listet alle Verstöße, die tatsächlichen Bußgeldhöhen und zeigt, wie Sie sich schützen.

GEG § 108: Alle Bußgeldtatbestände

§ 108 GEG listet in Absatz 1 die einzelnen Ordnungswidrigkeitstatbestände auf und staffelt in Absatz 2 die Bußgeldhöhen in drei Stufen:

Bußgeld bis zu 10.000 Euro

Die energieausweisbezogenen Ordnungswidrigkeiten:

Verstoß	Bußgeld (max.)
Energieausweis nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig zugänglich gemacht (§ 108 Abs. 1 Nr. 23--25)	10.000 EUR
Keine Kopie bei Vertragsabschluss übergeben (§ 108 Abs. 1 Nr. 25)	10.000 EUR
Pflichtangaben in Immobilienanzeigen fehlen (§ 108 Abs. 1 Nr. 27 i.V.m. § 87 GEG)	10.000 EUR
Energieausweis ohne Berechtigung ausgestellt (§ 108 Abs. 1 Nr. 28 i.V.m. § 88 GEG)	10.000 EUR

Bußgeld bis zu 5.000 Euro

Verstoß	Bußgeld (max.)
Aushangpflicht nicht erfüllt (behördlich genutzte Gebäude > 250 m² bzw. sonstige Gebäude > 500 m²)	5.000 EUR
Stichprobenkontrollen behindert, Unterlagen nicht vorgelegt	5.000 EUR

Bußgeld bis zu 50.000 Euro

Für Verstöße gegen bauliche Anforderungen (nicht direkt energieausweisbezogen, aber relevant):

• Verstoß gegen energetische Anforderungen an Neubauten
• Verstoß gegen Nachrüstpflichten (z. B. Heizungsaustauschpflicht)

Tatsächliche Bußgelder in der Praxis

Die gesetzlichen Höchstbeträge werden in der Praxis selten ausgeschöpft. Typische Bußgelder:

Verstoß	Erstverstoß (typisch)	Wiederholung
Fehlende Pflichtangaben in Anzeigen	200--1.000 EUR	1.000--5.000 EUR
Energieausweis nicht vorgelegt	500--2.000 EUR	2.000--5.000 EUR
Keine Kopie bei Vertragsabschluss	300--1.500 EUR	1.500--5.000 EUR
Kein gültiger Ausweis vorhanden	500--3.000 EUR	2.000--8.000 EUR
Gewerblicher Verstoß (Hausverwaltung, Makler)	Höher angesetzt	Bis zum Maximum

Faktoren bei der Bemessung:

• Vorsatz vs. Fahrlässigkeit
• Wirtschaftliche Verhältnisse des Betroffenen
• Gewerbsmäßigkeit (professionelle Vermieter und Makler werden strenger behandelt)
• Wiederholungsfall
• Kooperationsbereitschaft (nachträgliche Erfüllung kann mildernd wirken)

Bei privaten Vermietern im Erstfall werden häufig zunächst Verwarnungen oder niedrige Bußgelder (bis 500 EUR) ausgesprochen.

Das doppelte Risiko: Bußgeld plus Abmahnung

Neben dem behördlichen Bußgeld droht ein wettbewerbsrechtliches Abmahnrisiko. Fehlende Pflichtangaben in Immobilienanzeigen können nach § 5a UWG (Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb) als Irreführung durch Unterlassen abgemahnt werden.

Konsequenzen einer wettbewerbsrechtlichen Abmahnung:

• Anwaltskosten: 500--2.000 EUR
• Unterlassungserklärung mit Vertragsstrafe (typisch: 2.500--5.000 EUR pro Verstoß)
• Bei Wiederholung nach Unterlassungserklärung: Vertragsstrafe in voller Höhe

In Summe können die Kosten einer wettbewerbsrechtlichen Abmahnung deutlich höher ausfallen als das behördliche Bußgeld.

Relevante Gerichtsentscheidungen:

• BGH (05.10.2017, Az. I ZR 232/16): Fehlende Pflichtangaben in Immobilienanzeigen sind ein abmahnfähiger Wettbewerbsverstoß nach § 5a UWG.
• OLG Hamm (04.08.2016, Az. 4 U 137/15): Fehlende Energieangaben in Makler-Anzeigen als Verstoß gegen Informationspflichten bestätigt.

Zivilrechtliche Konsequenzen

Schadensersatz für Käufer

Wenn ein Käufer aufgrund fehlender oder falscher Angaben im Energieausweis einen Schaden erleidet, kann er Schadensersatz verlangen:

• Arglistige Täuschung (§ 123 BGB): Wenn der Verkäufer bewusst einen falschen Energieausweis vorlegt, kann der Käufer den Kaufvertrag anfechten -- mit der Folge einer vollständigen Rückabwicklung.
• Verschulden bei Vertragsverhandlungen (§§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB): Schadensersatz für Vertrauensschaden.
• Sachmangel (§ 434 BGB): Wenn der tatsächliche Energiebedarf erheblich von den Angaben abweicht. Allerdings: Die meisten Immobilienkaufverträge enthalten einen Gewährleistungsausschluss, der nur bei arglistigem Verschweigen überwunden wird.

Mietrechtliche Konsequenzen

Eine Mietminderung wegen falscher Angaben im Energieausweis ist grundsätzlich nicht direkt möglich, da der Energieausweis keine Beschaffenheitsvereinbarung im Mietrecht darstellt. Ausnahme: Wenn konkrete Verbrauchswerte ausdrücklich im Mietvertrag zugesichert wurden.

Wer kontrolliert?

Zuständige Behörde

Die untere Bauaufsichtsbehörde (Landratsämter, kreisfreie Städte) ist in den meisten Bundesländern zuständig. In einigen Ländern sind andere Stellen verantwortlich (z. B. Senatsverwaltung in Berlin).

Wie werden Verstöße entdeckt?

Weg	Risiko
Systematische Prüfung von Online-Immobilienanzeigen	Mittel bis hoch (bei gewerblichen Anbietern)
Stichprobenkontrollen des DIBt (§ 99 GEG)	Gering bis mittel
Beschwerden von Mietern, Käufern, Nachbarn	Gering (Einzelfälle)
Wettbewerbsrechtliche Abmahnungen durch Konkurrenten	Mittel (bei Maklern)
Routinekontrollen bei Baugenehmigungsverfahren	Gering
Schornsteinfeger-Meldungen	Gering

Der häufigste Entdeckungsweg sind systematische Prüfungen von Online-Immobilienanzeigen. Mehrere Bundesländer nutzen bereits automatisierte Software, die Inserate auf fehlende Pflichtangaben scannt.

Verschärfung ab 2026

Die EPBD-Umsetzung wird die Kontrolldichte erheblich steigern:

Nationales Gebäuderegister

Die EPBD verlangt ein nationales Gebäuderegister, in dem alle Energieausweise zentral gespeichert werden. Das ermöglicht erstmals einen systematischen Abgleich: Welches Gebäude hat einen gültigen Energieausweis? Bei welchem Verkauf oder welcher Vermietung wurde keiner vorgelegt?

Höhere Bußgelder

Die EPBD fordert „wirksame, verhältnismäßige und abschreckende" Sanktionen. Es ist zu erwarten, dass Deutschland die Bußgeldhöchstbeträge im Rahmen des GMG anheben wird.

Mindest-Effizienzstandards (MEPS)

Ab 2030/2033 dürfen Gebäude in den schlechtesten Effizienzklassen nicht mehr ohne Sanierungsplan vermietet oder verkauft werden. Der Energieausweis wird damit vom Informationsdokument zum Zugangsdokument für den Immobilienmarkt.

Compliance-Checkliste

Für Eigentümer, Verkäufer und Vermieter

1. Gültigen Energieausweis vorhalten -- ist der Ausweis jünger als 10 Jahre?
2. Richtigen Typ wählen -- Bedarfsausweis Pflicht bei Wohngebäuden < 5 WE, Baujahr vor 1977, unsaniert
3. Qualifizierten Aussteller beauftragen -- nur berechtigte Personen nach § 88 GEG
4. Pflichtangaben in jeder Anzeige -- alle 5 Angaben: Ausweistyp, Energiekennwert, Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse
5. Bei Besichtigung unaufgefordert vorlegen -- nicht auf Nachfrage warten
6. Kopie bei Vertragsabschluss übergeben -- Empfang dokumentieren
7. Aushangpflicht beachten -- bei Gebäuden mit Publikumsverkehr > 250 m²
8. Dokumentation aufbewahren -- Nachweis der Übergabe sichern

Für Makler

• Pflichtangaben in allen Exposés und Anzeigen sicherstellen
• Energieausweis beim Auftraggeber einfordern und auf Gültigkeit prüfen
• Keine offensichtlich fehlerhaften Angaben ungeprüft übernehmen
• Mitarbeiter zu GEG-Pflichten schulen

Häufige Fragen

Wie wahrscheinlich ist es, dass ich tatsächlich ein Bußgeld bekomme?

Das Risiko ist bei fehlenden Pflichtangaben in Online-Anzeigen am höchsten, da diese öffentlich einsehbar sind und systematisch geprüft werden. Für gewerbliche Vermieter und Makler ist das Risiko mittel bis hoch. Für private Vermieter im Erstfall ist das Risiko geringer, steigt aber mit dem Aufbau des nationalen Gebäuderegisters.

Kann ich das Bußgeld vermeiden, wenn ich den Energieausweis nachträglich beschaffe?

Nachträgliche Erfüllung der Pflicht kann mildernd wirken, den Verstoß aber nicht rückgängig machen. Das Bußgeldverfahren wird in der Regel trotzdem eingeleitet. Viele Behörden versenden zunächst ein Anhörungsschreiben und geben die Möglichkeit zur Nachbesserung.

Haftet der Makler für fehlende Energieausweis-Angaben?

Ja. Der Makler muss die Pflichtangaben in Anzeigen sicherstellen. Fehlen sie, drohen sowohl behördliche Bußgelder als auch wettbewerbsrechtliche Abmahnungen. Der Makler kann sich nicht darauf berufen, dass der Auftraggeber keinen Energieausweis geliefert hat -- er muss ihn einfordern.

Kann ein Aussteller für Fehler im Energieausweis haftbar gemacht werden?

Ja. Zwischen Aussteller und Auftraggeber besteht ein Werkvertrag. Bei Fehlern kann der Auftraggeber Nachbesserung, Schadensersatz oder Honorarminderung verlangen. Dritte (Käufer, Mieter) können den Aussteller über § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit GEG auf Schadensersatz in Anspruch nehmen.

Fazit: Prävention ist günstiger als Reaktion

Ein Energieausweis kostet 50 bis 500 Euro. Ein Bußgeld kann bis zu 10.000 Euro betragen, eine wettbewerbsrechtliche Abmahnung weitere tausende Euro. Die Rechnung ist einfach: Compliance lohnt sich immer. Mit der absehbaren Verschärfung durch EPBD, Gebäuderegister und steigende Kontrolldichte wird das Risiko, erwischt zu werden, in den nächsten Jahren deutlich steigen.

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