Komplettsanierung: Kosten, Ablauf & Förderung im Überblick 2026

Wer ein Einfamilienhaus energetisch komplett sanieren möchte, steht vor einer zentralen Frage: Was kostet das Ganze, und wie lässt es sich finanzieren? Die Antwort hängt von der Tiefe des Eingriffs ab. Eine energetische Komplettsanierung -- also die gleichzeitige Modernisierung von Gebäudehülle und Anlagentechnik -- kostet 2026 für ein typisches Einfamilienhaus mit 120--150 m² Wohnfläche zwischen 80.000 und 180.000 EUR. Eine Kernsanierung, bei der das Haus bis auf die tragende Struktur zurückgebaut wird, liegt mit 150.000 bis 350.000 EUR deutlich darüber.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie sich die Kosten zusammensetzen, welchen Ablauf Sie erwarten können, welche Fördermittel 2026 verfügbar sind und wann sich eine Komplettsanierung gegenüber einer schrittweisen Sanierung lohnt. Ein durchgerechnetes Praxisbeispiel macht die Zahlen greifbar.

Energetische Komplettsanierung vs. Kernsanierung: Der Unterschied

Bevor es um Kosten geht, ist eine Begriffsklärung wichtig, denn die Begriffe werden häufig vermischt.

Merkmal	Energetische Komplettsanierung	Kernsanierung
Ziel	Energetische Ertüchtigung auf modernen Standard	Vollständige Erneuerung aller Gewerke
Was wird erneuert	Dämmung, Fenster, Heizung, Lüftung	Alles inkl. Elektrik, Sanitär, Innenausbau
Was bleibt erhalten	Innenausbau, Elektrik, Sanitär (soweit funktionsfähig)	Nur tragende Struktur
Typische Kosten EFH 120 m²	80.000--180.000 EUR	150.000--350.000 EUR
Kosten pro m² Wohnfläche	650--1.500 EUR	1.200--2.900 EUR
Dauer	3--6 Monate	6--12 Monate
Bewohnbar während Sanierung	Teilweise möglich	Nein

Die energetische Komplettsanierung konzentriert sich auf die Maßnahmen, die den Energieverbrauch senken: Dämmung der Gebäudehülle (Fassade, Dach, Kellerdecke), Austausch der Fenster, neue Heizungsanlage und gegebenenfalls eine kontrollierte Wohnraumlüftung. Die Kernsanierung geht darüber hinaus und erneuert auch Elektrik, Wasserleitungen, Abwasser, Estrich, Bodenbeläge und den gesamten Innenausbau. Details zur Kernsanierung finden Sie in unserem Ratgeber Kernsanierung.

Dieser Artikel behandelt primär die energetische Komplettsanierung, da sie den häufigsten Fall darstellt: Ein Haus, das baulich intakt ist, aber energetisch auf dem Stand der 1970er oder 1980er Jahre steht.

Kosten einer Komplettsanierung nach Einzelmaßnahme

Die Gesamtkosten einer energetischen Komplettsanierung setzen sich aus den Einzelmaßnahmen zusammen. Die folgende Tabelle zeigt die typischen Kostenrahmen für ein Einfamilienhaus mit 120--150 m² Wohnfläche und ca. 200 m² Fassadenfläche:

Maßnahme	Typische Kosten (EFH)	Anteil an Gesamtkosten
Dachdämmung (Aufsparren- oder Zwischensparrendämmung)	15.000--30.000 EUR	15--20 %
Fassadendämmung (WDVS oder vorgehängte hinterlüftete Fassade)	18.000--38.000 EUR	20--25 %
Fenster und Haustür (Dreifachverglasung, Uw ≤ 0,95 W/m²K)	8.000--20.000 EUR	10--13 %
Kellerdeckendämmung	3.000--9.000 EUR	3--6 %
Heizungsanlage (Wärmepumpe inkl. Speicher und Anpassung Wärmeverteilung)	15.000--40.000 EUR	18--25 %
Lüftungsanlage (zentral mit Wärmerückgewinnung)	5.000--12.000 EUR	5--8 %
Planung, Baubegleitung, Nebenkosten	8.000--18.000 EUR	8--12 %
Gerüst	4.000--10.000 EUR	4--6 %
Summe	76.000--177.000 EUR	100 %

Die realen Kosten liegen in der Praxis meist bei 80.000--180.000 EUR, da nicht jede Maßnahme am oberen oder unteren Rand liegt. Entscheidend ist die Kombination: Wer bei der Fassade auf ein kostengünstigeres WDVS setzt, hat mehr Budget für eine leistungsfähige Wärmepumpe.

Tipp: Lassen Sie vor der Sanierung einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen. Ein iSFP kostet nach Abzug der BAFA-Förderung (50 %, max. 650 EUR) für ein EFH ca. 850--1.850 EUR Eigenanteil und zeigt Ihnen genau, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge den größten Effekt haben. Mehr dazu im Ratgeber iSFP.

Kostentreiber und Einsparpotenziale

Was die Kosten nach oben treibt

Baujahr und Ausgangszustand: Ein unsaniertes Haus aus den 1950er Jahren mit 250 kWh/m²a Endenergiebedarf erfordert grundsätzlich umfangreichere Maßnahmen als ein teilsaniertes Haus aus den 1980er Jahren mit 180 kWh/m²a. Die Dämmstärken müssen höher sein, die Fenster sind schlechter, und häufig ist auch der Dachstuhl sanierungsbedürftig.

Asbestbelastung: Bei Gebäuden vor 1993 können Faserzementplatten (Eternit), Putze oder Fliesenkleber asbesthaltig sein. Eine fachgerechte Asbestsanierung kostet je nach Umfang 5.000--25.000 EUR zusätzlich.

Denkmalschutz: Denkmalgeschützte Gebäude erfordern spezielle Lösungen (Innendämmung statt WDVS, denkmalgerechte Fenster), die 30--50 % teurer sind als Standardlösungen. Dafür gibt es mit dem KfW-Effizienzhaus Denkmal ein eigenes Förderprogramm.

Grundriss und Geometrie: Verwinkelte Grundrisse, Gauben, Erker und große Fensterflächen erhöhen den Aufwand für Dämmung und Anschlussdetails.

Wo Sie Kosten sparen können

Kombinierte Gerüstnutzung: Wenn Fassadendämmung, Fensteraustausch und Dacharbeiten parallel laufen, brauchen Sie das Gerüst nur einmal. Die Einsparung gegenüber separaten Gerüststellungen beträgt 3.000--6.000 EUR.

Kellerdecke statt Perimeterdämmung: Die Dämmung der Kellerdecke von unten (30--60 EUR/m²) ist deutlich günstiger als eine vollständige Perimeterdämmung der Kellerwände (150--250 EUR/m²) und bringt einen Großteil der Einsparung.

Einblasdämmung bei zweischaligem Mauerwerk: Wenn ein Luftspalt vorhanden ist, kostet eine Einblasdämmung nur 25--50 EUR/m² statt 150--250 EUR/m² für ein WDVS. Details im Vergleich WDVS vs. Einblasdämmung.

Eigenleistung bei der Kellerdeckendämmung: Das Anbringen von Dämmplatten unter der Kellerdecke ist eine der wenigen Maßnahmen, die handwerklich begabte Eigentümer selbst übernehmen können. Die Materialkosten liegen bei 15--25 EUR/m², die Einsparung bei der Montage bei ca. 2.000--4.000 EUR.

Ablauf einer Komplettsanierung in 7 Phasen

Eine energetische Komplettsanierung ist ein komplexes Projekt, das strukturiert geplant werden muss. Der typische Ablauf gliedert sich in sieben Phasen:

Phase	Inhalt	Dauer	Kosten (ungefähr)
1. Bestandsaufnahme	Energieberatung, Gebäudeanalyse, iSFP	2--4 Wochen	1.500--2.500 EUR (vor Förderung)
2. Planung	Maßnahmen festlegen, Leistungsverzeichnisse erstellen	4--8 Wochen	In Baubegleitungskosten enthalten
3. Förderanträge	KfW 261 und/oder BAFA BEG EM beantragen	2--6 Wochen	Keine (über Energieberater)
4. Vergabe	Handwerkerangebote einholen, Verträge schließen	4--8 Wochen	--
5. Gerüststellung & Dach	Gerüst, Dachsanierung/Dachdämmung	2--4 Wochen	19.000--40.000 EUR
6. Fassade & Fenster	Fassadendämmung, Fenstereinbau	3--6 Wochen	26.000--58.000 EUR
7. Heizung & Inbetriebnahme	Heizungstausch, Lüftung, hydraulischer Abgleich	2--4 Wochen	20.000--52.000 EUR

Gesamtdauer von Erstberatung bis Fertigstellung: 5--9 Monate, davon ca. 3--5 Monate reine Bauzeit.

Tipp: Beginnen Sie mit der Energieberatung und den Förderanträgen, bevor Sie Handwerker beauftragen. Die Förderzusage muss vor Auftragserteilung vorliegen -- das ist eine zwingende Voraussetzung bei KfW und BAFA. Die einzige Ausnahme: Ein Energieberatungsvertrag und Planungsleistungen dürfen vor Antragstellung beauftragt werden.

Phase 1--3: Planung und Förderung

Der Energieberater nimmt den Ist-Zustand des Gebäudes auf, berechnet den Energiebedarf und erstellt einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP). Daraus ergibt sich, welches Effizienzhaus-Niveau erreichbar ist und welche Förderung infrage kommt. Bei einer Komplettsanierung wird in der Regel ein KfW-Effizienzhaus angestrebt, da die Förderung über KfW 261 bei der Systemsanierung deutlich höher ist als bei Einzelmaßnahmen.

Der Energieberater erstellt die technische Projektbeschreibung (TPB) und beantragt die Fördermittel. Erst nach Eingang der Förderzusage dürfen Aufträge an Handwerker vergeben werden.

Phase 4: Vergabe

Die Vergabe ist in der Praxis oft der Engpass. Holen Sie für jedes Gewerk mindestens zwei bis drei Angebote ein. Die Wartezeiten auf Handwerkertermine betragen 2026 je nach Region und Gewerk 4--16 Wochen. Planen Sie hier großzügig.

Phase 5--7: Bauausführung

Die Reihenfolge der Bauausführung ist entscheidend: Erst die Gebäudehülle (Dach, Fassade, Fenster), dann die Anlagentechnik (Heizung, Lüftung). Warum? Weil die neue Heizung auf den reduzierten Wärmebedarf ausgelegt werden muss. Wer die Heizung vor der Dämmung tauscht, riskiert eine überdimensionierte Anlage, die ineffizient arbeitet. Mehr zur optimalen Reihenfolge finden Sie im Artikel Sanierung Reihenfolge.

Förderung einer Komplettsanierung 2026

Bei einer energetischen Komplettsanierung auf Effizienzhaus-Niveau ist das zentrale Förderprogramm KfW 261 (Bundesförderung für effiziente Gebäude -- Wohngebäude). Alternativ oder ergänzend kommen Einzelmaßnahmen-Förderung über BAFA BEG EM und die steuerliche Absetzung nach § 35c EStG in Betracht. Eine Gesamtübersicht aller Förderprogramme bietet unser Förderungs-Überblick.

KfW 261: Effizienzhaus-Förderung

Das Programm KfW 261 fördert die Sanierung zum KfW-Effizienzhaus mit einem zinsgünstigen Kredit und einem Tilgungszuschuss, der nicht zurückgezahlt werden muss.

Effizienzhaus-Stufe	Förderfähige Kosten	Tilgungszuschuss	Max. Zuschuss
EH 85	bis 120.000 EUR/WE	5 %	6.000 EUR
EH 70	bis 120.000 EUR/WE	10 %	12.000 EUR
EH 55	bis 120.000 EUR/WE	15 %	18.000 EUR
EH 40	bis 120.000 EUR/WE	20 %	24.000 EUR
EH Denkmal	bis 120.000 EUR/WE	5 %	6.000 EUR

Zusätzliche Boni:

• EE-Klasse (erneuerbare Energien decken ≥ 65 % des Wärmebedarfs): +5 Prozentpunkte Tilgungszuschuss, förderfähige Kosten steigen auf 150.000 EUR/WE
• NH-Klasse (Nachhaltigkeitszertifizierung QNG): +5 Prozentpunkte Tilgungszuschuss, förderfähige Kosten steigen auf 150.000 EUR/WE

Die maximale Förderung ergibt sich bei EH 40 mit EE-Klasse: 150.000 EUR x 25 % = 37.500 EUR Tilgungszuschuss. Kommt noch die NH-Klasse hinzu (EE und NH sind nicht kumulierbar, aber NH enthält implizit EE), sind es 150.000 EUR x 25 % = 37.500 EUR. Zusätzlich wird die Fachplanung und Baubegleitung über KfW 261 mit 50 % bezuschusst (max. 5.000 EUR/WE bei EFH).

Zusammen ergibt sich ein maximaler Förderbetrag von 37.500 + 5.000 = 42.500 EUR bei einer Sanierung auf EH 40 EE. Bei EH 55 mit EE-Klasse sind es 150.000 EUR x 20 % + 5.000 EUR = 35.000 EUR.

Tipp: Der Tilgungszuschuss wird direkt von der Kreditschuld abgezogen. Sie tilgen also effektiv nur den Restbetrag. Alternativ können Sie die Förderung als reinen Zuschuss (ohne Kredit) beantragen, wenn Sie die Sanierung aus Eigenmitteln finanzieren.

BAFA BEG EM: Einzelmaßnahmen-Förderung

Wenn Sie keine Komplettsanierung auf Effizienzhaus-Niveau anstreben, sondern einzelne Maßnahmen umsetzen, läuft die Förderung über BAFA BEG EM:

Maßnahme	Fördersatz	iSFP-Bonus	Max. förderfähige Kosten
Gebäudehülle (Dämmung, Fenster)	15 %	+5 %	30.000 EUR/WE (60.000 mit iSFP)
Anlagentechnik (Lüftung, Heizungsoptimierung)	15 %	+5 %	30.000 EUR/WE (60.000 mit iSFP)
Heizungstausch (KfW 458)	30 % Basis + Boni	--	30.000 EUR/WE

Der iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten gibt es, wenn die Maßnahme Teil eines individuellen Sanierungsfahrplans ist und innerhalb von 15 Jahren nach Erstellung des iSFP umgesetzt wird. Gleichzeitig verdoppelt sich der Deckel der förderfähigen Kosten von 30.000 auf 60.000 EUR pro Wohneinheit und Kalenderjahr.

Was lohnt sich mehr: Effizienzhaus oder Einzelmaßnahmen?

Als Faustregel gilt: Wenn Sie ohnehin alle Gewerke gleichzeitig sanieren und ein Effizienzhaus-Niveau erreichen, ist KfW 261 fast immer günstiger. Der Tilgungszuschuss bezogen auf die Gesamtinvestition ist höher, und der zinsgünstige Kredit ist ein zusätzlicher Vorteil. Einzelmaßnahmen-Förderung lohnt sich, wenn Sie schrittweise sanieren und die Maßnahmen über mehrere Jahre verteilen.

Rechenbeispiel: EFH Baujahr 1975 -- Komplettsanierung auf EH 55 EE

Das folgende Beispiel zeigt eine realistische Komplettsanierung für ein typisches Einfamilienhaus.

Ausgangssituation:

• Einfamilienhaus, Baujahr 1975, 130 m² Wohnfläche
• Zweischalig gemauertes Mauerwerk, keine Fassadendämmung
• Alte Gas-Zentralheizung (Baujahr 2001), 24 kW
• Einfach verglaste Fenster (teilweise 1990 durch Isolierverglasung ersetzt)
• Ungedämmtes Dach (nachträglich 80 mm Zwischensparrendämmung)
• Endenergiebedarf: ca. 220 kWh/m²a (Energieeffizienzklasse G nach neuer EPBD-Skala)

Ziel: Effizienzhaus 55 EE-Klasse (Primärenergiebedarf ≤ 35 kWh/m²a)

Maßnahmen und Kosten

Maßnahme	Details	Kosten brutto
Dachdämmung	Aufsparrendämmung 200 mm PUR, neue Eindeckung	24.000 EUR
Fassadendämmung	WDVS 160 mm EPS, inkl. Sockel und Leibungen	28.000 EUR
Fenster und Haustür	12 Fenster Dreifachverglasung + Haustür RC2	14.000 EUR
Kellerdeckendämmung	100 mm Mineralfaser, gedübelt	4.500 EUR
Heizung	Luft-Wasser-Wärmepumpe 9 kW, 300-l-Speicher, Anpassung Wärmeverteilung	28.000 EUR
Lüftungsanlage	Zentrale Lüftung mit WRG ≥ 80 %	8.500 EUR
Gerüst	4 Wochen Standzeit	5.500 EUR
Energieberatung, Planung, Baubegleitung	iSFP, TPB, Baubegleitung KfW	7.500 EUR
Gesamtkosten brutto		120.000 EUR

Förderung

Position	Berechnung	Betrag
KfW 261 Kredit	150.000 EUR (EE-Klasse) -- nur 120.000 EUR beansprucht	120.000 EUR Kredit
Tilgungszuschuss EH 55	15 % + 5 % EE = 20 % auf 120.000 EUR	24.000 EUR
Baubegleitung (KfW)	50 % von 7.500 EUR (max. 5.000 EUR)	3.750 EUR
Gesamte Förderung		27.750 EUR
Effektive Eigenkosten	120.000 -- 27.750	92.250 EUR

Energetische Verbesserung

Kennwert	Vor Sanierung	Nach Sanierung	Einsparung
Endenergiebedarf	220 kWh/m²a	ca. 45 kWh/m²a	80 %
Primärenergiebedarf	240 kWh/m²a	ca. 32 kWh/m²a	87 %
Heizkosten (Gas→Strom WP)	ca. 3.850 EUR/a	ca. 1.100 EUR/a	2.750 EUR/a
CO2-Emissionen	ca. 7,2 t/a	ca. 1,3 t/a	82 %
Energieklasse (EPBD)	G	B	--

Die jährliche Heizkostenersparnis von ca. 2.750 EUR ergibt über 25 Jahre (ohne Energiepreissteigerung) eine Gesamtersparnis von 68.750 EUR. Berücksichtigt man eine moderate Energiepreissteigerung von 3 % pro Jahr, steigt die kumulierte Ersparnis auf über 100.000 EUR. Dazu kommt die Wertsteigerung der Immobilie: Untersuchungen zeigen, dass unsanierte Gebäude (Klasse F--H) einen Brown Discount von 15--30 % gegenüber sanierten Gebäuden hinnehmen müssen.

Komplettsanierung vs. schrittweise Sanierung

Nicht jeder Eigentümer kann oder möchte 120.000 EUR auf einmal investieren. Die Alternative ist eine schrittweise Sanierung über mehrere Jahre. Beide Ansätze haben Vor- und Nachteile:

Kriterium	Komplettsanierung	Schrittweise Sanierung
Investition	80.000--180.000 EUR auf einmal	Aufgeteilt auf 3--5 Maßnahmenpakete
Förderung	KfW 261 (höherer Tilgungszuschuss)	BAFA BEG EM (Einzelmaßnahmen)
Energetisches Ergebnis	Optimal, alle Komponenten aufeinander abgestimmt	Gut, wenn Reihenfolge stimmt
Bauzeit	3--6 Monate am Stück	Verteilt über Jahre
Gerüstkosten	1x	Ggf. 2--3x
Wärmebrücken	Werden systematisch beseitigt	Risiko an Bauteilanschlüssen
Belastung für Bewohner	Intensiv, aber kurz	Weniger intensiv, aber wiederkehrend

Tipp: Wenn Sie schrittweise sanieren, erstellen Sie unbedingt vorab einen iSFP. Dieser definiert die optimale Reihenfolge und sichert Ihnen den iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten auf jede Einzelmaßnahme. Außerdem stellt er sicher, dass spätere Maßnahmen zu den früheren passen -- zum Beispiel, dass die Fensteranschlüsse bereits auf die spätere Fassadendämmung vorbereitet sind.

Wann lohnt sich eine Komplettsanierung?

Eine Komplettsanierung lohnt sich besonders in folgenden Situationen:

Beim Kauf eines unsanierten Hauses: Wenn Sie ein Haus kaufen und ohnehin renovieren, ist die Komplettsanierung der wirtschaftlich sinnvollste Zeitpunkt. Sie können die Maßnahmen koordinieren, das Gerüst nur einmal stellen und die Förderung optimal ausschöpfen. Lesen Sie dazu unseren Ratgeber Haus kaufen und sanieren.

Bei Erbschaft mit Sanierungspflicht: Seit dem GEG 2024 müssen Erben innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumsübergang bestimmte energetische Mindestanforderungen erfüllen (Dämmung der obersten Geschossdecke, Austausch alter Heizkessel). Eine Komplettsanierung kann dann der effizientere Weg sein als Einzelmaßnahmen. Mehr dazu im Artikel Haus geerbt -- Sanierungspflichten.

Bei Gebäuden mit Energieklasse F--H: Gebäude mit einem Endenergiebedarf über 200 kWh/m²a haben einen erheblichen Brown Discount am Immobilienmarkt. Die Komplettsanierung auf mindestens Klasse C wirkt dem entgegen und sichert den Immobilienwert langfristig. Mehr zu den neuen Energieklassen finden Sie im Ratgeber Energieausweis 2026.

Bei steigenden Energiekosten und CO2-Preis: Der nationale CO2-Preis (BEHG) liegt 2026 bei 55–65 EUR/t CO2 (Preiskorridor) und soll perspektivisch deutlich weiter ansteigen. Für ein unsaniertes EFH mit Gasheizung bedeutet das bereits jetzt Mehrkosten von 500--800 EUR pro Jahr allein durch den CO2-Preis. Details im CO2-Steuer-Ratgeber.

Typische Fehler bei der Komplettsanierung

Fehler 1: Heizung zuerst tauschen

Der häufigste und teuerste Fehler: Die Heizung wird vor der Gebäudehülle erneuert. Die Folge ist eine überdimensionierte Wärmepumpe oder Pelletheizung, die ineffizient im Teillastbetrieb läuft. Richtig ist: Erst Hülle dämmen, dann Heizung auf den reduzierten Wärmebedarf auslegen. Mehr dazu im Artikel Sanierung Reihenfolge.

Fehler 2: Förderanträge zu spät stellen

Bei KfW und BAFA gilt: Der Antrag muss vor Auftragserteilung gestellt werden. Wer zuerst den Handwerker beauftragt und dann den Förderantrag stellt, verliert den Anspruch vollständig. Die einzige Ausnahme: Planungsleistungen und Energieberatung dürfen vorab beauftragt werden.

Fehler 3: Keine Lüftung einplanen

Eine dichte Gebäudehülle erfordert ein Lüftungskonzept. Wer Fenster und Fassade auf modernen Standard bringt, aber keine kontrollierte Lüftung einbaut, riskiert Feuchteschäden und Schimmel. Eine zentrale Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung (WRG ≥ 80 %) kostet 5.000--12.000 EUR, spart aber 10--15 % der Heizenergie ein und verbessert die Luftqualität erheblich.

Fehler 4: Wärmebrücken ignorieren

Bei einer Komplettsanierung müssen die Anschlüsse zwischen den Bauteilen sorgfältig geplant werden: Fensterlaibungen, Sockelanschluss, Dachanschluss, Kellerdeckenanschluss. Wärmebrücken an diesen Stellen können die Einsparungen der Dämmung um 10--20 % reduzieren und zu Tauwasserbildung führen. Ein Energieberater und eine qualifizierte Baubegleitung stellen sicher, dass die Details stimmen.

Fehler 5: Kosten unterschätzen

Planen Sie einen Puffer von 10--15 % der Gesamtkosten für Unvorhergesehenes ein. Bei älteren Gebäuden treten häufig Überraschungen auf, wenn Verkleidungen oder Putze entfernt werden: feuchtes Mauerwerk, Schadstoffe, marode Holzbalken oder nicht tragfähige Untergründe.

Finanzierung über die Förderung hinaus

Auch nach Abzug der Förderung bleibt eine erhebliche Eigeninvestition. Folgende Finanzierungsbausteine kommen infrage:

Finanzierungsbaustein	Konditionen (Richtwerte 2026)	Besonderheit
KfW 261 Kredit	Ab 0,01 % eff. Jahreszins (variabel, abhängig von Bonität und Laufzeit)	Tilgungszuschuss wird direkt abgezogen
KfW 358/359 Ergänzungskredit	Zinsgünstig (aktuell 0,01--1,5 %)	Für Maßnahmen, die bereits über BAFA oder KfW gefördert sind; max. 120.000 EUR
Bankdarlehen	3,5--5,5 %	Flexibel, aber teurer
§ 35c EStG	20 % der Kosten über 3 Jahre steuerlich absetzbar	Alternative zur Zuschussförderung, nicht kombinierbar mit BEG
Eigenkapital	--	Kein Zinsaufwand

Tipp: Die steuerliche Absetzung nach § 35c EStG ist eine echte Alternative für Eigentümer mit hohem Steuersatz, die keine Zuschussförderung in Anspruch nehmen möchten. Sie können 20 % der Sanierungskosten (max. 40.000 EUR pro Wohnobjekt) über drei Jahre direkt von der Steuerschuld abziehen. Das funktioniert auch ohne Energieberater und ohne Förderzusage vorab -- aber die Maßnahmen müssen den technischen Mindestanforderungen des GEG entsprechen.

Zeitplan und Handwerkerkoordination

Ein realistischer Zeitplan für eine Komplettsanierung sieht so aus:

Monat	Aktivität
1	Energieberatung beauftragen, Bestandsaufnahme
2	iSFP erstellen, Maßnahmen festlegen
2--3	Förderanträge stellen (KfW 261 / BAFA)
3--4	Angebote einholen, Vergabe
4--5	Förderzusage abwarten, Aufträge erteilen
5--6	Gerüststellung, Dachsanierung
6--7	Fassadendämmung, Fenstereinbau
7--8	Heizungstausch, Lüftungseinbau
8	Inbetriebnahme, hydraulischer Abgleich
8--9	Abnahme, Dokumentation, Verwendungsnachweis

Gesamtdauer: ca. 9 Monate. Davon sind 4--5 Monate reine Bauzeit. Die restliche Zeit entfällt auf Planung, Förderanträge und Vergabe.

Die Koordination der Gewerke ist eine der größten Herausforderungen. Ein erfahrener Energieberater oder Architekt als Bauleiter lohnt sich -- die Kosten für die Baubegleitung (3.000--5.000 EUR nach KfW-Förderung) amortisieren sich schnell durch vermiedene Fehler und effizientere Bauabläufe.

Häufige Fragen

Was kostet eine Komplettsanierung pro m²?

Die Kosten einer energetischen Komplettsanierung liegen 2026 bei 650--1.500 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche. Für ein EFH mit 130 m² sind das 85.000--195.000 EUR. Die Spannbreite ergibt sich aus dem Ausgangszustand, dem angestrebten Effizienzhaus-Niveau und der Ausstattungsqualität. Eine Kernsanierung, die auch Elektrik, Sanitär und Innenausbau umfasst, kostet 1.200--2.900 EUR/m².

Wie lange dauert eine Komplettsanierung?

Die reine Bauzeit beträgt 3--5 Monate. Mit Planung, Förderanträgen und Vergabe sollten Sie insgesamt 6--9 Monate einplanen. Bei komplexen Projekten (Denkmalschutz, statische Ertüchtigungen, Schadstoffsanierung) kann es auch 12 Monate dauern.

Welche Förderung gibt es für eine Komplettsanierung?

Die zentrale Förderung für eine Komplettsanierung auf Effizienzhaus-Niveau ist KfW 261 mit einem zinsgünstigen Kredit bis 150.000 EUR und einem Tilgungszuschuss von 5--25 % (je nach Effizienzhaus-Stufe und Bonus). Zusätzlich wird die Baubegleitung mit 50 % (max. 5.000 EUR) gefördert. Bei EH 55 EE ergibt sich ein maximaler Tilgungszuschuss von 30.000 EUR. Alternativ können Einzelmaßnahmen über BAFA BEG EM (15--20 % Zuschuss) oder steuerlich nach § 35c EStG (20 % über 3 Jahre) gefördert werden. Einen vollständigen Überblick finden Sie im Förderungs-Überblick 2026.

Komplettsanierung oder Neubau -- was lohnt sich?

Grundsätzlich: Eine Komplettsanierung kostet 650--1.500 EUR/m², ein Neubau (nach Abriss) 2.500--4.000 EUR/m² plus Abrisskosten von 15.000--40.000 EUR. Die Sanierung ist also fast immer günstiger -- es sei denn, die Bausubstanz ist so schlecht (feuchtes Mauerwerk, Setzungsrisse, massive Schadstoffbelastung), dass eine Kernsanierung die Kosten eines Neubaus erreicht. Als Faustregel gilt: Wenn die Kernsanierung mehr als 60--70 % der Neubaukosten erreicht, lohnt sich der Abriss.

Muss ich während der Sanierung ausziehen?

Bei einer energetischen Komplettsanierung ist ein Auszug nicht zwingend, aber empfehlenswert -- insbesondere während der Fassaden- und Fensterarbeiten, wenn das Haus vorübergehend nicht dicht und nicht vollständig beheizbar ist. Rechnen Sie mit 4--8 Wochen, in denen das Wohnen deutlich eingeschränkt ist. Bei einer Kernsanierung ist ein Auszug für die gesamte Bauzeit (6--12 Monate) zwingend.

Welches Effizienzhaus-Niveau sollte ich anstreben?

Das hängt vom Kosten-Nutzen-Verhältnis ab. EH 70 ist häufig der Sweet Spot: Es bringt einen guten Tilgungszuschuss (10 % + Boni) und ist mit vertretbarem Aufwand erreichbar. EH 55 erfordert typischerweise höhere Dämmstärken und eine Wärmepumpe mit höherem COP -- der Mehraufwand wird aber durch den höheren Tilgungszuschuss (15 % + Boni) teilweise kompensiert. EH 40 ist bei Bestandsgebäuden nur mit sehr hohem Aufwand erreichbar und wirtschaftlich selten sinnvoll. Eine detaillierte Übersicht der Effizienzhaus-Standards finden Sie im Ratgeber KfW-Effizienzhaus.

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Eine energetische Komplettsanierung ist eine erhebliche Investition, aber sie zahlt sich langfristig aus -- durch niedrigere Energiekosten, höheren Wohnkomfort, Wertsicherung der Immobilie und einen deutlich reduzierten CO2-Fußabdruck. Der Schlüssel zum Erfolg liegt in der sorgfältigen Planung: Mit einem fundierten Sanierungsfahrplan, der richtigen Reihenfolge und optimal genutzter Förderung senken Sie Ihre Kosten erheblich.

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