Energetische Sanierung
Sanierungskosten pro m² 2026: Tabelle nach Maßnahme & Baujahr
Hendrik Stotz
Zertifizierter Energieeffizienz-Experte
Stand: 22. Oktober 202619 Minuten
Das Wichtigste in Kürze
- Kosten nach Sanierungstiefe: Einzelmaßnahmen kosten im Median 26–108 EUR/m2 und eine Komplettsanierung auf EH-55-Niveau bis 1.450 EUR/m2 Wohnfläche (ohne Heizung, Ariadne-Studie, Preisstand 2025).
- Günstigste Maßnahme: Die Dämmung der obersten Geschossdecke und der Kellerdecke kostet im Median nur 26–30 EUR/m2 Wohnfläche (Ariadne-Panel, Preisstand 2025).
- Größte Energieeinsparung: Der Heizungstausch auf eine Wärmepumpe senkt die Heizkosten im Schnitt um rund 38 % (Heizspiegel 2026), an der Gebäudehülle spart die Fassadendämmung am meisten (geschätzt 15–25 %).
- Förderung Gebäudehülle: BAFA BEG EM fördert 15 % der Kosten, mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP) 20 % auf den Kostenanteil über 30.000 EUR – den iSFP-Bonus gibt es seit 21.07.2026 aber nur noch ab 30.000 EUR förderfähigem Investitionsvolumen; max. 30.000 bzw. 60.000 EUR förderfähige Kosten beim EFH.
- Förderung Heizung: Für den Heizungstausch gibt es über KfW 458 einkommensabhängig bis zu 80 % Zuschuss (Standardfall 46 %; max. 28.000 EUR förderfähige Kosten beim EFH).
- Rechenbeispiel EFH 1972 (130 m2): Schrittweise Einzelmaßnahmen kosten ca. 81.850 EUR brutto, nach Förderung ca. 61.000 EUR Eigenanteil (469 EUR/m2).
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Was kostet eine energetische Sanierung pro Quadratmeter? Die Antwort hängt davon ab, welche Maßnahme Sie betrachten, wie alt Ihr Gebäude ist und wie tief Sie sanieren. Eine Kellerdeckendämmung kostet rund 60 bis 100 EUR/m2, ein Wärmedaemmverbundsystem an der Fassade liegt bei 150 bis 200 EUR/m2, und eine Kernsanierung auf Effizienzhaus-40-Niveau kann 1.000 bis 1.800 EUR/m2 Wohnfläche erreichen.
Update (Stand: 9. August 2026) – Neue BEG-Förderung seit 21.07.2026: Parallel zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, verkündet am 28. Juli 2026) gelten mit der neuen BEG-Förderrichtlinie seit 21. Juli 2026 neue Fördersätze für den Heizungstausch: Der Klimageschwindigkeitsbonus sinkt von 20 % auf 16 % (und danach halbjährlich weiter bis 0 % ab August 2028), der Effizienzbonus (5 %) und der Emissionsminderungszuschlag (2.500 EUR) entfallen ersatzlos, die maximal förderfähigen Kosten für die Heizung sinken von 30.000 EUR auf 28.000 EUR. Neu ist ein einkommensabhängiger Deckel von bis zu 80 % (statt pauschal 70 %). Bei der Gebäudehülle bleibt der Grundfördersatz von 15 % unverändert, den iSFP-Bonus (+5 Prozentpunkte) gibt es aber nur noch ab einem förderfähigen Investitionsvolumen von 30.000 EUR, und die Höchstkosten sind bei Mehrfamilienhäusern jetzt je Wohneinheit gestaffelt. Beim KfW-Kredit 261 wurden die Tilgungszuschüsse um 10 Prozentpunkte gesenkt, die EE-Klasse ist nun Mindestanforderung statt Bonus.
Dieser Ratgeber liefert Ihnen eine Kostentabelle: jede gängige Sanierungsmaßnahme mit Kosten pro Quadratmeter, Gesamtkosten für ein typisches Einfamilienhaus, verfügbarer Förderung, erzielbarer Energieeinsparung und Amortisationsdauer. Alle Zahlen ohne genannte Quelle sind Schätzwerte. Am Ende steht ein durchgerechnetes Rechenbeispiel für ein 130-m2-Einfamilienhaus, Baujahr 1972.
Die große Kostentabelle: Einzelmaßnahmen
Die folgende Tabelle zeigt die Kosten der wichtigsten energetischen Sanierungsmaßnahmen – jeweils als Quadratmeterpreis und als Gesamtkosten für ein typisches freistehendes Einfamilienhaus (130 m2 Wohnfläche, ca. 150 m2 Fassadenfläche, 110 m2 Dachfläche, 90 m2 Kellerdecke, 12 Fenster). Welche Dämmmethoden an der Fassade zur Wahl stehen und worin sie sich beim Quadratmeterpreis unterscheiden, vergleicht der Ratgeber zu den Kosten der Fassadendämmung.
| Maßnahme | Kosten pro m2 / Stück | Gesamtkosten EFH (typisch) |
|---|---|---|
| Fassade WDVS (140 mm EPS/Mineralwolle) | 150–200 EUR/m2 | 22.500–30.000 EUR |
| Fassade Einblasdämmung (zweischaliges MW) | 40–80 EUR/m2 | 6.000–12.000 EUR |
| Fassade VHF (vorgehängte hinterlüftete Fassade) | 180–350 EUR/m2 | 27.000–52.500 EUR |
| Dach Zwischensparrendämmung (Handwerker) | 70–120 EUR/m2 | 7.700–13.200 EUR |
| Dach Zwischensparrendämmung (Eigenleistung) | 35–65 EUR/m2 | 3.850–7.150 EUR |
| Dach Aufsparrendämmung (inkl. Neueindeckung) | 250–390 EUR/m2 | 27.500–42.900 EUR |
| Oberste Geschossdecke | 35–118 EUR/m2 | 3.850–12.980 EUR |
| Kellerdecke (von unten) | 60–100 EUR/m2 | 5.400–9.000 EUR |
| Fenster (Dreifachverglasung, inkl. Einbau) | 500–1.200 EUR/Stück | 6.000–14.400 EUR |
| Heizung Wärmepumpe (Luft-Wasser) | – | 21.100–54.200 EUR (Angebote, VZ RLP 2026) |
| Heizung Pelletkessel | – | rund 32.300 EUR (IWU, Preisstand 2023) |
| Heizung Fernwärmeanschluss | – | rund 19.800 EUR mit Hausanschluss (IWU, Preisstand 2023) |
Die Spannbreiten ergeben sich aus Unterschieden beim Gebäudezustand, der gewählten Ausführung, dem Dämmmaterial und den regionalen Handwerkerpreisen (Richtwerte für WDVS, Kerndämmung, Aufsparren- und Kellerdeckendämmung: Verbraucherzentrale, Stand 09/2026; oberste Geschossdecke: IWU, Preisstand 2023). Detaillierte Aufschlüsselungen finden Sie in den Fachartikeln zur Fassadendämmung, Dachdämmung und zum Fenstertausch. Was die Aufsparrendämmung inklusive Neueindeckung kostet, welche Dämmstoffe infrage kommen und welche Förderung greift, zeigt der Ratgeber zu den Kosten der Aufsparrendämmung.
Kosten, Förderung und Einsparung im Vergleich
Die reinen Quadratmeterkosten sagen wenig über die Wirtschaftlichkeit. Entscheidend ist, wie viel Förderung verfügbar ist, welche Energieeinsparung die Maßnahme bringt und wie schnell sie sich amortisiert. Ob sich die Dämmung der Fassade bei Ihrem Baujahr lohnt, prüft der Ratgeber zur Fassadendämmung im Altbau.
| Maßnahme | Kosten EFH (brutto) | Förderung (Programm) | Eigenanteil (nach Förderung) | Heizkosten-Einsparung | Amortisation |
|---|---|---|---|---|---|
| Geschossdecke | 3.850–12.980 EUR | 15 % (BAFA BEG EM) | 3.273–11.033 EUR | 5–10 % | – |
| Kellerdecke | 5.400–9.000 EUR | 15 % (BAFA BEG EM) | 4.590–7.650 EUR | 5–10 % | – |
| Fassade Einblasdämmung | 6.000–12.000 EUR | 15 % (BAFA BEG EM) | 5.100–10.200 EUR | 10–20 % | – |
| Dach Zwischensparren | 7.700–13.200 EUR | 15 % (BAFA BEG EM) | 6.545–11.220 EUR | 8–15 % | – |
| Fenster | 6.000–14.400 EUR | 15 % (BAFA BEG EM) | 5.100–12.240 EUR | 10–20 % | – |
| Fassade WDVS | 22.500–30.000 EUR | 15 % (BAFA BEG EM) | 19.125–25.500 EUR | 15–25 % | – |
| Dach Aufsparren | 27.500–42.900 EUR | 15 % (BAFA BEG EM) | 23.375–38.400 EUR | 15–30 % | – |
| Heizung Wärmepumpe | 21.100–54.200 EUR | bis 80 % (KfW 458) | 4.200–41.300 EUR | 30–50 % | – |
Lesehinweis: Den iSFP-Bonus (+5 Prozentpunkte auf den Kostenanteil über 30.000 EUR) gibt es seit dem 21.07.2026 nur noch, wenn das förderfähige Investitionsvolumen mindestens 30.000 EUR erreicht; kleinere Einzelmaßnahmen erhalten 15 %. Geschossdecken- und Kellerdeckendämmung sind im Median die günstigsten Einzelmaßnahmen (Ariadne-Panel). Beide eignen sich als erste Schritte einer schrittweisen Sanierung. In welcher Reihenfolge die weiteren Schritte sinnvoll folgen, ordnet der Ratgeber zur energetischen Sanierung im Altbau ein.
Förderprogramme 2026: Was reduziert die Kosten?
BAFA BEG EM: Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle
| Aspekt | Details |
|---|---|
| Fördersatz | 15 % der förderfähigen Kosten |
| iSFP-Bonus | +5 Prozentpunkte (= 20 % auf den Teil über 30.000 EUR) bei Umsetzung aus einem individuellen Sanierungsfahrplan – seit 21.07.2026 nur noch ab 30.000 EUR förderfähigem Investitionsvolumen |
| Max. förderfähige Kosten | 30.000 EUR (ohne iSFP) bzw. 60.000 EUR (mit iSFP) für die 1. Wohneinheit; bei MFH gestaffelt niedrigere Beträge je weiterer Wohneinheit |
| Max. Zuschuss | 4.500 EUR (ohne iSFP) bzw. 10.500 EUR (mit iSFP) |
Der iSFP-Bonus ist erheblich: Er verdoppelt die förderfähigen Kosten und erhöht den Prozentsatz. Wichtig seit dem 21. Juli 2026: Den Bonus gibt es nur noch, wenn das förderfähige Investitionsvolumen mindestens 30.000 EUR erreicht – für kleinere Einzelmaßnahmen (z. B. ein reiner Fenstertausch oder eine Kellerdeckendämmung) entfällt er damit faktisch. Ein iSFP kostet nach BAFA-Förderung (50 %) die Hälfte des Honorars, beim EFH (max. 650 EUR Zuschuss) bzw. beim MFH (max. 850 EUR Zuschuss). Was die 30.000-EUR-Schwelle bei Dämmung und Fenstern konkret kostet, rechnet der Überblick zur Förderung von Einzelmaßnahmen seit dem 21. Juli vor.
KfW 458: Heizungstausch
Seit dem 21. Juli 2026 gilt die neue BEG-Förderrichtlinie: 30 % Grundförderung plus 16 % Klimageschwindigkeitsbonus (halbjährlich sinkend, 0 % ab August 2028) ergeben im Standardfall 46 %. Einkommensschwache Haushalte erreichen über den Einkommensbonus (40/30/10 %) und den neuen Familienzuschlag bis zu 80 % Zuschuss für den Heizungstausch. Der frühere Effizienzbonus (5 %) und der Emissionsminderungszuschlag (2.500 EUR) sind entfallen. Max. 28.000 EUR förderfähige Kosten bei EFH (max. Zuschuss 22.400 EUR für Geringverdiener, 12.880 EUR im Standardfall). Details im verlinkten Ratgeber.
KfW 261: Komplettsanierung zum Effizienzhaus
| Aspekt | Details |
|---|---|
| Kredit | Bis 150.000 EUR/WE (seit 21.07.2026 einheitlich für alle Stufen) |
| Tilgungszuschuss | Je nach EH-Stufe; seit 21.07.2026 um 10 Prozentpunkte gesenkt, die EE-Klasse ist Mindestanforderung statt Bonus (aktuelle Sätze im KfW-Merkblatt prüfen) |
| Baubegleitung | 50 % Zuschuss, bis 5.000 EUR |
KfW 261 lohnt sich vor allem bei Komplettsanierungen. Wie Antrag, Kreditkonditionen und Tilgungszuschuss im Detail funktionieren, erklärt der Ratgeber zum KfW-Kredit 261.
Sanierungskosten pro m2 nach Sanierungstiefe
Neben den Einzelmaßnahmen ist die Gesamtbetrachtung nach Sanierungstiefe relevant. Je umfassender die Sanierung, desto höher die Kosten pro Quadratmeter Wohnfläche – aber auch die Energieeinsparung und der Wertzuwachs der Immobilie.
| Sanierungstiefe | Kosten pro m2 Wohnfläche | Gesamtkosten EFH 130 m2 | Typische Maßnahmen | Einsparung Heizkosten |
|---|---|---|---|---|
| Einzelmaßnahme | 26–108 EUR je Maßnahme (Median) | 3.380–14.040 EUR | 1-2 Maßnahmen (z.B. Dämmung + Fenster) | 10–30 % |
| Teilsanierung | 600–1.200 EUR | 78.000–156.000 EUR | Gebäudehülle teilweise, Heizungstausch | 30–50 % |
| Komplettsanierung EH 70 | 700–1.100 EUR | 91.000–143.000 EUR | Volle Hülle, WP, Lüftung | 50–65 % |
| Komplettsanierung EH 55 | bis 1.450 EUR (ohne WP) | bis 188.500 EUR | Hochwertige Hülle, WP, Lüftung mit WRG | 65–75 % |
| Kernsanierung EH 40 | 1.000–1.800 EUR | 130.000–234.000 EUR | Maximale Dämmung, hocheffiziente Technik, ggf. Bodenplatte | 75–85 % |
Sanierungskosten nach Baujahr: Wie alt ist Ihr Haus?
Das Baujahr ist nur ein grober Anhaltspunkt für den Sanierungsaufwand. Laut Ariadne-Studie unterscheiden sich die Kosten pro Quadratmeter nicht systematisch nach Baualter; entscheidend sind Ausgangszustand und Zielstandard.
Vor 1950: Vorkriegs- und Nachkriegsbauten
| Aspekt | Detail |
|---|---|
| Typischer Energiebedarf | 250–400 kWh/m2a |
| Sanierungskosten pro m2 | bis 1.450 EUR (EH 55, ohne Heizung) |
| Besonderheiten | Oft Denkmalschutz, Natursteinwaende, keine Dämmung, undichte Fenster, alte Leitungen |
| Häufige Zusatzkosten | Asbestsanierung (Eternit-Platten), Bleirohr-Austausch, Kellerfeuchte |
Gebäude vor 1950 erfordern häufig eine Kernsanierung mit Trockenlegung, Innendämmung (wegen Denkmalschutz) und vollständigem Austausch der Haustechnik. Ein Energieberater ist hier unverzichtbar. Womit Sie dabei rechnen müssen, zeigt der Überblick zu Honoraren für Energieberater und iSFP.
1950 bis 1978: Wirtschaftswunder und Oelkrise
| Aspekt | Detail |
|---|---|
| Typischer Energiebedarf | 180–300 kWh/m2a |
| Sanierungskosten pro m2 | bis 1.450 EUR (EH 55, ohne Heizung) |
| Besonderheiten | Einschalige Wände (24-36 cm), einfachverglaste Fenster, Flachdächer (1960er), erste Zentralheizungen |
| Typische Maßnahmen | WDVS, Dachdämmung, komplett neue Fenster, Heizungstausch |
Die 1. Wärmeschutzverordnung (WSchVO) von 1977 war der erste Dämmstandard – alles davor ist im Wesentlichen ungedämmt. Unser Rechenbeispiel (BJ 1972) fällt in diese Kategorie.
1978 bis 1995: Erste Dämmstandards
| Aspekt | Detail |
|---|---|
| Typischer Energiebedarf | 120–200 kWh/m2a |
| Sanierungskosten pro m2 | bis 1.450 EUR (EH 55, ohne Heizung) |
| Besonderheiten | Erste Dämmung vorhanden (oft dünn, 4-6 cm), Zweifachverglasung, bessere Dichtigkeit |
| Typische Maßnahmen | Aufstärkung der Dämmung, Fenstertausch auf Dreifach, Heizungstausch |
Gebäude nach 1978 haben einen Grundstandard an Wärmeschutz. Die vorhandene Dämmung reicht aber bei weitem nicht an heutige Anforderungen heran. Eine Aufstärkung der Fassadendämmung auf 14 bis 16 cm und der Tausch der Zweifachfenster auf Dreifachverglasung bringen erhebliche Verbesserungen.
Nach 1995: EnEV-Aera und besser
| Aspekt | Detail |
|---|---|
| Typischer Energiebedarf | 70–150 kWh/m2a |
| Sanierungskosten pro m2 | bis 1.450 EUR (EH 55, ohne Heizung) |
| Besonderheiten | Gute Grunddämmung, Dreifachverglasung oft vorhanden, Brennwerttechnik |
| Typische Maßnahmen | Heizungstausch (Gas auf WP), ggf. Daemmaufstärkung, Lüftungsanlage |
Gebäude nach 1995 (besonders nach 2002 mit der EnEV) haben einen deutlich besseren Wärmeschutz. Hier reicht oft der Heizungstausch auf Wärmepumpe als wesentliche Maßnahme. Die Förderung über KfW 458 macht das wirtschaftlich sehr attraktiv.
Zusammenfassung nach Baujahr
| Baujahr | Kosten pro m2 (Komplettsanierung EH 55, ohne Heizung) | EFH 130 m2 (typisch) | Förderung reduziert um |
|---|---|---|---|
| Vor 1950 | bis 1.450 EUR | bis 188.500 EUR | 5–35 % |
| 1950–1978 | bis 1.450 EUR | bis 188.500 EUR | 5–35 % |
| 1978–1995 | bis 1.450 EUR | bis 188.500 EUR | 5–35 % |
| Nach 1995 | bis 1.450 EUR | bis 188.500 EUR | 15–80 % (WP-Tausch) |
Detailtabellen nach Maßnahme
Fassadendämmung: Kosten pro m2 nach Methode
| Methode | Kosten pro m2 (inkl. Montage) | Gesamtkosten EFH (150 m2 Fassade) | Einsparung | Amortisation |
|---|---|---|---|---|
| Einblasdämmung | 40–80 EUR | 6.000–12.000 EUR | 10–20 % | – |
| WDVS (140 mm) | 150–200 EUR | 22.500–30.000 EUR | 15–25 % | – |
| VHF (vorgehängt) | 180–350 EUR | 27.000–52.500 EUR | 15–25 % | – |
Die Einblasdämmung ist nur bei zweischaligem Mauerwerk mit bestehendem Luftspalt möglich, ist dann aber günstig und schnell erledigt. Details im Vergleich WDVS vs. Einblasdämmung.
Dachdämmung: Kosten pro m2 nach Methode
| Methode | Kosten pro m2 | Gesamtkosten EFH (110 m2 Dach) | Einsparung | Amortisation |
|---|---|---|---|---|
| Zwischensparren (Handwerker) | 70–120 EUR | 7.700–13.200 EUR | 8–15 % | – |
| Zwischensparren (Eigenleistung) | 35–65 EUR | 3.850–7.150 EUR | 8–15 % | – |
| Aufsparren (inkl. Neueindeckung) | 250–390 EUR | 27.500–42.900 EUR | 15–30 % | – |
| Untersparren (Ergänzung) | 30–60 EUR | 3.300–6.600 EUR | 3–5 % | – |
Die Aufsparrendämmung eliminiert Wärmebrücken an den Sparren und ist technisch die beste Lösung, aber auch die teuerste. Sie lohnt sich, wenn die Dacheindeckung ohnehin erneuert werden muss. Mehr im Ratgeber Dachdämmung.
Fenster: Kosten pro Stück nach Typ
| Fenstertyp | Kosten pro Stück (inkl. Einbau) | EFH (12 Fenster) | Einsparung | Amortisation |
|---|---|---|---|---|
| Kunststoff, Dreifachverglasung | 500–800 EUR | 6.000–9.600 EUR | 10–15 % | – |
| Holz, Dreifachverglasung | 650–1.000 EUR | 7.800–12.000 EUR | 10–15 % | – |
| Holz-Alu, Dreifachverglasung | 800–1.200 EUR | 9.600–14.400 EUR | 10–15 % | – |
Mehr im Ratgeber Fenstertausch. Tipp: Fenster und Fassade zusammen sanieren (Gerüst nur einmal), spart Kosten.
Regionale Preisunterschiede
| Region | Abweichung vom Durchschnitt (BKI-Regionalfaktoren 2024) | Beispiel WDVS (Durchschnitt 185 EUR/m2) |
|---|---|---|
| München / Oberbayern | +55 % (Stadt), Umland +11 bis +29 % | ca. 206–287 EUR/m2 |
| Frankfurt / Rhein-Main | -5 bis +5 % | ca. 175–194 EUR/m2 |
| Hamburg | +15 % | ca. 213 EUR/m2 |
| Köln / Düsseldorf | -4 bzw. -1 % | ca. 178–183 EUR/m2 |
| Bundesdurchschnitt | Referenz | 185 EUR/m2 |
| Ostdeutschland ländlich | oft -10 bis -27 % | ca. 135–167 EUR/m2 |
Die regionalen Unterschiede betreffen fast ausschließlich die Arbeitskosten. Materialkosten sind bundesweit nahezu identisch. Holen Sie immer mindestens drei regionale Angebote ein.
Rechenbeispiel: 130 m2 EFH, Baujahr 1972
Damit die Zahlen greifbar werden, rechnen wir ein konkretes Beispiel mit angenommenen Werten durch.
Ausgangslage:
- Freistehendes EFH, Baujahr 1972, Norddeutschland
- 130 m2 Wohnfläche, 150 m2 Fassadenfläche, 110 m2 Dachfläche, 90 m2 Kellerdecke
- 12 Fenster (Zweifachverglasung, BJ ca. 1995)
- Gasheizung BJ 2005, Energieverbrauch 24.000 kWh/a
- Heizkosten ca. 2.900 EUR/a (Gas + Warmwasser, inkl. CO2-Aufschlag)
- Energieeffizienzklasse: F
Variante 1: Schrittweise Einzelmaßnahmen (mit iSFP)
| Maßnahme | Kosten (brutto) | Förderung (15 % BAFA, max. 30.000 EUR förderfähig je Jahr; iSFP-Bonus erst ab 30.000 EUR je Antrag) | Eigenanteil |
|---|---|---|---|
| iSFP (Sanierungsfahrplan) | 1.200 EUR | 600 EUR (50 % BAFA) | 600 EUR |
| Kellerdeckendämmung (Eigenleistung, 90 m2 x 35 EUR Material) | 3.150 EUR | 472,50 EUR | 2.677,50 EUR |
| Dach Zwischensparren (110 m2 x 95 EUR) | 10.450 EUR | 1.567,50 EUR | 8.882,50 EUR |
| Fassade WDVS (150 m2 x 185 EUR) | 27.750 EUR | 4.162,50 EUR | 23.587,50 EUR |
| Fenster 12x Kunststoff-Dreifach (12 x 650 EUR) | 7.800 EUR | 1.170 EUR | 6.630 EUR |
| Wärmepumpe Luft-Wasser (R-290) | 30.000 EUR | 12.880 EUR (46 % KfW 458, max. 28.000 EUR förderfähig) | 17.120 EUR |
| Hydraulischer Abgleich | 1.500 EUR | 0 EUR (über KfW-458-Höchstgrenze) | 1.500 EUR |
| Summe | 81.850 EUR | 20.852,50 EUR | 60.997,50 EUR |
Ergebnis nach Sanierung:
- Heizkosten sinken von ca. 2.900 auf ca. 700 EUR/a (WP-Strom + Wartung)
- Jährliche Einsparung: ca. 2.200 EUR
- Amortisation der Eigenkosten: ca. 28 Jahre (ohne Energiepreissteigerung), ca. 20 Jahre (mit 3 % p.a. Steigerung)
- Energieeffizienzklasse: von F auf voraussichtlich A+/A
- Förderquote: 25 % der Gesamtkosten
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Variante 2: Komplettsanierung auf KfW EH 55 (KfW 261)
| Position | Kosten (brutto) |
|---|---|
| Fassade WDVS (160 mm) | 31.500 EUR |
| Dach Aufsparrendämmung | 33.000 EUR |
| Kellerdecke + Perimeterdämmung | 5.500 EUR |
| Fenster Dreifachverglasung (Holz-Alu) | 13.200 EUR |
| Wärmepumpe + Speicher | 28.000 EUR |
| Lüftungsanlage mit WRG | 9.000 EUR |
| Planung + Baubegleitung | 14.000 EUR |
| Summe | 134.200 EUR |
| KfW 261 Förderung (EH 55 EE, seit 21.07.2026) | Betrag |
|---|---|
| Kredit bis 150.000 EUR | 134.200 EUR |
| Tilgungszuschuss 5 % | 6.710 EUR |
| Baubegleitung 50 % | 5.000 EUR |
| Gesamte Zuschüsse | 11.710 EUR |
| Eigenanteil (effektiv) | 122.490 EUR |
Hinweis: Das Rechenbeispiel zeigt die KfW-261-Konditionen seit dem 21. Juli 2026. Bis dahin gab es für EH 55 EE 20 % Tilgungszuschuss; seitdem sind die Tilgungszuschüsse über alle Effizienzhaus-Stufen um 10 Prozentpunkte gesenkt und die EE-Klasse ist Mindestanforderung statt Bonus. Prüfen Sie die aktuellen Konditionen im KfW-Merkblatt.
Ergebnis: Heizkosten sinken auf ca. 500 EUR/a. Energieeffizienzklasse: A+. Sanierungskosten pro m2: ca. 1.030 EUR/m2 (brutto) bzw. ca. 942 EUR/m2 (nach Förderung). Bei zinsgünstigem KfW-Kredit (Sollzins 3,53 %, Stand 29.09.2026) liegt die monatliche Rate nach einem tilgungsfreien Jahr bei ca. 810 EUR über 20 Jahre.
Vergleich der Varianten
| Kennzahl | Variante 1 (Einzelmaßnahmen) | Variante 2 (KfW EH 55) |
|---|---|---|
| Gesamtkosten brutto | 81.850 EUR | 134.200 EUR |
| Förderung | 20.852,50 EUR (25 %) | 11.710 EUR (9 %) |
| Eigenanteil | 60.997,50 EUR | 122.490 EUR |
| Kosten pro m2 (brutto) | 630 EUR/m2 | 1.032 EUR/m2 |
| Kosten pro m2 (nach Förderung) | 469 EUR/m2 | 942 EUR/m2 |
| Heizkosten nachher | ca. 700 EUR/a | ca. 500 EUR/a |
| Einsparung pro Jahr | ca. 2.200 EUR | ca. 2.400 EUR |
| Effizienzklasse nachher | A+/A | A+ |
Die richtige Reihenfolge bei der Sanierung
Wenn Sie nicht alles auf einmal sanieren, ist die Reihenfolge entscheidend:
| Schritt | Maßnahme | Warum zuerst? |
|---|---|---|
| 1 | Geschossdecke / Kellerdecke | Günstigste Maßnahmen |
| 2 | Dachdämmung | Hohe Einsparung, häufig ohnehin fällig |
| 3 | Fassadendämmung | Größte Fläche, höchste absolute Einsparung |
| 4 | Fenster | Idealerweise zusammen mit Fassade (Anschlussdetails) |
| 5 | Heizungstausch | Zuletzt, damit die neue Heizung auf den reduzierten Bedarf ausgelegt wird |
Wer die Heizung vor der Dämmung tauscht, riskiert eine überdimensionierte Anlage. Als größter Einzelposten verdient der Heizungstausch eine eigene Kalkulation – die Preisspannen je Heizungstyp finden Sie im Ratgeber was ein Heizungstausch kostet. Die Ausnahme: Akuter Heizungsausfall. Details im Ratgeber Haus sanieren: Reihenfolge.
Kostentreiber und Sparhebel
Kostentreiber nach oben
- Baujahr vor 1950: Sondermaßnahmen (Trockenlegung, Asbestsanierung, Innendämmung wegen Denkmalschutz)
- Komplexe Geometrie: Erker, Gauben, Vor- und Rueckspruenge erhöhen WDVS-Kosten
- Schadstoffbelastung: Asbest-Entsorgung verursacht erhebliche Zusatzkosten
- Denkmalschutz: Mehrkosten durch Sonderlösungen
Hebel für niedrigere Kosten
- Gerüst kombinieren: Fassade + Fenster + Dach in einer Phase.
- Einblasdämmung prüfen: 40–80 EUR/m2 statt 150–200 EUR für WDVS
- Eigenleistung: Kellerdeckendämmung und Zwischensparrendämmung sind in Eigenleistung umsetzbar (30–50 % Arbeitskosten gespart)
- iSFP-Bonus nutzen: Verdoppelt förderfähige Kosten (30.000 auf 60.000 EUR) und erhöht Satz von 15 auf 20 % für den Kostenanteil über 30.000 EUR – seit 21.07.2026 nur noch ab 30.000 EUR förderfähigem Investitionsvolumen
- Regionale Angebote vergleichen: Preisunterschiede zwischen Betrieben derselben Region
Kosten vs. Wertsteigerung: Lohnt sich die Sanierung?
| Wertkomponente | Typische Größenordnung |
|---|---|
| Heizkosteneinsparung | 1.000–2.400 EUR/Jahr |
| Immobilienwertsteigerung | 5–20 % des Verkehrswerts bei Sprung von 2+ Energieklassen |
| Vermiedener Wertverfall (Brown Discount) | 5–15 % des Verkehrswerts – Tendenz steigend |
Besonders relevant: Der Brown Discount – der Preisabschlag für energetisch schlechte Gebäude – beträgt bereits 5 bis 15 % und wächst mit steigenden CO2-Kosten und zunehmender Regulierung. Eine Sanierung ist daher Investition in niedrigere Betriebskosten und Werterhalt.
Was das für Ihr Gebäude konkret bedeutet, zeigt unser kostenloser Sanierungsrechner: Ist-Zustand, Effizienzklasse, Sanierungskosten und Förderung für Ihre Adresse, ohne Anmeldung.
Häufige Fragen (FAQ)
Was kostet eine energetische Sanierung pro m2?
Das hängt von der Sanierungstiefe ab. Einzelmaßnahmen kosten im Median 26–108 EUR/m2 Wohnfläche, eine Komplettsanierung auf EH 55 bis 1.450 EUR/m2 (ohne Heizung, Ariadne-Studie, Preisstand 2025).
Was ist die günstigste Sanierungsmaßnahme?
Die Dämmung der obersten Geschossdecke und der Kellerdecke mit im Median 26–30 EUR/m2 Wohnfläche (Ariadne-Panel, Preisstand 2025).
Welche Maßnahme spart am meisten Energie?
Der Heizungstausch auf Wärmepumpe (im Schnitt rund 38 % weniger Heizkosten, Heizspiegel 2026). Bei der Gebäudehuelle: Fassadendämmung (geschätzt 15–25 %).
Wie viel Förderung gibt es?
BAFA: 15 % für Hülle, mit iSFP 20 % auf den Kostenanteil über 30.000 EUR (max. 10.500 EUR beim EFH mit iSFP; den iSFP-Bonus gibt es seit 21.07.2026 nur ab 30.000 EUR Investitionsvolumen). KfW 458: seit 21. Juli 2026 einkommensabhängig bis 80 % für den Heizungstausch (max. Zuschuss 22.400 EUR für Geringverdiener, 12.880 EUR im Standardfall; max. 28.000 EUR foerderfähige Kosten). KfW 261: Kredit bis 150.000 EUR/WE + Tilgungszuschuss je nach EH-Stufe bei Komplettsanierung (seit 21.07.2026 um 10 Prozentpunkte gesenkt).
Wie lange dauert die Amortisation?
Das hängt von Kosten, Förderung und Energiepreis ab: Eine Fassadendämmung (WDVS, 15 % Förderung, ungedämmte Wand, Gasheizung) amortisiert sich im Rechenbeispiel der Verbraucherzentrale nach etwa 14 bis 15 Jahren, Variante 1 oben nach rund 28 Jahren.
Kann ich die Sanierungskosten steuerlich absetzen?
Ja, alternativ zur BAFA/KfW-Förderung über Paragraph 35c EStG: 20 % der Kosten (max. 40.000 EUR), verteilt über 3 Jahre.
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