Sanierungskosten pro m² 2026: Tabelle nach Maßnahme & Baujahr

Update (Stand: 9. August 2026) – Neue BEG-Förderung nach dem GModG: Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, verkündet am 28. Juli 2026) und der neuen BEG-Förderrichtlinie gelten seit 21. Juli 2026 neue Fördersätze für den Heizungstausch: Der Klimageschwindigkeitsbonus sinkt von 20 % auf 16 % (und danach halbjährlich weiter bis 0 % ab August 2028), der Effizienzbonus (5 %) und der Emissionsminderungszuschlag (2.500 EUR) entfallen ersatzlos, die maximal förderfähigen Kosten für die Heizung sinken von 30.000 EUR auf 28.000 EUR. Neu ist ein einkommensabhängiger Deckel von bis zu 80 % (statt pauschal 70 %). Bei der Gebäudehülle bleibt der Grundfördersatz von 15 % unverändert, den iSFP-Bonus (+5 Prozentpunkte) gibt es aber nur noch ab einem förderfähigen Investitionsvolumen von 30.000 EUR, und die Höchstkosten sind bei Mehrfamilienhäusern jetzt je Wohneinheit gestaffelt. Beim KfW-Kredit 261 wurden die Tilgungszuschüsse um 10 Prozentpunkte gesenkt, die EE-Klasse ist nun Mindestanforderung statt Bonus.

Dieser Ratgeber liefert Ihnen die definitive Kostentabelle: jede gängige Sanierungsmaßnahme mit Kosten pro Quadratmeter, Gesamtkosten für ein typisches Einfamilienhaus, verfügbarer Förderung, erzielbarer Energieeinsparung und Amortisationsdauer. Alle Zahlen beziehen sich auf 2026 und basieren auf aktuellen Marktdaten. Am Ende steht ein durchgerechnetes Rechenbeispiel für ein 130-m2-Einfamilienhaus, Baujahr 1972.

Die große Kostentabelle: Einzelmaßnahmen

Die folgende Tabelle zeigt die Kosten der wichtigsten energetischen Sanierungsmaßnahmen – jeweils als Quadratmeterpreis und als Gesamtkosten für ein typisches freistehendes Einfamilienhaus (130 m2 Wohnfläche, ca. 150 m2 Fassadenfläche, 110 m2 Dachfläche, 90 m2 Kellerdecke, 12 Fenster). Welche Dämmmethoden an der Fassade zur Wahl stehen und worin sie sich beim Quadratmeterpreis unterscheiden, vergleicht der Ratgeber zu den Kosten der Fassadendämmung.

Die Spannbreiten ergeben sich aus Unterschieden beim Gebäudezustand, der gewählten Ausführung, dem Dämmmaterial und den regionalen Handwerkerpreisen. Detaillierte Aufschlüsselungen finden Sie in den Fachartikeln zur Fassadendämmung, Dachdämmung und zum Fenstertausch. Was die Aufsparrendämmung inklusive Neueindeckung kostet, welche Dämmstoffe infrage kommen und welche Förderung greift, zeigt der Ratgeber zu den Kosten der Aufsparrendämmung.

Kosten, Förderung und Einsparung im Vergleich

Die reinen Quadratmeterkosten sagen wenig über die Wirtschaftlichkeit. Entscheidend ist, wie viel Förderung verfügbar ist, welche Energieeinsparung die Maßnahme bringt und wie schnell sie sich amortisiert.

Lesehinweis: Die Tabelle ist nach Amortisationsdauer sortiert. Der obere Förderwert (20 % mit iSFP-Bonus) gilt seit dem 21.07.2026 nur noch, wenn das förderfähige Investitionsvolumen mindestens 30.000 EUR erreicht; kleinere Einzelmaßnahmen erhalten 15 %. Die Geschossdeckendämmung ist die wirtschaftlichste Einzelmaßnahme mit dem schnellsten ROI. Die Kellerdeckendämmung folgt knapp dahinter. Beide eignen sich als erste Schritte einer schrittweisen Sanierung. In welcher Reihenfolge die weiteren Schritte sinnvoll folgen, ordnet der Ratgeber zur energetischen Sanierung im Altbau ein.

Förderprogramme 2026: Was reduziert die Kosten?

BAFA BEG EM: Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle

Der iSFP-Bonus ist erheblich: Er verdoppelt die förderfähigen Kosten und erhöht den Prozentsatz. Wichtig seit dem 21. Juli 2026: Den Bonus gibt es nur noch, wenn das förderfähige Investitionsvolumen mindestens 30.000 EUR erreicht – für kleinere Einzelmaßnahmen (z. B. ein reiner Fenstertausch oder eine Kellerdeckendämmung) entfällt er damit faktisch. Ein iSFP kostet nach BAFA-Förderung (50 %) ca. 325 bis 425 EUR Eigenanteil beim EFH (max. 650 EUR) bzw. ca. 425 bis 575 EUR beim MFH (max. 850 EUR).

KfW 458: Heizungstausch

Seit dem 21. Juli 2026 gilt die neue BEG-Förderrichtlinie: 30 % Grundförderung plus 16 % Klimageschwindigkeitsbonus (halbjährlich sinkend, 0 % ab August 2028) ergeben im Standardfall 46 %. Einkommensschwache Haushalte erreichen über den Einkommensbonus (40/30/10 %) und den neuen Familienzuschlag bis zu 80 % Zuschuss für den Heizungstausch. Der frühere Effizienzbonus (5 %) und der Emissionsminderungszuschlag (2.500 EUR) sind entfallen. Max. 28.000 EUR förderfähige Kosten bei EFH (max. Zuschuss 22.400 EUR für Geringverdiener, 12.880 EUR im Standardfall). Details im verlinkten Ratgeber.

KfW 261: Komplettsanierung zum Effizienzhaus

KfW 261 lohnt sich vor allem bei Komplettsanierungen. Wie Antrag, Kreditkonditionen und Tilgungszuschuss im Detail funktionieren, erklärt der Ratgeber zum KfW-Kredit 261.

Sanierungskosten pro m2 nach Sanierungstiefe

Neben den Einzelmaßnahmen ist die Gesamtbetrachtung nach Sanierungstiefe relevant. Je umfassender die Sanierung, desto höher die Kosten pro Quadratmeter Wohnfläche – aber auch die Energieeinsparung und der Wertzuwachs.

Sanierungskosten nach Baujahr: Wie alt ist Ihr Haus?

Das Baujahr bestimmt maßgeblich den Sanierungsaufwand. Je aelter das Gebäude, desto umfangreicher die noetigten Maßnahmen und desto höher die Kosten pro Quadratmeter.

Vor 1950: Vorkriegs- und Nachkriegsbauten

Gebäude vor 1950 erfordern häufig eine Kernsanierung mit Trockenlegung, Innendämmung (wegen Denkmalschutz) und vollständigem Austausch der Haustechnik. Die Kosten liegen am oberen Ende der Skala. Ein Energieberater ist hier unverzichtbar. Womit Sie dabei rechnen müssen, zeigt der Überblick zu Honoraren für Energieberater und iSFP.

1950 bis 1978: Wirtschaftswunder und Oelkrise

Diese Baujahresklasse macht den größten Teil des unsanierten Gebäudebestands in Deutschland aus. Die 1. Wärmeschutzverordnung (WSchVO) von 1977 war der erste Dämmstandard – alles davor ist im Wesentlichen ungedämmt. Unser Rechenbeispiel (BJ 1972) fällt in diese Kategorie.

1978 bis 1995: Erste Dämmstandards

Gebäude nach 1978 haben einen Grundstandard an Wärmeschutz. Die vorhandene Dämmung reicht aber bei weitem nicht an heutige Anforderungen heran. Eine Aufstärkung der Fassadendämmung auf 14 bis 16 cm und der Tausch der Zweifachfenster auf Dreifachverglasung bringen erhebliche Verbesserungen.

Nach 1995: EnEV-Aera und besser

Gebäude nach 1995 (besonders nach 2002 mit der EnEV) haben einen deutlich besseren Wärmeschutz. Hier reicht oft der Heizungstausch auf Wärmepumpe als wesentliche Maßnahme. Die Förderung über KfW 458 macht das wirtschaftlich sehr attraktiv.

Zusammenfassung nach Baujahr

Detailtabellen nach Maßnahme

Fassadendämmung: Kosten pro m2 nach Methode

Die Einblasdämmung ist nur bei zweischaligem Mauerwerk mit bestehendem Luftspalt möglich, bietet dann aber das mit Abstand beste Kosten-Nutzen-Verhältnis. Details im Vergleich WDVS vs. Einblasdämmung.

Dachdämmung: Kosten pro m2 nach Methode

Die Aufsparrendämmung eliminiert Wärmebrücken an den Sparren und ist technisch die beste Lösung, aber auch die teuerste. Sie lohnt sich, wenn die Dacheindeckung ohnehin erneuert werden muss. Mehr im Ratgeber Dachdämmung.

Fenster: Kosten pro Stück nach Typ

Mehr im Ratgeber Fenstertausch. Tipp: Fenster und Fassade zusammen sanieren (Gerüst nur einmal), spart 3.000 bis 6.000 EUR.

Regionale Preisunterschiede

Die regionalen Unterschiede betreffen fast ausschließlich die Arbeitskosten. Materialkosten sind bundesweit nahezu identisch. Holen Sie immer mindestens drei regionale Angebote ein.

Rechenbeispiel: 130 m2 EFH, Baujahr 1972

Damit die Zahlen greifbar werden, rechnen wir ein konkretes Beispiel durch.

Ausgangslage:

• Freistehendes EFH, Baujahr 1972, Norddeutschland
• 130 m2 Wohnfläche, 150 m2 Fassadenfläche, 110 m2 Dachfläche, 90 m2 Kellerdecke
• 12 Fenster (Zweifachverglasung, BJ ca. 1995)
• Gasheizung BJ 2008, Energieverbrauch 24.000 kWh/a
• Heizkosten ca. 2.900 EUR/a (Gas + Warmwasser, inkl. CO2-Aufschlag)
• Energieeffizienzklasse: F

Variante 1: Schrittweise Einzelmaßnahmen (mit iSFP)

Ergebnis nach Sanierung:

• Heizkosten sinken von ca. 2.900 auf ca. 700 EUR/a (WP-Strom + Wartung)
• Jährliche Einsparung: ca. 2.200 EUR
• Amortisation der Eigenkosten: ca. 26 Jahre (ohne Energiepreissteigerung), ca. 18 Jahre (mit 3 % p.a. Steigerung)
• Energieeffizienzklasse: von F auf voraussichtlich B/C
• Förderquote: 29 % der Gesamtkosten

Variante 2: Komplettsanierung auf KfW EH 55 (KfW 261)

Hinweis: Das Rechenbeispiel zeigt die KfW-261-Konditionen bis zum 20. Juli 2026. Seit dem 21. Juli 2026 sind die Tilgungszuschüsse über alle Effizienzhaus-Stufen um 10 Prozentpunkte gesenkt und die EE-Klasse ist Mindestanforderung statt Bonus – der Eigenanteil fällt entsprechend höher aus. Prüfen Sie die aktuellen Konditionen im KfW-Merkblatt.

Ergebnis: Heizkosten sinken auf ca. 500 EUR/a. Energieeffizienzklasse: B. Sanierungskosten pro m2: ca. 1.030 EUR/m2 (brutto) bzw. ca. 787 EUR/m2 (nach Förderung). Bei zinsgünstigem KfW-Kredit (ca. 2,45 %) liegt die monatliche Rate bei ca. 710 EUR über 20 Jahre.

Vergleich der Varianten

Die richtige Reihenfolge bei der Sanierung

Wenn Sie nicht alles auf einmal sanieren, ist die Reihenfolge entscheidend:

Wer die Heizung vor der Dämmung tauscht, riskiert eine überdimensionierte Anlage. Als größter Einzelposten verdient der Heizungstausch eine eigene Kalkulation – die Preisspannen je Heizungstyp finden Sie im Ratgeber was ein Heizungstausch kostet. Die Ausnahme: Akuter Heizungsausfall. Details im Ratgeber Haus sanieren: Reihenfolge.

Kostentreiber und Sparhebel

Kostentreiber nach oben

• Baujahr vor 1950: Sondermaßnahmen (Trockenlegung, Asbestsanierung, Innendämmung wegen Denkmalschutz)
• Komplexe Geometrie: Erker, Gauben, Vor- und Rueckspruenge erhöhen WDVS-Kosten um 20–40 %
• Schadstoffbelastung: Asbest-Entsorgung kostet 5.000–25.000 EUR zusätzlich
• Denkmalschutz: 30–50 % Mehrkosten durch Sonderlösungen

Hebel für niedrigere Kosten

• Gerüst kombinieren: Fassade + Fenster + Dach in einer Phase. Ersparnis: 3.000–6.000 EUR
• Einblasdämmung prüfen: 20–50 EUR/m2 statt 130–250 EUR für WDVS
• Eigenleistung: Kellerdeckendämmung und Zwischensparrendämmung sind in Eigenleistung umsetzbar (30–50 % Arbeitskosten gespart)
• iSFP-Bonus nutzen: Verdoppelt förderfähige Kosten (30.000 auf 60.000 EUR) und erhöht Satz von 15 auf 20 % – seit 21.07.2026 nur noch ab 30.000 EUR förderfähigem Investitionsvolumen
• Regionale Angebote vergleichen: 20–40 % Preisunterschied zwischen Betrieben derselben Region

Kosten vs. Wertsteigerung: Lohnt sich die Sanierung?

Besonders relevant: Der Brown Discount – der Preisabschlag für energetisch schlechte Gebäude – beträgt bereits 5 bis 15 % und wächst mit steigenden CO2-Kosten und zunehmender Regulierung. Eine Sanierung ist daher Investition in niedrigere Betriebskosten und Werterhalt.

Was das für Ihr Gebäude konkret bedeutet, zeigt unser kostenloser Sanierungsrechner: Ist-Zustand, Effizienzklasse, Sanierungskosten und Förderung für Ihre Adresse, ohne Anmeldung.

Häufige Fragen (FAQ)

Was kostet eine energetische Sanierung pro m2?

Das hängt von der Sanierungstiefe ab. Einzelmaßnahmen kosten 50–300 EUR/m2 Wohnfläche, eine Teilsanierung 600–1.200 EUR/m2, eine Kernsanierung 1.000–1.800 EUR/m2.

Was ist die günstigste Sanierungsmaßnahme?

Die Dämmung der obersten Geschossdecke und der Kellerdecke mit 20–70 EUR/m2, Amortisation in 2–6 Jahren.

Welche Maßnahme spart am meisten Energie?

Der Heizungstausch auf Wärmepumpe (30–50 % Einsparung). Bei der Gebäudehuelle: Fassadendämmung (15–25 %).

Wie viel Förderung gibt es?

BAFA: 15–20 % für Hülle (max. 12.000 EUR beim EFH mit iSFP; den iSFP-Bonus gibt es seit 21.07.2026 nur ab 30.000 EUR Investitionsvolumen). KfW 458: seit 21. Juli 2026 einkommensabhängig bis 80 % für den Heizungstausch (max. Zuschuss 22.400 EUR für Geringverdiener, 12.880 EUR im Standardfall; max. 28.000 EUR foerderfähige Kosten). KfW 261: Kredit bis 150.000 EUR/WE + Tilgungszuschuss je nach EH-Stufe bei Komplettsanierung (seit 21.07.2026 um 10 Prozentpunkte gesenkt).

Wie lange dauert die Amortisation?

Geschossdecke 2–5 Jahre, Einblasdämmung 5–8 Jahre, WP mit Förderung 8–12 Jahre, Fassade WDVS 12–20 Jahre, Fenster 15–25 Jahre.

Kann ich die Sanierungskosten steuerlich absetzen?

Ja, alternativ zur BAFA/KfW-Förderung über Paragraph 35c EStG: 20 % der Kosten (max. 40.000 EUR), verteilt über 3 Jahre.

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