Sanierungspflicht 2026: Welche Pflichten gelten wirklich? [GEG, GMG & EPBD]

Eine pauschale Sanierungspflicht fuer alle Wohngebaeude gibt es in Deutschland nicht. Was es gibt, sind konkrete Nachruestpflichten im Gebaeudeenergiegesetz (GEG), die bestimmte Eigentuemer zu bestimmten Massnahmen verpflichten -- mit festen Fristen und Bussgeldern bis zu 50.000 EUR. Wer ein Haus besitzt, kauft, erbt oder schenkt, muss genau wissen, welche Pflichten greifen und welche nicht. Dieser Artikel klaert das vollstaendig: alle relevanten GEG-Paragraphen, die Auswirkungen des geplanten Gebaeudemodernisierungsgesetzes (GMG), die EU-Gebaeuderichtlinie (EPBD) und die Foerderprogramme, die Ihnen einen Grossteil der Kosten abnehmen.

Ueberblick: Welche Sanierungspflichten gelten 2026?

Das GEG kennt vier zentrale Pflichttypen. Die folgende Tabelle zeigt auf einen Blick, was gilt, fuer wen es gilt und was es kostet:

Pflicht	Rechtsgrundlage	Ausloeser	Frist	Typische Kosten EFH
Geschossdeckendaemmung	SS47 GEG	Sofort (MFH) / Eigentuemerwechsel (EFH)	2 Jahre ab Grundbucheintrag	1.500--8.000 EUR
Rohrleitungsdaemmung	SS69 GEG	Besteht grundsaetzlich	Sofort	200--900 EUR
Heizungstausch (Konstanttemperaturkessel)	SS72 GEG	30 Jahre Betriebsdauer	Sofort nach Ablauf	9.000--35.000 EUR
Bauteilanforderung bei Sanierung	SS48 GEG	Ohnehin geplante Sanierung >10 % der Bauteilflaeche	Bei Durchfuehrung	Je nach Massnahme

Wichtig: Die haeufig befuerchtete „Zwangssanierung" durch die EU (EPBD) existiert fuer Einzelwohngebaeude nicht. Die EU-Gebaeuderichtlinie setzt ausschliesslich Portfolio-Ziele auf nationaler Ebene. Dazu spaeter mehr.

SS47 GEG: Pflicht zur Geschossdeckendaemmung

Was verlangt das Gesetz?

Die oberste Geschossdecke eines beheizten Gebaeudes muss einen U-Wert von hoechstens 0,24 W/(m2K) erreichen. Alternativ darf statt der Geschossdecke das darueberliegende Dach gedaemmt werden. Die Anforderung ist verhaeltnismaessig moderat -- fuer die meisten Gebaeude genuegen 12 bis 16 cm Standarddaemmstoff.

Wer ist betroffen?

Die Pflicht unterscheidet nach Gebaeudetyp und Nutzung:

Situation	Pflicht?	Frist
Mehrfamilienhaus / vermietetes Gebaeude	Ja, sofort	Besteht bereits
Selbstgenutztes EFH/ZFH, Eigentuemer seit vor 1.2.2002	Nein (Ausnahme SS47 Abs. 3)	Erst bei Eigentuemerwechsel
Kauf eines Hauses	Ja	2 Jahre ab Grundbucheintrag
Erbschaft	Ja	2 Jahre ab Grundbucheintrag
Schenkung	Ja	2 Jahre ab Grundbucheintrag

Tipp: Die Ausnahme fuer Selbstnutzer seit 1.2.2002 entfaellt bei jedem Eigentuemerwechsel. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen oder vererben, trifft die Pflicht den neuen Eigentuemer. Planen Sie eine Veraeusserung, kann eine vorherige Daemmung den Immobilienwert steigern und Kaufpreisverhandlungen vermeiden. Mehr dazu im Ratgeber Sanierungspflicht bei Eigentuemerwechsel.

Was kostet die Geschossdeckendaemmung?

Methode	Kosten pro m2	Gesamtkosten (100 m2 Deckenflaeche)
Einblasdaemmung (guenstigste Option)	15--30 EUR/m2	1.500--3.000 EUR
Daemmmatten auslegen (nicht begehbar)	40--55 EUR/m2	4.000--5.500 EUR
Begehbare Daemmung mit Gehbelag	60--80 EUR/m2	6.000--8.000 EUR

Die Geschossdeckendaemmung gehoert zu den wirtschaftlichsten Sanierungsmassnahmen ueberhaupt. Sie amortisiert sich haeufig innerhalb von 3 bis 5 Jahren. Eine detaillierte Kostenaufstellung finden Sie im Ratgeber Geschossdeckendaemmung.

Wirtschaftlichkeitsausnahme

SS47 Abs. 4 GEG sieht eine Wirtschaftlichkeitsausnahme vor: Die Nachruestpflicht entfaellt, wenn die Massnahme nicht innerhalb angemessener Frist durch eingesparte Energiekosten erwirtschaftet werden kann. In der Praxis greift diese Ausnahme bei der Geschossdeckendaemmung jedoch selten, da die Kosten niedrig und die Einsparungen hoch sind.

SS69 GEG: Pflicht zur Rohrleitungsdaemmung

Freiliegende Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Raeumen (Keller, Dachboden, Garage) muessen gedaemmt werden. Die Mindeststaerke richtet sich nach dem Rohrdurchmesser gemaess Anlage 8 GEG:

Rohr-Innendurchmesser	Mindestdaemmstaerke (bei Lambda = 0,035 W/(mK))
Bis 22 mm	20 mm
22--35 mm	30 mm
35--100 mm	Gleich dem Rohrdurchmesser
Leitungen in Aussenluft	200 % der Standardstaerke

Kosten: Fuer ein typisches Einfamilienhaus liegen die Gesamtkosten bei 200 bis 900 EUR -- eine der guenstigsten Pflichtmassnahmen ueberhaupt. Das Material (Daemmschalen aus Kautschuk oder Mineralwolle) ist im Baumarkt erhaeltlich. Die Montage laesst sich bei frei zugaenglichen Leitungen auch in Eigenleistung erledigen.

Tipp: Die Rohrleitungsdaemmung hat keinerlei Ausnahme fuer Selbstnutzer. Sie gilt unabhaengig von Eigentuemerwechsel oder Baujahr fuer jedes Gebaeude. Pruefen Sie Ihren Keller -- ungedaemmte Leitungen sind ein haeufiger und leicht zu behebender Verstoss.

SS72 GEG: Austauschpflicht fuer alte Heizkessel

Was verlangt das Gesetz?

Konstanttemperaturkessel (nicht Niedertemperatur- und nicht Brennwertkessel!) duerfen maximal 30 Jahre betrieben werden. Kessel, die vor 1991 eingebaut wurden, haetten laengst ausser Betrieb genommen werden muessen.

Wichtig: Die Pflicht betrifft ausschliesslich Konstanttemperaturkessel. Wenn Sie einen Niedertemperatur- oder Brennwertkessel besitzen, greift SS72 GEG nicht -- unabhaengig vom Alter des Kessels.

Wie erkenne ich meinen Kesseltyp?

Kesseltyp	Typisches Baujahr	Betroffen von SS72?
Konstanttemperaturkessel	Bis ca. 1985	Ja -- Austausch nach 30 Jahren
Niedertemperaturkessel	Ca. 1980--2005	Nein
Brennwertkessel	Ab ca. 1990	Nein

Auf dem Typenschild Ihres Kessels oder in den Unterlagen des Schornsteinfegers finden Sie Baujahr und Kesseltyp. Im Zweifel klaert der Schornsteinfeger bei der naechsten Feuerstaeettenschau, ob Ihr Kessel unter die Austauschpflicht faellt.

Was kostet der Heizungstausch?

Neue Heizung	Kosten (brutto, inkl. Einbau)	Max. Foerderung
Luft-Wasser-Waermepumpe	15.000--35.000 EUR	Bis 70 % (KfW 458)
Erdwaerme-Waermepumpe	20.000--35.000 EUR	Bis 70 % (KfW 458)
Pelletkessel	20.000--30.000 EUR	Bis 70 % (KfW 458)
Fernwaermeanschluss	9.000--15.000 EUR	Bis 70 % (KfW 458)

Einen vollstaendigen Kostenvergleich aller Heizsysteme finden Sie im Ratgeber Heizung tauschen Kosten.

Tipp: Die Austauschpflicht nach SS72 GEG wird durch das geplante Gebaeudemodernisierungsgesetz (GMG) voraussichtlich ab 01.07.2026 entfallen. Das bedeutet nicht, dass alte Kessel unbegrenzt weiterlaufen duerfen -- die Bio-Treppe des GMG wird ab 2029 steigende Anteile erneuerbarer Energien verlangen. Mehr dazu im Abschnitt zum GMG weiter unten.

SS48 GEG: Bedingte Anforderungen bei Bauteilaenderung

Wenn Sie ein Aussenbauteil ohnehin sanieren und dabei mehr als 10 % der gesamten Bauteilflaeche betroffen sind, muessen die sanierten Flaechen die U-Wert-Hoechstwerte der Anlage 7 GEG einhalten.

U-Wert-Hoechstwerte bei Sanierung (Anlage 7 GEG)

Bauteil	Max. U-Wert nach Sanierung
Aussenwand	0,24 W/(m2K)
Dachflaechen / oberste Geschossdecke	0,24 W/(m2K)
Fenster (gesamt)	1,3 W/(m2K)
Dachflaechenfenster	1,4 W/(m2K)
Kellerdecke / Waende gegen Erdreich	0,30 W/(m2K)

Diese Pflicht greift nur, wenn Sie ohnehin eine Sanierung planen. Sie erzwingt keine Sanierung, sondern stellt sicher, dass eine geplante Sanierung energetisch sinnvoll ausgefuehrt wird. Eine gezielte „Billigsanierung" unterhalb der GEG-Anforderungen ist damit nicht zulaessig, wenn die 10-%-Schwelle ueberschritten wird.

Sonderfall: Eigentuemerwechsel (Kauf, Erbe, Schenkung)

Der Eigentuemerwechsel ist der haeufigste Ausloeser fuer Sanierungspflichten bei Ein- und Zweifamilienhaeusern. SS47 Abs. 3 i.V.m. SS73 GEG regelt:

• Frist: 2 Jahre ab Grundbucheintrag
• Ausloeser: Kauf, Erbschaft, Schenkung
• Pflichtmassnahmen: Geschossdeckendaemmung (SS47) und Rohrleitungsdaemmung (SS69)

Checkliste nach Eigentuemerwechsel

Massnahme	Rechtsgrundlage	Frist	Geschaetzte Kosten
Oberste Geschossdecke daemmen (U <= 0,24)	SS47 GEG	2 Jahre	1.500--8.000 EUR
Rohrleitungen in unbeheizten Raeumen daemmen	SS69 GEG	2 Jahre	200--900 EUR
Konstanttemperaturkessel austauschen (falls vorhanden)	SS72 GEG	Sofort	9.000--35.000 EUR
Mindestkosten gesamt			ca. 1.700--8.900 EUR (ohne Heizung)

Einen ausfuehrlichen Leitfaden fuer geerbte Immobilien finden Sie im Ratgeber Haus geerbt: Sanierungspflichten.

Bussgeldrisiko: SS108 GEG

Verstoesse gegen die Nachruestpflichten werden als Ordnungswidrigkeit verfolgt. Die Bussgelder sind empfindlich:

Verstoss	Bussgeld
Nichterfuellung der Nachruestpflicht (SS47, SS69)	Bis zu 50.000 EUR
Nichterfuellung der Austauschpflicht (SS72)	Bis zu 50.000 EUR
Fehlender oder ungueltiger Energieausweis	Bis zu 10.000 EUR

In der Praxis werden diese Hoechstbetraege selten ausgeschoepft. Dennoch: Der Schornsteinfeger ist verpflichtet, Verstoesse gegen SS72 an die zustaendige Behoerde zu melden. Und bei einem Immobilienverkauf ohne gueltigen Energieausweis drohen ebenfalls Bussgelder -- mehr dazu im Artikel Energieausweis Bussgeld.

Was aendert das Gebaeudemodernisierungsgesetz (GMG)?

Das GMG soll voraussichtlich zum 01.07.2026 in Kraft treten und das GEG in wesentlichen Teilen ersetzen. Fuer die Sanierungspflichten bedeutet das:

Regelung	GEG (aktuell)	GMG (ab 01.07.2026)
SS72 Austauschpflicht (Konstanttemperaturkessel)	30-Jahres-Grenze, sofortiger Tausch	Entfaellt
SS71 65-%-Regel (erneuerbare Energien bei neuer Heizung)	65 % erneuerbare bei Neueinbau	Entfaellt
SS47 Geschossdeckendaemmung	Nachruestpflicht besteht	Bleibt bestehen
SS69 Rohrleitungsdaemmung	Pflicht besteht	Bleibt bestehen
Bio-Treppe	Nicht vorhanden	Steigende Bio-Anteile ab 2029

Was bedeutet die Bio-Treppe?

Die Bio-Treppe ersetzt die starre 65-%-Regel durch stufenweise steigende Anteile erneuerbarer Energien im Waermemix ab 2029. Einen vollstaendigen Ueberblick bietet der Ratgeber Gebaeudemodernisierungsgesetz (GMG).

Tipp: Auch wenn die Austauschpflicht nach SS72 GEG mit dem GMG entfaellt, bleibt ein Heizungstausch wirtschaftlich sinnvoll. Alte Konstanttemperaturkessel verbrauchen 15 bis 30 % mehr Energie als moderne Brennwertgeraete -- und die Foerderung ueber KfW 458 (bis 70 %) macht den Umstieg auf eine Waermepumpe so guenstig wie nie.

EU-Gebaeuderichtlinie (EPBD): Kein Sanierungszwang fuer Einzelgebaeude

Die novellierte EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) sorgt regelmaessig fuer Verunsicherung. Die zentrale Klarstellung:

Die EPBD verpflichtet keinen einzelnen Wohngebaeudeeigentuemer zur Sanierung. Sie setzt ausschliesslich nationale Portfolio-Ziele:

Ziel	Frist	Bezug
16 % Reduktion des Primaerenergieverbrauchs im Wohngebaeudebestand	Bis 2030	Gesamter nationaler Bestand
20--22 % Reduktion	Bis 2035	Gesamter nationaler Bestand

Wie Deutschland diese Ziele erreicht, bleibt dem nationalen Gesetzgeber ueberlassen. Es gibt keinen EPBD-Paragraphen, der Eigentuemer von Wohngebaeuden zur Sanierung zwingt.

Foerderung: So finanzieren Sie die Pflichtmassnahmen

Die gesetzlichen Pflichtmassnahmen sind foerderfaehig. Die Foerderung reduziert die Kosten erheblich:

BEG Einzelmassnahmen (BAFA): Daemmung

Aspekt	Details
Basissatz	15 % der foerderfaehigen Kosten
iSFP-Bonus	+5 Prozentpunkte = 20 % bei Umsetzung aus einem Sanierungsfahrplan (iSFP)
Max. foerderfaehige Kosten	30.000 EUR/WE (ohne iSFP), 60.000 EUR/WE (mit iSFP)
Max. Zuschuss	4.500 EUR (ohne iSFP), 12.000 EUR (mit iSFP)

Achtung: Die BEG-Foerderung fuer Daemmung verlangt einen U-Wert von hoechstens 0,14 W/(m2K) -- das ist deutlich strenger als die GEG-Pflicht von 0,24 W/(m2K). Um die Foerderung zu erhalten, muessen Sie also staerker daemmen als gesetzlich vorgeschrieben. Das lohnt sich fast immer, weil die zusaetzlichen Daemmkosten durch die Foerderung mehr als kompensiert werden.

KfW 458: Heizungstausch

Aspekt	Details
Basissatz	30 %
Einkommensbonus (Haushaltseinkommen bis 40.000 EUR)	+30 %
Geschwindigkeitsbonus	+20 % (bei Tausch funktionsfaehiger fossiler Heizung)
Max. Gesamtfoerderung	70 %
Max. foerderfaehige Kosten	30.000 EUR (EFH)

Details zur Beantragung finden Sie im Ratgeber KfW-Foerderung 2026.

Alternative: Steuerliche Foerderung nach SS35c EStG

Wer keine BAFA- oder KfW-Foerderung beantragt, kann energetische Sanierungsmassnahmen ueber 3 Jahre steuerlich absetzen: insgesamt 20 % der Kosten (max. 40.000 EUR Steuerermaessigung pro Objekt). Diese Alternative ist besonders fuer Eigentuemer mit hoher Steuerlast interessant, die die Massnahme ohne Foerderantrag schnell umsetzen moechten.

BAFA-Foerderung fuer den iSFP

Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) wird mit 50 % gefoerdert. Der maximale Zuschuss betraegt 650 EUR beim Einfamilienhaus und 850 EUR beim Mehrfamilienhaus. Der iSFP zeigt Ihnen, welche Massnahmen in welcher Reihenfolge sinnvoll sind -- und schaltet den 5-%-iSFP-Bonus fuer jede Einzelmassnahme frei.

Rechenbeispiel: Pflichtmassnahmen nach Hauskauf

Ausgangslage: Sie kaufen ein freistehendes Einfamilienhaus, Baujahr 1978, 120 m2 Wohnflaeche, ungedaemmte Geschossdecke (100 m2), ungedaemmte Leitungen im Keller, Konstanttemperaturkessel von 1989.

Massnahme	Kosten (brutto)	Foerderung	Eigenanteil
Geschossdecke: Einblasdaemmung (U = 0,14 fuer BEG)	3.500 EUR	20 % (700 EUR)	2.800 EUR
Rohrleitungsdaemmung	500 EUR	--	500 EUR
Heizungstausch: Luft-Wasser-Waermepumpe	25.000 EUR	70 % (17.500 EUR)	7.500 EUR
iSFP (Voraussetzung fuer Bonus)	650 EUR	50 % (325 EUR)	325 EUR
Gesamt	29.650 EUR	18.525 EUR	11.125 EUR

In diesem Beispiel uebernimmt die Foerderung rund 62 % der Gesamtkosten. Die jaehrliche Heizkosteneinsparung liegt bei schaetzungsweise 1.500 bis 2.500 EUR -- der Eigenanteil amortisiert sich in ca. 5 bis 7 Jahren.

Haeufig gestellte Fragen (FAQ)

Muss ich mein Haus 2026 zwangsweise sanieren?

Nein. Es gibt keine allgemeine Sanierungspflicht fuer Wohngebaeude. Die bestehenden Nachruestpflichten (Geschossdecke, Rohrleitungen, alte Konstanttemperaturkessel) gelten bereits seit Einfuehrung des GEG 2020 bzw. dessen Vorgaenger EnEV. 2026 kommen keine neuen Pflichten hinzu -- im Gegenteil: Das GMG wird die Austauschpflicht fuer Kessel (SS72) voraussichtlich streichen.

Welche Pflichten gelten nach Hauskauf?

Innerhalb von 2 Jahren ab Grundbucheintrag: Geschossdeckendaemmung (SS47 GEG, U <= 0,24) und Rohrleitungsdaemmung (SS69 GEG). Falls ein Konstanttemperaturkessel vorhanden ist, greift SS72 GEG sofort. Ausfuehrlich erklaert im Ratgeber Sanierungspflicht bei Eigentuemerwechsel.

Welche Pflichten gelten bei geerbtem Haus?

Dieselben wie beim Kauf: SS47 und SS69 GEG mit 2-Jahres-Frist. Der Zeitpunkt des Grundbucheintrags zaehlt, nicht der Todestag des Erblassers. Alle Details im Ratgeber Haus geerbt: Sanierungspflichten.

Wie hoch ist das Bussgeld bei Verstoss?

Bis zu 50.000 EUR gemaess SS108 GEG. In der Praxis werden geringere Betraege verhaengt, aber der Schornsteinfeger ist meldepflichtig. Die Kosten der Nachruestung sind fast immer niedriger als das Bussgeldrisiko.

Erzwingt die EU eine Sanierung meines Hauses?

Nein. Die EU-Gebaeuderichtlinie (EPBD) setzt nationale Portfolio-Ziele (16 % Reduktion bis 2030, 20--22 % bis 2035), aber keinen Sanierungszwang fuer Einzelgebaeude. Wie Deutschland die Ziele erreicht, regelt der nationale Gesetzgeber.

Was passiert mit SS72 GEG durch das GMG?

Die Austauschpflicht fuer Konstanttemperaturkessel (SS72 GEG) entfaellt voraussichtlich zum 01.07.2026 durch das Gebaeudemodernisierungsgesetz (GMG). An ihre Stelle tritt die Bio-Treppe ab 2029. Die Daemmpflichten (SS47, SS69) bleiben unveraendert bestehen.

Lohnt sich ein iSFP vor der Pflichtsanierung?

Ja, fast immer. Der iSFP kostet nach Foerderung ca. 325 EUR (EFH) und schaltet den 5-%-Bonus auf alle Einzelmassnahmen frei. Bei einer Investition von 10.000 EUR in Daemmung bringt der Bonus allein 500 EUR zusaetzliche Foerderung. Details im Ratgeber Sanierungsfahrplan iSFP.

Muss ich die GEG-Anforderungen oder die BEG-Anforderungen erfuellen?

Das sind zwei verschiedene Dinge. Die GEG-Pflicht verlangt U <= 0,24 W/(m2K) fuer die Geschossdecke. Die BEG-Foerderung setzt U <= 0,14 W/(m2K) voraus. Um die Foerderung zu erhalten, muessen Sie staerker daemmen als gesetzlich vorgeschrieben. Das lohnt sich wirtschaftlich fast immer.

Naechste Schritte: So gehen Sie vor

1. Pruefen Sie Ihren Status: Sind Sie von Nachruestpflichten betroffen? Pruefen Sie Geschossdecke, Rohrleitungen und Kesseltyp.
2. Lassen Sie einen iSFP erstellen: Der Sanierungsfahrplan zeigt Ihnen alle Pflichten und wirtschaftlich sinnvollen Massnahmen -- und sichert den Foerderbonus.
3. Beantragen Sie Foerderung vor Massnahmenbeginn: Sowohl BEG (BAFA) als auch KfW 458 muessen vor Auftragsvergabe beantragt werden.
4. Nutzen Sie reduco.ai: Berechnen Sie Sanierungskosten, Foerderung und Amortisation fuer Ihr Gebaeude in wenigen Minuten.

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