Sanierungspflicht 2026 im Detail: Paragrafen, Fristen und Kosten

Update (Stand: 9. August 2026) – GModG verkündet: Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde am 23. Juli 2026 ausgefertigt, am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226) und ist am 29. Juli 2026 in Kraft getreten. Es ist kein neues Gesetz, sondern das umbenannte GEG: Stammgesetz bleibt das Gebäudeenergiegesetz vom 8. August 2020, geändert wurden die Überschrift und die Paragraphennummern. Als Einspruchsgesetz brauchte es keine Zustimmung des Bundesrates. Für die Sanierungspflichten gilt seither: Die 65-%-Erneuerbare-Pflicht und die 30-Jahre-Austauschpflicht (§§ 71 bis 73 GEG) sind gestrichen, die Dämmpflichten bleiben inhaltlich unverändert. Parallel gelten seit dem 21. Juli 2026 die neuen Sätze der BEG-Förderrichtlinie: Der Klimageschwindigkeitsbonus sinkt von 20 % auf 16 % (und danach halbjährlich weiter bis auf 0 % ab 01.08.2028), der Effizienzbonus (5 %) entfällt, die maximal förderfähigen Kosten für die Heizung sinken von 30.000 EUR auf 28.000 EUR, und es gilt ein einkommensabhängiger Deckel von bis zu 80 %. Den iSFP-Bonus (+5 Prozentpunkte) für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle gibt es seither nur noch, wenn das förderfähige Investitionsvolumen mindestens 30.000 EUR erreicht.

Eine pauschale Sanierungspflicht für alle Wohngebäude gibt es in Deutschland nicht – und seit dem GModG auch keine gesetzliche Pflicht mehr, eine alte Heizung auszutauschen. Was es gibt, sind konkrete Nachrüstpflichten, die bestimmte Eigentümer zu bestimmten Maßnahmen verpflichten, mit festen Fristen und Bußgeldern bis zu 50.000 EUR. Wer ein Haus besitzt, kauft, erbt oder schenkt, muss genau wissen, welche Pflichten greifen und welche nicht. Dieser Artikel geht dafür in die Tiefe: jeden relevanten Paragraphen einzeln, mit Fristen, Ausnahmen, Kostenspannen, Förderquoten und einem durchgerechneten Beispiel. Wenn Sie zuerst den schnellen Überblick suchen, starten Sie mit der Übersicht aller Sanierungspflichten 2026.

Ueberblick: Welche Sanierungspflichten gelten 2026?

Nach dem GModG bleiben drei Pflichttypen für Wohngebäude. Die folgende Tabelle zeigt auf einen Blick, was gilt, für wen es gilt und was es kostet:

Wichtig: Die häufig befürchtete „Zwangssanierung" durch die EU (EPBD) existiert für Einzelwohngebäude nicht. Die EU-Gebäuderichtlinie setzt ausschließlich Portfolio-Ziele auf nationaler Ebene. Dazu später mehr.

§ 35 GModG: Pflicht zur Geschossdeckendämmung

Was verlangt das Gesetz?

Die oberste Geschossdecke eines beheizten Gebäudes muss einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m2K) erreichen (§ 35 Abs. 1 GModG; wortgleicher Vorgängertext: § 47 GEG). Alternativ darf statt der Geschossdecke das darüberliegende Dach gedämmt werden. Die Anforderung ist verhaeltnismaessig moderat – für die meisten Gebäude genügen 12 bis 16 cm Standarddämmstoff.

Die Vorschrift stand bis zum 28. Juli 2026 in § 47 GEG. Das GModG hat sie inhaltlich unverändert zu § 35 gemacht (Art. 1 Nr. 15 GModG, BGBl. 2026 I Nr. 226). Wenn Sie aeltere Quellen lesen, ist mit „§ 47 GEG" also dieselbe Pflicht gemeint.

Wer ist betroffen?

Die Pflicht unterscheidet nach Gebäudetyp und Nutzung:

Tipp: Die Ausnahme für Selbstnutzer, die am 1.2.2002 selbst in ihrem Ein- oder Zweifamilienhaus gewohnt haben, entfällt beim ersten Eigentümerwechsel danach. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen oder vererben, trifft die Pflicht den neuen Eigentümer. Planen Sie eine Veräußerung, kann eine vorherige Dämmung den Immobilienwert steigern und Kaufpreisverhandlungen vermeiden. Mehr dazu im Ratgeber Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel.

Was kostet die Geschossdeckendämmung?

Die Geschossdeckendämmung gehört zu den wirtschaftlichsten Sanierungsmaßnahmen überhaupt. Sie amortisiert sich häufig innerhalb von 3 bis 5 Jahren. Eine detaillierte Kostenaufstellung finden Sie im Ratgeber Geschossdeckendämmung.

Wirtschaftlichkeitsausnahme

Das GModG sieht in § 102 eine Befreiungsmöglichkeit vor: Die Nachrüstpflicht entfällt auf Antrag, wenn sie im Einzelfall zu einer unbilligen Härte führt – etwa weil sich die Maßnahme nicht innerhalb angemessener Frist durch eingesparte Energiekosten erwirtschaften lässt. In der Praxis greift das bei der Geschossdeckendämmung jedoch selten, da die Kosten niedrig und die Einsparungen hoch sind. Zuständig ist die nach Landesrecht bestimmte Behörde.

§ 69 GModG: Pflicht zur Rohrleitungsdämmung

Freiliegende Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (Keller, Dachboden, Garage) müssen gedämmt werden. Die Mindeststärke richtet sich nach dem Rohrdurchmesser gemaess Anlage 8:

Kosten: Für ein typisches Einfamilienhaus liegen die Gesamtkosten bei 200 bis 900 EUR – eine der günstigsten Pflichtmaßnahmen überhaupt. Das Material (Dämmschalen aus Kautschuk oder Mineralwolle) ist im Baumarkt erhältlich. Die Montage lässt sich bei frei zugänglichen Leitungen auch in Eigenleistung erledigen.

Tipp: Prüfen Sie Ihren Keller – ungedämmte Leitungen sind ein häufiger und leicht zu behebender Verstoß. Eine Ausnahme gibt es nur für Selbstnutzer: Wer am 1. Februar 2002 eine Wohnung seines Ein- oder Zweifamilienhauses selbst bewohnt hat, muss erst nach einem Eigentümerwechsel nachrüsten (§ 69 Abs. 3 und 4 GModG, zuvor § 73 GEG) – dann innerhalb von zwei Jahren ab dem Eigentumsübergang.

Weggefallen: die Austauschpflicht für alte Heizkessel (§ 72 GEG)

Was früher galt

Bis zum 28. Juli 2026 durften Konstanttemperaturkessel (nicht Niedertemperatur- und nicht Brennwertkessel) maximal 30 Jahre betrieben werden. Zusätzlich sah § 72 Abs. 4 GEG ein Betriebsende für alle fossilen Heizungen zum 31. Dezember 2044 vor.

Was heute gilt

Beides ist ersatzlos gestrichen. Art. 1 Nr. 32 GModG lautet wörtlich: „Die §§ 71 bis 73 werden gestrichen." Damit sind zum 29. Juli 2026 entfallen:

• das 30-Jahre-Betriebsverbot für Konstanttemperaturkessel (§ 72 Abs. 1 bis 3 GEG),
• das fossile Betriebsende 2044 (§ 72 Abs. 4 GEG),
• die 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Pflicht beim Heizungseinbau (§ 71 GEG) samt der Kopplung an die kommunale Wärmeplanung,
• die Pflicht des Schornsteinfegers, das Betriebsverbot zu prüfen (§ 97 Abs. 1 Nr. 1 GEG).

Praktisch heißt das: Ein funktionierender Altkessel darf weiterlaufen, unabhängig von seinem Alter und Typ. Es gibt kein Datum mehr, zu dem eine fossile Heizung stillgelegt werden müsste. Wer dennoch tauscht, tut das aus wirtschaftlichen Gründen – Verbrauch, Reparaturrisiko, CO2-Preis – nicht wegen einer Pflicht.

Was kostet ein freiwilliger Heizungstausch?

Einen vollständigen Kostenvergleich aller Heizsysteme finden Sie im Ratgeber Heizung tauschen Kosten.

Tipp: Bauen Sie eine neue Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung ein, greift die Brennstoffquote nach § 43 Abs. 1 GModG: mindestens 10 % nicht-fossile Brennstoffe ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035, 60 % ab 2040. Diese Quote gilt ausschließlich für Anlagen, die nach dem 29. Juli 2026 eingebaut werden – für Ihre vorhandene Heizung gilt sie nicht. Erfüllbar ist sie auch über eine Solarthermieanlage (§ 43 Abs. 3) oder eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung (§ 43 Abs. 4).

§ 36 GModG: Bedingte Anforderungen bei Bauteiländerung

Wenn Sie ein Außenbauteil ohnehin sanieren und dabei mehr als 10 % der gesamten Bauteilfläche betroffen sind, müssen die sanierten Flächen die U-Wert-Höchstwerte der Anlage 7 einhalten. Die Vorschrift hiess bis zum 28. Juli 2026 § 48 GEG; Anlage 7 verweist jetzt auf § 36.

U-Wert-Höchstwerte bei Sanierung (Anlage 7)

Diese Pflicht greift nur, wenn Sie ohnehin eine Sanierung planen. Sie erzwingt keine Sanierung, sondern stellt sicher, dass eine geplante Sanierung energetisch sinnvoll ausgeführt wird. Eine gezielte „Billigsanierung" unterhalb der gesetzlichen Anforderungen ist damit nicht zulässig, wenn die 10-%-Schwelle überschritten wird.

Sonderfall: Eigentümerwechsel (Kauf, Erbe, Schenkung)

Der Eigentümerwechsel ist der häufigste Auslöser für Sanierungspflichten bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Geregelt ist er jetzt in § 35 (Geschossdecke) und § 69 Abs. 3 und 4 GModG (Rohrleitungen) – bis zum 28. Juli 2026 lief beides über § 47 Abs. 3 und § 73 GEG:

• Frist: 2 Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002
• Auslöser: Kauf, Erbschaft, Schenkung
• Pflichtmaßnahmen: Geschossdeckendämmung (§ 35) und Rohrleitungsdämmung (§ 69)

Checkliste nach Eigentümerwechsel

Einen ausführlichen Leitfaden für geerbte Immobilien finden Sie im Ratgeber Haus geerbt: Sanierungspflichten.

Bußgeldrisiko: § 108 GModG

Verstöße gegen die Nachrüstpflichten werden als Ordnungswidrigkeit verfolgt. Die Bußgelder sind empfindlich:

Die Staffelung steht in § 108 Abs. 2 GModG. In der Praxis werden diese Höchstbetraege selten ausgeschöpft. Dennoch: Der Schornsteinfeger meldet festgestellte Verstöße an die zuständige Behörde. Und bei einem Immobilienverkauf ohne gültigen Energieausweis drohen ebenfalls Bußgelder – mehr dazu im Artikel Energieausweis Bußgeld.

Was hat das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) geändert?

Das GModG ist am 29. Juli 2026 in Kraft getreten. Es ersetzt das GEG nicht, sondern benennt es um – Art. 1 Nr. 1 tauscht nur die Gesetzesüberschrift aus. Der große Umbau der Bestandsvorschriften folgt zum 1. Januar 2027, Nullemissionsgebäude für oeffentliche Nichtwohngebäude ab 2028 und für alle Neubauten ab 2030 (Art. 9 GModG).

Was bedeutet die Brennstoffquote?

Die Brennstoffquote des § 43 GModG ersetzt die starre 65-%-Regel. Wer nach dem 29. Juli 2026 eine neue Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss ab 2029 mindestens 10 % der bereitgestellten Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff erzeugen; die Quote steigt auf 15 % (2030), 30 % (2035) und 60 % (2040). Alternativ lässt sie sich über Solarthermie oder eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung erfüllen. Für aeltere Heizungen gilt sie nicht. Einen vollständigen Überblick bietet der Ratgeber Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG).

Und der Mindeststandard für Nichtwohngebäude?

§ 40 GModG (ab 1. Januar 2027 geltend) verlangt, dass der Jahres-Primärenergiebedarf bestehender Nichtwohngebäude ab 2030 höchstens das 3,5-fache und ab 2033 höchstens das 2,95-fache eines Referenzgebäudes beträgt. Die Anforderung gilt als erfüllt, wenn das Gebäude ab 1996 errichtet wurde, nachweislich das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1995 erreicht, überwiegend mit Wärmepumpe oder Biomasse beheizt wird oder an Fernwärme angeschlossen ist. Hinzu kommen Ausnahmen für Abriss, Nutzungsänderung, Baudenkmäler sowie Industrie- und Landwirtschaftsgebäude. Für Wohngebäude gibt es keine vergleichbare Vorschrift.

Tipp: Auch ohne gesetzliche Austauschpflicht bleibt ein Heizungstausch oft wirtschaftlich sinnvoll. Alte Konstanttemperaturkessel verbrauchen 15 bis 30 % mehr Energie als moderne Brennwertgeräte – und die Förderung über KfW 458 (bis 80 %) macht den Umstieg auf eine Wärmepumpe so günstig wie nie.

EU-Gebäuderichtlinie (EPBD): Kein Sanierungszwang für Einzelgebäude

Die novellierte EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) sorgt regelmässig für Verunsicherung. Die zentrale Klarstellung:

Die EPBD verpflichtet keinen einzelnen Wohngebäudeeigentuemer zur Sanierung. Sie setzt ausschließlich nationale Portfolio-Ziele:

Wie Deutschland diese Ziele erreicht, bleibt dem nationalen Gesetzgeber überlassen. Es gibt keinen EPBD-Paragraphen, der Eigentümer von Wohngebäuden zur Sanierung zwingt. Auch die häufig zitierte Regel, die „schlechtesten 15 Prozent" des Bestands müssten saniert werden, steht nicht in der finalen Richtlinie (EU) 2024/1275 – sie stammt aus dem Kommissionsentwurf von 2021 und hat es nie ins geltende EU-Recht geschafft.

Förderung: So finanzieren Sie die Pflichtmaßnahmen

Die gesetzlichen Pflichtmaßnahmen sind förderfähig. Die Förderung reduziert die Kosten erheblich:

BEG Einzelmaßnahmen (BAFA): Dämmung

Quellen: BAFA – BEG Einzelmaßnahmen Gebäudehülle

Achtung: Die BEG-Förderung für Dämmung verlangt einen U-Wert von höchstens 0,14 W/(m2K) – das ist deutlich strenger als die GModG-Pflicht von 0,24 W/(m2K). Um die Förderung zu erhalten, müssen Sie also stärker dämmen als gesetzlich vorgeschrieben. Das lohnt sich fast immer, weil die zusätzlichen Dämmkosten durch die Förderung mehr als kompensiert werden.

KfW 458: Heizungstausch (neue BEG-Förderrichtlinie, ab 21.07.2026)

Der maximale Zuschuss beträgt damit 22.400 EUR für Geringverdiener (80 % von 28.000 EUR) bzw. im Standardfall 12.880 EUR (30 % Grundförderung + 16 % Klimageschwindigkeitsbonus = 46 % von 28.000 EUR). Details zur Beantragung finden Sie im Ratgeber KfW-Förderung 2026.

Alternative: Steuerliche Förderung nach § 35c EStG

Wer keine BAFA- oder KfW-Förderung beantragt, kann energetische Sanierungsmaßnahmen über 3 Jahre steuerlich absetzen: insgesamt 20 % der Kosten (max. 40.000 EUR Steuerermaessigung pro Objekt). Diese Alternative ist besonders für Eigentümer mit hoher Steuerlast interessant, die die Maßnahme ohne Förderantrag schnell umsetzen möchten.

BAFA-Förderung für den iSFP

Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) wird mit 50 % gefördert. Der maximale Zuschuss beträgt 650 EUR beim Einfamilienhaus und 850 EUR beim Mehrfamilienhaus. Der iSFP zeigt Ihnen, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge sinnvoll sind – und schaltet den 5-%-iSFP-Bonus frei, seit dem 21.07.2026 allerdings nur noch, wenn das förderfähige Investitionsvolumen der Einzelmaßnahme mindestens 30.000 EUR erreicht.

Rechenbeispiel: Pflichtmaßnahmen nach Hauskauf

Ausgangslage: Sie kaufen ein freistehendes Einfamilienhaus, Baujahr 1978, 120 m2 Wohnfläche, ungedämmte Geschossdecke (100 m2), ungedämmte Leitungen im Keller, Konstanttemperaturkessel von 1989.

Pflicht sind in diesem Beispiel nur die ersten beiden Positionen (Geschossdecke und Rohrleitungen, zusammen 3.475 EUR Eigenanteil). Der Kessel von 1989 muss seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr getauscht werden – der Heizungstausch ist eine freiwillige, wirtschaftlich motivierte Entscheidung. In diesem Beispiel (Standardfall: 30 % Grundförderung + 16 % Klimageschwindigkeitsbonus für den Heizungstausch; die Dämmung erhält 15 %, weil der iSFP-Bonus seit dem 21.07.2026 erst ab 30.000 EUR förderfähigem Investitionsvolumen greift) übernimmt die Förderung rund 42 % der Gesamtkosten. Mit Einkommensbonus (zu versteuerndes Einkommen bis 30.000 EUR) und Familienzuschlag steigt der Fördersatz beim Heizungstausch auf bis zu 80 % – der Zuschuss allein für die Wärmepumpe kann dann bis zu 22.400 EUR betragen. Die jährliche Heizkosteneinsparung liegt bei schätzungsweise 1.500 bis 2.500 EUR – der Eigenanteil amortisiert sich in ca. 7 bis 11 Jahren.

Häufige Fragen (FAQ)

Muss ich mein Haus 2026 zwangsweise sanieren?

Nein. Es gibt keine allgemeine und auch keine verbrauchs- oder klassenabhängige Sanierungspflicht für Wohngebäude. Die beiden Nachrüstpflichten (Geschossdecke, Rohrleitungen) gelten bereits seit Einführung des GEG 2020 bzw. dessen Vorgänger EnEV. 2026 kommen keine neuen Pflichten für Wohngebäude hinzu – im Gegenteil: Das GModG hat die Austauschpflicht für Kessel (§ 72 GEG) am 29. Juli 2026 ersatzlos gestrichen.

Welche Pflichten gelten nach Hauskauf?

Innerhalb von 2 Jahren ab dem Eigentumsübergang: Geschossdeckendämmung (§ 35 GModG, U <= 0,24) und Rohrleitungsdämmung (§ 69 GModG). Eine Pflicht zum Kesseltausch gibt es nicht mehr. Ausführlich erklärt im Ratgeber Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel.

Welche Pflichten gelten bei geerbtem Haus?

Dieselben wie beim Kauf: § 35 und § 69 GModG mit 2-Jahres-Frist ab dem Eigentumsübergang. Alle Details im Ratgeber Haus geerbt: Sanierungspflichten.

Wie hoch ist das Bußgeld bei Verstoß?

Bis zu 50.000 EUR gemaess § 108 Abs. 2 Nr. 1 GModG. In der Praxis werden geringere Beträge verhängt, aber der Schornsteinfeger meldet Verstöße. Die Kosten der Nachrüstung sind fast immer niedriger als das Bußgeldrisiko.

Erzwingt die EU eine Sanierung meines Hauses?

Nein. Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) setzt nationale Portfolio-Ziele (16 % Reduktion bis 2030, 20–22 % bis 2035), aber keinen Sanierungszwang für Einzelgebäude. Eine „schlechteste 15 Prozent"-Regel enthält die finale Richtlinie (EU) 2024/1275 nicht. Wie Deutschland die Ziele erreicht, regelt der nationale Gesetzgeber.

Was ist aus § 72 GEG geworden?

Die Austauschpflicht für Konstanttemperaturkessel ist gestrichen. Art. 1 Nr. 32 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) hebt die §§ 71 bis 73 GEG zum 29. Juli 2026 auf. Damit sind auch die 65-%-Regel und das fossile Betriebsende 2044 weg. An ihre Stelle tritt die Brennstoffquote des § 43 GModG – aber nur für Heizungen, die nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaut werden. Die Dämmpflichten (§ 35, § 69) bleiben unverändert bestehen.

Bekommt mein Wohnhaus jetzt eine Energieklasse von A bis G?

Nein. Wohngebäude behalten die Skala A+ bis H nach Anlage 10. Die neue EU-Skala A bis G gilt ab 1. Januar 2027 ausschließlich für Nichtwohngebäude (neue Anlage 10a). Mehr dazu im Ratgeber Energieeffizienzklassen A bis G.

Lohnt sich ein iSFP vor der Pflichtsanierung?

Das hängt seit dem 21.07.2026 vom Investitionsvolumen ab. Der iSFP kostet nach Förderung ca. 325 EUR (EFH), der 5-%-Bonus greift aber nur noch, wenn das förderfähige Investitionsvolumen einer Einzelmaßnahme mindestens 30.000 EUR erreicht. Bei einer Investition von 30.000 EUR in Dämmung bringt der Bonus 1.500 EUR zusätzliche Förderung; für kleinere Einzelmaßnahmen entfällt er faktisch. Als Planungsinstrument bleibt der iSFP dennoch wertvoll. Details im Ratgeber Sanierungsfahrplan iSFP.

Muss ich die gesetzlichen Anforderungen oder die BEG-Anforderungen erfüllen?

Das sind zwei verschiedene Dinge. Die gesetzliche Pflicht verlangt U <= 0,24 W/(m2K) für die Geschossdecke. Die BEG-Förderung setzt U <= 0,14 W/(m2K) voraus. Um die Förderung zu erhalten, müssen Sie stärker dämmen als gesetzlich vorgeschrieben. Das lohnt sich wirtschaftlich fast immer. Wichtig: Förderbedingungen sind eigenständig – dass eine gesetzliche Pflicht entfällt, heißt nicht, dass die BEG-Voraussetzungen dieselben sind.

Nächste Schritte: So gehen Sie vor

1. Prüfen Sie Ihren Status: Sind Sie von den beiden Nachrüstpflichten betroffen? Prüfen Sie Geschossdecke und Rohrleitungen in unbeheizten Räumen.
2. Lassen Sie einen iSFP erstellen: Der Sanierungsfahrplan zeigt Ihnen alle Pflichten und wirtschaftlich sinnvollen Maßnahmen – und sichert ab 30.000 EUR förderfähigem Investitionsvolumen den Förderbonus.
3. Beantragen Sie Förderung vor Maßnahmenbeginn: Sowohl BEG (BAFA) als auch KfW 458 müssen vor Auftragsvergabe beantragt werden.
4. Nutzen Sie reduco.ai: Berechnen Sie Sanierungskosten, Förderung und Amortisation für Ihr Gebäude in wenigen Minuten.

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