Energieeffizienzklassen A bis G: Für wen die Skala wirklich gilt

Update (Stand: 9. August 2026): Dieser Artikel wurde vollständig auf das am 28. Juli 2026 verkündete Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes (BGBl. 2026 I Nr. 226) aktualisiert. Das Gesetz benennt das GEG in Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) um. Entgegen früheren Entwürfen und einer breiten Berichterstattung ersetzt die Skala A bis G die deutsche Skala A+ bis H nicht: A bis G gilt ab dem 1. Januar 2027 nur für Nichtwohngebäude, Wohngebäude behalten A+ bis H. Die Förderangaben wurden zudem an die seit dem 21. Juli 2026 geltende BEG-Richtlinie angepasst: Der iSFP-Bonus wird nur noch ab einem förderfähigen Investitionsvolumen von 30.000 EUR gewährt, und die Tilgungszuschüsse im KfW-Programm 261 wurden um 10 Prozentpunkte gesenkt.

Warum überhaupt eine Skala A bis G?

Die deutsche Energieeffizienzskala von A+ bis H ist ein nationales Konstrukt. Neun Klassen, feste Endenergie-Grenzwerte, keine Vergleichbarkeit mit anderen EU-Ländern. Ein französisches Gebäude der Klasse D und ein deutsches Gebäude der Klasse D sind energetisch völlig unterschiedlich. Für Investoren, Banken und europäische Regulierung ist das unbrauchbar.

Die EPBD verlangt deshalb eine einheitliche Skala von A bis G. Deutschland hat diese Vorgabe im GModG umgesetzt – aber nur dort, wo der grenzüberschreitende Vergleichsdruck am größten ist: bei Nichtwohngebäuden. Für Wohngebäude bleibt es bei A+ bis H.

Ein häufiges Missverständnis betrifft die Definition der Klassen. In vielen Beiträgen heißt es, Klasse G umfasse „die schlechtesten 15 % des Bestands“. Diese relative Definition stammt aus dem Kommissionsentwurf von 2021 und steht nicht in der verabschiedeten Richtlinie (EU) 2024/1275. Das deutsche Recht arbeitet stattdessen mit festen Verhältniswerten.

Details zur gesetzlichen Umsetzung finden Sie in unserem Beitrag zum Energieausweis 2026 mit neuen Klassen; was die Klassen für ein einzelnes Wohnhaus bedeuten, erklärt Energieeffizienzklasse Haus.

Die 7 Klassen im Detail: so ist A bis G definiert

Maßgeblich ist Anlage 10a zu § 86 Abs. 3 GModG, gültig ab dem 1. Januar 2027. Die Klassen werden nicht in kWh/(m²·a) festgelegt, sondern über den Primärenergiereferenzfaktor: das Verhältnis des errechneten Jahres-Primärenergiebedarfs zum Primärenergiebedarf eines Referenzgebäudes mit gleicher Geometrie, Nutzfläche, Ausrichtung und Nutzung. Für das Referenzgebäude ist dabei stets ein Primärenergiefaktor von 0,7 anzusetzen (§ 86 Abs. 4 GModG).

Das hat eine wichtige Konsequenz: Zwei Nichtwohngebäude mit identischem kWh-Verbrauch können in unterschiedlichen Klassen landen, wenn ihre Nutzung unterschiedlich ist – eine Schule wird an einer Schule gemessen, ein Rechenzentrum an einem Rechenzentrum.

Klasse A: Nullemissionsgebäude

Klasse A erfordert zweierlei: einen Primärenergiereferenzfaktor von höchstens 1,0 – das Gebäude ist also mindestens so gut wie sein Referenzgebäude – und den Status als Nullemissionsgebäude. In Klasse A dürfen nach § 86 Abs. 3 Satz 2 GModG nur Nichtwohngebäude eingestuft werden, die am Standort keine Emissionen aus der Nutzung fossiler Energie verursachen. Ein Gebäude mit Gaskessel kann den Faktor 1,0 rechnerisch erreichen und landet trotzdem in Klasse B.

Klasse B: über dem Referenzniveau

Klasse B beginnt oberhalb des Faktors 1,0 und reicht bis 1,48. Typisch sind Neubauten und tiefgreifend sanierte Bestandsgebäude mit Wärmepumpe, Fernwärme oder guter Dämmung, die die gesetzlichen Neubauanforderungen erfüllen oder knapp überschreiten.

Klasse C: solides Bestandsniveau

Klasse C liegt oberhalb von 1,48 bis 1,97 – das Gebäude verbraucht also bis zum knapp Doppelten seines Referenzgebäudes. Hier finden sich viele jüngere Bürogebäude und modernisierte Objekte mit effizienter Anlagentechnik.

Klasse D: Durchschnitt

Klasse D reicht von über 1,97 bis 2,46. Typisch sind teilsanierte Nichtwohngebäude der Baujahre ab den 1990er-Jahren mit Gasbrennwerttechnik und teilweise erneuerter Gebäudehülle.

Klasse E: unterdurchschnittlich

Klasse E umfasst Faktoren über 2,46 bis 2,95. Ab dem 1. Januar 2033 ist dies die schlechteste Klasse, die die Renovierungsanforderungen des § 40 GModG noch erfüllt.

Klasse F: schlecht

Klasse F reicht von über 2,95 bis 3,5. Diese Gebäude erfüllen die Anforderung ab 2030 gerade noch, verfehlen aber die Stufe 2033.

Klasse G: Handlungsbedarf bis 2030

Klasse G erfasst alle Nichtwohngebäude mit einem Faktor über 3,5 – überwiegend unsanierte Objekte mit alter Öl- oder Gasheizung und ungedämmter Hülle. Genau bei diesem Wert setzt die erste MEPS-Stufe an: Ab dem 1. Januar 2030 darf der Jahres-Primärenergiebedarf das 3,5-fache des Referenzgebäudes nicht mehr überschreiten. Klasse G ist damit die Klasse, die bis 2030 verschwinden soll.

Übersichtstabelle: Alle Klassen auf einen Blick

Nichtwohngebäude (Anlage 10a GModG, ab 1. Januar 2027):

Wohngebäude (Anlage 10 GModG, unverändert):

Anlage 10 arbeitet mit Obergrenzen: Ein Gebäude mit genau 100 kWh/(m²·a) fällt in Klasse C, eines mit 101 in Klasse D. Bezugsfläche ist ab 2027 die Gebäudenutzfläche nach DIN/TS 18599: 2025-10, die beheizt oder gekühlt wird.

Hinweis: Die Werte der zweiten Tabelle sind Endenergie-Grenzwerte und mit den Verhältniswerten der ersten Tabelle nicht vergleichbar. Ein „C“ im Ausweis eines Bürogebäudes und ein „C“ im Ausweis eines Einfamilienhauses beschreiben unterschiedliche Dinge.

Vergleich: Wohngebäude (A+ bis H) vs. Nichtwohngebäude (A bis G)

Neu ist außerdem eine Angabe, die beide Gebäudearten betrifft, aber nur Neubauten: Für neu zu errichtende Gebäude sind die Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen zu ermitteln und im Energieausweis auszuweisen – ab dem 1. Januar 2028 für Gebäude über 1.000 m² Nutzfläche, ab dem 1. Januar 2030 für alle Neubauten (§ 88b GModG). Für Bestandsgebäude gilt das nicht.

Endenergie oder Primärenergie – warum das den Unterschied macht

Der Endenergiebedarf misst, wie viel Energie an der Gebäudegrenze ankommt – also was der Zähler misst. Der Primärenergiebedarf berücksichtigt zusätzlich die Verluste bei Erzeugung, Transport und Umwandlung des Energieträgers. Für die Effizienzklasse eines Wohngebäudes zählt weiterhin die Endenergie; für die Klasse eines Nichtwohngebäudes ist ab 2027 die Primärenergie im Verhältnis zum Referenzgebäude maßgeblich.

Die Konsequenz für Nichtwohngebäude: Ein Objekt mit Wärmepumpe, das 40 kWh/(m²·a) Strom verbraucht, hat einen deutlich niedrigeren Primärenergiebedarf als ein Gebäude mit Gasheizung, das 100 kWh/(m²·a) Gas verbraucht – selbst wenn die Endenergie bei der Gasheizung scheinbar nicht viel höher liegt. Der Primärenergiefaktor für netzbezogenen Strom liegt bis Ende 2026 bei 1,8; mit der neuen Anlage 4 des GModG sinkt er ab dem 1. Januar 2027 auf 1,5, während Erdgas bei 1,1 bleibt (Art. 2 Nr. 50 des Änderungsgesetzes). Für das Referenzgebäude eines Nichtwohngebäudes ist ohnehin stets der Wert 0,7 anzusetzen (§ 86 Abs. 4 Satz 2 GModG). Da die Wärmepumpe zusätzlich eine Jahresarbeitszahl (JAZ) von 3 bis 4 erreicht, ist ihr Primärenergiebedarf pro erzeugter kWh Wärme drastisch niedriger. Mehr dazu: Endenergiebedarf und Primärenergiebedarf im Vergleich.

Weil § 40 GModG und Anlage 10a denselben Maßstab verwenden, lässt sich die Sanierungspflicht direkt in Klassen übersetzen:

Ausgenommen sind unter anderem Nichtwohngebäude ab Baujahr 1996, Gebäude, die nachweislich auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1994 gebracht wurden, Objekte mit Wärmepumpe, Biomasse oder Fernwärme sowie Baudenkmäler (§ 40 Abs. 3 und 4 GModG).

Verteilung im deutschen Gebäudebestand

Deutschland hat rund 19,4 Millionen Wohngebäude (Destatis, Zensus 2022). Die energetische Qualität ist sehr heterogen: Der Großteil wurde vor der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 errichtet. Für Wohngebäude gilt weiterhin die Skala A+ bis H; auf Basis von Auswertungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) und der dena ergibt sich folgendes geschätztes Bild:

Das bedeutet: Rund 70 % des deutschen Wohngebäudebestands fällt in die Klassen D bis H, knapp 40 % in die Klassen F, G oder H. Eine gesetzliche Sanierungspflicht folgt daraus nicht – die EPBD-Ziele (minus 16 % Primärenergie bis 2030, minus 20 bis 22 % bis 2035 gegenüber 2020) sind nationale Durchschnittswerte, und das GModG hat für Wohngebäude keine klassenbezogene Pflicht eingeführt. Der wirtschaftliche Druck über Marktwert, CO₂-Preis und Finanzierungskonditionen bleibt davon unberührt.

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Auswirkung auf den Immobilienwert

Die Energieeffizienzklasse ist längst ein preisbestimmender Faktor auf dem Immobilienmarkt. Studien des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW Köln), der Europäischen Zentralbank (EZB) und des Immobilienverbands Deutschland (IVD) zeigen einen klaren Zusammenhang zwischen Effizienzklasse und Marktwert.

Wertabschläge nach Klasse

Diese Abschläge – in der Fachwelt als Brown Discount bezeichnet – haben sich seit 2022 deutlich verstärkt. Drei Treiber sind dafür verantwortlich:

1. Steigende CO₂-Kosten: Der CO₂-Preis liegt 2026 im BEHG-Auktionskorridor bei 55 bis 65 EUR pro Tonne (nationales Emissionshandelssystem, nEHS) und steigt im Festpreis-Verkauf November/Dezember 2026 auf 68 EUR/t. Bei einem unsanierten Einfamilienhaus mit Gasheizung (ca. 3.500 kg CO₂/Jahr) sind das bereits 2026 rund 193 bis 238 EUR jährlich allein für CO₂ – Tendenz deutlich steigend mit dem Start des EU-Emissionshandels ETS2 ab 2028.

2. Finanzierung: Banken bewerten Gebäude mit schlechter Effizienzklasse zunehmend als Risikoaktiva. Höhere Beleihungswertabschläge, strengere Prüfung, teilweise schlechtere Zinskonditionen. Ausführlich dazu: Energieausweis und Kreditvergabe.

3. Regulierung: Für Nichtwohngebäude bedeuten die Mindeststandards des § 40 GModG ab 2030 und 2033 eine echte Handlungspflicht. Bei Wohngebäuden gibt es keine solche Pflicht – Käufer kalkulieren dort aber trotzdem die erwarteten Sanierungskosten in den Kaufpreis ein.

Mehr zum Brown Discount und dessen Berechnung lesen Sie in unserem Beitrag Brown Discount bei Immobilien.

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Relevanz für Verkauf, Vermietung und Finanzierung

Verkauf

Bei jedem Immobilienverkauf muss der Energieausweis vorgelegt werden. Die Effizienzklasse muss bereits in der Immobilienanzeige angegeben werden. Bei Wohngebäuden ändert sich an der ausgewiesenen Skala nichts. Bei Nichtwohngebäuden gilt für Ausweise, die ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt werden, die Skala A bis G; ältere Ausweise bleiben bis zum Ablaufdatum (maximal 10 Jahre) gültig, für ihre Pflichtangaben in Immobilienanzeigen enthält § 112 GModG eigene Übergangsregeln.

Für Verkäufer bedeutet das: Ein Gebäude in Klasse F oder G ist deutlich schwerer zu veräußern. Kaufinteressenten sehen die Klasse als Indikator für künftige Sanierungskosten. Umgekehrt kann eine Verbesserung um ein bis zwei Klassen den Verkaufspreis messbar steigern.

Vermietung

Vermieter müssen den Energieausweis bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen und dem Mieter bei Vertragsabschluss eine Kopie übergeben. In der Immobilienanzeige sind Effizienzklasse, Energiekennwert, Baujahr und Heizungsart Pflichtangaben. Bei Verstößen droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 EUR (§ 108 GModG, vormals GEG). Details dazu in unserem Beitrag Energieausweis Pflicht für Vermieter.

Die Effizienzklasse beeinflusst auch die Vermietbarkeit direkt: Mieter achten zunehmend auf die Energiekosten. Ein Gebäude der Klasse G bedeutet Heizkosten von 2.500 bis 4.000 EUR jährlich für eine 100-m²-Wohnung – gegenüber 500 bis 800 EUR in Klasse B. Das ist für viele Mieter ein Ausschlusskriterium.

Finanzierung

Banken nutzen die Effizienzklasse zunehmend als Risikoindikator. Die EU-Taxonomie und die EZB-Aufsichtspraxis verlangen, dass Kreditinstitute das Klimarisiko ihrer Immobilienportfolios bewerten. Gebäude in Klasse F und G gelten als Stranding-Risiko – sie könnten durch regulatorische Anforderungen und steigende Betriebskosten unwirtschaftlich werden. Einige Banken bieten umgekehrt günstigere Konditionen für energieeffiziente Gebäude (sogenannte grüne Baufinanzierung). Mehr dazu: Grüne Baufinanzierung im Vergleich.

Wie Sie die Effizienzklasse Ihres Gebäudes verbessern

Die entscheidende Frage für Eigentümer lautet: Welche Maßnahmen bringen welchen Klassensprung? Die Antwort hängt vom Ausgangszustand ab, aber einige Muster lassen sich identifizieren.

Maßnahmen und erwartete Klassenwirkung

Die größte Hebelwirkung hat der Heizungstausch von fossil auf Wärmepumpe. Bei Wohngebäuden sinkt der Endenergiebedarf durch die Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe stark, bei Nichtwohngebäuden wirkt zusätzlich der günstige Primärenergiefaktor für Strom auf den Referenzfaktor nach Anlage 10a.

Tipp: Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) zeigt Ihnen die wirtschaftlich sinnvollste Reihenfolge der Maßnahmen und sichert Ihnen den iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten bei der BEG-Förderung – seit dem 21. Juli 2026 allerdings nur noch, wenn das förderfähige Investitionsvolumen mindestens 30.000 EUR erreicht (Gebäude mit einer Wohneinheit); kleinere Einzelmaßnahmen wie ein reiner Fenstertausch gehen beim Bonus faktisch leer aus. Mehr dazu: Sanierungsfahrplan iSFP: Inhalt und Kosten.

Zeitplan: Wann gilt was?

Häufige Fragen

Was passiert mit meinem bestehenden Energieausweis?

Er bleibt bis zum Ablaufdatum gültig – wenn Ihr Ausweis beispielsweise 2023 ausgestellt wurde, läuft er 2033 ab. Bei Wohngebäuden ändert sich ohnehin nichts: Die Skala A+ bis H gilt weiter, ein Umtausch bringt keine neue Einstufungslogik. Bei Nichtwohngebäuden verwenden Ausweise, die ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt werden, die Skala A bis G; ältere Ausweise bleiben gültig. Mehr dazu: Energieausweis Kosten und Beantragen.

Wird mein Wohnhaus jetzt in A bis G umgestuft?

Nein. Das GModG hat die Klassentabelle für Wohngebäude (Anlage 10) inhaltlich nicht geändert – nur Überschrift und Flächenbezug wurden redaktionell angepasst. Ihr Wohnhaus behält seine Klasse zwischen A+ und H, und Bezugsgröße bleibt der Endenergiebedarf bzw. -verbrauch. Auch die verbreitete Aussage, fossil beheizte Häuser würden durch den Wechsel auf Primärenergie abrutschen, trifft auf Wohngebäude nicht zu.

Muss ich mein Haus bis 2033 auf Klasse E sanieren?

Nein. Für Wohngebäude gibt es weder in der EPBD noch im GModG eine Sanierungspflicht, die an eine Effizienzklasse anknüpft. Die EPBD-Vorgaben sind nationale Durchschnittsziele (minus 16 % bis 2030, minus 20–22 % bis 2035 gegenüber 2020). Echte Mindeststandards gelten nur für Nichtwohngebäude: Deren Jahres-Primärenergiebedarf darf ab 2030 das 3,5-fache und ab 2033 das 2,95-fache des Referenzgebäudes nicht überschreiten (§ 40 GModG) – mit Ausnahmen unter anderem für Baujahre ab 1996, Wärmepumpen-, Biomasse- und Fernwärmeversorgung sowie Baudenkmäler.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis – welcher zeigt die richtige Klasse?

Der Bedarfsausweis berechnet den theoretischen Energiebedarf anhand der Gebäudephysik. Der Verbrauchsausweis basiert auf tatsächlichen Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre; ab dem 1. Januar 2027 genügen zwei Jahre (§ 82 Abs. 1 GModG). Der Bedarfsausweis ist aussagekräftiger, weil er unabhängig vom Nutzerverhalten ist. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 (unsaniert) ist er noch bis zum 31. Dezember 2026 Pflicht (§ 80 Abs. 3 GEG); ab 2027 entfällt dieser Zwang. Ausführlich: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis.

Was kostet es, die Effizienzklasse zu verbessern?

Die Kosten variieren stark nach Ausgangszustand und Ziel. Als Richtwert für ein Einfamilienhaus: Ein Klassensprung von G nach E durch Dämmung und Heizungstausch kostet 50.000 bis 90.000 EUR brutto, abzüglich Förderung. Ein Sprung von E nach C durch weitere Hüllenoptimierung und Lüftungsanlage kostet zusätzlich 20.000 bis 40.000 EUR. Die KfW-Förderung (Programm 261 für Effizienzhäuser, Programm 458 für Heizungstausch) kann die Eigenkosten um 30 bis 80 % senken. Details: KfW-Förderung Sanierung 2026.

Wo finde ich heraus, welche Klasse mein Gebäude hat?

Die aktuelle Klasse steht in Ihrem gültigen Energieausweis. Wenn Sie keinen haben oder wissen möchten, wo Ihr Gebäude voraussichtlich landet, können Sie eine digitale Voranalyse mit reduco durchführen oder einen Energieberater beauftragen. Mehr zum Ablauf: Energieausweis erstellen – Anleitung. Was die einzelnen Klassen für ein Wohnhaus konkret bedeuten, lesen Sie in Energieeffizienzklasse Haus.

Fazit: Erst einordnen, dann handeln

Für Wohngebäude ist die viel angekündigte Umstellung ausgeblieben: A+ bis H bleibt der Maßstab. Die Skala A bis G kommt ab 2027 für Nichtwohngebäude – und dort ist sie mehr als eine Etikettierung, weil § 40 GModG sie mit harten Fristen 2030 und 2033 unterlegt. Eigentümer von Gebäuden in den schwachen Klassen sollten unabhängig davon drei Dinge tun:

1. Aktuelle Einstufung prüfen – über den bestehenden Energieausweis oder eine digitale Analyse.
2. Sanierungspotenzial ermitteln – idealerweise über einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP).
3. Fördermöglichkeiten sichern – KfW und BAFA bieten substanzielle Zuschüsse, die die Wirtschaftlichkeit deutlich verbessern.

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