Energieausweis Modernisierungsempfehlungen: Was sie bedeuten und wie Sie sie nutzen

Jeder Energieausweis enthält auf Seite 4 Empfehlungen für energetische Verbesserungen -- die sogenannten Modernisierungsempfehlungen. Viele Eigentümer übersehen diese Seite oder tun sie als bürokratischen Pflichttext ab. Dabei sind die Empfehlungen der einzige Teil des Energieausweises, der konkret sagt, was am Gebäude verbessert werden könnte. Allerdings sind sie kein vollwertiger Sanierungsfahrplan: Die Empfehlungen bleiben kurz, pauschal und ohne Kostenrahmen. Wer sie richtig einordnet, kann sie als wertvollen Ausgangspunkt für eine gezielte Sanierung nutzen.

Dieser Artikel erklärt, was die Modernisierungsempfehlungen enthalten, wie sie sich vom iSFP unterscheiden, und was der neue EPBD-Renovierungspass ab 2026 ändert.

Rechtsgrundlage: § 84 GEG

Die Pflicht zu Modernisierungsempfehlungen ist in § 84 GEG geregelt. Der Aussteller muss:

• Das Gebäude vor Ort begehen oder sich geeignete Bildaufnahmen zur Verfügung stellen lassen
• Im Energieausweis Empfehlungen für kostengünstige Verbesserungen der energetischen Eigenschaften in Form kurzer fachlicher Hinweise geben
• Falls keine Maßnahmen möglich sind, dies ausdrücklich vermerken

Die Empfehlungen beziehen sich auf das gesamte Gebäude, einzelne Außenbauteile und die Anlagentechnik. Ihre Umsetzung ist nicht verpflichtend -- sie dienen ausschließlich der Information des Eigentümers.

Position im Energieausweis: Seite 4

Die Modernisierungsempfehlungen stehen auf Seite 4 des Energieausweises. Das Formblatt enthält:

• Spalte 1: Bauteil oder Anlagenkomponente (z. B. Außenwand, Dach, Fenster, Heizung)
• Spalte 2: Maßnahmenbeschreibung
• Spalte 3: Angabe, ob als Einzelmaßnahme oder im Zusammenhang mit einer größeren Modernisierung empfohlen
• Optional: Geschätzte Amortisationszeit und Kosten pro eingesparter kWh

Auf dem Formblatt steht der Hinweis: „Modernisierungsempfehlungen für das Gebäude dienen lediglich der Information. Sie sind nur kurz gefasste Hinweise und kein Ersatz für eine Energieberatung."

Das Formblatt muss immer beiliegen -- auch wenn keine Empfehlungen möglich sind (dann mit Vermerk „keine kostengünstigen Verbesserungen möglich").

Modernisierungsempfehlungen vs. iSFP

Der entscheidende Unterschied zwischen den kurzen Empfehlungen im Energieausweis und einem vollwertigen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP):

Aspekt	Modernisierungsempfehlungen	Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP)
Umfang	Kurze fachliche Hinweise auf 1 Seite	20--40 Seiten, individuell zugeschnitten
Zeitplanung	Keine Reihenfolge oder Zeitplanung	Fahrplan über bis zu 15 Jahre, 2--5 Maßnahmenpakete
Kosten-Nutzen	Optional, pauschal	Detaillierte Kosten- und Förderschätzung pro Maßnahme
Schwachstellenanalyse	Nein	Ja, farbcodiert (Ampelsystem)
Kosten des Dokuments	Im Energieausweis-Preis enthalten	1.000--2.000 EUR (vor Förderung)
Förderung des Dokuments	Keine	BAFA fördert bis zu 50 % (max. 650/850 EUR)
Förderbonus bei Umsetzung	Nein	5 % iSFP-Bonus bei BEG-Einzelmaßnahmen
Pflicht	Ja (bei jedem Energieausweis)	Nein (freiwillig)
Förderfähige Kosten	--	Mit iSFP: 60.000 EUR/WE (statt 30.000 EUR ohne)

Kernunterschied: Der Energieausweis zeigt, wo das Gebäude steht. Der iSFP zeigt, wie Sie es Schritt für Schritt verbessern. Die Modernisierungsempfehlungen im Energieausweis können den iSFP nicht ersetzen -- weder inhaltlich noch für den Förderbonus.

Ausführlich zum iSFP: Sanierungsfahrplan iSFP: Inhalt und Kosten.

Typische Empfehlungen

Die häufigsten Modernisierungsempfehlungen, geordnet nach dem Prinzip „erst die Hülle, dann die Technik":

Gebäudehülle (höhere Priorität)

Maßnahme	Typische Einsparung	Kosten (Richtwert)
Dämmung oberste Geschossdecke / Dach	10--15 %	30--60 EUR/m²
Kellerdeckendämmung	5--10 %	25--50 EUR/m²
Fassadendämmung (WDVS)	15--25 %	100--200 EUR/m² Fassade
Fenstertausch (Dreifachverglasung)	10--15 %	700--1.200 EUR/Fenster (inkl. Einbau)

Anlagentechnik

Maßnahme	Typische Einsparung	Kosten (Richtwert)
Heizungstausch (z. B. Wärmepumpe)	20--40 %	15.000--30.000 EUR
Dämmung Heizungsrohre (unbeheizter Keller)	3--5 %	5--15 EUR/m Rohr
Hydraulischer Abgleich	5--10 %	500--1.500 EUR
Programmierbare Thermostate	3--5 %	30--80 EUR/Stück

Reihenfolge-Empfehlung: Zuerst die Gebäudehülle dämmen, dann die Heizung austauschen. Der Grund: In einem gut gedämmten Haus kann die neue Heizung kleiner dimensioniert werden, was Kosten spart und die Effizienz erhöht.

Qualität der Empfehlungen in der Praxis

Die Qualität der Modernisierungsempfehlungen variiert in der Praxis erheblich. Eine BBSR-Felduntersuchung (2022) ergab:

• Empfehlungen sind häufig zu pauschal formuliert und daher für Eigentümer wenig hilfreich
• Bei Verbrauchsausweisen von Online-Anbietern fehlen individuelle Empfehlungen oft vollständig -- obwohl eine Vor-Ort-Begehung oder Bildaufnahmen vorgeschrieben sind
• Bei Bedarfsausweisen ist die Qualität im Durchschnitt besser, da der Aussteller das Gebäude kennt
• Die Empfehlungen enthalten selten konkrete Kostenschätzungen, obwohl das Formblatt Felder dafür vorsieht

Tipp: Wenn Ihr Energieausweis auf Seite 4 nur allgemeine Standardtexte enthält (z. B. „Dämmung der Außenwände empfohlen" ohne weitere Spezifizierung), ist die Qualität unterdurchschnittlich. Ein guter Aussteller nennt konkrete Maßnahmen, Reihenfolgen und gibt zumindest eine grobe Einordnung der Wirtschaftlichkeit.

Förderverbindung: Was die Empfehlungen können und was nicht

Was die Modernisierungsempfehlungen NICHT können:

• Den iSFP-Bonus (5 % Zusatzförderung bei BEG-Einzelmaßnahmen) auslösen
• Die erhöhten förderfähigen Kosten (60.000 statt 30.000 EUR/WE) begründen
• Als Nachweis für KfW- oder BAFA-Anträge dienen

Was sie können:

• Einen ersten Impuls geben, welche Maßnahmen sinnvoll sein könnten
• Als Gesprächsgrundlage für die Beauftragung einer detaillierten Energieberatung dienen
• Eigentümern helfen, den Sanierungsbedarf einzuschätzen, bevor sie größere Investitionen planen

Der iSFP-Bonus im Detail: Wer Maßnahmen aus einem BAFA-geförderten iSFP umsetzt, erhält 5 % mehr Zuschuss bei BEG-Einzelmaßnahmen und doppelt so hohe förderfähige Kosten (60.000 statt 30.000 EUR/WE). Bei einer Fassadendämmung für 40.000 EUR bedeutet der Bonus allein 2.000 EUR zusätzliche Förderung. Ausführlich: BEG-Förderung Einzelmaßnahmen 2026.

EPBD 2026: Der Renovierungspass

Die EPBD (Richtlinie EU/2024/1275) führt in Artikel 12 den Renovierungspass (Renovation Passport) ein -- ein deutlich umfangreicheres Instrument als die heutigen Modernisierungsempfehlungen:

Aspekt	Modernisierungsempfehlungen (heute)	Renovierungspass (EPBD)
Umfang	Kurze fachliche Hinweise	Maßgeschneiderter Langfristfahrplan
Ziel	Kostengünstige Verbesserung	Weg zum Nullemissionsgebäude bis 2050
Format	Papier/PDF	Zwingend digital
Beratung	Nicht vorgesehen	Sachverständigengespräch vorgesehen
Datenbank	Keine	Integration in nationales Gebäuderegister
Aktualisierung	Nur bei neuem Energieausweis	Laufende Aktualisierung möglich

Wichtig: Die EPBD erlaubt ausdrücklich, dass Mitgliedstaaten den Renovierungspass mit dem Energieausweis zusammenlegen. In diesem Fall tritt der Renovierungspass an die Stelle der Modernisierungsempfehlungen. Der deutsche iSFP erfüllt bereits weitgehend die Funktion des EU-Renovierungspasses und wird voraussichtlich die Grundlage für die nationale Umsetzung bilden.

Die Umsetzung erfolgt voraussichtlich über das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG).

Modernisierungsempfehlungen und Gebäudewert

Die Empfehlungen im Energieausweis beeinflussen den Immobilienwert indirekt:

• Käuferperspektive: Umfangreiche Empfehlungen signalisieren Sanierungsbedarf und werden in die Kaufpreisverhandlung einbezogen.
• Bankenperspektive: Kreditinstitute nutzen den Energieausweis zunehmend zur Bewertung des Finanzierungsrisikos. Modernisierungsempfehlungen liefern eine objektive Grundlage zur Einschätzung des Sanierungsbedarfs.
• Preiseffekt: Immobilien mit schlechter Effizienzklasse und umfangreichen Empfehlungen erzielen Abschläge von 15--30 % gegenüber sanierten Vergleichsobjekten.

Ausführlich: Immobilienwert steigern durch Sanierung und Energieausweis und Kreditvergabe.

Wann Empfehlungen nicht erforderlich sind

Modernisierungsempfehlungen entfallen in folgenden Fällen:

• Neubauten, die bereits den aktuellen Standard erfüllen -- keine weiteren kostengünstigen Verbesserungen möglich
• Umfassend sanierte Gebäude in Klasse A oder A+ -- kein wirtschaftliches Verbesserungspotenzial
• Denkmalgeschützte Gebäude, die von der Energieausweispflicht befreit sind (§ 79 Abs. 4 GEG)

In diesen Fällen muss der Aussteller auf Seite 4 vermerken, dass keine Empfehlungen möglich sind. Das Formblatt muss trotzdem beiliegen.

Praktische Nutzung: So gehen Sie vor

1. Seite 4 lesen: Welche Maßnahmen werden empfohlen? Welche Bauteile sind betroffen?
2. Priorisieren: Beginnen Sie mit den Maßnahmen, die das beste Kosten-Nutzen-Verhältnis haben (typisch: oberste Geschossdecke, Kellerdecke, Rohrdämmung)
3. iSFP beauftragen: Für eine fundierte Sanierungsplanung lohnt sich der Schritt zum individuellen Sanierungsfahrplan -- mit 50 % BAFA-Förderung und dem 5-%-Bonus bei der Maßnahmenumsetzung
4. Förderung prüfen: reduco zeigt Ihnen, welche Maßnahmen förderfähig sind und wie hoch die Zuschüsse ausfallen
5. Schrittweise umsetzen: Nicht alles auf einmal -- der iSFP erlaubt eine Umsetzung über bis zu 15 Jahre

Häufige Fragen

Sind die Modernisierungsempfehlungen verbindlich?

Nein. Sie sind ausdrücklich nur informative Hinweise. Aus den Empfehlungen ergibt sich keine Sanierungspflicht. Allerdings können die EPBD-Mindest-Effizienzstandards ab 2030/2033 eine faktische Sanierungspflicht für Gebäude in schlechten Klassen begründen.

Kann ich die Empfehlungen für einen Förderantrag verwenden?

Nicht direkt. Für den iSFP-Bonus und die erhöhten förderfähigen Kosten benötigen Sie einen vollwertigen iSFP aus der BAFA-geförderten Energieberatung. Die Empfehlungen im Energieausweis können aber als Ausgangspunkt für die Beauftragung eines iSFP dienen.

Haftet der Energieberater für falsche Empfehlungen?

Die Haftung ist in der Praxis eingeschränkt. Ohne grobe Fahrlässigkeit bestehen kaum Erfolgsaussichten auf Schadensersatz. Der Energieausweis ist ein Werkvertrag -- bei Fehlern kann der Auftraggeber Nachbesserung verlangen. Dritte (Käufer/Mieter) haben gegenüber dem Aussteller grundsätzlich keine direkten Ansprüche, es sei denn, es liegt eine Schutzgesetzverletzung nach § 823 Abs. 2 BGB vor.

Was ändert sich durch den EPBD-Renovierungspass?

Der Renovierungspass wird deutlich umfangreicher als die heutigen Empfehlungen: ein maßgeschneiderter digitaler Sanierungsfahrplan zum Nullemissionsgebäude. Er soll den bestehenden iSFP weiterentwickeln und in das nationale Gebäuderegister integriert werden. Die genaue Umsetzung in deutsches Recht steht noch aus.

Fazit: Der Anfang, nicht das Ende

Die Modernisierungsempfehlungen im Energieausweis sind ein guter Startpunkt -- aber kein vollwertiger Sanierungsfahrplan. Wer ernsthaft sanieren will, sollte den nächsten Schritt zum iSFP machen: detaillierter, gefördert und mit dem 5-%-Bonus bei der Umsetzung. Die Modernisierungsempfehlungen zeigen die Richtung -- der iSFP zeigt den Weg.

Jetzt Sanierungspotenzial ermitteln und iSFP beauftragen