Energieausweis Modernisierungsempfehlungen: Was sie bedeuten und wie Sie sie nutzen

Update (Stand: 9. August 2026): Seit dem 21. Juli 2026 gibt es den iSFP-Bonus (+5 Prozentpunkte) bei BEG-Einzelmaßnahmen nur noch, wenn das förderfähige Investitionsvolumen mindestens 30.000 EUR erreicht. Für kleinere Einzelmaßnahmen entfällt der Bonus damit faktisch.

Jeder Energieausweis enthält auf Seite 4 Empfehlungen für energetische Verbesserungen – die sogenannten Modernisierungsempfehlungen. Viele Eigentümer übersehen diese Seite oder tun sie als bürokratischen Pflichttext ab. Dabei sind die Empfehlungen der einzige Teil des Energieausweises, der konkret sagt, was am Gebäude verbessert werden könnte. Allerdings sind sie kein vollwertiger Sanierungsfahrplan: Die Empfehlungen bleiben kurz, pauschal und ohne Kostenrahmen. Wer sie richtig einordnet, kann sie als wertvollen Ausgangspunkt für eine gezielte Sanierung nutzen.

Dieser Artikel erklärt, was die Modernisierungsempfehlungen enthalten, wie sie sich vom iSFP unterscheiden, und was der neue EPBD-Renovierungspass ab 2026 ändert.

Rechtsgrundlage: § 84 GEG

Die Pflicht zu Modernisierungsempfehlungen ist in § 84 GEG geregelt. Der Aussteller muss:

• Das Gebäude vor Ort begehen oder sich geeignete Bildaufnahmen zur Verfügung stellen lassen
• Im Energieausweis Empfehlungen für kostengünstige Verbesserungen der energetischen Eigenschaften in Form kurzer fachlicher Hinweise geben
• Falls keine Maßnahmen möglich sind, dies ausdrücklich vermerken

Die Empfehlungen beziehen sich auf das gesamte Gebäude, einzelne Außenbauteile und die Anlagentechnik. Ihre Umsetzung ist nicht verpflichtend – sie dienen ausschließlich der Information des Eigentümers.

Position im Energieausweis: Seite 4

Die Modernisierungsempfehlungen stehen auf Seite 4 des Energieausweises. Das Formblatt enthält:

• Spalte 1: Bauteil oder Anlagenkomponente (z. B. Außenwand, Dach, Fenster, Heizung)
• Spalte 2: Maßnahmenbeschreibung
• Spalte 3: Angabe, ob als Einzelmaßnahme oder im Zusammenhang mit einer größeren Modernisierung empfohlen
• Optional: Geschätzte Amortisationszeit und Kosten pro eingesparter kWh

Auf dem Formblatt steht der Hinweis: „Modernisierungsempfehlungen für das Gebäude dienen lediglich der Information. Sie sind nur kurz gefasste Hinweise und kein Ersatz für eine Energieberatung."

Das Formblatt muss immer beiliegen – auch wenn keine Empfehlungen möglich sind (dann mit Vermerk „keine kostengünstigen Verbesserungen möglich").

Modernisierungsempfehlungen vs. iSFP

Der entscheidende Unterschied zwischen den kurzen Empfehlungen im Energieausweis und einem vollwertigen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP):

Kernunterschied: Der Energieausweis zeigt, wo das Gebäude steht. Der iSFP zeigt, wie Sie es Schritt für Schritt verbessern. Die Modernisierungsempfehlungen im Energieausweis können den iSFP nicht ersetzen – weder inhaltlich noch für den Förderbonus.

Ausführlich zum iSFP: Sanierungsfahrplan iSFP: Inhalt und Kosten.

Typische Empfehlungen

Die häufigsten Modernisierungsempfehlungen, geordnet nach dem Prinzip „erst die Hülle, dann die Technik":

Gebäudehülle (höhere Priorität)

Anlagentechnik

Reihenfolge-Empfehlung: Zuerst die Gebäudehülle dämmen, dann die Heizung austauschen. Der Grund: In einem gut gedämmten Haus kann die neue Heizung kleiner dimensioniert werden, was Kosten spart und die Effizienz erhöht.

Qualität der Empfehlungen in der Praxis

Die Qualität der Modernisierungsempfehlungen variiert in der Praxis erheblich. Eine BBSR-Felduntersuchung (2022) ergab:

• Empfehlungen sind häufig zu pauschal formuliert und daher für Eigentümer wenig hilfreich
• Bei Verbrauchsausweisen von Online-Anbietern fehlen individuelle Empfehlungen oft vollständig – obwohl eine Vor-Ort-Begehung oder Bildaufnahmen vorgeschrieben sind
• Bei Bedarfsausweisen ist die Qualität im Durchschnitt besser, da der Aussteller das Gebäude kennt
• Die Empfehlungen enthalten selten konkrete Kostenschätzungen, obwohl das Formblatt Felder dafür vorsieht

Tipp: Wenn Ihr Energieausweis auf Seite 4 nur allgemeine Standardtexte enthält (z. B. „Dämmung der Außenwände empfohlen" ohne weitere Spezifizierung), ist die Qualität unterdurchschnittlich. Ein guter Aussteller nennt konkrete Maßnahmen, Reihenfolgen und gibt zumindest eine grobe Einordnung der Wirtschaftlichkeit.

Förderverbindung: Was die Empfehlungen können und was nicht

Was die Modernisierungsempfehlungen NICHT können:

• Den iSFP-Bonus (5 % Zusatzförderung bei BEG-Einzelmaßnahmen, seit 21.07.2026 erst ab 30.000 EUR förderfähigem Investitionsvolumen) auslösen
• Die erhöhten förderfähigen Kosten (60.000 statt 30.000 EUR für die 1. WE) begründen
• Als Nachweis für KfW- oder BAFA-Anträge dienen

Was sie können:

• Einen ersten Impuls geben, welche Maßnahmen sinnvoll sein könnten
• Als Gesprächsgrundlage für die Beauftragung einer detaillierten Energieberatung dienen
• Eigentümern helfen, den Sanierungsbedarf einzuschätzen, bevor sie größere Investitionen planen

Der iSFP-Bonus im Detail: Wer Maßnahmen aus einem BAFA-geförderten iSFP umsetzt, erhält 5 % mehr Zuschuss bei BEG-Einzelmaßnahmen und doppelt so hohe förderfähige Kosten (60.000 statt 30.000 EUR für die 1. WE). Seit dem 21. Juli 2026 gilt der Bonus allerdings nur noch, wenn das förderfähige Investitionsvolumen mindestens 30.000 EUR erreicht – für kleinere Einzelmaßnahmen wie einen reinen Fenstertausch entfällt er damit faktisch. Eine Fassadendämmung für 40.000 EUR liegt über dieser Schwelle – der Bonus bringt dann je nach Berechnung bis zu 2.000 EUR zusätzliche Förderung. Ausführlich: BEG-Förderung Einzelmaßnahmen 2026.

EPBD 2026: Der Renovierungspass

Die EPBD (Richtlinie EU/2024/1275) führt in Artikel 12 den Renovierungspass (Renovation Passport) ein – ein deutlich umfangreicheres Instrument als die heutigen Modernisierungsempfehlungen:

Wichtig: Die EPBD erlaubt ausdrücklich, dass Mitgliedstaaten den Renovierungspass mit dem Energieausweis zusammenlegen. In diesem Fall tritt der Renovierungspass an die Stelle der Modernisierungsempfehlungen. Der deutsche iSFP erfüllt bereits weitgehend die Funktion des EU-Renovierungspasses und wird voraussichtlich die Grundlage für die nationale Umsetzung bilden.

Deutschland hat diese Option mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) – verkündet am 28. Juli 2026, BGBl. 2026 I Nr. 226 – jedoch nicht gezogen: Ein eigenständiger Renovierungspass wurde nicht eingeführt. Stattdessen bleiben die Modernisierungsempfehlungen bestehen und werden ab dem 1. Januar 2027 inhaltlich erweitert (§ 84 Abs. 1 GModG): Sie müssen künftig auch eine Schätzung der Energieeinsparung und der Treibhausgasminderung, eine Beurteilung der Niedertemperatur-Tauglichkeit der Anlagentechnik sowie einen Hinweis auf die Restlebensdauer von Heizung und Klimaanlage enthalten.

Modernisierungsempfehlungen und Gebäudewert

Die Empfehlungen im Energieausweis beeinflussen den Immobilienwert indirekt:

• Käuferperspektive: Umfangreiche Empfehlungen signalisieren Sanierungsbedarf und werden in die Kaufpreisverhandlung einbezogen.
• Bankenperspektive: Kreditinstitute nutzen den Energieausweis zunehmend zur Bewertung des Finanzierungsrisikos. Modernisierungsempfehlungen liefern eine objektive Grundlage zur Einschätzung des Sanierungsbedarfs.
• Preiseffekt: Immobilien mit schlechter Effizienzklasse und umfangreichen Empfehlungen erzielen Abschläge von 15–30 % gegenüber sanierten Vergleichsobjekten.

Ausführlich: Immobilienwert steigern durch Sanierung und Energieausweis und Kreditvergabe.

Wann Empfehlungen nicht erforderlich sind

Modernisierungsempfehlungen entfallen in folgenden Fällen:

• Neubauten, die bereits den aktuellen Standard erfüllen – keine weiteren kostengünstigen Verbesserungen möglich
• Umfassend sanierte Gebäude in Klasse A oder A+ – kein wirtschaftliches Verbesserungspotenzial
• Denkmalgeschützte Gebäude, die von der Energieausweispflicht befreit sind (§ 79 Abs. 4 GEG)

In diesen Fällen muss der Aussteller auf Seite 4 vermerken, dass keine Empfehlungen möglich sind. Das Formblatt muss trotzdem beiliegen.

Praktische Nutzung: So gehen Sie vor

1. Seite 4 lesen: Welche Maßnahmen werden empfohlen? Welche Bauteile sind betroffen?
2. Priorisieren: Beginnen Sie mit den Maßnahmen, die das beste Kosten-Nutzen-Verhältnis haben (typisch: oberste Geschossdecke, Kellerdecke, Rohrdämmung)
3. iSFP beauftragen: Für eine fundierte Sanierungsplanung lohnt sich der Schritt zum individuellen Sanierungsfahrplan – mit 50 % BAFA-Förderung und dem 5-%-Bonus bei der Maßnahmenumsetzung (ab 30.000 EUR förderfähigem Investitionsvolumen)
4. Förderung prüfen: reduco zeigt Ihnen, welche Maßnahmen förderfähig sind und wie hoch die Zuschüsse ausfallen
5. Schrittweise umsetzen: Nicht alles auf einmal – der iSFP erlaubt eine Umsetzung über bis zu 15 Jahre

Häufige Fragen

Sind die Modernisierungsempfehlungen verbindlich?

Nein. Sie sind ausdrücklich nur informative Hinweise. Aus den Empfehlungen ergibt sich keine Sanierungspflicht. Auch das GModG begründet keine Sanierungspflicht für Wohngebäude: Die Mindeststandards für die Gesamtenergieeffizienz ab 2030 und 2033 (§ 40 GModG) gelten ausschließlich für Nichtwohngebäude und kennen zudem breite Ausnahmen.

Kann ich die Empfehlungen für einen Förderantrag verwenden?

Nicht direkt. Für den iSFP-Bonus und die erhöhten förderfähigen Kosten benötigen Sie einen vollwertigen iSFP aus der BAFA-geförderten Energieberatung. Die Empfehlungen im Energieausweis können aber als Ausgangspunkt für die Beauftragung eines iSFP dienen.

Haftet der Energieberater für falsche Empfehlungen?

Die Haftung ist in der Praxis eingeschränkt. Ohne grobe Fahrlässigkeit bestehen kaum Erfolgsaussichten auf Schadensersatz. Der Energieausweis ist ein Werkvertrag – bei Fehlern kann der Auftraggeber Nachbesserung verlangen. Dritte (Käufer/Mieter) haben gegenüber dem Aussteller grundsätzlich keine direkten Ansprüche, es sei denn, es liegt eine Schutzgesetzverletzung nach § 823 Abs. 2 BGB vor.

Was ändert sich durch den EPBD-Renovierungspass?

Der Renovierungspass wird deutlich umfangreicher als die heutigen Empfehlungen: ein maßgeschneiderter digitaler Sanierungsfahrplan zum Nullemissionsgebäude. Er soll den bestehenden iSFP weiterentwickeln und in das nationale Gebäuderegister integriert werden. Die genaue Umsetzung in deutsches Recht steht noch aus.

Fazit: Der Anfang, nicht das Ende

Die Modernisierungsempfehlungen im Energieausweis sind ein guter Startpunkt – aber kein vollwertiger Sanierungsfahrplan. Wer ernsthaft sanieren will, sollte den nächsten Schritt zum iSFP machen: detaillierter, gefördert und – bei Vorhaben ab 30.000 EUR förderfähigem Investitionsvolumen – mit dem 5-%-Bonus bei der Umsetzung. Die Modernisierungsempfehlungen zeigen die Richtung – der iSFP zeigt den Weg.

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