Immobilienwert steigern durch Sanierung: So viel bringt's wirklich

Update (Stand: 31. Juli 2026) – Neue BEG-Förderung nach dem GModG: Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), verkündet am 28.07.2026, und der neuen BEG-Förderrichtlinie gelten ab 21. Juli 2026 neue Fördersätze für den Heizungstausch: Der Klimageschwindigkeitsbonus sinkt von 20 % auf 16 % (und danach halbjährlich weiter bis 0 % ab 01.08.2028), der Effizienzbonus (5 %) entfällt, die maximal förderfähigen Kosten für die Heizung sinken von 30.000 € auf 28.000 €, und es gilt ein einkommensabhängiger Deckel von bis zu 80 %. Die Grundförderung Heizung (30 %) sowie die Hüllen-Förderung (15 %, iSFP) bleiben unverändert.

Energieeffizienzklasse und Immobilienpreis: Die Zahlen

Preisunterschiede nach Effizienzklasse

Mehrere Studien und Marktanalysen zeigen einen klaren Zusammenhang zwischen Energieeffizienzklasse und Verkaufspreis:

Quelle: Aggregierte Daten aus ImmoScout24-Auswertungen und FUB IGES-Studie, 2024–2025. Quadratmeterpreise sind bundesweite Durchschnittswerte für Bestandshäuser.

Wertentwicklung: Die Schere öffnet sich

Ein besonders wichtiger Trend: Die Preisschere zwischen energieeffizienten und ineffizienten Gebäuden wird größer. Zwischen 2021 und 2025 haben Wohnungen der Klasse A rund 13 % an Wert gewonnen, während Wohnungen der Klassen G und H im selben Zeitraum 12 % an Wert verloren haben.

Das bedeutet: Wer ein unsaniertes Gebäude hält, verliert doppelt – durch steigende Energiekosten und durch sinkenden Marktwert. Wer saniert, gewinnt doppelt. Was die einzelnen Maßnahmen kosten, zeigt die Tabelle der Sanierungskosten pro Quadratmeter nach Maßnahme und Baujahr.

Heizungsart als Preissignal

Laut einer ImmoScout24-Auswertung erzielten Häuser mit Wärmepumpe 2024 im Schnitt 4.348 €/m² – das sind 43 % mehr als Häuser mit konventioneller Heizung (3.049 €/m²). Der Unterschied erklärt sich nicht allein durch die Heizung: Häuser mit Wärmepumpe sind oft insgesamt besser saniert. Aber die Heizungsart ist ein starkes Signal an Käufer, dass das Gebäude zukunftsfähig ist.

Welche Maßnahmen steigern den Wert am meisten?

Nicht jede Sanierungsmaßnahme hat den gleichen Effekt auf den Immobilienwert. Entscheidend ist die Verbesserung der Energieeffizienzklasse:

Die Kombination aus Heizungstausch und Fassadendämmung hat den größten Einzeleffekt, weil sie sowohl den Primärenergiebedarf als auch den Endenergiebedarf stark senkt – die beiden Kennwerte, die den Energieausweis bestimmen.

Wertsteigerung vs. Sanierungskosten: Lohnt sich das?

Die entscheidende Frage: Ist die Wertsteigerung höher als die Sanierungskosten? Die Antwort hängt von der Lage und dem Ausgangszustand ab.

Rechenbeispiel – EFH, 140 m² Wohnfläche, Klasse G → Klasse C:

Dazu kommen die jährlichen Energiekosteneinsparungen von ca. 2.000–3.000 €, die sich über die Haltedauer weiter summieren.

Wichtiger Hinweis: Die Wertsteigerung variiert regional stark. In Metropolregionen wie München, Berlin oder Hamburg ist der Effekt oft noch stärker. In ländlichen Regionen mit niedrigerem Preisniveau kann die prozentuale Wertsteigerung höher sein, aber der absolute Betrag geringer.

Der Energieausweis bleibt der Werthebel

Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) sieht ein Klassensystem A bis G vor. Deutschland setzt das mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) differenziert um: Wohngebäude behalten die gewohnte Skala A+ bis H (Anlage 10), nur Nichtwohngebäude erhalten ab dem 01.01.2027 die neue Skala A bis G (Anlage 10a). Für Eigentümer eines Wohnhauses ändert sich an der Klasseneinteilung also nichts — wohl aber an ihrer Bedeutung am Markt. Details zur Umstellung finden Sie in unserem Ratgeber zum Energieausweis 2026.

Was das für den Immobilienwert bedeutet:

• Die Transparenz steigt, weil europaweit vergleichbar
• Käufer und Banken achten stärker auf die Effizienzklasse
• Gebäude in schlechten Klassen (F, G, H) werden schwerer verkäuflich – wer den Verkauf erwägt, sollte den aktuellen Marktwert kostenlos ermitteln lassen, bevor er in eine Sanierung investiert
• Banken könnten Immobilien in schlechten Effizienzklassen bei der Beleihung abwerten

Banken und Finanzierung: Der Effizienzfaktor

Immer mehr Banken berücksichtigen die Energieeffizienz bei der Immobilienfinanzierung:

• Bessere Kreditkonditionen für energieeffiziente Gebäude (Zinsvorteil 0,1–0,3 %)
• Höhere Beleihungswerte für sanierte Objekte
• Sanierungsaufwand als Risikofaktor: Eine gesetzliche Sanierungspflicht für Wohngebäude gibt es nicht — Banken bewerten den erwarteten Sanierungsaufwand bei der Kreditvergabe aber zunehmend mit ein
• KfW-Förderkredite (Programm 261) bieten zinsgünstige Darlehen für die Sanierung zum Effizienzhaus

Der Timing-Faktor: Jetzt sanieren oder warten?

Drei Argumente sprechen für eine zeitnahe Sanierung:

1. Die Förderung ist jetzt verfügbar. Der Bundeshaushalt 2026 kürzt die Mittel für die Sanierungsförderung bereits um 2,7 Mrd. €. Wie lange die aktuellen Fördersätze bestehen, ist unsicher – wer eine Komplettsanierung clever fördern will, sollte BAFA, KfW und Steuerbonus jetzt kombinieren.

2. Die Preisschere wird größer. Je länger Sie warten, desto stärker verliert ein unsaniertes Gebäude relativ an Wert, während sanierte Objekte aufwerten.

3. Die Energiekosten steigen. Mit dem EU-Emissionshandel ETS2 ab 2028 steigen die Kosten für fossile Brennstoffe weiter. Ein unsaniertes Gebäude mit Gas- oder Ölheizung wird jedes Jahr teurer im Betrieb.

Häufige Fragen

Um wie viel Prozent steigert eine energetische Sanierung den Immobilienwert?

Aktuelle Marktdaten zeigen Wertsteigerungen von 20–49 % je nach erreichter Energieeffizienzklasse. Die Sanierung von Klasse H auf Klasse D bringt typischerweise +20 %, auf Klasse C +35 %, auf Klasse A bis zu +49 %. Die tatsächliche Steigerung hängt von der Lage, dem lokalen Markt und dem Gesamtzustand des Gebäudes ab.

Welche Sanierungsmaßnahme steigert den Wert am meisten?

Die Kombination aus Heizungstausch (Wärmepumpe) und Fassadendämmung hat den größten Effekt, weil sie die Energieeffizienzklasse typischerweise um 2–3 Stufen verbessert. Einzeln betrachtet hat der Heizungstausch das beste Verhältnis von Kosten zu Wertsteigerung, da er mit Förderung relativ günstig ist.

Steigert eine Photovoltaikanlage den Immobilienwert?

Eine PV-Anlage verbessert nicht direkt die Energieeffizienzklasse im Energieausweis (der bilanziert nur den Bedarf, nicht die Erzeugung). Sie erhöht aber die Attraktivität für Käufer, die niedrige Betriebskosten schätzen. Studien zeigen einen Preisaufschlag von 3–6 % für Immobilien mit bestehender PV-Anlage.

Lohnt sich die Sanierung auch, wenn ich nicht verkaufen will?

Ja. Neben der Wertsteigerung profitieren Sie von niedrigeren Energiekosten (2.000–3.000 €/Jahr weniger bei einer Komplettsanierung), besserem Wohnkomfort, höherer Sicherheit gegen steigende CO₂-Preise und der aktuell verfügbaren Förderung. Die Sanierung rechnet sich auch ohne Verkaufsabsicht – der Wertzuwachs ist ein zusätzlicher Bonus.

Wie wirkt sich die neue EU-Skala auf meinen Immobilienwert aus?

Die neue A-bis-G-Skala wird die Transparenz erhöhen und die Preisunterschiede zwischen guten und schlechten Klassen voraussichtlich verstärken. Gebäude, die heute in Klasse D liegen, könnten in der neuen Skala auf E oder F rutschen. Das macht eine Sanierung umso dringlicher, um den Marktwert zu halten.

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