Sanierungskosten Gewerbeimmobilie 2026: Benchmarks, Kalkulation und Förderung

Dieser Artikel ordnet die Kennwerte ein, zeigt öffentliche Referenzpreise je Gewerk, erklärt die BEG-NWG-Förderlandschaft nach der Reform und rechnet drei Modellfälle durch: ein kleines und ein mittelgroßes Bürogebäude sowie eine Logistikhalle. Pflichten, Förderung und Ablauf für Büroflächen behandelt der Leitfaden zur energetischen Sanierung von Bürogebäuden.

Kostenbenchmarks 2026: Was kostet die Sanierung einer Gewerbeimmobilie pro m²?

Eine amtliche Kennzahl in Euro je Quadratmeter für Sanierungen von Gewerbeimmobilien veröffentlicht Destatis nicht; die amtliche Statistik misst die Preisentwicklung. Belastbare Durchschnittswerte gibt es für geförderte Sanierungen zum Effizienzgebäude aus der Evaluation der Bundesförderung, für einzelne Gewerke öffentliche Kostenrichtwerte. Beides ersetzt kein Angebot für das konkrete Gebäude.

Einzelgewerke: Kosten pro m² Bauteilfläche

Öffentlich dokumentierte Preise je Bauteilfläche für die energetische Modernisierung von Nichtwohngebäuden enthalten die Kostenrichtwerte der Kommunalrichtlinie (Energie) des Landes Hessen; mit diesen pauschalen Werten bemisst die Förderbank WIBank die förderfähigen Ausgaben kommunaler Gebäude. Die Werte sind Bruttobeträge mit 19 Prozent Umsatzsteuer und schließen je nach Gewerk Baustelleneinrichtung, Abbruch, Entsorgung und Lohn ein, bei Fassaden auch das Gerüst. Planung und Bauleitung kommen beim baulichen Wärmeschutz mit 10 bis 15 Prozent hinzu, je höher die Kosten, desto niedriger der Satz. Seit Oktober 2024 sieht die Richtlinie vor, die Werte in der Regel alle zwei Jahre zu überprüfen; die hier verwendete, bei der WIBank abrufbare Anlage stammt von Juli 2022.

Quellen: Land Hessen/WIBank, Anlage zur Kommunalrichtlinie (Energie), Dokumentstand Juli 2022; Destatis · Stand: Oktober 2026

Die Richtwerte stammen aus dem Jahr 2022. Seitdem sind die Baupreise weiter gestiegen; Wärmedämm-Verbundsysteme kosteten im August 2026 5,7 Prozent mehr als ein Jahr zuvor (Neubau von Wohngebäuden). Vorsteuerabzugsberechtigte Eigentümer rechnen netto (Bruttowert geteilt durch 1,19).

Sanierungstiefe: Gesamtkosten pro m² NGF von Light Refit bis Kernsanierung

Belastbare Durchschnittswerte je Quadratmeter gibt es für Sanierungen zum Effizienzgebäude. Die Evaluation der BEG NWG für das Förderjahr 2024 (Prognos, ifeu, FIW und ITG im Auftrag des BMWE, veröffentlicht 2026) wertet die Förderdaten der KfW aus: 675 Sanierungen mit zusammen rund 1,07 Mio. m² Nettogrundfläche und 1,98 Mrd. Euro Gesamtinvestitionen.

Quellen: Prognos/ifeu/FIW/ITG, Evaluation BEG NWG Förderjahr 2024 (Tabellen 3-1 und 3-3, Abbildung 4-18); Stufen ohne Klasse (137 Vorhaben) und mit NH-Klasse (16) nur in „Alle Stufen" enthalten; Werte je m² eigene Division, „Alle Stufen" laut Abbildung 4-18 · Stand: Oktober 2026

Die Werte sind Gesamtinvestitionen laut Förderdaten, nominal zum Preisstand des Förderjahres 2024; 2022 lag das Mittel bei 1.848, 2023 bei 1.904 Euro/m². Bis August 2026 stieg der Destatis-Baupreisindex für den Neubau von Bürogebäuden gegenüber dem Mittel von 2024 um knapp 10 Prozent (eigene Berechnung). Kommunale Vorhaben mit Zuschuss (KfW 464) kamen auf rund 2.050 Euro/m². Für Light Refits mit einzelnen Gewerken weist die Evaluation der Einzelmaßnahmen (BEG EM) für Nichtwohngebäude keine Kosten je m² NGF aus; mit den Kostenrichtwerten oben lässt sich das Paket über die Bauteilflächen überschlagen (Rechenbeispiel 1: rund 260 Euro/m² NGF). Für die Mindestanforderung nach § 40 GModG schätzt der Regierungsentwurf die Investitionen bis Effizienzklasse E auf typisch 20 Euro je m² Energiebezugsfläche aus Klasse F und 50 bis 90 Euro aus Klasse G (Spannen 10 bis 300 Euro; BR-Drs. 292/26). Für Kernsanierungen bis auf den Rohbau gibt es keine frei zugängliche amtliche Kennzahl.

Kostenbandbreiten nach Gebäudetyp: von Büro bis Logistik

Die Evaluation weist die Investitionen auch nach Gebäudekategorie aus, allerdings ohne Flächen. Vergleichbar ist deshalb nur die Investition je geförderter Sanierung:

Quellen: Prognos/ifeu/FIW/ITG, Evaluation BEG NWG Förderjahr 2024 (Tabelle 3-4, Auswahl); Werte je Vorhaben eigene Division · Stand: Oktober 2026

Hinweis: Bei vermieteten Objekten kommen Mietausfälle während der Bauzeit hinzu; sie gehören als eigene Position in die Projektkalkulation.

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Kostentreiber bei der Gewerbesanierung: Warum die Spanne so groß ist

Baupreisindex und Materialkosten: plus 5,5 bis 5,7 % gegenüber Vorjahr

Die Neubaupreise für gewerbliche Betriebsgebäude lagen laut Destatis im August 2026 um 5,5 Prozent über dem Vorjahreswert, für Bürogebäude um 5,7 Prozent. Im Februar 2026 waren es noch 3,4 und 3,6 Prozent; der Preisauftrieb hat sich also beschleunigt. Bei Wohngebäuden stiegen im selben Zeitraum die Preise für Elektroanlagen um 7,2 Prozent und für Dachdeckungsarbeiten um 7,6 Prozent.

Praxisregel: Ein Angebot vom August 2025 ist für Büro- und Gewerbebauten näherungsweise um 5,5 bis 5,7 Prozent fortzuschreiben, um das Preisniveau vom August 2026 zu erreichen; Preise für Instandhaltungsarbeiten weist Destatis nur für Wohngebäude aus (+6,0 Prozent). Ältere Angebote mit dem Baupreisindex der passenden Bauwerksart fortschreiben, statt pauschale Aufschläge anzusetzen.

Regionalfaktoren: Kostenunterschiede innerhalb Deutschlands

Baukosten unterscheiden sich spürbar nach Region. Das Baukosteninformationszentrum BKI bietet Regionalfaktoren für alle Stadt- und Landkreise an, mit denen sich bundesweite Kostenkennwerte auf den Standort übertragen lassen; für die Budgetplanung den Faktor des Standorts aus der aktuellen Ausgabe ansetzen.

Bestandsqualität und Schadstoffbelastung: Asbest, KMF, PCB

Gebäude aus den 1960er- bis 1980er-Jahren enthalten häufig Asbest (Fassadenplatten, Fliesenkleber, Rohrummantelungen), KMF-Dämmstoffe oder PCB-haltige Fugenmassen. Die Schadstoffsanierung ist eine eigene, oft erhebliche Kostenposition; ein Schadstoffgutachten grenzt sie vor der Kostenschätzung ein. Bei KfW 263 gilt sie nicht als förderschädlicher Vorhabenbeginn (KfW-Merkblatt 263).

Handwerkerverfügbarkeit und Bauzeit: Aufschlag bei kurzer Vorlaufzeit

Gewerbebaustellen binden oft größere Teams über längere Zeit. Wer mit kurzer Vorlaufzeit ausschreibt, riskiert weniger Angebote und höhere Preise.

Komplexität der TGA als Kostentreiber

Die technische Gebäudeausrüstung (Heizung, Lüftung, Kälte, MSR) kann bei tiefen Sanierungen einen großen Teil der Kosten ausmachen. Besonders aufwendig sind der Rückbau zentraler Heizungsanlagen, die Integration von Wärmepumpen in vorhandene Verteilnetze, Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung bei niedriger Geschosshöhe und die Gebäudeleittechnik.

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BEG-NWG-Förderung für Gewerbeimmobilien: KfW 263 und BAFA Einzelmaßnahmen

Die BEG bietet für Nichtwohngebäude zwei Wege: die Sanierung zum Effizienzgebäude (Kredit KfW 263, Richtlinie BEG NWG) und Einzelmaßnahmen (Richtlinie BEG EM; Hülle und Anlagentechnik beim BAFA, Heizung bei der KfW, Produkt 522). Beide wurden mit Wirkung zum 21. Juli 2026 neu geregelt.

Stand 17.10.2026 (BEG-Reform mit Wirkung ab 21.07.2026): Unternehmen und Vermieter erhalten für den Heizungstausch in Nichtwohngebäuden 30 Prozent Zuschuss (KfW 522) ohne Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus (beide gibt es nur für selbst genutzte Wohneinheiten); für Wärmepumpen sind ab dem ersten Quartal 2027 15 Prozent plus 15 Prozentpunkte bei EU-Herkunft vorgesehen (Details und Start veröffentlicht das BMWE noch). Gebäudehülle 15 Prozent, ein iSFP-Bonus nur für Wohngebäude. KfW 263 fördert nur noch Stufen mit EE- oder NH-Klasse. Einzelmaßnahmen (BEG EM) und Effizienzgebäude-Förderung (BEG NWG) sind nicht mehr kombinierbar; zwischen beiden liegen drei Jahre.

KfW 263: Kredit für die systemische Sanierung von Nichtwohngebäuden

Quellen: KfW-Merkblatt 263 (gültig ab 24.09.2026), BEG NWG vom 17.08.2026 (BAnz AT 03.09.2026 B1) · Stand: Oktober 2026

EE- und NH-Klasse: Jede geförderte Stufe setzt voraus, dass erneuerbare Energien und/oder unvermeidbare Abwärme mindestens 65 Prozent des Energiebedarfs für die Wärme- und Kälteversorgung decken; die NH-Klasse verlangt zusätzlich ein Nachhaltigkeitszertifikat nach dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude Plus (QNG-PLUS). WPB: Ein Nichtwohngebäude gilt als Worst Performing Building, wenn sein Jahres-Primärenergiebedarf mindestens das Vierfache des Referenzgebäudes beträgt oder wenn es 1957 oder früher gebaut wurde und die Gebäudehülle im Wesentlichen unsaniert ist (KfW-Infoblatt förderfähige Maßnahmen, Version 11.0).

BAFA Einzelmaßnahmen NWG: 15 % Zuschuss ohne iSFP-Bonus

Quellen: BEG EM vom 17.08.2026 (BAnz AT 27.08.2026 B1), BAFA, KfW · Stand: Oktober 2026

Förderoptimierung: KfW 263 oder Einzelmaßnahmen, nicht beides

Seit Juli 2026 ist eine Förderung über die BEG EM frühestens drei Jahre nach Abschluss eines BEG-NWG-Vorhabens möglich und umgekehrt (KfW-Merkblatt 263). Für die Wahl zählt der Förderbetrag je Quadratmeter:

1. Maximum KfW 263: 40 Prozent (EG 40 NH, WPB, serielle Sanierung) auf bis zu 2.000 Euro/m² NGF = 800 Euro/m², höchstens 4 Mio. Euro je Vorhaben.
2. Ohne Boni: EG 40 EE mit 10 Prozent = höchstens 200 Euro/m², EG 55 EE mit 5 Prozent = höchstens 100 Euro/m²; EG 70 EE bringt keinen Tilgungszuschuss.
3. BAFA-Einzelmaßnahmen: 15 Prozent auf bis zu 500 Euro/m² NGF = höchstens 75 Euro/m² je Kalenderjahr, dazu 30 Prozent für den Heizungstausch über KfW 522.

KfW 263 lohnt also vor allem bei EG 40, NH-Klasse oder WPB-Einstufung; bei EG 70 EE bringen Einzelmaßnahmen mehr Zuschuss, sperren aber drei Jahre lang den Effizienzgebäude-Kredit.

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Steuerliche Behandlung von Sanierungskosten bei Gewerbeimmobilien

AfA nach Paragraph 7 Abs. 4 EStG: 3 % linear für Gewerbegebäude

Gebäude im Betriebsvermögen, die nicht Wohnzwecken dienen und deren Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt wurde, werden mit 3 Prozent jährlich linear abgeschrieben, also über rund 33 Jahre. Nachträgliche Herstellungskosten erhöhen die Bemessungsgrundlage und werden mit dem für das Gebäude geltenden Prozentsatz weiter abgeschrieben; wird die volle Absetzung so innerhalb der tatsächlichen Nutzungsdauer nicht erreicht, kann die AfA ab Ende der Arbeiten nach der Restnutzungsdauer bemessen werden (H 7.4 EStH). Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als 33 Jahre, erlaubt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG die entsprechend höhere AfA.

Paragraph 35c EStG: nicht für Gewerbeimmobilien

Die steuerliche Förderung nach Paragraph 35c EStG (20 Prozent der Aufwendungen über drei Jahre) gilt ausschließlich für selbstgenutzte Wohngebäude. Gewerbeimmobilien und vermietete Objekte profitieren davon nicht.

Die 15-Prozent-Regel (Paragraph 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)

Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten, sind sie anschaffungsnahe Herstellungskosten: Sie werden aktiviert und abgeschrieben statt sofort abgezogen. Jährlich übliche Erhaltungsarbeiten und Erweiterungen zählen nicht mit. Beispiel: Gebäudeanteil 3 Mio. Euro, Grenze 450.000 Euro; 500.000 Euro Sanierungskosten in den ersten drei Jahren sind vollständig zu aktivieren.

Gestaltungshinweis: Maßnahmen nach Ablauf der drei Jahre fallen nicht unter die 15-Prozent-Regel. Eine planmäßig gestreckte Gesamtmaßnahme kann aber als „Sanierung in Raten" trotzdem zu Herstellungskosten führen; davon geht die Finanzverwaltung in der Regel aus, wenn die Baumaßnahmen innerhalb von drei Jahren durchgeführt werden (BMF-Schreiben vom 26.01.2026, Rn. 51 f.).

Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten

Seit dem 26. Januar 2026 regelt ein neues BMF-Schreiben die Abgrenzung; es ersetzt die Schreiben von 2003 und 2017 und gilt in allen offenen Fällen. Grundsatz: Instandsetzung und Modernisierung sind regelmäßig sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand.

Quellen: § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG; BMF-Schreiben vom 26.01.2026 (Rn. 1, 30–46) · Stand: Oktober 2026

Wesentliche Verbesserung bei Gewerbeimmobilien: Bei betrieblich genutzten Gebäuden zählt, ob die Baumaßnahmen vor dem Hintergrund der betrieblichen Zielsetzung zu einer höherwertigen Nutzbarkeit führen; eine deutliche Senkung des Endenergiebedarfs allein genügt nicht (Rn. 45 f.). Die Prüfung anhand der vier Ausstattungsmerkmale Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster gilt für Wohngebäude (Rn. 13, 47). Die Einordnung im Einzelfall gehört in die Hand der Steuerberatung.

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Wirtschaftlichkeitsrechnung für Gewerbeimmobilien: NPV und IRR

Die statische Amortisation (Investition geteilt durch jährliche Einsparung) reicht für eine fundierte Entscheidung nicht aus; Investoren rechnen mit Kapitalwert (NPV) und interner Verzinsung (IRR). Bezugsgröße für den Kalkulationszins ist oft der Kapitalmarkt: Zehnjährige Bundesanleihen rentierten am 13.10.2026 mit 3,43 Prozent (Bundesbank), der Einlagesatz der EZB liegt seit dem 16.09.2026 bei 2,50 Prozent.

Relevante Cashflow-Komponenten: Auszahlungen und Einsparungen

Auszahlungen: Investitionskosten (Kostengruppen 200 bis 600 nach DIN 276), Planung und Baunebenkosten (Kostengruppe 700: Energieberater, Architekten, Fachplaner), Mietausfall während der Bauzeit, Nachbesserungen in den ersten Jahren.

Einzahlungen und Einsparungen:

• Förderung (Tilgungszuschuss KfW 263 oder Zuschuss BEG EM)
• Energiekostenersparnis (Preisentwicklung als Szenarien)
• Vermiedene CO₂-Kosten: 2026 gilt ein Preiskorridor von 55–65 Euro/t, alle Versteigerungen endeten bei 65 Euro; den Korridor auch für 2027 hat der Bundestag am 15.10.2026 beschlossen, der Bundesrat steht noch aus. Ab 2028 gilt der EU-Emissionshandel ETS2 (VO (EU) 2026/667) ohne festen Höchstpreis; die Marktstabilitätsreserve gibt bei hohen Preisen zusätzliche Zertifikate frei. Bei 65 Euro/t stecken rund 1,2 Cent je kWh Erdgas (Brennwert, wie auf der Gasrechnung) im Gaspreis, denn eine Megawattstunde Erdgas verursacht nach EBeV 2030, Anlage 2 rund 0,181 t CO₂; bei vermieteten Nichtwohngebäuden trägt der Vermieter mindestens 50 Prozent der CO₂-Kosten (§ 8 CO2KostAufG)
• Steuerliche Effekte (AfA, ggf. Erhaltungsaufwand)
• Green Premium / vermiedener Brown Discount bei Verkauf oder Refinanzierung
• Höhere Mieteinnahmen (Green Lease, ESG-konforme Flächen)

Wichtig: Eine reine Energiekostenrechnung unterschätzt den Wert der Sanierung, wenn sie Vermietbarkeit, Instandhaltungsstau und Wertentwicklung ausblendet. Belastbare öffentliche Zahlen zum Wertunterschied effizienter und ineffizienter Büroimmobilien in Deutschland für 2025 und 2026 haben wir nicht gefunden (Stand Oktober 2026); diese Komponenten deshalb mit offen gelegten Szenarien rechnen.

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Drei Rechenbeispiele: Bürogebäude und Logistikhalle

Die Beispiele sind Modellrechnungen mit offen gelegten Annahmen, keine Projektauswertungen; sie enthalten nur energetisch relevante Gewerke und liegen auch deshalb unter den Durchschnittswerten der Förderstatistik oben. Alle Beträge sind netto, die Bauteilpreise liegen etwa auf dem Niveau der öffentlichen Richtwerte von 2022 und sind damit eher knapp. Energiepreise ohne Umsatzsteuer, erstes Halbjahr 2026 (Destatis): Erdgas 8,11 Cent/kWh (1.000–10.000 GJ Jahresverbrauch), Strom 23,66 Cent/kWh (20–500 MWh, vorläufig). Gasmengen sind wie auf der Rechnung in kWh Brennwert angegeben; den CO₂-Preis-Anteil setzen wir bei 65 Euro/t mit rund 1,18 Cent/kWh an.

Kleines Bürogebäude: Light Refit mit 3.000 m² NGF (Beispiel 1)

Ausgangssituation: Baujahr 1985, vom Eigentümer selbst genutzt, Gaskessel von 2008, keine Dämmung; Verbrauch 150 kWh/m² a Erdgas und 30 kWh/m² a Strom, davon rund 15 kWh/m² a Beleuchtung.

Maßnahmen (Annahmen):

• Fenstertausch komplett (840 m² Fensterfläche, 475 Euro/m²): 399.000 Euro
• LED-Leuchtentausch mit DALI-Steuerung: 135.000 Euro
• Heizungsoptimierung (hydraulischer Abgleich, Pumpen, Regelung): 75.000 Euro
• Kellerdeckendämmung (800 m²): 48.000 Euro
• Planung und Baunebenkosten (18 Prozent): 118.260 Euro

Gesamtkosten: 775.260 Euro (ca. 258 Euro/m² NGF)

Förderung (BEG-Einzelmaßnahmen):

• Fenster und Kellerdecke (447.000 Euro) × 15 Prozent: 67.050 Euro
• Fachplanung und Baubegleitung: 15.000 Euro förderfähig (5 Euro/m²), davon 50 Prozent: 7.500 Euro
• Nicht förderfähig: LED-Leuchtentausch (Innenbeleuchtung nur über KfW 263) und Heizungsoptimierung (nur bis 1.000 m²)
• Nicht angesetzt: der übrige Planungsanteil von Fenstern und Kellerdecke; getrennt ausgewiesene Planungskosten können als Umfeldmaßnahme zusätzlich förderfähig sein (Infoblatt zu den förderfähigen Maßnahmen, Nr. 8)

Zuschuss gesamt: 74.550 Euro · Netto-Investition: 700.710 Euro

Einsparung (Annahmen): Wärme −30 Prozent = 135.000 kWh × 8,11 Cent = 10.949 Euro/a (darin rund 1.600 Euro CO₂-Kosten); Beleuchtung −2/3 von 45.000 kWh = 30.000 kWh × 23,66 Cent = 7.098 Euro/a. Jährlicher Vorteil: rund 18.000 Euro, statische Amortisation: rund 39 Jahre.

Einordnung: Über die Energiekosten allein rechnet sich ein Light Refit mit komplettem Fenstertausch nicht; günstiger fällt die Rechnung aus, wenn Fenster und Beleuchtung ohnehin erneuert werden müssten und nur die energiebedingten Mehrkosten zählen.

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Mittelgroßes Bürogebäude: Deep Retrofit mit 8.000 m² NGF (Beispiel 2)

Ausgangssituation: Baujahr 1972, Büro mit Einzelhandel im EG, vollständig vermietet, Gas-Niedertemperaturkessel; Verbrauch 240 kWh/m² a Erdgas.

Maßnahmen (Deep Retrofit auf EG 55 EE, Annahmen):

• Fassade VHF komplett (4.800 m²): 1.344.000 Euro
• Fenstertausch (2.400 m², 475 Euro/m²): 1.140.000 Euro
• Dachdämmung Flachdach (1.500 m²): 285.000 Euro
• Wärmepumpe Luft-Wasser (2x 150 kW): 420.000 Euro
• Lüftungsanlage mit WRG (zentral): 680.000 Euro
• Gebäudeleittechnik: 240.000 Euro
• Photovoltaik Dach (120 kWp): 156.000 Euro
• LED-Leuchtentausch: 280.000 Euro
• Schadstoffsanierung (Asbest Fassade): 380.000 Euro
• Baunebenkosten und Planung (20 Prozent): 985.000 Euro

Gesamtkosten: 5.910.000 Euro (ca. 739 Euro/m² NGF)

Förderung (KfW 263, EG 55 EE):

• Förderfähig: 5.682.800 Euro (ohne PV samt anteiliger Planung, die die BEG nicht fördert, und ohne die gesondert geförderte Baubegleitung)
• Tilgungszuschuss 5 Prozent: 284.140 Euro; Baubegleitung 40.000 Euro (Deckel) × 50 Prozent: 20.000 Euro
• Tilgungszuschuss gesamt: 304.140 Euro; mit NH-Klasse (10 Prozent) 588.280 Euro; den WPB-Bonus (+10 Prozentpunkte) gäbe es nur bei mindestens vierfachem Primärenergiebedarf des Referenzgebäudes

Netto-Investition: 5.605.860 Euro (ca. 701 Euro/m² NGF)

Einsparung und Erlöse (Annahmen):

• Wärmebedarf −70 Prozent auf 72 kWh/m² a; die Wärmepumpe braucht bei einer Jahresarbeitszahl von 3,0 rund 192.000 kWh Strom
• Energiekosten: vorher 1.920.000 kWh × 8,11 Cent = 155.712 Euro/a, nachher 192.000 kWh × 23,66 Cent = 45.427 Euro/a (ohne PV); die Ersparnis von rund 110.000 Euro/a fällt bei den Mietern an
• Vermiedener CO₂-Kostenanteil des Vermieters: 1.920.000 kWh × 1,18 Cent × 50 Prozent = rund 11.300 Euro/a
• Mietmehrerlös (Annahme: 1,50 Euro/m² pro Monat bei Neuvermietung): 144.000 Euro/a

Jährlicher Vorteil für den Vermieter: rund 155.300 Euro, statische Amortisation: rund 36 Jahre

Einordnung: Nach der Senkung der Tilgungszuschüsse trägt die Förderung hier nur rund 5 Prozent der Kosten. Deutlich günstiger fällt die Rechnung aus, wenn Fassade, Fenster und Haustechnik ohnehin erneuert werden müssten oder ohne Sanierung Leerstand droht; beides gehört als Szenario in die Kalkulation.

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Logistikimmobilie: Medium Retrofit mit 15.000 m² NGF (Beispiel 3)

Ausgangssituation: Baujahr 1998, Stahlhalle mit Bürotrakt (2.000 m²), Gasheizung; Verbrauch 120 kWh/m² a (Halle) und 180 kWh/m² a (Büro), gewichtet 128 kWh/m² a Erdgas.

Maßnahmen (Medium Retrofit auf EG 70, Annahmen):

• Dachdämmung Halle (12.000 m²): 2.280.000 Euro
• Fassadendämmung Bürotrakt WDVS (1.200 m²): 228.000 Euro
• Fenster Bürotrakt (400 m², 475 Euro/m²): 190.000 Euro
• Deckenstrahlplatten-Heizung Halle (Infrarot, strombasiert): 360.000 Euro
• Wärmepumpe Bürotrakt (50 kW): 85.000 Euro
• PV-Anlage Dach (500 kWp): 475.000 Euro
• LED Hallenbeleuchtung mit Sensorik: 225.000 Euro
• Planung und Nebenkosten (15 Prozent): 576.450 Euro

Gesamtkosten: 4.419.450 Euro (ca. 295 Euro/m² NGF)

Förderung im Vergleich:

• KfW 263, EG 70 EE: 0 Prozent Tilgungszuschuss, also nur Kredit; mit NH-Klasse 5 Prozent auf rund 3,42 Mio. Euro förderfähige Kosten (ohne PV und ohne die strombasierte Hallenheizung, Annahme) = 170.960 Euro, dazu 20.000 Euro für die Baubegleitung. Jede geförderte Stufe verlangt, dass erneuerbare Energien oder unvermeidbare Abwärme mindestens 65 Prozent des Wärme- und Kältebedarfs decken; ob das mit der strombasierten Hallenheizung gelingt, muss der Energieeffizienz-Experte nachweisen.
• BEG-Einzelmaßnahmen: Dach, WDVS und Fenster (2.698.000 Euro) × 15 Prozent = 404.700 Euro; Wärmepumpe × 30 Prozent = 25.500 Euro (ab dem ersten Quartal 2027 15 Prozent, mit EU-Herkunft 30 Prozent); Baubegleitung 10.000 Euro; zusammen 440.200 Euro, ohne den übrigen Planungsanteil, der bei getrenntem Ausweis ebenfalls förderfähig sein kann. Strahlungsheizungen fördert die BEG EM nur mit den Investitionsmehrausgaben und erst ab einem Termin, den die KfW noch bekannt gibt; sie sind hier nicht angesetzt, PV und LED sind nicht förderfähig.

Netto-Investition (Einzelmaßnahmen): 3.979.250 Euro (ca. 265 Euro/m² NGF); eine Effizienzgebäude-Förderung ist danach frühestens drei Jahre nach Abschluss möglich.

Energiekosten: Bisher kosten 1.920.000 kWh Erdgas zu 8,11 Cent rund 155.700 Euro im Jahr. Weil Strom im ersten Halbjahr 2026 für Nicht-Haushalte im Schnitt vorläufig 17,64 Cent/kWh kostete und Gas 6,29 Cent/kWh (Destatis), spart eine direktelektrische Heizung nur, wenn sie weniger als rund ein Drittel der bisherigen Gasmenge an Strom braucht oder viel eigener PV-Strom einfließt; eine Wärmepumpe (BEG: Jahresarbeitszahl mindestens 3,0) schafft das leichter.

Besonderheit Logistik: Der geringe Energiebedarf pro m² führt zu langen Amortisationszeiten, wenn nur Energiekosten zählen; entscheidend ist dann vor allem der PV-Eigenverbrauch bei Tagbetrieb. Den Mindeststandard nach § 40 GModG ab 2030 erfüllt diese Halle schon durch ihr Baujahr ab 1996; ältere Hallen sollten ihn prüfen (mehr zu Worst Performing Buildings).

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BEG WG vs. BEG NWG: die wichtigsten Unterschiede bei der Förderung

Quellen: KfW-Merkblätter 261 und 263 (gültig ab 24.09.2026), BEG EM vom 17.08.2026, BAFA, KfW, EStG · Stand: Oktober 2026

Fazit des Vergleichs: Für Nichtwohngebäude fehlen der iSFP-Bonus und die steuerliche Alternative nach Paragraph 35c; die Boni für Worst Performing Buildings und serielle Sanierung gibt es in beiden Programmen. Der KfW-263-Kredit bleibt für NWG der zentrale Förderbaustein für umfassende Sanierungen; seine Kreditobergrenze von 2.000 Euro/m² NGF liegt über dem Mittel der 2024 geförderten Sanierungen (1.857 Euro/m²).

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Häufige Fragen zu Sanierungskosten bei Gewerbeimmobilien

Kann ich BAFA-Einzelmaßnahmen und KfW 263 kombinieren?

Nein. Seit dem 21. Juli 2026 schließen sich beide Programme aus: Wer eine Einzelmaßnahme (z. B. nur Fassadendämmung) fördern lässt, kann frühestens drei Jahre nach Abschluss dieses Vorhabens eine Förderung über KfW 263 beantragen, und umgekehrt (KfW-Merkblatt 263). Ein Fahrplan „erst Einzelmaßnahmen, dann Effizienzgebäude" muss deshalb neu geplant werden. Anträge, die vor dem 21. Juli 2026 gestellt wurden, werden nach den alten Richtlinien beschieden.

Welchen Energieberater brauche ich für die BEG-NWG-Förderung?

Für KfW 263 brauchen Sie einen Energieeffizienz-Experten aus der Expertenliste für Förderprogramme des Bundes in der Kategorie „Bundesförderung für effiziente Gebäude: Nichtwohngebäude", bei Baudenkmalen in der Kategorie „Bundesförderung für effiziente Gebäude: Nichtwohngebäude Denkmal". Nicht jeder Energieberater, der Wohngebäude betreut, darf auch Nichtwohngebäude bearbeiten. Mehr dazu unter Energieberater finden.

Wie wirkt sich die Sanierung auf den Verkehrswert der Gewerbeimmobilie aus?

Öffentliche Studien mit Wertabschlägen je Effizienzklasse für deutsche Büroimmobilien haben wir für 2025 und 2026 nicht gefunden (Stand Oktober 2026). Bei Wohnimmobilien lagen die Angebotspreise der Klassen G und H laut IW-Wohnindex zwischen 2018 und dem ersten Quartal 2026 rund 20 bis knapp 30 Prozent unter denen der Klassen A und A+. Für Gewerbe den Effekt mit eigenen Szenarien bewerten; Hintergrund in der Analyse zum Brown Discount.

Was gilt bei denkmalgeschützten Gewerbeimmobilien?

KfW 263 fördert Baudenkmale als „Effizienzgebäude Denkmal" mit eigenen Anforderungen: 5 Prozent Tilgungszuschuss mit EE-Klasse, 10 Prozent mit NH-Klasse, kein WPB-Bonus. Die denkmalrechtlich erforderlichen Herstellungskosten lassen sich nach § 7i EStG über zwölf Jahre absetzen. Vom Mindeststandard nach § 40 GModG sind Baudenkmale ausgenommen.

Wie plane ich den Mietausfall während der Sanierung?

Die Bauzeit hängt von Objektgröße, Bauablauf und Vermietungsstand ab. Möglich sind geschossweise Sanierung bei teilweiser Weitervermietung, Interimsflächen für die Mieter oder Leerstandssanierung mit Neuvermarktung; entgangene Miete und Umzugskosten sind eigene Projektkosten.

Ab wann lohnt sich ein Deep Retrofit gegenüber einem Light Refit?

Ein Deep Retrofit liegt nahe, wenn der Verbrauch hoch ist, Hülle und Haustechnik ohnehin am Ende ihrer Lebensdauer sind und der Mindeststandard greift: Ab 2030 darf der Primärenergiebedarf höchstens das 3,5-Fache, ab 2033 das 2,95-Fache des Referenzgebäudes betragen (§ 40 GModG, in Kraft ab 01.01.2027), außer etwa bei Baujahr ab 1996, bei Wärme überwiegend aus Wärmepumpe oder Biomasse oder bei Fernwärme. Kommunale Wärmepläne lösen seit dem 29.07.2026 keine Heizungspflichten mehr aus. Getrennte Teilsanierungen kosten wiederholte Baustelleneinrichtung, und das Kombinationsverbot verhindert das Stapeln der Förderung.

Gibt es die BEG-NWG-Förderung auch als Zuschuss (ohne Kredit)?

Für Unternehmen nicht: Den Zuschuss KfW 463 für Nichtwohngebäude hat die KfW am 27.07.2022 eingestellt. Eine Zuschussvariante gibt es nur für kommunale Gebietskörperschaften (KfW 464); diese Zuschüsse sanken zum 21.07.2026 ebenfalls um 10 Prozentpunkte (KfW). Als direkter Zuschuss bleiben die BAFA-Einzelmaßnahmen und der Heizungszuschuss KfW 522.

Wie beeinflusst die Sanierung die ESG-Bewertung meines Portfolios?

Eine energetische Sanierung senkt die CO₂-Intensität und verschiebt das CRREM Misalignment Year, also den Zeitpunkt, ab dem ein Objekt über seinem CRREM-Pfad liegt. Banken müssen ESG-Risiken nach den EBA-Leitlinien seit dem 11.01.2026 berücksichtigen, kleine und nicht komplexe Institute ab dem 11.01.2027; relevant ist das für die Refinanzierung und die EU-Taxonomie-Prüfung.

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Sanierungskosten sind kalkulierbar: Der Preis des Nicht-Sanierens steigt

Die Kosten sind erheblich, im Mittel der 2024 geförderten Effizienzgebäude-Sanierungen 1.857 Euro/m² NGF, aber mit diesen Kennwerten, öffentlichen Referenzpreisen und einer sauberen Förder- und Steuerprüfung kalkulierbar. Die Förderung trägt seit der Reform weniger, bei EG 55 EE noch 5 Prozent. Nicht-Sanieren wird zugleich teurer: CO₂-Kosten ohne festen Höchstpreis ab 2028 (ETS2), der Mindeststandard nach § 40 GModG ab 2030 und höhere Stranding-Risiken.

Die nächsten Schritte: Bestand erfassen (Energieausweis, Schadstoffgutachten, Zustand), einen Sanierungsfahrplan mit Zielstandard aufstellen, den Förderweg festlegen (KfW 263 oder Einzelmaßnahmen, Antrag vor Vorhabenbeginn), die Wirtschaftlichkeit mit offen gelegten Annahmen rechnen und das Budget in die Capex-Planung des Portfolios einbetten.

Die größte Unsicherheit jeder Kostenschätzung sind die Mengen: Fassaden-, Fenster- und Dachflächen sowie die Zonierung des Gebäudes. reduco erzeugt aus der Adresse ein 3D-Gebäudemodell auf Basis amtlicher LoD2-Daten, berechnet die Energiebilanz auch für Nichtwohngebäude mit mehreren Zonen und vergleicht Sanierungsvarianten mit Mengen aus dem Modell, Kosten, BEG-Förderung je Maßnahme und Wirtschaftlichkeit nach VDI 2067. Mehr zur Gebäudeanalyse für Portfolios · Kostenlos starten

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Quellen: Prognos/ifeu/FIW/ITG, Evaluationen BEG NWG und BEG EM Förderjahr 2024 (BMWE, 2026); Destatis, Pressemitteilungen Nr. 126 (Baupreise, 10.04.2026), Nr. 360 (Baupreise, 09.10.2026) und Nr. 345 (Energiepreise, 30.09.2026), Baupreisindizes (2021 = 100); Land Hessen/WIBank, Kostenrichtwerte Kommunalrichtlinie (Energie), 2022; KfW-Merkblätter 261 und 263, Infoblatt förderfähige Maßnahmen 11.0 (09/2026); BEG EM und BEG NWG vom 17.08.2026; BMF-Schreiben vom 26.01.2026; EStG § 6 Abs. 1 Nr. 1a, § 7 Abs. 4, § 7i, § 35c; EStH H 7.4; CO2KostAufG § 8; BEHG § 10; EBeV 2030 Anlage 2; GModG § 40 (BGBl. 2026 I Nr. 226) und Regierungsentwurf BR-Drs. 292/26; IW-Report 18/2026 (IW-Wohnindex). Stand: 17.10.2026.