CRREM-Pfad: Dekarbonisierung von Immobilienportfolios verstehen und umsetzen

Rund 98 Prozent der gewerblichen Bestandsimmobilien in Europa erfüllen die EU-Anforderungen für eine klimaneutrale Nutzung nicht. In den deutschen Top-7-Märkten sind bis zu 69 Prozent der Büroflächen von Obsoleszenz bedroht. Für Asset Manager, Portfolioverantwortliche und ESG-Beauftragte stellt sich nicht mehr die Frage, ob sie sich mit Dekarbonisierung befassen müssen, sondern wie schnell. Das zentrale Instrument, um das finanzielle Klimarisiko einer Immobilie oder eines Portfolios wissenschaftlich zu bewerten, heißt CRREM -- der Carbon Risk Real Estate Monitor. Dieser Artikel erklärt, wie der CRREM-Pfad funktioniert, welche Zielwerte für Deutschland gelten, wie Sie den Stranding Point berechnen und welche Strategien Ihr Portfolio vor Wertverlusten schützen.

Was ist CRREM?

Der Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) ist ein wissenschaftliches Analyse-Tool, das im Rahmen des EU Horizon 2020-Forschungsprogramms von fünf europäischen Universitäten und Hochschulen entwickelt wurde. Zu den Gründungspartnern gehören unter anderem das IIÖ (Institut für Immobilienwirtschaft) an der Universität Regensburg, die GRESB Foundation und die Laudes Foundation. Seit 2023 wird CRREM von der gemeinnützigen CRREM Foundation weitergeführt.

Das übergeordnete Ziel: die finanzielle Risikobewertung von Immobilien im Kontext des Klimawandels transparent und vergleichbar machen. CRREM bietet dafür:

• Wissenschaftsbasierte Dekarbonisierungspfade, die aus dem globalen CO₂-Budget abgeleitet und auf Länder, Nutzungsarten und Klimaziele heruntergebrochen werden.
• Ein kostenloses Risk Assessment Tool, das unter crrem.org für jeden zugänglich ist.
• Über 1.000 Pfade für mehr als 40 Länder und alle gängigen Gebäudetypen (Büro, Einzelhandel, Logistik, Hotel, Wohnen, Gesundheit, Rechenzentren u. a.).

CRREM misst die CO₂-Emissionen und den Energieverbrauch von Gebäuden während der Nutzungsphase und vergleicht diese mit dem maximal zulässigen Emissionspfad, der zur Einhaltung der Pariser Klimaziele erforderlich ist. Das Tool wird heute von institutionellen Investoren, Asset Managern, Banken und Bewertungsgesellschaften weltweit eingesetzt und ist fester Bestandteil der GRESB-Nachhaltigkeitsbewertung.

Der Dekarbonisierungspfad: 1,5-Grad vs. 2-Grad-Szenario

CRREM stellt für jede Kombination aus Land und Gebäudetyp zwei Szenarien bereit:

Merkmal	1,5-Grad-Pfad	2-Grad-Pfad
Klimaziel	Begrenzung der Erwärmung auf 1,5 °C	Begrenzung der Erwärmung auf 2,0 °C
Paris-Konformität	Ja -- entspricht dem Pariser Abkommen	Nein -- CRREM weist ausdrücklich darauf hin, dass dieses Ziel nicht Paris-konform ist
Restbudget CO₂	Deutlich kleiner	Größer
Pfadsteilheit	Steiler -- schnellere Reduktion erforderlich	Flacher -- mehr zeitlicher Spielraum
Praxisrelevanz	Standard für ESG-Reporting, GRESB, SBTi	Wird als Risikovergleich herangezogen

Quelle: CRREM Foundation, Pathway Methodology 2023

In der Praxis arbeiten die meisten institutionellen Investoren und ESG-Frameworks mit dem 1,5-Grad-Pfad, da nur dieser die Anforderungen des Pariser Klimaabkommens, der EU-Taxonomie und der Science Based Targets initiative (SBTi) erfüllt. Der 2-Grad-Pfad dient häufig als ergänzendes Szenario in der Risikoanalyse, um die Bandbreite möglicher Entwicklungen abzubilden.

Beide Pfade verwenden zwei zentrale Kenngrößen:

1. CO₂-Intensität (kgCO₂e/m²a) -- die Treibhausgasemissionen pro Quadratmeter Nutzfläche und Jahr.
2. Energieintensität (kWh/m²a) -- der Endenergieverbrauch pro Quadratmeter Nutzfläche und Jahr.

Während der Dekarbonisierungspfad (CO₂) gegen Null sinkt, erreicht der Energieeffizienzpfad (kWh) ein Plateau, das sich je nach Gebäudetyp unterscheidet und die physikalisch sinnvolle Ziel-Energieeffizienz des Gebäudes widerspiegelt.

Der Stranding Point: Wann wird Ihre Immobilie zum Risiko?

Der Stranding Point -- von CRREM seit 2025 offiziell als CRREM Misalignment Year bezeichnet -- ist der Zeitpunkt, an dem die tatsächliche Emissions- oder Energieintensität eines Gebäudes den zulässigen CRREM-Zielpfad überschreitet.

So funktioniert die Berechnung:

1. CRREM ermittelt die aktuelle CO₂- und Energieintensität des Gebäudes auf Basis der eingegebenen Verbrauchsdaten und Energieträger.
2. Die Ist-Werte werden als Ausgangspunkt eines gebäudespezifischen Emissionspfads projiziert -- unter Berücksichtigung geplanter Maßnahmen, Energiemix-Veränderungen und Netzstrom-Dekarbonisierung.
3. Dieser gebäudespezifische Pfad wird dem wissenschaftlich fundierten CRREM-Benchmark-Pfad gegenübergestellt.
4. Der Schnittpunkt beider Kurven ergibt das Misalignment Year.

Beispielhafte Darstellung:

Emissions-
intensität
(kgCO₂/m²a)
   |
30 |  x
   |    x  Gebäudepfad
25 |      x
   |        x----x----x----x (ohne Sanierung)
20 |          \
   |           \  CRREM 1,5-Grad-Pfad
15 |            \
   |             \
10 |              \
   |               \
 5 |                \
   |                 \___
 0 |________________________\__________
   2020  2025  2030  2035  2040  2045  2050

         ^
    Misalignment Year (ca. 2028)

Wichtig: CRREM hat die Umbenennung von "Stranding Year" zu "Misalignment Year" bewusst vorgenommen, da das Überschreiten des Pfads nicht automatisch einen finanziellen Totalverlust bedeutet. Immobilien können durch Sanierung, Umnutzung oder andere Strategien repositioniert werden. Dennoch signalisiert das Misalignment Year ein erhebliches Transitionsrisiko, das sich in höheren Finanzierungskosten, geringerer Marktfähigkeit und regulatorischen Nachteilen niederschlagen kann.

CRREM-Zielwerte für Deutschland

Die CRREM-Pfade werden länderspezifisch berechnet, da sich die Energiemixe, Emissionsfaktoren und Gebäudebestandsstrukturen erheblich unterscheiden. Für Deutschland (1,5-Grad-Pfad) gelten folgende indikative Richtwerte:

CO₂-Intensität (kgCO₂e/m²a) -- 1,5-Grad-Pfad

Nutzungsart	2020 (Basis)	2025	2030	2035	2040	2050
Büro	ca. 45--55	ca. 30--35	ca. 15--20	ca. 8--12	ca. 4--6	~0
Wohnen (MFH)	ca. 30--40	ca. 20--25	ca. 10--15	ca. 5--8	ca. 2--4	~0
Einzelhandel	ca. 55--70	ca. 35--45	ca. 18--25	ca. 10--14	ca. 5--7	~0
Logistik	ca. 20--30	ca. 15--18	ca. 8--12	ca. 4--6	ca. 2--3	~0

Energieintensität (kWh/m²a) -- 1,5-Grad-Pfad

Nutzungsart	2020 (Basis)	2025	2030	2040	2050 (Plateau)
Büro	ca. 130--155	ca. 100--120	ca. 75--95	ca. 55--70	ca. 50--65
Wohnen (MFH)	ca. 120--140	ca. 90--110	ca. 65--80	ca. 45--55	ca. 40--50
Einzelhandel	ca. 160--200	ca. 125--155	ca. 90--115	ca. 65--80	ca. 55--70
Logistik	ca. 80--100	ca. 60--75	ca. 45--55	ca. 30--40	ca. 25--35

Quelle: CRREM Foundation, Global Decarbonisation Pathways V2 (2023). Die exakten Werte können je nach CRREM-Update und gewähltem Szenario variieren. Aktuelle Pfaddaten unter crrem.org.

Hinweis: Diese Werte sind indikative Orientierungswerte auf Basis der veröffentlichten CRREM-Methodik. Die exakten jährlichen Zielwerte für Ihr spezifisches Gebäude erhalten Sie über das kostenlose CRREM Risk Assessment Tool. Mit dem Update 2023 (CRREM V2) wurde das Basisjahr von 2018 auf 2020 angepasst, und die Emissionsfaktoren für die Stromerzeugung wurden aktualisiert -- in den meisten Ländern nach unten, da die Dekarbonisierung des Stromnetzes schneller als erwartet voranschreitet.

So funktioniert die CRREM-Analyse

Die Durchführung einer CRREM-Analyse erfolgt in fünf Schritten:

Schritt 1: Daten sammeln

Für jedes Gebäude benötigen Sie folgende Eingabedaten:

• Gebäudetyp (Büro, Wohnen, Einzelhandel, Logistik etc.)
• Standort (Land -- relevant für den länderspezifischen Emissionsfaktor)
• Nettogrundfläche (m²)
• Jährlicher Energieverbrauch (kWh), differenziert nach Strom, Gas, Fernwärme, Öl etc.
• Energieträger (Art der Heizung, Stromquelle)
• Optional: geplante Sanierungsmaßnahmen und deren erwartete Einsparungen

Gerade die Erfassung belastbarer Energieverbrauchsdaten stellt in der Praxis oft die größte Hürde dar. Für Wohngebäude können Daten aus dem Energieausweis eine erste Grundlage bilden.

Schritt 2: CRREM-Tool herunterladen

Das CRREM Risk Assessment Tool ist als Excel-basiertes Tool kostenlos unter crrem.org verfügbar. Sie können eine leere Version für Ihre Region oder eine vorbefüllte Beispielversion herunterladen. Das Tool erlaubt sowohl die Analyse einzelner Gebäude als auch ganzer Portfolios.

Schritt 3: Daten eingeben

Tragen Sie die Gebäudedaten in das Tool ein. Die Eingabemaske unterscheidet zwischen:

• Basisgebäudeverbrauch (Allgemeinflächen, Heizung, Kühlung)
• Mieterverbrauch (sofern bekannt)
• Gesamtverbrauch (Basis + Mieter)

CRREM berechnet sowohl den gesamten betrieblichen Energieverbrauch als auch die daraus resultierenden Emissionen.

Schritt 4: Ergebnisse analysieren

Das Tool liefert für jedes Gebäude:

• Aktuelle CO₂-Intensität (kgCO₂e/m²a)
• Aktuelle Energieintensität (kWh/m²a)
• CRREM Misalignment Year (früherer Begriff: Stranding Year) für den 1,5-Grad- und den 2-Grad-Pfad
• Grafische Darstellung des Gebäudepfads im Vergleich zum Benchmark

Schritt 5: Maßnahmen ableiten

Auf Basis der Analyse können Sie Sanierungsszenarien durchspielen: Welche Maßnahmen verschieben das Misalignment Year oder vermeiden es ganz? Dazu gehören etwa der Wechsel des Energieträgers, Dämmung oder der Einsatz erneuerbarer Energien.

Praxisbeispiel: Bürogebäude in München

Ein typisches Bürogebäude aus den 1990er-Jahren in München mit folgenden Eckdaten:

Parameter	Wert
Baujahr	1994
Nettogrundfläche	4.500 m²
Heizung	Gas-Zentralheizung
Kühlung	Kompressionskühlung (Strom)
Jährlicher Gasverbrauch	360.000 kWh (80 kWh/m²a)
Jährlicher Stromverbrauch	270.000 kWh (60 kWh/m²a)
Gesamtenergieintensität	140 kWh/m²a
Geschätzte CO₂-Intensität	ca. 38 kgCO₂e/m²a

CRREM-Ergebnis (1,5-Grad-Pfad):

• Das Gebäude liegt 2026 bereits oberhalb des 1,5-Grad-Pfads für deutsche Bürogebäude.
• Misalignment Year: 2024 -- das Gebäude ist bereits aus dem Zielpfad gefallen.
• Im 2-Grad-Szenario läge das Misalignment Year bei ca. 2029.

Sanierungsszenario:

Maßnahme	Investition (geschätzt)	Einsparung Energie	Neue Intensität
Umstieg auf Fernwärme	ca. 120.000 €	-15 % Primärenergie, -40 % CO₂	ca. 22 kgCO₂e/m²a
Fassadendämmung + Fenster	ca. 680.000 €	-25 % Heizenergie	ca. 120 kWh/m²a
PV-Anlage Dach (50 kWp)	ca. 65.000 €	-20 % Strombezug	weitere Reduktion
LED-Beleuchtung + Steuerung	ca. 45.000 €	-10 % Strom	weitere Reduktion
Kombination aller Maßnahmen	ca. 910.000 €	ca. -45 % Gesamtenergie	ca. 77 kWh/m²a, ca. 10 kgCO₂e/m²a

Nach Umsetzung aller Maßnahmen verschiebt sich das Misalignment Year auf nach 2045 -- das Gebäude wäre damit für die nächsten 20 Jahre pfadkonform. Die Investition von rund 200 €/m² liegt im typischen Bereich für eine umfassende energetische Sanierung (vgl. Haus sanieren: Kosten). Gleichzeitig stellt die steigende CO₂-Steuer sicher, dass sich die Maßnahmen auch wirtschaftlich rechnen.

Praxisbeispiel: Mehrfamilienhaus-Portfolio

Ein Wohnungsunternehmen verwaltet ein Portfolio von 12 Mehrfamilienhäusern in Norddeutschland mit insgesamt 420 Wohneinheiten:

Parameter	Portfolio-Durchschnitt
Baujahre	1965--1985
Gesamtwohnfläche	31.500 m²
Heizung	8x Gas-Zentralheizung, 3x Fernwärme, 1x Öl
Durchschnittliche Energieintensität	155 kWh/m²a
Durchschnittliche CO₂-Intensität	ca. 35 kgCO₂e/m²a
Energieeffizienzklasse (Durchschnitt)	E

CRREM-Ergebnis (1,5-Grad-Pfad, Wohnen):

• 10 von 12 Gebäuden haben das Misalignment Year bereits überschritten.
• Die 3 Fernwärme-Gebäude stehen deutlich besser da (Misalignment Year ca. 2031--2035).
• Das Ölheizungs-Gebäude ist am weitesten vom Pfad entfernt.

Priorisierte Sanierungsstrategie:

Priorität	Gebäude	Maßnahme	Geschätzte Kosten
1 (sofort)	Ölheizung (Bj. 1968)	Heizung tauschen: Öl auf Wärmepumpe + Dachdämmung	ca. 180.000 €
2 (1--2 Jahre)	4 älteste Gas-Gebäude	Fassadendämmung, Fensteraustausch, Heizungsoptimierung	ca. 320.000 € je Gebäude
3 (2--4 Jahre)	4 jüngere Gas-Gebäude	Heizungstausch auf Wärmepumpe oder Fernwärme-Anschluss	ca. 80.000--150.000 € je Gebäude
4 (längerfristig)	3 Fernwärme-Gebäude	Gebäudehülle optimieren (Fenster, Kellerdecke)	ca. 120.000 € je Gebäude

Die Priorisierung orientiert sich an zwei Kriterien: dem Abstand zum CRREM-Pfad (größter Handlungsdruck zuerst) und der Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen. Förderprogramme der KfW können die Investitionskosten erheblich reduzieren. Die kommunale Wärmeplanung, die bis 2028 in allen Gemeinden vorliegen muss, liefert zudem wichtige Hinweise, ob ein Fernwärme-Anschluss in Zukunft verfügbar sein wird.

Strategien zur Vermeidung von Stranded Assets

Die CRREM-Analyse zeigt das Problem auf -- die Lösung liegt in einer strukturierten Dekarbonisierungsstrategie. Die wirksamsten Hebel:

1. Energieträger wechseln (größter CO₂-Hebel)

Der Wechsel von fossilen Brennstoffen (Gas, Öl) auf erneuerbare oder CO₂-arme Energieträger hat den größten Einfluss auf die CO₂-Intensität:

• Wärmepumpe: Reduziert CO₂-Emissionen um 60--80 % gegenüber Gas (je nach Stromquelle). Besonders im Altbau inzwischen praktikabel -- siehe Wärmepumpe im Altbau.
• Fernwärme: In städtischen Gebieten oft die effizienteste Lösung, sofern das Netz dekarbonisiert wird.
• Pellets/Biomasse: CO₂-neutral in der Verbrennung, aber begrenzte Verfügbarkeit und lokale Emissionsproblematik.

2. Gebäudehülle verbessern (größter Energie-Hebel)

Maßnahmen an der Gebäudehülle senken den Energieverbrauch dauerhaft:

• Fassadendämmung: 20--35 % Heizenergieeinsparung
• Fenstertausch: 10--15 % zusätzlich
• Dachdämmung: 15--20 % bei ungedämmtem Bestand
• Kellerdeckendämmung: 5--10 %

Die Gesamtkosten einer energetischen Sanierung variieren je nach Umfang zwischen 150 und 500 €/m² (vgl. Haus sanieren: Kosten).

3. Betriebsoptimierung (Quick Wins)

Ohne große Investitionen lassen sich 10--20 % Energie einsparen:

• Heizungshydraulischer Abgleich
• Nachtabsenkung und Einzelraumregelung
• LED-Umrüstung
• Optimierung der Gebäudeautomation

4. Erneuerbare Energie am Gebäude

PV-Anlagen auf dem Dach oder an der Fassade reduzieren den Strombezug aus dem Netz und verbessern damit die CO₂-Bilanz. Für ein typisches Gewerbegebäude kann eine PV-Anlage den Strombedarf um 15--30 % senken.

5. Portfolio-Steuerung

Auf Portfolioebene können Asset Manager zusätzlich steuern über:

• Priorisierung der Gebäude mit dem frühesten Misalignment Year
• Verknüpfung von Ankauf- und Verkaufsentscheidungen mit dem CRREM-Status
• Integration der CRREM-Konformität in die Mietvertragsstrategie (Green Leases)

CRREM in der Praxis: GRESB, CSRD und Investorenerwartungen

CRREM existiert nicht im luftleeren Raum, sondern ist eingebettet in ein wachsendes Netz regulatorischer und freiwilliger ESG-Anforderungen:

GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark)

GRESB hat die CRREM-Pfade direkt in sein Assessment integriert. Seit 2022 können Teilnehmer ihre Asset-Level-Daten aus dem GRESB-Portal automatisch in das CRREM-Tool übertragen. Im Jahr 2025 erhielt GRESB 2.382 Assessments mit einem Gesamtwert von 7 Billionen USD. Der Anteil der Unternehmen mit Net-Zero-Richtlinien stieg auf 81,5 %. Für das GRESB Real Estate Standard 2026 sind weitere Updates angekündigt, die den Fokus auf messbare Dekarbonisierungsfortschritte verstärken.

CSRD und EU-Taxonomie

Die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) verpflichtet Unternehmen ab einer bestimmten Größe zur Nachhaltigkeitsberichterstattung. Auch wenn die EU mit dem Omnibus-I-Paket (Februar 2026) die Berichtspflicht auf Unternehmen mit mehr als 1.000 Mitarbeitern beschränkt hat, bleibt die EU-Taxonomie der zentrale Maßstab für die Bewertung nachhaltiger Wirtschaftsaktivitäten. Die CRREM-Analyse liefert die Datenbasis, um zu belegen, ob eine Immobilie einen wesentlichen Beitrag zum Klimaschutz leistet.

Science Based Targets initiative (SBTi)

CRREM und SBTi arbeiten seit 2023 zusammen und haben ihre Pfade aufeinander abgestimmt. Unternehmen, die sich SBTi-Ziele setzen, können die CRREM-Pfade als sektorspezifischen Benchmark nutzen.

Investorenerwartungen

Institutionelle Investoren -- Pensionsfonds, Versicherungen, Staatsfonds -- fordern zunehmend CRREM-konforme Portfolioanalysen als Voraussetzung für Neuinvestitionen. Laut Branchenumfragen schätzen rund 65 % der Bestandshalter die Gefahr, dass ältere Gebäude in die Effizienzklassen F oder schlechter fallen, als hoch ein. Diese Einschätzung deckt sich mit dem Befund, dass in den deutschen Top-7-Märkten über zwei Drittel der vor 2009 errichteten Büroflächen von Stranding bedroht sind.

Häufige Fragen zum CRREM-Pfad

Ist die CRREM-Analyse Pflicht?

Nein, eine CRREM-Analyse ist derzeit keine gesetzliche Pflicht. Sie ist ein freiwilliges Instrument zur Risikobewertung. Allerdings wird CRREM zunehmend zum De-facto-Standard: GRESB integriert die Pfade, Banken nutzen sie für die Kreditvergabe, und die EU-Taxonomie erfordert vergleichbare Nachweise. Für Unternehmen, die unter die CSRD-Berichtspflicht fallen, ist eine CRREM-Analyse zwar nicht explizit vorgeschrieben, aber die effizienteste Methode, um die geforderten Klimarisikodaten zu liefern.

Welche Daten brauche ich für die CRREM-Analyse?

Die Mindestanforderungen sind: Gebäudetyp, Standort (Land), Nettogrundfläche (m²), jährlicher Energieverbrauch (kWh) und die verwendeten Energieträger. Je detaillierter die Daten (z. B. Aufteilung nach Strom, Wärme, Kühlung; Mieterstrom), desto aussagekräftiger das Ergebnis. Für Wohngebäude können Daten aus dem Energieausweis als Ausgangspunkt dienen.

Wie oft sollte die CRREM-Analyse aktualisiert werden?

CRREM empfiehlt eine jährliche Aktualisierung, da sich sowohl die Verbrauchsdaten als auch die Emissionsfaktoren (durch die Dekarbonisierung des Stromnetzes) und die CRREM-Pfade selbst ändern können. Das letzte große Pfad-Update erfolgte 2023 mit CRREM V2, und die CRREM Foundation veröffentlicht laufend methodische Weiterentwicklungen. Mindestens sollte eine Aktualisierung nach jeder größeren Sanierungsmaßnahme oder bei wesentlichen Änderungen im Energiemix erfolgen.

Was kostet die CRREM-Analyse?

Das CRREM Risk Assessment Tool selbst ist kostenlos und kann von crrem.org heruntergeladen werden. Die Kosten entstehen in der Praxis vor allem durch die Datenerhebung und -aufbereitung, insbesondere bei größeren Portfolios. Spezialisierte ESG-Berater und Softwareanbieter bieten automatisierte CRREM-Analysen an, deren Kosten je nach Portfoliogröße und Detaillierungsgrad variieren -- typischerweise zwischen 500 und 5.000 € pro Gebäude für eine vollständige Analyse inklusive Sanierungsempfehlungen.

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Die Grundlage jeder CRREM-Analyse sind belastbare Gebäudedaten. reduco analysiert den energetischen Zustand Ihrer Gebäude und liefert die Energieverbrauchs- und Emissionsdaten, die Sie für Ihre Portfolio-Bewertung benötigen. Jetzt Gebäude analysieren.