Sanierungsfahrplan für Gewerbeimmobilien erstellen: BAFA EBN und BEG NWG 2026

Dieser Artikel zeigt Schritt für Schritt, wie Sie einen belastbaren Sanierungsfahrplan für Ihre Gewerbeimmobilie erstellen, welche Förderungen greifen, welche Normen relevant sind und was es mit dem EPBD-Renovierungspass auf sich hat. Mit einem durchgerechneten Modellbeispiel für ein Bürogebäude (8.000 m², Baujahr 1992) in drei Szenarien.

Stand 17.10.2026: GModG und BEG-Reform. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist das umbenannte GEG und wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226). Seit dem 29. Juli 2026 gilt beim Heizungstausch keine Pflicht mehr zu 65 % erneuerbarer Wärme; der Mindeststandard nach § 40 (Grenzwerte ab 2030) und die Pflicht, neue Energieausweise für Nichtwohngebäude als Bedarfsausweis auszustellen, folgen am 1. Januar 2027. Mit den neuen BEG-Förderrichtlinien gilt seit dem 21. Juli 2026 für Unternehmen und Vermieter: Heizungstausch 30 % ohne die Boni für Selbstnutzer, für Wärmepumpen ab dem ersten Quartal 2027 15 % plus 15 Prozentpunkte bei EU-Herkunft (Details veröffentlicht das BMWE noch), Gebäudehülle 15 %. Was sich für die KfW 263 geändert hat, steht im Abschnitt zur BEG NWG; die EBN-Beratungsförderung bleibt unverändert.

iSFP vs. NWG-Sanierungsfahrplan: die Instrumente im Vergleich

Quellen: BAFA (EBW, EBN), Richtlinie BEG EM vom 17.08.2026, KfW-Infoblatt förderfähige Maßnahmen 11.0, GModG, Richtlinie (EU) 2024/1275 · Stand: Oktober 2026

Der entscheidende Unterschied: Beim iSFP erhalten Eigentümer ein standardisiertes Dokument mit Farbskala und Maßnahmenpaketen. Beim NWG-Sanierungsfahrplan wird das Konzept individuell aus der DIN V 18599-Berechnung abgeleitet – mit mehr Freiheitsgraden, aber auch mehr Verantwortung bei der Strukturierung. Für Wohngebäude ordnet die Tabelle der Sanierungskosten pro Quadratmeter die Kosten je Maßnahme und Baujahr ein.

---

Renovierungspass nach EPBD Art. 12: Stand der Umsetzung in Deutschland

Die novellierte EU-Gebäuderichtlinie (EPBD, Richtlinie (EU) 2024/1275) führt in Artikel 12 den sogenannten Renovation Passport (Renovierungspass) ein. Die Mitgliedstaaten mussten bis zum 29. Mai 2026 ein nationales System auf Basis von Anhang VIII der Richtlinie einführen. Deutschland hat das bis Mitte Oktober 2026 nicht getan: Das GModG regelt keinen Renovierungspass, und die EU-Kommission hat im Juli 2026 allen 27 Mitgliedstaaten ein Aufforderungsschreiben geschickt, weil sie die vollständige Umsetzung der Richtlinie nicht mitgeteilt hatten.

Was ist der Renovierungspass?

Der Renovierungspass ist ein gebäudeindividueller, langfristiger Sanierungsfahrplan, der nach Art. 12 und Anhang VIII der EPBD:

• von einem qualifizierten oder zertifizierten Sachverständigen nach einer Begehung des Gebäudes ausgestellt wird,
• die optimale Abfolge der Schritte bis zu einer umfassenden Renovierung erläutert,
• die erwarteten Energie- und Kosteneinsparungen je Schritt sowie verfügbare Finanzierungsquellen nennt,
• in einem digitalen, druckfähigen Format ausgegeben wird,
• die Modernisierungsempfehlungen des Energieausweises ersetzt, wenn ein Mitgliedstaat die gemeinsame Ausstellung beider Dokumente vorsieht (Art. 19 Abs. 6).

Relevanz für Gewerbeimmobilien

Für NWG-Eigentümer ist das Thema aus drei Gründen relevant:

1. Mindeststandards ab 2030: Nichtwohngebäude müssen ab 2030 unter dem 16-%- und ab 2033 unter dem 26-%-Schwellenwert der EPBD liegen; Deutschland setzt das mit § 40 GModG um. Ein Sanierungsfahrplan zeigt, ob und bis wann ein Gebäude handeln muss.
2. Freiwillig, aber strategisch: Ob der Pass verpflichtend wird, entscheiden die Mitgliedstaaten. Bis es ihn gibt, erfüllt ein eigener Sanierungsfahrplan denselben Zweck.
3. Bankentauglichkeit: Nach den EBA-Leitlinien zu ESG-Risiken (seit 11.01.2026, für kleine und nicht komplexe Institute spätestens ab 11.01.2027) berücksichtigen Banken Umweltrisiken in der Kreditprüfung; große Institute prüfen dabei mindestens die Energieeffizienz finanzierter Immobilien und die Transitionsplanung der Kreditnehmer. Belastbare Sanierungspfade liefern dafür die Grundlage.

Verbindlich für NWG ist statt eines Passes der Mindeststandard in § 40 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG), in Kraft ab 01.01.2027. Was die EU-Vorgaben zum Pass im Einzelnen vorsehen, erklärt unser Ratgeber zum Renovierungspass.

Für die vollständigen EPBD-Anforderungen an Gewerbeimmobilien lesen Sie unseren Überblicksartikel zur EPBD 2026.

---

Geförderte Energieberatung für Gewerbeimmobilien: BAFA EBN Modul 2

Das BAFA-Programm „Energieberatung für Nichtwohngebäude, Anlagen und Systeme“ (EBN) ist das wichtigste Förderinstrument für die Erstellung eines NWG-Sanierungsfahrplans. Modul 2 fördert eine umfassende Energieberatung auf Basis der DIN V 18599.

Fördersätze nach Fläche: 50 % Zuschuss, maximal 4.000 €

Quellen: BAFA, EBN Modul 2 · Stand: Oktober 2026

Die Förderrichtlinie vom 13. Dezember 2024 (BAnz AT 23.12.2024 B2) gilt seit dem 1. Januar 2025 und bis zum 31. Dezember 2026. Der Antrag (auch durch den bevollmächtigten Energieberater) ist vor Abschluss des Beratungsvertrags beim BAFA zu stellen, und mit der Beratung darf erst nach der Bewilligung begonnen werden; ein Beratungsvertrag vor der Bewilligung ist nur unter der aufschiebenden Bedingung der Förderzusage zulässig.

Inhalt des EBN-Beratungsberichts: Bilanz, Konzept, Wirtschaftlichkeit

Ein förderfähiger EBN-Modul-2-Bericht umfasst nach den BAFA-Hinweisen zum Beratungsbericht:

• Bestandsaufnahme und energetische Bilanzierung des Ist-Zustands nach DIN V 18599
• ein Sanierungskonzept, entweder als Schritt-für-Schritt-Sanierung mit abgestimmter Maßnahmenreihenfolge oder als Gesamtsanierung in einem Zug zu einem BEG-Effizienzgebäude
• Primär- und Endenergiebedarf, Energiekosten und CO2-Emissionen für den Ist-Zustand und die empfohlenen Schritte bzw. den Zielzustand
• geschätzte Investitions- und Sowieso-Kosten
• die Fördermöglichkeiten des Bundes und eine Wirtschaftlichkeitsberechnung des ersten Schritts bzw. der Gesamtsanierung unter Berücksichtigung der Förderung

Voraussetzungen für die EBN-Förderung: Expertenliste und Eigentum

• Die Beratung muss durch einen in der Energieeffizienz-Expertenliste (energie-effizienz-experten.de) in der Kategorie „Energieberatung für Nichtwohngebäude“ gelisteten Experten erfolgen; eine Vor-Ort-Begehung ist Pflicht.
• Das Gebäude muss sich im Eigentum des Antragstellers befinden.
• Antragsberechtigt sind KMU und Freiberufler, Kommunen und gemeinnützige Organisationen sowie Nicht-KMU mit höchstens 500.000 kWh Gesamtenergieverbrauch im Jahr.
• Unternehmen und Freiberufler erhalten innerhalb von vier Jahren nur eine geförderte Modul-2-Beratung, unabhängig vom Gebäude; Kommunen, gemeinnützige Organisationen und mehrheitlich kommunale Unternehmen können Beratungen für mehrere Gebäude fördern lassen (Richtlinie Nr. 3.2).
• Bei einer Sanierungsberatung muss der Bauantrag mindestens zehn Jahre zurückliegen; eine Neubauberatung fördert Modul 2 ebenfalls, wenn sie auf einen bundesgeförderten Effizienzstandard zielt.

---

Energieaudit nach DIN EN 16247: Pflicht alle vier Jahre für Nicht-KMU

Parallel zur freiwilligen BAFA-Beratung existiert für viele Unternehmen eine gesetzliche Pflicht zum Energieaudit. Diese ergibt sich aus dem Energiedienstleistungsgesetz (EDL-G); das Energieeffizienzgesetz (EnEfG) verlangt bei höherem Verbrauch zusätzlich Managementsysteme und Umsetzungspläne.

Wer zum Energieaudit verpflichtet ist: Unternehmen ohne KMU-Status

Nach § 8 EDL-G sind alle Unternehmen, die kein kleines oder mittleres Unternehmen (KMU) im Sinne der EU-Definition sind, verpflichtet, regelmäßig ein Energieaudit durchführen zu lassen. KMU ist ein Unternehmen mit:

• weniger als 250 Mitarbeitern und
• höchstens 50 Mio. € Jahresumsatz oder höchstens 43 Mio. € Bilanzsumme

Wer diese Schwellen überschreitet, muss handeln; für den KMU-Status zählen auch verbundene Unternehmen. Bei höchstens 500.000 kWh Gesamtenergieverbrauch im Jahr genügt eine Online-Erklärung beim BAFA (§ 8 Abs. 4 EDL-G). Für Bestandshalter wichtig: Die Verbrauchsschwellen gelten je rechtlich selbstständigem Unternehmen, und der Verbrauch zählt beim Nutzer. Vermietete Gebäude, die sie nicht selbst nutzen, müssen Vermieter und Immobilienfonds nach dem BAFA-Merkblatt mit FAQ zu EDL-G und EnEfG (Stand 01.09.2026) nicht auditieren; sie gehören in das Audit eines auditpflichtigen Mieters.

Anforderungen an das Audit

• Durchführung nach DIN EN 16247-1 (Ausgabe November 2022, § 8a EDL-G); die Teile 2 (Gebäude), 3 (Prozesse) und 4 (Transport) konkretisieren die Anforderungen, Teil 5 die Kompetenz der Auditoren
• Wiederholung alle vier Jahre
• Durchführung durch fachkundige, beim BAFA registrierte und unabhängige Auditoren (§ 8b EDL-G)
• Bei Verstoß: Bußgeld bis 50.000 € (§ 12 EDL-G)

Befreiung von der Auditpflicht: ISO 50001 oder EMAS

Unternehmen mit einem Energiemanagementsystem nach ISO 50001 oder einem Umweltmanagementsystem nach EMAS sind von der Auditpflicht befreit. Unternehmen mit einem durchschnittlichen Gesamtendenergieverbrauch von mehr als 7,5 GWh/a in den letzten drei Kalenderjahren müssen gemäß § 8 EnEfG ohnehin ein solches Managementsystem einführen und betreiben. Bei mehr als 2,5 GWh/a sind zusätzlich binnen drei Jahren Umsetzungspläne für wirtschaftliche Energieeinsparmaßnahmen zu erstellen und zu veröffentlichen (§ 9 EnEfG).

Stand 17.10.2026: Der Regierungsentwurf zur Umsetzung der EU-Energieeffizienzrichtlinie (BT-Drs. 21/8027 vom 16.09.2026) sieht Energieaudits für alle Unternehmen mit mehr als 2,77 GWh Verbrauch vor, auch für KMU, und eine Managementsystem-Pflicht erst über 23,6 GWh. Nach der Anhörung am 5. Oktober 2026 war er nicht verabschiedet; die 2./3. Lesung im Bundestag stand aus.

Synergie mit dem Sanierungsfahrplan

Das Energieaudit nach DIN EN 16247 ist kein Sanierungsfahrplan, aber es liefert die Datenbasis dafür. Wie sich beides verbinden lässt, hängt von der Unternehmensgröße ab:

1. KMU sind nicht auditpflichtig, können aber ein gefördertes Energieaudit (EBN Modul 1) und die Beratung nach DIN V 18599 (Modul 2) beantragen.
2. Nicht-KMU über 500.000 kWh sind nicht EBN-antragsberechtigt und, sofern sie kein Energie- oder Umweltmanagementsystem betreiben, auditpflichtig; für selbst genutzte Gebäude bauen sie eine selbst finanzierte Beratung nach DIN V 18599 auf den Daten des Pflicht-Audits auf.

So entsteht ein vollständiger Sanierungsfahrplan ohne doppelte Datenerhebung.

---

BEG NWG: Die Sanierungsförderung für Nichtwohngebäude

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude – Nichtwohngebäude (BEG NWG) über das KfW-Programm 263 ist das zentrale Förderinstrument für systemische Sanierungen gewerblicher Gebäude. Im Gegensatz zu BEG EM (Einzelmaßnahmen) fördert BEG NWG die Sanierung zum ganzheitlichen Effizienzgebäude-Standard. Für Anträge seit dem 21. Juli 2026 schließen sich beide Programme aus: Nach Abschluss eines geförderten Vorhabens im einen Programm (Einreichung des Verwendungsnachweises) ist ein Antrag im anderen erst drei Jahre später möglich.

Konditionen KfW 263 (Stand Oktober 2026): Tilgungszuschuss bis 40 %

Quellen: KfW-Produktseite Kredit 263, KfW-Merkblatt 263, gültig ab 24.09.2026, Richtlinie BEG NWG vom 17.08.2026 (Nr. 8.2) · Stand: Oktober 2026

EE-Klasse und Worst Performing Building: Voraussetzung und Bonus

• EE-Klasse (Erneuerbare-Energien-Klasse): Mindestens 65 % des Energiebedarfs für Wärme und Kälte stammen aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme. Seit dem 21. Juli 2026 ist das Voraussetzung jeder Stufe; die NH-Klasse (Zertifikat nach QNG-PLUS) bringt 5 Prozentpunkte mehr.
• WPB (Worst Performing Building): Ein Nichtwohngebäude ist nach dem KfW-Infoblatt zu den förderfähigen Maßnahmen (Version 11.0, gültig ab 16.09.2026) ein WPB, wenn sein Jahres-Primärenergiebedarf mindestens das Vierfache des Referenzgebäudes beträgt oder wenn es 1957 oder früher errichtet wurde und die Gebäudehülle im Wesentlichen energetisch unsaniert ist. Energieausweisklassen zählen dafür nicht.

Die Boni sind kumulierbar: Ein Worst Performing Building, das zum EG 40 EE saniert wird, erhält 10 % + 10 % = 20 % Tilgungszuschuss, mit NH-Klasse 25 %. Kommt der Bonus für serielle Sanierung hinzu, sind bis zu 40 % möglich; bei einem Kredit von bis zu 10 Mio. € pro Vorhaben sind das bis zu 4 Mio. € Zuschuss.

Antragsprozess für die BEG NWG: von der Beratung bis zum Tilgungszuschuss

1. Energieeffizienz-Experten einbinden (Kategorie „Bundesförderung für effiziente Gebäude: Nichtwohngebäude“); eine EBN-Beratung ist hilfreich, aber keine Fördervoraussetzung
2. Sanierungskonzept mit EG-Ziel erstellen lassen
3. Gewerbliche Bestätigung zum Antrag (gBzA) durch den Energieeffizienz-Experten
4. KfW-Antrag vor Maßnahmenbeginn über die Hausbank stellen
5. Nach Abschluss: gewerbliche Bestätigung nach Durchführung (gBnD) einreichen, spätestens 54 Monate nach der Zusage
6. Tilgungszuschuss wird gutgeschrieben

Mehr zur BEG-Förderung für Nichtwohngebäude 2026.

---

Effizienzgebäude EG 40, 55 und 70: die Stufen für Nichtwohngebäude

Ein häufiger Fehler in der Praxis: Die Begriffe Effizienzhaus und Effizienzgebäude werden verwechselt. Die Unterscheidung ist förderrelevant.

Quellen: KfW, BEG-Richtlinien · Stand: Oktober 2026

Anforderung je EG-Stufe: Primärenergiebedarf gegenüber dem Referenzgebäude

Quellen: BEG NWG mit Technischen Mindestanforderungen (Richtlinie vom 17.08.2026), KfW-Merkblatt 263 · Stand: Oktober 2026

Für die BEG-Stufen wird das Referenzgebäude nach den Technischen Mindestanforderungen (Stand 17.08.2026) mit DIN V 18599 und der technischen Referenzausführung aus Anlage 2 des GModG (bis Juli 2026: GEG) berechnet, ohne den 40-%-Aufschlag für Sanierungen. Es hat dieselbe Geometrie, Fläche, Ausrichtung und Nutzung wie das reale Gebäude, aber Referenz-Bauteile und -Anlagentechnik.

Besonderheiten bei NWG

• Mittlere U-Werte statt H'T: Eine Anforderung an den Transmissionswärmeverlust (H'T) wie bei Wohngebäuden gibt es nicht; stattdessen begrenzen die Technischen Mindestanforderungen die mittleren Wärmedurchgangskoeffizienten (Ū) je Bauteilgruppe (opake Bauteile, transparente Bauteile wie Fenster, Vorhangfassaden sowie Glasdächer, Lichtbänder und Lichtkuppeln).
• Zonierung erforderlich: NWG werden in Nutzungszonen bilanziert (Büro, Verkehr, Lager etc.)
• Beleuchtung und Kühlung fließen stärker ein als bei WG
• Nutzungsprofile nach DIN V 18599-10 bestimmen den Referenzwert

---

Sanierungsfahrplan für Gewerbeimmobilien erstellen: acht Bausteine

Da es keinen standardisierten „iSFP für Gewerbe“ gibt, sollte ein professioneller Sanierungsfahrplan für NWG folgende Bestandteile enthalten:

Bestandsaufnahme und Ist-Analyse des Gebäudes (Baustein 1)

• Gebäudedaten (Baujahr, NGF, Nutzungsart, Zonierung)
• Energetische Bilanzierung nach DIN V 18599
• Aktueller Energieausweis (für NWG werden ab 01.01.2027 bei Verkauf, Vermietung und Vertragsverlängerung neue Ausweise nur noch als Bedarfsausweis ausgestellt; ein gültiger älterer Ausweis bleibt verwendbar)
• CO2-Emissionen Ist-Zustand
• Einordnung in die Effizienzklasse (Skala A bis G ab 2027) und gegenüber einem Zielpfad (Klimapfad 2045 oder CRREM-Pfad)

Regulatorische Einordnung: MEPS, CRREM und EU-Taxonomie (Baustein 2)

• Mindeststandard nach § 40 GModG (3,5-Faches ab 2030, 2,95-Faches ab 2033)
• Abgleich mit dem CRREM-Pfad (1,5 °C) und dem CRREM Misalignment Year (CRREM-Tools und Software)
• EU-Taxonomie-Konformität
• Energieaudit- und Managementsystempflicht (EDL-G, EnEfG)
• Kommunale Wärmeplanung (Wärmenetzgebiet?); seit dem GModG ohne Heizungspflichten
• Betreiberpflichten: Gebäudeautomation über 70 kW bis 31.12.2029 (§ 56 GModG), Solaranlage ab 2028, wenn Außenbauteile geändert werden und dafür das ganze Gebäude nach § 38 berechnet wird (§ 106, über 500 m² Nutzfläche), Ladepunkte bei mehr als 20 Stellplätzen ab 2027 (GEIG)

Maßnahmenkatalog mit Kosten und Einsparung je Maßnahme (Baustein 3)

• Einzelmaßnahmen mit technischer Spezifikation
• Erwartete Einsparung je Maßnahme (kWh/a, kg CO2/a)
• Investitionskosten (brutto/netto)
• Amortisationszeit und Kapitalwert
• Interdependenzen (z. B. Fassade vor Heizungstausch)

Sanierungsszenarien von minimal bis maximal (Baustein 4)

• Szenario A: Minimale Compliance (§ 40 GModG ab 2030 sicher erfüllen) oder günstige Einzelmaßnahmen
• Szenario B: Wirtschaftliches Optimum (zum Beispiel EG 55)
• Szenario C: Maximale Ambition (EG 40 EE, ohne fossile Wärmeerzeugung)

Zeitplan und Stufenkonzept (Baustein 5)

• Priorisierung nach Wirtschaftlichkeit, Förderfenstern und Betriebsunterbrechung
• Meilensteine mit konkreten Jahreszahlen
• Quick Wins für sofortige Umsetzung

Förderstrategie: BEG NWG, BEG EM und Landesprogramme (Baustein 6)

• BEG NWG (KfW 263) oder BEG EM (seit 21.07.2026 nicht kombinierbar, drei Jahre Wartezeit)
• BAFA-Förderung für Beratung
• Landesförderprogramme
• Steuerliche Optionen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten)

Finanzierungsrahmen und CAPEX-Planung (Baustein 7)

• CAPEX-Planung über Sanierungshorizont
• Auswirkung auf Mietertrag und Wertentwicklung
• Green-Loan-Konditionen

Monitoring und Erfolgskontrolle (Baustein 8)

• KPIs (Primärenergie, CO2-Intensität, Energiekosten)
• Nachweisführung für Fördermittel (gBnD)
• Jährliches Tracking gegen den Zielpfad (CRREM-Pfad oder eigener Klimapfad)

---

Wer erstellt den Sanierungsfahrplan für NWG?

Qualifikation für die BAFA-geförderte NWG-Beratung

Für die BAFA-geförderte Beratung (EBN Modul 2) muss der Berater in der Energieeffizienz-Expertenliste in der Kategorie „Energieberatung für Nichtwohngebäude“ gelistet sein. Für die Eintragung in diese Kategorie verlangt das Regelheft der Expertenliste (Stand 16.06.2026):

• die Berechtigung zur Ausstellung von Energieausweisen für Nichtwohngebäude nach § 88 GModG (bis Juli 2026: GEG)
• als Zusatzqualifikation eine Fortbildung mit Basis- und Vertiefungsmodul Nichtwohngebäude (alternativ Lehrtätigkeit oder die Qualifikationsprüfung Energieberatung Nichtwohngebäude)
• eine Berufshaftpflichtversicherung; die Eintragung gilt drei Jahre und wird mit Fortbildungs- und Praxisnachweisen verlängert

Für die KfW-Förderung (BEG NWG) muss der Energieeffizienz-Experte unabhängig von bauausführenden Unternehmen und Lieferanten beauftragt werden.

Typische Anbieter und ihre Stärken

Quellen: KfW-Merkblatt 263 (Unabhängigkeit des Energieeffizienz-Experten) · Stand: Oktober 2026

Empfehlung: Für einen vollständigen NWG-Sanierungsfahrplan kombinieren Sie idealerweise einen DIN-V-18599-Spezialisten (Technik) mit einem CRREM-/ESG-Berater (Strategie).

Die Honorare sind frei verhandelbar und hängen von Fläche, Zonierung und Datenlage ab; vergleichen Sie mehrere Angebote. Für die Bilanzierung setzen Energieberater Fachsoftware ein. Mit reduco.ai etwa entsteht aus der Adresse ein 3D-Gebäudemodell auf Basis amtlicher LoD2-Daten, darauf die Energiebilanz für Nichtwohngebäude (Mehrzonen); gelistete Berater erstellen damit auch den Beratungsbericht für die BAFA-Energieberatung (Modul 2).

---

Fallbeispiel: Bürogebäude 8.000 m², Baujahr 1992

Alle Kosten- und Energiewerte in diesem Beispiel sind gerundete Modellannahmen für ein fiktives Gebäude, keine Marktpreise; ersetzen Sie sie für Ihr Objekt durch Angebote und eine DIN-V-18599-Berechnung.

Ausgangslage: rund 210 kWh/m²a Primärenergiebedarf, 1,9-fach Referenz

Quellen: Modellannahmen; Klassengrenzen nach Anlage 10a und § 40 GModG (BGBl. 2026 I Nr. 226), WPB-Definition nach KfW-Infoblatt 11.0 · Stand: Oktober 2026

Damit erfüllt das Gebäude die Anforderungen des § 40 GModG für 2030 und 2033 schon heute. Das Modell rechnet vereinfachend mit einem einzigen Verhältnis zum Referenzgebäude. Für Effizienzklasse und § 40 wird das Referenzgebäude ab 2027 stets mit dem Primärenergiefaktor 0,7 gerechnet (§ 86 Abs. 4 und § 40 Abs. 2 GModG), für die BEG-Stufen gilt die Referenzausführung ohne diese Vorgabe; im Einzelfall können beide Verhältniswerte deshalb voneinander abweichen. Die drei Szenarien vergleichen Wirtschaftlichkeit, Förderung und Zukunftsfestigkeit.

Einzelmaßnahmen mit BEG EM für 865.000 € (Szenario A)

Ziel: Energiebedarf mit begrenztem Budget senken, ohne Effizienzgebäude-Stufe

Quellen: Modellannahmen (gerundet) · Stand: Oktober 2026

Ergebnis:

• Primärenergiebedarf: ca. 137 kWh/m²a (~124 % Referenz), EG 70 nicht erreicht; Effizienzklasse ab 2027: B statt C
• Förderung nur über BEG EM: 15 % auf Fenster und Dach. LED-Innenbeleuchtung ist als Einzelmaßnahme seit dem 21.07.2026 nicht förderfähig, Heizungsoptimierung bei Nichtwohngebäuden nur bis 1.000 m²; den iSFP-Bonus gibt es nur für Wohngebäude.
• Sperrfrist: Nach Abschluss ist ein Antrag in der BEG NWG erst drei Jahre später möglich.

BEG-EM-Förderung: ca. 100.500 € (15 % auf 670.000 € förderfähige Kosten) Nettoinvestition: ca. 764.500 € (96 €/m²)

Wirtschaftliches Optimum mit EG 55 EE (Szenario B)

Ziel: Optimales Verhältnis aus Förderung, Wertsteigerung und Betriebskostensenkung

Quellen: Modellannahmen (gerundet) · Stand: Oktober 2026

Ergebnis:

• Primärenergiebedarf: ca. 55 kWh/m²a (~49 % Referenz), EG 55 erreicht; mit gedämmter Kellerdecke hält das Modell auch den Höchstwert für die mittleren U-Werte der opaken Bauteile ein
• EE-Klasse erreicht: Im Modell decken die Umweltwärme der Wärmepumpe, die Wärmerückgewinnung der Lüftung und PV-Strom für die Wärmepumpe zusammen mindestens 65 % des Wärmebedarfs; von der Wärmepumpe zählt nur die Wärme abzüglich ihres Antriebsstroms (KfW, Technische FAQ 14.05)
• CO2-Emissionen: rund –75 %

BEG NWG Förderung (KfW 263):

• Förderfähige Kosten und Kreditbetrag: 2.410.000 € (ohne die PV-Anlage, die die BEG als reine Stromerzeugung nicht fördert; Kreditobergrenze 2.000 €/m², höchstens 10 Mio. € je Vorhaben)
• Tilgungszuschuss: 5 % (EG 55 EE) = 120.500 €

Nettoinvestition: ca. 2.469.500 € (309 €/m²) Energiekostensenkung: ca. 85.000 €/a Einfache Amortisation: ca. 29 Jahre (ohne Wertsteigerung und CO2-Preissteigerung)

Maximale Ambition mit EG 40 EE (Szenario C)

Ziel: Zukunftssicherheit, höchste Förderstufe ohne NH-Zertifikat, keine fossile Wärmeerzeugung mehr im Gebäude

Quellen: Modellannahmen (gerundet) · Stand: Oktober 2026

Ergebnis:

• Primärenergiebedarf: ca. 42 kWh/m²a (~38 % Referenz), EG 40 erreicht
• EE-Klasse: Ja (die Sole-Wärmepumpe deckt den gesamten Wärmebedarf; ihr anrechenbarer Umweltwärmeanteil liegt im Modell über 65 %)
• CO2-Emissionen: rund –90 %

BEG NWG Förderung (KfW 263):

• Förderfähige Kosten und Kreditbetrag: 2.890.000 € (ohne PV-Anlagen und Batteriespeicher)
• Tilgungszuschuss: 10 % (EG 40 EE) = 289.000 €

Nettoinvestition: ca. 3.026.000 € (378 €/m²) Energiekostensenkung: ca. 105.000 €/a Einfache Amortisation: ca. 29 Jahre (ohne Wertsteigerung und CO2-Preissteigerung)

Szenarien im Vergleich: Investition, Förderung und CO2-Reduktion

Quellen: Modellrechnung; Fördersätze nach KfW-Merkblatt 263 und BEG EM (Reform mit Wirkung ab 21.07.2026) · Stand: Oktober 2026

Fazit des Fallbeispiels: Seit der BEG-Reform betragen die Tilgungszuschüsse nur noch 5 % (EG 55 EE) bzw. 10 % (EG 40 EE) des Kreditbetrags, der im Modell den förderfähigen Kosten entspricht; mit NH-Klasse kommen 5 Prozentpunkte hinzu. Im Modell senkt Szenario B den Primärenergiebedarf um gut 70 % für 309 €/m² netto. Szenario C erreicht EG 40 für rund 70 €/m² mehr und lohnt sich vor allem bei langer Haltedauer, steigenden CO2-Preisen (BEHG 2026: 55–65 €/t; ab 2028 EU-ETS2 ohne festen Höchstpreis), strengerer Regulatorik oder Vermarktung als Green Premium.

Für eine detaillierte Sanierungskostenberechnung empfehlen wir, die Szenarien mit aktuellen Marktpreisen Ihrer Region zu validieren.

---

Häufige Fragen (FAQ)

Gibt es einen iSFP für Gewerbeimmobilien?

Nein. Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) ist ein standardisiertes Format, das ausschließlich für Wohngebäude entwickelt wurde. Für Nichtwohngebäude erstellen Energieberater einen freien Beratungsbericht auf Basis der DIN V 18599, gefördert über das BAFA-Programm EBN Modul 2 für antragsberechtigte Unternehmen. Der Bericht erfüllt denselben Zweck (Sanierungsstrategie), folgt aber keinem einheitlichen visuellen Format wie dem iSFP mit seiner Farbskala. Mehr zum Wohngebäude-Pendant finden Sie in unserem iSFP-Ratgeber.

Was kostet ein Sanierungsfahrplan für ein Bürogebäude?

Die Kosten hängen stark von Gebäudegröße, Zonierung und Datenlage ab; das Honorar wird frei vereinbart, deshalb lohnt der Vergleich mehrerer Angebote gelisteter Energieberater. Davon übernimmt das BAFA über EBN Modul 2 bis zu 4.000 € (50 % des Honorars, max. 4.000 €), wenn Ihr Unternehmen antragsberechtigt ist. Die Kosten eines Energieaudits nach DIN EN 16247 sind als betrieblich veranlasste Aufwendungen Betriebsausgaben (§ 4 Abs. 4 EStG).

Ist der Sanierungsfahrplan Pflicht?

Nein, für Nichtwohngebäude ist kein Sanierungsfahrplan vorgeschrieben (Stand 17.10.2026). Verpflichtend ist dagegen das Energieaudit nach DIN EN 16247 für Nicht-KMU mit mehr als 500.000 kWh Energieverbrauch im Jahr ohne Energie- oder Umweltmanagementsystem (alle 4 Jahre). Ab 2030 verlangt § 40 GModG Sanierungen bei Nichtwohngebäuden über dem 3,5-Fachen ihres Referenzgebäudes, sofern keine Ausnahme greift. Den EPBD-Renovierungspass hat Deutschland bis Mitte Oktober 2026 nicht eingeführt; nach der Richtlinie ist er freiwillig, solange ein Mitgliedstaat ihn nicht verbindlich macht.

Kann ich BEG NWG und BEG EM kombinieren?

Nein. Für Anträge seit dem 21. Juli 2026 schließen sich BEG EM und BEG NWG aus: Nach Abschluss eines geförderten Vorhabens im einen Programm ist ein Antrag im anderen erst drei Jahre später möglich (KfW-Merkblatt 263). Einzelmaßnahmen sperren die Effizienzgebäude-Förderung also für drei Jahre. Rechnen Sie beide Wege durch: Ohne Boni erhält EG 70 EE keinen Tilgungszuschuss mehr, nur den Förderkredit; EG 55 EE bringt 5 %, EG 40 EE 10 %.

Was ist der Unterschied zwischen Effizienzhaus und Effizienzgebäude?

Effizienzhaus (EH) bezeichnet die KfW-Standards für Wohngebäude. Effizienzgebäude (EG) ist das Pendant für Nichtwohngebäude. Die Zahlen (40, 55, 70) bezeichnen denselben Prozentsatz des Primärenergiebedarfs gegenüber dem Referenzgebäude. Der technische Unterschied: Beim EG gibt es keine Anforderung an den Transmissionswärmeverlust (H'T); stattdessen gelten Höchstwerte für die mittleren U-Werte (Ū) der Bauteilgruppen. Außerdem werden NWG nach Nutzungszonen bilanziert.

Wann muss mein Gebäude die MEPS erfüllen?

Nach der EPBD müssen ab 1. Januar 2030 alle Nichtwohngebäude unter dem Schwellenwert liegen, über dem die schlechtesten 16 % des Bestands von 2020 liegen, ab 1. Januar 2033 unter dem 26-%-Schwellenwert. Deutschland hat das in § 40 GModG umgesetzt (in Kraft ab 01.01.2027): höchstens das 3,5-Fache (ab 2030) bzw. 2,95-Fache (ab 2033) des Primärenergiebedarfs des Referenzgebäudes. Als erfüllt gilt die Anforderung unter anderem bei Gebäuden ab Baujahr 1996, bei Wärmeerzeugung überwiegend mit Wärmepumpe oder Biomasse und bei Fernwärmeversorgung; ausgenommen sind etwa Baudenkmäler (EPBD-Umsetzung). Auf der neuen Skala A bis G liegen Gebäude der Klasse G ab 2030 und Gebäude der Klasse F ab 2033 über der Grenze, sofern keine dieser Regeln greift. Mehr dazu in unserem Beitrag zu MEPS und Effizienzklassen für Nichtwohngebäude und im Screening-Leitfaden für Worst Performing Buildings.

Wie finde ich einen qualifizierten Berater für NWG?

Über die Energieeffizienz-Expertenliste (energie-effizienz-experten.de) können Sie gezielt nach Beratern filtern, die in der Kategorie „Energieberatung für Nichtwohngebäude“ gelistet sind. Achten Sie auf Erfahrung mit Ihrem Gebäudetyp (Büro, Handel, Logistik) und fragen Sie nach Referenzprojekten. Für einen allgemeinen Überblick zur energetischen Sanierung von Bürogebäuden empfehlen wir unseren Ratgeber.

Wie integriere ich den Sanierungsfahrplan in meine ESG-Strategie?

Der NWG-Sanierungsfahrplan ist die technische Grundlage für Ihre Portfolio-Dekarbonisierungsstrategie. Verknüpfen Sie ihn mit:

• CRREM-Analyse: Validierung gegen sektorspezifische Dekarbonisierungspfade
• EU-Taxonomie: Nachweis des „wesentlichen Beitrags“ zum Klimaschutz (bei Renovierungen mindestens 30 % weniger Primärenergiebedarf)
• CSRD/ESRS oder VSME: Kennzahlen zu Energie und Emissionen. Die CSRD erfasst nach der Omnibus-Richtlinie (EU) 2026/470 nur Unternehmen mit mehr als 1.000 Beschäftigten und mehr als 450 Mio. € Umsatz (ab Geschäftsjahr 2027), Deutschland hat sie bis Oktober 2026 nicht umgesetzt; für kleinere Bestandshalter ist der freiwillige VSME-Standard (Delegierte Verordnung (EU) 2026/1560) der realistische Rahmen.
• Grüne Finanzierung: Unterlage für Green Loans und Sustainability-Linked Bonds; die Datenanfragen Ihrer Bank beruhen auf den EBA-Leitlinien zu ESG-Risiken, §§ 26c/26d KWG und der MaRisk (Rundschreiben 06/2026).

Mit reduco.ai erhalten Sie dafür je Gebäude einen Klimapfad nach den Klimazielen der Bundesregierung (klimaneutral 2045) oder auf Wunsch nach Ihrem eigenen Unternehmensziel und vergleichen Sanierungsvarianten mit BEG-Förderung je Maßnahme; das Dashboard bündelt mehrere Gebäude.

---

Drei Schritte zum Sanierungsfahrplan für Eigentümer und Asset Manager

Der Sanierungsfahrplan für Gewerbeimmobilien ist kein einzelnes Dokument, sondern ein Zusammenspiel aus Energieaudit, DIN-V-18599-Berechnung, Sanierungskonzept und Förderstrategie. Im Gegensatz zum standardisierten iSFP für Wohngebäude erfordert er mehr Eigeninitiative bei der Strukturierung, bietet dafür aber auch mehr Flexibilität und für die Beratung einen höheren Förderhöchstbetrag (bis 4.000 € statt 650 oder 850 € beim iSFP, für WEG zuzüglich 250 €).

Drei Schritte für Eigentümer und Asset Manager:

1. Datengrundlage schaffen: Starten Sie mit einer energetischen Portfolioanalyse und identifizieren Sie die dringendsten Gebäude (Abstand zum Zielpfad, § 40 GModG, WPB-Status).
2. Beratung beauftragen: KMU kombinieren ein gefördertes Energieaudit (EBN Modul 1) mit der Beratung nach DIN V 18599 (Modul 2); auditpflichtige Nicht-KMU bauen die Beratung für selbst genutzte Gebäude auf ihr Pflicht-Audit auf.
3. Sanierungsszenarien durchrechnen: Lassen Sie mindestens drei Szenarien (Minimal, Optimal, Maximal) mit Förderrechnung erstellen und gleichen Sie diese mit Ihrem Zielpfad und Ihrer CAPEX-Planung ab.

Für eine Energiebilanz braucht jedes Nichtwohngebäude Geometrie, Nutzungszonen und Anlagendaten. Wo steht Ihr Bestand? reduco erzeugt aus jeder Adresse ein 3D-Gebäudemodell auf Basis amtlicher LoD2-Daten und berechnet die Energie- und CO₂-Bilanz, einen Klimapfad je Gebäude nach den Klimazielen der Bundesregierung (klimaneutral 2045) oder auf Wunsch nach Ihrem eigenen Unternehmensziel sowie Sanierungsvarianten mit BEG-Förderung je Maßnahme und Wirtschaftlichkeit nach VDI 2067. Kostenlos starten · Gebäudeanalyse für Portfolios