EPBD-Novelle 2024: Der vollständige Fahrplan für Immobilieneigentümer bis 2050

Update (Stand: 9. August 2026) – GModG verkündet, neue BEG-Förderung seit 21. Juli 2026: Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde am 28.07.2026 verkündet (Änderungsgesetz vom 23.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 226) – ein Einspruchsgesetz, die Rechte des Bundesrates sind gewahrt. Seit dem 29.07.2026 ist die 65-%-EE-Pflicht ersatzlos gestrichen (§§ 71 bis 73 entfallen), den fossilen Übergang steuert stattdessen die Brennstoffquote des § 43. Parallel gilt ab 21. Juli 2026 die neue BEG-Förderrichtlinie für die Heizungsförderung: Der Klimageschwindigkeitsbonus sinkt von 20 % auf 16 % (danach halbjährliche Degression bis 0 % ab 01.08.2028), der Effizienzbonus (5 %) und der Emissionsminderungszuschlag (2.500 €) entfallen, die maximal förderfähigen Kosten der Heizung sinken von 30.000 € auf 28.000 €, und es gilt ein neuer einkommensabhängiger Deckel von bis zu 80 %. Bei den Einzelmaßnahmen gibt es den iSFP-Bonus (+5 Prozentpunkte) nur noch ab 30.000 € förderfähigem Investitionsvolumen. Der ETS-2-Start wurde auf 2028 verschoben; bis dahin gilt der nationale CO₂-Preis von 55 bis 65 € je Tonne. Die Förderung der Energieberatung selbst (§ 35c EStG, BAFA-iSFP, EBW) bleibt unverändert.

Wichtig: Die EPBD ist eine Ziel-Richtlinie. Für Eigentümer bestehen keine direkten Pflichten aus der EU-Richtlinie selbst. Rechtsverbindlich werden die Anforderungen erst über das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das seit dem 29.07.2026 schrittweise in Kraft tritt – und das die EPBD an mehreren Stellen deutlich zurückhaltender umsetzt, als die Richtlinie erwarten ließ.

Die Richtlinie (EU) 2024/1275 – die sogenannte EPBD-Novelle 2024 oder EPBD-Recast – ist das zentrale europäische Regelwerk für die Dekarbonisierung des Gebäudebestands bis 2050. Sie wurde am 24. April 2024 verabschiedet, am 8. Mai 2024 im Amtsblatt der Europäischen Union (OJ L-Serie, CELEX 32024L1275) veröffentlicht und ist 20 Tage später, am 28. Mai 2024, in Kraft getreten. Sie löst die bisherige EPBD (Richtlinie 2010/31/EU) samt deren Novelle von 2018 (Richtlinie 2018/844) vollständig ab.

Für Immobilieneigentümer, Asset Manager und Finanzierer ist die zentrale Frist der 29. Mai 2026: Bis dahin müssen die Mitgliedstaaten die Richtlinie in nationales Recht umgesetzt haben. Einzelne Bestimmungen – insbesondere Artikel 17 Absatz 15 zum Förderungsstopp für fossile Standalone-Kessel – gelten bereits seit dem 1. Januar 2025. Dieser Fachartikel zeichnet den vollständigen Fahrplan bis 2050 nach, erklärt die neuen Mindeststandards, das Nullemissionsgebäude (ZEB), die harmonisierte A-G-Skala, den Phase-out fossiler Heizungen sowie die deutsche Umsetzung über das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG).

Was ist die EPBD-Novelle 2024?

Die EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) ist das zentrale Instrument der EU für die Energieeffizienz und Dekarbonisierung von Gebäuden. Die Novelle 2024 ist die dritte größere Überarbeitung seit der Erstfassung aus dem Jahr 2002 und löst die bisherige Richtlinie 2010/31/EU sowie deren Änderungsrichtlinie 2018/844 (häufig als EPBD III bezeichnet) ab. Rechtlich handelt es sich um einen Recast: Die Substanz der Vorgängerregelungen wird übernommen, um neue Kapitel (ZEB, MEPS, Solarpflicht, Lebenszyklustreibhauspotenzial) ergänzt und in eine einheitliche Struktur gebracht.

Der politische Hintergrund ist der European Green Deal: Der Gebäudebereich verursacht in der EU rund 36 % der energiebedingten CO₂-Emissionen und 40 % des Endenergieverbrauchs. Der bisherige Dekarbonisierungspfad – freiwillige Anreize, Mindestanforderungen an Neubauten, Energieausweise – hat sich als zu langsam erwiesen. Die EPBD 2024 setzt deshalb erstmals verbindliche Mindeststandards für den Bestand (MEPS), einen harmonisierten Nullemissionsgebäude-Standard für Neubauten und einen verbindlichen Phase-out fossiler Heizungstechnik ein.

Zeitlicher Ablauf der Rechtsetzung

Die Richtlinie bindet die Mitgliedstaaten, nicht direkt die Eigentümer. Die konkreten Pflichten entstehen in Deutschland durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es löst das Gebäudeenergiegesetz nicht ab, sondern ist das umbenannte GEG: Das Änderungsgesetz vom 23.07.2026 hat lediglich die Überschrift ersetzt, Stammgesetz bleibt das GEG vom 08.08.2020. Die EPBD wird dabei nicht 1:1 übernommen – wesentliche Instrumente setzt der deutsche Gesetzgeber enger um.

Die neue harmonisierte A-G-Skala (Art. 19 + Anhang V)

Bisher hatten die Mitgliedstaaten einen großen Spielraum bei der Skalierung ihrer Energieausweise. Deutschland nutzt die Klassen A+ bis H. Die EPBD 2024 sieht eine harmonisierte Skala A bis G vor – der deutsche Gesetzgeber hat sie mit dem GModG jedoch nur für Nichtwohngebäude eingeführt.

Zuordnung der Klassen in Deutschland

Wichtig: Für Nichtwohngebäude werden die Klassen nicht relativ zum nationalen Bestand vergeben, sondern absolut über das Verhältnis des Primärenergiebedarfs zu einem Referenzgebäude (Klasse A ≤ 1,0 bis Klasse G > 3,5). Eine Rekalibrierung des Wohngebäudebestands findet nicht statt – wer heute in Klasse D liegt, bleibt in Klasse D.

Eine Klasse A0 kennt das GModG nicht. In die Klasse A dürfen nur Nichtwohngebäude eingestuft werden, die keine Emissionen aus fossiler Energie am Standort verursachen (Nullemissionsgebäude, § 86 Abs. 3 Satz 2 GModG). Weitere Details zur Umstellung der deutschen Energieausweise finden Sie im Beitrag Energieausweis 2026: Neue Klassen.

MEPS: Mindeststandards für Energieeffizienz (Art. 9)

Die Minimum Energy Performance Standards (MEPS) sind das härteste Instrument der EPBD-Novelle. Erstmals verpflichten sie die Mitgliedstaaten, Mindestwerte für die Primärenergieperformance des Bestands festzulegen. Wichtig: MEPS gelten unterschiedlich für Nichtwohn- und Wohngebäude.

MEPS für Nichtwohngebäude (NWG)

Bei Nichtwohngebäuden gelten Einzelgebäude-MEPS. Das heißt: Jedes einzelne NWG muss zur Frist den nationalen Schwellenwert unterschreiten, sonst ist eine Sanierung erforderlich.

Deutsche Umsetzung: § 40 GModG (in Kraft ab 01.01.2027) definiert die Schwelle nicht über eine Bestandsverteilung in kWh/m²a, sondern als Vielfaches eines Referenzgebäudes: höchstens das 3,5-fache ab 01.01.2030, höchstens das 2,95-fache ab 01.01.2033. Als erfüllt gilt die Anforderung unter anderem bei Baujahr ab 1996, bei überwiegender Wärmeerzeugung aus Biomasse oder Wärmepumpe und bei Fernwärmeversorgung (§ 40 Abs. 3). Weitere Details und Rechenbeispiele für Gewerbeimmobilien finden Sie im Beitrag EPBD 2026 Gewerbeimmobilien.

MEPS für Wohngebäude

Für Wohngebäude gilt keine Einzelgebäude-MEPS. Stattdessen schreibt Artikel 9 einen Durchschnittspfad über den gesamten nationalen Wohngebäudebestand vor:

Das bedeutet: Ein einzelnes selbstgenutztes Wohngebäude wird durch die EPBD nicht direkt zur Sanierung gezwungen. Der Mitgliedstaat muss aber sicherstellen, dass der Durchschnitt seines Wohngebäudebestands den Zielpfad trifft. Mindestens 55 % der Einsparung muss durch die Sanierung der schlechtesten Gebäude (typischerweise Klasse G und F) erreicht werden, um Rebound-Effekte durch Fokussierung auf ohnehin effiziente Gebäude zu verhindern.

In der Praxis arbeiten Mitgliedstaaten dieses Ziel über ein Bündel aus Förderung, sozialer Begleitung und Anlassbezogenheit (Eigentümerwechsel, größere Renovierung) ab. Für Deutschland zeichnet sich ab, dass der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) und gezielte Förderung bei Eigentümerwechsel die zentralen Hebel werden. Mehr dazu im Beitrag Sanierungspflicht beim Eigentümerwechsel.

ZEB: Das Nullemissionsgebäude (Art. 2 + Anhang III)

Das Nullemissionsgebäude (Zero-Emission Building, ZEB) ersetzt den bisherigen Niedrigstenergiegebäude-Standard (NZEB) und wird zum neuen Normmaßstab für Neubauten. Die Definition ist in Artikel 2 Nr. 2 und Anhang III konkretisiert.

Drei kumulative Anforderungen an ein ZEB

1. Primärenergiebedarf mindestens 10 % unter dem nationalen NZEB-Schwellwert (Anhang III).
2. Null CO₂-Emissionen vor Ort aus fossilen Brennstoffen (operational scope 1 fossil emissions).
3. Der verbleibende Energiebedarf wird gedeckt durch:
   • erneuerbare Energie vor Ort (z. B. PV-Dach, Solarthermie),
   • erneuerbare Energie aus einer Energiegemeinschaft,
   • Energie aus effizienter Fern- oder Nahwärme (Definition Energieeffizienz-Richtlinie 2023/1791),
   • Energie aus CO₂-freien Quellen (z. B. zertifizierter grüner Strom).

Wichtig: ZEB ≠ Passivhaus. Das Passivhaus ist ein privatwirtschaftlicher Bau- und Qualitätsstandard mit sehr strengen Anforderungen an den Heizwärmebedarf (≤ 15 kWh/m²a). ZEB ist ein regulatorischer Mindeststandard, der den Primärenergiebedarf, die Fossilemission und die Bezugsquellen adressiert, aber nicht die Wärmedämmungsqualität bis ins Detail normiert.

Fristen für ZEB-Neubauten (Art. 7)

Vor diesen Fristen bleiben die NZEB-Anforderungen in Kraft. Auch größere Renovierungen (major renovations nach Art. 8) sollen sich, soweit technisch und wirtschaftlich machbar, am ZEB-Niveau orientieren.

Phase-out fossiler Heizungen (Art. 17)

Artikel 17 der EPBD 2024 markiert das rechtliche Ende der fossilen Gebäudeheizung in der EU. Es gibt drei konkrete Meilensteine:

Artikel 17 Absatz 15 ist der einzige Teil der EPBD, der bereits vor der nationalen Umsetzungsfrist unmittelbar wirkt. Seit dem 1. Januar 2025 dürfen Mitgliedstaaten für den Einbau von reinen Öl- oder Gaskesseln keine staatliche Förderung mehr gewähren. Hybridsysteme (z. B. Wärmepumpe plus Gas-Spitzenlast) sind weiterhin förderfähig, sofern der erneuerbare Anteil überwiegt.

In Deutschland steuert seit dem 29.07.2026 die Brennstoffquote des § 43 GModG den Übergang – ein schrittweise steigender Mindestanteil erneuerbarer Brennstoffe: mindestens 10 % ab 01.01.2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035 und 60 % ab 2040. Sie gilt ausschließlich für Heizungen, die nach dem 29.07.2026 eingebaut werden; für vorher eingebaute Anlagen besteht keinerlei Quote. Erfüllbar ist sie auch über Solarthermie (§ 43 Abs. 3) oder eine Wärmepumpen-Hybridlösung mit mindestens 30 % Anteil (§ 43 Abs. 5). Details im Beitrag Bio-Treppe im GModG: Bedeutung. Die 65-%-EE-Regel des GEG ist mit den §§ 71 bis 73 ersatzlos gestrichen, Eigentümer behalten die Technologiewahlfreiheit; Gas, Öl und Flüssiggas sind in § 42 Abs. 2 Nr. 1 GModG ausdrücklich als eine von zehn gleichrangigen Erfüllungsoptionen genannt. Der Kostendruck entsteht über den CO₂-Preis: national 55 bis 65 € je Tonne in den Jahren 2026 und 2027, der europäische Emissionshandel ETS-2 startet nach der Einigung der EU-Umweltminister erst 2028.

Solarpflicht (Art. 10)

Artikel 10 verpflichtet die Mitgliedstaaten, den Ausbau solarer Energietechnik an und auf Gebäuden voranzutreiben, sofern technisch, wirtschaftlich und funktional machbar (TWF-Kriterien). Die Fristen sind gestaffelt:

Die konkrete Mindestanlagengröße legt der Mitgliedstaat fest. Befreit sind Gebäude, bei denen eine Anlage technisch unmöglich, funktional nicht realisierbar oder wirtschaftlich unzumutbar ist.

Deutsche Umsetzung: § 106 GModG (ab 01.01.2027) staffelt die Pflicht wie folgt: neue öffentliche und neue Nichtwohngebäude > 250 m² ab 01.01.2027; bestehende öffentliche Nichtwohngebäude > 2.000 m² und bestehende Nichtwohngebäude > 500 m² bei größeren Änderungen ab 01.01.2028; öffentliche Nichtwohngebäude > 750 m² ab 2029; neue Wohngebäude und neue überdachte Parkplätze ab 01.01.2030; öffentliche Nichtwohngebäude > 250 m² ab 2031. Bestehende private Wohngebäude sind in keiner Stufe erfasst. Die Länder dürfen weitergehende Anforderungen stellen (§ 106 Abs. 4) – Überblick im Beitrag Solarpflicht 2026 nach Bundesländern.

Renovierungspass (Art. 12 + Anhang VIII)

Der Renovierungspass (Renovation Passport) ist ein gebäudeindividueller, mehrstufiger Fahrplan, der dem Eigentümer zeigt, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge wirtschaftlich und technisch sinnvoll sind. Er muss Anhang VIII entsprechen und mindestens enthalten:

• Ist-Zustand des Gebäudes (Energiebedarf, Baukonstruktion, Anlagentechnik)
• Zielzustand (ZEB-nah oder ZEB)
• Stufenplan mit empfohlenen Maßnahmenpaketen
• Kostenindikationen, Einsparpotenziale, Förderhinweise
• Integration in ein digitales Gebäude-Logbuch (Building Logbook, Art. 20)

Mehr zu Inhalten, Kosten und Förderung des iSFP im Beitrag Sanierungsfahrplan iSFP: Inhalt und Kosten.

E-Mobilität und Gebäudeinfrastruktur (Art. 14)

Artikel 14 verschärft die bisherigen Anforderungen aus der EPBD 2018 an Ladeinfrastruktur und Pre-Cabling:

Das Right-to-plug ist für Eigentümergemeinschaften besonders relevant: WEGs dürfen den Einbau einer Wallbox durch einzelne Eigentümer nicht mehr ohne triftige Gründe verhindern. Deutschland hat dies bereits 2020 mit dem WEMoG teilweise umgesetzt; die EPBD erweitert den Schutz.

Nationale Gebäuderenovierungspläne (NBRP, Art. 3)

Jeder Mitgliedstaat muss einen nationalen Gebäuderenovierungsplan (National Building Renovation Plan, NBRP) erstellen und regelmäßig aktualisieren. Er ist das strategische Leitdokument für die Dekarbonisierung des nationalen Gebäudebestands.

Der NBRP muss u. a. enthalten: Bestandsanalyse nach Baujahr und Energieklasse, Szenarien für 2030/2035/2040/2050, Festlegung der nationalen MEPS-Schwellenwerte, Förderarchitektur, soziale Flankierung, Zeitplan für die Umsetzung. Der deutsche Draft befindet sich seit Ende 2025 in der Verbändekonsultation; die finale Fassung steht noch aus.

Deutsche Umsetzung: Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)

Deutschland setzt die EPBD über das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) um. Entgegen einer weit verbreiteten Darstellung handelt es sich dabei nicht um ein neues Gesetz: Das Änderungsgesetz vom 23. Juli 2026 hat allein die Überschrift des Gebäudeenergiegesetzes ersetzt. Stammgesetz bleibt das GEG vom 8. August 2020, die amtliche Abkürzung lautet GModG (nicht „GMG").

Zeitplan der deutschen Umsetzung

Die EU-Umsetzungsfrist 29.05.2026 hat Deutschland damit um rund zwei Monate verfehlt. Details im Überblicksbeitrag Heizungsgesetz 2026: Was sich ändert.

Was ändert sich konkret?

• 65-%-EE-Pflicht für neue Heizungen ist ersatzlos gestrichen – die §§ 71 bis 73 GEG sind entfallen, „65 Prozent" kommt im Gesetz nicht mehr vor.
• Auch die 30-Jahre-Austauschpflicht (§ 72) und das fossile Betriebsende 2045 sind weggefallen.
• Die Kopplung an die kommunale Wärmeplanung ist entfallen (§ 71 Abs. 8 gestrichen, alle WPG-Verweise entfernt). Die Fristen 31.10.2026 und 30.06.2028 existieren nicht mehr.
• Brennstoffquote (§ 43) steuert stattdessen den Übergang: 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035, 60 % ab 2040 – nur für Heizungen, die nach dem 29.07.2026 eingebaut werden.
• Klassen A bis G nur für Nichtwohngebäude ab 01.01.2027; Wohngebäude behalten A+ bis H.
• ZEB-Neubau öffentlich ab 2028, alle ab 2030.
• MEPS ausschließlich für Nichtwohngebäude (§ 40); für Wohngebäude gibt es keine Sanierungspflicht.
• Solarpflicht (§ 106) gestuft ab 2027; neue Wohngebäude erst ab 2030, Bestandswohngebäude gar nicht.

Zeitplan Deutschland bis 2050 – kompaktes Framework

Was Eigentümer JETZT tun sollten

Trotz fehlender direkter Pflichten aus der EPBD bis zur nationalen Umsetzung empfiehlt sich aus ökonomischer und regulatorischer Sicht ein strukturiertes Vorgehen. Die Risiken aus Mietausfall, steigendem CO₂-Preis (nationaler Preis 2026/2027, ETS-2 ab 2028), Kreditverschlechterung (Brown Discount) und zukünftigen MEPS-Schwellen treffen jede Eigentümerklasse unterschiedlich:

1. Bestand bewerten: Aktuelle Energieklasse, Baujahr, Wärmeverteilung, Heizungstechnik dokumentieren. Tools wie energieausweis-kreditvergabe zeigen die Finanzierungsrelevanz.
2. Sanierungsfahrplan erstellen: Für Wohngebäude der iSFP, für NWG ein ähnlich strukturierter Renovierungspass. Öffentliche Förderung 50 % der Kosten (bis 650 € pro Einheit BAFA).
3. Heizungsstrategie festlegen: Wärmepumpe, Fernwärme-Anschluss, Hybridlösung – abhängig von kommunaler Wärmeplanung und Gebäudehülle.
4. Dach-Strategie: PV-Potenzial prüfen, Solarpflichttermine beachten.
5. Mietvertragsstrategie (bei Vermietung): Staffelmieten, Modernisierungsumlage, CO₂-Kostenaufteilung (CO2KostAufG) – siehe CO₂-Kostenaufteilung Vermieter Mieter.
6. CAPEX-Plan für 2030/2033 erstellen (v. a. NWG-Eigentümer).
7. Förderfenster 2026/2027 nutzen: Die BEG-Förderrichtlinie wurde zum 21.07.2026 neu gefasst (niedrigerer Klimageschwindigkeitsbonus, gedeckelter iSFP-Bonus); weitere Anpassungen sind mit der zweiten GModG-Stufe zum 01.01.2027 zu erwarten.

Drei Rechenbeispiele

Beispiel 1: Einfamilienhaus Klasse D, Baujahr 1985, Eigennutzer

Gabriele B. besitzt ein typisches EFH mit 140 m² Wohnfläche, Baujahr 1985. Aktueller Energieausweis: Klasse D (115 kWh/m²a Primärenergie), Gasbrennwertheizung von 2015, Fenster 2005 modernisiert, Dach ungedämmt, Fassade ungedämmt.

Ergebnis: Keine direkte Sanierungspflicht. Dennoch sinnvoll: Dach + Fassade bis 2032 dämmen, Wärmepumpe im Zuge des regulären Heizungstauschs (Gasgerät läuft planmäßig bis ca. 2033). iSFP jetzt erstellen (Kosten 1.500–2.000 €, davon 50 % BAFA-Zuschuss → Eigenanteil 750–1.000 €). Mit iSFP ergibt sich ein Bonus von 5 Prozentpunkten bei späteren BAFA-Einzelmaßnahmen – seit dem 21.07.2026 allerdings erst ab einem förderfähigen Investitionsvolumen von 30.000 €. Weiterführend: Sanierung steuerlich absetzen (§35c EStG).

Beispiel 2: MFH Klasse G, Baujahr 1965, Vermieter

Marcus F. besitzt ein 8-Parteien-MFH mit 620 m² Wohnfläche, Baujahr 1965, Ölheizung von 2008, Klasse G. Monatliche Nettokaltmiete 4.400 €.

Ergebnis: Zwar keine direkte Einzel-MEPS-Pflicht, aber ökonomischer Sanierungsdruck bis 2030 de facto unausweichlich. Empfohlen: Komplettsanierung inklusive Wärmepumpe/Fernwärme, Bilanzielles Effizienzhaus 70 EE-Niveau. CAPEX-Ansatz 1.200–1.500 €/m² (WF), also 750.000–930.000 €. Förderung KfW + BAFA ca. 25–35 %. Nach Sanierung Mietprämie 10–18 %, CRREM-Pfad abgesichert. Details: Brown Discount Immobilien.

Beispiel 3: Bürogebäude Klasse F, Baujahr 1980, 4.200 m² MFG

Die Gamma GmbH hält ein Büroobjekt Baujahr 1980, 4.200 m² Mietfläche (MFG), Klasse F (185 kWh/m²a Primärenergie), Gaskessel 2012, einfachverglast mit Rahmenerneuerung 2002.

CAPEX-Rechnung (indikativ): 300–500 €/m² MFG für D/C-Zielniveau (Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Lüftung, BACS) = 1,26–2,10 Mio. €. Mietprämie durch Klasse C-Zertifikat 8–15 %, d. h. auf 14 €/m² Basismiete ca. +1,10–2,10 €/m² = +55.000–106.000 €/a. Amortisation je nach Förderquote (25–30 % KfW/BAFA) 9–14 Jahre bei Netto-CAPEX.

Vergleich mit dem Nicht-Sanieren-Szenario: Ab 2030 regulatorisch Sanierungspflicht, Leerstandsrisiko bei institutionellen Mietern (ESG-Kriterien, Art. 8/9 SFDR), Brown Discount 0,5–1,0 Prozentpunkte, Mietdiscount –10 bis –20 %. Das Nicht-Handeln ist teurer als die Sanierung.

Häufige Fragen (FAQ)

1. Muss ich als Eigentümer eines selbstgenutzten Einfamilienhauses wegen der EPBD 2024 sanieren?

Nein, nicht direkt. Die EPBD sieht für Wohngebäude keine Einzelgebäude-MEPS vor. Es gibt lediglich einen Durchschnittspfad über den gesamten nationalen Wohngebäudebestand (−16 % Primärenergie bis 2030). Auch das GModG enthält keine Sanierungspflicht für Wohngebäude: § 40 GModG gilt ausdrücklich nur für Nichtwohngebäude. Deutschland bedient den Durchschnittspfad über Förderung und anlassbezogene Maßnahmen. Der Betrieb Ihrer bestehenden fossilen Heizung ist ohne gesetzliche Frist zulässig; eine Brennstoffquote nach § 43 GModG greift nur, wenn Sie nach dem 29.07.2026 eine neue Heizung einbauen.

2. Wann gelten die MEPS für mein Nichtwohngebäude?

Die ersten MEPS greifen am 1. Januar 2030. Der Schwellenwert steht in § 40 Abs. 2 GModG: Der Jahres-Primärenergiebedarf darf höchstens das 3,5-fache eines Referenzgebäudes betragen, ab dem 1. Januar 2033 höchstens das 2,95-fache. Er ist damit nicht als kWh/m²a-Wert definiert, sondern als Verhältniswert – und als erfüllt gilt die Anforderung ohnehin bei Baujahr ab 1996, Wärmepumpe, Biomasse oder Fernwärme (§ 40 Abs. 3).

3. Was ist der Unterschied zwischen NZEB und ZEB?

NZEB (Niedrigstenergiegebäude) war der bisherige Neubaustandard seit 2021: sehr geringer Energiebedarf, hoher EE-Anteil, aber ohne strikte Nullemissionsvorgabe. ZEB (Nullemissionsgebäude) ist strenger: Primärenergie mindestens 10 % unter NZEB, null fossile CO₂-Emissionen vor Ort, Restenergie aus EE/Energiegemeinschaft/effizienter Fernwärme/CO₂-freien Quellen. ZEB gilt für öffentliche Neubauten ab 2028, alle Neubauten ab 2030.

4. Ist ZEB dasselbe wie Passivhaus?

Nein. Passivhaus ist ein privatwirtschaftlicher Qualitätsstandard mit sehr strengen Anforderungen an Heizwärmebedarf (≤ 15 kWh/m²a) und Luftdichtheit. ZEB ist ein regulatorischer Mindeststandard, der den Primärenergiebedarf (−10 % unter NZEB), die Fossilemission und die Bezugsquellen regelt. Ein Passivhaus ist in der Regel auch ein ZEB; ein ZEB ist nicht zwingend ein Passivhaus.

5. Was bedeutet die Klasse A0?

A0 ist eine optionale Zusatzklasse, die Mitgliedstaaten einführen können, um Best-Performer-Gebäude über dem ZEB-Niveau auszuzeichnen (z. B. Plusenergiehäuser). Sie ist nicht EU-einheitlich. Deutschland hat sie nicht eingeführt: Das GModG kennt für Wohngebäude weiterhin A+ bis H (Anlage 10) und für Nichtwohngebäude ab 2027 A bis G (Anlage 10a) – eine Klasse A0 gibt es nicht.

6. Muss ich meine Gasheizung jetzt austauschen?

Nein. Der Einbau von Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen ist in Deutschland ausdrücklich zulässig – § 42 Abs. 2 Nr. 1 GModG führt sie als erste von zehn gleichrangigen Erfüllungsoptionen. Für nach dem 29.07.2026 eingebaute Heizungen gilt allerdings die Brennstoffquote des § 43 (10 % ab 2029, ansteigend auf 60 % ab 2040). Für bestehende Heizungen gilt keinerlei Quote, und ein gesetzliches Betriebsende gibt es nicht mehr: § 72 GEG (30-Jahre-Austauschpflicht) und das fossile Betriebsende 2045 sind mit dem GModG gestrichen. Staatliche Förderung entfällt seit 01.01.2025 für reine Fossilkessel.

7. Gilt die Solarpflicht für mein bestehendes Wohngebäude?

Nein. § 106 GModG erfasst bestehende private Wohngebäude in keiner Stufe – die Pflicht greift für neue Wohngebäude erst ab dem 01.01.2030 sowie für neue überdachte Parkplätze am Gebäude. Für Bestandsbauten bestehen landesrechtliche Solarpflichten (Baden-Württemberg, Berlin, NRW, Hamburg, Niedersachsen, Bremen, Rheinland-Pfalz) mit eigenen Auslösern (typisch: Dachsanierung). Überblick: Solarpflicht 2026 Bundesländer.

8. Wie verhält sich der iSFP zum EPBD-Renovierungspass?

Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) nach BAFA-Regelwerk erfüllt die Anforderungen an den EPBD-Renovierungspass (Art. 12 + Anhang VIII) für Wohngebäude. Er ist freiwillig, vom Staat mit 50 % bezuschusst und liefert beim Umsetzen einzelner Maßnahmen einen Bonus von 5 Prozentpunkten in der BAFA-Einzelmaßnahmenförderung, den es seit dem 21.07.2026 nur noch ab 30.000 € förderfähigem Investitionsvolumen gibt. Einen eigenen Renovierungspass-Standard für Nichtwohngebäude enthält das GModG bislang nicht – dieser Teil der EPBD ist in Deutschland noch nicht umgesetzt. Mehr: Sanierungsfahrplan iSFP: Inhalt und Kosten.

Fazit: EPBD 2024 ist der Rahmen, das GModG macht daraus Pflicht

Die EPBD-Novelle 2024 ist kein abstraktes Brüsseler Regelwerk, sondern der verbindliche Rahmen für die Dekarbonisierung des deutschen Gebäudebestands bis 2050. Sie schafft drei neue Leitplanken: eine Skala A bis G, MEPS für Nichtwohngebäude mit Meilensteinen 2030/2033, einen Durchschnittspfad für Wohngebäude sowie das Nullemissionsgebäude als Neubaustandard ab 2030. Ergänzend kommen Solarpflicht, Renovierungspass, E-Mobilitäts-Infrastruktur und der Phase-out fossiler Heizungen bis 2040.

Für Eigentümer gilt: Direkt verpflichtend wird das alles erst durch die nationale Umsetzung – in Deutschland über das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), verkündet am 28.07.2026. Und diese Umsetzung fällt spürbar zurückhaltender aus als die Richtlinie: keine Sanierungspflicht für Wohngebäude, keine neue Skala für Wohngebäude, keine 65-%-Pflicht, kein gesetzliches Betriebsende für fossile Heizungen und noch kein Renovierungspass. Abwarten ist trotzdem keine Strategie: Die ökonomischen Signale – der nationale CO₂-Preis heute und der ETS-2-Start 2028, Brown Discount bei Finanzierung, Mietprämie bei grünen Klassen, gestaffelte Förderfenster – wirken bereits heute. Wer jetzt Bestandsbewertung, iSFP und Kapitalplanung strukturiert, nutzt den Zeitraum bis 2030 als regulatorischen Übergang und nicht als Krisenszenario.

Die EPBD ist der Fahrplan; das GModG macht daraus die Route. Der Fahrer sind Sie.