EPBD 2026 und Gewerbeimmobilien: Neue EU-Anforderungen für Büro, Handel und Logistik

Der 29. Mai 2026 markiert einen Wendepunkt für die gewerbliche Immobilienwirtschaft in Europa. Bis zu diesem Datum müssen alle EU-Mitgliedstaaten die novellierte Gebäuderichtlinie (EPBD, Richtlinie EU/2024/1275) in nationales Recht umgesetzt haben. Für Eigentümer von Bürogebäuden, Einzelhandelsflächen, Logistikhallen und Hotels bedeutet das: Erstmals gelten verbindliche Mindeststandards für die Energieeffizienz bestehender Nichtwohngebäude, kurz MEPS (Minimum Energy Performance Standards). Gebäude, die diese Standards nicht erfüllen, müssen saniert werden -- mit konkreten Fristen.

Die Tragweite ist erheblich. Schätzungen zufolge sind in Deutschland mehrere hunderttausend Nichtwohngebäude betroffen. Wer jetzt nicht handelt, riskiert nicht nur regulatorische Konflikte, sondern auch sinkende Marktwerte und steigende Finanzierungskosten. Dieser Artikel erklärt die zentralen Anforderungen der EPBD für Gewerbeimmobilien, die Fristen, die Ausnahmen und die praktischen Schritte, die Eigentümer jetzt einleiten sollten.

Was ist die EPBD 2024?

Die EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) ist die europäische Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden. Sie wurde erstmals 2002 verabschiedet und seitdem mehrfach novelliert. Die aktuelle Fassung, die Richtlinie (EU) 2024/1275, wurde am 12. März 2024 vom Europäischen Parlament beschlossen, am 8. Mai 2024 im Amtsblatt der EU veröffentlicht und ist seit dem 28. Mai 2024 in Kraft.

Das zentrale Ziel: Der Gebäudesektor soll bis 2050 klimaneutral werden. Gebäude verursachen in der EU rund 36 Prozent der energiebedingten CO2-Emissionen. Die bisherigen Instrumente -- freiwillige Anreize, Energieausweise, Anforderungen an Neubauten -- haben nicht ausgereicht, um den Bestand schnell genug zu transformieren. Die Novelle 2024 setzt deshalb erstmals auf verpflichtende Mindeststandards (MEPS) für bestehende Gebäude und verschärft die Anforderungen an Neubauten erheblich.

Die wichtigsten Neuerungen im Überblick:

• MEPS für Nichtwohngebäude mit gestaffelten Fristen (2030 und 2033)
• Nullemissionsgebäude-Standard für alle Neubauten ab 2030 (öffentliche Gebäude ab 2028)
• Solarpflicht für neue und bestehende Nichtwohngebäude
• Einheitliche Effizienzskala A bis G für alle Energieausweise
• Nationale Gebäuderenovierungspläne als strategisches Instrument
• Gebäudeautomation als Pflicht für größere Nichtwohngebäude
• Lebenszyklus-Treibhauspotenzial als neue Kenngröße

Die EPBD richtet sich an die Mitgliedstaaten, nicht direkt an Gebäudeeigentümer. Erst durch die nationale Umsetzung -- in Deutschland voraussichtlich über das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) -- werden die Pflichten konkret und rechtlich bindend. Die Umsetzungsfrist endet am 29. Mai 2026.

MEPS: Mindeststandards für Gewerbeimmobilien

Das Herzstück der EPBD-Novelle für den Bestand sind die Minimum Energy Performance Standards (MEPS). Für Nichtwohngebäude sind sie strenger und zeitlich ambitionierter als für Wohngebäude. Die Richtlinie verpflichtet die Mitgliedstaaten, nationale Schwellenwerte festzulegen, die sicherstellen, dass die energetisch schlechtesten Gebäude schrittweise saniert werden.

Die zwei MEPS-Stufen für Nichtwohngebäude

Stufe	Frist	Anforderung
MEPS 1	1. Januar 2030	Der nationale Schwellenwert muss so festgelegt werden, dass die schlechtesten 16 % des Nichtwohngebäudebestands (bezogen auf den Bestand 2020) darüber liegen und saniert werden müssen.
MEPS 2	1. Januar 2033	Der Schwellenwert wird verschärft, sodass die schlechtesten 26 % des Bestands (bezogen auf 2020) nicht mehr den Mindeststandard erfüllen.

Konkret bedeutet das: Jeder Mitgliedstaat ermittelt die Gesamtenergieeffizienz seines Nichtwohngebäudebestands auf Basis der Daten von 2020. Dann legt er einen maximalen Primärenergieverbrauch fest, unterhalb dessen ein Gebäude den Standard erfüllt. Alle Gebäude, deren Verbrauch diesen Schwellenwert überschreitet, müssen bis zur jeweiligen Frist energetisch saniert werden.

Was bedeutet das in der Praxis?

In Deutschland gibt es rund 2,7 Millionen Nichtwohngebäude (Quelle: Zensus und BBSR-Erhebungen). Davon sind geschätzt 430.000 bis 440.000 Gebäude (16 %) von der ersten MEPS-Stufe betroffen und rund 700.000 (26 %) von der zweiten. Das umfasst vor allem:

• Unsanierte Bürogebäude der 1960er bis 1980er Jahre
• Ältere Einzelhandelsflächen ohne Dämmung
• Logistik- und Lagerhallen mit minimaler Gebäudehülle
• Hotels und Gaststätten mit veralteter Haustechnik

Ausnahmen

Die EPBD erlaubt den Mitgliedstaaten, bestimmte Gebäude von den MEPS auszunehmen:

• Gebäude mit geplantem Abriss (mit nachgewiesenem Zeitplan)
• Gebäude, bei denen eine Sanierung wirtschaftlich unverhältnismäßig wäre (ungünstige Kosten-Nutzen-Analyse)
• Denkmalgeschützte Gebäude, sofern die Sanierung den Denkmalwert beeinträchtigen würde
• Gebäude für Gottesdienste und religiöse Zwecke
• Bestimmte temporär genutzte Gebäude (weniger als vier Monate pro Jahr oder mit sehr geringem Energieverbrauch)

Wichtig: Die Ausnahmen sind eng definiert. Ein pauschaler Verweis auf hohe Kosten reicht voraussichtlich nicht aus. Die Mitgliedstaaten müssen die Ausnahmetatbestände in ihren nationalen Gebäuderenovierungsplänen begründen.

Nullemissionsgebäude ab 2028/2030

Neben den MEPS für den Bestand definiert die EPBD einen neuen Standard für Neubauten: das Nullemissionsgebäude (Zero-Emission Building, ZEB). Dieser Standard ersetzt den bisherigen Niedrigstenergiegebäude-Standard (Nearly Zero-Energy Building, nZEB).

Definition

Ein Nullemissionsgebäude im Sinne der EPBD ist ein Gebäude, das:

• eine sehr hohe Gesamtenergieeffizienz aufweist,
• einen sehr geringen Energiebedarf hat, der vollständig oder weitgehend durch erneuerbare Energien (am Standort oder aus dem Netz) gedeckt wird,
• keine CO2-Emissionen aus fossilen Brennstoffen am Standort verursacht,
• nur eine sehr geringe Menge betriebsbedingter Treibhausgasemissionen erzeugt.

Fristen für Neubauten

Gebäudetyp	Nullemissionsgebäude-Pflicht ab
Neue Gebäude im Eigentum oder ausschließlicher Nutzung der öffentlichen Hand	1. Januar 2028
Alle neuen Gebäude (einschließlich privater Nichtwohngebäude)	1. Januar 2030

Für Gewerbeimmobilienentwickler bedeutet das: Jedes Bürogebäude, Einkaufszentrum oder Logistikzentrum, das ab 2030 genehmigt wird, muss den Nullemissionsstandard erfüllen. Fossile Heizungen (Gas, Öl) sind in Neubauten dann faktisch ausgeschlossen.

Lebenszyklus-Treibhauspotenzial (GWP)

Ergänzend zur Betriebsenergie verlangt die EPBD die Berechnung des Lebenszyklus-Treibhauspotenzials (Global Warming Potential, GWP) für Neubauten. Die Fristen:

• Ab 1. Januar 2028: Pflicht zur GWP-Berechnung für Neubauten mit einer Nutzfläche von mehr als 1.000 m²
• Ab 1. Januar 2030: Pflicht für alle Neubauten

Der GWP-Wert muss im Energieausweis ausgewiesen werden. Ab 2030 müssen die Mitgliedstaaten zudem Grenzwerte für das Lebenszyklus-GWP festlegen.

Solarpflicht für Gewerbeimmobilien

Die EPBD führt eine gestaffelte Solarpflicht ein, die Nichtwohngebäude besonders früh und umfassend betrifft. Die Mitgliedstaaten müssen sicherstellen, dass Solarenergieanlagen auf Gebäuden installiert werden -- soweit technisch und wirtschaftlich geeignet.

Fristen für Nichtwohngebäude

Anwendungsfall	Frist	Flächenschwelle
Neue öffentliche Gebäude und neue Nichtwohngebäude	31. Dezember 2026	Nutzfläche > 250 m²
Bestehende Nichtwohngebäude bei größerer Renovierung oder Dacherneuerung	31. Dezember 2027	Nutzfläche > 500 m²
Bestehende öffentliche Gebäude	31.12.2028 (> 2.000 m²), 31.12.2029 (> 750 m²), 31.12.2031 (> 250 m²)	Gestaffelt
Neue überdachte Parkplätze an Gebäuden	31. Dezember 2029	Alle

Für Eigentümer von Gewerbeimmobilien ist insbesondere die Frist Ende 2027 relevant: Wird ein bestehendes Nichtwohngebäude mit mehr als 500 m² Nutzfläche einer größeren Renovierung, einer Dacherneuerung oder einer genehmigungspflichtigen Maßnahme am Dach unterzogen, muss im Zuge dessen eine Solaranlage installiert werden.

Die Solarpflicht gilt nicht, wenn eine Solaranlage technisch ungeeignet ist (etwa wegen statischer Einschränkungen oder starker Verschattung) oder wirtschaftlich unverhältnismäßig wäre. Auch Kombinationen mit Gründächern sind möglich und erwünscht. Weitere Details zu Kosten und Fördermöglichkeiten finden sich im Artikel Photovoltaik 2026: Kosten und Förderung.

Neue Energieeffizienzklassen A bis G

Die EPBD führt eine EU-weit harmonisierte Effizienzskala von A bis G ein. Sie ersetzt die bisherigen nationalen Skalen und gilt für Wohn- und Nichtwohngebäude gleichermaßen. Die Details zur neuen Skala erläutert der Artikel Energieausweis 2026: Neue Effizienzklassen A bis G.

Klassendefinition

Klasse	Definition
A	Nullemissionsgebäude (höchste Effizienz)
B bis F	Gleichmäßige Verteilung des restlichen Gebäudebestands (abzüglich der schlechtesten 15 %)
G	Die schlechtesten 15 % des nationalen Gebäudebestands

Die Klassen werden relativ zum nationalen Bestand definiert. Das heißt: Die konkreten kWh-Grenzwerte pro Klasse unterscheiden sich von Land zu Land und werden erst durch die nationale Kalibrierung festgelegt. Für Nichtwohngebäude erfolgt die Kalibrierung getrennt nach Nutzungsart, da ein Bürogebäude einen fundamental anderen Energiebedarf hat als eine Logistikhalle.

Bedeutung für MEPS

Die MEPS-Schwellenwerte orientieren sich an der neuen Skala. Für Nichtwohngebäude gilt:

• Ab 2030: Gebäude müssen einen Schwellenwert erreichen, der besser ist als die schlechtesten 16 % des Bestands -- das entspricht in etwa der unteren Grenze von Klasse G plus einem zusätzlichen Prozentpunkt.
• Ab 2033: Der Schwellenwert verschiebt sich auf die schlechtesten 26 %, was in etwa den Klassen F und G entspricht.

Eigentümer sollten bereits jetzt prüfen lassen, in welche Klasse ihre Gebäude voraussichtlich fallen. Ein aktueller Energieausweis liefert dafür die Grundlage, auch wenn die endgültige Zuordnung erst mit der nationalen Kalibrierung feststeht.

Betroffene Gebäudetypen und Sektoren

Die EPBD-Anforderungen treffen nicht alle Gewerbeimmobilien gleich. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über typische Betroffenheit und Handlungsfelder nach Gebäudetyp:

Sektor	Typische Schwachstellen	MEPS-Risiko	Solarpflicht relevant?	Nullemission (Neubau)
Büro	Veraltete HLK-Anlagen, schlechte Fassadendämmung, ineffiziente Beleuchtung	Hoch (v. a. Baujahr vor 1990)	Ja, große Dachflächen oft vorhanden	Ab 2030
Einzelhandel	Hoher Energieverbrauch durch Beleuchtung, Kühlung, offene Eingänge	Mittel bis hoch	Ja, insbesondere bei Fachmärkten und SB-Warenhäusern	Ab 2030
Logistik / Lager	Minimale Gebäudehülle, kaum Dämmung, aber geringer Heizenergiebedarf	Mittel (bei beheizten Hallen hoch)	Ja, sehr große Dachflächen	Ab 2030
Hotel / Gastgewerbe	Hoher Warmwasser- und Wärmebedarf, oft historische Bausubstanz	Hoch	Bedingt (Denkmalschutz, Innenstadtlage)	Ab 2030
Gesundheit / Kliniken	Sehr hoher Energiebedarf, strenge Raumklimaanforderungen, 24/7-Betrieb	Hoch, aber teils Ausnahmen möglich	Ja, große Dachflächen	Ab 2028 (öffentlich) / 2030
Bildung	Oft sanierungsbedürftig, öffentliche Trägerschaft	Hoch	Ja	Ab 2028 (öffentlich)

Besonders betroffen sind Bürogebäude der 1960er bis 1980er Jahre in westdeutschen Innenstädten und Gewerbegebieten. Viele dieser Gebäude wurden nie oder nur oberflächlich energetisch saniert und werden voraussichtlich in die Klassen F oder G fallen.

Umsetzung in Deutschland: GMG und nationale Regelung

Die EPBD ist eine EU-Richtlinie. Sie entfaltet keine unmittelbare Wirkung gegenüber Gebäudeeigentümern. Erst die nationale Umsetzung macht die Anforderungen rechtsverbindlich.

Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG)

Die Bundesregierung hat im Februar 2026 Eckpunkte zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) vorgelegt. Das GMG soll das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG 2024) ablösen und zugleich die EPBD-Vorgaben in deutsches Recht integrieren. Ein Kabinettsentwurf soll im Frühjahr 2026 vorliegen, das Inkrafttreten ist zum 1. Juli 2026 geplant. Weitere Details zu den Eckpunkten finden sich im Artikel Gebäudemodernisierungsgesetz: Was sich ändert.

Kernpunkte der nationalen Umsetzung

• MEPS-Schwellenwerte: Deutschland muss die konkreten Primärenergie-Grenzwerte festlegen, ab denen Nichtwohngebäude sanierungspflichtig werden. Grundlage ist die statistische Auswertung des Gebäudebestands (Referenzjahr 2020).
• Nationale Kalibrierung der Effizienzklassen: Die kWh-Grenzen für die Klassen A bis G werden auf Basis der deutschen Gebäudestatistik berechnet, getrennt nach Wohn- und Nichtwohngebäuden.
• Nationale Gebäuderenovierungspläne: Deutschland muss einen Renovierungsplan vorlegen, der den Pfad zum klimaneutralen Gebäudebestand 2050 beschreibt und die MEPS-Umsetzung konkretisiert.
• Gebäudeautomation: Die EPBD verlangt die Installation von Gebäudeautomations- und Steuerungssystemen (BACS) in Nichtwohngebäuden mit Anlagenleistung über 290 kW (Frist war 31.12.2024) und über 70 kW (Frist: 31.12.2029).
• Digitaler Gebäudepass / Gebäuderegister: Ein nationales digitales Gebäuderegister soll Energieausweisdaten zentral erfassen.

Verzögerungsrisiko

Die Koalition hat signalisiert, sich auf EU-Ebene für eine Verlängerung der Umsetzungsfristen und eine Verschlankung der Vorschriften einzusetzen. Ob und in welchem Umfang das gelingt, ist offen. Eigentümer sollten sich auf die bestehenden Fristen einstellen und nicht auf Aufschub spekulieren.

Praxisbeispiel: Bürogebäude Baujahr 1985

Ein konkretes Beispiel verdeutlicht die Auswirkungen. Nehmen wir ein typisches westdeutsches Bürogebäude:

Ausgangslage:

• Baujahr 1985, Stahlbetonskelett mit vorgehängter Fassade
• 4 Geschosse, ca. 3.200 m² Nutzfläche
• Gasbrennwertheizung (Einbau 2005), keine Kühlung
• Einfachverglasung teilweise durch Isolierverglasung ersetzt (1998)
• Keine Dämmung der Fassade, Flachdach mit 6 cm Dämmung
• Energieausweis (Bedarfsausweis): Primärenergiebedarf ca. 280 kWh/(m2a)
• Aktuell in der bisherigen Klasse G (nach GEG-Skala: Klasse H)

Einordnung nach EPBD: Mit einem Primärenergiebedarf von 280 kWh/(m2a) liegt dieses Gebäude voraussichtlich in der neuen Klasse G und damit unterhalb des MEPS-Schwellenwerts. Es muss bis spätestens 1. Januar 2030 saniert werden, um die erste MEPS-Stufe zu erfüllen.

Sanierungsstrategie:

Maßnahme	Geschätzte Kosten	Einsparung Primärenergie
Fassadendämmung (WDVS, 16 cm)	ca. 320.000 EUR	ca. 30 %
Dachdämmung (20 cm)	ca. 80.000 EUR	ca. 8 %
Fensteraustausch (3-fach-Verglasung)	ca. 160.000 EUR	ca. 12 %
Wärmepumpe (Luft-Wasser) als Ersatz für Gasheizung	ca. 120.000 EUR	ca. 25 % (Primärenergie)
LED-Beleuchtung + Präsenzsteuerung	ca. 45.000 EUR	ca. 5 %
PV-Anlage Dach (ca. 50 kWp)	ca. 65.000 EUR	Eigenstromversorgung
Gesamt	ca. 790.000 EUR	ca. 70-75 %

Ergebnis nach Sanierung:

• Geschätzter Primärenergiebedarf: ca. 70-85 kWh/(m2a)
• Voraussichtliche Effizienzklasse: B oder C
• MEPS-konform: Ja, bis weit über 2033 hinaus
• CRREM-Pfad: voraussichtlich konform bis mindestens 2040

Die Gesamtkosten von rund 790.000 EUR entsprechen etwa 247 EUR/m2. Bei einer angenommenen Energiekosteneinsparung von 15-20 EUR/m2 pro Jahr amortisiert sich die Investition rechnerisch in 13-17 Jahren, ohne Berücksichtigung von Fördermitteln und Mietwertsteigerungen.

Detaillierte Kosteninformationen zur energetischen Sanierung bietet der Artikel Haus sanieren: Kosten.

Handlungsempfehlungen für Eigentümer

Die Zeitfenster bis zu den MEPS-Fristen sind eng. Zwischen der Planung einer umfassenden Gewerbeimmobiliensanierung und deren Abschluss vergehen erfahrungsgemäß 18 bis 36 Monate. Wer 2030 konform sein muss, sollte spätestens 2027 mit der Planung beginnen. Die folgenden Schritte sind zu empfehlen:

1. Energetischen Ist-Zustand ermitteln Lassen Sie für jedes Gebäude im Portfolio einen aktuellen Bedarfsenergieausweis erstellen, sofern noch nicht vorhanden. Nur auf Basis belastbarer Daten lässt sich einschätzen, ob ein Gebäude von den MEPS betroffen ist.

2. Portfolio-Screening durchführen Priorisieren Sie Gebäude nach Risiko. Welche Objekte fallen voraussichtlich in Klasse F oder G? Welche sind von der MEPS-Stufe 2030 betroffen, welche erst 2033? Bei größeren Portfolios lohnt sich ein systematisches Screening mit digitalem Energiemonitoring.

3. Sanierungsfahrplan erstellen Für jedes betroffene Gebäude sollte ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) oder ein vergleichbares Konzept erarbeitet werden, das die wirtschaftlich sinnvollste Reihenfolge der Maßnahmen definiert.

4. Fördermittel prüfen und beantragen Die BEG-Förderung (Bundesförderung für effiziente Gebäude) unterstützt Einzelmaßnahmen und Komplettsanierungen auch für Nichtwohngebäude. Zusätzlich bieten KfW-Kredite und länderspezifische Programme Mittel. Frühzeitige Beantragung sichert Budgets.

5. Mietverträge und Green-Lease-Klauseln prüfen Klären Sie, inwieweit Sanierungskosten auf Mieter umgelegt werden können. Green-Lease-Klauseln, die Energieeffizienz-Ziele und Kostenteilung regeln, werden zunehmend marktüblich.

6. Dokumentation für ESG-Reporting aufbauen Institutionelle Investoren, Banken und Versicherungen verlangen zunehmend Nachweise zur Energieeffizienz und zum CO2-Fußabdruck. Wer jetzt eine strukturierte Dokumentation aufbaut, spart später Zeit und vermeidet Bewertungsabschläge.

Häufige Fragen zur EPBD und Gewerbeimmobilien

Gelten die MEPS-Fristen 2030 und 2033 direkt oder erst nach nationaler Umsetzung?

Die EPBD ist eine EU-Richtlinie, keine Verordnung. Die Fristen gelten daher erst, wenn Deutschland sie in nationales Recht umsetzt. Die Umsetzungsfrist endet am 29. Mai 2026, voraussichtlich durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG). Die MEPS-Schwellenwerte und Sanierungsfristen werden dann im deutschen Gesetz verankert. Es ist davon auszugehen, dass Deutschland die Fristen 2030 und 2033 übernimmt, auch wenn die Koalition auf EU-Ebene Flexibilisierungen anstrebt.

Was passiert, wenn ein Gebäude die MEPS-Schwellenwerte nicht einhält?

Die Sanktionen legt der jeweilige Mitgliedstaat fest. Die EPBD selbst schreibt keine konkreten Bußgelder vor, verlangt aber "wirksame, verhältnismäßige und abschreckende" Sanktionen. Denkbar sind Bußgelder, Vermietungsverbote für die schlechtesten Klassen (wie in den Niederlanden bereits umgesetzt) oder Abschläge bei der steuerlichen Abschreibung. Die konkrete Ausgestaltung in Deutschland ist noch offen.

Betrifft die MEPS-Pflicht auch Gebäude, die leer stehen oder nur teilweise genutzt werden?

Grundsätzlich ja. Die MEPS beziehen sich auf die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes, nicht auf die aktuelle Nutzungsintensität. Ausnahmen sind möglich für Gebäude, die weniger als vier Monate pro Jahr genutzt werden oder deren Energieverbrauch unter einem bestimmten Schwellenwert liegt. Leerstand allein befreit nicht von der Sanierungspflicht.

Wie verhalten sich die EPBD-Anforderungen zum CRREM-Pfad?

EPBD und CRREM verfolgen dasselbe Ziel -- die Dekarbonisierung des Gebäudebestands --, setzen aber an unterschiedlichen Stellen an. Die EPBD definiert regulatorische Mindestanforderungen. CRREM ist ein wissenschaftliches Instrument, das zeigt, wann ein Gebäude zum Stranded Asset wird, wenn es den 1,5-Grad-Pfad verfehlt. In der Praxis sind die CRREM-Anforderungen oft strenger als die MEPS. Eigentümer, die den CRREM-Pfad einhalten, erfüllen die EPBD-Anforderungen in der Regel mit Spielraum.

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Die EPBD 2024 verändert die Spielregeln für Gewerbeimmobilien grundlegend. Erstmals gibt es verbindliche Sanierungspflichten für den Bestand mit konkreten Fristen. Für Eigentümer bedeutet das: Der energetische Zustand jedes einzelnen Gebäudes muss bekannt sein, Sanierungsstrategien müssen stehen, und die Finanzierung muss geplant werden. Wer erst reagiert, wenn die Fristen näher rücken, wird Kapazitätsengpässe bei Planern und Handwerkern erleben und höhere Kosten tragen.

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