EPBD 2026 und Gewerbeimmobilien: Neue EU-Anforderungen für Büro, Handel und Logistik

Die Schwellen sind so gewählt, dass sie nach dem Stand von 2020 die schlechtesten 16 % und 26 % der Nichtwohngebäude treffen; die EU-Kommission hat Deutschland dennoch aufgefordert, die Methode zur Bestimmung dieser Anteile nachzuliefern. Dieser Artikel erklärt die zentralen Anforderungen der EPBD für Gewerbeimmobilien, die Fristen, die Ausnahmen und die praktischen Schritte, die Eigentümer jetzt einleiten sollten.

Stand 17.10.2026: Die Umsetzungsfrist der EPBD ist verstrichen; am 15.07.2026 hat die Kommission Aufforderungsschreiben an alle 27 Mitgliedstaaten verschickt, weil sie die Umsetzung nicht vollständig mitgeteilt hatten. Deutschlands Entwurf des nationalen Gebäuderenovierungsplans (eingereicht am 22.05.2026) bewertet die Kommission als nur teilweise vollständig und empfiehlt unter anderem MEPS-Schwellen für alle Nichtwohngebäude (Rückmeldung vom 14.07.2026). Der endgültige Plan ist bis 31.12.2026 fällig.

Was ist die EPBD 2024?

Die EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) ist die europäische Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden. Sie wurde erstmals 2002 verabschiedet und seitdem mehrfach novelliert. Die aktuelle Fassung, die Richtlinie (EU) 2024/1275, wurde am 12. März 2024 vom Europäischen Parlament beschlossen, am 8. Mai 2024 im Amtsblatt der EU veröffentlicht und ist seit dem 28. Mai 2024 in Kraft.

Das zentrale Ziel: Bis 2050 soll der Gebäudebestand der EU aus Nullemissionsgebäuden bestehen. Auf Gebäude entfallen nach der Richtlinie 40 Prozent des Endenergieverbrauchs der EU und 36 Prozent ihrer energiebedingten Treibhausgasemissionen. Die Novelle 2024 setzt deshalb erstmals auf verpflichtende Mindeststandards (MEPS) für bestehende Gebäude und verschärft die Anforderungen an Neubauten erheblich.

Die wichtigsten Neuerungen im Überblick:

• MEPS für Nichtwohngebäude mit gestaffelten Fristen (2030 und 2033)
• Nullemissionsgebäude-Standard für alle Neubauten ab 2030 (Gebäude öffentlicher Einrichtungen ab 2028)
• Solarpflicht für neue und bestehende Nichtwohngebäude
• Effizienzskala A bis G für Energieausweise (in Deutschland nur für Nichtwohngebäude umgesetzt)
• Nationale Gebäuderenovierungspläne als strategisches Instrument
• Gebäudeautomation in Nichtwohngebäuden schon bei Anlagen über 70 kW (bisher über 290 kW)
• Lebenszyklus-Treibhauspotenzial als neue Kenngröße

Die EPBD richtet sich an die Mitgliedstaaten, nicht direkt an Gebäudeeigentümer. Erst durch die nationale Umsetzung werden die Pflichten konkret und rechtlich bindend, in Deutschland über das am 28. Juli 2026 verkündete Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die EU-Umsetzungsfrist endete am 29. Mai 2026.

MEPS: Mindeststandards für Gewerbeimmobilien

Das Herzstück der EPBD-Novelle für den Bestand sind die Minimum Energy Performance Standards (MEPS). Für Nichtwohngebäude schreibt die Richtlinie gebäudescharfe Mindeststandards vor, für Wohngebäude nur einen nationalen Pfad für den durchschnittlichen Primärenergieverbrauch des Bestands. Die Richtlinie verpflichtet die Mitgliedstaaten, nationale Schwellenwerte festzulegen, die sicherstellen, dass die energetisch schlechtesten Gebäude schrittweise saniert werden.

Die zwei MEPS-Stufen für Nichtwohngebäude

Quellen: Richtlinie (EU) 2024/1275 Art. 9 Abs. 1; Europäische Kommission: Neue Vorgaben zur Energieeffizienz von Gebäuden (16 % bis 2030, 26 % bis 2033) · Stand: Oktober 2026

Konkret bedeutet das: Jeder Mitgliedstaat legt einen maximalen Schwellenwert für den Primär- oder Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a) fest. Alle Gebäude, die diesen Schwellenwert überschreiten, müssen grundsätzlich bis zur jeweiligen Frist energetisch saniert werden.

Deutschland hat diese Schwellen definiert, nicht als kWh-Wert aus einer Bestandsstatistik, sondern als Vielfaches eines Referenzgebäudes (§ 40 Abs. 2 GModG): höchstens das 3,5-Fache ab dem 1. Januar 2030, höchstens das 2,95-Fache ab dem 1. Januar 2033. Verstöße sind nach § 108 Abs. 1 Nr. 4 GModG mit einem Bußgeld bis 5.000 € bewehrt. Ob diese Lösung Bestand hat, ist offen: Die Kommission empfiehlt Schwellen für alle Nichtwohngebäude und eine Methode für die 16-%- und 26-%-Anteile; Deutschland muss dem im endgültigen Plan gebührend Rechnung tragen oder Abweichungen begründen (Art. 3 Abs. 6 EPBD). Einzelheiten zu § 40 und zur Klassenskala erläutert der Beitrag zu MEPS und Effizienzklassen für Nichtwohngebäude.

Was bedeutet das in der Praxis?

Die Bundesregierung hat die Schwellen so gewählt, dass nach dem Stand von 2020 von den rund 1,84 Millionen erfassten Nichtwohngebäuden 16 % in Klasse G und 26 % in Klasse F oder G fielen, also rund 294.000 und weitere 185.000 Gebäude; die Ausnahmen nach § 40 Abs. 4 sind dabei bereits berücksichtigt. Weil Strom und Fernwärme seit 2020 niedrigere Primärenergiefaktoren haben und bis 2030 weiter modernisiert wird, rechnet sie mit rund 30 % und weiteren rund 10 % weniger betroffenen Gebäuden (BR-Drs. 292/26, Begründung). Welches einzelne Gebäude betroffen ist, zeigt erst die Bedarfsberechnung. In Frage kommen vor allem Gebäude, auf die keine Erfüllungsfiktion und keine Ausnahme zutrifft:

• vor dem 1. Januar 1996 errichtet und nicht auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1995 gebracht
• nicht an Fernwärme angeschlossen und nicht überwiegend mit Wärmepumpe oder Biomasse beheizt, etwa mit Gas, Öl oder Stromdirektheizung
• ohne Ausnahme nach § 40 Abs. 4 GModG, etwa als Baudenkmal oder als Werkstatt mit niedrigem Energiebedarf

Für die Auswahl im Bestand hilft ein systematisches Worst-Performing-Buildings-Screening.

Ausnahmen und Erfüllungsfiktionen nach § 40 GModG

Die deutsche Umsetzung enthält breite Entlastungen. Die Anforderung gilt bereits als erfüllt, wenn das Nichtwohngebäude (§ 40 Abs. 3 GModG)

• ab dem 1. Januar 1996 errichtet wurde,
• nachweislich auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1995 (Verordnung vom 16. August 1994) gebracht wurde oder deren Heizwärmebedarf einhält,
• eine Heizung nutzt, die die Wärme überwiegend mit Biomasse oder einer Wärmepumpe erzeugt, oder
• mit Fernwärme versorgt wird.

Ganz ausgenommen sind unter anderem (§ 40 Abs. 4 GModG): Gebäude, bei denen zum jeweiligen Stichtag feststeht, dass sie abgerissen, umfassend saniert oder so umgenutzt werden, dass § 40 nicht mehr greift, oder dass ihr Betriebsgelände aufgegeben wird, Baudenkmäler mit besonders geschützter oder sonst besonders erhaltenswerter Bausubstanz, Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Nutzgebäude mit niedrigem Energiebedarf, freistehende kleine Gebäude sowie Verteidigungsliegenschaften. Zusätzlich entfällt die Pflicht, soweit ihre Einhaltung technisch unmöglich, wirtschaftlich unzumutbar ist oder anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht (§ 40 Abs. 1 Satz 2).

Wichtig: Wer sich auf Unzumutbarkeit beruft, sollte die Gründe objektbezogen dokumentieren, denn die Einhaltung ist der Landesbehörde auf Verlangen nachzuweisen (§ 41 GModG).

Nullemissionsgebäude ab 2028/2030

Neben den MEPS für den Bestand definiert die EPBD einen neuen Standard für Neubauten: das Nullemissionsgebäude (Zero-Emission Building, ZEB). Dieser Standard ersetzt den bisherigen Niedrigstenergiegebäude-Standard (Nearly Zero-Energy Building, nZEB).

Definition

Ein Nullemissionsgebäude im Sinne der EPBD ist ein Gebäude, das:

• eine sehr hohe Gesamtenergieeffizienz aufweist und keine oder nur eine sehr geringe Energiemenge benötigt,
• diesen Bedarf aus erneuerbaren Energien am Standort oder in der Nähe, aus Erneuerbare-Energie-Gemeinschaften, aus effizienter Fernwärme oder aus kohlenstofffreien Quellen deckt (ersatzweise aus Netzenergie nach nationalen Kriterien),
• keine CO2-Emissionen aus fossilen Brennstoffen am Standort verursacht,
• keine oder nur eine sehr geringe Menge betriebsbedingter Treibhausgasemissionen erzeugt.

Fristen für Neubauten

Quellen: Richtlinie (EU) 2024/1275 Art. 7; §§ 10, 10a GModG i. d. F. der Artikel 3 und 4 des Gesetzes vom 23.07.2026 · Stand: Oktober 2026

Für Gewerbeimmobilienentwickler bedeutet das: Jedes Bürogebäude, Einkaufszentrum oder Logistikzentrum, dessen Bauantrag ab dem 1. Januar 2030 gestellt wird, muss den Nullemissionsstandard erfüllen; maßgeblich ist nach § 111 GModG die Rechtslage bei Bauantragstellung. Fossile Heizungen (Gas, Öl) sind in diesen Neubauten dann faktisch ausgeschlossen, weil am Standort keine CO₂-Emissionen aus fossilen Brennstoffen entstehen dürfen.

Lebenszyklus-Treibhauspotenzial (GWP)

Ergänzend zur Betriebsenergie verlangt die EPBD die Berechnung des Lebenszyklus-Treibhauspotenzials (Global Warming Potential, GWP) für Neubauten. Die Fristen:

• Ab 1. Januar 2028: Pflicht zur GWP-Berechnung für Neubauten mit einer Nutzfläche von mehr als 1.000 m² (Art. 7 Abs. 2 EPBD)
• Ab 1. Januar 2030: Pflicht für alle Neubauten

Der GWP-Wert muss im Energieausweis ausgewiesen werden. Bis zum 1. Januar 2027 müssen die Mitgliedstaaten zudem einen Fahrplan für Grenzwerte veröffentlichen, mit Zielwerten für neue Gebäude ab 2030. In Deutschland gilt die Berechnungspflicht nach § 88b GModG ab 2028 für Neubauten über 1.000 m² Nutzfläche und ab 2030 für alle Neubauten; gerechnet wird nach DIN SPEC 91606:2026-07.

Solarpflicht für Gewerbeimmobilien

Die EPBD führt eine gestaffelte Solarpflicht ein, die Nichtwohngebäude besonders früh und umfassend betrifft. Die Mitgliedstaaten müssen sicherstellen, dass Solarenergieanlagen auf Gebäuden installiert werden, soweit technisch geeignet sowie wirtschaftlich und funktional realisierbar.

Fristen für Nichtwohngebäude

Quellen: Richtlinie (EU) 2024/1275 Art. 10 Abs. 3, EU-Kommission · Stand: Oktober 2026

Maßgeblich für Eigentümer in Deutschland ist allerdings die nationale Umsetzung in § 106 GModG, die ab dem 1. Januar 2027 gilt; die Stichtage liegen dort jeweils am 1. Januar des Folgejahres:

Quelle: § 106 GModG i. d. F. von Artikel 2 des Gesetzes vom 23.07.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) · Stand: Oktober 2026

Für Eigentümer von Gewerbeimmobilien ist damit vor allem der 1. Januar 2028 relevant: Werden an einem bestehenden Nichtwohngebäude mit mehr als 500 m² Nutzfläche Außenbauteile nach § 36 GModG geändert und wird dafür eine Gesamtbilanzierung nach § 38 durchgeführt, muss eine Solaranlage errichtet werden. Bestehende private Wohngebäude sind in keiner Stufe erfasst; die Länder dürfen aber weitergehende Solarpflichten vorsehen (§ 106 Abs. 4 GModG).

Die Solarpflicht gilt nicht, soweit eine Solaranlage technisch unmöglich, funktional nicht realisierbar oder wirtschaftlich unzumutbar ist oder anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht. Sie entfällt außerdem, wenn für das Gebäude Maßnahmen nach § 40 Abs. 1 zu ergreifen sind (§ 106 Abs. 3). Gründächer müssen die Mitgliedstaaten bei ihren Kriterien gegebenenfalls berücksichtigen (Art. 10 Abs. 4 EPBD). Kosten und Fördermöglichkeiten von PV-Anlagen behandelt der Beitrag zu Photovoltaik-Kosten und Förderung.

Neue Energieeffizienzklassen A bis G

Die EPBD verlangt eine harmonisierte Effizienzskala von A bis G. Deutschland hat sie mit dem GModG nur für Nichtwohngebäude eingeführt: Ab dem 1. Januar 2027 werden Nichtwohngebäude nach der neuen Anlage 10a in die Klassen A bis G eingestuft (§ 86 Abs. 3 und 4 GModG). Wohngebäude behalten die bisherige Skala A+ bis H (Anlage 10). Die Details erläutert der Beitrag zu den neuen Energieausweis-Klassen ab 2027.

Klassendefinition für Nichtwohngebäude

Die Klasse ergibt sich aus dem Verhältnis des errechneten Jahres-Primärenergiebedarfs zum Primärenergiebedarf eines Referenzgebäudes gleicher Geometrie, Nutzfläche, Ausrichtung und Nutzung, das dafür stets mit dem Primärenergiefaktor 0,7 gerechnet wird:

Quelle: Anlage 10a GModG, BGBl. 2026 I Nr. 226 · Stand: Oktober 2026

Die Klassen sind damit nicht relativ zum nationalen Bestand definiert, sondern über ein Referenzgebäude. Die finale EPBD beschreibt Klasse G nur als die Gebäude mit der schlechtesten Gesamtenergieeffizienz im nationalen Bestand zum Zeitpunkt der Einführung der Skala, ohne Prozentwert; das GModG enthält keine Definition der Klasse G als „schlechteste 15 Prozent“.

Bedeutung für MEPS

Die Schwellenwerte des § 40 GModG lassen sich direkt in die Skala übersetzen:

• Ab 1. Januar 2030: höchstens das 3,5-Fache des Referenzgebäudes, Gebäude der Klasse G verfehlen den Standard.
• Ab 1. Januar 2033: höchstens das 2,95-Fache, dann sind auch Gebäude der Klasse F betroffen.

Eigentümer sollten bereits jetzt prüfen lassen, in welche Klasse ihre Gebäude voraussichtlich fallen. Grundlage ist eine Bedarfsberechnung; Klasse und Verhältniswert zum Referenzgebäude weisen erst die ab 2027 ausgestellten Bedarfsausweise aus (§ 85 Abs. 1 Nr. 9 und 28 GModG). Ein vor dem 1. Januar 2027 ausgestellter Bedarfsausweis taugt als Nachweis nach § 41 GModG nur, wenn sein nicht erneuerbarer Primärenergiebedarf höchstens das 0,5-Fache des Skalenendwerts erreicht (ab 2033: das 0,4-Fache).

Betroffene Gebäudetypen und Sektoren

Die EPBD-Anforderungen treffen nicht alle Gewerbeimmobilien gleich. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über typische Schwachstellen und Handlungsfelder nach Gebäudetyp:

Quellen: eigene Einordnung; Nullemissionsfristen nach §§ 10, 10a GModG · Stand: Oktober 2026

Ob ein Gebäude unter § 40 fällt, entscheidet nicht der Sektor allein, sondern vor allem Baujahr, Wärmeversorgung, mögliche Ausnahmen nach § 40 Abs. 4 und der Faktor zum Referenzgebäude. Kandidaten sind vor 1996 errichtete Gebäude ohne Fernwärme, die nicht überwiegend mit Wärmepumpe oder Biomasse beheizt werden und deren Hülle nie auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1995 gebracht wurde.

Umsetzung in Deutschland: das GModG

Die EPBD ist eine EU-Richtlinie. Sie entfaltet keine unmittelbare Wirkung gegenüber Gebäudeeigentümern. Erst die nationale Umsetzung macht die Anforderungen rechtsverbindlich, und die liegt seit Ende Juli 2026 vor.

Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist kein neues Gesetz: Das Änderungsgesetz vom 23. Juli 2026 wurde am 28. Juli 2026 verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226) und hat das Gebäudeenergiegesetz umbenannt und in weiten Teilen geändert. Stammgesetz bleibt das GEG vom 8. August 2020. Weitere Details enthält der Überblick zum Gebäudemodernisierungsgesetz.

Die Regelungen treten gestaffelt in Kraft (Art. 9):

Quelle: Artikel 9 des Gesetzes vom 23.07.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) · Stand: Oktober 2026

Kernpunkte der nationalen Umsetzung

• MEPS-Schwellenwerte: festgelegt in § 40 Abs. 2 GModG als Vielfaches des Referenzgebäudes (3,5-fach ab 2030, 2,95-fach ab 2033), nicht als kWh-Grenzwert aus einer Bestandsstatistik.
• Effizienzklassen: A bis G für Nichtwohngebäude nach der neuen Anlage 10a ab 01.01.2027; Wohngebäude behalten A+ bis H (Anlage 10).
• Nachweis und Sanktion: Die Einhaltung ist der zuständigen Landesbehörde auf Verlangen nachzuweisen (§ 41 GModG); Verstöße sind nach § 108 Abs. 1 Nr. 4 GModG mit bis zu 5.000 € bußgeldbewehrt.
• Gebäudeautomation (§ 56 GModG, seit 29.07.2026): Nichtwohngebäude mit Heizungs-, Klima- oder kombinierten Lüftungsanlagen über 70 kW Nennleistung müssen bis 31.12.2029 mit einem System zur Gebäudeautomatisierung und -steuerung sowie einer automatischen Beleuchtungssteuerung (in der Regel mit Belegungserkennung) ausgestattet sein, soweit technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar.
• Nicht im GModG enthalten: der nationale Gebäuderenovierungsplan (Entwurf vom 22.05.2026, endgültige Fassung bis 31.12.2026 fällig) und ein Gebäudeenergieregister, das bislang nur der Regierungsentwurf zur Umsetzung der Energieeffizienzrichtlinie als Änderung des Energiedienstleistungsgesetzes vorsieht (BT-Drs. 21/8027). Auch einen Renovierungspass nach Artikel 12 EPBD regelt das Gesetz nicht.

Praxisbeispiel: Bürogebäude Baujahr 1985

Ein fiktives Beispiel verdeutlicht, wie die Prüfung nach § 40 GModG abläuft. Nehmen wir ein Bürogebäude mit diesen Eckdaten:

Ausgangslage:

• Baujahr 1985, Stahlbetonskelett mit vorgehängter Fassade
• 4 Geschosse, ca. 3.200 m² Nutzfläche
• Gasbrennwertheizung (Einbau 2005), keine Kühlung
• Einfachverglasung teilweise durch Isolierverglasung ersetzt (1998)
• Keine Dämmung der Fassade, Flachdach mit 6 cm Dämmung
• Energieausweis (Bedarfsausweis): Primärenergiebedarf ca. 280 kWh/(m²a)

Einordnung nach GModG: Zuerst die Erfüllungsfiktionen: Das Gebäude wurde vor 1996 errichtet, wird mit Gas beheizt, hängt nicht an der Fernwärme, und ein Nachweis des Niveaus der Wärmeschutzverordnung 1995 liegt nicht vor; auch eine Ausnahme greift nicht. Entscheidend ist dann der Faktor zum Referenzgebäude, nicht der absolute Wert: Ergibt die Bedarfsberechnung nach den ab 2027 geltenden Regeln ebenfalls rund 280 kWh/(m²a) und liegt der Primärenergiebedarf des Referenzgebäudes unter 80 kWh/(m²a), wird das 3,5-Fache überschritten (Klasse G, Handlungsbedarf bis 1. Januar 2030); liegt er unter rund 95 kWh/(m²a), wird zumindest das 2,95-Fache überschritten (mindestens Klasse F, Handlungsbedarf spätestens bis 1. Januar 2033). Beide Werte liefert erst eine Bedarfsberechnung nach DIN/TS 18599:2025-10 mit dem ab 2027 geltenden Referenzgebäude (Anlage 2), das stets mit dem Primärenergiefaktor 0,7 gerechnet wird; den Verhältniswert weist ein ab 2027 ausgestellter Bedarfsausweis aus (§ 85 Abs. 1 Nr. 28 GModG).

Sanierungsstrategie:

Quellen: §§ 40, 56, 106 GModG (BGBl. 2026 I Nr. 226) · Stand: Oktober 2026

Welche Kombination sich rechnet, hängt vom Ausgangszustand ab. Kostenbenchmarks je Gebäudetyp und Gewerk enthält der Beitrag Sanierungskosten Gewerbeimmobilie berechnen, die Förderwege der Beitrag zur BEG-Förderung für Nichtwohngebäude.

Handlungsempfehlungen für Eigentümer

Zwischen Planung, Förderantrag und Abschluss einer umfassenden Gewerbeimmobiliensanierung vergeht Zeit. Wer 2030 konform sein muss, sollte deshalb frühzeitig mit der Planung beginnen. Die folgenden Schritte sind zu empfehlen:

1. Energetischen Ist-Zustand ermitteln Lassen Sie für jedes Gebäude im Portfolio den Energiebedarf berechnen, sofern noch keine Bedarfsberechnung vorliegt; ab 2027 muss jeder neu ausgestellte Energieausweis für ein Nichtwohngebäude ohnehin ein Bedarfsausweis sein (noch gültige Ausweise bleiben verwendbar, § 80 Abs. 3 GModG). Nur auf Basis belastbarer Daten lässt sich einschätzen, ob ein Gebäude von den MEPS betroffen ist.

2. Portfolio-Screening durchführen Priorisieren Sie Gebäude nach Risiko. Welche Objekte fallen voraussichtlich in Klasse F oder G? Welche sind von der MEPS-Stufe 2030 betroffen, welche erst 2033? Bei größeren Portfolios lohnt sich ein systematisches Screening mit digitalem Energiemonitoring.

3. Sanierungsfahrplan erstellen Für jedes betroffene Gebäude sollte ein Sanierungskonzept die wirtschaftlich sinnvollste Reihenfolge der Maßnahmen festlegen. Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) ist Wohngebäuden vorbehalten; für Nichtwohngebäude fördert das BAFA die Energieberatung nach DIN V 18599 (Modul 2) mit 50 % des Honorars, bei mehr als 500 m² Nettogrundfläche höchstens 4.000 €. Antragsberechtigt sind unter anderem KMU, Kommunen und gemeinnützige Organisationen, größere Unternehmen nur bis 500.000 kWh Gesamtenergieverbrauch im Jahr. Wie das abläuft, beschreibt der Beitrag zum Sanierungsfahrplan für Gewerbeimmobilien.

4. Fördermittel prüfen und beantragen Die BEG-Förderung (Bundesförderung für effiziente Gebäude) unterstützt Einzelmaßnahmen und Komplettsanierungen auch für Nichtwohngebäude. Seit dem 21.07.2026 erhalten Unternehmen und Vermieter für den Heizungstausch 30 % (KfW 522; für Wärmepumpen sind ab Q1 2027 15 % plus 15 Prozentpunkte bei EU-Herkunft vorgesehen), für Einzelmaßnahmen an der Hülle 15 %; die Sanierung zum Effizienzgebäude über KfW 263 wird nur noch mit EE- oder NH-Klasse gefördert, etwa Effizienzgebäude 40 mit 10 % beziehungsweise 15 % Tilgungszuschuss. Einzelmaßnahmen und Effizienzgebäude-Förderung sind nicht mehr kombinierbar. Alle Sätze stehen im Beitrag zur BEG-Förderung für Nichtwohngebäude.

5. Mietverträge und Green-Lease-Klauseln prüfen Klären Sie, inwieweit Sanierungskosten nach dem Mietvertrag auf Mieter umgelegt werden können. Green-Lease-Klauseln können Energieeffizienz-Ziele und Kostenteilung regeln.

6. Dokumentation für ESG-Reporting aufbauen Banken fragen Energie- und CO₂-Daten auf Grundlage der EBA-Leitlinien zu ESG-Risiken, der §§ 26c und 26d KWG und der MaRisk (Rundschreiben 06/2026) ab. Die CSRD erfasst nach der Omnibus-Richtlinie (EU) 2026/470 nur Unternehmen mit mehr als 1.000 Beschäftigten und mehr als 450 Mio. € Umsatz, erstmals für das Geschäftsjahr 2027; Deutschland hat die CSRD noch nicht umgesetzt. Für kleinere Bestandshalter ist der freiwillige VSME-Standard (Delegierte Verordnung (EU) 2026/1560) der realistische Rahmen (Stand 17.10.2026). Wer jetzt eine strukturierte Dokumentation aufbaut, spart später Zeit.

Häufige Fragen zur EPBD und Gewerbeimmobilien

Gelten die MEPS-Fristen 2030 und 2033 direkt oder erst nach nationaler Umsetzung?

Die EPBD ist eine EU-Richtlinie, keine Verordnung. Die Fristen gelten daher erst über das nationale Recht. Deutschland hat sie mit dem GModG umgesetzt: § 40 Abs. 1 GModG nennt ausdrücklich den 1. Januar 2030 und den 1. Januar 2033. Die Vorschrift tritt am 1. Januar 2027 in Kraft.

Was passiert, wenn ein Gebäude die MEPS-Schwellenwerte nicht einhält?

Wer entgegen § 40 Abs. 1 Satz 1 GModG nicht dafür sorgt, dass die Gesamtenergieeffizienz die genannten Werte einhält, begeht eine Ordnungswidrigkeit (§ 108 Abs. 1 Nr. 4 GModG); der Bußgeldrahmen reicht bis 5.000 €. Vermietungs- oder Nutzungsverbote für Gebäude schlechter Klassen sieht das deutsche Recht nicht vor.

Betrifft die MEPS-Pflicht auch Gebäude, die leer stehen oder nur teilweise genutzt werden?

Grundsätzlich ja. Die Anforderung bezieht sich auf die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes, nicht auf die aktuelle Nutzungsintensität. Leerstand allein befreit nicht, wohl aber, wenn zum Stichtag feststeht, dass das Gebäude abgerissen, umfassend saniert oder so umgenutzt wird, dass es nicht mehr unter § 40 fällt, oder dass das Betriebsgelände aufgegeben wird (§ 40 Abs. 4 Nr. 1 GModG).

Wie verhalten sich die EPBD-Anforderungen zum CRREM-Pfad?

EPBD und CRREM verfolgen dasselbe Ziel, die Dekarbonisierung des Gebäudebestands, messen aber Verschiedenes. § 40 GModG vergleicht den berechneten Primärenergiebedarf mit einem Referenzgebäude. Die CRREM Foundation (crrem.org) veröffentlicht wissenschaftlich abgeleitete Dekarbonisierungspfade, derzeit nur für 1,5 °C, für die Energie- und CO₂-Intensität im Betrieb; das Jahr, ab dem ein Gebäude über seinem Pfad liegt, heißt seit Juli 2025 „CRREM Misalignment Year“. Das kostenlose Excel-Tool hat die Foundation am 1. Juli 2026 eingestellt, Pfade und Rechenlogik stehen in der CRREM Library v2.05. Ein Gebäude kann § 40 über die Wärmepumpen-Fiktion erfüllen und trotzdem über seinem CRREM-Pfad liegen; die Zielwerte je Gebäudetyp stehen im Beitrag zu den CRREM-Schwellenwerten.

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Die EPBD 2024 verändert die Spielregeln für Gewerbeimmobilien grundlegend: Erstmals gibt es für bestehende Nichtwohngebäude einen verbindlichen Mindeststandard für die Gesamtenergieeffizienz mit konkreten Fristen. Für Eigentümer bedeutet das: Der energetische Zustand jedes einzelnen Gebäudes muss bekannt sein, Sanierungsstrategien müssen stehen, und die Finanzierung muss geplant werden. Wer früh plant, hat mehr Spielraum bei Planern, Handwerkern und Förderanträgen.

Für die Planung bis 2030 und 2033 brauchen Eigentümer für jedes Gebäude belastbare Daten zu Energiebedarf, Emissionen und Sanierungsoptionen. reduco erzeugt aus jeder Adresse ein 3D-Gebäudemodell auf Basis amtlicher LoD2-Daten und berechnet die Energie- und CO₂-Bilanz, für Nichtwohngebäude als Mehrzonen-Bilanz, sowie einen Klimapfad je Gebäude nach den Klimazielen der Bundesregierung (klimaneutral 2045) oder auf Wunsch nach Ihrem eigenen Unternehmensziel; dazu kommen Sanierungsvarianten mit BEG-Förderung je Maßnahme und Wirtschaftlichkeit nach VDI 2067. Mehr zur Lösung für Immobilienunternehmen oder direkt Gebäude kostenlos analysieren.