EPBD 2026 und Gewerbeimmobilien: Neue EU-Anforderungen für Büro, Handel und Logistik

Die Tragweite ist erheblich. Schätzungen zufolge sind in Deutschland mehrere hunderttausend Nichtwohngebäude betroffen. Wer jetzt nicht handelt, riskiert nicht nur regulatorische Konflikte, sondern auch sinkende Marktwerte und steigende Finanzierungskosten. Dieser Artikel erklärt die zentralen Anforderungen der EPBD für Gewerbeimmobilien, die Fristen, die Ausnahmen und die praktischen Schritte, die Eigentümer jetzt einleiten sollten.

Was ist die EPBD 2024?

Die EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) ist die europäische Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden. Sie wurde erstmals 2002 verabschiedet und seitdem mehrfach novelliert. Die aktuelle Fassung, die Richtlinie (EU) 2024/1275, wurde am 12. März 2024 vom Europäischen Parlament beschlossen, am 8. Mai 2024 im Amtsblatt der EU veröffentlicht und ist seit dem 28. Mai 2024 in Kraft.

Das zentrale Ziel: Der Gebäudesektor soll bis 2050 klimaneutral werden. Gebäude verursachen in der EU rund 36 Prozent der energiebedingten CO2-Emissionen. Die bisherigen Instrumente – freiwillige Anreize, Energieausweise, Anforderungen an Neubauten – haben nicht ausgereicht, um den Bestand schnell genug zu transformieren. Die Novelle 2024 setzt deshalb erstmals auf verpflichtende Mindeststandards (MEPS) für bestehende Gebäude und verschärft die Anforderungen an Neubauten erheblich.

Die wichtigsten Neuerungen im Überblick:

• MEPS für Nichtwohngebäude mit gestaffelten Fristen (2030 und 2033)
• Nullemissionsgebäude-Standard für alle Neubauten ab 2030 (öffentliche Gebäude ab 2028)
• Solarpflicht für neue und bestehende Nichtwohngebäude
• Effizienzskala A bis G für Energieausweise (in Deutschland nur für Nichtwohngebäude umgesetzt)
• Nationale Gebäuderenovierungspläne als strategisches Instrument
• Gebäudeautomation als Pflicht für größere Nichtwohngebäude
• Lebenszyklus-Treibhauspotenzial als neue Kenngröße

Die EPBD richtet sich an die Mitgliedstaaten, nicht direkt an Gebäudeeigentümer. Erst durch die nationale Umsetzung – in Deutschland über das am 28. Juli 2026 verkündete Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) – werden die Pflichten konkret und rechtlich bindend. Die EU-Umsetzungsfrist endete am 29. Mai 2026.

MEPS: Mindeststandards für Gewerbeimmobilien

Das Herzstück der EPBD-Novelle für den Bestand sind die Minimum Energy Performance Standards (MEPS). Für Nichtwohngebäude sind sie strenger und zeitlich ambitionierter als für Wohngebäude. Die Richtlinie verpflichtet die Mitgliedstaaten, nationale Schwellenwerte festzulegen, die sicherstellen, dass die energetisch schlechtesten Gebäude schrittweise saniert werden.

Die zwei MEPS-Stufen für Nichtwohngebäude

Quellen: EUR-Lex – Zusammenfassung der Richtlinie (EU) 2024/1275; Europäische Kommission – Neue Vorgaben zur Energieeffizienz von Gebäuden (16 % bis 2030, 26 % bis 2033).

Konkret bedeutet das: Jeder Mitgliedstaat legt einen maximalen Primärenergiebedarf fest, unterhalb dessen ein Gebäude den Standard erfüllt. Alle Gebäude, die diesen Schwellenwert überschreiten, müssen bis zur jeweiligen Frist energetisch saniert werden.

Deutschland hat diese Schwellen inzwischen definiert – nicht als kWh-Wert aus einer Bestandsstatistik, sondern als Vielfaches eines Referenzgebäudes (§ 40 Abs. 2 GModG): höchstens das 3,5-fache ab dem 1. Januar 2030, höchstens das 2,95-fache ab dem 1. Januar 2033. Verstöße sind nach § 108 Abs. 1 Nr. 4 GModG bußgeldbewehrt.

Was bedeutet das in der Praxis?

In Deutschland gibt es rund 2,7 Millionen Nichtwohngebäude (Quelle: Zensus und BBSR-Erhebungen). Legt man die EPBD-Quoten zugrunde, wären 430.000 bis 440.000 Gebäude (16 %) von der ersten und rund 700.000 (26 %) von der zweiten Stufe betroffen. Wegen der Erfüllungsfiktionen des § 40 Abs. 3 GModG dürfte die tatsächliche Zahl niedriger liegen. Betroffen sind vor allem:

• Unsanierte Bürogebäude der 1960er bis 1980er Jahre
• Ältere Einzelhandelsflächen ohne Dämmung
• Logistik- und Lagerhallen mit minimaler Gebäudehülle
• Hotels und Gaststätten mit veralteter Haustechnik

Ausnahmen und Erfüllungsfiktionen nach § 40 GModG

Die deutsche Umsetzung enthält breite Entlastungen. Die Anforderung gilt bereits als erfüllt, wenn das Nichtwohngebäude (§ 40 Abs. 3 GModG)

• ab dem 1. Januar 1996 errichtet wurde,
• nachweislich auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1994 gebracht wurde,
• eine Heizung nutzt, die die Wärme überwiegend mit Biomasse oder einer Wärmepumpe erzeugt, oder
• mit Fernwärme versorgt wird.

Ganz ausgenommen sind unter anderem (§ 40 Abs. 4 GModG): Gebäude mit feststehendem Abriss, aufgegebenem Betriebsgelände, geplanter Nutzungsänderung oder umfassender Sanierung, Baudenkmäler und sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz, Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Nutzgebäude mit niedrigem Energiebedarf, freistehende kleine Gebäude sowie Verteidigungsliegenschaften. Zusätzlich entfällt die Pflicht, soweit ihre Einhaltung technisch unmöglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist (§ 40 Abs. 1 Satz 2).

Wichtig: Ein pauschaler Verweis auf hohe Kosten reicht nicht aus – die Unzumutbarkeit ist im Einzelfall zu belegen.

Nullemissionsgebäude ab 2028/2030

Neben den MEPS für den Bestand definiert die EPBD einen neuen Standard für Neubauten: das Nullemissionsgebäude (Zero-Emission Building, ZEB). Dieser Standard ersetzt den bisherigen Niedrigstenergiegebäude-Standard (Nearly Zero-Energy Building, nZEB).

Definition

Ein Nullemissionsgebäude im Sinne der EPBD ist ein Gebäude, das:

• eine sehr hohe Gesamtenergieeffizienz aufweist,
• einen sehr geringen Energiebedarf hat, der vollständig oder weitgehend durch erneuerbare Energien (am Standort oder aus dem Netz) gedeckt wird,
• keine CO2-Emissionen aus fossilen Brennstoffen am Standort verursacht,
• nur eine sehr geringe Menge betriebsbedingter Treibhausgasemissionen erzeugt.

Fristen für Neubauten

Für Gewerbeimmobilienentwickler bedeutet das: Jedes Bürogebäude, Einkaufszentrum oder Logistikzentrum, das ab 2030 genehmigt wird, muss den Nullemissionsstandard erfüllen. Fossile Heizungen (Gas, Öl) sind in Neubauten dann faktisch ausgeschlossen.

Lebenszyklus-Treibhauspotenzial (GWP)

Ergänzend zur Betriebsenergie verlangt die EPBD die Berechnung des Lebenszyklus-Treibhauspotenzials (Global Warming Potential, GWP) für Neubauten. Die Fristen:

• Ab 1. Januar 2028: Pflicht zur GWP-Berechnung für Neubauten mit einer Nutzfläche von mehr als 1.000 m²
• Ab 1. Januar 2030: Pflicht für alle Neubauten

Der GWP-Wert muss im Energieausweis ausgewiesen werden. Ab 2030 müssen die Mitgliedstaaten zudem Grenzwerte für das Lebenszyklus-GWP festlegen.

Solarpflicht für Gewerbeimmobilien

Die EPBD führt eine gestaffelte Solarpflicht ein, die Nichtwohngebäude besonders früh und umfassend betrifft. Die Mitgliedstaaten müssen sicherstellen, dass Solarenergieanlagen auf Gebäuden installiert werden – soweit technisch und wirtschaftlich geeignet.

Fristen für Nichtwohngebäude

Maßgeblich für Eigentümer in Deutschland ist allerdings die nationale Umsetzung in § 106 GModG, die ab dem 1. Januar 2027 gilt und teils andere Termine setzt:

Für Eigentümer von Gewerbeimmobilien ist damit vor allem der 1. Januar 2028 relevant: Wird ein bestehendes Nichtwohngebäude mit mehr als 500 m² Nutzfläche baulich so geändert, dass eine Gesamtbilanzierung nach § 38 GModG durchzuführen ist, muss im Zuge dessen eine Solaranlage errichtet werden. Bestehende private Wohngebäude sind in keiner Stufe erfasst; die Länder dürfen aber weitergehende Solarpflichten vorsehen (§ 106 Abs. 4 GModG).

Die Solarpflicht gilt nicht, wenn eine Solaranlage technisch ungeeignet ist (etwa wegen statischer Einschränkungen oder starker Verschattung) oder wirtschaftlich unverhältnismäßig wäre. Auch Kombinationen mit Gründächern sind möglich und erwünscht. Weitere Details zu Kosten und Fördermöglichkeiten finden sich im Artikel Photovoltaik 2026: Kosten und Förderung.

Neue Energieeffizienzklassen A bis G

Die EPBD verlangt eine harmonisierte Effizienzskala von A bis G. Deutschland hat sie mit dem GModG nur für Nichtwohngebäude eingeführt: Ab dem 1. Januar 2027 werden Nichtwohngebäude nach der neuen Anlage 10a in die Klassen A bis G eingestuft (§ 86 Abs. 3 und 4 GModG). Wohngebäude behalten die bisherige Skala A+ bis H (Anlage 10). Die Details erläutert der Artikel Energieausweis 2026: Neue Effizienzklassen A bis G.

Klassendefinition für Nichtwohngebäude

Die Klasse ergibt sich aus dem Verhältnis des errechneten Jahres-Primärenergiebedarfs zum Primärenergiebedarf eines Referenzgebäudes gleicher Geometrie, Nutzfläche, Ausrichtung und Nutzung:

Quelle: Anlage 10a GModG, BGBl. 2026 I Nr. 226

Anders als in vielen Vorabberichten dargestellt sind die Klassen damit nicht relativ zum nationalen Bestand definiert, sondern absolut über ein Referenzgebäude. Eine Definition der Klasse G als „schlechteste 15 Prozent" enthält weder die finale EPBD noch das GModG.

Bedeutung für MEPS

Die Schwellenwerte des § 40 GModG lassen sich direkt in die Skala übersetzen:

• Ab 1. Januar 2030: höchstens das 3,5-fache des Referenzgebäudes – Gebäude der Klasse G verfehlen den Standard.
• Ab 1. Januar 2033: höchstens das 2,95-fache – dann sind auch Gebäude der Klasse F betroffen.

Eigentümer sollten bereits jetzt prüfen lassen, in welche Klasse ihre Gebäude fallen. Ein aktueller Energiebedarfsausweis liefert dafür die Grundlage; für Ausweise, die vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurden, stellt § 41 GModG allerdings zusätzliche Anforderungen an den Nachweis.

Betroffene Gebäudetypen und Sektoren

Die EPBD-Anforderungen treffen nicht alle Gewerbeimmobilien gleich. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über typische Betroffenheit und Handlungsfelder nach Gebäudetyp:

Besonders betroffen sind Bürogebäude der 1960er bis 1980er Jahre in westdeutschen Innenstädten und Gewerbegebieten. Viele dieser Gebäude wurden nie oder nur oberflächlich energetisch saniert und werden voraussichtlich in die Klassen F oder G fallen.

Umsetzung in Deutschland: das GModG

Die EPBD ist eine EU-Richtlinie. Sie entfaltet keine unmittelbare Wirkung gegenüber Gebäudeeigentümern. Erst die nationale Umsetzung macht die Anforderungen rechtsverbindlich – und die liegt seit Ende Juli 2026 vor.

Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist kein neues Gesetz: Das Änderungsgesetz vom 23. Juli 2026 wurde am 28. Juli 2026 verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226) und hat lediglich die Überschrift des Gebäudeenergiegesetzes ersetzt. Stammgesetz bleibt das GEG vom 8. August 2020. Weitere Details finden sich im Artikel Gebäudemodernisierungsgesetz: Was sich ändert.

Die Regelungen treten gestaffelt in Kraft (Art. 9):

Kernpunkte der nationalen Umsetzung

• MEPS-Schwellenwerte: festgelegt in § 40 Abs. 2 GModG als Vielfaches des Referenzgebäudes (3,5-fach ab 2030, 2,95-fach ab 2033) – nicht als kWh-Grenzwert aus einer Bestandsstatistik.
• Effizienzklassen: A bis G für Nichtwohngebäude nach der neuen Anlage 10a ab 01.01.2027; Wohngebäude behalten A+ bis H (Anlage 10).
• Nachweis und Sanktion: Die Einhaltung ist der zuständigen Landesbehörde auf Verlangen nachzuweisen (§ 41 GModG); Verstöße sind nach § 108 Abs. 1 Nr. 4 GModG bußgeldbewehrt.
• Nationale Gebäuderenovierungspläne: Deutschland muss einen Renovierungsplan vorlegen, der den Pfad zum klimaneutralen Gebäudebestand 2050 beschreibt.
• Gebäudeautomation: Die EPBD verlangt die Installation von Gebäudeautomations- und Steuerungssystemen (BACS) in Nichtwohngebäuden mit Anlagenleistung über 290 kW (Frist war 31.12.2024) und über 70 kW (Frist: 31.12.2029).
• Digitaler Gebäudepass / Gebäuderegister: Ein nationales digitales Gebäuderegister soll Energieausweisdaten zentral erfassen.

Praxisbeispiel: Bürogebäude Baujahr 1985

Ein konkretes Beispiel verdeutlicht die Auswirkungen. Nehmen wir ein typisches westdeutsches Bürogebäude:

Ausgangslage:

• Baujahr 1985, Stahlbetonskelett mit vorgehängter Fassade
• 4 Geschosse, ca. 3.200 m² Nutzfläche
• Gasbrennwertheizung (Einbau 2005), keine Kühlung
• Einfachverglasung teilweise durch Isolierverglasung ersetzt (1998)
• Keine Dämmung der Fassade, Flachdach mit 6 cm Dämmung
• Energieausweis (Bedarfsausweis): Primärenergiebedarf ca. 280 kWh/(m2a)
• Aktuell in der bisherigen Klasse G (nach GEG-Skala: Klasse H)

Einordnung nach GModG: Mit einem Primärenergiebedarf von 280 kWh/(m2a) überschreitet dieses Gebäude das 3,5-fache des Referenzgebäudes deutlich und fällt damit in die neue Klasse G. Es muss bis spätestens 1. Januar 2030 saniert werden, um § 40 Abs. 1 Nr. 1 GModG zu erfüllen – sofern keine Erfüllungsfiktion oder Ausnahme greift.

Sanierungsstrategie:

Ergebnis nach Sanierung:

• Geschätzter Primärenergiebedarf: ca. 70-85 kWh/(m2a)
• Voraussichtliche Effizienzklasse: B oder C
• MEPS-konform: Ja, bis weit über 2033 hinaus
• CRREM-Pfad: voraussichtlich konform bis mindestens 2040

Die Gesamtkosten von rund 790.000 EUR entsprechen etwa 247 EUR/m2. Bei einer angenommenen Energiekosteneinsparung von 15-20 EUR/m2 pro Jahr amortisiert sich die Investition rechnerisch in 13-17 Jahren, ohne Berücksichtigung von Fördermitteln und Mietwertsteigerungen.

Detaillierte Kosteninformationen zur energetischen Sanierung bietet der Artikel Haus sanieren: Kosten.

Handlungsempfehlungen für Eigentümer

Die Zeitfenster bis zu den MEPS-Fristen sind eng. Zwischen der Planung einer umfassenden Gewerbeimmobiliensanierung und deren Abschluss vergehen erfahrungsgemäß 18 bis 36 Monate. Wer 2030 konform sein muss, sollte spätestens 2027 mit der Planung beginnen. Die folgenden Schritte sind zu empfehlen:

1. Energetischen Ist-Zustand ermitteln Lassen Sie für jedes Gebäude im Portfolio einen aktuellen Bedarfsenergieausweis erstellen, sofern noch nicht vorhanden. Nur auf Basis belastbarer Daten lässt sich einschätzen, ob ein Gebäude von den MEPS betroffen ist.

2. Portfolio-Screening durchführen Priorisieren Sie Gebäude nach Risiko. Welche Objekte fallen voraussichtlich in Klasse F oder G? Welche sind von der MEPS-Stufe 2030 betroffen, welche erst 2033? Bei größeren Portfolios lohnt sich ein systematisches Screening mit digitalem Energiemonitoring.

3. Sanierungsfahrplan erstellen Für jedes betroffene Gebäude sollte ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) oder ein vergleichbares Konzept erarbeitet werden, das die wirtschaftlich sinnvollste Reihenfolge der Maßnahmen definiert.

4. Fördermittel prüfen und beantragen Die BEG-Förderung (Bundesförderung für effiziente Gebäude) unterstützt Einzelmaßnahmen und Komplettsanierungen auch für Nichtwohngebäude. Zusätzlich bieten KfW-Kredite und länderspezifische Programme Mittel. Frühzeitige Beantragung sichert Budgets.

5. Mietverträge und Green-Lease-Klauseln prüfen Klären Sie, inwieweit Sanierungskosten auf Mieter umgelegt werden können. Green-Lease-Klauseln, die Energieeffizienz-Ziele und Kostenteilung regeln, werden zunehmend marktüblich.

6. Dokumentation für ESG-Reporting aufbauen Institutionelle Investoren, Banken und Versicherungen verlangen zunehmend Nachweise zur Energieeffizienz und zum CO2-Fußabdruck. Wer jetzt eine strukturierte Dokumentation aufbaut, spart später Zeit und vermeidet Bewertungsabschläge.

Häufige Fragen zur EPBD und Gewerbeimmobilien

Gelten die MEPS-Fristen 2030 und 2033 direkt oder erst nach nationaler Umsetzung?

Die EPBD ist eine EU-Richtlinie, keine Verordnung. Die Fristen gelten daher erst über das nationale Recht. Deutschland hat sie mit dem GModG umgesetzt: § 40 Abs. 1 GModG nennt ausdrücklich den 1. Januar 2030 und den 1. Januar 2033. Die Vorschrift tritt am 1. Januar 2027 in Kraft.

Was passiert, wenn ein Gebäude die MEPS-Schwellenwerte nicht einhält?

Wer entgegen § 40 Abs. 1 Satz 1 GModG nicht dafür sorgt, dass die Gesamtenergieeffizienz die genannten Werte einhält, begeht eine Ordnungswidrigkeit (§ 108 Abs. 1 Nr. 4 GModG). Vermietungsverbote für schlechte Klassen, wie sie die Niederlande kennen, sieht das deutsche Recht nicht vor.

Betrifft die MEPS-Pflicht auch Gebäude, die leer stehen oder nur teilweise genutzt werden?

Grundsätzlich ja. Die Anforderung bezieht sich auf die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes, nicht auf die aktuelle Nutzungsintensität. Leerstand allein befreit nicht – wohl aber ein feststehender Abriss, die Aufgabe des Betriebsgeländes oder eine geplante Nutzungsänderung (§ 40 Abs. 4 Nr. 1 GModG).

Wie verhalten sich die EPBD-Anforderungen zum CRREM-Pfad?

EPBD und CRREM verfolgen dasselbe Ziel – die Dekarbonisierung des Gebäudebestands –, setzen aber an unterschiedlichen Stellen an. Die EPBD definiert regulatorische Mindestanforderungen. CRREM ist ein wissenschaftliches Instrument, das zeigt, wann ein Gebäude zum Stranded Asset wird, wenn es den 1,5-Grad-Pfad verfehlt. In der Praxis sind die CRREM-Anforderungen oft strenger als die MEPS. Eigentümer, die den CRREM-Pfad einhalten, erfüllen die EPBD-Anforderungen in der Regel mit Spielraum.

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Die EPBD 2024 verändert die Spielregeln für Gewerbeimmobilien grundlegend. Erstmals gibt es verbindliche Sanierungspflichten für den Bestand mit konkreten Fristen. Für Eigentümer bedeutet das: Der energetische Zustand jedes einzelnen Gebäudes muss bekannt sein, Sanierungsstrategien müssen stehen, und die Finanzierung muss geplant werden. Wer erst reagiert, wenn die Fristen näher rücken, wird Kapazitätsengpässe bei Planern und Handwerkern erleben und höhere Kosten tragen.

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