EPBD 2026 Wohngebäude: Was der EU-Portfolioansatz für Ihren Bestand bedeutet

Die EPBD 2024/1275 fordert von Deutschland: 16 Prozent weniger Primärenergieverbrauch im Wohngebäudebestand bis 2030. Aber -- und das ist die zentrale Botschaft, die in der öffentlichen Debatte regelmäßig untergeht -- es gibt keine individuelle Sanierungspflicht für einzelne Wohngebäude. Stattdessen setzt die EU auf einen Portfolio-Ansatz: Der nationale Durchschnitt muss sinken, nicht jedes einzelne Haus muss einen bestimmten Standard erreichen.

Für Wohnungsunternehmen, Hausverwaltungen und Asset Manager mit 50 bis 5.000 oder mehr Wohneinheiten ist das eine grundlegend andere Planungsgrundlage als die viel diskutierten Mindest-Energieeffizienzstandards (MEPS), die ausschließlich für Nichtwohngebäude gelten. Dieser Artikel erklärt, was die EPBD tatsächlich für Wohngebäude vorsieht, welche Fristen gelten, was die 55-Prozent-Regel für Portfoliohalter bedeutet und welche konkreten Schritte Sie jetzt einleiten sollten. Stand: April 2026.

EPBD 2024: Was für Wohngebäude wirklich gilt

Die häufigste Verwechslung: MEPS sind nicht für Wohngebäude

In der Berichterstattung über die EU-Gebäuderichtlinie 2024/1275 werden zwei grundlegend verschiedene Regelungssysteme regelmäßig durcheinandergeworfen. Die Richtlinie unterscheidet klar zwischen Wohngebäuden und Nichtwohngebäuden -- und die Anforderungen sind strukturell verschieden.

Merkmal	Wohngebäude	Nichtwohngebäude
Ansatz	Portfolio-/Durchschnittsansatz (Artikel 9 Abs. 1)	Individuelle Mindeststandards (MEPS, Artikel 9 Abs. 2)
Zielgröße	Senkung des durchschnittlichen Primärenergieverbrauchs des gesamten Bestands	Einzelgebäude müssen definierte Schwellenwerte einhalten
2030-Ziel	16 % Reduktion gegenüber 2020 (nationaler Durchschnitt)	Schlechteste 16 % des Bestands müssen Mindestschwelle überschreiten
2033-Ziel	--	Schlechteste 26 % des Bestands müssen Mindestschwelle überschreiten
2035-Ziel	20--22 % Reduktion gegenüber 2020 (nationaler Durchschnitt)	--
Sanierungspflicht Einzelgebäude	Nein	Ja (gebäudescharf)

Quelle: Richtlinie (EU) 2024/1275, Artikel 9; Gebaeudeforum.de

Für Nichtwohngebäude gelten also tatsächlich individuelle MEPS: Ab 2030 darf kein Nichtwohngebäude mehr zu den schlechtesten 16 Prozent des nationalen Bestands gehören, ab 2033 nicht mehr zu den schlechtesten 26 Prozent. Das betrifft Bürogebäude, Einzelhandelsimmobilien, Logistikzentren und andere gewerblich genutzte Objekte. Mehr dazu im Artikel EPBD 2026 und Gewerbeimmobilien.

Für Wohngebäude gibt es dagegen keine solche gebäudescharfe Pflicht. Deutschland muss als Staat sicherstellen, dass der Durchschnitt des gesamten Wohngebäudebestands die Zielwerte erreicht. Wie das geschieht -- über Förderprogramme, ordnungsrechtliche Anreize, Informationskampagnen oder Kombinationen daraus -- entscheidet jeder Mitgliedstaat selbst.

Diese Unterscheidung ist bewusst gewählt: In früheren Entwürfen der EPBD-Novelle waren auch für Wohngebäude individuelle MEPS vorgesehen. Die endgültige Fassung hat diesen Ansatz zugunsten des flexibleren Portfolio-Modells aufgegeben. Der Grund: Die Heterogenität des europäischen Wohngebäudebestands -- von griechischen Einfamilienhäusern bis zu schwedischen Mehrfamilienhäusern -- hätte einheitliche Schwellenwerte unverhältnismäßig gemacht. Stattdessen kann jeder Mitgliedstaat die Instrumente wählen, die zu seiner Bestandsstruktur passen.

Die Richtlinie im Zeitverlauf

Datum	Ereignis
12.04.2024	Formelle Annahme der EPBD-Novelle durch den Rat der EU
08.05.2024	Veröffentlichung im Amtsblatt der EU als Richtlinie (EU) 2024/1275
28.05.2024	Inkrafttreten der Richtlinie
29.05.2026	Frist für die Umsetzung in nationales Recht
31.12.2025	Frist für den Entwurf des nationalen Gebäuderenovierungsplans (NBRP) -- Deutschland hat nicht fristgerecht eingereicht
31.12.2026	Frist für die endgültige Fassung des NBRP (Art. 3 EPBD)
2030	Erste Zielerreichung: 16 % Reduktion Wohngebäude, MEPS-Schwelle Nichtwohngebäude
2033	Zweite MEPS-Schwelle Nichtwohngebäude (26 %)
2035	Zweite Zielerreichung Wohngebäude: 20--22 % Reduktion
2028	Neubauten öffentlicher Gebäude müssen Nullemissionsgebäude sein
2030	Alle Neubauten müssen Nullemissionsgebäude sein (effektives Ende fossiler Heizungen in Neubauten)
2040	Nationale Zielwerte für weitere Reduktion; angestrebter Ausstieg aus fossilen Heizungen in Bestandsgebäuden
2050	Klimaneutraler Gebäudebestand

Quellen: Richtlinie (EU) 2024/1275; GÖRG Rechtsanwälte; Gebaeudeforum.de

Tipp: Die Umsetzungsfrist 29. Mai 2026 ist die Frist für den Gesetzgeber -- nicht für Gebäudeeigentümer. Aber die nationalen Gesetze, die daraus entstehen, können Pflichten mit kurzen Übergangsfristen enthalten. Frühzeitige Vorbereitung schützt vor Überraschungen.

Der Portfolio-Ansatz: 16 % bis 2030, 20--22 % bis 2035

Was bedeutet "16 % Reduktion im Durchschnitt"?

Die EPBD verlangt, dass der durchschnittliche Primärenergieverbrauch aller Wohngebäude in Deutschland bis 2030 um mindestens 16 Prozent gegenüber dem Referenzjahr 2020 sinkt. Bis 2035 muss die Reduktion mindestens 20 bis 22 Prozent betragen. Ab 2040 legen die Mitgliedstaaten eigene Werte fest, die auf das Ziel eines klimaneutralen Gebäudebestands bis 2050 hinarbeiten.

Der Primärenergieverbrauch ist die zentrale Messgröße. Er umfasst nicht nur die im Gebäude verbrauchte Endenergie (Heizung, Warmwasser, ggf. Kühlung), sondern auch die vorgelagerten Verluste bei Erzeugung, Transport und Verteilung der Energieträger. Ein Gebäude, das mit Fernwärme aus Erdgas beheizt wird, hat einen anderen Primärenergiefaktor als eines mit Wärmepumpe und Ökostrom.

Wichtig: Es handelt sich um eine Durchschnittsbetrachtung. Einzelne Gebäude in Ihrem Portfolio dürfen weiterhin über dem Zielwert liegen, solange andere Gebäude den Durchschnitt nach unten ziehen. Das eröffnet strategischen Spielraum: Statt jedes Gebäude gleichmäßig zu sanieren, können Sie dort investieren, wo der Effekt auf den Portfolio-Durchschnitt am größten ist.

Referenzjahr 2020: Was gilt als Ausgangsbasis?

Das Referenzjahr 2020 ist bewusst gewählt. Es markiert den Zeitpunkt, ab dem die Reduktion gemessen wird. Für Portfoliohalter bedeutet das: Sanierungen, die Sie seit 2020 bereits durchgeführt haben, zählen bereits zur Zielerreichung. Wenn Sie beispielsweise zwischen 2020 und 2025 den Primärenergieverbrauch Ihres Portfolios um 5 Prozent gesenkt haben, müssen Sie bis 2030 nur noch weitere 11 Prozent erreichen.

Deutschland muss den Primärenergieverbrauch des gesamten Wohngebäudebestands im Jahr 2020 als Basis ermitteln und dokumentieren. Diese Berechnung fließt in den nationalen Gebäuderenovierungsplan ein, der bis zum 30. Juni 2026 vorzulegen ist.

Was das für den deutschen Bestand bedeutet

Deutschland hat nach Destatis-Daten zum Jahresende 2024 rund 19,7 Millionen Wohngebäude:

Gebäudetyp	Anzahl (Mio.)	Wohnungen (Mio.)	Anteil am Bestand
Einfamilienhäuser	13,5	13,5	68,5 %
Zweifamilienhäuser	2,7	5,5	13,7 %
Mehrfamilienhäuser	3,5	23,5	17,8 %
Gesamt	~19,7	~42,9 (in Wohngebäuden)	100 %

Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis), Pressemitteilung Nr. 336/2025

Obwohl Mehrfamilienhäuser (MFH) nur 17,8 Prozent der Gebäude ausmachen, enthalten sie mit 23,5 Millionen Einheiten über die Hälfte aller Wohnungen. Für Wohnungsunternehmen und Hausverwaltungen, die primär MFH betreuen, ist das zentral: Ihre Bestände machen zwar einen kleineren Teil der Gebäudezahl aus, beeinflussen aber den nationalen Durchschnitt überproportional -- sowohl nach Wohnfläche als auch nach absolutem Energieverbrauch.

Der dena-Gebäudereport 2024 zeigt, dass ein erheblicher Teil des deutschen Wohngebäudebestands energetisch sanierungsbedürftig ist. Laut CRREM-Analysen liegen deutsche Wohnimmobilien bereits oberhalb des 1,5-Grad-konformen Dekarbonisierungspfads. Die Immobilienbranche geht davon aus, dass nach aktuellem Stand rund 80 bis 90 Prozent des Bestands nicht den langfristigen EU-Klimazielen entsprechen.

Tipp: Der Portfolio-Ansatz bedeutet nicht, dass für Ihr Unternehmen keine Handlungspflicht entsteht. Deutschland wird die nationalen Zielwerte auf konkrete Maßnahmen herunterbrechen -- und Wohnungsunternehmen mit großen Beständen werden dabei eine Schlüsselrolle spielen.

Die 55-Prozent-Regel: Schlechteste Gebäude zuerst

Was die Regel besagt

Artikel 9 der EPBD 2024/1275 enthält eine Verteilungsregel, die für Portfoliohalter von besonderer Bedeutung ist: Mindestens 55 Prozent des Rückgangs des durchschnittlichen Primärenergieverbrauchs muss durch die Renovierung der 43 Prozent der Wohngebäude mit der schlechtesten Gesamtenergieeffizienz erreicht werden.

Das bedeutet: Deutschland kann das 16-Prozent-Ziel nicht erreichen, indem es nur die ohnehin schon guten Gebäude weiter optimiert. Mehr als die Hälfte der Einsparung muss aus den energetisch schlechtesten Beständen kommen.

Was das in Zahlen bedeutet

Kennzahl	Wert
Gesamter Wohngebäudebestand Deutschland	~19,7 Mio. Gebäude
Davon "schlechteste 43 %"	~8,5 Mio. Gebäude
Geforderte Gesamtreduktion bis 2030	16 % des durchschnittlichen Primärenergieverbrauchs
Davon aus den schlechtesten 43 %	Mindestens 55 % der Einsparung (= mindestens 8,8 % der Gesamtreduktion)

Quelle: Richtlinie (EU) 2024/1275, Artikel 9 Abs. 1; Gebaeudeforum.de

Was das für Portfoliohalter bedeutet

Wenn Sie ein Wohnungsportfolio verwalten, sollten Sie drei Fragen beantworten können:

1. Welcher Anteil Ihres Portfolios gehört zu den schlechtesten 43 Prozent des nationalen Bestands? Dafür brauchen Sie eine Einordnung Ihrer Gebäude in das künftige EU-Klassifizierungssystem A bis G. Die neue Energieeffizienzklasse G entspricht dabei den schlechtesten 15 Prozent des nationalen Bestands. Mehr zur neuen Klassifizierung im Artikel Energieeffizienzklassen A bis G: Übersicht.

2. Wie hoch ist der Primärenergieverbrauch dieser Gebäude im Vergleich zu Ihrem Portfolio-Durchschnitt? Gebäude der Klassen F und G verbrauchen typischerweise das Zwei- bis Dreifache eines durchschnittlichen Bestandsgebäudes.

3. Welche Sanierungsmaßnahmen haben den größten Effekt bei diesen Gebäuden? Bei den energetisch schlechtesten Gebäuden bringen Maßnahmen an der Gebäudehülle (Fassade, Dach, Fenster) und der Heizungstausch in der Regel den größten Primärenergieeffekt.

Tipp: Die 55-Prozent-Regel macht eine datengetriebene Priorisierung unverzichtbar. Identifizieren Sie Ihre energetisch schlechtesten Gebäude und priorisieren Sie dort Investitionen. Ein reines "Gießkannenprinzip" -- gleichmäßige Investitionen über das gesamte Portfolio -- ist weder effizient noch zielkonform. Tools wie reduco.ai helfen Ihnen, diese Priorisierung auf Basis realer Verbrauchsdaten und Gebäudeinformationen vorzunehmen.

Nationale Renovierungsstrategie: Deutschlands Fahrplan

Was wir wissen (Stand April 2026)

Die EPBD 2024/1275 ersetzt die bisherigen nationalen Langzeitrenovierungsstrategien (LTRS) durch einen neuen nationalen Gebäuderenovierungsplan (National Building Renovation Plan, NBRP). Deutschland muss diesen ersten Plan bis zum 30. Juni 2026 bei der EU-Kommission vorlegen. Danach ist eine Aktualisierung alle fünf Jahre vorgesehen.

Der NBRP muss unter anderem enthalten:

• Grenzwerte für betriebsbedingte Treibhausgasemissionen und Primärenergieverbrauch von Nullemissionsgebäuden
• Den nationalen Pfad für die Reduktion des Primärenergieverbrauchs im Wohngebäudebestand (16 % bis 2030, 20--22 % bis 2035)
• Mindestenergieeffizienzstandards (MEPS) für Nichtwohngebäude
• Nachweisgestützte Schätzung der zu erwartenden Energieeinsparungen und Investitionsbedarfe
• Eine Darstellung der Förderprogramme und Finanzierungsinstrumente

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG): Stand April 2026

Die nationale Umsetzung der EPBD soll in Deutschland primär über das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (offiziell voraussichtlich "GModG" abgekürzt) erfolgen, das das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ablöst. Der aktuelle Zeitplan:

Datum	Status
24.02.2026	Eckpunktepapier der Bundesregierung (CDU/CSU und SPD) vorgestellt
Ostern 2026 (geplant)	Kabinettsbeschluss -- nicht eingehalten
April 2026 (aktuell)	Kein Referentenentwurf veröffentlicht, keine Verbändeanhörung gestartet
Ende April 2026 (frühestens)	Kabinettsbeschluss erwartet
01.07.2026 (geplant)	Inkrafttreten des neuen Gesetzes

Quelle: Öko-Zentrum NRW; energie-m.de; Bayerische Ingenieurekammer-Bau

Die zentralen Eckpunkte des GMG betreffen die Heizungsregelung: Die 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Pflicht des aktuellen GEG soll abgeschafft und durch eine Grüngasquote ersetzt werden. Beim Neueinbau fossiler Heizungen soll ab 2029 eine stufenweise steigende Bio-Beimischungspflicht gelten. Für die EPBD-Umsetzung im Bereich Wohngebäude-Portfolio-Ansatz sind die konkreten Regelungen noch nicht bekannt.

Was das für Ihre Planung bedeutet

Die Verzögerung beim GMG bedeutet Planungsunsicherheit -- aber nicht Untätigkeit. Denn unabhängig davon, wie Deutschland die EPBD umsetzt, stehen die EU-Zielwerte fest: 16 Prozent Reduktion bis 2030, 55 Prozent der Einsparung aus den schlechtesten Gebäuden. Jede Sanierungsmaßnahme, die Sie jetzt auf Basis einer fundierten Portfolioanalyse durchführen, wird Ihnen bei der Zielerreichung helfen -- egal wie das nationale Gesetz am Ende aussieht.

Sollte Deutschland die Umsetzungsfrist am 29. Mai 2026 nicht einhalten, droht ein Vertragsverletzungsverfahren durch die EU-Kommission. Das wäre politisch unangenehm, hätte aber keine unmittelbaren Konsequenzen für Gebäudeeigentümer. Dennoch ist klar: Die Umsetzung kommt -- die Frage ist nicht ob, sondern wann und in welcher Form. Wer bis dahin bereits eine Datenbasis geschaffen und erste Maßnahmen eingeleitet hat, hat einen erheblichen Wettbewerbsvorteil gegenüber Portfoliohaltern, die erst nach Gesetzesverabschiedung reagieren.

Weitere regulatorische Treiber neben der EPBD

Die EPBD ist nicht der einzige regulatorische Treiber. Parallel wirken weitere EU-Vorgaben auf den Wohngebäudebestand:

Regulierung	Relevanz für Wohngebäudeportfolios
EU-Taxonomie	Definiert, wann eine Immobilieninvestition als "nachhaltig" gilt. Für Ankäufe und Refinanzierungen zunehmend relevant.
CSRD / ESRS	Berichtspflicht über Energieverbrauch und CO₂-Emissionen des Gebäudeportfolios (ab 2025 für große Unternehmen; durch Omnibus-I-Paket eingeschränkt auf Unternehmen mit > 1.000 Mitarbeitern und > 450 Mio. EUR Umsatz).
ETS2 (Emissionshandel Gebäude)	Ab 01.01.2028 (ursprünglich 2027 geplant, im November 2025 um ein Jahr verschoben) werden fossile Brennstoffe für Gebäudeheizung in den EU-Emissionshandel einbezogen. Das verteuert Gas- und Ölheizungen direkt über steigende CO₂-Preise.
Nationale CO2-Abgabe	Bereits heute: CO2-Preis auf fossile Brennstoffe in Deutschland, seit 2023 hälftig zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt.

Diese Regulierungen verstärken sich gegenseitig: Die EPBD setzt das Sanierungsziel, die EU-Taxonomie und CSRD machen die Zielerreichung transparent, und ETS2 sowie die CO2-Abgabe erhöhen die wirtschaftlichen Anreize zur Sanierung. Für einen umfassenden Überblick zu den Auswirkungen auf Gewerbeimmobilien siehe den Artikel EPBD 2026 und Gewerbeimmobilien.

Was bedeutet das für Ihr Wohnungsportfolio? Konkrete Szenarien

Szenario 1: Kleines Portfolio (50 Wohneinheiten)

Kennzahl	Wert
Wohneinheiten	50
Gebäude (Annahme: Ø 8 WE/Gebäude)	~6 MFH
Geschätzte Gebäude in den schlechtesten 43 %	2--3 Gebäude
Geschätzte Gebäude in Klasse F oder G	1--2 Gebäude
Handlungsbedarf bis 2030	Fokus auf 1--2 Worst Performer: Heizungstausch + Teilsanierung Hülle
Geschätzter Investitionsbedarf	300.000--800.000 Euro (je nach Zustand und Maßnahmenumfang)
Primärenergie-Reduktion Potenzial	20--40 % bei den sanierten Gebäuden

Für ein kleines Portfolio mit 50 Wohneinheiten ist der Handlungsbedarf überschaubar, aber nicht zu unterschätzen. Bereits ein einzelnes unsaniertes Gebäude aus den 1960er-Jahren mit Ölheizung kann den Portfolio-Durchschnitt erheblich verschlechtern. Die Priorisierung ist hier einfach: Identifizieren Sie Ihr energetisch schlechtestes Gebäude und beginnen Sie dort.

Beispielrechnung: Ein Portfolio mit 6 MFH und einem durchschnittlichen Primärenergieverbrauch von 180 kWh/m2a muss diesen auf 151 kWh/m2a senken (16 % Reduktion). Wenn das schlechteste Gebäude (Klasse G, 280 kWh/m2a) durch Heizungstausch und Fassadendämmung auf 120 kWh/m2a gebracht wird, sinkt der Portfolio-Durchschnitt bereits um rund 27 kWh/m2a -- und das Ziel ist fast erreicht.

Szenario 2: Mittleres Portfolio (200 Wohneinheiten)

Kennzahl	Wert
Wohneinheiten	200
Gebäude (Annahme: Ø 10 WE/Gebäude)	~20 MFH
Geschätzte Gebäude in den schlechtesten 43 %	7--9 Gebäude
Geschätzte Gebäude in Klasse F oder G	3--5 Gebäude
Handlungsbedarf bis 2030	Sanierungsfahrplan für 3--5 Worst Performer; mittelfristig 7--9 Gebäude
Geschätzter Investitionsbedarf	2--6 Mio. Euro über 4 Jahre
Primärenergie-Reduktion Potenzial	15--25 % Portfolio-Durchschnitt bei gezielter Sanierung der Worst Performer

Bei 200 Wohneinheiten wird eine systematische Portfoliostrategie notwendig. Einzelfallentscheidungen reichen nicht mehr. Sie benötigen eine Übersicht über den Primärenergieverbrauch jedes Gebäudes, eine Einordnung in Effizienzklassen und einen zeitlich gestaffelten Sanierungsfahrplan.

Die zentrale Herausforderung bei dieser Portfoliogröße ist die Reihenfolge: Mit begrenztem Investitionsbudget müssen Sie entscheiden, welche Gebäude zuerst saniert werden. Die 55-Prozent-Regel gibt die Richtung vor: Beginnen Sie bei den Gebäuden mit dem höchsten absoluten Energieverbrauch. Ein unsaniertes 20-Parteien-Haus aus den 1960er-Jahren hat einen größeren Effekt auf den Portfolio-Durchschnitt als drei teilsanierte 6-Parteien-Häuser aus den 1980er-Jahren.

Szenario 3: Großes Portfolio (1.000 Wohneinheiten)

Kennzahl	Wert
Wohneinheiten	1.000
Gebäude (Annahme: Ø 12 WE/Gebäude)	~83 MFH
Geschätzte Gebäude in den schlechtesten 43 %	30--40 Gebäude
Geschätzte Gebäude in Klasse F oder G	12--20 Gebäude
Handlungsbedarf bis 2030	Strukturiertes Sanierungsprogramm mit Priorisierung nach Einsparpotenzial
Geschätzter Investitionsbedarf	10--30 Mio. Euro über 4--6 Jahre
Primärenergie-Reduktion Potenzial	16--20 % Portfolio-Durchschnitt bei systematischem Vorgehen

Bei 1.000 Wohneinheiten bewegen Sie sich in einer Größenordnung, in der die 55-Prozent-Regel direkt auf Ihr eigenes Portfolio angewendet werden sollte -- auch wenn sie formal für den nationalen Bestand gilt. Wenn Sie intern sicherstellen, dass 55 Prozent Ihrer Einsparungen aus den schlechtesten Gebäuden kommen, sind Sie auf der sicheren Seite, unabhängig von der nationalen Umsetzung.

Zentrale Anforderung bei dieser Portfoliogröße: eine digitale Datenplattform, die Energieverbräuche, Gebäudezustand, Sanierungsmaßnahmen und Investitionsplanung zusammenführt. Manuelle Excel-Listen stoßen hier an ihre Grenzen. reduco.ai wurde genau für diese Anforderung entwickelt: Portfolioweite Analyse, Priorisierung und Dekarbonisierungsfahrplan für Wohngebäudebestände.

Bei großen Portfolios wird die Koordination zwischen technischer Planung, Mieterkommunikation und Finanzierung zur eigentlichen Herausforderung. Sanierungen im bewohnten Zustand erfordern 6 bis 12 Monate Vorlauf allein für die Mieterankündigung und Bauplanung. Bei 30 bis 40 Gebäuden, die bis 2030 saniert werden sollen, bedeutet das: Ohne einen mehrjährigen Sanierungsfahrplan, der ab sofort umgesetzt wird, ist die Zielerreichung nicht realistisch.

Stranding-Risiko: Wann wird ein Gebäude zum Problem?

Unabhängig von der EPBD sollten Portfoliohalter das Stranding-Risiko im Blick behalten. Der CRREM-Dekarbonisierungspfad zeigt, dass deutsche Wohnimmobilien im Durchschnitt bereits oberhalb des 1,5-Grad-konformen Pfads liegen. Gebäude, die den CRREM-Pfad überschreiten, gelten als Stranded Assets -- Objekte mit erhöhtem regulatorischen, finanziellen und Marktrisiko.

Die EPBD verschärft dieses Risiko zusätzlich: Gebäude, die zur Erreichung der nationalen Ziele saniert werden müssen, werden unter Handlungsdruck stehen. Eigentümer, die nicht rechtzeitig investieren, riskieren Wertverluste, höhere Finanzierungskosten und eingeschränkte Vermietbarkeit.

Besonders kritisch: Banken und Finanzierungsinstitute nutzen CRREM-Daten zunehmend bei der Kreditvergabe. Ein Gebäude, das den CRREM-Pfad überschreitet, kann zu höheren Zinssätzen, kürzeren Kreditlaufzeiten oder zusätzlichen Sicherheitenanforderungen führen. Die Kombination aus EPBD-Anforderungen und CRREM-basierter Kreditbewertung macht energetische Sanierung nicht nur zu einer regulatorischen, sondern auch zu einer finanzstrategischen Notwendigkeit.

Handlungsempfehlungen: 5 Schritte für Portfoliohalter

Schritt 1: Vollständige Energiedatenerhebung

Erfassen Sie für jedes Gebäude im Portfolio den aktuellen Primärenergieverbrauch, die Energieträger, den Gebäudezustand und vorhandene Energieausweise. Ohne belastbare Datenbasis ist keine Priorisierung möglich. Erfahrungsgemäß haben viele Wohnungsunternehmen zwar Verbrauchsdaten aus Heizkostenabrechnungen, aber keine konsolidierten Primärenergie-Kennwerte pro Gebäude. Genau diese Lücke muss geschlossen werden.

Mindestdaten pro Gebäude:

• Endenergieverbrauch Heizung und Warmwasser (kWh/a)
• Energieträger (Gas, Öl, Fernwärme, Wärmepumpe etc.)
• Baujahr und wesentliche Sanierungen
• Gebäudehülle: Dämmstandard Fassade, Dach, Kellerdecke, Fenster
• Energieausweis (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis)
• Wohnfläche (m2)

Schritt 2: Portfolio-Klassifizierung nach Effizienzklassen

Ordnen Sie jedes Gebäude in das künftige EU-Klassifizierungssystem A bis G ein. Die Klasse G umfasst die schlechtesten 15 Prozent des nationalen Bestands. Bis die nationale Skala offiziell definiert ist, können Sie sich an den Werten der aktuellen Energieausweis-Klassen und an den CRREM-Schwellenwerten orientieren.

Orientierungswerte für eine vorläufige Einordnung:

Klasse	Primärenergiebedarf (kWh/m2a)	Typische Gebäude
A	< 50	Neubauten ab ca. 2016, KfW-Effizienzhäuser
B	50--75	Sanierte Gebäude mit Wärmepumpe/Fernwärme
C	75--100	Gut sanierte Altbauten, Neubauten vor 2016
D	100--130	Teilsanierte Gebäude
E	130--160	Ältere Gebäude mit einzelnen Sanierungen
F	160--200	Unsanierte Gebäude ab ca. 1970
G (schlechteste 15 %)	> 200	Unsanierte Gebäude vor 1970, Ölheizung

Hinweis: Diese Werte sind Orientierungswerte auf Basis der aktuellen GEG-Systematik. Die endgültige nationale Skala wird im Rahmen der EPBD-Umsetzung festgelegt.

Schritt 3: Worst Performer identifizieren und Sanierung priorisieren

Erstellen Sie eine Rangliste Ihrer Gebäude nach Primärenergieverbrauch (absteigend). Die Gebäude an der Spitze dieser Liste -- typischerweise Klasse F und G -- haben die höchste Priorität. Berechnen Sie für jedes dieser Gebäude das Einsparpotenzial verschiedener Maßnahmenpakete:

Maßnahme	Typische Primärenergie-Einsparung	Investitionskosten (Ø MFH, 10 WE)
Heizungstausch (Öl/Gas auf Wärmepumpe)	30--50 %	80.000--150.000 Euro
Fassadendämmung (WDVS, 14--16 cm)	15--25 %	120.000--250.000 Euro
Dachdämmung	8--15 %	40.000--80.000 Euro
Fenstertausch (3-fach-Verglasung)	8--12 %	50.000--100.000 Euro
Kellerdeckendämmung	3--5 %	15.000--30.000 Euro
Kombination: Heizung + Hülle	50--70 %	250.000--500.000 Euro

Schritt 4: Finanzierungs- und Förderplanung

Die Finanzierung ist für viele Wohnungsunternehmen der kritische Faktor. Sanierungskosten von 500 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bei Vollsanierungen können Portfoliohalter schnell an Liquiditätsgrenzen bringen. Eine durchdachte Förder- und Finanzierungsstrategie ist daher essenziell.

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bleibt das zentrale Förderinstrument. Prüfen Sie für jedes Sanierungsvorhaben die Förderfähigkeit und planen Sie Förderanträge in Ihren Investitionszyklus ein. Für Wohnungsunternehmen sind insbesondere relevant:

• BEG Einzelmaßnahmen (BEG EM): Zuschüsse für Heizungstausch, Dämmung, Fenster
• BEG Wohngebäude (BEG WG): Zuschüsse und Kredite für Komplettsanierungen auf Effizienzhaus-Niveau
• KfW-Kredite: Zinsgünstige Darlehen für energetische Sanierungen
• Landesförderung: Ergänzende Programme einzelner Bundesländer
• Modernisierungsumlage: Gemäß BGB darf der Vermieter bis zu 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen (bei Inanspruchnahme von Förderung reduziert sich der umlagefähige Betrag)

Planen Sie die Förderanträge mit ausreichend Vorlauf: Die Bearbeitung bei der KfW und dem BAFA kann mehrere Monate in Anspruch nehmen. Bei einem mehrjährigen Sanierungsprogramm sollten Sie die Anträge für die nächsten zwei bis drei Jahre bereits jetzt vorbereiten.

Schritt 5: Monitoring und Reporting aufbauen

Etablieren Sie ein laufendes Monitoring Ihres Portfolio-Durchschnitts. Tracken Sie den Primärenergieverbrauch pro Gebäude und im Portfolio-Durchschnitt jährlich. Dokumentieren Sie durchgeführte Maßnahmen und deren Effekt auf den Verbrauch. Dieses Reporting wird spätestens dann relevant, wenn Deutschland die EPBD-Zielwerte in nationale Berichtspflichten übersetzt.

Für die Portfoliosteuerung benötigen Sie ein System, das folgende Fragen jederzeit beantworten kann:

• Wie hoch ist mein aktueller Portfolio-Durchschnitt (kWh/m2a Primärenergie)?
• Wie weit bin ich vom 16-Prozent-Ziel entfernt?
• Welche Gebäude tragen am meisten zum Durchschnitt bei?
• Welche geplanten Maßnahmen werden den Durchschnitt wie stark senken?
• Wie viele Gebäude liegen in Klasse F oder G?
• Welche Gebäude haben das beste Kosten-Nutzen-Verhältnis bei der Sanierung?

Dieses Monitoring ist nicht nur für die EPBD-Zielerreichung relevant. Es wird auch zunehmend von Banken, Investoren und bei der ESG-Berichterstattung eingefordert. Ein digitales Portfolio-Management-System, das diese Daten automatisiert aufbereitet, spart langfristig erheblichen manuellen Aufwand.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Gibt es eine individuelle Sanierungspflicht für Wohngebäude nach der EPBD?

Nein. Die EPBD 2024/1275 sieht für Wohngebäude keine individuelle Sanierungspflicht und keine gebäudescharfen Mindeststandards (MEPS) vor. Stattdessen gilt ein Portfolio-Ansatz: Der durchschnittliche Primärenergieverbrauch des gesamten nationalen Wohngebäudebestands muss bis 2030 um 16 Prozent gegenüber 2020 sinken. Die individuelle Sanierungspflicht über MEPS gilt ausschließlich für Nichtwohngebäude.

Was ist der Unterschied zwischen dem Wohngebäude-Ansatz und den MEPS für Nichtwohngebäude?

Bei Nichtwohngebäuden müssen individuelle Gebäude definierte Schwellenwerte einhalten (MEPS): Ab 2030 darf kein Gebäude mehr zu den schlechtesten 16 Prozent des nationalen Bestands gehören, ab 2033 nicht mehr zu den schlechtesten 26 Prozent. Bei Wohngebäuden gibt es nur nationale Durchschnittsziele. Kein einzelnes Wohnhaus wird durch die EPBD zur Sanierung gezwungen -- aber der Staat muss die Rahmenbedingungen schaffen, damit der Durchschnitt sinkt.

Bis wann muss Deutschland die EPBD umsetzen?

Die Richtlinie (EU) 2024/1275 trat am 28. Mai 2024 in Kraft. Deutschland hat bis zum 29. Mai 2026 Zeit, die Vorgaben in nationales Recht umzusetzen. Zusätzlich muss Deutschland bis zum 30. Juni 2026 den ersten nationalen Gebäuderenovierungsplan (NBRP) bei der EU-Kommission vorlegen. Stand April 2026 liegt noch kein Referentenentwurf für das neue Gebäudemodernisierungsgesetz vor, sodass eine Verzögerung wahrscheinlich ist.

Was bedeutet die 55-Prozent-Regel konkret?

Die 55-Prozent-Regel besagt, dass mindestens 55 Prozent der angestrebten Primärenergie-Reduktion durch die Renovierung der schlechtesten 43 Prozent der Wohngebäude erreicht werden muss. Das soll verhindern, dass Staaten nur die ohnehin schon effizienten Gebäude weiter optimieren und die Worst Performer ignorieren. Für Portfoliohalter bedeutet das: Die energetisch schlechtesten Gebäude müssen Priorität haben.

Was ist die neue Energieeffizienzklasse G?

Die EPBD 2024/1275 führt ein einheitliches EU-Klassifizierungssystem von A bis G ein. Klasse G umfasst per Definition die schlechtesten 15 Prozent des nationalen Wohngebäudebestands. In Deutschland dürften das vor allem unsanierte Gebäude vor 1970 mit Öl- oder Gasheizung und ohne nennenswerte Dämmung sein -- typischerweise mit einem Primärenergiebedarf von über 200 kWh/m2 pro Jahr.

Wie steht es um das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG)?

Die Bundesregierung hat am 24. Februar 2026 Eckpunkte für das neue Gebäudemodernisierungsgesetz vorgestellt. Der geplante Kabinettsbeschluss zu Ostern 2026 wurde nicht eingehalten. Stand April 2026 liegt kein Referentenentwurf vor und die Verbändeanhörung hat noch nicht begonnen. Ein Kabinettsbeschluss wird frühestens Ende April 2026 erwartet. Das Inkrafttreten ist weiterhin für den 1. Juli 2026 geplant, eine Verzögerung gilt jedoch als wahrscheinlich.

Wie kann ich mein Portfolio auf die EPBD vorbereiten, obwohl die nationale Umsetzung noch unklar ist?

Die EU-Zielwerte stehen fest: 16 Prozent Reduktion bis 2030, 55 Prozent der Einsparung aus den schlechtesten Gebäuden. Unabhängig von der nationalen Ausgestaltung können Sie jetzt: (1) eine vollständige Energiedatenerhebung durchführen, (2) Ihre Gebäude in Effizienzklassen einordnen, (3) Worst Performer identifizieren, (4) Sanierungsfahrpläne erstellen und (5) Förderoptionen prüfen. Jede Maßnahme, die den Primärenergieverbrauch senkt, wird Ihnen helfen -- egal wie das nationale Gesetz am Ende aussieht.

Betrifft die EPBD auch Einfamilienhäuser?

Ja, alle Wohngebäude fließen in den nationalen Durchschnitt ein -- auch Einfamilienhäuser. Allerdings gibt es keine gebäudescharfe Sanierungspflicht für einzelne Einfamilienhäuser. Deutschland muss den Gesamtdurchschnitt senken und wird dafür Instrumente wählen, die vermutlich sowohl auf Ein- als auch auf Mehrfamilienhäuser wirken (Förderprogramme, Energieberatungspflichten, ggf. Anreize bei Eigentümerwechsel). Für professionelle Portfoliohalter mit MFH-Beständen ist der Hebel pro Gebäude deutlich größer.

Fazit

Die EPBD 2024/1275 stellt die Wohnungswirtschaft vor eine klar definierte Aufgabe: 16 Prozent weniger Primärenergieverbrauch im nationalen Durchschnitt bis 2030, 20 bis 22 Prozent bis 2035, und mindestens 55 Prozent der Einsparung muss aus den energetisch schlechtesten 43 Prozent des Bestands kommen.

Die gute Nachricht: Für Wohngebäude gibt es keine individuelle Sanierungspflicht und keine gebäudescharfen MEPS. Die herausfordernde Nachricht: Deutschland wird Instrumente entwickeln müssen, die genau diese Zielwerte erreichen -- und Wohnungsunternehmen mit großen Beständen werden dabei im Fokus stehen.

Die Verzögerung beim Gebäudemodernisierungsgesetz ist kein Grund für Abwarten. Die EU-Zielwerte stehen fest, die Fristen sind kurz, und die Sanierung großer Wohngebäude braucht typischerweise 18 bis 36 Monate Vorlauf von der Planung bis zur Fertigstellung. Wer jetzt mit einer systematischen Portfolioanalyse beginnt, seine Worst Performer identifiziert und einen Sanierungsfahrplan erstellt, wird den regulatorischen Anforderungen gelassen entgegensehen können -- unabhängig davon, wie das nationale Gesetz am Ende im Detail aussieht.

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