MEPS für Nichtwohngebäude: Energieeffizienzklassen, Schwellenwerte und Handlungsbedarf

Das Wichtigste in Kürze

• Schwellenwerte: Ab 2030 darf kein Nichtwohngebäude mehr in die schlechtesten 16 % des nationalen Bestands fallen, ab 2033 nicht mehr in die schlechtesten 26 %.
• Gebäudescharf: Anders als beim Portfolio-Ansatz für Wohngebäude muss bei Nichtwohngebäuden jedes einzelne Gebäude den Standard einhalten.
• Rechtsgrundlage: Die MEPS sind in der EU-Gebäuderichtlinie EPBD 2024/1275 (Artikel 9 Absatz 1) verankert. Deutschland hat sie mit dem Gesetz vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) umgesetzt: § 40 GModG gilt ab dem 1. Januar 2027.
• A bis G erst ab 2027: Bis Ende 2026 haben Nichtwohngebäude in Deutschland gar keine Effizienzklasse; bewertet wird der Endenergieverbrauch in kWh/m²a nach DIN V 18599. Ab dem 1. Januar 2027 gilt die siebenstufige Skala A bis G nach Anlage 10a GModG. Wohngebäude behalten unverändert die neunstufige Skala A+ bis H nach Anlage 10.
• Energieausweis-Kosten: Ein Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude kostet je nach Gebäude 1.500–5.000+ € – deutlich mehr als bei Wohngebäuden.
• Sanierungskosten: Eine MEPS-konforme Teilsanierung liegt bei Büros bei rund 150–350 €/m², eine Tiefensanierung bei 400–900 €/m².

Ab 2030 darf kein Nichtwohngebäude in Deutschland mehr zu den energetisch schlechtesten 16 Prozent des nationalen Bestands gehören. Ab 2033 nicht mehr zu den schlechtesten 26 Prozent. Diese sogenannten Minimum Energy Performance Standards (MEPS) sind in der novellierten EU-Gebäuderichtlinie (EPBD 2024/1275, Artikel 9 Absatz 1) verankert und stellen die erste gebäudescharfe Sanierungspflicht auf EU-Ebene dar. Seit dem Gesetz vom 23. Juli 2026 stehen sie auch im deutschen Recht: § 40 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, so heißt das frühere Gebäudeenergiegesetz seit dem 29. Juli 2026) setzt die Schwellenwerte ab dem 1. Januar 2027 in konkrete Grenzwerte um.

Für Asset Manager, die Bürogebäude, Einzelhandelsimmobilien, Logistikzentren oder Hotels in ihrem Portfolio halten, ist das keine abstrakte Regulierung: Es geht um konkrete Gebäude, die innerhalb weniger Jahre saniert oder vom Markt genommen werden müssen. Dieser Artikel erklärt, was MEPS sind, welche Schwellenwerte gelten, wie Nichtwohngebäude in Deutschland energetisch eingestuft werden und was Portfoliohalter jetzt tun sollten.

Was sind MEPS?

Minimum Energy Performance Standards (MEPS) sind verbindliche energetische Mindeststandards, die Bestandsgebäude erfüllen müssen. Im Gegensatz zum Portfolio-Ansatz für Wohngebäude (der nur den nationalen Durchschnitt betrifft) gelten MEPS für Nichtwohngebäude gebäudescharf: Jedes einzelne Gebäude muss den Standard einhalten.

Die EPBD-Schwellenwerte

Wichtige Klarstellung: Die 16 % und 26 % sind Perzentile des nationalen Nichtwohngebäudebestands (Referenzstichtag 1. Januar 2020), keine Einsparziele. Ein Gebäude, das heute zu den schlechtesten 16 Prozent gehört, muss bis 2030 so weit saniert werden, dass es diesen Bereich verlässt. Nicht verwechseln: Die 16 Prozent in Artikel 9 Absatz 2 EPBD sind etwas völlig anderes, nämlich die Verbrauchsminderung, die der gesamte Wohngebäudebestand bis 2030 gegenüber 2020 im Durchschnitt erreichen muss.

Wie viel kWh/m²a "die schlechtesten 16 Prozent" bedeuten, sagt das deutsche Recht nicht in absoluten Zahlen. § 40 GModG übersetzt die Perzentile stattdessen in Vielfache des Referenzgebäudes (siehe unten).

Energiebewertung von Nichtwohngebäuden in Deutschland

Buchstabenklassen erst ab dem 1. Januar 2027

Bis Ende 2026 gibt es für Nichtwohngebäude in Deutschland überhaupt keine Energieeffizienzklasse. § 85 GModG verlangt im Energieausweis für Nichtwohngebäude nur Endenergie- und Primärenergiewerte sowie Vergleichswerte für den Energieverbrauch, keinen Klassenbuchstaben. Der Ausweis zeigt Verbrauch oder Bedarf auf einer kontinuierlichen Skala in kWh/m²a. Auch die Pflichtangabe der Effizienzklasse in Immobilienanzeigen (§ 87 Abs. 1 Nr. 5 GModG) gilt bis Ende 2026 ausdrücklich nur "bei einem Wohngebäude".

Seit dem Gesetz vom 23. Juli 2026 ist die Klassenfrage entschieden. Artikel 2 dieses Gesetzes fügt zum 1. Januar 2027 die Absätze 3 und 4 in § 86 GModG ein und führt die neue Anlage 10a ein: Nichtwohngebäude werden dann in sieben Klassen von A bis G eingestuft. Bezugsgröße ist nicht der Endenergieverbrauch, sondern der Primärenergiereferenzfaktor, also das Verhältnis des berechneten Primärenergiebedarfs zum Primärenergiebedarf des Referenzgebäudes.

Quelle: Anlage 10a (zu § 86 Absatz 3) GModG i. d. F. von Artikel 2 des Gesetzes vom 23. Juli 2026

Eine Besonderheit steht in § 86 Absatz 3 Satz 2: In Klasse A dürfen nur Nichtwohngebäude eingestuft werden, die keine Emissionen aus der Nutzung fossiler Energie am Gebäudestandort verursachen, also Nullemissionsgebäude. Ein rechnerisch guter Faktor allein genügt für die Bestnote nicht.

Wohngebäude sind davon nicht betroffen. Für sie gilt unverändert die neunstufige Skala A+ bis H nach Anlage 10 GModG (A+ bis 30 kWh/m²a, H über 250 kWh/m²a). Artikel 2 des Gesetzes ändert an Anlage 10 nur die Überschrift und die Bezugsfläche, nicht die Buchstaben oder Grenzwerte. Wer liest, in Deutschland gelte künftig "A bis G", muss immer die Gebäudeart mitlesen: Diese Skala betrifft ausschließlich Nichtwohngebäude.

Die deutsche Umsetzung der MEPS: § 40 GModG

Dasselbe Gesetz setzt auch Artikel 9 Absatz 1 EPBD um. Ab dem 1. Januar 2027 gilt § 40 GModG "Renovierungsanforderungen an bestehende Nichtwohngebäude": Der Jahres-Primärenergiebedarf darf ab dem 1. Januar 2030 das 3,5fache und ab dem 1. Januar 2033 das 2,95fache des Referenzgebäudewerts nicht überschreiten (Primärenergiefaktor stets 0,7).

Diese beiden Faktoren sind exakt die Klassengrenzen der Anlage 10a. Übersetzt heißt das: Ab 2030 darf kein Nichtwohngebäude mehr in Klasse G liegen, ab 2033 auch nicht mehr in Klasse F. Damit ist die eingangs gestellte Frage, welcher Zahlenwert hinter den EU-Perzentilen steht, für Deutschland beantwortet, ohne dass ein absoluter kWh/m²a-Wert genannt wird: Maßstab ist das gebäudetypspezifische Referenzgebäude.

Die deutsche Umsetzung kam verspätet. Die EPBD-Frist für Artikel 9 lief am 29. Mai 2026 ab (Artikel 35 Absatz 1 der Richtlinie), das Gesetz wurde am 28. Juli 2026 verkündet.

DIN V 18599: Die Berechnungsgrundlage

Die energetische Bewertung von Nichtwohngebäuden erfolgt nach DIN V 18599 (Energetische Bewertung von Gebäuden – Berechnung des Nutz-, End- und Primärenergiebedarfs). Dieser Standard ist deutlich komplexer als die Wohngebäude-Verfahren:

Typische Energieverbrauchswerte nach Gebäudetyp

Die deutschen MEPS-Grenzwerte nach § 40 GModG differenzieren nicht über absolute kWh-Werte, sondern über das jeweilige Referenzgebäude. Ein Logistikzentrum wird also an einem anderen Referenzgebäude gemessen als ein Krankenhaus. Für die Portfolio-Vorsortierung bleiben die typischen Verbrauchsbandbreiten trotzdem der schnellste Näherungswert:

Quellen: dena Gebäudereport, BBSR Vergleichswerte, eigene Zusammenstellung

Was bedeuten 16 % und 26 % konkret?

Wie viele Gebäude die Grenzwerte des § 40 GModG reißen, lässt sich erst nach der Bedarfsberechnung je Objekt sagen. Für eine erste Größenordnung helfen Marktstudien. Colliers hat in einer Studie (2024) das Obsoleszenz- und ESG-Risiko für Büroimmobilien in 21 deutschen A- und B-Städten untersucht. Je nach Höhe der angenommenen notwendigen Investitionskosten pro Quadratmeter ergeben sich drei Szenarien:

Die große Spannweite zeigt: Bereits bei moderaten Anforderungen könnte fast die Hälfte des Bürobestands betroffen sein. Asset Manager sollten frühzeitig prüfen, welche Gebäude in ihrem Portfolio Handlungsbedarf haben.

Ausnahmen

Die EPBD sieht folgende Ausnahmen von MEPS vor (Artikel 9 Abs. 6 i.V.m. Artikel 5 Abs. 3):

• Denkmalgeschützte Gebäude: Offiziell geschützte Baudenkmäler
• Gebäude der Landesverteidigung und religiöse Zwecke
• Gebäude mit Übergangsstatus: Zum Abriss oder Verkauf bestimmte Gebäude (unter bestimmten Bedingungen)
• Gebäude unter 50 m² Nutzfläche: Sehr kleine freistehende Gebäude
• Landwirtschaftliche Gebäude mit niedrigem Energiebedarf

Die deutsche Umsetzung hat diese Ausnahmen inzwischen konkretisiert. § 40 Absatz 3 GModG nimmt ab 2027 unter anderem Nichtwohngebäude aus, die ab 1996 errichtet wurden, die das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1995 einhalten oder die überwiegend mit Biomasse, Wärmepumpe oder Fernwärme beheizt werden. § 40 Absatz 4 ergänzt Abriss- und Nutzungsänderungsfälle, Baudenkmäler und Industrieanlagen. Prüfen Sie die Ausnahmen objektgenau, bevor Sie ein Gebäude in die Sanierungsplanung nehmen: Gerade die Baujahr- und die Fernwärme-Ausnahme nehmen in typischen Gewerbeportfolios erhebliche Flächenanteile heraus.

Geschätzte Sanierungskosten nach Gebäudetyp

Die energiebedingten Mehrkosten für eine MEPS-konforme Sanierung variieren erheblich nach Gebäudetyp und Ausgangszustand. Die folgenden Werte beziehen sich auf die energetischen Maßnahmen (Dämmung, Fenster, Heizung, Lüftung, Beleuchtung); Gesamtkosten inklusive nicht-energetischer Begleitmaßnahmen können deutlich höher liegen:

Die wichtigsten Kostentreiber: Gebäudealter (vor 1977 deutlich teurer), Denkmalschutz (+30 bis 100 %), Mieterstatus (bewohnte Gebäude teurer) und Standort (urbane Lagen höhere Baukosten).

Handlungsempfehlungen für Asset Manager

Sofort (2026)

1. Portfolio-Screening: Alle Nichtwohngebäude identifizieren und ihren aktuellen Energieverbrauch/Energieausweis erfassen.
2. MEPS-Risikoklassifikation: Jedes Gebäude einer Risikoklasse zuordnen. Ab 2027 lässt sich das direkt an der Anlage 10a ablesen: hohes Risiko = Klasse G (Faktor über 3,5, Handlungsbedarf bis 2030), mittleres Risiko = Klasse F (Faktor über 2,95, Handlungsbedarf bis 2033), niedriges Risiko = Klasse E oder besser. Vorher: Ausnahmetatbestände nach § 40 Abs. 3 und 4 GModG abhaken.
3. Energieausweise aktualisieren: Für alle Gebäude ohne gültigen Ausweis einen Bedarfsausweis nach DIN V 18599 erstellen lassen.

Kurzfristig (2026–2027)

4. Sanierungsfahrpläne für Hochrisiko-Gebäude entwickeln (Planung, Genehmigung, Finanzierung).
5. Finanzierung sichern: BEG-Förderung und grüne Baufinanzierung frühzeitig beantragen.

Mittelfristig (2027–2029)

6. Klasse-G-Gebäude sanieren (Faktor über 3,5), unter Berücksichtigung der Vorlaufzeiten von 2–4 Jahren für größere Gewerbeimmobilien.
7. Zweite Tranche planen: Klasse F (Faktor über 2,95) für die 2033-Frist.

Häufige Fragen

Gibt es eine direkte Sanierungspflicht für Eigentümer?

Ja – im Gegensatz zu Wohngebäuden. Bei Nichtwohngebäuden verlangt die EPBD gebäudescharfe Mindeststandards, und Deutschland hat sie in § 40 GModG überführt (in Kraft ab 1. Januar 2027, Grenzwerte ab 2030 und 2033). Für Wohngebäude gibt es keine Entsprechung zu § 40: Artikel 9 Absatz 2 EPBD verlangt dort nur einen nationalen Durchschnittspfad, keine Pflicht für das einzelne Haus.

Gilt für Nichtwohngebäude ab 2027 die Skala A bis G?

Ja, aber ausschließlich für Nichtwohngebäude und erst ab dem 1. Januar 2027. Grundlage ist die neue Anlage 10a zu § 86 Absatz 3 GModG mit sieben Klassen, bezogen auf den Primärenergiereferenzfaktor. Wohngebäude behalten unverändert die neunstufige Skala A+ bis H nach Anlage 10, bezogen auf den Endenergiebedarf oder -verbrauch in kWh/m²a. Die beiden Skalen sind nicht ineinander umrechenbar.

Wie steht Deutschland zur EPBD-Umsetzungsfrist?

Die Frist für Artikel 9 EPBD lief am 29. Mai 2026 ab. Umgesetzt hat Deutschland mit dem Gesetz vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226, verkündet am 28. Juli 2026), also verspätet. Für Gebäudeeigentümer ändert das nichts an den materiellen Fristen: Die Grenzwerte des § 40 GModG greifen zum 1. Januar 2030 und zum 1. Januar 2033. Beachten Sie außerdem, dass wesentliche Teile des Gesetzes gestaffelt in Kraft treten (1. Januar 2027 für Klassen und § 40, 1. Januar 2028 und 1. Januar 2030 für die Nullemissions-Neubaupflichten). Die konsolidierte Fassung auf gesetze-im-internet.de weist diese Artikel bis dahin als "noch nicht berücksichtigt" aus.

Gelten MEPS auch für vermietete Gewerbeimmobilien?

Ja. Die MEPS gelten für das Gebäude, nicht für die Nutzungsart. Ob ein Bürogebäude eigengenutzt oder vermietet ist, hat keinen Einfluss auf die Sanierungspflicht. Die Verantwortung liegt beim Eigentümer.

---

reduco analysiert Ihre Gewerbeimmobilien in wenigen Minuten und zeigt, welche Gebäude voraussichtlich unter die MEPS-Schwellenwerte fallen – und was die Sanierung kostet. Jetzt kostenlos starten und Ihr Portfolio-Risiko bewerten.