Nationale Renovierungsstrategie 2026: Deutschlands Fahrplan für den Gebäudebestand

Deutschland steht vor einer der folgenreichsten regulatorischen Veränderungen für die Immobilienwirtschaft seit Einführung der Energieeinsparverordnung. Bis zum 31. Dezember 2026 muss die Bundesregierung erstmals einen Nationalen Gebäuderenovierungsplan (National Building Renovation Plan, NBRP) nach der novellierten EU-Gebäuderichtlinie EPBD (Richtlinie EU/2024/1275) bei der Europäischen Kommission vorlegen. Dieser Plan definiert verbindlich, wie der deutsche Wohnungsbestand bis 2030 um mindestens 16 Prozent energieeffizienter werden soll -- und welche Gebäude zuerst saniert werden müssen.

Für Wohnungsunternehmen, Hausverwaltungen, Asset Manager und finanzierende Banken ist das keine abstrakte EU-Regulierung. Es ist der Rahmen, innerhalb dessen sich Investitionsentscheidungen, Portfoliostrategien und Finanzierungskonditionen in den kommenden Jahren bewegen werden. Dieser Artikel erklärt, was der Nationale Gebäuderenovierungsplan enthält, welche Zahlen belastbar sind und was Portfoliohalter jetzt konkret tun sollten.

Was ist die Nationale Renovierungsstrategie?

Der Begriff Nationale Renovierungsstrategie beschreibt im deutschen Kontext zwei aufeinanderfolgende Instrumente, die oft verwechselt werden: die alte Langfristige Renovierungsstrategie (LTRS) und den neuen Nationalen Gebäuderenovierungsplan (NBRP) nach EPBD 2024.

Die alte LTRS (2020)

Am 17. Juni 2020 beschloss das Bundeskabinett die Langfristige Renovierungsstrategie der Bundesregierung (LTRS). Sie war eine Pflicht nach der damaligen EU-Gebäuderichtlinie 2018 und enthielt einen indikativen Fahrplan zur Dekarbonisierung des Gebäudebestands. Der Meilenstein für 2030 sah eine Reduktion des nicht-erneuerbaren Primärenergieverbrauchs auf 2.000 Petajoule vor -- rund 55 Prozent weniger als 2008. Die LTRS war begleitend zum Klimaschutzprogramm 2030 gedacht und stützte sich auf den "Dialogprozess Roadmap Energieeffizienz 2050".

Das Problem: Die LTRS war indikativ, nicht bindend. Sie enthielt keine verpflichtenden Gebäudeklassen-Schwellenwerte, keine adressierten Worst-Performer-Quoten und keine konkreten Sanierungstrajektorien je Gebäudesegment. Die Sanierungsrate, die Förderinstrumente und die Zuständigkeiten blieben vage. Es fehlte ein Monitoring-Mechanismus, der die Einhaltung der Meilensteine überprüfbar gemacht hätte.

Der Rückblick zeigt, dass die Sanierungsquote seitdem sogar gesunken ist: von 0,88 Prozent im Jahr 2022 auf 0,70 Prozent in 2023, 0,69 Prozent in 2024 und nur noch 0,67 Prozent in 2025 -- ein neuer Tiefstand und weit entfernt von den notwendigen 2 Prozent pro Jahr. Im Jahr 2025 wurden lediglich rund 260.000 Wohneinheiten energetisch saniert, im Vorjahr waren es 265.000. Die Sanierungsquote bei Fassaden lag 2025 bei nur 0,46 Prozent, bei Dächern bei 0,74 Prozent und bei Fenstern bei 1,19 Prozent. Die LTRS hat als strategisches Steuerungsinstrument versagt.

Der neue NBRP nach EPBD 2024

Die novellierte EPBD (EU/2024/1275), die am 28. Mai 2024 in Kraft trat, ersetzt die LTRS durch ein deutlich ambitionierteres Instrument: den Nationalen Gebäuderenovierungsplan nach Artikel 3. Anders als die alte Strategie muss der NBRP:

• Quantifizierte Ziele mit Meilensteinen für 2030, 2035, 2040 und 2050 enthalten
• Eine nationale Sanierungstrajektorie für Wohngebäude festlegen (Artikel 9 Absatz 2)
• Die schlechtesten 43 Prozent des Wohngebäudebestands explizit adressieren
• Finanzierungsinstrumente und Förderprogramme zur Umsetzung benennen
• Alle fünf Jahre aktualisiert und der EU-Kommission vorgelegt werden
• Einer öffentlichen Konsultation unterzogen werden, bevor der Entwurf eingereicht wird

Der NBRP ist damit kein Wunschdokument mehr, sondern ein überprüfbarer Umsetzungsplan mit konkreten Metriken. Die Kommission erhält explizit die Befugnis, die eingereichten Pläne zu bewerten und Nachbesserungen zu empfehlen. In der Praxis bedeutet das: Wenn ein Mitgliedstaat keine schlüssige Finanzierungsstrategie vorlegt oder die 43/55-Regel nicht nachvollziehbar adressiert, wird die Kommission den Plan zurückweisen oder ergänzende Maßnahmen verlangen.

Was Deutschland bis wann liefern muss

Die EPBD sieht ein zweistufiges Verfahren vor:

Schritt	Frist	Inhalt
Entwurf des NBRP	31. Dezember 2025	Vorlage des Planentwurfs an die EU-Kommission, nach nationaler öffentlicher Konsultation
Bewertung durch EU-Kommission	Innerhalb von 6 Monaten nach Einreichung	Die Kommission prüft den Entwurf und kann Empfehlungen aussprechen
Finaler NBRP	31. Dezember 2026	Vorlage des endgültigen Plans unter Berücksichtigung der Kommissionsempfehlungen

Parallel dazu läuft die Umsetzung der EPBD in nationales Recht: Bis zum 29. Mai 2026 müssen alle neuen oder geänderten Bestimmungen der Richtlinie in deutsches Recht überführt sein.

Wo steht Deutschland im April 2026?

Stand April 2026 ist die Lage angespannt. Während bereits acht EU-Mitgliedstaaten -- darunter Belgien, Bulgarien, Kroatien, Finnland, Litauen, Rumänien, Slowenien und Spanien -- ihre Entwürfe fristgerecht bis Ende 2025 vorgelegt haben, gehört Deutschland nicht zu dieser Gruppe.

Auf der nationalen Gesetzgebungsebene befindet sich das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (offiziell GModG, umgangssprachlich GMG) noch in der Vorbereitungsphase. Die Koalition aus CDU/CSU und SPD hat am 24. Februar 2026 Eckpunkte vorgelegt. Der Referentenentwurf wird frühestens Ende April 2026 erwartet, das Inkrafttreten ist für den 1. Juli 2026 angestrebt. Das bedeutet: Die Umsetzungsfrist der EPBD (29. Mai 2026) wird Deutschland voraussichtlich nicht vollständig einhalten.

Für die Immobilienwirtschaft heißt das: Die regulatorischen Rahmenbedingungen stehen noch nicht abschließend fest, aber die Richtung und die Zielwerte sind durch die EPBD bereits verbindlich vorgegeben. Wer auf den finalen Gesetzestext wartet, verliert wertvolle Planungszeit.

Was sich mit dem GModG voraussichtlich ändert

Das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz wird das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ablösen. Nach den veröffentlichten Eckpunkten zeichnen sich folgende Änderungen ab:

• Wegfall der 65-Prozent-EE-Pflicht: Die bisherige Pflicht, beim Heizungstausch mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien einzusetzen, soll gestrichen werden. Stattdessen ist eine "Grüngasquote" geplant, bei der Gasversorger schrittweise steigende Anteile an Biomethan oder grünem Wasserstoff beimischen müssen.
• Neue Gasheizungen wieder zulässig: Anders als unter dem bisherigen GEG sollen neue Gasheizungen wieder generell erlaubt sein -- unter der Voraussetzung, dass die Grüngasquote greift.
• Wegfall der 30-Jahre-Austauschpflicht: Die bisherige Pflicht zum Austausch von Öl- und Gasheizungen nach 30 Jahren Betrieb soll entfallen.

Diese Änderungen stehen in einem gewissen Spannungsverhältnis zu den EPBD-Zielen: Die 16-Prozent-Reduktion bis 2030 erfordert eine massive Beschleunigung der energetischen Sanierung, während das GModG die Anforderungen an den Heizungstausch lockert. Der Nationale Gebäuderenovierungsplan wird erklären müssen, wie Deutschland trotz dieser Lockerungen die EPBD-Ziele erreichen will.

Die Kernzahlen: 16 % bis 2030, 20-22 % bis 2035

Artikel 9 Absatz 2 der EPBD definiert für den Wohngebäudebestand zwei zentrale Reduktionsziele, gemessen am durchschnittlichen Primärenergieverbrauch des gesamten nationalen Wohngebäudebestands im Vergleich zum Basisjahr 2020:

Meilenstein	Ziel
Bis 2030	Reduktion des durchschnittlichen Primärenergieverbrauchs um mindestens 16 %
Bis 2035	Reduktion um mindestens 20-22 %

Diese Ziele beziehen sich auf den Durchschnitt des gesamten Wohngebäudebestands, nicht auf jedes einzelne Gebäude. Jeder Mitgliedstaat darf selbst festlegen, welche Gebäude er mit welchen Maßnahmen adressiert -- solange die Gesamtreduktion erreicht wird und eine entscheidende Nebenbedingung erfüllt ist: die 43/55-Regel.

Was bedeuten 16 % in absoluten Zahlen?

Deutschland hat laut dena-Gebäudereport 2025 einen Gebäudebestand von rund 20 Millionen Wohngebäuden mit insgesamt rund 43,8 Millionen Wohnungen (Stand Ende 2024, Destatis). Rund 79 Prozent dieser Gebäude werden mit Öl und Gas beheizt (dena).

Eine 16-prozentige Reduktion des durchschnittlichen Primärenergieverbrauchs über den gesamten Bestand erfordert bei der aktuellen Sanierungsquote von 0,67 Prozent eine Verdreifachung der Sanierungstätigkeit in weniger als vier Jahren. Anders ausgedrückt: Statt der rund 260.000 Wohneinheiten, die 2025 energetisch saniert wurden, müssten jährlich deutlich über 700.000 Wohneinheiten saniert werden.

Unterschied zu Nichtwohngebäuden

Wichtig ist die Abgrenzung: Für Nichtwohngebäude (Büros, Schulen, Krankenhäuser, Einzelhandel) gelten andere Regeln. Hier sieht Artikel 9 Absatz 1 der EPBD verbindliche Minimum Energy Performance Standards (MEPS) vor: Bis 1. Januar 2030 müssen die schlechtesten 16 Prozent des Nichtwohngebäudebestands (bezogen auf 2020) saniert sein, bis 1. Januar 2033 die schlechtesten 26 Prozent. Diese MEPS sind direkte Sanierungspflichten mit nationalen Schwellenwerten in kWh/m2/Jahr. Für Wohngebäude gibt es solche Einzelgebäude-MEPS nicht -- hier gilt nur die Durchschnittsreduktion. Details zu den Anforderungen an Gewerbeimmobilien finden Sie in unserem Leitfaden zur EPBD und Gewerbeimmobilien.

Welche Gebäude zuerst? Die 43/55-Regel

Eines der wichtigsten Steuerungselemente der EPBD ist die Vorgabe, welche Gebäude prioritär saniert werden müssen. Artikel 9 Absatz 2 enthält dazu eine klare Nebenbedingung:

Mindestens 55 Prozent der gesamten Primärenergieeinsparung muss durch die Sanierung der schlechtesten 43 Prozent des Wohngebäudebestands (gemessen an der Gesamtenergieeffizienz, Basisjahr 2020) erzielt werden.

Was bedeutet "schlechteste 43 Prozent"?

Die EPBD definiert die schlechtesten 43 Prozent als diejenigen Wohngebäude, die im nationalen Bestand die niedrigste Gesamtenergieeffizienz aufweisen. Der Schwellenwert wird als Primärenergieverbrauch in kWh/m2/Jahr festgelegt, oberhalb dessen sich 43 Prozent des Bestands befinden. In Deutschland dürften das im Wesentlichen Gebäude der Energieeffizienzklassen F, G und H sowie Teile der Klasse E sein.

Was bedeutet die 55-Prozent-Regel?

Wenn Deutschland sein 16-Prozent-Ziel bis 2030 erreichen will, muss mehr als die Hälfte der Einsparung aus der Sanierung der energetisch schlechtesten Gebäude kommen. Die Logik dahinter: Dort ist das Einsparpotenzial am größten und der soziale Nutzen am höchsten, da einkommensschwache Haushalte überproportional in schlecht gedämmten Gebäuden leben.

Konsequenzen für die Praxis

Für Portfoliohalter bedeutet die 43/55-Regel: Gebäude in den untersten Effizienzklassen werden mit hoher Wahrscheinlichkeit regulatorisch priorisiert. Wer solche Gebäude im Bestand hat, sollte die Sanierungsplanung nicht aufschieben -- unabhängig davon, ob das GModG bereits verabschiedet ist.

Die 43/55-Regel hat auch eine soziale Dimension, die die EPBD ausdrücklich betont: Einkommensschwache Haushalte wohnen überproportional in den energetisch schlechtesten Gebäuden und tragen die höchsten Heizkosten. Der Nationale Gebäuderenovierungsplan muss deshalb explizit darlegen, wie vulnerable Haushalte bei der Sanierung geschützt und unterstützt werden -- etwa durch Sonder-Förderprogramme, Mieterschutzregelungen oder direkte Zuschüsse. Für Vermieter und Wohnungsunternehmen wird die Frage der Kostenverteilung zwischen Eigentümer und Mieter damit noch relevanter als bisher.

Verteilung des deutschen Wohnungsbestands nach Effizienzklasse

Auf Basis aktueller Daten (dena-Gebäudereport 2025, Statista/immowelt-Auswertung 2024) lässt sich die Verteilung der Energieeffizienzklassen im deutschen Wohngebäudebestand wie folgt zusammenfassen:

Effizienzklasse	Anteil am Bestand (ca.)	Einordnung
A+, A, B	~16 %	Gut bis sehr gut -- kein unmittelbarer Handlungsbedarf
C, D	~20 %	Moderate Effizienz -- mittelfristig Sanierung sinnvoll
E	~20 %	Grenzbereich -- teilweise von 43%-Schwelle betroffen
F, G, H	~44 %	Schlecht bis sehr schlecht -- prioritär von EPBD-Zielen betroffen

Diese Verteilung zeigt: Rund 44 Prozent der Energieausweise im deutschen Bestand entfallen auf die Klassen F, G und H. Das deckt sich nahezu exakt mit der EPBD-Definition der "schlechtesten 43 Prozent". Bei Ein- und Zweifamilienhäusern liegt der Anteil der Klassen F, G und H sogar bei rund 40 Prozent.

Die Daten zeigen eine klare Zweiteilung: Etwas mehr als ein Drittel des Bestands (A+ bis D) ist in einem zumindest akzeptablen energetischen Zustand. Knapp zwei Drittel (E bis H) müssen mittel- bis kurzfristig adressiert werden, wenn Deutschland die EPBD-Ziele erreichen will.

Besonders betroffen sind Gebäude mit Baujahr vor 1979, die häufig weder über eine Fassadendämmung noch über moderne Heizungstechnik verfügen. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, die den zahlenmäßig größten Anteil am Gebäudebestand ausmachen (rund 15,9 Millionen Gebäude), liegt der Anteil der Klassen F, G und H bei etwa 40 Prozent.

Für eine detaillierte Erklärung der einzelnen Effizienzklassen und ihrer Bedeutung empfehlen wir unseren Leitfaden zu den Energieeffizienzklassen A bis G.

Was der Plan für Portfoliohalter bedeutet

Die Auswirkungen des Nationalen Gebäuderenovierungsplans unterscheiden sich je nach Portfoliogröße und -struktur erheblich. Entscheidend sind drei Faktoren: der Anteil energetisch schlechter Gebäude im Bestand, die vorhandene Datenlage und die finanzielle Kapazität zur Umsetzung.

Kleine Portfolios (bis 50 Wohneinheiten)

Typisch: Private Vermieter, kleine Hausverwaltungen, Familiengesellschaften.

• Risiko: Einzelgebäude in Klasse F/G/H können einen überproportionalen Anteil am Portfolio ausmachen. Eine Sanierungspflicht trifft sofort den Kern des Bestands.
• Handlungsbedarf: Energieausweise prüfen, individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen lassen, Fördermöglichkeiten der BEG nutzen (bis zu 70 % beim Heizungstausch, bis zu 60.000 Euro förderfähige Kosten bei Einzelmaßnahmen mit iSFP).
• Zeithorizont: Sofort beginnen. Die Fördermittel sind begrenzt, und Handwerkerverfügbarkeit wird ein Engpass.

Mittlere Portfolios (50-500 Wohneinheiten)

Typisch: Regionale Wohnungsunternehmen, mittelgroße Hausverwaltungen, institutionelle Einzelinvestoren.

• Risiko: Ohne systematische Bestandsanalyse fehlt die Grundlage für eine priorisierte Sanierungsstrategie. Die 43/55-Regel erfordert, dass die schlechtesten Gebäude zuerst angegangen werden -- das muss aber erst identifiziert werden.
• Handlungsbedarf: Portfolioweites Screening der Energieeffizienzklassen, CRREM-Pfadanalyse für jedes Objekt, Sanierungsroadmap mit Priorisierung nach Einsparpotenzial und Förderfähigkeit erstellen.
• Zeithorizont: Datenerhebung innerhalb von 6 Monaten, Maßnahmenplanung innerhalb von 12 Monaten.

Große Portfolios (über 500 Wohneinheiten)

Typisch: Große Wohnungsunternehmen, börsennotierte Bestandshalter, institutionelle Investoren, Banken mit Immobilienkreditportfolios.

• Risiko: Regulatorisches Risiko wird zum Finanzierungsrisiko. Banken fragen zunehmend nach ESG-Risikoprofilen und Dekarbonisierungspfaden. Gebäude in den schlechtesten Effizienzklassen ohne Sanierungsplanung werden als Stranded Assets klassifiziert.
• Handlungsbedarf: Portfolioweite Dekarbonisierungsstrategie mit Szenarioanalyse, Integration der EPBD-Ziele in die Unternehmensplanung, Berichterstattung nach CSRD vorbereiten.
• Zeithorizont: Strategie bis Q3 2026 stehen haben, erste Umsetzungsmaßnahmen ab 2027.

Sonderfall Banken und Finanzierer

Banken mit signifikanten Immobilienkreditportfolios stehen vor einer eigenen Herausforderung: Die EBA-Leitlinien zur Kreditvergabe verlangen zunehmend die Berücksichtigung von Klimarisiken, und die EU-Taxonomie stuft Kredite für energetisch schlechte Gebäude als nicht nachhaltig ein. Der NBRP wird die Datenbasis liefern, auf der Banken ihre Portfoliorisiken neu bewerten müssen. Gebäude in den untersten Effizienzklassen ohne dokumentierte Sanierungsperspektive werden als erhöhtes Risiko eingestuft, was sich in Zinsaufschlägen und restriktiveren Beleihungsbedingungen niederschlägt. Der Energieausweis wird zum Kreditvergabe-Kriterium -- nicht erst perspektivisch, sondern jetzt.

Kommunale Wärmeplanung als Baustein

Der Nationale Gebäuderenovierungsplan existiert nicht im Vakuum. Er wird flankiert durch die kommunale Wärmeplanung, die seit dem 1. Januar 2024 durch das Wärmeplanungsgesetz (WPG) vorgeschrieben ist.

Fristen der Wärmeplanung

Gemeindegröße	Frist für Wärmeplan
Über 100.000 Einwohner	30. Juni 2026
Unter 100.000 Einwohner	30. Juni 2028

Bis Anfang Mai 2025 hatten bereits 5.085 Gemeinden (rund 47 Prozent aller Gemeinden) mit der Erstellung begonnen, 488 Gemeinden (4,5 Prozent) hatten ihren Wärmeplan abgeschlossen.

Warum das für den Renovierungsplan relevant ist

Die kommunale Wärmeplanung bestimmt, in welchen Gebieten welche Wärmeinfrastruktur ausgebaut wird: Fernwärme, Nahwärmenetze, Wasserstoff oder dezentrale Lösungen wie Wärmepumpen. Diese Information ist entscheidend für die Wahl der richtigen Sanierungsmaßnahme. Eine Fassadendämmung ohne passende Heizungslösung bringt weniger als ein integrierter Ansatz.

Für Hausverwaltungen bedeutet das: Bevor Sanierungsmaßnahmen geplant werden, sollte der Entwurf des kommunalen Wärmeplans eingesehen werden -- sofern bereits verfügbar. In Großstädten über 100.000 Einwohnern muss dieser bis Juni 2026 vorliegen.

Verknüpfung mit dem GEG/GModG

Das Wärmeplanungsgesetz ist direkt mit dem Heizungsgesetz verknüpft. In Gebieten, für die ein Wärmeplan vorliegt, greifen die Vorgaben zur Nutzung erneuerbarer Energien beim Heizungstausch. Sobald eine Kommune ihren Wärmeplan beschlossen hat, wird für Bestandsgebäude in ausgewiesenen Fernwärme- oder Wasserstoffgebieten die Anschlusspflicht bzw. der Umstieg auf klimaneutrale Heizlösungen verbindlich. Für Portfoliohalter mit Beständen in mehreren Kommunen entsteht dadurch ein fragmentiertes Pflichtenprofil: Je nach Standort und Fortschritt der kommunalen Wärmeplanung gelten unterschiedliche Anforderungen und Zeitpläne.

Der Nationale Gebäuderenovierungsplan muss darlegen, wie diese kommunale Ebene mit der nationalen Strategie zusammenwirkt. Eine der offenen Fragen ist, ob die Wärmeplanung als ausreichende Grundlage für die EPBD-Sanierungstrajektorie anerkannt wird oder ob zusätzliche nationale Instrumente notwendig sind.

Finanzierung: Was bisher bekannt ist

Die EPBD verpflichtet die Mitgliedstaaten, im Nationalen Gebäuderenovierungsplan auch die Finanzierungsinstrumente darzulegen, mit denen die Sanierungsziele erreicht werden sollen. Stand April 2026 existieren in Deutschland folgende zentrale Förderinstrumente:

Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)

Die BEG, administriert durch KfW und BAFA, bleibt das wichtigste Förderinstrument. Laut Koalitionsvertrag wird die Sanierungs- und Heizungsförderung fortgesetzt.

Förderbereich	Maximale Förderhöhe
Heizungstausch (BEG EM)	Bis zu 70 % Zuschuss, max. 30.000 Euro förderfähige Kosten (60.000 Euro mit iSFP)
Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle (BEG EM)	15-20 % Zuschuss + 5 % iSFP-Bonus
Komplettsanierung zum Effizienzhaus (BEG WG)	Kredit bis 150.000 Euro je WE, Tilgungszuschuss bis 37.500 Euro je WE

Steuerliche Förderung nach Paragraph 35c EStG

Selbstnutzende Eigentümer von Gebäuden, die älter als zehn Jahre sind, können energetische Sanierungsmaßnahmen steuerlich geltend machen: 7 Prozent der Aufwendungen im Jahr des Abschlusses und im Folgejahr (maximal je 14.000 Euro), danach 6 Prozent (maximal 12.000 Euro). Der Höchstbetrag beträgt 40.000 Euro je begünstigtes Objekt über den gesamten Förderzeitraum.

Was noch fehlt

Im Vergleich zu den EPBD-Anforderungen weist die deutsche Förderlandschaft noch Lücken auf:

• Keine spezifische Förderung für die "schlechtesten 43 Prozent" -- die EPBD verlangt, dass der NBRP gezielte Instrumente für Worst Performer benennt.
• Keine verbindliche Brücke zwischen kommunaler Wärmeplanung und Gebäudeförderung -- wer in einem Fernwärme-Vorranggebiet liegt, hat derzeit keinen automatischen Zugang zu angepassten Förderprogrammen.
• Keine Klarheit über das Fördervolumen nach 2027 -- die mittelfristige Haushaltsplanung ist angesichts der angespannten Bundeshaushalte unsicher.

Der finale Nationale Gebäuderenovierungsplan muss diese Lücken adressieren, wenn er die Bewertung der EU-Kommission bestehen soll.

Investitionsbedarf: eine Größenordnung

Belastbare Zahlen zum Gesamtinvestitionsbedarf für die EPBD-Umsetzung in Deutschland liegen noch nicht vor. Orientierungswerte lassen sich aber ableiten: Wenn rund 8,3 Millionen Wohngebäude (die schlechtesten 43 Prozent von 19,4 Millionen) in den kommenden 10 bis 15 Jahren energetisch auf ein deutlich besseres Niveau gebracht werden müssen, und die durchschnittlichen Sanierungskosten je nach Tiefe zwischen 30.000 und 150.000 Euro pro Gebäude liegen, ergibt sich ein Gesamtvolumen im dreistelligen Milliardenbereich. Die bestehenden Förderprogramme decken davon nur einen Bruchteil ab. Ohne eine massive Aufstockung der Förderung oder alternative Finanzierungsinstrumente (z. B. Green Bonds, revolvierende Fonds, On-Bill-Finanzierung) wird die Sanierungswelle nicht in Gang kommen.

Für Portfoliohalter ist die Botschaft klar: Wer die Wirtschaftlichkeit von Sanierungsmaßnahmen frühzeitig berechnet und Fördermittel systematisch nutzt, kann die Kosten erheblich senken. Wer wartet, bis die Nachfrage nach Handwerksleistungen und Fördermitteln gleichzeitig steigt, zahlt mehr und bekommt weniger.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was genau ist der Nationale Gebäuderenovierungsplan?

Der Nationale Gebäuderenovierungsplan (NBRP) ist ein verpflichtendes strategisches Dokument, das jeder EU-Mitgliedstaat gemäß Artikel 3 der EPBD (EU/2024/1275) vorlegen muss. Er enthält den nationalen Fahrplan zur Dekarbonisierung des Gebäudebestands mit konkreten Meilensteinen für 2030, 2035, 2040 und 2050, eine Sanierungstrajektorie für Wohngebäude und die Finanzierungsinstrumente zur Umsetzung.

Bis wann muss Deutschland den Plan vorlegen?

Der Entwurf musste bis zum 31. Dezember 2025 an die EU-Kommission übermittelt werden. Die Kommission hat dann sechs Monate Zeit für Empfehlungen. Der finale Plan muss bis zum 31. Dezember 2026 vorliegen. Parallel muss die EPBD bis zum 29. Mai 2026 in nationales Recht umgesetzt sein.

Was bedeutet die 16-Prozent-Reduktion bis 2030?

Der durchschnittliche Primärenergieverbrauch des gesamten deutschen Wohngebäudebestands muss bis 2030 um mindestens 16 Prozent gegenüber dem Stand von 2020 sinken. Bis 2035 müssen es 20 bis 22 Prozent sein. Das sind Durchschnittswerte über den gesamten Bestand -- nicht Anforderungen an jedes einzelne Gebäude.

Welche Gebäude sind von der 43/55-Regel betroffen?

Die EPBD verlangt, dass mindestens 55 Prozent der gesamten Energieeinsparung aus der Sanierung der schlechtesten 43 Prozent des Wohngebäudebestands (nach Gesamtenergieeffizienz, Basisjahr 2020) erzielt wird. In Deutschland betrifft das voraussichtlich Gebäude der Effizienzklassen F, G und H sowie Teile der Klasse E -- rund 44 Prozent des Bestands laut aktuellen Auswertungen.

Gibt es eine direkte Sanierungspflicht für Wohngebäude?

Nein, die EPBD sieht für Wohngebäude keine Minimum Energy Performance Standards (MEPS) vor wie für Gewerbeimmobilien. Stattdessen müssen Mitgliedstaaten nationale Sanierungstrajektorien festlegen, um die Durchschnittsreduktion zu erreichen. Wie sie das tun -- durch Anreize, Verpflichtungen oder eine Kombination -- bleibt ihnen überlassen. Das geplante GModG wird hier den nationalen Rahmen setzen.

Was passiert, wenn Deutschland den Plan nicht fristgerecht vorlegt?

Die EU-Kommission kann ein Vertragsverletzungsverfahren einleiten. Praktisch relevanter ist, dass Mitgliedstaaten ohne genehmigten NBRP bei der nächsten EPBD-Überprüfung unter verstärkte Beobachtung gestellt werden und EU-Fördermittel an Konditionalitäten geknüpft sein können.

Wie hängen Klimaschutzgesetz, GModG und NBRP zusammen?

Das Klimaschutzgesetz definiert die sektoralen CO2-Budgets (Gebäudesektor: Zielpfad bis 2030). Das GModG setzt die EPBD-Anforderungen in nationales Recht um. Der NBRP ist der strategische Plan, der erklärt, wie Deutschland die EPBD-Ziele erreichen will. Alle drei Instrumente müssen zusammenpassen.

Lohnt sich Abwarten, bis das GModG verabschiedet ist?

Nein. Die EPBD-Zielwerte (16 % bis 2030, 43/55-Regel) sind durch die Richtlinie verbindlich und werden sich im nationalen Gesetz widerspiegeln. Wer mit der Bestandsanalyse und Sanierungsplanung wartet, verliert ein bis zwei Jahre -- bei einer Frist bis 2030, die keine Verzögerung erlaubt. Die Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans oder einer Sanierungspflicht-Analyse ist unabhängig vom Gesetzestext sinnvoll und förderfähig.

Fazit

Die Nationale Renovierungsstrategie Deutschlands steht 2026 vor einem Paradigmenwechsel. Die unverbindliche LTRS von 2020 wird durch einen überprüfbaren Nationalen Gebäuderenovierungsplan ersetzt, der konkrete Reduktionsziele, priorisierte Gebäudesegmente und Finanzierungsinstrumente enthalten muss. Die Zahlen sind klar: 16 Prozent Reduktion bis 2030, 20 bis 22 Prozent bis 2035, und mindestens 55 Prozent der Einsparung muss von den schlechtesten 43 Prozent des Bestands kommen.

Deutschland ist bei der Umsetzung im Rückstand. Das GModG ist noch nicht verabschiedet, der NBRP-Entwurf noch nicht eingereicht, und die aktuelle Sanierungsquote von 0,67 Prozent liegt weit unter dem Notwendigen. Für Portfoliohalter ist das kein Grund zur Passivität -- im Gegenteil. Die EPBD-Ziele stehen fest. Die Förderlandschaft existiert. Und die Zeit bis 2030 ist knapper, als die meisten Investitionspläne abbilden.

Wer jetzt seinen Gebäudebestand systematisch analysiert, die energetisch schlechtesten Objekte identifiziert und eine fundierte Sanierungsroadmap erstellt, verschafft sich nicht nur regulatorische Sicherheit, sondern auch einen Finanzierungsvorteil. Banken und Investoren fragen zunehmend nach Dekarbonisierungspfaden -- und wer keinen vorweisen kann, zahlt den Aufpreis.

Die konkreten nächsten Schritte sind unabhängig von der Portfoliogröße dieselben:

1. Bestandsdaten digitalisieren: Energieausweise, Verbrauchsdaten und Gebäudemerkmale in einer strukturierten Datenbank zusammenführen.
2. Worst Performer identifizieren: Alle Gebäude der Effizienzklassen F, G und H markieren und nach Einsparpotenzial priorisieren.
3. Sanierungsfahrpläne erstellen: Für die schlechtesten Gebäude individuelle Sanierungsfahrpläne (iSFP) beauftragen -- diese sind förderfähig und erhöhen den Zugang zu BEG-Mitteln.
4. Kommunale Wärmeplanung einbeziehen: Prüfen, ob für den jeweiligen Standort bereits ein Wärmeplan vorliegt oder in Bearbeitung ist, und die Heizungsstrategie darauf abstimmen.
5. Finanzierung klären: Förderfähigkeit jeder Maßnahme prüfen, Kombination aus BEG-Zuschuss, KfW-Kredit und steuerlicher Förderung optimieren.
6. Dokumentation aufbauen: Für CSRD-pflichtige Unternehmen und Banken die Dekarbonisierungsstrategie so dokumentieren, dass sie in der ESG-Berichterstattung verwertbar ist.

---

reduco.ai unterstützt Wohnungsunternehmen, Hausverwaltungen und Asset Manager bei der datenbasierten Analyse ihres Gebäudebestands und der Entwicklung von Sanierungsstrategien, die den Anforderungen der EPBD gerecht werden. Jetzt kostenlos starten.