Klimaschutzgesetz und Immobilienwirtschaft: Ziele, Sektorgrenzen und Konsequenzen

Dieser Beitrag erklärt das Klimaschutzgesetz im Detail, ordnet die KSG-Novelle 2024 ein und zeigt, was der Stand vom Oktober 2026 für Eigentümer und Bestandshalter bedeutet: CO₂-Kosten, Mindeststandards für Nichtwohngebäude und die Datenanforderungen der Banken. Die einzelnen Instrumente vertiefen die Beiträge zum Gebäudemodernisierungsgesetz und zur CO₂-Kostenaufteilung zwischen Vermieter und Mieter.

Was regelt das Klimaschutzgesetz?

Das Bundes-Klimaschutzgesetz trat am 18. Dezember 2019 in Kraft. Es verankert erstmals rechtsverbindliche nationale Klimaziele im Gesetzestext:

• Bis 2030: Reduktion der Treibhausgasemissionen um mindestens 65 % gegenüber 1990
• Bis 2040: Reduktion um mindestens 88 % gegenüber 1990
• Bis 2045: Netto-Treibhausgasneutralität; nach 2050 sollen die Emissionen negativ werden

Um diese Gesamtziele erreichbar zu machen, legt das KSG zwei Arten von Mengen fest: Jahresemissionsgesamtmengen für alle Sektoren zusammen (Anlage 2, für 2030: 438 Mio. t CO₂-Äquivalente) und Jahresemissionsmengen für sechs Sektoren (Anlage 2a): Energiewirtschaft, Industrie, Verkehr, Gebäude, Landwirtschaft sowie Abfallwirtschaft und Sonstiges. Für den Gebäudesektor sinkt die Jahresemissionsmenge von 118 Mio. t (2020) auf 67 Mio. t CO₂-Äquivalente (2030).

Das Gesetz installiert zudem einen Kontrollmechanismus: Das Umweltbundesamt (UBA) veröffentlicht bis zum 15. März jedes Jahres die Emissionsdaten des Vorjahres und legt Projektionsdaten vor. Der unabhängige Expertenrat für Klimafragen prüft beide und stellt fest, ob die Summe der Emissionen 2021–2030 das zulässige Gesamtbudget einhält (§ 12 KSG).

Wichtige Meilensteine des KSG

• Dezember 2019: Bundes-Klimaschutzgesetz tritt in Kraft
• März 2021: Das Bundesverfassungsgericht erklärt das KSG mit Beschluss vom 24. März 2021 teilweise für unvereinbar mit den Grundrechten: Es fehlten hinreichende Vorgaben für die Emissionsminderung ab 2031, wodurch hohe Minderungslasten unumkehrbar in die Zeit nach 2030 verschoben würden
• August 2021: Erste KSG-Novelle (Gesetz vom 18.08.2021, BGBl. I S. 3905) verschärft das 2030-Ziel von −55 % auf −65 % und fügt das 2040-Ziel (−88 %) sowie die Netto-Treibhausgasneutralität bis 2045 hinzu
• Juli 2024: Zweite KSG-Novelle, Umstellung auf eine sektorübergreifende und vorausschauende Gesamtbewertung

Sektorziele: Wo steht der Gebäudesektor?

Der Gebäudesektor verursachte 2025 rund 16 % der deutschen Treibhausgasemissionen (103,4 von 648,9 Mio. t), vor allem durch die Verbrennung von Erdgas und Heizöl zum Heizen. Die folgende Tabelle zeigt die Jahresemissionsmengen nach KSG (Anlage 2a) neben den tatsächlichen Emissionen laut UBA:

Quellen: UBA, Treibhausgasemissionen nach KSG-Sektoren (Datenstand März 2026, Wert 2025 vorläufig); KSG Anlage 2a · Stand: Oktober 2026

Das UBA rechnet die Ist-Werte mit jeder neuen Inventarmeldung zurück; die Tabelle zeigt durchgehend den Datenstand vom März 2026. Weil Überschreitungen der Vorjahre auf die Folgejahre angerechnet werden, lag die angepasste Menge für 2025 bei 90,1 statt 92 Mio. t.

Das Ergebnis ist eindeutig: Der Gebäudesektor hat seine Jahresemissionsmenge in jedem Jahr seit 2020 überschritten. Nach den Projektionsdaten 2026 des UBA verfehlt er die Summe seiner Jahresemissionsmengen 2021–2030 um rund 110,1 Mio. t CO₂-Äquivalente, genauso stark wie in den Projektionen des Vorjahres.

Die Emissionen sanken zwar von 121,6 Mio. t (2020) auf 100,0 Mio. t (2024), stiegen 2025 aber wieder um 3,4 %: Laut UBA führten kältere Wintermonate zu mehr Heizbedarf, der Erdgaseinsatz stieg um 8 %. Gleichzeitig wuchs der Anteil erneuerbarer Energien am Wärmeverbrauch der Haushalte von 22,8 auf 24,2 %, und Wärmepumpen haben 2025 erstmals Gasheizungen als meistverkaufte Heizungsart überholt (299.000 Geräte, +55 %). Die Projektionen bilden noch das alte GEG mit der 65-%-Vorgabe ab, und der Expertenrat für Klimafragen erwartet für Gebäude höhere Emissionen als ausgewiesen.

KSG-Novelle 2024: Was hat sich geändert?

Am 17. Juli 2024 trat die zweite Novelle des Bundes-Klimaschutzgesetzes in Kraft (BGBl. 2024 I Nr. 235). Die Änderungen sind weitreichend:

Von sektorspezifisch zu sektorübergreifend

Vorher (KSG 2021): Jeder Sektor hatte eine verbindliche zulässige Jahresemissionsmenge. Wurde sie überschritten, musste das zuständige Ministerium innerhalb von drei Monaten ein Sofortprogramm vorlegen (§ 8 KSG a. F.).

Nachher (KSG 2024): Die Kontrolle erfolgt sektorübergreifend und vorausschauend. Maßgeblich ist, ob die Summe aller Emissionen 2021–2030 das Gesamtbudget nach Anlage 2 einhält; Grundlage sind die jährlichen Projektionsdaten. Die Jahresemissionsmengen der Sektoren stehen weiter im Gesetz (Anlage 2a), lösen aber allein keine Nachsteuerung mehr aus.

Nachsteuerungspflicht nur noch bei Gesamtverfehlung

Die Bundesregierung muss erst dann nachsteuern, wenn der Expertenrat in zwei aufeinanderfolgenden Jahren feststellt, dass die Projektionsdaten eine Überschreitung des sektorübergreifenden Budgets 2021–2030 ausweisen (§ 8 KSG). Dann legen alle zuständigen Ministerien, vor allem die der Sektoren mit Überschreitung, binnen drei Monaten Vorschläge vor. Die Bundesregierung entscheidet, ob sie in den betroffenen Sektoren, in anderen Sektoren oder sektorübergreifend ansetzt.

Kritische Einordnung

Die Novelle nimmt den Druck von den einzelnen Ressorts: Ein Sektor, der seine Menge überschreitet, löst allein keine Maßnahmen mehr aus. De facto schützt die Novelle damit Verkehr und Gebäude vor unmittelbaren Konsequenzen, solange andere Sektoren die Lücke rechnerisch ausgleichen. Diese Reserve schrumpft: Nach den Projektionsdaten 2026 unterschreitet die Energiewirtschaft ihre Mengen 2021–2030 nur noch um rund 193 Mio. t, 67 Mio. t weniger als ein Jahr zuvor, und der Puffer des Gesamtbudgets ist von rund 81 auf 3,8 Mio. t gesunken (UBA).

Sofortprogramme: Nachsteuerung bei Zielverfehlungen

Der alte Mechanismus (bis Juli 2024)

Nach § 8 KSG a. F. galt: Überschreitet ein Sektor seine Jahresemissionsmenge, muss das zuständige Ministerium innerhalb von drei Monaten ein Sofortprogramm vorlegen. Der Expertenrat für Klimafragen prüfte die zugrunde gelegten Annahmen.

In der Praxis hat der Gebäudesektor jedes Jahr seit 2020 seine Menge überschritten. Am 13. Juli 2022 legten das BMWSB und das BMWK ein gemeinsames Sofortprogramm vor, das unter anderem vorsah, dass ab 2024 möglichst jede neu eingebaute Heizung zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben wird. Diese Vorgabe kam 2024 mit der GEG-Novelle und wurde am 29.07.2026 durch das Gebäudemodernisierungsgesetz wieder gestrichen.

Der neue Mechanismus (seit Juli 2024)

Mit der KSG-Novelle 2024 entfällt die sektorspezifische Sofortprogrammpflicht. Die Bundesregierung muss nur noch nachsteuern, wenn der Expertenrat zwei Jahre in Folge feststellt, dass das sektorübergreifende Budget nach den Projektionsdaten überschritten wird. Das bedeutet:

• Kein einzelner Sektor wird mehr automatisch zur Nachsteuerung gezwungen
• Die Regierung hat mehr Flexibilität, wo sie ansetzt
• Der Zeitraum bis zu konkreten Maßnahmen ist deutlich länger

Aktueller Stand

Stand 17.10.2026: Nach den UBA-Projektionsdaten 2026 (14.03.2026) sinken die Emissionen bis 2030 um 62,6 % statt der vorgeschriebenen 65 %; das Gesamtbudget 2021–2030 würde rechnerisch nur noch mit einem Puffer von 3,8 Mio. t eingehalten, was das UBA selbst „nicht richtungssicher“ nennt. Der Expertenrat für Klimafragen hat die Einhaltung am 18.05.2026 nicht bestätigt: Nach seiner Einschätzung liegt ein mittlerer Emissionspfad etwa 60 bis 100 Mio. t über dem Budget. Stellt er 2027 erneut eine Überschreitung fest, muss die Bundesregierung nach § 8 KSG zusätzliche Maßnahmen beschließen. Das Klimaschutzprogramm 2026 ist nach Ansicht des Expertenrats in seiner Fassung vom 25.03.2026 nicht geeignet, diese Pflicht abzuwenden; eine Nachbesserung bis 2027 könnte das ändern.

Das Kabinett hat am 25.03.2026 das Klimaschutzprogramm 2026 beschlossen: 67 Maßnahmen, dazu 23 zur Landnutzung. Für Gebäude setzt es vor allem auf mehr Geld für effiziente Wärmenetze (BEW) und niedrigere Strompreise, unter anderem über geringere Netzentgelte. Nach Einschätzung des Expertenrats würde auch bei vollständiger Umsetzung keines der gesetzlichen Ziele bis 2040 erreicht. Für den Gebäudesektor heißt das: Das Problem ist nicht gelöst, sondern nur verschoben.

Die Instrumente: Wie der Gebäudesektor seine Ziele erreichen soll

Das KSG selbst ist ein Rahmengesetz: Es definiert Ziele, aber keine Pflichten für einzelne Gebäude. Die eigentlichen Hebel liegen in Einzelgesetzen und Förderprogrammen:

1. CO₂-Bepreisung (BEHG)

Das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) bepreist fossile Brennstoffe für Wärme und Verkehr. 2025 galt ein Festpreis von 55 €/t; für 2026 legt § 10 BEHG erstmals einen Preiskorridor von 55–65 €/t fest, und alle Versteigerungen vom 1. Juli bis 9. September 2026 endeten beim Höchstpreis von 65 €/t. Ab 2028 erfasst der EU-Emissionshandel ETS2 Heiz- und Kraftstoffe; den Übergang vom nationalen Handel regelt das BEHG-Änderungsgesetz, das der Bundestag am 15.10.2026 beschlossen hat (Bundesrat ausstehend). Mehr dazu im Beitrag zur CO₂-Steuer 2026.

Quellen: § 10 BEHG, EEX-Versteigerungsergebnisse, DEHSt, Deutscher Bundestag, EU-Kommission · Stand: Oktober 2026

Eine Ausweitung der Freigaben aus der Marktstabilitätsreserve hat der Rat der EU am 09.10.2026 angenommen; die Veröffentlichung im Amtsblatt steht aus. Wie sich der ETS2-Preis entwickelt, ist sehr unsicher. Modellrechnungen des Potsdam-Instituts für Klimafolgenforschung kommen für 2030 je nach Begleitpolitik auf 71 bis 261 €/t (Climate Policy, Band 26, 2026; noch mit ETS2-Start 2027 gerechnet).

2. Gebäudeenergiegesetz (GEG) und Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)

Das GEG regelt die energetischen Anforderungen an Gebäude. Seit dem 29. Juli 2026 heißt es Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): kein neues Gesetz, sondern das umbenannte und geänderte GEG (BGBl. 2026 I Nr. 226). Die 65-%-Vorgabe für neue Heizungen ist gestrichen (§§ 71 bis 73 entfallen), ebenso die Kopplung an die kommunale Wärmeplanung. Für Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29.07.2026 in bestehende Gebäude eingebaut werden, muss stattdessen ein steigender Anteil der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder grünem, blauem, orangenem oder türkisem Wasserstoff stammen: 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035 und 60 % ab 2040 (§ 43 GModG). Eine Sanierungspflicht für Wohngebäude führt das Gesetz nicht ein; für Nichtwohngebäude gilt ab 2030 ein Mindeststandard (§ 40 GModG, siehe unten).

3. Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)

Die BEG bündelt die Bundesförderung für Heizungstausch, Gebäudehülle und Effizienzhaus- beziehungsweise Effizienzgebäude-Sanierungen. Für Unternehmen und Vermieter gelten andere Sätze als für selbstnutzende Eigentümer:

Stand 17.10.2026 (BEG-Reform mit Wirkung ab 21.07.2026): Unternehmen, Wohnungsunternehmen und Vermieter erhalten für den Heizungstausch 30 % ohne Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus (beide nur für Selbstnutzer); für Wärmepumpen sind ab Q1 2027 15 % plus 15 Prozentpunkte bei EU-Herkunft vorgesehen (Details und Start veröffentlicht das BMWE noch). Gebäudehülle 15 % (iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten nur in Wohngebäuden mit EBW-iSFP und nur auf Kosten oberhalb der einfachen Höchstgrenze, nicht für große Wohnungsunternehmen). KfW 261/263 fördern nur noch Stufen mit EE- oder NH-Klasse (z. B. Effizienzhaus 40: 10 % Tilgungszuschuss mit EE-, 15 % mit NH-Klasse). Einzelmaßnahmen (BEG EM) und Effizienzhaus-/Effizienzgebäude-Förderung (BEG WG/NWG) sind nicht mehr kombinierbar; zwischen beiden liegen drei Jahre.

Details für Gewerbe- und Verwaltungsgebäude stehen im Beitrag zur BEG-Förderung für Nichtwohngebäude.

4. Kommunale Wärmeplanung

Das Wärmeplanungsgesetz (WPG) verpflichtet die Länder sicherzustellen, dass für jedes Gemeindegebiet ein Wärmeplan entsteht: bis 30. Juni 2026 für Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern, bis 30. Juni 2028 für alle übrigen. Zum 30.06.2026 hatten laut BBSR 72 von 83 Großstädten ihre Wärmeplanung fristgerecht abgeschlossen. Die Pläne zeigen, wo Wärmenetze, Wasserstoffnetze oder dezentrale Lösungen voraussichtlich in Frage kommen. Sie haben aber keine rechtliche Außenwirkung und lösen seit dem 29.07.2026 keine Heizungspflichten mehr aus; einen Anschluss- und Benutzungszwang für Fernwärme kann nur eine kommunale Satzung begründen. Details im Beitrag zur kommunalen Wärmeplanung.

5. EU-Gebäuderichtlinie (EPBD)

Die überarbeitete Energy Performance of Buildings Directive (EPBD, Richtlinie (EU) 2024/1275) verpflichtet die Mitgliedstaaten zu Mindeststandards für Nichtwohngebäude. Für Wohngebäude gibt es keinen Mindeststandard je Gebäude, sondern ein Bestandsziel: Der durchschnittliche Primärenergieverbrauch muss bis 2030 um mindestens 16 % und bis 2035 um 20 bis 22 % gegenüber 2020 sinken. Deutschland hat die Richtlinie mit dem GModG teilweise umgesetzt, die meisten Teile gelten ab 01.01.2027. Den Wohngebäude-Zielpfad regelt nicht das GModG, sondern der nationale Gebäuderenovierungsplan (Entwurf vom 22.05.2026, endgültige Fassung bis 31.12.2026). Weil die Umsetzungsfrist am 29.05.2026 verstrichen war, hat die EU-Kommission im Juli 2026 allen 27 Mitgliedstaaten, auch Deutschland, Aufforderungsschreiben geschickt.

EU-Rahmen: ETS2, Effort Sharing und Fit for 55

Das KSG steht nicht isoliert da. Es ist eingebettet in den europäischen Rechtsrahmen, der zusätzliche Verbindlichkeit schafft:

Effort Sharing Regulation (ESR)

Die EU-Lastenteilungsverordnung legt für jeden Mitgliedstaat verbindliche Emissionsbudgets für die Sektoren fest, die nicht vom EU-Emissionshandel (ETS1) erfasst werden, darunter Gebäude und Verkehr. Deutschland muss hier bis 2030 eine Reduktion von 50 % gegenüber 2005 erreichen. Nach den UBA-Projektionsdaten 2026 verfehlt Deutschland diese Vorgaben für 2021–2030 um rund 255 Mio. t CO₂-Äquivalente. Überschreitet ein Mitgliedstaat seine jährliche Zuweisung, kann er Flexibilitäten nutzen und etwa Zuweisungen anderer Mitgliedstaaten zukaufen. Ein danach verbleibender Überschuss wird mit dem Faktor 1,08 multipliziert den Emissionen des Folgejahres zugeschlagen. Stellt die Kommission unzureichende Fortschritte fest, muss der Mitgliedstaat binnen drei Monaten einen Plan mit Abhilfemaßnahmen vorlegen (Art. 8 und 9 der Verordnung (EU) 2018/842).

EU-Emissionshandel 2 (ETS2)

Die Verordnung (EU) 2026/667 hat den Start des zweiten Emissionshandels für Gebäude und Straßenverkehr auf 2028 verschoben; sie ist seit dem 07.04.2026 in Kraft. Die ersten Versteigerungen beginnen am 18. Januar 2027, und für die Emissionen des Jahres 2028 müssen die Brennstofflieferanten bis 31. Mai 2029 Zertifikate abgeben (EU-Kommission zum ETS2). Einen festen Höchstpreis gibt es nicht; die Prognosen gehen weit auseinander (siehe Abschnitt zur CO₂-Bepreisung). Nach geltendem Recht unterliegen Erdgas und Heizöl ab 2028 einem Marktpreis, den kein nationaler Korridor mehr begrenzt.

Fit for 55

Das Fit-for-55-Paket der EU bündelt die Gesetze zur Umsetzung des EU-Klimaziels für 2030 (mindestens −55 % netto gegenüber 1990), darunter die EPBD-Novelle, die verschärfte ESR und den ETS2. Seit dem 07.04.2026 gilt zudem das EU-Ziel für 2040: −90 % netto gegenüber 1990 (Verordnung (EU) 2026/667). Ab 2036 sollen hochwertige internationale Gutschriften bis zu 5 % der Netto-Emissionen von 1990 beitragen können; die Bedingungen regelt künftiges EU-Recht. Für die Immobilienwirtschaft heißt das: Selbst wenn das nationale KSG aufgeweicht wird, bleibt der EU-Rechtsrahmen als verbindliche Untergrenze bestehen.

Was bedeutet das für Immobilieneigentümer?

Aus dem KSG selbst folgen keine Pflichten für einzelne Gebäude. Wirtschaftlich steigt der Druck aber über CO₂-Kosten und Finanzierung, bei Nichtwohngebäuden zusätzlich über einen gesetzlichen Mindeststandard.

Steigende Betriebskosten

Die CO₂-Preise bis 2027 und den Übergang in den ETS2 zeigt die Tabelle im Abschnitt zur CO₂-Bepreisung. Wer die Kosten trägt, regelt die CO₂-Kostenaufteilung: Bei Wohngebäuden zahlt der Vermieter je nach CO₂-Ausstoß pro m² zwischen 0 und 95 % der CO₂-Kosten (Zehn-Stufen-Modell), bei Nichtwohngebäuden darf der Mieter höchstens 50 % übernehmen. Für fossile Heizungen, die nach dem 29.07.2026 in bestehende Gebäude eingebaut werden, teilen Vermieter und Mieter von Wohnraum ab 2028 CO₂-Kosten und Gasnetzentgelte hälftig (§ 5a CO2KostAufG).

Stranded-Asset-Risiko

Gebäude, deren CO₂-Intensität über dem CRREM-Pfad oder einem am KSG ausgerichteten Klimapfad liegt, drohen an Wert zu verlieren. Bei Wohnimmobilien ist dieser Brown Discount messbar: Laut IW-Wohnindex (Datenstand erstes Quartal 2026) liegen die Angebotspreise der Klassen G und H seit 2018 typischerweise rund 20 bis knapp 30 % unter denen der Klassen A und A+ (IW-Wohnindex Q1 2026). Hinzu kommt der Blick der Banken auf die Energieeffizienz ihrer Kreditsicherheiten. Wie Sie das Risiko im Bestand begrenzen, zeigt der Beitrag Stranded Assets vermeiden.

Stand 17.10.2026: Die Datenanfragen Ihrer Bank beruhen auf den EBA-Leitlinien zu ESG-Risiken (für kleine und nicht komplexe Institute ab 11.01.2027), §§ 26c/26d KWG und der MaRisk (Rundschreiben 06/2026).

Sanierungspflichten durch EU-Recht

Die EPBD bringt Mindeststandards nach Deutschland, aber nur für Nichtwohngebäude: Nach § 40 GModG, der am 01.01.2027 in Kraft tritt, darf ihr Jahres-Primärenergiebedarf ab 01.01.2030 höchstens das 3,5-Fache und ab 01.01.2033 höchstens das 2,95-Fache des Referenzgebäudes betragen (Mindeststandard für Nichtwohngebäude). Als erfüllt gilt die Anforderung unter anderem bei Gebäuden ab Baujahr 1996, bei Wärmeschutz auf dem Niveau der Wärmeschutzverordnung 1995, bei überwiegender Beheizung mit Wärmepumpe oder Biomasse und bei Fernwärme; dazu kommen weite Ausnahmen. Für Wohngebäude gibt es keine Sanierungspflicht, nur Nachrüstpflichten wie die Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 35 GModG) und ungedämmter Leitungen in unbeheizten Räumen (§ 69 Abs. 2 GModG). Wer früh saniert, nutzt die BEG-Förderung, bevor die Höchstgrenzen der förderfähigen Kosten für neue Wärmeerzeuger ab 01.02.2027 halbjährlich sinken.

Kommunale Wärmeplanung als Wegweiser

Die kommunale Wärmeplanung zeigt, wo die Kommune ein Wärmenetz plant und wo Gebäude voraussichtlich eine eigene Lösung brauchen. Eigentümer verpflichtet sie rechtlich zu nichts. Für die Entscheidung beim Heizungstausch ist sie dennoch eine wichtige Planungsgrundlage, weil sie zeigt, ob ein Netzanschluss absehbar ist.

Zeitstrahl: Die wichtigsten Meilensteine bis 2045

Quellen: KSG, BEHG, GModG, WPG, Verordnung (EU) 2026/667, EEX, Deutscher Bundestag · Stand: Oktober 2026

Häufige Fragen zum Klimaschutzgesetz

Gibt es noch verbindliche Sektorziele für den Gebäudesektor?

Nur noch eingeschränkt. Die Jahresemissionsmengen der Sektoren stehen weiter in Anlage 2a des KSG, verbindlich sind nach § 4 Abs. 1 KSG seit der Novelle 2024 aber die sektorübergreifenden Jahresemissionsgesamtmengen. Eine Überschreitung durch den Gebäudesektor allein löst kein Sofortprogramm mehr aus; maßgeblich ist das Budget 2021–2030. Verbindlich bleibt die EU-Lastenteilungsverordnung, die Gebäude, Verkehr und die übrigen Sektoren außerhalb des ETS1 gemeinsam erfasst.

Hat der Gebäudesektor 2025 sein Klimaziel verfehlt?

Ja. Laut Umweltbundesamt emittierte der Gebäudesektor 2025 rund 103,4 Mio. t CO₂-Äquivalente, 3,4 % mehr als 2024. Die an frühere Überschreitungen angepasste Jahresemissionsmenge lag bei 90,1 Mio. t. Hauptgrund für den Anstieg waren kältere Wintermonate mit einem um 8 % höheren Erdgaseinsatz.

Welche Konsequenzen drohen, wenn Deutschland seine Klimaziele verfehlt?

National muss die Bundesregierung Maßnahmen beschließen, wenn der Expertenrat zwei Jahre in Folge eine Überschreitung des Budgets 2021–2030 feststellt. Die erste solche Feststellung traf er am 18.05.2026. Wiederholt er sie 2027, muss die Regierung nachsteuern, es sei denn, sie hat 2026 oder 2027 bereits Maßnahmen beschlossen, die die Einhaltung des Budgets sicherstellen (§ 8 Abs. 1 KSG). Auf EU-Ebene kann Deutschland bei Verfehlung der ESR-Vorgaben Emissionszuweisungen anderer Mitgliedstaaten zukaufen; ein verbleibender Überschuss wird mit dem Faktor 1,08 den Emissionen des Folgejahres zugeschlagen, und bei unzureichenden Fortschritten verlangt die Kommission einen Plan mit Abhilfemaßnahmen. Unabhängig davon richtet sich der CO₂-Preis für Erdgas und Heizöl ab 2028 nach dem Marktpreis des ETS2.

Wie wirkt sich das KSG auf den Immobilienwert aus?

Das KSG selbst greift nicht direkt in Immobilienwerte ein. Die Instrumente, mit denen Bund und EU die Klimaziele umsetzen, also CO₂-Preis, Mindeststandard für Nichtwohngebäude und EPBD-Vorgaben, belasten energetisch schlechte Gebäude aber wirtschaftlich. Bei Wohnimmobilien ist der Brown Discount messbar: Die Angebotspreise der Klassen G und H liegen laut IW-Wohnindex (Datenstand erstes Quartal 2026) typischerweise rund 20 bis knapp 30 % unter A und A+. Seit dem Höchststand Ende 2023 ist der Abstand um 3,5 bis 4,5 Prozentpunkte kleiner geworden, liegt aber weiter über dem Niveau direkt vor dem Energiepreisschock 2022. Ausführlich: Brown Discount bei Immobilien.

Reichen die aktuellen Maßnahmen, um die Ziele im Gebäudesektor zu erreichen?

Nein, nach heutigem Stand nicht. Die UBA-Projektionsdaten 2026 zeigen für 2021–2030 eine kumulierte Lücke von 110,1 Mio. t CO₂-Äq. im Gebäudesektor, und der Expertenrat erwartet für Gebäude höhere Emissionen als projiziert. Das Gutachten zur Gebäudestrategie Klimaneutralität 2045 im Auftrag des Bundeswirtschaftsministeriums (2022) unterstellt im Zielszenario für 2030 eine Sanierungsrate von rund 1,7 % des Wohnungsbestands und hält bis 2030 bis zu 700.000 neue Wärmepumpen pro Jahr für nötig. Zum Vergleich: Die von B+L für den BuVEG ermittelte Sanierungsquote der Wohngebäude lag 2025 bei 0,67 % (BuVEG), verkauft wurden 299.000 Wärmepumpen (UBA).

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