CO₂-Kostenprojektion für Wohnungsportfolios: BEHG, ETS2 und CO2KostAufG bis 2035

Ein Wohnungsunternehmen mit 1.000 Wohneinheiten und durchschnittlicher Energieeffizienzklasse E zahlt 2026 rund 55.000 Euro CO₂-Kosten als Vermieteranteil. Bei ETS2-Preisen von 100 Euro pro Tonne -- realistisch ab 2030 -- steigt dieser Betrag auf 91.000 Euro. In einem Hochpreisszenario von 250 Euro pro Tonne sind es über 225.000 Euro. Und die schlechtesten Gebäude im Portfolio (Klasse G und H) treiben die Kosten überproportional: Ein einziges unsaniertes Mehrfamilienhaus der Klasse H kann den Vermieter jährlich über 5.000 Euro an CO₂-Kosten belasten -- Tendenz steil steigend.

Diese Kosten sind keine Prognose, sondern die mathematische Konsequenz aus drei bereits geltenden oder beschlossenen Regulierungen: dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG), dem europäischen Emissionshandel ETS2 und dem CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Dieser Artikel rechnet alle drei Mechanismen für ein Modellportfolio durch und zeigt, wie sich die Kostenbelastung bis 2035 entwickelt -- aufgeschlüsselt nach Energieeffizienzklasse, Energieträger und Vermieteranteil.

Die drei Kostentreiber: BEHG, ETS2 und CO2KostAufG

Die CO₂-Kostenbelastung für Wohnungsportfolios ergibt sich aus dem Zusammenspiel dreier Regulierungen, die aufeinander aufbauen:

1. BEHG (Brennstoffemissionshandelsgesetz): Bestimmt den CO₂-Preis pro Tonne bis 2027.
2. ETS2 (EU-Emissionshandel für Gebäude und Verkehr): Übernimmt ab 2028 und lässt den CO₂-Preis marktbasiert steigen.
3. CO2KostAufG (CO₂-Kostenaufteilungsgesetz): Bestimmt, wie viel davon der Vermieter trägt -- abhängig von der Energieeffizienz des Gebäudes.

Für Portfoliomanager bedeutet das: Die absolute Kostenhöhe steigt durch BEHG und ETS2 stetig an. Gleichzeitig bestimmt die energetische Qualität jedes einzelnen Gebäudes über das CO2KostAufG, wie viel davon im Unternehmen hängen bleibt. Beide Stellschrauben zusammen ergeben die Gesamtbelastung.

BEHG: CO₂-Preise 2024 bis 2027

Das BEHG bepreist fossile Brennstoffe (Erdgas, Heizöl, Flüssiggas) über ein nationales Zertifikatesystem. Die Preise sind bis 2026 gesetzlich festgelegt, danach folgt ein Übergangsmechanismus zum ETS2.

Jahr	CO₂-Preis	Mechanismus	Rechtsgrundlage
2024	45 €/t	Festpreis	BEHG §10, geändert durch Haushaltsfinanzierungsgesetz 2024
2025	55 €/t	Festpreis	BEHG §10
2026 (Jul–Okt)	55–65 €/t	Preiskorridor (Auktion)	BEHG §10
2026 (Nov–Dez)	68 €/t	Festpreis	BEHG §10
2027	Preiskorridor (Details ausstehend)	Übergangsregelung bis ETS2-Start	BEHG-Verlängerung

Was bedeutet der Preiskorridor? Im Preiskorridor werden CO₂-Zertifikate versteigert, wobei ein Mindest- und ein Höchstpreis gelten. Der tatsächliche Preis bildet sich am Markt, liegt aber 2026 garantiert zwischen 55 und 65 Euro pro Tonne. Für die Portfolioplanung empfiehlt sich die Kalkulation mit dem Mittelwert von 60 Euro pro Tonne.

Was passiert 2027?

2027 ist ein Übergangsjahr. Das europäische ETS2 wurde um ein Jahr auf 2028 verschoben (Beschluss des EU-Umweltrats, November 2025). Deutschland muss daher das nationale BEHG für 2027 mit einem Preiskorridor fortführen. Die genaue Ausgestaltung für 2027 wird voraussichtlich in einer BEHG-Änderung im Laufe des Jahres 2026 geregelt.

ETS2: Der europäische CO₂-Preis ab 2028

Ab 2028 übernimmt das EU-weite Emissionshandelssystem ETS2 die CO₂-Bepreisung für Gebäude und Verkehr. Im Gegensatz zum BEHG gibt es im ETS2 keinen festgelegten Preis -- der CO₂-Preis bildet sich am Markt durch Angebot und Nachfrage.

Preisprognosen: Drei Szenarien

Die Preisentwicklung im ETS2 hängt von der Menge der ausgegebenen Zertifikate, der Geschwindigkeit der Dekarbonisierung und der Nachfrage ab. Drei Szenarien sind für die Portfolioplanung relevant:

Szenario	CO₂-Preis 2030	CO₂-Preis 2035	Quelle
Konservativ	50–80 €/t	80–120 €/t	EU-Kommission Impact Assessment (Fit for 55)
Mittel	80–120 €/t	120–180 €/t	Agora Energiewende, Cambridge Econometrics
Ambitioniert	120–180 €/t	180–250 €/t	PIK Potsdam, UBA-Schadenskostensätze als Referenz

Warum ist die Spannweite so groß? Der ETS2 enthält einen Preiseindämmungsmechanismus (Artikel 30h der EU-ETS-Richtlinie): Wenn der CO₂-Preis zwei aufeinanderfolgende Monate über 45 Euro pro Tonne liegt, werden zusätzliche Zertifikate aus der Marktstabilitätsreserve freigegeben. Das dämpft den Preis in den ersten Jahren (2028–2030). Ab 2030 wird die Zertifikatmenge jedoch schrittweise reduziert, sodass der Preis mittelfristig steigen wird.

Zum Vergleich: Das Umweltbundesamt (UBA) beziffert die gesellschaftlichen Schadenskosten einer Tonne CO₂ auf 300 Euro pro Tonne für Emissionen im Jahr 2024 (Methodenkonvention 4.0, Zeitpräferenzrate 1 %; für 2025 liegt der Wert bei 345 Euro pro Tonne). Selbst im ambitionierten Szenario liegt der ETS2-Preis 2035 also noch unter den tatsächlichen Schadenskosten. Die langfristige Preistendenz ist daher eindeutig nach oben gerichtet.

CO₂-Preispfad 2024–2035: Zusammenfassung

Jahr	Konservativ	Mittel	Ambitioniert
2024	45 €/t	45 €/t	45 €/t
2025	55 €/t	55 €/t	55 €/t
2026	60 €/t	60 €/t	60 €/t
2027	60–65 €/t	60–65 €/t	60–65 €/t
2028	50 €/t	65 €/t	80 €/t
2030	65 €/t	100 €/t	150 €/t
2035	100 €/t	150 €/t	250 €/t

CO2KostAufG: Wer zahlt wie viel?

Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG, in Kraft seit 1. Januar 2023) bestimmt, wie die CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. Die Aufteilung richtet sich nach der CO₂-Intensität des Gebäudes -- je ineffizienter das Gebäude, desto höher der Vermieteranteil.

Das 10-Stufen-Modell

Stufe	CO₂-Emissionen (kgCO₂/m²a)	Mieteranteil	Vermieteranteil
1	< 12	100 %	0 %
2	12 – < 17	90 %	10 %
3	17 – < 22	80 %	20 %
4	22 – < 27	70 %	30 %
5	27 – < 32	60 %	40 %
6	32 – < 37	50 %	50 %
7	37 – < 42	40 %	60 %
8	42 – < 47	30 %	70 %
9	47 – < 52	20 %	80 %
10	≥ 52	5 %	95 %

Quelle: CO2KostAufG §5 in Verbindung mit Anlage; BGBl. I 2022 Nr. 2159

Die Logik: Vermieter haben die Möglichkeit, die Energieeffizienz ihrer Gebäude zu verbessern. Mieter können ihren Heizverbrauch nur begrenzt beeinflussen. Je schlechter die Gebäudehülle und je ineffizienter die Heizung, desto mehr CO₂-Kosten verbleiben daher beim Vermieter.

Wichtig für die Portfolioplanung: Die CO₂-Intensität wird pro Gebäude (nicht pro Portfolio) ermittelt. Ein Unternehmen mit zehn Gebäuden hat zehn verschiedene Einstufungen. Die Gesamtbelastung ergibt sich aus der Summe der Einzelgebäude. Das bedeutet: Wenige besonders ineffiziente Gebäude können den gesamten Portfolioeffekt dominieren.

Modellrechnung: 1.000 Wohneinheiten bis 2035

Portfolioannahmen

Für die Modellrechnung verwenden wir ein typisches Wohnungsportfolio einer mittelgroßen kommunalen Wohnungsbaugesellschaft:

• 1.000 Wohneinheiten in 40 Mehrfamilienhäusern
• Durchschnittliche Wohnfläche: 70 m² pro Einheit
• Gesamte beheizte Fläche: 70.000 m²
• Heizungstyp: überwiegend Erdgas (Emissionsfaktor 0,20 kgCO₂/kWh)
• Energieeffizienzklassen-Verteilung:

Klasse	Anteil WE	WE-Anzahl	Endenergie (kWh/m²a)	CO₂-Intensität (kgCO₂/m²a)	CO2KostAufG-Stufe	Vermieteranteil
B	5 %	50	60	12	2	10 %
C	10 %	100	85	17	3	20 %
D	20 %	200	115	23	4	30 %
E	35 %	350	145	29	5	40 %
F	20 %	200	180	36	6	50 %
G	8 %	80	225	45	8	70 %
H	2 %	20	280	56	10	95 %

Gesamtemissionen und Kosten

Portfolio-Gesamtemissionen: 2.028 Tonnen CO₂ pro Jahr (gewichteter Durchschnitt: 29,0 kgCO₂/m²a)

Kostenprojektion nach Szenario

Jahr	CO₂-Preis (mittel)	Gesamte CO₂-Kosten	Vermieteranteil (Portfolio)	Pro WE und Jahr
2025	55 €/t	111.540 €	50.142 €	50 €
2026	60 €/t	121.680 €	54.700 €	55 €
2028	65 €/t	131.820 €	59.258 €	59 €
2030	100 €/t	202.800 €	91.167 €	91 €
2035	150 €/t	304.200 €	136.750 €	137 €

Im ambitionierten Szenario (250 €/t in 2035):

Jahr	CO₂-Preis	Vermieteranteil (Portfolio)	Pro WE und Jahr
2030	150 €/t	136.750 €	137 €
2035	250 €/t	227.918 €	228 €

Die Worst Performers dominieren die Kosten

Die eigentliche Erkenntnis liegt in der Verteilung: Die 10 Prozent schlechtesten Gebäude (Klasse G und H, 100 Wohneinheiten) verursachen im mittleren Szenario 2035 rund 28 Prozent der gesamten Vermieter-CO₂-Kosten -- obwohl sie nur 10 Prozent des Bestands ausmachen.

Klasse	Anteil am Bestand	Anteil an Vermieter-CO₂-Kosten (2035, mittel)
B + C	15 %	3 %
D + E	55 %	42 %
F	20 %	28 %
G + H	10 %	28 %

Konsequenz: Ein gezieltes Sanierungsprogramm für die Klassen G und H hat den größten Hebel auf die CO₂-Kostenbelastung. Wer die 100 schlechtesten Wohneinheiten von Klasse G/H auf Klasse C bringt, reduziert den Vermieteranteil erheblich -- bei einer Investition, die sich über die CO₂-Kosteneinsparung, die verbesserte CO₂-Kostenaufteilung und die BEG-Förderung in vielen Fällen innerhalb von 12 bis 18 Jahren refinanziert.

Die versteckte Dynamik: Rückkopplungseffekte

Die reine Preisprojektion unterschätzt die tatsächliche Kostendynamik. Drei Rückkopplungseffekte verstärken den Druck:

1. Emissionsfaktoren sinken -- aber langsam

Der Emissionsfaktor für Strom sinkt durch den Ausbau erneuerbarer Energien. Für Erdgas und Heizöl bleibt er konstant. Ein Portfolio, das überwiegend mit Gas heizt, profitiert daher nicht vom Strommix-Effekt. Erst der Umstieg auf Wärmepumpe oder Fernwärme ändert den Emissionsfaktor grundlegend.

2. CO₂-Preis trifft auf CO2KostAufG-Stufe

Ein steigender CO₂-Preis trifft Gebäude in den oberen CO2KostAufG-Stufen überproportional. Ein Gebäude der Klasse G (70 % Vermieteranteil) spürt eine Verdoppelung des CO₂-Preises deutlich stärker als eines der Klasse C (20 % Vermieteranteil). Der Multiplikatoreffekt aus Preis × Stufensatz macht die schlechtesten Gebäude exponentiell teurer.

3. Dekarbonisierung senkt die Zertifikatmenge -- und treibt den Preis

Je mehr Gebäude im ETS2 dekarbonisiert werden, desto weniger Zertifikate werden nachgefragt. Gleichzeitig sinkt die Zertifikatobergrenze. Wer als Letzter saniert, zahlt die höchsten CO₂-Preise -- ein klassisches Last-Mover-Problem.

Was bedeutet das für die Portfoliostrategie?

Drei Handlungsoptionen

Option 1: Nichts tun (Baseline) Die CO₂-Kosten steigen von rund 50.000 Euro Vermieteranteil (2025) auf 137.000 bis 228.000 Euro (2035). Über zehn Jahre summieren sich die kumulierten Vermieter-CO₂-Kosten auf 0,8 bis 1,4 Millionen Euro -- Geld, das vollständig verloren ist, ohne den Gebäudewert zu verbessern.

Option 2: Worst Performers sanieren Die Sanierung der Klassen G und H (10 % des Bestands) reduziert den jährlichen Vermieteranteil um rund ein Drittel. Bei Sanierungskosten von typischerweise 60.000 bis 100.000 Euro pro Wohneinheit (Klasse G/H → Klasse B/C) und 100 betroffenen Einheiten liegt das Investitionsvolumen bei 6 bis 10 Millionen Euro. Die CO₂-Kosteneinsparung allein refinanziert 5 bis 10 Prozent der Investition -- zusätzlich wirken Fördermittel, Energiekosteneinsparung und Modernisierungsumlage.

Option 3: Portfolio systematisch dekarbonisieren Ein Klimapfad über alle Gebäude minimiert die Gesamtkosten langfristig. Die Sanierungspriorisierung nach CO₂-Vermeidungskosten stellt sicher, dass jeder investierte Euro die maximale CO₂-Reduktion und damit die maximale Kostenentlastung erzielt.

Der Break-Even-Punkt

Ab welchem CO₂-Preis rechnet sich eine Sanierung allein über die CO₂-Kosteneinsparung? Die Antwort hängt von der Ausgangslage ab:

Sanierung	CO₂-Einsparung (kgCO₂/m²a)	Break-Even CO₂-Preis	Erreichbar ab
H → C (Vollsanierung)	~40	~150 €/t	2030 (mittleres Szenario)
G → D (Teilsanierung)	~20	~200 €/t	2033 (mittleres Szenario)
F → C (moderate Sanierung)	~15	~250 €/t	2035 (ambitioniertes Szenario)

Hinweis: Diese Rechnung berücksichtigt nur die CO₂-Kosteneinsparung. Energiekosteneinsparung, Fördermittel und Modernisierungsumlage verbessern die Wirtschaftlichkeit zusätzlich erheblich. Eine vollständige Wirtschaftlichkeitsrechnung finden Sie in unserem Sanierungsrechner.

Datengrundlage: Woher kommen die Gebäudedaten?

Für die CO₂-Kostenprojektion benötigen Portfoliomanager drei Datenpunkte pro Gebäude:

1. Beheizte Fläche (m²)
2. Endenergieverbrauch oder -bedarf (kWh/m²a)
3. Energieträger (Gas, Öl, Fernwärme, Strom)

Aus diesen drei Werten lassen sich CO₂-Intensität, CO2KostAufG-Stufe und Kostenprojektion ableiten. Die Herausforderung: Viele Wohnungsunternehmen haben diese Daten nicht systematisch für alle Gebäude vorliegen. In einer Studie des GdW hatten 25 Prozent der Unternehmen mit Dekarbonisierungskonzept nicht einmal Kenntnis über den CO₂-Ausstoß ihres Portfolios.

Für den Einstieg in die CO₂-Kostenprojektion gibt es zwei Wege:

• Verbrauchsdatenbasiert: Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre auswerten. Genaueste Methode, aber aufwendig.
• Bedarfsbasiert: Aus Gebäudetyp, Baujahr, Fläche und Energieträger den Energiebedarf nach DIN 18599 oder über die IWU-Gebäudetypologie schätzen. Schneller, aber weniger genau.

Häufige Fragen

Gilt das CO2KostAufG auch für Gewerbeimmobilien?

Für Nichtwohngebäude gilt seit Inkrafttreten des CO2KostAufG eine hälftige Aufteilung (50/50) zwischen Vermieter und Mieter. Ein differenziertes Stufenmodell wie bei Wohngebäuden war ursprünglich angekündigt, wurde aber bislang nicht eingeführt.

Wie wird die CO₂-Intensität pro Gebäude ermittelt?

Die CO₂-Intensität ergibt sich aus dem Brennstoffverbrauch (aus der Heizkostenabrechnung), multipliziert mit dem Emissionsfaktor des Energieträgers, geteilt durch die beheizte Fläche. Alternativ kann der Wert aus dem Energieausweis (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis) abgeleitet werden.

Was passiert, wenn das ETS2 den BEHG-Preiskorridor unterschreitet?

Wenn der ETS2-Marktpreis 2028 unter dem bisherigen BEHG-Preisniveau liegt (was durch den Preiseindämmungsmechanismus möglich ist), könnte die Kostenbelastung kurzfristig stagnieren. Mittelfristig ist ein Preisanstieg jedoch durch die sinkende Zertifikatmenge vorprogrammiert.

Kann ich die CO₂-Kosten als Betriebskosten auf den Mieter umlegen?

Nur den Mieteranteil gemäß CO2KostAufG-Stufenmodell. Der Vermieteranteil ist nicht umlagefähig und belastet das operative Ergebnis direkt. Eine Kompensation ist nur über Sanierung (niedrigere Stufe) oder Heizungstausch (niedrigerer Emissionsfaktor) möglich.

Fazit: Jedes Jahr ohne Sanierung wird teurer

Die CO₂-Kostenprojektion für Wohnungsportfolios zeigt ein klares Bild: Die Kosten steigen -- durch BEHG, ETS2 und die CO2KostAufG-Verteilung -- auf allen Ebenen gleichzeitig. Der Effekt ist nicht linear, sondern beschleunigend: Steigende Preise treffen auf ein Stufenmodell, das ineffiziente Gebäude überproportional belastet.

Für Wohnungsunternehmen bedeutet das: CO₂-Kosten sind kein Rundungsposten mehr, sondern ein materieller Ergebnisfaktor, der in jede Investitionsentscheidung einbezogen werden muss. Die gute Nachricht: Wer heute die schlechtesten Gebäude im Portfolio priorisiert, holt aus jedem Sanierungseuro die maximale CO₂-Kosteneinsparung -- und sichert gleichzeitig den Gebäudewert gegen den Brown Discount.

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