CRREM-Analyse online: Stranding Point berechnen ohne Excel

Grundlagen zum Pfad erklärt der Beitrag CRREM-Pfad im Immobilienportfolio, alle Werte je Nutzungsart die Übersicht der CRREM-Schwellenwerte je Gebäudetyp.

Was ist CRREM?

Der Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) liefert wissenschaftsbasierte Dekarbonisierungspfade, an denen Investoren, Banken und Bestandshalter das Transitionsrisiko ihrer Gebäude messen. Die Methodik rechnet das globale CO₂-Budget für 1,5 °C auf Basis von IPCC-Szenarien auf Länder und Nutzungsarten herunter und beantwortet eine zentrale Frage: Ab wann überschreitet mein Gebäude seinen Anteil am Budget, und wie groß ist damit sein Transitionsrisiko?

Die CRREM Foundation

CRREM begann 2018 als Forschungsprojekt im EU-Programm Horizon 2020, geleitet vom IIÖ Institut für Immobilienökonomie (Wörgl, Österreich) mit GRESB, der Universität Alicante, der Ulster University und der TIAS School for Business and Society. Seit Dezember 2024 trägt die gemeinnützige CRREM Foundation mit Sitz in Amsterdam die Pfade. Für die wissenschaftliche Qualität der Pfade ist ein Technical Council aus 13 unabhängigen Fachleuten zuständig; finanziert wird die Stiftung über Zuwendungen gemeinnütziger Geldgeber und Beiträge der License Partner.

Kerndaten im Überblick

Quellen: CRREM Foundation (crrem.org: Pathways, Library, Partnerverzeichnis, ASP-Programm); CRREM Global Pathways v2.05 · Stand: Oktober 2026

Die SBTi hat ihre Pfade für die Betriebsemissionen von Gebäuden gemeinsam mit CRREM entwickelt, und GRESB vergleicht im Transition Risk Report die Gebäude seiner Teilnehmer mit den CRREM-Pfaden. INREV, der europäische Verband der Investoren in nicht börsennotierte Immobilienfonds, zählt das Jahr, ab dem ein Gebäude vom Pfad abweicht, zu den sechs wichtigsten Umweltfaktoren für das Underwriting.

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CRREM-Pfade für Deutschland (1,5 °C, Büro)

Die folgende Tabelle zeigt die Werte des CRREM-1,5-°C-Pfads für Büroimmobilien in Deutschland, für CO₂ und für den Energieverbrauch:

Quellen: CRREM Foundation (2026), CRREM Global Pathways v2.05, Deutschland, Büro, 1,5 °C; Energiepfad ab 2034 konstant bei 85,0 · Stand: Oktober 2026

Interpretation: Zwischen 2026 und 2030 sinkt der CO₂-Pfad um rund 36 %. Ein Büro mit 30 kgCO₂/m²·a liegt 2026 noch unter dem Pfad, überschreitet ihn bei gleichbleibender Intensität aber 2027 (Pfad: 29,7). Der Energiepfad bleibt ab 2034 bei 85 kWh/m²·a.

Pfade für alle elf deutschen Nutzungsarten, darunter Mehrfamilienhaus (2030: 12,5 kgCO₂/m²·a), stehen in der Übersicht der CRREM-Schwellenwerte. Die vollständigen Datensätze gibt es unter Pathways & Datasets als kostenlose Excel-Dateien; vor dem Download fragt crrem.org unter anderem Name, E-Mail-Adresse und Organisation ab und verlangt die Zustimmung zu den Nutzungsbedingungen.

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Misalignment Year: Begriff und Methodik

Vom "Stranding Year" zum "Misalignment Year"

Im Juli 2025 hat die CRREM Foundation den Begriff „CRREM Misalignment Year“ eingeführt; er ersetzt den früheren Begriff „Stranding Year“. Die Begründung: Der alte Begriff suggerierte eine Gewissheit über künftige finanzielle Verluste, die die Pfade nicht vorhersagen können. Die Methodik blieb unverändert.

Das Misalignment Year beschreibt das erste Jahr, in dem die CO₂- oder Energieintensität eines Gebäudes das zugewiesene 1,5-°C-Budget überschreitet, getrennt für den CO₂- und den Energiepfad. Es ist ein Frühwarnindikator, kein Wertgutachten: Ob ein Gebäude finanziell strandet, entscheidet der Markt. Je früher es liegt, desto stärker wirken die Treiber des Transitionsrisikos:

• CO₂-Kosten (BEHG-Korridor 2026: 55–65 €/t; ab 2028 EU-ETS2 ohne festen Höchstpreis)
• Regulierung, etwa der Mindeststandard nach § 40 GModG für Nichtwohngebäude ab 2030 (für Wohngebäude gibt es keine Sanierungspflicht)
• Wertabschläge am Transaktionsmarkt (Brown Discount)
• Finanzierung: Nach den EBA-Leitlinien zu ESG-Risiken müssen große Banken bei Immobilienfinanzierungen unter anderem die Energieeffizienz bewerten, kleinere Institute wählen ihre Kriterien nach Wesentlichkeit (anwendbar seit 11.01.2026, für kleine und nicht komplexe Institute spätestens ab 11.01.2027)

Berechnungslogik

Der CRREM Assessment Guide (Version 1.03, Mai 2026) beschreibt die Berechnung in sechs Schritten, die sich zu vier Kernschritten zusammenfassen lassen:

1. Ist-Zustand ermitteln: Den Energieverbrauch des ganzen Gebäudes in einem Berichtsjahr je Energieträger mit dem passenden Emissionsfaktor multiplizieren und durch die Fläche teilen (CO₂- und Energieintensität).
2. Fortschreiben: Den Verbrauch bis 2050 konstant halten; nach der CRREM-Projektion sinken der Strom-Emissionsfaktor und der Ersatzwert für Fernwärme, die Faktoren für Gas, Öl und andere Brennstoffe bleiben konstant (Standardannahme ohne Sanierung).
3. Pfad wählen: CRREM-Pfad für Land und Nutzungsart, bei gemischter Nutzung flächengewichtet; es gibt nur den 1,5-°C-Pfad.
4. Schnittpunkt bestimmen: Das erste Jahr ab dem Berichtsjahr, in dem die fortgeschriebene Intensität über dem Pfad liegt, ist das Misalignment Year.

Liegt die Intensität schon im Berichtsjahr über dem Pfad, ist das Gebäude „already misaligned“ und das Misalignment Year ist das Berichtsjahr; wird der Pfad bis 2050 nicht überschritten, weist der Technical Blueprint „Beyond 2050“ aus. Geplante Sanierungen rechnen Sie als eigene Szenarien.

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Excel-Tool: Limitationen und Sunset

Was das Excel-Tool kann

Das kostenlose CRREM Risk Assessment Tool (Excel) berechnete das Misalignment Year für Einzelgebäude und Portfolios. Der Assessment Guide gibt die Rechenlogik der Tool-Version 2.07 wieder. Vorhandene Kopien dürfen laut CRREM weiter genutzt werden, die Foundation pflegt das Tool aber nicht mehr.

Bekannte Limitationen

Wer alte Excel-Ergebnisse weiterführt, sollte drei Unterschiede zur heutigen Rechnung kennen:

Quellen: CRREM Foundation, Mitteilung vom 04.03.2026; CRREM Assessment Guide v1.03 · Stand: Oktober 2026

Der Sunset am 01.07.2026

Die CRREM Foundation hatte die Einstellung am 4. März 2026 angekündigt und das Tool am 1. Juli 2026 von ihrer Website genommen. Ihre Begründung: Die Pfade seien inzwischen in nahezu alle großen Plattformen für Energie- und ESG-Daten von Immobilien eingebunden, ein eigenes Excel-Tool lohne den Aufwand nicht mehr. An seine Stelle treten die offene CRREM Library, die Software der License Partner und akkreditierte Berater (Accredited Service Providers, ASP). Eine Pflicht, auf eine Software umzusteigen, gibt es nicht.

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Welche CRREM-Tools gibt es nach dem Excel-Aus?

Welcher Weg passt, hängt vor allem von der Zahl der Gebäude, der Datenlage und den Lesern des Ergebnisses ab. Die Übersicht vergleicht die drei Wege, nicht einzelne Anbieter:

Quellen: CRREM Foundation (Library, License Partners, ASP-Programm) · Stand: Oktober 2026

Das Verzeichnis führt am 18.10.2026 39 License Partner, vor allem Software-, Daten- und Analyseanbieter, darunter mehrere aus Deutschland, Österreich und der Schweiz; sie zahlen CRREM einen Jahresbeitrag von 5.000 bis 50.000 €, gestaffelt nach Unternehmensgröße (Partnerprogramm). Für die Akkreditierung bearbeiten Beratungsfirmen Testfälle und verpflichten sich auf Methodik, Offenlegung und Wortwahl von CRREM; die 14 Firmen der Gründungsgruppe durchlaufen Stand 18.10.2026 die erste Bewertungsrunde, ein Verzeichnis akkreditierter Firmen gibt es noch nicht. Ob ein Anbieter Partner ist, zeigt das Verzeichnis. Datierte Herstellerangaben zu ESG-Software finden Sie im ESG-Software-Vergleich.

Zum Ausprobieren gibt es auf der Pathways-Seite von crrem.org außerdem einen einfachen Online-Rechner in drei Schritten für ein Gebäude oder ein Portfolio: Gebäudedaten eingeben, den Pfad des Landes zuordnen, das Misalignment Year ablesen (Stand 18.10.2026 für 14 Länder, darunter Deutschland). CRREM stellt seine Pfade und Werkzeuge ausdrücklich nur zu Informations- und Erkundungszwecken bereit.

Auswahlkriterien für Ihre Plattform

Bei der Wahl eines Werkzeugs sollten Sie folgende Fragen klären:

1. Portfoliogröße: Für wenige Gebäude reicht oft die eigene Rechnung; bei vielen Gebäuden lohnen Massenimport und automatische Datenanbindung.
2. Datenquellen: Lassen sich Verbräuche aus Abrechnungen, Zählern oder Gebäudeleittechnik und die Mieterverbräuche übernehmen?
3. Berichtsadressaten: Wer liest das Ergebnis, etwa Bank, Investor oder GRESB?
4. Szenariomodellierung: Lassen sich Sanierungsvarianten mit Investitionskosten gegen den Pfad rechnen?
5. Pfad-Aktualität: Übernimmt das Werkzeug neue Versionen zeitnah? Für die nächste große Version (angekündigt für Q4 2027) sieht CRREM eine Übergangszeit von mindestens 120 Tagen vor; danach gelten für neue Berichte nur die neuen Pfade.
6. Offenlegung und Lizenz: Weist das Werkzeug Annahmen aus, und steht der Anbieter im Partnerverzeichnis? Nur License Partner dürfen CRREM-Daten in verkaufte Software einbetten.

Stand 17.10.2026: Die CSRD erfasst nach der Omnibus-Richtlinie (EU) 2026/470 nur Unternehmen mit mehr als 1.000 Beschäftigten und mehr als 450 Mio. € Umsatz, erstmals für das Geschäftsjahr 2027; Deutschland hat die CSRD noch nicht umgesetzt. Für kleinere Bestandshalter ist der freiwillige VSME-Standard (Delegierte Verordnung (EU) 2026/1560) der realistische Rahmen. Die Datenanfragen Ihrer Bank beruhen auf den EBA-Leitlinien zu ESG-Risiken, §§ 26c/26d KWG und der MaRisk (Rundschreiben 06/2026).

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Misalignment Year selbst berechnen mit der CRREM Library

Für überschaubare Portfolios ist die eigene Rechnung der direkte Ersatz für das Excel-Tool. Die CRREM Library enthält alles Nötige:

Quellen: CRREM Foundation, CRREM Library (crrem.org/learn) · Stand: Oktober 2026

Nutzungsrechte: Laut den Nutzungsbedingungen vom 24.04.2026 dürfen Investoren, Banken, Fondsmanager und Immobilienunternehmen die Daten kostenlos für Portfolioaufbau, Risikoanalyse, Kreditvergabe, Underwriting und Berichte nutzen, auch in internen Modellen; Berater dürfen sie für Kundenanalysen verwenden, solange sie die Daten nicht weiterverkaufen. Pflicht ist die Quellenangabe, etwa „CRREM Foundation (2026). CRREM Global Pathways v2.05. Amsterdam.“ Einen Vertrag als License Partner braucht unter anderem, wer die Daten in verkaufte Software einbettet, kommerziell weitergibt, abgeleitete Datensätze, Ratings, Benchmarks, Indizes oder Fonds mit CRREM-Daten als wesentlichem Bestandteil aufbaut oder mit dem Namen CRREM für ein kommerzielles Produkt wirbt.

Prüfung der eigenen Rechnung: Der Technical Blueprint ist ausdrücklich auch für Teams gedacht, die mit KI-Programmierassistenten ein eigenes Werkzeug bauen; mit den Worked Examples und Referenzdaten gleichen Sie Ihr Ergebnis gegen CRREM ab. Annahmen wie geschätzte Verbräuche oder den Fernwärmefaktor dokumentieren Sie in der Offenlegungsvorlage.

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Schritt-für-Schritt-Anleitung: CRREM-Analyse online durchführen

Die folgende Anleitung folgt dem CRREM Assessment Guide. Sie gilt für die eigene Rechnung ebenso wie für Software; die Bedienschritte unterscheiden sich je nach Werkzeug.

Schritt 1: Gebäudedaten zusammenstellen

Erfassen Sie für jedes Gebäude folgende Daten:

• Land (bestimmt den CRREM-Pfad; eine Postleitzahl braucht es nur in den USA, Kanada und Australien)
• Nutzungsart nach den CRREM-Definitionen (Büro, Mehrfamilienhaus, Einfamilienhaus, Einzelhandel, Logistik, Hotel, Gesundheitsimmobilie usw.), bei Mischnutzung mit Flächenanteilen
• Fläche als Gross Internal Area (GIA), ohne Tiefgarage und unbeheizte Bereiche
• Berichtsjahr und Energieverbrauch des ganzen Gebäudes über zwölf Monate in kWh, einschließlich der Mieterflächen, getrennt nach:
  • Strom
  • Erdgas
  • Fernwärme
  • Heizöl, Biomasse und weitere Brennstoffe
• Vor Ort erzeugter erneuerbarer Strom, getrennt nach Eigenverbrauch und Einspeisung
• Optional: Kältemittelverluste in kg, wenn Sie den Pfad mit F-Gasen nutzen wollen

Praxis-Tipp: Gemessene Verbräuche aus Abrechnungen oder Zählern über das ganze Berichtsjahr sind die beste Grundlage. Schätzungen sind in der Praxis üblich, sollten aber als solche gekennzeichnet werden.

Schritt 2: Emissionsfaktoren festlegen

Die Emissionsfaktoren bestimmen das Ergebnis maßgeblich. CRREM liefert sie im Datensatz Emission Factors v2.05 mit, für Strom nach dem standortbezogenen Ansatz (location-based) des GHG Protocol:

Quellen: CRREM Foundation, Emission Factors v2.05 (Brennstoffe nach den Umrechnungsfaktoren der britischen Regierung 2025/26, Brennwertbasis; Strom nach AIB-Daten und EU-Szenarien); CRREM Technical Blueprint v1.1 · Stand: Oktober 2026

Wichtig: In der Fortschreibung wird Strom jährlich sauberer; das berücksichtigt die CRREM-Rechnung automatisch. Nationale Faktoren weichen ab: Das Umweltbundesamt schätzt den deutschen Strommix 2025 auf 344 g CO₂/kWh (nur CO₂, bezogen auf den Inlandsverbrauch). Wer andere Faktoren als den CRREM-Datensatz verwendet, sollte das offenlegen, sonst sind die Ergebnisse nicht vergleichbar.

Schritt 3: Gebäude im Tool anlegen

Übertragen Sie die Daten in Ihr Werkzeug, je nach Lösung per Excel- oder CSV-Import, über eine Schnittstelle oder durch manuelle Eingabe. Ordnen Sie jedem Gebäude den passenden CRREM-Pfad zu: Land und Nutzungsart, bei Mischnutzung ein flächengewichteter Mischpfad. Den Pfad mit F-Gasen wählen Sie nur, wenn Kältemittelverluste vollständig erfasst sind und einen wesentlichen Anteil der Emissionen ausmachen.

Schritt 4: Ist-Intensitäten berechnen lassen

Berechnet werden zwei Kennzahlen:

• Energieintensität (kWh/m²·a) = Gesamtenergie einschließlich selbst genutzten PV-Stroms / GIA
• CO₂-Intensität (kgCO₂e/m²·a) = (Summe aus Verbrauch je Energieträger × Emissionsfaktor − Gutschrift für eingespeisten Strom) / GIA

Die Gutschrift für eingespeisten Strom ist auf die Emissionen des bezogenen Netzstroms begrenzt; Emissionen aus Gas, Öl oder Fernwärme lassen sich damit nicht ausgleichen.

Schritt 5: Misalignment Year ermitteln

Das Werkzeug schreibt beide Kennzahlen bis 2050 fort, mit konstantem Verbrauch und sinkendem Strom-Emissionsfaktor, und vergleicht sie Jahr für Jahr mit dem Pfad. Typische Ergebnisse:

• Misalignment Year für den CO₂-Pfad (1,5 °C)
• Misalignment Year für den Energiepfad (1,5 °C)
• Grafische Pfaddarstellung (Gebäude gegenüber Pfad)

Optional lässt sich der Energieverbrauch über Heiz- und Kühlgradtage an den Klimawandel anpassen; CRREM stellt dafür für die EU einen eigenen Datensatz bereit.

Schritt 6: Sanierungsszenarien modellieren

Spielen Sie verschiedene Maßnahmenpakete durch und prüfen Sie, wie sich diese auf das Misalignment Year auswirken:

• Energieträgerwechsel (Gas-Kessel → Wärmepumpe)
• Gebäudehülle (Dämmung Fassade, Dach, Fenster)
• Anlagentechnik (LED, effiziente Lüftung mit Wärmerückgewinnung, Kältemaschinen)
• Vor-Ort-Erzeugung (PV-Anlage mit Eigenverbrauch)

Grünstromverträge verändern das Ergebnis bei standortbezogener Rechnung nicht. Ziel ist, das Misalignment Year so weit nach hinten zu schieben, dass das Gebäude möglichst bis 2050 auf dem Pfad bleibt.

Schritt 7: Ergebnisse in die CAPEX-Planung überführen

Die CRREM-Analyse allein reicht nicht. Verbinden Sie die Ergebnisse mit Ihrer CAPEX-Planung:

• Priorisieren Sie Gebäude nach Dringlichkeit (frühes Misalignment Year = hohe Priorität), wie in der Sanierungspriorisierung beschrieben
• Berechnen Sie die CO₂-Vermeidungskosten je Maßnahme
• Erstellen Sie einen mehrjährigen Dekarbonisierungsfahrplan für das Portfolio
• Prüfen Sie Nichtwohngebäude zusätzlich im Portfolio-Screening auf die schlechtesten Gebäude

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Häufige Fehler bei der CRREM-Analyse

Fehler 1: Falsche Flächenbasis

CRREM bezieht alle Intensitäten auf die Gross Internal Area (GIA); maßgeblich ist, dass die Fläche den Bereich abbildet, der tatsächlich zum Energiebedarf beiträgt. Ist die GIA nicht verfügbar, ist eine andere Flächenart zulässig, wenn sie die beheizten und gekühlten Bereiche abbildet; Balkone, Tiefgaragen und andere unbeheizte Bereiche gehören nicht hinein. Eine zu große Fläche (etwa mit Tiefgarage) lässt das Gebäude besser aussehen, eine zu kleine (etwa nur die Mietfläche) schlechter. Prüfen Sie, welche Fläche Ihre Datenquelle liefert, und legen Sie die Wahl offen.

Fehler 2: Fehlende Mieterverbräuche

In Gewerbeimmobilien mit eigenen Stromverträgen der Mieter fehlen häufig deren Verbrauchsdaten. CRREM verlangt aber den Verbrauch des ganzen Gebäudes, also Vermieter und Mieter, unabhängig davon, wer die Energie einkauft. Fehlende Mieterverbräuche lassen das Gebäude effizienter erscheinen, als es ist. Schätzen Sie Lücken vor der Rechnung und kennzeichnen Sie sie; Ladestrom für Elektrofahrzeuge gehört nicht in die Rechnung.

Fehler 3: Veraltete Emissionsfaktoren

Emissionsfaktoren ändern sich jährlich, und die Quellen unterscheiden sich: Der CRREM-Datensatz setzt für deutschen Strom 2024 0,312 und 2025 0,297 kgCO₂e/kWh an, das Umweltbundesamt kommt für 2025 auf einer anderen Datenbasis auf 344 g CO₂/kWh. Rechnen Sie mit dem aktuellen CRREM-Datensatz (Stand 28.05.2026) und bleiben Sie für alle Jahre bei derselben Quelle, sonst entstehen Sprünge, die nichts mit dem Gebäude zu tun haben.

Fehler 4: Nutzungsart falsch zugeordnet

Für ein gemischt genutztes Gebäude (z. B. Erdgeschoss Einzelhandel, Obergeschosse Büro) sieht CRREM einen flächengewichteten Mischpfad vor, der für jedes Jahr neu berechnet wird; eine Mindestgröße für Nebennutzungen gibt es nicht. Ob Sie den Mischpfad oder einen Einzelpfad verwenden, entscheiden Sie selbst; die Wahl soll die tatsächliche Nutzung möglichst genau abbilden. Hat eine Nutzungsart keinen eigenen CRREM-Pfad oder liegen die Verbräuche nicht getrennt vor, können Sie den Pfad der Hauptnutzung verwenden und müssen das offenlegen. Die Pfade unterscheiden sich je Nutzungsart erheblich: 2030 reichen sie in Deutschland von 6,0 kgCO₂/m²·a (Logistik ohne Kühlung) bis 28,8 (Einkaufszentrum), alle Werte in der Übersicht der CRREM-Schwellenwerte.

Fehler 5: Netzstrom-Dekarbonisierung ignoriert

Auch ohne Maßnahmen am Gebäude sinkt die CO₂-Intensität, weil der Strom sauberer wird. Die Fortschreibung mit dem sinkenden Strom-Emissionsfaktor ist Pflichtbestandteil der CRREM-Rechnung. Wer nur den heutigen Wert fortschreibt, setzt das Misalignment Year bei Gebäuden mit hohem Stromanteil zu früh an.

Fehler 6: Market-based vs. Location-based verwechselt

CRREM empfiehlt standortbezogene Faktoren (location-based), weil sie Gebäude und Portfolios einheitlich vergleichbar machen. Grünstromverträge und Herkunftsnachweise (market-based) ändern das Ergebnis dann nicht. Das frühere Excel-Tool ließ marktbasierte Faktoren zu; wer sie verwendet, muss das offenlegen. Selbst genutzter Strom aus der eigenen PV-Anlage zählt dagegen mit dem Faktor null.

Fehler 7: Kein regelmäßiges Update

Die CRREM-Analyse ist kein einmaliger Akt. Pfade und Faktoren werden fortgeschrieben (Library v2.05 vom 30.04.2026, Emissionsfaktoren vom 28.05.2026), Verbräuche ändern sich, Maßnahmen werden umgesetzt. Für Q4 2027 hat CRREM überarbeitete Energiepfade, 2-°C-Pfade und neue Nutzungsarten angekündigt; die Konsultation zu den Energiepfaden läuft bis zum 04.12.2026. Aktualisieren Sie die Analyse mindestens jährlich, bei Transaktionen und nach Sanierungen auch zwischendurch.

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CRREM vs. SBTi: Was gilt wann?

Die Science Based Targets initiative (SBTi) hat ihre Kriterien für den Gebäudesektor im August 2024 veröffentlicht; seit Juli 2026 gilt Version 1.2 der Buildings Criteria. Für viele Unternehmen stellt sich die Frage: Brauche ich CRREM, SBTi oder beides?

Quellen: CRREM Foundation (Library, Nutzungsbedingungen v1.0); SBTi Buildings Criteria V1.2; SBTi (Zielvalidierung durch SBTi Services gegen Gebühr) · Stand: Oktober 2026

Die Verbindung

CRREM und SBTi sind keine Konkurrenten, sondern komplementär. Die SBTi hat ihre Pfade für die Betriebsemissionen gemeinsam mit CRREM entwickelt. Eine CRREM-Analyse ersetzt aber kein SBTi-Ziel: Die SBTi verlangt ein validiertes Unternehmensziel, den Whole-Building-Ansatz und die öffentliche Zusage, spätestens ab 2030 keine neuen fossilen Anlagen für Heizung, Kochen, Stromerzeugung und Warmwasser mehr einzubauen. Wer viel neu baut oder Neubauten als Erstbesitzer kauft, muss zusätzlich ein Ziel für die grauen Emissionen setzen, sobald diese in einem der drei Jahre vor der Einreichung mehr als 20 % des gesamten Emissionsinventars ausmachen. Mehr dazu im Beitrag SBTi Buildings Targets für Immobilienportfolios.

Empfehlung: Nutzen Sie CRREM für die Risikoanalyse und Steuerung einzelner Gebäude und Portfolios, die SBTi für Unternehmensziele und deren externe Bestätigung. Beide Frameworks greifen ineinander.

Weiterführend: ESG-Software im Vergleich | RICS ESG-Bewertung 2026

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Rechenbeispiel: Büro Berlin, 5.000 m², Baujahr 1985

Ausgangslage

Quellen: Annahmen des Rechenbeispiels · Stand: Oktober 2026

Schritt 1: CO₂-Intensität berechnen (Ist-Zustand)

Erdgas:  160 kWh/m²·a × 0,183 kgCO₂e/kWh = 29,3 kgCO₂e/m²·a
Strom:    60 kWh/m²·a × 0,297 kgCO₂e/kWh = 17,8 kgCO₂e/m²·a
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Gesamt (2025):                             = 47,1 kgCO₂e/m²·a

Die Faktoren stammen aus dem CRREM-Datensatz Emission Factors v2.05 (Erdgas auf Brennwertbasis, Strom Deutschland 2025). Die Energieintensität beträgt 220 kWh/m²·a.

Schritt 2: Vergleich mit CRREM-Pfad

Quellen: CRREM Global Pathways v2.05; CRREM Emission Factors v2.05; eigene Berechnung (Verbrauch konstant, Strom-Emissionsfaktor nach CRREM-Projektion) · Stand: Oktober 2026

Der Rückgang beim Gebäude kommt allein vom sinkenden Strom-Emissionsfaktor; am Gebäude selbst ändert sich nichts.

Schritt 3: Misalignment Year bestimmen

Das Gebäude liegt schon im Berichtsjahr über dem Pfad (47,1 gegenüber 36,3). Nach dem Technical Blueprint ist das Misalignment Year dann das Berichtsjahr, hier 2025: Das Gebäude ist „already misaligned“. Dasselbe gilt für den Energiepfad (220 gegenüber 147,7 kWh/m²·a).

Ohne Maßnahmen wächst der Abstand trotz saubereren Stroms: 2030 liegt das Gebäude mit 42,8 kgCO₂e/m²·a rund doppelt so hoch wie der Pfad (21,2).

Schritt 4: Sanierungsszenario modellieren

Maßnahmenpaket (Annahmen, Umsetzung bis Ende 2027):

Quellen: Annahmen des Rechenbeispiels · Stand: Oktober 2026

Ergebnis nach Sanierung (ab 2028):

Wärmepumpe:          160 × (1 − 0,48) / 3,5 = 23,8 ≈ 24 kWh/m²·a Strom
Übriger Strom:       60 − 15 − 12            = 33 kWh/m²·a Netzbezug
Netzstrom gesamt:    24 + 33                 = 57 kWh/m²·a
PV-Eigenverbrauch:                             12 kWh/m²·a (Faktor 0)
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Energieintensität:   57 + 12                 = 69 kWh/m²·a
CO₂-Intensität 2028: 57 × 0,254              = 14,5 kgCO₂e/m²·a

Vereinfachung: Der Gasverbrauch wird als Wärmebedarf angesetzt, eingespeister PV-Strom bleibt ohne Gutschrift. Fortgeschrieben mit dem CRREM-Strom-Faktor ergibt sich:

Quellen: CRREM Global Pathways v2.05; CRREM Emission Factors v2.05; eigene Berechnung · Stand: Oktober 2026

Ergebnis: Nach der Sanierung liegt das Gebäude von 2028 bis 2037 unter dem CO₂-Pfad und ab 2038 wieder darüber. Rechnet man mit den Verbräuchen des sanierten Gebäudes (Berichtsjahr 2028) neu, ist 2038 sein CO₂-Misalignment Year statt bisher 2025. Den Energiepfad hält es mit 69 kWh/m²·a bis 2050 ein, weil dieser ab 2034 nicht unter 85 kWh/m²·a sinkt. Dass der CO₂-Pfad trotzdem überschritten wird, liegt am Strom: Der Büro-Pfad sinkt bis 2050 auf 0,6 kgCO₂/m²·a, der CRREM-Faktor für deutschen Strom liegt ab 2045 aber bei rund 0,064 bis 0,065 kgCO₂e/kWh. Um 2050 auf dem Pfad zu liegen, dürfte das Gebäude nur noch rund 9 kWh/m²·a Netzstrom beziehen. Hebel dafür sind weitere Einsparungen, mehr Eigenverbrauch und die Gutschrift für eingespeisten PV-Strom. Mit den für Q4 2027 angekündigten neuen Pfaden kann sich das Ergebnis ändern.

Schritt 5: Wirtschaftlichkeit einordnen

Ob sich das Paket rechnet, hängt von Investition, Energiepreisen und Förderung ab und lässt sich nur mit Angeboten belastbar beziffern; Benchmarks finden Sie unter Sanierungskosten Gewerbeimmobilie. Drei Rahmendaten gehören in jede Rechnung (Stand 17.10.2026):

• CO₂-Preis: 2026 gilt nach dem BEHG ein Korridor von 55–65 €/t, alle Versteigerungen lagen bei 65 €. Für 2027 hat der Bundestag am 15.10.2026 denselben Korridor beschlossen, die Befassung des Bundesrats steht aus. Ab 2028 gilt der EU-Emissionshandel ETS2 (VO (EU) 2026/667) ohne festen Höchstpreis; die Marktstabilitätsreserve gibt bei hohen Preisen zusätzliche Zertifikate frei.
• Förderung für Unternehmen (BEG-Reform mit Wirkung ab 21.07.2026): Für den Heizungstausch gibt es 30 % ohne Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus (beide nur für Selbstnutzer); für Wärmepumpen sind ab Q1 2027 15 % plus 15 Prozentpunkte bei EU-Herkunft vorgesehen (Details und Start veröffentlicht das BMWE noch). Die Gebäudehülle wird mit 15 % gefördert. KfW 263 fördert nur noch Effizienzgebäude-Stufen mit EE- oder NH-Klasse (Effizienzgebäude 40: 10 % Tilgungszuschuss mit EE-, 15 % mit NH-Klasse). Einzelmaßnahmen und Effizienzgebäude-Förderung sind nicht mehr kombinierbar; zwischen beiden liegen drei Jahre. Details: BEG-Förderung für Nichtwohngebäude.
• EU-Taxonomie: Für taxonomiekonforme Bestandsgebäude zählt nicht der CRREM-Pfad, sondern Energieausweisklasse A oder die besten 15 % des nationalen Bestands. Eine Revision mit einem zusätzlichen Weg (mindestens 60 % weniger Primärenergie in höchstens zehn Jahren) liegt seit dem 17.03.2026 im Entwurf vor, die Annahme ist für Q4 2026 geplant; die Kriterien im Einzelnen zeigt die Taxonomie-Checkliste.

Wie sich Energieeffizienz auf Marktwerte auswirkt, zeigt der Beitrag zum Brown Discount; wie Sie Gebäude mit frühem Misalignment Year vor Wertverlust schützen, beschreibt der Leitfaden Stranded Assets vermeiden.

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Häufige Fragen (FAQ)

1. Ist das CRREM-Excel-Tool nach dem 01.07.2026 noch nutzbar?

Ja, vorhandene Kopien dürfen laut CRREM weiter genutzt werden, die Foundation pflegt das Tool aber nicht mehr. Aktuelle Pfade (v2.05) und Emissionsfaktoren (Stand 28.05.2026) stehen in der CRREM Library. Für Analysen, die Banken, Investoren oder GRESB erhalten, sollten Sie die aktuelle Version verwenden und angeben.

2. Welche Daten benötige ich mindestens für eine CRREM-Analyse?

Land, Nutzungsart, Fläche (Gross Internal Area), Berichtsjahr und den Energieverbrauch des ganzen Gebäudes über zwölf Monate je Energieträger in kWh, dazu selbst genutzten und eingespeisten PV-Strom. Gemessene Verbräuche sind besser als Schätzungen; geschätzte Werte sollten Sie kennzeichnen.

3. Location-based oder market-based – welchen Ansatz nutzt CRREM?

CRREM empfiehlt den standortbezogenen Ansatz (location-based) nach dem GHG Protocol, weil er Gebäude und Portfolios einheitlich vergleichbar macht. Grünstromverträge, Herkunftsnachweise oder PPAs verbessern das Ergebnis dann nicht. Selbst genutzter Strom aus der eigenen PV-Anlage zählt mit dem Faktor null, eingespeister Strom als begrenzte Gutschrift. Wer marktbasierte Faktoren verwendet, muss das offenlegen.

4. Wie oft sollte ich die CRREM-Analyse aktualisieren?

Mindestens jährlich mit den Verbrauchsdaten des Vorjahres, bei GRESB-Teilnehmern passend zum Berichtszyklus. Nach Transaktionen, Sanierungen oder neuen Pfadversionen zusätzlich. Für die nächste große Version (angekündigt für Q4 2027) sieht CRREM eine Übergangszeit von mindestens 120 Tagen vor.

5. Kann ich CRREM auch für Wohnimmobilien nutzen?

Ja. CRREM stellt für Deutschland eigene Pfade für Mehrfamilienhäuser und Einfamilienhäuser bereit; 2030 liegen sie bei 12,5 und 15,2 kgCO₂/m²·a. Die Methodik ist identisch, nur die Pfadwerte unterscheiden sich. Alle Werte stehen in der Übersicht der CRREM-Schwellenwerte.

6. Was passiert, wenn mein Gebäude "already misaligned" ist?

Dann liegt seine Intensität schon im Berichtsjahr über dem Pfad, und das Misalignment Year ist das Berichtsjahr. Das ist kein Todesurteil: Laut CRREM können auch solche Gebäude attraktive Investments sein, etwa mit einem glaubwürdigen Plan zur Dekarbonisierung. Priorisieren Sie diese Gebäude in Ihrer Dekarbonisierungsstrategie.

7. Berücksichtigt CRREM graue Energie (Embodied Carbon)?

Nein. Die CRREM-Pfade betreffen nur den Betrieb, also Energieverbrauch und Emissionen in der Nutzungsphase. Für die grauen Emissionen beim Neubau (Herstellung und Transport der Baustoffe, Bauarbeiten) gibt es eigene Pfade in den SBTi Buildings Criteria, entwickelt mit Ramboll.

8. Ist CRREM-Konformität gesetzlich vorgeschrieben?

Nein. CRREM ist ein freiwilliger, wissenschaftsbasierter Standard. Gesetzliche Anforderungen an Gebäude ergeben sich in Deutschland aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz, etwa aus dem Mindeststandard für Nichtwohngebäude ab 2030 (§ 40 GModG), und für Taxonomie-Angaben aus den EU-Kriterien (Bestand: Klasse A oder beste 15 %), nicht aus CRREM-Pfaden. Mittelbar zählt CRREM über Investoren, Banken und Benchmarks: GRESB bewertet im Transition Risk Report gegen die Pfade, INREV zählt das Misalignment Year zu den sechs wichtigsten Umweltfaktoren im Underwriting, und große Banken müssen nach den EBA-Leitlinien bei Immobilienfinanzierungen die Energieeffizienz bewerten.

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Fazit: CRREM-Analyse nach dem Excel-Aus

Die Fakten im Überblick:

• CRREM v2.05 deckt 44 Länder mit über 1.000 Pfaden ab, für Deutschland elf Nutzungsarten.
• Das Excel-Tool ist seit dem 01.07.2026 eingestellt; Pfade, Faktoren und Rechenregeln bleiben kostenlos.
• Die Umbenennung in „Misalignment Year“ unterstreicht: Es geht um Risikofrüherkennung, nicht um eine Wertprognose.
• Drei Wege ersetzen das Tool: eigene Rechnung mit der CRREM Library, Software eines License Partners oder ein Berater; für Beratungsfirmen gibt es dafür seit August 2026 ein Akkreditierungsprogramm.

Entscheidend für ein belastbares Ergebnis ist weniger das Werkzeug als die Datenbasis: vollständige Verbräuche einschließlich der Mieterflächen, die richtige Fläche und dokumentierte Annahmen. Wer diese Grundlage einmal sauber aufbaut, kann jede CRREM-Version und jede Software damit bedienen. Wie Sie Ihren Bestand dafür systematisch erfassen, zeigt die energetische Portfolioanalyse.

Nächster Schritt

Die größte Lücke vor jeder CRREM-Analyse sind belastbare Gebäudedaten: vollständige Verbräuche, die richtige Fläche und für Sanierungsszenarien Bauteile und Anlagentechnik je Gebäude. reduco bietet keine CRREM-Analyse und ist kein CRREM License Partner. Wo steht Ihr Bestand? reduco erzeugt aus jeder Adresse ein 3D-Gebäudemodell auf Basis amtlicher LoD2-Daten und berechnet die Energie- und CO₂-Bilanz, einen Klimapfad je Gebäude nach den Klimazielen der Bundesregierung (klimaneutral 2045) oder auf Wunsch nach Ihrem eigenen Unternehmensziel sowie Sanierungsvarianten mit BEG-Förderung je Maßnahme und Wirtschaftlichkeit nach VDI 2067. Mehr dazu in der Portfolio-Analyse für Bestandshalter.

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