Manage-to-Green-Strategie: bis +1,25 €/m² Mietaufschlag

Das Wichtigste in Kürze

• Mietaufschlag steigt mit der Lage-Schwäche: Zertifizierte Bürogebäude (mind. Gold) erzielen laut JLL in Toplagen +0,12 €/m², in Zweitlagen +0,93 €/m² und in Drittlagen +1,25 €/m² höhere Mieten – der Aufschlag ist abseits der Toplagen am größten.
• Miet- und Wertprämie: Grüne, zertifizierte Büros erzielen laut CBRE rund +6–8 % höhere Mieten und werden +14–16 % höher bewertet als vergleichbare unzertifizierte Objekte.
• Angebotslücke verdreifacht sich: Die globale Lücke an emissionsarmen Büroflächen wächst von rund 30 % (2025) auf etwa 70 % (2030) über 21 Städte weltweit; in Deutschland fehlen je nach Stadt 31 % (Berlin) bis 87 % (Frankfurt).
• Ursprung: Den Begriff Manage-to-Green prägte Union Investment 2018, aufbauend auf dem seit 2009 genutzten Sustainable-Investment-Check; Ziel ist ein nahezu klimaneutrales Portfolio bis 2050.
• Markt liefert nicht nach: Die energetische Sanierungsrate liegt seit Jahren unter 1 % (2023: 0,7 %), während für Klimaneutralität 2045 laut dena 1,7–4 % p. a. nötig wären – Manage-to-Green ist deshalb knappes Gut.
• Kehrseite Brown Discount: Energetisch schwache Gebäude verlieren je nach Lage rund 30 bis über 50 % gegenüber Klasse A – wer nicht „grün managt", trägt das Strandingrisiko.

Manage-to-Green ist die kommerzielle Antwort auf eine doppelte Marktbewegung: Auf der einen Seite eine wachsende Mieter- und Investorennachfrage nach zertifizierten, CRREM-konformen Flächen mit messbarem Mietaufschlag von bis zu 1,25 €/m² und +14–16 % Bewertung; auf der anderen Seite ein Brown Discount energetisch schwacher Gebäude von –30 bis –50 %. Wer ein Bestandsportfolio steuert, steht damit nicht vor einer „Nachhaltigkeits-Frage", sondern vor einer Asset-Management-Entscheidung mit hartem Business Case.

Dieser Artikel ordnet Manage-to-Green ehrlich ein: als Investmentstrategie, nicht als Marketing-Label. Wir definieren den Begriff sauber, grenzen ihn von Manage-to-Core und Build-to-Green ab, quantifizieren den Business Case mit belegten Zahlen und zeigen die Maßnahmen-Stufenleiter. Wer den übergeordneten Pfad sucht, findet ihn unter Strategien zur Portfolio-Dekarbonisierung; wer Prozess und Governance braucht, beim Thema ESG-Strategie fürs Immobilienportfolio entwickeln.

Was ist Manage-to-Green?

Manage-to-Green bezeichnet eine Investment- und Asset-Management-Strategie, bei der ein bestehendes Gebäude oder Portfolio durch gezielte energetische und betriebliche Maßnahmen schrittweise von einem energetisch schwachen („braunen") in einen zertifizierungs- und CRREM-fähigen („grünen") Zustand überführt wird – mit dem Ziel, Miet- und Wertprämien zu heben und das Strandingrisiko zu senken.

Den Begriff prägte Union Investment: Das Unternehmen kündigte seine Manage-to-Green-Strategie am 18.09.2018 an, mit dem Ziel eines nahezu klimaneutralen Immobilienportfolios bis 2050. Methodische Grundlage ist der bereits seit 2009 genutzte Sustainable-Investment-Check (SI-Check), der Objekte auf einer Skala von 1,0 bis 5,0 über sieben Kategorien bewertet (dfpa zur Manage-to-Green-Ankündigung). Operativ folgt der Ansatz drei Phasen: Messen (Energie-Monitoring), Analysieren (energetische Modernisierungsfahrpläne) und Umsetzen der Maßnahmen (managetogreen.de).

Abgrenzung: Manage-to-Green vs. Manage-to-Core vs. Build-to-Green

Der entscheidende konzeptionelle Unterschied liegt darin, ob Nachhaltigkeit ein zusätzliches oder ein zentrales Wertkriterium ist. Bei Manage-to-Core wird ein Objekt operativ und baulich auf Core-Qualität gehoben (Lage, Mieterbonität, Zustand); Nachhaltigkeit ist ein Faktor unter vielen. Manage-to-Green macht die energetische Performance zum zentralen Hebel – weil sie zunehmend über Vermietbarkeit, Beleihbarkeit und Exit-Fähigkeit entscheidet (Haufe zur Abgrenzung).

Manage-to-Green ist damit die Bestands-Strategie – und die für deutsche Portfolios relevanteste, weil rund 80 % des Gebäudebestands von 2045 schon heute steht. Build-to-Green löst das Problem nicht, weil Neubau zu langsam und zu teuer skaliert.

In der Praxis verschwimmen die drei Begriffe oft, weil dieselben Asset-Manager je nach Objekt unterschiedliche Strategien fahren. Ein und dasselbe Portfolio kann ein Core-Bürogebäude in Toplage (Manage-to-Core), ein energetisch schwaches Multi-Tenant-Objekt in Zweitlage (Manage-to-Green) und eine Projektentwicklung (Build-to-Green) gleichzeitig enthalten. Entscheidend ist, die Strategie pro Objekt bewusst zu wählen statt sie pauschal über das Portfolio zu legen. Manage-to-Green ist dabei kein Gegensatz zu Wirtschaftlichkeit, sondern die Erkenntnis, dass energetische Performance heute selbst ein Wirtschaftlichkeitstreiber ist – über Mietniveau, Leerstandsrisiko, Beleihbarkeit und Exit-Multiplikator.

Warum jetzt: Markt- und Regulierungsdruck

Drei Kräfte erzeugen den Handlungsdruck, der Manage-to-Green von einer „Kann"- zu einer „Muss"-Strategie macht: eine wachsende Angebotslücke bei grünen Flächen, der CRREM-Strandingmechanismus und der bereits messbare Brown Discount.

Die grüne Angebotslücke

Die Nachfrage nach emissionsarmen Büroflächen wächst schneller als das Angebot. Die JLL-Studie „The Green Tipping Point" beziffert die globale Angebotslücke über 21 Städte auf rund 30 % (2025), steigend auf etwa 70 % (2030); bis 2030 fehlen kumuliert rund 11,1 Mio. m² emissionsarme Bürofläche (JLL zur globalen Angebotslücke). Die deutschen Städte unterscheiden sich dabei deutlich – wichtig: Dies sind Stadt-Werte, keine pauschale „Deutschland 70 %"-Zahl.

Quelle: JLL „The Green Tipping Point"; regional liegt Europa im Schnitt bei 54 %, Asien-Pazifik bei 60 %, US-Städte bei 81 %.

Dass diese Lücke real ist, zeigt die Vermietungsstatistik: Der Anteil zertifizierter Büroflächen am Vermietungsumsatz der Big 7 stieg im ersten Halbjahr 2024 auf rund 30 % (421.500 m² von 1.271.800 m²) gegenüber 22 % im Vorjahreszeitraum. Frankfurt führte mit 65 % Green-Building-Anteil, Berlin lag bei 18 %; vom Gesamtbestand der Big 7 (98,74 Mio. m²) waren aber erst rund 14 % (13,69 Mio. m²) zertifiziert (immobilienmanager zu den JLL-Cesar-Zahlen). Die Nachfrage konzentriert sich also auf ein knappes Segment – genau die Knappheit, die Manage-to-Green monetarisiert.

CRREM-Stranding und Brown Discount

Die zweite Kraft ist regulatorisch-finanziell. Gebäude, die den CRREM-Dekarbonisierungspfad überschreiten, „stranden" – sie werden teurer in der Refinanzierung, schwerer vermietbar und im Wert gemindert. Wie der CRREM-Pfad und Stranding Point funktioniert und wann ein Objekt die Schwelle reißt, hängt von Baseline und Maßnahmenplan ab.

Im Wohnsegment ist der Effekt bereits messbar: Die Preisdifferenz zwischen besten (A/A+) und schlechtesten Energieklassen (G/H) lag laut JLL Living Research im Q1 2024 bei 25,1 % (Vorquartal 26,9 %) (JLL zum Preisverfall unsanierter Wohnhäuser). Über alle Lagen verlieren energetisch schwache Gebäude rund 30 bis über 50 % gegenüber Klasse A; zwischen 2021 und 2025 gewann Klasse A/B ca. 13 % an Wert, während Klasse G/H ca. 12 % verlor (Brown Discount energetisch schwacher Gebäude). Manage-to-Green ist die strategische Antwort darauf, diesen Abschlag zu vermeiden, bevor er sich im Buchwert materialisiert.

Der Business Case

Der Kern jeder seriösen Manage-to-Green-Entscheidung ist eine Gegenüberstellung von vermiedenem Abschlag plus Miet-/Wertprämie gegen die CapEx. Die Erlösseite hat zwei belegbare Komponenten.

Komponente 1: Mietaufschlag nach Lage

Die JLL-Auswertung von 1.006 Mietverträgen in den Big 7 (2021–2023) zeigt ein kontraintuitives, aber für die Strategie zentrales Muster: Der Mietaufschlag zertifizierter Büros (mind. Gold-Standard) ist abseits der Toplagen am größten.

Quelle: JLL zu zertifizierten Büroflächen abseits der Toplagen. Die Logik: In Toplagen wird hochwertige Ausstattung erwartet, der Zertifikats-Bonus ist klein. In Zweit- und Drittlagen ist ein zertifiziertes Objekt ein echtes Unterscheidungsmerkmal, das mietersuchende Unternehmen mit ESG-Vorgaben aktiv honorieren.

Komponente 2: Miet- und Wertprämie

Über den lagebezogenen Aufschlag hinaus erzielen zertifizierte grüne Büros laut CBRE (zitiert durch hausInvest/Commerz Real) rund +6–8 % höhere Mieten und werden +14–16 % höher bewertet als vergleichbare unzertifizierte Objekte (hausInvest „Kein Core ohne Green"). Diese Werte sind eine CBRE-Marktbeobachtung, keine Garantie und keine Aussage über ein konkretes Einzelobjekt – sie zeigen aber die Größenordnung der Prämie, die der Markt aktuell für „grün" zahlt.

Die Gegenrechnung

Auf der Kostenseite steht die Modernisierungs-CapEx – und hier muss man ehrlich sein: Nicht jedes Objekt verdient die teuerste Maßnahmenstufe. Eine belastbare Business-Case-Logik kombiniert drei Bausteine:

Wie man diese Logik in eine entscheidungsfähige Vorlage gießt, zeigt der Business Case für die Beschlussvorlage. Wichtig ist: Die Erlösseite ist marktabhängig und je Objekt zu prüfen – pauschale „+16 %"-Versprechen sind unseriös.

Ein zweiter, oft übersehener Erlöshebel ist das Leerstandsrisiko. Wenn die grüne Angebotslücke in München bei 68 % und in Frankfurt bei 87 % liegt, bedeutet das spiegelbildlich: Nicht-zertifizierte Flächen konkurrieren in einem zunehmend überfüllten Segment um Mieter, deren ESG-Vorgaben sie nicht erfüllen. Der Business Case eines energetisch schwachen Objekts verschlechtert sich also nicht nur über Mietabschläge, sondern über steigende Leerstandsdauer und höhere Vermietungskosten. Dieser „stille" Effekt taucht in keiner Mietaufschlags-Tabelle auf, ist im Cashflow aber oft größer als die nominale Mietprämie. Wer Manage-to-Green rechnet, sollte deshalb mit zwei Szenarien arbeiten: dem grünen Pfad (Aufschlag, kurze Vermietungszeit) und dem braunen Pfad (Abschlag, längerer Leerstand, höhere Incentives).

Die Maßnahmen-Stufenleiter

Manage-to-Green ist kein binäres „saniert / nicht saniert", sondern eine Stufenleiter von günstigen Betriebsoptimierungen bis zu kapitalintensiven Eingriffen. Die Reihenfolge folgt dem Grenznutzen: erst die billigen, wirksamen Hebel, dann das Kapital (Haufe zum Maßnahmenspektrum).

Für Bürogebäude lohnt der Blick in die Detailmechanik der energetischen Sanierung von Bürogebäuden; ein zusätzlicher Hebel ist der Green Lease als Mieter-Hebel, über den sich Verbrauchsdaten und Modernisierungskosten fair zwischen Eigentümer und Mieter verteilen lassen.

Dass die Betriebsstufe oft unterschätzt wird, zeigt die dena-Studie „Fit für 2045": Allein für klimaneutrale öffentliche Gebäude beziffert sie rund 120 Mrd. € Investitionsbedarf bis 2045 (≈ 6 Mrd. €/Jahr), denen rund 45 Mrd. € Energiekostenersparnis gegenüberstehen – Amortisation über rund 20 Jahre (dena „Fit für 2045", Teil 2). Diese Zahl betrifft ausdrücklich nur den öffentlichen Bestand, nicht den Gesamtmarkt – sie illustriert aber die typische Amortisationsdynamik.

Die strategische Konsequenz: Manage-to-Green sollte als Sequenz geplant werden, nicht als Einmal-Projekt. Stufe 1 senkt sofort Verbrauch und Betriebskosten und finanziert damit einen Teil der späteren Stufen. Stufe 2 hebt die CO₂-Intensität spürbar – meist der entscheidende Schritt, um unter den CRREM-Pfad zu kommen, ohne gleich die Hülle anzufassen. Stufe 3 wird nur dort nötig, wo die Hülle der limitierende Faktor für CRREM-Konformität bis zum relevanten Stranding-Jahr ist. Diese Reihenfolge spart Kapital und vermeidet den teuren Fehler, mit der Fassade zu beginnen, obwohl ein hydraulischer Abgleich plus Wärmepumpe das Stranding-Jahr bereits ausreichend nach hinten verschiebt.

In 5 Schritten zur Manage-to-Green-Roadmap

Die Strategie scheitert selten an der Idee, sondern an der Reihenfolge. Bewährt hat sich ein fünfstufiges Vorgehen, das die drei Union-Investment-Phasen (Messen, Analysieren, Umsetzen) um Priorisierung und Monitoring ergänzt.

1. Messen: Energie- und Verbrauchsdaten je Objekt erfassen, Baseline und Energieklassen bestimmen. Ohne belastbare Baseline ist jede CRREM-Aussage Spekulation.
2. Analysieren: Stranding-Jahr je Objekt gegen den CRREM-Pfad bestimmen, energetische Modernisierungsfahrpläne ableiten.
3. Priorisieren: Nicht alles auf einmal. Welche Objekte zuerst? Die Logik liefert die Sanierungspriorisierung im Bestand – und die übergeordnete Frage Halten, sanieren oder verkaufen sortiert die Objekte, bei denen Manage-to-Green sich nicht rechnet.
4. Umsetzen: Maßnahmen entlang der Stufenleiter ausführen, Förderung (BEG) einbinden, Green Leases nachverhandeln.
5. Monitoren: Wirkung gegen Baseline und CRREM-Pfad nachhalten, Zertifizierung anstreben, Reporting bedienen.

Die Sanierungsrate von unter 1 % (2023: 0,7 %) gegenüber den laut dena nötigen 1,7–4 % p. a. zeigt, warum Schritt 3 so wichtig ist (dena-Studie „Fit für 2045"): Niemand kann alles gleichzeitig – die Reihenfolge entscheidet über die Rendite.

Wovon wir abraten

Manage-to-Green wird in der Vermarktung gern als Selbstläufer dargestellt. Drei Fehler sehen wir besonders häufig:

• Zertifizierung als Selbstzweck. Ein DGNB- oder BREEAM-Label ohne tatsächliche CRREM-Wirkung ist teures Marketing. Das Zertifikat sollte die Folge echter Verbrauchssenkung sein, nicht der Zweck. Wer nur das Label kauft, vermeidet weder Stranding noch Brown Discount.
• Teure Hüllen-Sanierung blind in Toplagen. Paradoxerweise ist der Mietaufschlag in Toplagen mit +0,12 €/m² am kleinsten, in Drittlagen mit +1,25 €/m² am größten (JLL). Die teuerste Maßnahmenstufe pauschal in Top-Objekten zu fahren, ignoriert, dass der monetäre Hebel woanders liegt – die Erlösseite ist immer je Objekt und Lage zu rechnen, nicht pauschal.
• „Deutschland 70 %"-Fehlschluss. Die 70-%-Angebotslücke ist ein globaler Wert über 21 Städte; deutsche Städte liegen zwischen 31 % (Berlin) und 87 % (Frankfurt). Eine Strategie auf der falschen Stadt-Annahme zu bauen, führt zu Fehlallokation. Rechnen Sie mit Ihren Stadt-Werten, nicht mit der Schlagzeile.

Häufige Fragen (FAQ)

Was bedeutet Manage-to-Green bei Immobilien?

Manage-to-Green ist eine Asset-Management-Strategie, bei der ein bestehendes Gebäude oder Portfolio durch energetische und betriebliche Maßnahmen schrittweise von einem energetisch schwachen in einen zertifizierungs- und CRREM-fähigen Zustand überführt wird. Ziel ist es, Miet- und Wertprämien zu heben und das Strandingrisiko sowie den Brown Discount zu vermeiden. Nachhaltigkeit ist dabei das zentrale Wertkriterium, nicht ein nachträglicher Zusatz.

Was ist der Unterschied zwischen Manage-to-Green und Manage-to-Core?

Bei Manage-to-Core wird ein Objekt auf Core-Qualität gehoben (Lage, Mieterbonität, Zustand, Vermietungsquote); Nachhaltigkeit ist ein Faktor unter vielen. Manage-to-Green macht die energetische Performance zum zentralen Hebel, weil sie zunehmend über Vermietbarkeit, Beleihbarkeit und Exit-Fähigkeit entscheidet. Vereinfacht: Manage-to-Core behandelt Nachhaltigkeit als zusätzliches, Manage-to-Green als zentrales Core-Kriterium.

Woher stammt der Begriff Manage-to-Green?

Den Begriff prägte Union Investment, die ihre Manage-to-Green-Strategie am 18.09.2018 ankündigte. Ziel ist ein nahezu klimaneutrales Immobilienportfolio bis 2050. Methodische Grundlage ist der seit 2009 genutzte Sustainable-Investment-Check (SI-Check) mit einer Skala von 1,0 bis 5,0 über sieben Kategorien. Der operative Ansatz folgt drei Phasen: Messen, Analysieren und Umsetzen.

Lohnt sich eine Manage-to-Green-Strategie wirtschaftlich?

In vielen Fällen ja, aber objektabhängig. Auf der Erlösseite stehen ein Mietaufschlag von bis zu 1,25 €/m² (Drittlage, JLL), rund +6–8 % höhere Mieten und +14–16 % höhere Bewertungen (CBRE) sowie der vermiedene Brown Discount von 30 bis über 50 %. Dem steht die Modernisierungs-CapEx gegenüber. Entscheidend ist eine objektscharfe Gegenrechnung – pauschale Renditeversprechen sind unseriös, weil die Erlösseite von Lage und Markt abhängt.

Welche Maßnahmen gehören zu einer Manage-to-Green-Strategie?

Die Maßnahmen folgen einer Stufenleiter. Stufe 1 (Betrieb) umfasst günstige Hebel wie hydraulischen Abgleich, LED, Lüftung mit Wärmerückgewinnung und Energie-Monitoring. Stufe 2 (Technik) betrifft Heizungs- und Klimatechnik, Wärmepumpen, PV und Gebäudeautomation. Stufe 3 (Hülle) umfasst Fassadendämmung, Fenster und Dach – die kapitalintensivste, aber für CRREM-Konformität oft entscheidende Stufe.

Wie viel höhere Miete und Bewertung bringen zertifizierte grüne Büros?

Laut CBRE erzielen zertifizierte grüne Büros rund +6–8 % höhere Mieten und werden +14–16 % höher bewertet als vergleichbare unzertifizierte Objekte. Zusätzlich zeigt eine JLL-Auswertung von 1.006 Mietverträgen einen lagebezogenen Mietaufschlag von +0,12 €/m² in Toplagen, +0,93 €/m² in Zweitlagen und +1,25 €/m² in Drittlagen. Diese Werte sind Marktbeobachtungen und keine Garantie für ein konkretes Einzelobjekt.

Was ist ein Brown Discount und wie hängt er mit Manage-to-Green zusammen?

Der Brown Discount ist der Wertabschlag, den energetisch schwache Gebäude gegenüber Klasse-A-Objekten erleiden – je nach Lage rund 30 bis über 50 %. Im Wohnsegment lag der Preisspread zwischen besten und schlechtesten Energieklassen im Q1 2024 bei 25,1 % (JLL). Manage-to-Green ist die strategische Antwort darauf: Durch energetische Aufwertung wird der drohende Abschlag vermieden, bevor er sich im Buchwert materialisiert.

Für welche Gebäudetypen eignet sich Manage-to-Green?

Grundsätzlich für jeden energetisch schwachen Bestand – die belegten Mietprämien stammen aus dem Büromarkt, die Wertmechanik gilt aber auch für Wohnen. Da rund 80 % des Gebäudebestands von 2045 bereits steht, ist Manage-to-Green für Bestandshalter relevanter als Build-to-Green (Neubau). Nicht jedes Objekt verdient die teuerste Maßnahmenstufe; bei Objekten ohne tragfähigen Business Case ist die Verkaufsoption ehrlich zu prüfen.

Wie startet man eine Manage-to-Green-Strategie im Portfolio?

In fünf Schritten: messen (Baseline und Energieklassen je Objekt), analysieren (Stranding-Jahr gegen den CRREM-Pfad, Modernisierungsfahrpläne), priorisieren (welche Objekte zuerst), umsetzen (Maßnahmen entlang der Stufenleiter, Förderung und Green Leases einbinden) und monitoren (Wirkung nachhalten, Zertifizierung, Reporting). Der häufigste Fehler ist, ohne belastbare Baseline und ohne Priorisierung zu starten.

Nächster Schritt: Manage-to-Green objektscharf rechnen

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