CO₂-Kostenaufteilung im Wohnungsportfolio automatisiert berechnen

Dieser Ratgeber zeigt die rechtlichen Grundlagen, die vollständige Berechnung mit Beispielen, das Rechentool Schritt für Schritt und die Regeln, die mit der Reform zum Gebäudemodernisierungsgesetz ab 2028 hinzukommen.

Weiterführend: CO₂-Kostenaufteilung Vermieter/Mieter | CO₂-Steuer 2026

Stand 17.10.2026: Das CO2KostAufG gilt in der Fassung von Artikel 5 des Gesetzes vom 23.07.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226), in Kraft seit 29.07.2026. Den CO₂-Preiskorridor von 55 bis 65 €/t für 2027 hat der Bundestag am 15.10.2026 beschlossen; der Bundesrat berät voraussichtlich am 20.11. oder 18.12.2026 abschließend.

Was ist das CO2KostAufG?

Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) ist am 1. Januar 2023 in Kraft getreten und regelt die Aufteilung der CO₂-Kosten aus dem Brennstoffemissionshandel (BEHG) zwischen Vermietern und Mietern. Es gilt für Abrechnungszeiträume, die ab dem 1. Januar 2023 beginnen. Zuvor trugen Mieter den CO₂-Preis über die Heizkostenabrechnung allein, obwohl sie auf Heizungsanlage, Dämmung und Energieträger keinen Einfluss haben. Seit dem 29. Juli 2026 trägt das Gesetz einen neuen Titel und regelt zusätzlich, wie Vermieter und Mieter bei Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 eingebaut werden, CO₂-Kosten, Gasnetzentgelte und Bio-Anteile teilen (§§ 5a bis 5d).

Systematik des Gesetzes

Das CO2KostAufG differenziert nach Gebäudetyp:

• Wohngebäude (§§ 5–7): 10-Stufen-Modell; je höher der CO₂-Ausstoß je Quadratmeter Wohnfläche, desto höher der Vermieteranteil.
• Nichtwohngebäude (§ 8): Der Mieter trägt höchstens 50 % der CO₂-Kosten.
• Gemischt genutzte Gebäude: Maßgeblich ist, ob das Gebäude nach seiner Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen dient (dann Wohngebäude) oder nicht (dann Nichtwohngebäude).

Rechtsfolge bei Nichterfüllung

Bestimmt der Vermieter den CO₂-Kostenanteil der Mieter nicht oder weist er in der Heizkostenabrechnung die vorgeschriebenen Angaben nicht aus, darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten um 3 Prozent kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG). Bei angenommen 1.200 € Heizkosten je Wohnung sind das 36 € je Wohnung, bei 2.000 Wohnungen 72.000 € je Abrechnungsjahr.

Das 10-Stufen-Modell für Wohngebäude

Die Einstufung basiert auf den spezifischen CO₂-Emissionen in kg CO₂ pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Die Anlage zu den §§ 5 bis 7 CO2KostAufG definiert zehn Stufen:

Quelle: Anlage zu den §§ 5 bis 7 CO2KostAufG, gesetze-im-internet.de · Stand: Oktober 2026

Lesehilfe: Mit Erdgas (0,20088 kg CO₂/kWh) entspricht Stufe 1 einem Verbrauch von unter rund 60 kWh je m² Wohnfläche und Jahr (Heizwert), Stufe 10 einem Verbrauch ab rund 259 kWh. Bei Heizöl liegen die Schwellen wegen des höheren Emissionsfaktors niedriger.

Berechnung pro Gebäude: Schritt für Schritt

Für jedes Gebäude im Portfolio sind fünf Rechenschritte erforderlich:

Schritt 1 – Brennstoffverbrauch ermitteln

Lieferanten müssen auf jeder Rechnung die Brennstoffemissionen in kg CO₂, den heizwertbezogenen Emissionsfaktor, den Energiegehalt in kWh und den CO₂-Preisbestandteil ausweisen (§ 3 CO2KostAufG). Diese Werte sind die Grundlage. Relevant ist der Heizwert Hi (unterer Heizwert):

• Erdgas: in kWh (Hi); die EBeV 2030 setzt das Verhältnis von Heizwert zu Brennwert bei Erdgas mit 0,903 an
• Heizöl EL: in Litern (Umrechnung: 1 Liter ≈ 10,05 kWh Hi)
• Flüssiggas: in kWh (Hi) oder kg (1 kg ≈ 12,78 kWh Hi)
• Fernwärme: in kWh laut Rechnung des Wärmelieferanten

Praxis-Tipp: Bei Portfolios mit verschiedenen Lieferanten und Messdienstleistern liegen die Daten in unterschiedlichen Formaten vor. Legen Sie für alle Gebäude einheitlich kWh auf Heizwertbasis zugrunde.

Schritt 2 – CO₂-Emissionen berechnen

Die Gesamtemissionen ergeben sich aus: Verbrauch (kWh) × Emissionsfaktor (kg CO₂/kWh), sofern die Rechnung sie nicht ohnehin ausweist.

Die detaillierten Emissionsfaktoren finden Sie im nächsten Abschnitt.

Schritt 3 – Spezifischen CO₂-Ausstoß berechnen

Gesamtemissionen (kg) ÷ Wohnfläche (m²) = spezifischer CO₂-Ausstoß (kg CO₂/m²/a)

Maßgeblich ist die Wohnfläche des Gebäudes; versorgt der Vermieter eine Wohnung gesondert, die Wohnfläche dieser Wohnung (§ 5 Abs. 1). Für Gewerbeeinheiten in einem überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäude enthält das Gesetz keine eigene Flächenregel; klären Sie die Methode im Zweifel rechtlich und wenden Sie sie einheitlich an.

Schritt 4 – Stufe im 10-Stufen-Modell ablesen

Den Wert auf eine Nachkommastelle runden (§ 5 Abs. 1) und in die Tabelle oben einordnen. Liegt er genau auf einer Grenze, etwa bei 12,0 kg, gilt die Stufe, die mit diesem Wert beginnt (hier Stufe 2, „12 bis < 17“). Bei Abrechnungszeiträumen unter einem Jahr werden die Stufenwerte anteilig gekürzt.

Schritt 5 – CO₂-Kosten aufteilen

Formel: Gesamtemissionen (kg) × CO₂-Preis (€/t) ÷ 1.000 = Gesamt-CO₂-Kosten (€)

Die Gesamt-CO₂-Kosten werden nach dem Prozentsatz der ermittelten Stufe auf Vermieter und Mieter verteilt. Der Mieteranteil fließt in die Heizkostenabrechnung; den Vermieteranteil trägt der Vermieter, Vereinbarungen über eine höhere Mieterbeteiligung sind unwirksam (§ 6 Abs. 1). Auf der Lieferantenrechnung kommt zum CO₂-Betrag die Umsatzsteuer hinzu (§ 3 Abs. 3); die folgenden Beispiele rechnen netto.

Emissionsfaktoren nach EBeV 2030

Lieferanten müssen ihren Rechnungsangaben die Standardwerte der für das Lieferjahr geltenden Emissionsberichterstattungsverordnung 2030 (EBeV 2030) zugrunde legen (§ 3 Abs. 2 CO2KostAufG):

Quelle: Anlage 2 Teil 4 EBeV 2030, gesetze-im-internet.de; eigene Umrechnung · Stand: Oktober 2026

Sonderfall Fernwärme

Bei Fernwärme gibt es keinen pauschalen Emissionsfaktor. Der Wärmelieferant muss die Emissionen der zur Wärmeerzeugung eingesetzten Brennstoffe auf der Rechnung ausweisen (§ 3 Abs. 4): bei Kraft-Wärme-Kopplung nach der Zuordnungsregel der Zuteilungsverordnung 2020, bei Netzen mit mehreren Anlagen als einheitlicher Emissionsfaktor des Netzes. Für Wärme aus Anlagen im EU-Emissionshandel gilt als Preis der Durchschnitt der EU-ETS-Versteigerungen im Vorjahr; das Umweltbundesamt veröffentlicht ihn bis zum 31. März.

Portfolio-Implikation: Bei 20 verschiedenen Fernwärmenetzen im Portfolio müssen 20 verschiedene netzspezifische Emissionsfaktoren eingeholt, geprüft und zugeordnet werden. Manuelle Verwaltung wird hier besonders fehleranfällig.

CO₂-Preis-Pfad 2024–2030+

Der CO₂-Preis bestimmt die absolute Höhe der aufzuteilenden Kosten:

Quellen: BEHG § 10, EEX-Versteigerungsergebnisse 2026, BT-Drs. 21/7869, EU-Kommission · Stand: Oktober 2026

Für die Aufteilung zählt nicht der Auktionspreis, sondern der maßgebliche Preis nach § 4 CO2KostAufG: bis 2025 der Festpreis, 2026 die Mitte des Korridors (60 €/t), ab 2027 der Durchschnitt der Versteigerungen vom 1. Juli bis 30. November des Vorjahres. Weil alle elf Versteigerungen 2026 (1. Juli bis 9. September) beim Höchstpreis von 65 € endeten, sind für 2027 voraussichtlich 65 €/t anzusetzen; das Umweltbundesamt veröffentlicht den Wert spätestens zehn Werktage vor Jahresbeginn.

Ab 2028 fallen Heizbrennstoffe unter den EU-ETS 2. Einen festen Höchstpreis gibt es dort nicht; eine Marktstabilitätsreserve kann zusätzliche Zertifikate freigeben, etwa wenn der Preis 45 € (in Preisen von 2020) übersteigt oder sehr schnell steigt. Eine Ausweitung dieser Freigaben hat der Rat am 09.10.2026 angenommen, die Veröffentlichung im Amtsblatt steht aus. Auf den ETS-2-Preis ist das CO2KostAufG noch nicht abgestimmt (Stand 17.10.2026): § 4 knüpft den Preis ab 2027 an die BEHG-Versteigerungen des Vorjahres, für Wärme aus Emissionshandelsanlagen gilt der EU-ETS-Preis.

Auswirkung auf Portfolio-Kosten

Ein Portfolio mit 200 MFH und durchschnittlich 25 t CO₂ pro Gebäude erzeugt bei 60 €/t insgesamt 300.000 Euro CO₂-Kosten pro Jahr. Bei einem durchschnittlichen Vermieteranteil von 50 % (Stufe 6) sind das 150.000 Euro jährliche Vermieterlast, bei 65 €/t 162.500 Euro. Je 10 €/t mehr steigt die Vermieterlast bei gleichem Verbrauch um 25.000 Euro.

Szenarien zur weiteren Preisentwicklung bündelt der Beitrag zur CO₂-Kostenprojektion für Wohnungsportfolios, Rechenbeispiele für einzelne Häuser der Beitrag ETS-2 CO₂-Kosten Mehrfamilienhaus.

NWG-Sonderregel: § 8 CO2KostAufG

Für Nichtwohngebäude (Gewerbeimmobilien, Bürogebäude, Einzelhandel) gilt eine vereinfachte Regelung:

Pauschale 50/50-Aufteilung

Vereinbarungen, nach denen der Mieter mehr als 50 % der CO₂-Kosten trägt, sind unwirksam (§ 8 Abs. 1); der Vermieter zieht seinen Anteil von mindestens der Hälfte ab, unabhängig vom energetischen Zustand. Das 10-Stufen-Modell findet keine Anwendung. Versorgt sich der Mieter selbst, erstattet ihm der Vermieter 50 % (§ 8 Abs. 2). Auch hier gelten die Ausweispflicht und das 3-%-Kürzungsrecht (§ 8 Abs. 3 i. V. m. § 7). Das in § 8 Abs. 4 angekündigte Stufenmodell für Nichtwohngebäude „im Jahr 2025“ gibt es nicht. Die Bundesregierung hat am 14.04.2026 ihren Ergebnisbericht zur Evaluation und zur Entwicklung einer Stufenfunktion für Nichtwohngebäude beschlossen (BR-Drs. 222/26); einen Gesetzentwurf dafür gibt es bislang nicht (Stand 17.10.2026).

Abweichende Vereinbarung

Abweichungen sind nur zugunsten des Mieters möglich: Eine Klausel kann dem Vermieter mehr als die Hälfte auferlegen, nicht aber dem Mieter. Auch Green-Lease-Verträge müssen diese Grenze einhalten.

Mischgebäude

Ob das Stufenmodell oder die NWG-Regel gilt, entscheidet die Zweckbestimmung des ganzen Gebäudes: Dient es überwiegend dem Wohnen, ist es ein Wohngebäude, und das Stufenmodell gilt auch für Mietverträge über Gewerbeeinheiten darin (§ 6 Abs. 1). Dient es nicht überwiegend dem Wohnen, gilt § 8 auch für Wohnungen im Gebäude (§ 8 Abs. 1).

Portfolio-Implikation: Hausverwaltungen mit gemischten Portfolios müssen für jedes Gebäude den Nutzungstyp korrekt klassifizieren. Ein einziges falsch eingestuftes Gebäude kann zu einer fehlerhaften Abrechnung führen.

Ausnahmen und Sonderfälle

Denkmalschutz (§ 9 CO2KostAufG)

Stehen öffentlich-rechtliche Vorgaben einer wesentlichen energetischen Verbesserung des Gebäudes oder einer wesentlichen Verbesserung der Wärmeversorgung entgegen, wird der Vermieteranteil um die Hälfte gekürzt (§ 9 Abs. 1). Stehen sie beiden entgegen, entfällt die Aufteilung vollständig (§ 9 Abs. 2). Typische Fallgruppen:

1. Denkmalschutzauflagen, etwa wenn die Behörde Außendämmung oder Fenstertausch untersagt.
2. Anschluss- und Benutzungszwang, etwa eine kommunale Pflicht zum Fernwärmeanschluss.
3. Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB (Milieuschutz), die bauliche Maßnahmen beschränkt.

Der Vermieter muss die Einschränkung dem Mieter nachweisen (§ 9 Abs. 3), etwa mit Bescheiden oder Stellungnahmen der Behörde. Im Portfolio heißt das: Für jedes betroffene Objekt braucht es eine eigene Nachweisakte.

Fernwärme-Sonderfälle

• Netzspezifischer Faktor fehlt: Der Wärmelieferant ist nach § 3 Abs. 4 verpflichtet, Emissionen und Emissionsfaktor auf der Rechnung auszuweisen; fehlen sie, fordern Sie eine vollständige Rechnung an.
• Anschluss nach dem 1. Januar 2023 an ein Netz mit Emissionshandelsanlagen: Für Wärme aus Anlagen im EU-Emissionshandel gilt das Gesetz nicht bei Gebäuden, die erstmals nach dem 1. Januar 2023 einen Wärmeanschluss erhalten haben (§ 2 Abs. 4 Satz 2).
• Hoher Anteil erneuerbarer Wärme: Ist der Emissionsfaktor des Netzes niedrig, landet das Gebäude in einer günstigen Stufe. Für Wärmenetze schreibt das Wärmeplanungsgesetz steigende Anteile erneuerbarer Wärme vor; mehr dazu im Beitrag zur kommunalen Wärmeplanung.

Wärmepumpen und strombasierte Systeme

Gebäude, die ausschließlich mit Strom beheizt werden, etwa mit Wärmepumpe oder Nachtspeicherheizung, verursachen keine CO₂-Kosten nach dem BEHG, die aufzuteilen wären. Bei Hybridheizungen (Gas + Wärmepumpe) wird nur der fossile Anteil berücksichtigt.

Was ändert das GModG an der CO₂-Kostenaufteilung ab 2028?

Mit Artikel 5 des Gesetzes vom 23.07.2026, das auch das GEG in Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) umbenannt hat, hat der Gesetzgeber das CO2KostAufG zum 29. Juli 2026 ergänzt. Die neuen Regeln betreffen nur Wohnraummietverhältnisse und nur Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden und deshalb unter die sogenannte Bio-Treppe fallen (§ 43 GModG: ab 2029 mindestens 10 % der Wärme aus biogenen Brennstoffen oder bestimmten Wasserstoffarten, steigend bis 60 % ab 2040); § 5b überträgt sie auf bestimmte Neubauten. Für ältere Heizungen bleibt es beim Stufenmodell.

Quellen: CO2KostAufG §§ 5a bis 5d in der Fassung vom 23.07.2026, gesetze-im-internet.de · Stand: Oktober 2026

Der Härtefall nach § 5d setzt außerhalb angespannter Wohnungsmärkte unter anderem voraus, dass der Vermieter höchstens sechs Wohnungen vermietet, die Miete unter 85 % der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, das Gebäude in Effizienzklasse G oder H fällt und die Kostenbeteiligung eine persönliche Härte bedeuten würde; den Mieter muss er in Textform informieren. Lieferanten müssen den Preisbestandteil des Bio-Anteils auf der Rechnung ausweisen und dürfen ihn nur sachlich gerechtfertigt erheben, was das Bundeskartellamt überprüfen kann (§§ 3, 3a). Für Gewerbemietverträge ändert sich nichts.

Rechenbeispiel 1: Einzelnes Mehrfamilienhaus

Ausgangslage: MFH, 10 Wohneinheiten, Erdgas-Zentralheizung, Verbrauch 144.000 kWh/a (Heizwert), Wohnfläche 800 m², Baujahr 1972, keine Sanierung, Abrechnungsjahr 2026.

Quellen: eigene Berechnung nach CO2KostAufG und EBeV 2030, Preis nach § 4 CO2KostAufG · Stand: Oktober 2026

Alle Beträge sind netto; mit 19 % Umsatzsteuer betragen die CO₂-Kosten 2.065 €. Auf die einzelnen Wohnungen verteilt der Vermieter den Mieteranteil nach dem Schlüssel der Heizkostenabrechnung (§ 7 Abs. 1); 87 € sind der Durchschnitt.

Vergleich: Gleiche Fläche, schlechte Dämmung (250 kWh/m²a)

Ein unsanierter Altbau (Baujahr 1960) mit 250 kWh/m²a Erdgasverbrauch (Heizwert):

Quelle: eigene Berechnung, Werte netto und gerundet · Stand: Oktober 2026

Erkenntnis: Der Vermieter des unsanierten MFH zahlt 1.061 Euro mehr als in Stufe 6, bei 14 kg CO₂/m²/a mehr Ausstoß. Das Stufenmodell belastet schlechte Gebäude überproportional.

Szenario: Gleicher Altbau bei höherem CO₂-Preis

Quelle: eigene Berechnung · Stand: Oktober 2026

Rechenbeispiel 2: Portfolio-Aggregation (50 MFH)

Eine Hausverwaltung betreut 50 Mehrfamilienhäuser unterschiedlicher Baualtersklassen und Energieträger. Das folgende Beispielportfolio ist fiktiv: je Cluster ein repräsentatives Gebäude mit 800 m² Wohnfläche, Verbrauch bei Gas und Heizöl auf Heizwertbasis, bewertet mit 60 €/t; für die Fernwärme ist ein Emissionsfaktor des Netzes von 0,15 kg CO₂/kWh angenommen.

Quelle: fiktives Beispielportfolio, eigene Berechnung · Stand: Oktober 2026

Aggregierte CO₂-Kosten (bei 60 €/t)

Quelle: eigene Berechnung, Werte gerundet · Stand: Oktober 2026

Erkenntnis: Die 5 Heizöl-Objekte (10 % des Portfolios) verursachen 33 % der gesamten Vermieterlast, die 12 unsanierten Gas-Objekte weitere 34 %. Zusammen sind 17 Gebäude (34 % des Portfolios) für rund 68 % der CO₂-Vermieterlast verantwortlich.

CO₂-Rechentool des BMWK: Schritt-für-Schritt-Anleitung

Für die Berechnung einzelner Gebäude stellt die Bundesregierung ein kostenloses Rechentool bereit, das § 11 Abs. 3 CO2KostAufG vorsieht: das CO₂-Rechentool des Bundeswirtschaftsministeriums, heute Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWE); die Oberfläche trägt noch das frühere Kürzel BMWK. Es führt in sechs Schritten durch die Berechnung:

1. Abrechnungszeitraum und Zusatzangaben: Zeitraum von höchstens zwölf Monaten; Angabe, ob eine Wohnung gesondert versorgt wird (etwa Etagenheizung) und ob ein Selbstversorger einen Gasherd ohne eigenen Zähler betreibt (dann sinkt der Erstattungsanspruch um 5 %).
2. Rechtliche Beschränkungen: Denkmalschutz oder ähnliche Vorgaben für die Gebäudehülle und ein Anschluss- und Benutzungszwang für die Wärmeversorgung; eine Beschränkung halbiert den Vermieteranteil, beide zusammen lassen ihn entfallen (§ 9).
3. Energiequelle: Erdgas, Flüssiggas, Heizöl, Wärmenetz oder Kohle; bei Fernwärme zusätzlich das Feld „Erstmaliger Anschluss ab dem 1. Januar 2023“.
4. Verbrauch und CO₂-Preis: Energiegehalt in kWh auf Heizwertbasis laut Rechnung. Für Erdgas, Heizöl, Flüssiggas und Kohle setzt das Tool den Emissionsfaktor selbst ein; den CO₂-Preis belegt es nur für Zeiträume bis 2025 vor, für 2026 tragen Sie 60 €/t ein (Stand 17.10.2026). Bei Fernwärme geben Sie Preis und Emissionsfaktor des Netzes ein, je Kalenderjahr.
5. Wohnfläche des Gebäudes oder der gesondert versorgten Wohnung.
6. Ergebnis: Einstufung, Anteile von Vermieter und Mietern sowie die Beträge inklusive Umsatzsteuer, als PDF zum Download.

Beispiel mit den Werten aus Rechenbeispiel 1: Zeitraum 01.01. bis 31.12.2026, keine Beschränkungen, Erdgas, 144.000 kWh, 60 €/t, 800 m². Das Tool ordnet das Gebäude Stufe 6 zu und weist CO₂-Kosten von 2.065 € inklusive Umsatzsteuer aus, also je rund 1.033 € für Vermieter und Mieter.

Für ein Portfolio hat das Tool Grenzen: ein Gebäude je Durchlauf, kein Datenimport, Ergebnis als PDF je Gebäude.

Sanierung als Kostenhebel: Stufenwechsel senkt Vermieterlast

Das CO2KostAufG schafft einen direkten finanziellen Anreiz für energetische Sanierung. Ein Stufenwechsel nach unten reduziert den Vermieteranteil, und dieser Effekt wächst mit dem CO₂-Preis.

Beispiel: Stufe 9 → Stufe 3 durch Fassadendämmung und Fenstertausch

Ausgangslage: MFH, 800 m², Erdgas, 250 kWh/m²a (Heizwert, Stufe 9). Annahme: Nach der Sanierung der Gebäudehülle, unter anderem mit Fassadendämmung und Fenstertausch, sinkt der Verbrauch auf 100 kWh/m²a (Stufe 3).

Quelle: eigene Berechnung; Differenzen aus ungerundeten Werten · Stand: Oktober 2026

Je 10 €/t höherem CO₂-Preis wächst die jährliche Ersparnis in diesem Beispiel um rund 289 €.

Hebel-Ranking: Wo lohnt sich Sanierung am meisten?

Die CO₂-Kostenaufteilung liefert ein klares Priorisierungskriterium für die Sanierungswirtschaftlichkeit. Die Tabelle rechnet für ein Gebäude mit 800 m² Wohnfläche, jeweils mit dem Ausstoß in der Mitte der Ausgangsstufe (Stufe 10: angenommen 55 kg) und 19,5 kg CO₂/m²/a nach der Sanierung (Stufe 3):

Quelle: eigene Berechnung · Stand: Oktober 2026

Portfolio-Strategie: Wer die Aufteilung für alle Gebäude in einer einheitlichen Rechnung führt, sieht, welche Gebäude die höchsten Vermieterkosten verursachen und wo Sanierung den größten Hebel hat. Die Kombination mit der Modernisierungsumlage und den Nebenkosten-Senkungen ergibt ein vollständigeres Wirtschaftlichkeitsbild. Lesen Sie ergänzend den Beitrag zu ETS-2 und CO₂-Kosten im Mehrfamilienhaus für die langfristige Kostenprojektion.

Anforderungen an Portfolio-Tools

Eine praxistaugliche Software für die CO₂-Kostenaufteilung im Portfolio muss folgende Kernfunktionen abbilden:

Datenimport und -verwaltung

• Massenimport von Verbrauchsdaten (CSV, Excel, Schnittstelle zum Messdienstleister)
• Gebäudestammdaten mit Wohnfläche, Energieträger, Nutzungstyp, Baujahr
• Fernwärme-Emissionsfaktoren netzspezifisch hinterlegbar und jährlich aktualisierbar
• Historisierung aller Eingangsdaten für die Nachweispflicht

Berechnungslogik

• Automatische Zuordnung der Emissionsfaktoren nach EBeV 2030
• Stufenberechnung für Wohngebäude (10-Stufen-Modell)
• 50/50-Berechnung für Nichtwohngebäude (§ 8)
• Zuordnung gemischt genutzter Gebäude nach überwiegender Zweckbestimmung
• Ausnahme-Handling für Denkmalschutz, § 172 BauGB, Fernwärme-Sonderfälle
• CO₂-Preis-Verwaltung (maßgeblicher Jahrespreis, Zeiträume über zwei Kalenderjahre)
• Ab 2028: zweite Rechnung nach § 5a für Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29.07.2026 eingebaut werden

Ausgabe und Integration

• Export der Ergebnisse in Abrechnungssysteme (SAP, Wodis, iX-Haus, Domus)
• PDF-Nachweis je Gebäude für die Belegpflicht
• Pflichtangaben für die Heizkostenabrechnung gemäß § 7 Abs. 3 CO2KostAufG
• Plausibilitätsprüfung (Ausreißer-Erkennung, fehlende Daten)

Strategische Steuerung

• Historischer Vergleich Jahr über Jahr (Stufenentwicklung)
• Sanierungspriorisierung nach CO₂-Kostenreduktionspotenzial
• Szenarienrechnung (Was wäre, wenn der CO₂-Preis steigt?)
• Integration Energieausweis für die Verknüpfung mit Effizienzklassen

Was bestehende Tools nicht leisten

• CO₂-Rechentool des BMWK: Ein Gebäude pro Durchlauf, kein Datenimport, Ergebnis als PDF.
• Abrechnungsdienstleister: Sie rechnen für die Liegenschaften, die sie selbst abrechnen; bei gemischtem Portfolio fehlt die Gesamtsicht.
• Excel-Eigenentwicklungen: Faktoren und Preise müssen jährlich von Hand gepflegt werden, Änderungen sind schwer nachvollziehbar.

Für Hausverwaltungen, die alle Objekte einheitlich steuern wollen, unabhängig vom Messdienstleister, braucht es deshalb eine eigene, dokumentierte Berechnungslogik für den ganzen Bestand.

Pflichtangaben in der Heizkostenabrechnung

Für Abrechnungszeiträume ab dem 1. Januar 2023 muss der Vermieter in der Heizkostenabrechnung drei Dinge ausweisen (§ 7 Abs. 3 CO2KostAufG): den auf den Mieter entfallenden Anteil an den CO₂-Kosten, die Einstufung des Gebäudes oder der Wohnung und die Berechnungsgrundlagen. Welche Berechnungsgrundlagen das sind, zählt das Gesetz nicht einzeln auf; nachvollziehbar wird die Aufteilung mit diesen Werten:

1. Brennstoffverbrauch beziehungsweise Energiegehalt im Abrechnungszeitraum
2. Verwendeter Emissionsfaktor
3. Gesamte CO₂-Emissionen in kg
4. Wohnfläche und spezifischer CO₂-Ausstoß in kg CO₂/m²/a
5. Ermittelte Stufe und prozentuale Aufteilung
6. Zugrunde gelegter CO₂-Preis (€/t)
7. Gesamte CO₂-Kosten (€)
8. Konkrete Beträge für Vermieter und Mieter (€)

Fehlen die Angaben, greift das 3-%-Kürzungsrecht des Mieters. Details lesen Sie im Beitrag Heizkostenabrechnung und CO₂-Steuer.

Häufige Fragen zur CO₂-Kostenaufteilung im Portfolio

1. Muss jedes Gebäude einzeln berechnet werden oder kann ich Portfolio-Durchschnitte bilden?

Jedes Gebäude muss einzeln berechnet werden. Das CO2KostAufG stellt auf den spezifischen CO₂-Ausstoß des konkreten Gebäudes ab, bei gesondert versorgten Wohnungen auf die Wohnung (§ 5 Abs. 1). Portfolio-Durchschnitte oder Cluster-Berechnungen sieht das Gesetz nicht vor.

2. Welcher CO₂-Preis ist für die Abrechnung 2026 anzusetzen?

Für 2026 ist nach § 4 Abs. 1 Nr. 2 CO2KostAufG die Mitte des gesetzlichen Korridors maßgeblich: 60 €/t. Die tatsächlichen Versteigerungsergebnisse (2026 durchgehend 65 €) spielen für die Aufteilung 2026 keine Rolle. Für 2027 gilt der Durchschnittspreis der Versteigerungen vom 1. Juli bis 30. November 2026, voraussichtlich 65 €/t; das Umweltbundesamt veröffentlicht ihn bis spätestens zehn Werktage vor Jahresbeginn.

3. Was passiert, wenn der Fernwärmelieferant den Emissionsfaktor nicht rechtzeitig mitteilt?

Der Wärmelieferant ist nach § 3 Abs. 4 CO2KostAufG verpflichtet, Emissionen und Emissionsfaktor auf der Rechnung auszuweisen. Fehlen die Angaben, fordern Sie eine vollständige Rechnung an; einen gesetzlichen Ersatzwert sieht das Gesetz nicht vor. Das Rechentool verlangt für Wärmenetze ebenfalls Preis und Emissionsfaktor des Netzes.

4. Können wir als Hausverwaltung die CO₂-Kostenberechnung an den Abrechnungsdienstleister delegieren?

Ja, die Berechnung kann delegiert werden. Die Verantwortung für korrekte Eingabedaten (Wohnfläche, Brennstofftyp, Nutzungsart) bleibt jedoch beim Vermieter bzw. der Hausverwaltung. Wenn der Dienstleister nur einen Teil des Portfolios betreut, müssen die restlichen Objekte gesondert berechnet werden.

5. Gilt die 3-%-Kürzung auch bei nur geringfügigen Berechnungsfehlern?

Das Gesetz knüpft die Kürzung daran, dass der Vermieter den Mieteranteil nicht bestimmt oder die Angaben nach § 7 Abs. 3 nicht ausweist. Einen Fall der bloß fehlerhaften Berechnung regelt § 7 Abs. 4 nicht ausdrücklich. Wer sauber dokumentiert, vermeidet die Streitfrage.

6. Wie gehen wir mit Leerstand um – zählt die leerstehende Fläche zur Wohnfläche?

Die Berechnung des spezifischen CO₂-Ausstoßes erfolgt anhand der gesamten Wohnfläche des Gebäudes, nicht der vermieteten Fläche. Leerstand senkt den Verbrauch, die Fläche bleibt aber im Nenner. Die CO₂-Kosten, die auf leerstehende Einheiten entfallen, trägt der Vermieter.

7. Müssen wir für jede WEG-Einheit separat abrechnen?

Die Stufenberechnung erfolgt auf Gebäudeebene. Die Verteilung der Mieter-CO₂-Kosten auf die einzelnen Wohnungen folgt dann der vereinbarten Heizkostenverteilung (§ 7 Abs. 1). Vermietende Wohnungseigentümer brauchen dafür von der Verwaltung die Brennstoffrechnungen des Gebäudes und die gesamte Wohnfläche.

8. Lohnt sich die Investition in ein Portfolio-Tool schon bei 30 Gebäuden?

Das hängt weniger an der Zahl der Gebäude als an Datenlage und Abrechnungsweg: verschiedene Messdienstleister, viele Fernwärmenetze, gemischt genutzte Gebäude und ab 2028 die zweite Rechnung für Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29.07.2026 eingebaut werden, erhöhen den Aufwand. Wo ein Dienstleister alle Liegenschaften abrechnet, kann dessen Berechnung genügen, ergänzt um die eigene Kontrolle der Eingangsdaten.

Fazit: CO₂-Kostenaufteilung im Portfolio sauber organisieren

Das CO2KostAufG macht die gebäudescharfe CO₂-Kostenberechnung für Vermieter und ihre Hausverwaltungen zur jährlichen Pflichtaufgabe. Die CO₂-Preise (60 €/t für 2026, voraussichtlich 65 €/t für 2027, ab 2028 Marktpreis im ETS 2), die gebäudeindividuelle Stufenzuordnung und das 3-%-Kürzungsrecht verlangen eine einheitliche, dokumentierte Berechnung. Ab 2028 kommt in Wohnraummietverhältnissen für Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29.07.2026 eingebaut werden, die hälftige Teilung von CO₂-Kosten und Gasnetzentgelten hinzu. Der größte wirtschaftliche Hebel bleibt die Sanierung der Gebäude in den oberen Stufen: Im Beispiel spart ein Wechsel von Stufe 9 auf Stufe 3 dem Vermieter bei 60 €/t 1.736 € pro Jahr.

Welche Gebäude zuerst saniert werden sollten, zeigt erst der Blick auf Energiebedarf und Maßnahmen je Gebäude. reduco erzeugt aus jeder Adresse ein 3D-Gebäudemodell auf Basis amtlicher LoD2-Daten, berechnet die Energie- und CO₂-Bilanz und vergleicht Sanierungsvarianten mit BEG-Förderung je Maßnahme und Wirtschaftlichkeit nach VDI 2067; dazu kommt ein Klimapfad je Gebäude nach den Klimazielen der Bundesregierung (klimaneutral 2045) oder auf Wunsch nach Ihrem eigenen Unternehmensziel. So lässt sich abschätzen, wie stark eine Maßnahme den Verbrauch und damit die Einstufung senken kann; maßgeblich für die Abrechnung bleibt der gemessene Verbrauch. Alle Gebäude sehen Sie im Dashboard. Mehr zur Portfolio-Analyse für Bestandshalter oder direkt kostenlos starten.