INREV ESG Reporting Standards für Immobilien-AIFs: Leitfaden 2026

Dieselben Daten lassen sich für die SFDR-PAI-Indikatoren für Immobilienfonds, die SFDR-Produktangaben nach Artikel 8 und 9 und das GRESB-Assessment nutzen; INREV hat sie dafür im ESG Reference Mapping 2026 auf SFDR, GRESB, EPRA und weitere Rahmenwerke abgebildet. Wer unter die CSRD fällt, klärt der Ratgeber zur CSRD-Berichtspflicht für Immobilien.

Stand 17.10.2026: Die SFDR und die Delegierte Verordnung (EU) 2022/1288 gelten unverändert; die PAI-Erklärung ist weiter jährlich zum 30. Juni fällig. „SFDR 2.0" ist ein Vorschlag der Kommission (COM(2025) 841); Rat (24.06.2026) und Parlament (07.10.2026) haben ihre Verhandlungspositionen beschlossen, der Trilog beginnt ab Oktober 2026, eine Anwendung ist frühestens Ende 2028 zu erwarten. Die CSRD erfasst nach der Omnibus-Richtlinie (EU) 2026/470 nur Unternehmen mit mehr als 1.000 Beschäftigten und mehr als 450 Mio. € Umsatz; Deutschland hat sie noch nicht umgesetzt.

INREV: Organisation, Mitgliedschaft und Beiträge 2026

Die European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles startete 2003 mit einer Veranstaltung in Wiesbaden; Büros hat sie heute in Amsterdam und Brüssel. Im Unterschied zur EPRA (European Public Real Estate Association), die börsennotierte Immobiliengesellschaften vertritt, konzentriert sich INREV auf nicht börsennotierte Vehikel: offene und geschlossene Immobilienfonds und seit 2013 ausdrücklich auch Joint Ventures, Club Deals und Separate Accounts. In Deutschland betrifft das vor allem Spezial-AIF und offene Immobilienfonds.

Mitgliedsstruktur

Zu den Mitgliedern zählen nach INREV-Angaben rund 120 der größten institutionellen Investoren und 40 der 50 größten Immobilien-Fondsmanager (INREV, About). Mitglied werden können Investoren sowie Investment Manager, Investmentbanken, Dachfonds und Dienstleister wie Berater, Wirtschaftsprüfer oder Kanzleien; über die Aufnahme entscheidet das Management Board. Global stimmt sich INREV mit ANREV (Asien-Pazifik) sowie NCREIF und PREA (USA) ab.

Mitgliedsbeiträge 2026

Quellen: INREV, Investor Membership; INREV-Mitgliedsbedingungen, Ziffer 4 · Stand: Oktober 2026

Die Mitgliedschaft gilt für beliebig viele Mitarbeitende des Mitglieds, gegebenenfalls zuzüglich Umsatzsteuer. Den Einführungsbeitrag gibt es nicht für Dachfonds und Multi-Manager und nicht für Organisationen, die schon einmal Mitglied waren. Prüfen Sie vor dem Antrag die aktuelle Gebührenliste, denn die Beiträge sind inflationsindexiert.

Governance-Struktur

Die Facharbeit leisten Ausschüsse für Due Diligence, ESG, Performance Measurement, Public Affairs, Reporting, Research, Steuern, Technologie, Aus- und Weiterbildung sowie Young Professionals. Zwei Beiräte, der Investor Advisory Council und der Fund Manager Advisory Council, beraten die Geschäftsführung; die Strategie verantwortet das Management Board. Die Professional Standards, darunter das Sustainability-Modul, entstehen nach INREV-Angaben vor allem in diesen Ausschüssen.

Das Sustainability Module 2023: RG73 und die 28 Pflicht-KPIs

Das Sustainability-Modul kam 2022 als zehntes Modul in die INREV Guidelines; die aktuelle Fassung trägt den Stand Januar 2023. Nach einer Übergangszeit bis 31.12.2023 gilt es für Berichtsperioden ab dem 1. Januar 2024; eine frühere Anwendung war ausdrücklich erwünscht. INREV führt es als Best-Practice-Modul: Investment Manager und Aufsichtsgremium eines Vehikels bewerten regelmäßig selbst, wie weit sie die Leitlinien umsetzen (INREV, Sustainability-Modul).

RG73 als Herzstück

Die Berichtsrichtlinie RG73 steht im Reporting-Modul der INREV Guidelines. Sie verlangt, dass der Investment Manager einen Satz wesentlicher KPIs offenlegt und erläutert, der zur Strategie des Vehikels passt, das ganze Portfolio abdeckt, also Flächen im Einflussbereich des Managers und der Mieter, und die 28 Pflicht-KPIs auf Vehikelebene enthält (INREV, Reporting-Modul). Berichtet wird jährlich, mit absoluten und Like-for-like-Werten und mit der Angabe, wie viel geschätzt wurde. Die Empfehlungsrichtlinie RG78 ergänzt 45 empfohlene Umwelt-KPIs (ENV29 bis ENV73) und 36 empfohlene Sozial-KPIs (SOC1 bis SOC36). Insgesamt umfasst das System damit 109 KPIs: 73 Umwelt-KPIs, davon 28 Pflicht, und 36 Sozial-KPIs.

Themen-Cluster der 28 Required KPIs

Quellen: INREV Reporting-Modul (RG73, Table 1); INREV ESG SDDS Template 1.1 · Stand: Oktober 2026

Methodenflexibilität als Stärke und Schwäche

RG73 schreibt keine Berechnungsmethode je KPI vor. Die Angaben dürfen anerkannten Methoden folgen, INREV nennt GRESB, CRREM, GRI, TCFD und SBTi; wer eine davon nutzt, legt die Einzelheiten der Berechnung offen, etwa welche Normalisierung und welche Energie- oder Emissionsarten in eine Kennzahl einfließen. Kennzahlen zur Datenabdeckung und die Trennung von gemessenen und geschätzten Werten machen die Datenlage sichtbar. Diese Offenheit erleichtert die Anpassung an heterogene Bestandsdaten, erschwert aber den Vergleich zwischen Fonds.

INREV ESG SDDS: Versionshistorie, Tab-Struktur, Wiring Guide

Die ESG SDDS (Standard Data Delivery Sheet) ist die Excel-Vorlage, mit der Investment Manager die ESG-KPIs an Investoren liefern. INREV beschreibt sie als gemeinsame Sprache für ESG-Reporting im nicht börsennotierten Immobilienmarkt; sie lässt sich als Excel-Datei oder eingebunden in Online-Datenplattformen nutzen. Die finanzielle SDDS liegt in Version 4.0 vor, die erstmals auch Daten auf Asset-Ebene enthält.

Versionshistorie

Quellen: INREV (ESG SDDS, SDDS 4.0, Change Log V1.1, News vom 18.03.2026, Key Milestones) · Stand: Oktober 2026

Tab-Struktur 2025

Quellen: INREV ESG SDDS User Manual 2025 und Template 1.1 · Stand: Oktober 2026

Ergänzend liefert INREV einen Wiring Guide: Er beschreibt je Datenfeld Definition, Methodik, Datentyp und Beispiele und ist frei als Excel-Datei und seit 18.03.2026 auch online abrufbar. INREV nennt dort sechs Umweltfaktoren als besonders relevant für Underwriting und Bewertung: Energieverbrauch und -intensität, THG-Emissionen, Energieausweise, Transitionsrisiken, physische Risiken und Gebäudezertifikate (INREV, 18.03.2026).

Maschinenlesbarkeit

Jedes Feld hat ein maschinenlesbares Label (etwa ec_total_energy_consumption) und eine Definition aus der Global Definitions Database von INREV. Gemessene und geschätzte Werte stehen in getrennten Feldern; leere Zellen erzeugen einen Warnhinweis, Null ist ein zulässiger Wert. Das erleichtert die Übernahme in Datenplattformen und die Weiterverwendung der Daten für andere Berichte.

INREV vs. EPRA sBPR: Non-Listed gegen Listed

Die European Public Real Estate Association (EPRA), 1999 gegründet und in Belgien eingetragen, vertritt die börsennotierten Immobiliengesellschaften Europas. Nach eigenen Angaben hat sie mehr als 280 Mitglieder, die über 1,049 Billionen € Immobilienvermögen und 95 % der Marktkapitalisierung des FTSE EPRA Nareit Europe Index repräsentieren (EPRA). Ihr Nachhaltigkeitsstandard sind die Sustainability Best Practices Recommendations (sBPR).

Was ist EPRA sBPR? Definition und vierte Auflage 2024

Die sBPR sind branchenspezifische Empfehlungen, wie börsennotierte Immobiliengesellschaften ihre Nachhaltigkeitskennzahlen offenlegen. Die vierte Auflage vom April 2024 enthält 28 Sustainability Performance Measures, davon 26 quantitative, und 12 übergreifende Empfehlungen (Overarching Recommendations), etwa zu Konsolidierungskreis, Datenabdeckung, Schätzungen, externer Prüfung, zur Abgrenzung von Vermieter- und Mieterverbrauch, zum Berichtszeitraum und zur Wesentlichkeit. Kernempfehlungen (CORE) müssen alle EPRA-Mitglieder berichten. Neu sind die „Bridge Requirements": Sie zeigen, welche Angaben die sektorübergreifenden ESRS zusätzlich verlangen. Nach EPRA deckt sBPR rund 20 % der sektorübergreifenden ESRS ab (EPRA sBPR, 4. Auflage).

EPRA-Kennzahlen: 28 Sustainability Performance Measures

Quellen: EPRA sBPR Guidelines, 4. Auflage (April 2024), Table 1; EPRA Assessment Methodology 2025 · Stand: Oktober 2026

Quellen: INREV (Guidelines, ESG SDDS); EPRA (sBPR 4. Auflage, Assessment Methodology 2025) · Stand: Oktober 2026

Für deutsche Spezial-AIF ist INREV der passende Standard. EPRA sBPR wird relevant, wenn ein Manager auch börsennotierte Vehikel betreut oder Daten an börsennotierte Investoren liefert. Beide arbeiten mit denselben Grundgrößen: Das ESG Reference Mapping 2026 ordnet etwa den INREV-Energiefeldern die EPRA-Codes Elec-Abs, DH&C-Abs und Fuels-Abs zu, den Emissionen GHG-Dir-Abs und GHG-Indir-Abs.

EPRA sBPR Awards: Wie Gold, Silber und Bronze vergeben werden

EPRA bewertet jährlich die öffentlichen Berichte aller börsennotierten EPRA-Mitglieder, die zum 31. März Mitglied sind und ihre sBPR-Angaben bis 30. Juni veröffentlichen. Die Hälfte der Punkte entfällt auf die 28 Kennzahlen (innerhalb dieser Hälfte Umwelt 70 %, Soziales 20 %, Governance 10 %), die andere Hälfte auf zehn der übergreifenden Empfehlungen; Berichtszeitraum und Wesentlichkeit werden nicht bewertet. Datenabdeckung und die Abgrenzung von Vermieter- und Mieterverbrauch zählen je 10 %, die externe Prüfung 5 % der Gesamtpunktzahl (EPRA Assessment Methodology 2025).

Quellen: EPRA Assessment Methodology for the sBPR Awards (2025) · Stand: Oktober 2026

Eine externe Prüfung ist für einen Award also keine Voraussetzung, fließt aber in die Bewertung ein. 2026 bewertete EPRA 160 Mitglieder; 104 erhielten einen Award, 93 davon Gold. Unter den Gesellschaften, die EPRA Deutschland zuordnet, erhielten unter anderem Vonovia, LEG Immobilien, TAG Immobilien, Deutsche EuroShop, Hamborner, Branicks, Aroundtown und Grand City Properties Gold (EPRA sBPR Awards Report 2026).

SFDR-Mapping: Annex II/III/IV/V und Sustainable Investment Principles 2024

Die SFDR-Vorlagen der Delegierten Verordnung (EU) 2022/1288 verlangen vorvertragliche und periodische Angaben. Die ESG SDDS liefert dafür Daten, ersetzt die Vorlagen aber nicht:

Quellen: Delegierte Verordnung (EU) 2022/1288; INREV ESG Reference Mapping 2026 · Stand: Oktober 2026

Für Immobilien sind zwei PAI-Indikatoren Pflicht. PAI 17 misst den Anteil der Investitionen in Immobilien, die im Zusammenhang mit der Gewinnung, der Lagerung, dem Transport oder der Herstellung fossiler Brennstoffe stehen; die Heizungsart eines Gebäudes ist damit nicht gemeint. PAI 18 misst den Anteil der Immobilien mit schlechter Energieeffizienz: vor dem 31.12.2020 errichtete Gebäude mit Energieausweis-Klasse C oder schlechter und danach errichtete Gebäude, die beim Primärenergiebedarf den Niedrigstenergiestandard verfehlen, bezogen auf alle Immobilien, für die diese Regeln gelten. Die ESG SDDS führt beide als ENV22 und ENV28; die Felderläuterung zu ENV22 spricht allgemeiner von Gewinnung, Verarbeitung oder Nutzung fossiler Brennstoffe, verweist aber auf die SFDR, und für die PAI-Erklärung gilt die Definition der Delegierten Verordnung. Die PAI-Erklärung ist weiter jährlich zum 30. Juni fällig; Berechnung und Vorlage erläutert der Ratgeber zu den SFDR-PAI-Indikatoren für Immobilienfonds.

Sustainable Investment Principles (April 2024)

Im April 2024 veröffentlichte INREV das Papier „Sustainable Investment Principles". Es übersetzt die Definition nachhaltiger Investitionen in Art. 2 Nr. 17 SFDR für Immobilien in drei Schritte: Beitrag zu einem Umwelt- oder Sozialziel, keine erhebliche Beeinträchtigung (DNSH) und gute Unternehmensführung. Eine Checkliste für Angaben nach Art. 9 Abs. 3 SFDR hilft Transitionsfonds mit CO₂-Reduktionsziel: Auswahl eines wissenschaftsbasierten Standards, klare Methodik und verständliche Kommunikation an die Investoren. In seiner Stellungnahme zur SFDR-Überprüfung vom Mai 2025 unterstützt INREV drei Produktkategorien (Sustainable, Transition, ESG Collection) und fordert Schwellen und Indikatoren, die der Vielfalt der Produkte gerecht werden (INREV, Mai 2025).

SFDR 2.0: Was der Vorschlag für Immobilien-AIF bedeutet

Die Kommission hat „SFDR 2.0" am 20.11.2025 vorgeschlagen (COM(2025) 841): drei Kategorien nach Art. 7 (Transition), Art. 8 (ESG Basics) und Art. 9 (Sustainable) mit jeweils mindestens 70 % der Investitionen im Einklang mit der Strategie, den Wegfall der PAI-Erklärung auf Unternehmensebene und die Aufhebung der Delegierten Verordnung (EU) 2022/1288. Vor dem Anwendungsdatum aufgelegte geschlossene Produkte können nach dem Vorschlag ausgenommen werden. Der Rat hat am 24.06.2026 seine Position beschlossen, das Parlament am 07.10.2026 (EP Legislative Observatory).

Für Immobilien-Spezial-AIF wichtig: Rat und Parlament wollen den Verwaltern erlauben, AIF, die nur an professionelle Anleger vertrieben werden, nicht zu kategorisieren (Opt-out), und beide halten an einer Ausnahme für bestehende geschlossene Fonds fest. Beide sehen 24 Monate bis zur Anwendung vor, frühestens also Ende 2028; die PAI-Erklärung auf Unternehmensebene soll nach beiden Positionen aber schon mit dem Inkrafttreten entfallen (Rat, Verhandlungsmandat vom Juni 2026). Bis zum Inkrafttreten gelten die heutigen Regeln unverändert.

KAGB und BaFin: Ist INREV-Reporting für KVGs Pflicht?

Nein. Weder das KAGB noch die BaFin schreiben INREV vor. Die Pflichten, für die INREV-Daten nützlich sind, stehen an anderer Stelle:

Quellen: § 29 KAGB und § 35 KAGB; Delegierte Verordnung (EU) 2021/1255; BaFin-Merkblatt · Stand: Oktober 2026

§§ 26c und 26d KWG und die MaRisk (Rundschreiben 06/2026) gelten für Banken, nicht für KVGs. Sie erklären aber, warum finanzierende Banken Gebäudedaten anfragen (siehe EBA-Leitlinien zu ESG-Risiken).

Verzahnung mit CSRD und ESRS

Eine KVG fällt nur dann unter die CSRD, wenn sie selbst mehr als 1.000 Beschäftigte und mehr als 450 Mio. € Umsatz hat. AIF und OGAW sind ausdrücklich ausgenommen: Nach Art. 1 Abs. 4 der Bilanzrichtlinie (eingefügt durch die CSRD) gelten die Berichtspflichten nicht für Finanzprodukte nach Art. 2 Nr. 12 Buchst. b und f SFDR (Richtlinie (EU) 2022/2464). Deutschland hat die CSRD noch nicht umgesetzt. Für ESRS-pflichtige Manager enthält das ESG Reference Mapping 2026 eine Spalte zu CSRD/ESRS, allerdings noch mit der Nummerierung von 2023 (E1-5 Energie, E1-6 THG); in den überarbeiteten ESRS heißen diese Angaben E1-7 und E1-8 (siehe ESRS E1 für Immobilienunternehmen). Eine Spalte zu IFRS S2 gibt es ebenfalls.

GRESB und INREV: Benchmark und Datenvorlage im Zusammenspiel

Komplementarität

Quellen: INREV ESG SDDS User Manual 2025 und Template 1.1; GRESB · Stand: Oktober 2026

Empirische Verzahnung

Eine von INREV und GRESB beauftragte Studie von Maarten van der Spek und Dirk Brounen (vorgestellt im Mai 2023, Endfassung vom 27.07.2023) verknüpft Fondsrenditen mit GRESB-Daten. Ergebnis: Fonds, die am GRESB-Assessment teilnehmen, erzielten höhere Gesamtrenditen als andere. Nach Kontrolle von Fondsgröße, Verschuldung, Anlagestil und Fondsstruktur blieb ein Vorsprung von rund 0,6 Prozentpunkten pro Jahr, der statistisch nicht signifikant ist. Verbesserungen im Performance- und im Environmental-Score gingen nur bei geschlossenen Fonds signifikant mit höheren Renditen einher. Zudem ist die Teilnahme nicht zufällig: Früh nahmen vor allem große Fonds mit niedriger Verschuldung teil (INREV, 09.05.2023; Brounen/van der Spek, 2023). Die Mechanik des Scores erklärt der Ratgeber GRESB-Rating verbessern.

Datenanforderungen pro Indikator (Auswahl)

Wer die Asset-Blätter der ESG SDDS nutzt, erfasst die Daten je Asset getrennt nach Einflussbereich (Vermieter oder Mieter) und nach gemessen oder geschätzt; alternativ lassen sich die Vehikelwerte direkt eintragen. Eine exemplarische Auswahl:

Energieverbrauch

Quellen: INREV ESG SDDS Template 1.1 · Stand: Oktober 2026

GHG-Emissionen

Quellen: INREV Reporting-Modul (RG73, Table 1, Fußnote 5); UBA, 23.03.2026 · Stand: Oktober 2026

Vergleichend siehe PCAF Scope 3 für Immobilien-Kreditportfolios und CO₂-Baseline für das Portfolio.

Building Certifications und EPC

Quellen: INREV Reporting-Modul (RG73, Table 1, Fußnote 6); Delegierte Verordnung (EU) 2022/1288; GModG · Stand: Oktober 2026

Vergleiche Energieausweis-Massenerfassung für das Portfolio.

Klimarisiken

Quellen: INREV Reporting-Modul (RG73); ESG SDDS Change Log V1.1 · Stand: Oktober 2026

Vergleiche CRREM-Pfad für das Immobilienportfolio und CRREM-Analyse online.

Schritt-für-Schritt-Implementierung für deutsche Spezial-AIFs

Schritt 1: Gap-Analyse Bestandsdaten gegen SDDS

Ordnen Sie vorhandene Datenquellen (ERP, CAFM, Heizkostenabrechnung, Property Manager) den Feldern der ESG SDDS zu. Typische Lücken sind Mieterverbräuche, Wasser, Abfall und die Einstufung der physischen Klimarisiken. Ergebnis ist eine Abdeckungsmatrix nach KPI und Asset.

Schritt 2: Investment-Manager-Mandat klären

Klären Sie, welche Pflicht- und empfohlenen KPIs die Investoren erwarten, ob Fondsdokumente oder Side Letter ein INREV-Reporting vorsehen und in welchem Turnus geliefert wird. RG73 ordnet die KPIs der jährlichen Berichterstattung zu; Zeitpunkt und zusätzliche, etwa quartalsweise Lieferungen der ESG SDDS schreibt INREV laut User Manual nicht vor.

Schritt 3: Methodik-Definition

Legen Sie je KPI die Methode fest: GHG Protocol für Scope 1 bis 3, eine einheitliche Abgrenzung von Vermieter- und Mieterverbrauch und die Like-for-like-Basis. Für Transitionsrisiken können die CRREM-Pfade mit dem Misalignment Year dienen, RG73 nennt CRREM ausdrücklich. Die gewählte Methode legen Sie offen.

Schritt 4: Datenpipeline aufbauen

• Verbrauchsdaten: Versorgerportale, Unterzähler und Mieterdaten, etwa über einen Green Lease mit Datenklausel
• Versorgerdaten: Schnittstelle oder regelmäßiger Datenimport
• Emissionsfaktoren: jährliches Update (UBA für den deutschen Strommix, Versorgerangaben für Fernwärme)
• Bewertungsdaten: Verkehrswerte je Asset für die AUM-bezogenen KPIs (ENV22, ENV23, ENV28)

Schritt 5: SDDS-Generierung

Füllen Sie die Asset-Blätter, lassen Sie die Vehikelwerte über die hinterlegten Formeln berechnen oder tragen Sie sie direkt ein, und erläutern Sie Methode und Schätzanteile in den Kommentarfeldern. Das ESG Reference Mapping 2026 zeigt, wo dieselben Daten in SFDR-, GRESB- oder EET-Lieferungen gebraucht werden.

Schritt 6: Qualitätssicherung

Plausibilisieren Sie Energieintensitäten je Nutzungsart gegen Vorjahre und Vergleichswerte, prüfen Sie Schätzverfahren rückwirkend (das INREV-Handbuch sieht dafür Backtesting vor), wenden Sie das Vier-Augen-Prinzip zwischen ESG-Team, Risikocontrolling und Fondsbuchhaltung an und beauftragen Sie eine externe Prüfung, wenn Investoren sie verlangen.

Schritt 7: Lieferung und Reuse

Liefern Sie die ESG SDDS bei Bedarf als eigenes ESG-Paket; INREV weist darauf hin, dass sie etwa wegen einer Prüfung der Daten zu einem anderen Termin kommen kann als der Finanzbericht. Nutzen Sie dieselben Daten für die GRESB-Einreichung (bis 1. Juli), die periodischen SFDR-Angaben und die PAI-Erklärung (30. Juni).

Tools und Anbieter: Wer macht SDDS?

INREV stellt die ESG SDDS als Excel-Vorlage bereit und nennt die Einbindung in Online-Datenplattformen ausdrücklich als Option; eine ungeschützte Fassung für die interne Umsetzung gibt INREV auf Anfrage heraus (User Manual 2025). Welche Software die Vorlage direkt befüllt oder exportiert, sollten Sie beim jeweiligen Anbieter mit Stand-Datum erfragen. Eine Marktübersicht bietet der ESG-Software-Vergleich für Immobilien.

Compliance, Audit und Limited Assurance

Für das INREV-Reporting gibt es keine gesetzliche Prüfungspflicht. RG77 verlangt lediglich offenzulegen, ob ESG-Daten von Dritten verifiziert oder geprüft wurden, und gegebenenfalls auf den Prüfbericht zu verweisen. In der Praxis gibt es drei Stufen:

1. Selbstbewertung durch das ESG-Team.
2. Interne Prüfung durch Revision oder Risikocontrolling der KVG.
3. Externe Prüfung mit begrenzter oder hinreichender Sicherheit, wenn Investoren sie verlangen.

Fonds und Sondervermögen fallen nicht unter die CSRD; eine Prüfpflicht nach der CSRD betrifft höchstens die KVG selbst, wenn sie die Schwellen überschreitet.

10 häufige Fehler in der INREV-Praxis

1. Methodikwechsel zwischen Berichtsperioden: bricht Like-for-like-Vergleiche. Änderungen begründen, dokumentieren und zum Vorjahr überleiten.
2. Fehlende Mieterdaten nicht erklärt: RG73 verlangt, fehlende Daten zu erläutern und den Schätzanteil offenzulegen; ein bloßes „n/a" genügt nicht.
3. Nur eine Scope-2-Methode gemeldet: ENV15 verlangt location- und market-based Werte.
4. Pauschale Datenabdeckung: Die ESG SDDS hat eigene Abdeckungsfelder für Energie, erneuerbare Energie und Emissionen; eine einzige Quote für das ganze Vehikel reicht nicht.
5. Falsches Verständnis von PAI 17 und 18: PAI 17 betrifft Immobilien, die mit Gewinnung, Lagerung, Transport oder Herstellung fossiler Brennstoffe zusammenhängen, nicht die Heizungsart. PAI 18 erfasst vor 2021 errichtete Gebäude ab Energieausweis-Klasse C abwärts.
6. Energieausweis-Skalen vermischt: Die deutsche Wohngebäudeskala reicht nach GModG von A+ bis H und umfasst neun Klassen; eine Klasse A++ gibt es in Deutschland nicht. Für deutsche Nichtwohngebäude gibt es bis Ende 2026 keine Klassen, ab dem 1. Januar 2027 gilt die siebenstufige Skala A bis G. Frankreich nutzt A bis G.
7. Embodied Carbon in Scope 3 gerechnet: Nach RG73 gehört Embodied Carbon nicht in Scope 3, sondern ist ein eigener empfohlener KPI.
8. Asset- und Vehikelebene inkonsistent: Asset-Summen passen nicht zur Vehikelaggregation (Rundungs- oder Abgrenzungsfehler).
9. Bezugsgrößen vermischt: Die Datenabdeckung wird nach Fläche angegeben, ENV22, ENV23 und ENV28 dagegen in Prozent des AUM.
10. Methode nicht erläutert: RG73 verlangt, die Berechnung offenzulegen, etwa Normalisierung und einbezogene Energiearten.

Updates 2025/2026: Was gilt für FY2025 und FY2026?

Quellen: INREV; EP Legislative Observatory · Stand: Oktober 2026

Für das Reporting zu den Geschäftsjahren 2025 und 2026 gelten damit dieselben Pflicht-KPIs wie für 2024. Seit dem 07.09.2026 konsultiert INREV Änderungen am NAV-Modul, an den Leitlinien für operative Immobilien (OpRE) und am Due-Diligence-Fragebogen (DDQ); Antworten sind bis 30.10.2026 möglich (INREV, Guidelines Consultation). Für die übrigen Module erwartet INREV keine wesentlichen Änderungen (INREV, Standards). Zur Taxonomie in der Finanzierung siehe EU-Taxonomie und Immobilienkredit.

Globale Allianz INREV–ANREV–NCREIF

Die internationale Anschlussfähigkeit sichert INREV über Kooperationen mit Verbänden in Asien und den USA:

Quellen: INREV, Key Milestones · Stand: Oktober 2026

Gemeinsam mit ANREV und NCREIF veröffentlicht INREV heute unter anderem den Global Real Estate Fund Index, den Global IRR Index (seit 2020) und den Global ODCE Index (seit 2023) (INREV, Global Real Estate Fund Index).

Fazit

INREV ist weder Pflichtprogramm noch Kür, sondern die gemeinsame Datensprache, in der Manager nicht börsennotierter Immobilienvehikel ihren Investoren ESG-Daten liefern. Die 28 Pflicht-KPIs aus RG73 decken mit ENV22 und ENV28 zwei SFDR-Pflichtindikatoren direkt ab, und das ESG Reference Mapping 2026 zeigt, wo dieselben Daten in GRESB, EPRA, EET, ESRS oder IFRS S2 gebraucht werden. Für börsennotierte Gesellschaften decken die EPRA sBPR dieselben Grundgrößen ab.

Für 2026 und 2027 sind drei Themen vorrangig: die Datenabdeckung bei Mieterverbräuchen, eine dokumentierte Einstufung der physischen Klimarisiken je Asset für ENV23 und die Vorbereitung auf SFDR 2.0, dessen Kategorien und Ausnahmen für professionelle AIF im Trilog entschieden werden.

Die größte Lücke liegt meist bei Gebäuden ohne gemessene Daten oder ohne Energieausweis. reduco erzeugt aus jeder Adresse ein 3D-Gebäudemodell auf Basis amtlicher LoD2-Daten und berechnet die Energie- und CO₂-Bilanz, einen Klimapfad je Gebäude nach den Klimazielen der Bundesregierung (klimaneutral 2045) oder auf Wunsch nach Ihrem eigenen Unternehmensziel sowie Sanierungsvarianten mit BEG-Förderung je Maßnahme und Wirtschaftlichkeit nach VDI 2067. Für jede Adresse erhalten Sie zusätzlich ein Klimarisiko-Screening zu physischen Gefahren. Berechnete Bedarfswerte gehören in der ESG SDDS in die Felder für geschätzte Werte. Mehr zur Portfolio-Analyse für Bestandshalter · Kostenlos starten

Häufige Fragen

Ist INREV-Reporting für deutsche Spezial-AIFs gesetzlich verpflichtend?

Nein. INREV ist ein Branchenstandard, kein Gesetz, und weder das KAGB noch die BaFin schreiben ihn vor. Verpflichtend sind vor allem die SFDR-Angaben und die aufsichtlichen Meldungen nach KAGB. Ob ein Vehikel nach INREV berichtet, vereinbaren Manager und Investoren.

Was kostet die INREV-Mitgliedschaft 2026?

Investoren zahlen 6.100 € pro Jahr bei Immobilienvermögen unter 1 Mrd. € und 15.300 € ab 1 Mrd. €, jeweils inflationsindexiert; neue Investorenmitglieder zahlen in den ersten 24 Monaten ermäßigt 3.500 € bzw. 5.000 € (nicht Dachfonds, Multi-Manager und frühere Mitglieder). Für Investment Manager, Banken und Dienstleister nennt INREV die Beiträge im Aufnahmeverfahren. Die Mitgliedschaft gilt für beliebig viele Mitarbeitende.

Worin unterscheidet sich die ESG SDDS von der finanziellen SDDS?

Die finanzielle SDDS (Version 4.0) standardisiert Vehikel-, Investoren- und Finanzdaten und enthält erstmals auch Daten auf Asset-Ebene. Die ESG SDDS ist seit November 2023 eine eigene Excel-Vorlage für die ESG-KPIs der INREV Guidelines (RG73 und RG78): 28 Pflicht- und 81 empfohlene KPIs.

Welche KPIs sind in der ESG SDDS verpflichtend?

Gesetzlich keiner. Als Pflicht-KPIs („required") führt INREV die 28 KPIs nach RG73 (ENV1 bis ENV28) zu Energie, erneuerbarer Energie, THG-Emissionen, Transitions- und physischen Risiken, Wasser, Abfall, Gebäudezertifikaten und Energieausweisen; wer den INREV Guidelines folgen will, soll sie berichten, soweit sie anwendbar sind. Die übrigen 81 KPIs (45 Umwelt, 36 Soziales) sind empfohlen. Welche Indikatoren tatsächlich geliefert werden, vereinbaren Manager und Investoren (User Manual 2025).

Wie verhält sich INREV zu GRESB?

Komplementär: INREV liefert die Datenvorlage, GRESB den Benchmark mit Score und Rating. Die Asset-Daten der ESG SDDS tragen GRESB-Referenzen, und der aktuelle GRESB-Score ist ein Feld im ESG-Überblick. Eine Studie im Auftrag von INREV und GRESB (2023) fand bei teilnehmenden Fonds höhere Renditen; nach Kontrolle von Fondsmerkmalen ist der Vorsprung aber statistisch nicht signifikant, und die Teilnahme ist nicht zufällig.

Kann die SDDS auch für SFDR-Reporting genutzt werden?

Ja, als Datenquelle. ENV22 und ENV28 entsprechen PAI 17 und 18, die THG-Felder sind den zusätzlichen Immobilien-Indikatoren der SFDR zugeordnet, und das ESG Reference Mapping 2026 zeigt die Verbindung zu SFDR und EET. Die SFDR-Vorlagen selbst ersetzt die SDDS nicht.

Wer haftet für die SDDS-Inhalte?

Verantwortlich ist der Investment Manager. INREV stellt Vorlage und Definitionen; Datenqualität, Methodenwahl, Abgrenzung und Plausibilität verantworten KVG bzw. Manager. Eine externe Prüfung bestätigt die Angaben, sie verlagert die Verantwortung nicht.

Muss die SDDS extern geprüft werden?

Nein. RG77 verlangt nur offenzulegen, ob ESG-Daten von Dritten verifiziert oder geprüft wurden. Ob eine externe Prüfung mit begrenzter oder hinreichender Sicherheit beauftragt wird, entscheiden Manager und Investoren; INREV weist darauf hin, dass eine Prüfung den Liefertermin der ESG-Daten beeinflussen kann.

Was sind die häufigsten Fehler bei Erstanwendern?

Inkonsistente Abgrenzung zwischen Asset- und Vehikelebene, fehlende Methodenangaben, eine falsche Like-for-like-Basis, nur eine Scope-2-Methode, eine pauschale statt einer KPI-bezogenen Datenabdeckung und die Verwechslung von Flächen- und AUM-Bezug.

Wie verändert sich INREV 2026?

Strukturell bleibt INREV stabil: Das Update vom November 2025 änderte keine Indikatoren. 2026 kamen die digitalen Wiring Guides (18.03.2026) und das ESG Reference Mapping 2026 hinzu. Seit dem 07.09.2026 läuft eine Konsultation zum NAV-Modul, zu operativen Immobilien und zum Due-Diligence-Fragebogen (Frist 30.10.2026); SFDR 2.0 ist noch ein Vorschlag.

Welche Tools unterstützen SDDS nativ?

INREV stellt die ESG SDDS als Excel-Vorlage bereit und sieht die Einbindung in Online-Datenplattformen ausdrücklich vor. Welche Software sie direkt befüllt, sollten Sie beim Anbieter mit Datum erfragen; eine Übersicht finden Sie im ESG-Software-Vergleich für Immobilien.

Wo finde ich die INREV Wiring Guide?

Auf der INREV-Seite zur ESG SDDS, frei als Excel-Datei und seit 18.03.2026 auch im digitalen Format. Er beschreibt je Datenpunkt Definition, Methodik, Datentyp und Beispiele; das ESG Reference Mapping 2026 ergänzt die Zuordnung zu GRESB, EPRA, EET, SFDR, CSRD/ESRS, IFRS S2, TNFD und RICS.

Was ist der Unterschied zwischen INREV und EPRA sBPR?

INREV richtet sich an nicht börsennotierte Vehikel, deren Manager die Daten an ihre Investoren liefern, etwa über die ESG SDDS. EPRA sBPR (4. Auflage, April 2024) gibt börsennotierten Immobiliengesellschaften Empfehlungen für die öffentliche Nachhaltigkeitsberichterstattung mit 28 Kennzahlen; EPRA vergibt dafür jährlich Awards. Beide nutzen weitgehend dieselben Grundgrößen zu Energie, Emissionen, Wasser, Abfall und Zertifikaten.

Weiterführende Ratgeber

• SFDR PAI-Indikatoren für Immobilienfonds: Pflichtindikatoren 17 und 18, Berechnung und Vorlage
• SFDR Artikel 8/9 Immobilienfonds ESG-Daten: Datenanforderungen für vorvertragliche und periodische Angaben
• GRESB-Rating verbessern: Bewertung verstehen und Score verbessern
• CSRD-Immobilien-Berichtspflicht: Schwellenwerte, Stand der Umsetzung, Prüfung
• ESRS E1-Datenanforderungen für Immobilien: Energie (E1-7), THG (E1-8) und finanzielle Effekte (E1-11)
• EU-Taxonomie und Immobilienkredit: Taxonomie-Kriterien in der Finanzierung
• CRREM-Pfad für das Immobilienportfolio: Misalignment Year und 1,5-°C-Pfade
• ESG-Software für Immobilien im Vergleich: Anbieterübersicht