SFDR PAI-Indikatoren für Immobilienfonds: Was Sie berichten müssen

Jeder offene Immobilienfonds in der EU, der die Principal Adverse Impact Indikatoren berücksichtigt, muss diese nach einheitlichen Vorgaben offenlegen. Zwei der 18 Pflichtindikatoren betreffen direkt Gebäude: den Anteil fossiler Heizungen und den Anteil energetisch ineffizienter Immobilien. Für Fondsmanager bei Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVGs) und Asset Manager mit Immobilienportfolios bedeutet das konkret: Pro Gebäude müssen Energieausweis-Klasse, Heizungstyp und Primärenergiebedarf dokumentiert und in ein vorgegebenes Template überführt werden. Dieser Leitfaden erklärt die rechtliche Grundlage, die exakten Definitionen der beiden Immobilien-PAI-Indikatoren, die nötigen Daten pro Objekt und die Berechnungsmethodik -- Schritt für Schritt, mit Rechenbeispiel.

SFDR und PAI: Was Fondsmanager berichten müssen

Die Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR, Verordnung (EU) 2019/2088) bildet seit März 2021 den europäischen Regulierungsrahmen für nachhaltigkeitsbezogene Offenlegung im Finanzsektor. Ihr Ziel: Greenwashing bekämpfen, Vergleichbarkeit herstellen und Kapitalflüsse in nachhaltige Wirtschaftsaktivitäten lenken.

Die regulatorische Architektur

Die SFDR selbst (Level 1) definiert die Pflicht zur Offenlegung von Principal Adverse Impacts (PAI) -- den wesentlichen nachteiligen Auswirkungen von Investitionsentscheidungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren. Die konkreten Indikatoren, Berechnungsmethoden und Templates werden in der Delegierten Verordnung (EU) 2022/1288 festgelegt -- den sogenannten Regulatory Technical Standards (RTS). Diese RTS traten am 1. Januar 2023 in Kraft und definieren in Anhang I, Tabelle 1 die 18 Pflichtindikatoren.

Wer muss PAI berichten?

Nach Artikel 4 Absatz 3 und 4 SFDR sind Finanzmarktteilnehmer mit mehr als 500 Mitarbeitern verpflichtet, ein PAI-Statement auf Unternehmensebene (Entity Level) zu veröffentlichen. Kleinere Finanzmarktteilnehmer unterliegen einem "Comply or Explain"-Ansatz: Sie berichten entweder oder erklären, warum sie die negativen Auswirkungen ihrer Investitionsentscheidungen nicht berücksichtigen.

Zusätzlich bestehen PAI-Offenlegungspflichten auf Produktebene für Fonds, die als Artikel-8- oder Artikel-9-Produkte klassifiziert sind. In der Praxis betrifft dies nahezu alle regulierten offenen Immobilienfonds in Deutschland.

Die 18 Pflicht-PAI-Indikatoren im Überblick

Die 18 Pflichtindikatoren in Anhang I der RTS (verteilt auf Tabelle 1 für Unternehmen, Tabelle 2 für Staaten und Tabelle 3 für Immobilien) gliedern sich in drei Gruppen:

Gruppe	Anzahl	Anwendungsbereich
Investitionen in Unternehmen	14	Indikatoren 1--14: Klima und Umwelt (Nr. 1--9), Soziales, Menschenrechte, Governance (Nr. 10--14)
Investitionen in Staaten und supranationale Organisationen	2	Indikatoren 15--16: Treibhausgasintensität, Verstöße gegen soziale Normen
Investitionen in Immobilien	2	Indikatoren 17--18: Fossile Brennstoffe, Energieeffizienz

Zusätzlich müssen Finanzmarktteilnehmer mindestens einen optionalen Umweltindikator und einen optionalen Sozialindikator aus den insgesamt 46 freiwilligen Indikatoren in den Tabellen 2 und 3 von Anhang I auswählen und berichten.

Für Immobilienfonds sind die Indikatoren 17 und 18 von zentraler Bedeutung -- sie adressieren die beiden größten Nachhaltigkeitsrisiken im Gebäudesektor: Abhängigkeit von fossilen Energieträgern und mangelnde Energieeffizienz. Wenn ein Immobilienfonds zusätzlich in börsennotierte Unternehmen oder Staatsanleihen investiert, gelten auch die entsprechenden Pflichtindikatoren der anderen Gruppen.

Die 2 Immobilien-PAI-Indikatoren im Detail

Die beiden immobilienspezifischen Pflichtindikatoren sind in Tabelle 3 von Anhang I der Delegierten Verordnung (EU) 2022/1288 definiert. Im Folgenden werden sie mit exakten Definitionen, Datenquellen und Berechnungsmethodik dargestellt.

Indikator 17: Exposure to Fossil Fuels Through Real Estate Assets

Element	Beschreibung
Offizieller Name	Exposure to fossil fuels through real estate assets
Deutscher Name	Exposition gegenüber fossilen Brennstoffen durch Immobilienanlagen
Metrik	Anteil der Investitionen in Immobilien, die an der Gewinnung, Lagerung, dem Transport oder der Herstellung fossiler Brennstoffe beteiligt sind
Berechnungsformel	(Marktwert der Immobilien mit fossiler Exposition / Gesamtmarktwert aller Immobilieninvestitionen) x 100
Fossile Brennstoffe (Definition)	Gemäß Artikel 2 Absatz 62 der Verordnung (EU) 2018/1999 (Governance-Verordnung): nicht erneuerbare kohlenstoffhaltige Energiequellen wie feste Brennstoffe, Erdgas und Erdöl
Primäre Datenquelle	Heizungs- und Energieversorgungsdokumentation pro Gebäude, Energieausweis, technische Due-Diligence-Berichte
Einheit	Prozent (%)

Praxisinterpretation: In der Immobilienwirtschaft bezieht sich dieser Indikator primär auf Gebäude, deren Wärmeversorgung auf fossilen Energieträgern basiert -- also Öl- und Gasheizungen. Ein Gebäude mit einer Gas-Zentralheizung als alleiniger Wärmequelle fällt in diese Kategorie. Gebäude mit Wärmepumpen, Fernwärme aus erneuerbaren Quellen oder Pelletheizungen fallen nicht darunter. Bei Mischsystemen (z. B. Gas-Hybridheizung mit Wärmepumpe) muss die konkrete Zuordnung im Einzelfall beurteilt werden.

In der Praxis berichten viele Immobilienfonds hier Werte nahe 0 Prozent, sofern ihre Portfolios bereits weitgehend auf erneuerbare Wärmeversorgung umgestellt sind. Fondsmanager mit älterem Bestand sollten allerdings mit deutlich höheren Werten rechnen.

Indikator 18: Exposure to Energy-Inefficient Real Estate Assets

Element	Beschreibung
Offizieller Name	Exposure to energy-inefficient real estate assets
Deutscher Name	Exposition gegenüber energieineffizienten Immobilienanlagen
Metrik	Anteil der Investitionen in energieineffiziente Immobilien
Einheit	Prozent (%)

Die Definition von "energieineffizient" hängt vom Baujahr des Gebäudes ab:

Gebäude errichtet vor dem 31. Dezember 2020:

Ein Gebäude gilt als energieineffizient, wenn zwei kumulative Bedingungen erfüllt sind:

1. Der Energieausweis weist eine Klasse schlechter als C auf (also D, E, F, G oder H).
2. Das Gebäude gehört nicht zu den oberen 30 Prozent des nationalen oder regionalen Gebäudebestands in Bezug auf den Primärenergiebedarf.

Nur wenn beide Bedingungen gleichzeitig zutreffen, wird das Gebäude als energieineffizient gewertet. Ein Gebäude mit EPC-Klasse D, das sich aber unter den energieeffizientesten 30 Prozent des nationalen Bestands befindet, wäre nicht energieineffizient im Sinne des Indikators.

Gebäude errichtet nach dem 31. Dezember 2020:

Ein Gebäude gilt als energieineffizient, wenn sein Primärenergiebedarf (PED) den nationalen Schwellenwert für Niedrigstenergiegebäude (Nearly Zero-Energy Building, NZEB) überschreitet. In Deutschland ist dieser Standard durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) definiert.

Die Berechnungsformel lautet:

(Marktwert der energieineffizienten Immobilien / Gesamtmarktwert aller Immobilieninvestitionen) x 100

Die verwendeten Begriffe "Niedrigstenergiegebäude (NZEB)", "Primärenergiebedarf (PED)" und "Energieausweis (EPC)" sind gemäß den Definitionen der Richtlinie 2010/31/EU (Gebäudeenergieeffizienz-Richtlinie, EPBD) zu verstehen. Diese Definitionen wurden bewusst konsistent mit den technischen Bewertungskriterien der EU-Taxonomie gewählt.

Vergleichstabelle beider Indikatoren

Merkmal	Indikator 17 (Fossile Brennstoffe)	Indikator 18 (Energieeffizienz)
Fokus	Wärmeversorgung und Energieträger	Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes
Zentraler Datenpunkt	Heizungstyp und Energiequelle	EPC-Klasse und Primärenergiebedarf
Typischer Berichtswert	0--30 % (je nach Bestandsalter)	20--60 % (je nach Portfolio)
Handlungshebel	Heizungstausch, Anschluss Fernwärme	Energetische Sanierung, Dämmung
Taxonomie-Bezug	Konsistent mit Taxonomie-Ausschlüssen	Konsistent mit Taxonomie-Aktivität 7.7

Welche Gebäudedaten Sie pro Objekt brauchen

Die korrekte Berechnung der beiden Immobilien-PAI-Indikatoren erfordert einen definierten Satz an Gebäudedaten. Die folgende Checkliste zeigt, welche Informationen Sie pro Objekt erfassen und aktuell halten müssen.

Pflichtdaten pro Gebäude

• Energieausweis (EPC): Aktuelle Energieeffizienzklasse (A+ bis H). Für Indikator 18 zwingend erforderlich. In Deutschland: Bedarfs- oder Verbrauchsausweis nach GEG.
• Primärenergiebedarf (kWh/m2a): Numerischer Wert aus dem Energieausweis. Relevant für die NZEB-Bewertung bei Neubauten und für die Top-30-Prozent-Einordnung.
• Baujahr des Gebäudes: Entscheidend für die Zuordnung der Bewertungsmethodik (vor/nach 31.12.2020).
• Heizungstyp und Energieträger: Öl, Gas, Fernwärme, Wärmepumpe, Pellets, Solar oder Hybridlösung. Für Indikator 17 zwingend erforderlich.
• Marktwert der Immobilie: Aktueller Verkehrswert (oder anteiliger Wert bei Teileigentum). Benötigt als Gewichtungsfaktor für beide Indikatoren.
• Nutzfläche (m2): Für die Einordnung in nationale Referenzwerte und die Top-30-Prozent-Bestimmung.
• Standort (Land, ggf. Region): Relevant für die Bestimmung des nationalen NZEB-Standards und der regionalen Top-30-Prozent-Schwelle.

Ergänzende Daten (empfohlen)

• Sanierungshistorie: Dokumentation durchgeführter energetischer Maßnahmen -- hilft bei der Plausibilisierung und bei der Ableitung von Verbesserungsmaßnahmen.
• Endenergieverbrauch (kWh/a): Tatsächlicher Verbrauch als Kontrollwert zum berechneten Bedarf.
• CO2-Emissionen (kgCO2/m2a): Für ergänzende ESG-Berichterstattung und CO2-Bilanzierung.
• Kältemitteltyp der Klimaanlage: Relevant für optionale PAI-Indikatoren (Treibhausgasemissionen).
• Anteil erneuerbarer Energien: Photovoltaik, Solarthermie oder Grünstrom-Bezug.

Datenquellen in der Praxis

Datenquelle	Relevante Information	Verfügbarkeit
Energieausweis (Bedarfs-/Verbrauchsausweis)	EPC-Klasse, Primärenergiebedarf, Endenergiebedarf	Pro Gebäude vorhanden (Pflicht bei Verkauf/Vermietung)
Technische Due Diligence	Heizungstyp, Baujahr, Sanierungszustand	Bei Ankauf erstellt, muss aktualisiert werden
Betriebskostenabrechnungen	Tatsächlicher Energieverbrauch, Energieträger	Jährlich verfügbar
Facility Management	Heizungstyp, Wartungsprotokolle, Anlagendaten	Laufend verfügbar
Gutachten/Wertermittlung	Marktwert, Nutzfläche	Mindestens jährlich (für Fondsbewertung)
Nationale Gebäudestatistik (z. B. dena)	Top-30-Prozent-Schwellenwerte nach Gebäudetyp	Jährlich publiziert

Ein häufiges Problem in der Praxis: Die Daten liegen verstreut in verschiedenen Systemen, Ordnern und bei externen Dienstleistern. Fondsmanager mit 50 oder mehr Objekten stoßen bei manueller Erfassung schnell an Grenzen -- dazu mehr im Abschnitt zur digitalen Datenerfassung.

PAI-Berechnung Schritt für Schritt

Die folgende Berechnung zeigt anhand eines fiktiven Immobilienfonds mit 40 Objekten, wie die beiden PAI-Indikatoren ermittelt werden.

Ausgangslage: Beispielfonds "Immobilien Europa Nachhaltig"

Kennzahl	Wert
Anzahl Immobilien	40
Gesamtmarktwert	1.200 Mio. EUR
Durchschnittliches Baujahr	2005
Anteil Gebäude vor 2021	36 von 40 (90 %)
Anteil Gebäude ab 2021	4 von 40 (10 %)

Schritt 1: Datenerhebung pro Objekt

Für jedes der 40 Objekte werden erhoben:

• Heizungstyp und primärer Energieträger
• EPC-Klasse (aus aktuellem Energieausweis)
• Primärenergiebedarf (kWh/m2a)
• Baujahr
• Marktwert (EUR)

Schritt 2: Berechnung Indikator 17 (Fossile Brennstoffe)

Aus der Datenerhebung ergibt sich:

Heizungstyp	Anzahl Objekte	Marktwert (Mio. EUR)	Fossil?
Gasheizung	12	360	Ja
Ölheizung	2	45	Ja
Fernwärme (konventionell)	8	240	Nein*
Fernwärme (erneuerbar)	6	180	Nein
Wärmepumpe	10	315	Nein
Pelletheizung	2	60	Nein

*Fernwärme wird in der Praxis differenziert betrachtet. Konventionelle Fernwärme basiert teilweise auf fossilen Quellen, jedoch wird das Gebäude selbst nicht der Gewinnung, Lagerung oder dem Transport fossiler Brennstoffe zugerechnet.

Berechnung:

• Marktwert Immobilien mit fossiler Heizung: 360 + 45 = 405 Mio. EUR
• Gesamtmarktwert: 1.200 Mio. EUR
• Indikator 17 = 405 / 1.200 x 100 = 33,75 %

Schritt 3: Berechnung Indikator 18 (Energieeffizienz)

Für die 36 Gebäude vor 2021:

EPC-Klasse	Anzahl	Marktwert (Mio. EUR)	Unter Top 30 %?	Energieineffizient?
A/B	8	250	--	Nein
C	10	310	--	Nein
D	7	195	3 Ja, 4 Nein	4 Ja
E	6	155	1 Ja, 5 Nein	5 Ja
F	4	90	0 Ja, 4 Nein	4 Ja
G	1	20	0 Ja, 1 Nein	1 Ja

Energieineffiziente Gebäude (vor 2021): 14 Objekte mit einem Marktwert von 470 Mio. EUR

Für die 4 Gebäude ab 2021:

Objekt	PED (kWh/m2a)	NZEB-Schwelle	Energieineffizient?	Marktwert (Mio. EUR)
Neubau 1	42	55	Nein	50
Neubau 2	38	55	Nein	60
Neubau 3	51	55	Nein	45
Neubau 4	65	55	Ja	25

Energieineffiziente Gebäude (ab 2021): 1 Objekt mit einem Marktwert von 25 Mio. EUR

Gesamtberechnung Indikator 18:

• Marktwert energieineffizienter Immobilien: 470 + 25 = 495 Mio. EUR
• Gesamtmarktwert: 1.200 Mio. EUR
• Indikator 18 = 495 / 1.200 x 100 = 41,25 %

Schritt 4: Quartalsdurchschnitt bilden

Die SFDR-RTS schreiben vor, dass die PAI-Werte nicht zu einem einzelnen Stichtag berechnet werden, sondern als Durchschnitt von vier Quartalsstichtagen des Referenzzeitraums: 31. März, 30. Juni, 30. September und 31. Dezember. Das bedeutet: Die Berechnung aus den Schritten 2 und 3 wird an jedem dieser vier Stichtage durchgeführt, und der einfache Durchschnitt der vier Werte bildet den Berichtswert für das Geschäftsjahr.

Beispiel Indikator 17 mit Quartalsberechnung:

Stichtag	Indikator 17
31. März	34,50 %
30. Juni	33,75 %
30. September	33,75 %
31. Dezember	31,20 %
Jahresdurchschnitt	33,30 %

Der leichte Rückgang zum Jahresende könnte durch den Austausch einer Gasheizung gegen eine Wärmepumpe in Q4 erklärt werden. Genau solche Veränderungen im Portfolio bilden sich durch die Quartalsmethodik korrekt ab.

Abgabefrist und Template: So sieht der PAI-Bericht aus

Berichtszeitraum und Frist

Der PAI-Bericht bezieht sich auf das vorangegangene Kalenderjahr (1. Januar bis 31. Dezember) und muss bis zum 30. Juni des Folgejahres auf der Website des Finanzmarktteilnehmers veröffentlicht werden. Beispiel: Die PAI-Werte für das Kalenderjahr 2025 (basierend auf den vier Quartalsstichtagen 2025) sind bis zum 30. Juni 2026 offenzulegen.

Das PAI-Statement-Template

Das Template für das PAI-Statement ist in Anhang I der Delegierten Verordnung (EU) 2022/1288 vorgegeben und umfasst mehrere Abschnitte:

1. Zusammenfassung: Kurzbeschreibung der PAI-Berücksichtigung und der wichtigsten Ergebnisse
2. Tabelle der Pflichtindikatoren: Alle 18 Indikatoren mit Wert des aktuellen und des vorherigen Berichtszeitraums, Erläuterung und ergriffene Maßnahmen
3. Tabelle der freiwilligen Indikatoren: Mindestens ein Umwelt- und ein Sozialindikator aus den optionalen Listen
4. Beschreibung der Engagement-Aktivitäten: Maßnahmen zur Verringerung der nachteiligen Auswirkungen
5. Beschreibung der Referenzbenchmarks: Sofern ein Index als Referenz dient

Darstellung im Template

Für die Immobilien-Indikatoren sieht die Tabelle im Template vereinfacht so aus:

Adverse sustainability indicator	Metric	Impact [year n]	Impact [year n-1]	Explanation	Actions taken
17. Exposure to fossil fuels through real estate assets	Share of investments in real estate assets involved in fossil fuels	33,30 %	38,10 %	Anteil bezogen auf Marktwert; 14 von 40 Objekten mit Gas-/Ölheizung	Heizungstausch bei 2 Objekten in 2025; Sanierungsfahrplan für alle Objekte bis 2028
18. Exposure to energy-inefficient real estate assets	Share of investments in energy-inefficient real estate assets	41,25 %	45,60 %	15 von 40 Objekten unter EPC C bzw. über NZEB-Schwelle	Energetische Sanierung bei 3 Objekten in 2025; Portfolio-Dekarbonisierungsstrategie

Wichtige Hinweise zum Bericht

• Der Bericht muss auf der Website veröffentlicht werden -- eine bloße Zusendung an die BaFin reicht nicht.
• Der PAI-Bericht muss den Vorjahresvergleich enthalten, um Entwicklungen sichtbar zu machen.
• Die Beschreibung der ergriffenen und geplanten Maßnahmen ist Pflichtbestandteil -- reine Zahlen ohne Erläuterung genügen nicht.
• Die BaFin hat in ihren Fragen und Antworten zur EU-Offenlegungsverordnung Auslegungshinweise für deutsche Finanzmarktteilnehmer veröffentlicht, die bei der konkreten Umsetzung zu berücksichtigen sind.

SFDR 2.0: Was sich 2026/2027 ändert

Die Europäische Kommission hat am 20. November 2025 den Entwurf einer grundlegenden Überarbeitung der SFDR vorgelegt -- die sogenannte SFDR 2.0. Dieser Vorschlag durchläuft seit Dezember 2025 das ordentliche EU-Gesetzgebungsverfahren in Europäischem Parlament und Rat. Die Verhandlungen befinden sich im Frühjahr 2026 noch in einem frühen Stadium.

Die wichtigsten geplanten Änderungen

1. Von Offenlegung zu Produktkategorien: Die SFDR 2.0 wandelt sich von einem reinen Offenlegungsregime zu einem Kategorisierungssystem. Statt der bisherigen Unterscheidung in Artikel-6-, Artikel-8- und Artikel-9-Produkte sieht der Entwurf drei neue Produktkategorien vor:

Kategorie	Fokus	Mindest-Investitionsquote
Sustainable	Investitionen in bereits nachhaltige Unternehmen, Projekte und Aktivitäten	70 %
Transition	Finanzierung der Transformation hin zu Nachhaltigkeit (z. B. Bestandssanierung)	70 %
ESG Basics	Integration von ESG-Faktoren über reine Risikobetrachtung hinaus	70 %

2. Abschaffung des Entity-Level-PAI-Statements: Der Entwurf sieht vor, die Pflicht zur Veröffentlichung des PAI-Statements auf Unternehmensebene (Artikel 4 SFDR) zu streichen. Fondsmanager müssten dann keine Entity-Level-PAI-Erklärung mehr publizieren. Allerdings bleiben PAI-Offenlegungen auf Produktebene für die Kategorien Sustainable und Transition bestehen.

3. Vereinfachte Produkttemplates: Die neuen Offenlegungstemplates für Finanzprodukte sollen deutlich kürzer sein als unter der aktuellen SFDR -- maximal zwei Seiten.

Zeitplan und Übergangsfrist

Meilenstein	Erwarteter Zeitpunkt
Kommissionsentwurf veröffentlicht	20. November 2025
Parlamentarische Beratungen und Rat	2026--2027
Verabschiedung (voraussichtlich)	2027
Anwendung (18 Monate nach Inkrafttreten)	Voraussichtlich 2028/2029

Was bedeutet das für Immobilienfonds jetzt?

Bis zur Anwendung der SFDR 2.0 -- voraussichtlich frühestens 2028 -- gelten die bisherigen PAI-Berichtspflichten unverändert. Der PAI-Bericht zum 30. Juni 2026 (für das Berichtsjahr 2025) und der PAI-Bericht zum 30. Juni 2027 (für 2026) sind nach den bestehenden RTS-Vorgaben zu erstellen.

Die Transition-Kategorie der SFDR 2.0 könnte für Immobilienfonds besonders relevant werden: Sie ist explizit auf die Sanierung und Transformation von Bestandsgebäuden ausgerichtet. Fondsmanager, die heute in ESG Due Diligence und systematische Gebäudedaten investieren, schaffen sich damit eine solide Basis für die künftige Kategorisierung.

Datenerfassung für 50+ Objekte: Manuelle vs. digitale Lösungen

Die Herausforderung der Skalierung

Ein typischer offener Immobilienfonds in Deutschland hält 30 bis 80 Objekte. Laut einer BVI-Erhebung umfassen die rund 27 größten offenen Immobilien-Publikumsfonds in Deutschland zusammen ein Volumen von etwa 112 Milliarden Euro (Stand: Ende 2025). Die PAI-Berichtspflicht erfordert pro Objekt und Quartalsstichtag aktuelle Daten zu Heizungstyp, EPC-Klasse und Marktwert. Bei 40 Objekten und vier Stichtagen sind das 160 Datenpunkte allein für die Pflichtfelder -- ohne ergänzende Informationen.

Manuelle Erfassung: Wo die Grenzen liegen

Aspekt	Manuelle Lösung	Digitale Lösung
Zeitaufwand pro Quartal	3--5 Arbeitstage (bei 40 Objekten)	2--4 Stunden
Fehleranfälligkeit	Hoch (Medienbrüche, Tippfehler, veraltete Daten)	Gering (automatisierte Validierung)
Skalierbarkeit	Begrenzt (ab 50+ Objekte kaum handlebar)	Beliebig skalierbar
Auditfähigkeit	Schwierig (Excel-Versionen, E-Mail-Ketten)	Vollständiger Audit-Trail
Vorjahresvergleich	Manuell nachzubauen	Automatisch
Kosten (pro Quartal)	Personalkosten (intern oder externer Berater)	Software-Lizenz + minimaler Personalaufwand

Was eine digitale Lösung leisten muss

Für die PAI-konforme Gebäudedatenerfassung sollte eine ESG-Software für Immobilien folgende Kernfunktionen bieten:

1. Zentrale Gebäudedatenbank mit allen PAI-relevanten Feldern (Heizungstyp, EPC-Klasse, PED, Baujahr, Marktwert)
2. Automatisierte PAI-Berechnung nach der RTS-Formel inklusive Quartalsdurchschnitt
3. Export im PAI-Template-Format gemäß Anhang I der Delegierten Verordnung
4. Historisierung aller Datenänderungen für den Vorjahresvergleich und die Auditfähigkeit
5. Integration mit Bewertungssystemen (Marktwerte) und Energieausweis-Datenbanken
6. Schwellenwert-Monitoring: Automatische Benachrichtigung, wenn Objekte in kritische Bereiche fallen (z. B. EPC-Klasse verschlechtert sich)

Plattformen wie reduco.ai sind darauf ausgelegt, genau diese Daten systematisch pro Gebäude zu erfassen, die PAI-Berechnungen automatisiert durchzuführen und die Ergebnisse in berichtsfähigen Formaten bereitzustellen. Das ist besonders dann wertvoll, wenn ein Fonds neben den PAI-Pflichtindikatoren auch GRESB-Ratings, CSRD-Berichtspflichten und EU-Taxonomie-Konformität abdecken muss -- all diese Rahmenwerke benötigen überlappende Gebäudedaten.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Müssen alle Immobilienfonds die PAI-Indikatoren berichten?

Nach Artikel 4 SFDR sind Finanzmarktteilnehmer mit mehr als 500 Mitarbeitern auf Entity-Ebene zur PAI-Berichterstattung verpflichtet. Kleinere Anbieter unterliegen dem "Comply or Explain"-Prinzip. Auf Produktebene besteht die PAI-Offenlegungspflicht für alle Fonds, die als Artikel-8- oder Artikel-9-Produkte klassifiziert sind. In der Praxis betrifft dies die große Mehrheit der regulierten offenen Immobilienfonds, da fast alle eine ESG-Strategie verfolgen und entsprechend eingestuft sind.

Was passiert, wenn für einzelne Gebäude kein Energieausweis vorliegt?

Die RTS sehen vor, dass fehlende Daten offengelegt werden müssen. Im PAI-Statement ist anzugeben, welcher Anteil der Investitionen auf Schätzungen oder unvollständigen Daten basiert. Die Qualität der Datenabdeckung ist Teil der Offenlegung. In der Praxis sollten Sie fehlende Energieausweise schnellstmöglich nachbeschafften -- in Deutschland ist der Energieausweis bei Verkauf und Vermietung ohnehin Pflicht.

Wie wird der Top-30-Prozent-Schwellenwert für Indikator 18 bestimmt?

Der Schwellenwert bezieht sich auf die oberen 30 Prozent des nationalen oder regionalen Gebäudebestands hinsichtlich des Primärenergiebedarfs. In Deutschland können hierfür die Daten der Deutschen Energie-Agentur (dena), des Statistischen Bundesamts oder vergleichbarer Quellen herangezogen werden. Die exakte Schwelle variiert nach Gebäudetyp (Wohn- vs. Nichtwohngebäude) und Region. Fondsmanager müssen die verwendete Datenquelle und Methodik im PAI-Statement dokumentieren.

Zählt Fernwärme als fossiler Energieträger bei Indikator 17?

Die Abgrenzung hängt von der konkreten Auslegung ab. Indikator 17 bezieht sich auf Immobilien, die an der Gewinnung, Lagerung, dem Transport oder der Herstellung fossiler Brennstoffe beteiligt sind. Ein Gebäude, das Fernwärme bezieht, ist selbst nicht an diesen Aktivitäten beteiligt -- der fossile Anteil liegt beim Fernwärmeversorger. In der gängigen Praxis wird Fernwärme-Bezug daher nicht unter Indikator 17 erfasst. Der fossile Anteil der Fernwärme spielt jedoch bei anderen ESG-Kennzahlen (z. B. CO2-Emissionen, Scope-2) eine wichtige Rolle.

Wie oft muss der PAI-Bericht aktualisiert werden?

Der PAI-Bericht ist jährlich zu veröffentlichen, mit Stichtag 30. Juni für das vorangegangene Kalenderjahr. Die zugrunde liegenden Daten müssen an vier Quartalsstichtagen (31. März, 30. Juni, 30. September, 31. Dezember) erhoben werden. Der Bericht enthält neben den aktuellen Werten auch den Vorjahresvergleich und eine Beschreibung der ergriffenen Maßnahmen.

Was ändert sich durch die SFDR 2.0 für die PAI-Berichterstattung?

Der Kommissionsentwurf vom November 2025 sieht vor, das Entity-Level-PAI-Statement abzuschaffen. Die PAI-Berichterstattung auf Produktebene soll für die Kategorien Sustainable und Transition bestehen bleiben. Da die SFDR 2.0 voraussichtlich erst 2028/2029 zur Anwendung kommt, gelten die heutigen Berichtspflichten noch für die PAI-Berichte 2026 und 2027 unverändert. Fondsmanager sollten die Entwicklung der Verhandlungen im Europäischen Parlament und im Rat verfolgen.

Welche Sanktionen drohen bei fehlerhafter PAI-Berichterstattung?

Die SFDR selbst enthält keine eigenen Sanktionsvorschriften. Die Durchsetzung obliegt den nationalen Aufsichtsbehörden -- in Deutschland der BaFin. Die BaFin kann bei Verstößen gegen die Offenlegungsverordnung Maßnahmen nach dem Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) und dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) ergreifen, darunter Verwarnungen, Anordnungen zur Nachbesserung und in schweren Fällen Bußgelder. Zusätzlich drohen Reputationsrisiken: ESG-Ratings und Anlegervertrauen können durch mangelhafte Berichterstattung erheblich leiden.

Fazit

Die SFDR-PAI-Berichtspflicht für Immobilienfonds ist kein abstraktes Regulierungsthema -- sie erfordert konkrete, aktuelle und überprüfbare Gebäudedaten für jedes einzelne Objekt im Portfolio. Die beiden Pflichtindikatoren 17 (fossile Heizungen) und 18 (energieineffiziente Gebäude) bilden die zentralen Nachhaltigkeitsrisiken im Gebäudesektor ab und machen sie zwischen Fonds vergleichbar.

Der jährliche PAI-Bericht bis zum 30. Juni, basierend auf vier Quartalsstichtagen, ist nach den geltenden RTS-Templates zu erstellen und auf der Website des Finanzmarktteilnehmers zu veröffentlichen. Auch wenn die SFDR 2.0 mittelfristig Änderungen bringt -- voraussichtlich ab 2028/2029 --, gelten die bestehenden Pflichten für die nächsten zwei bis drei Berichtszyklen unverändert.

Für Fondsmanager mit 30 oder mehr Objekten ist die manuelle Datenerfassung und -berechnung ein erheblicher operativer Aufwand. Digitale Lösungen, die Gebäudedaten zentral erfassen, die PAI-Berechnung automatisieren und den Export im vorgeschriebenen Format ermöglichen, reduzieren diesen Aufwand drastisch und erhöhen gleichzeitig die Datenqualität und Auditfähigkeit. Wer heute die Dateninfrastruktur aufbaut, ist nicht nur für die aktuelle PAI-Berichterstattung gerüstet, sondern auch für die kommenden Anforderungen aus SFDR 2.0, CSRD und EU-Taxonomie.

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