CO₂-Bilanz für Immobilienportfolios: Scope 1, 2 und 3 richtig erfassen

Gesetzlich verpflichtet sind nur wenige große Unternehmen, gefragt sind die Zahlen dennoch: Banken müssen ESG-Risiken ihrer Kredite im Risikomanagement berücksichtigen (§ 26c KWG), Investoren erwarten Daten für GRESB, und die CO₂-Bepreisung macht Emissionen zu Kosten. Dieser Beitrag zeigt Schritt für Schritt, wie Immobilienunternehmen ihre CO₂-Bilanz nach den Scopes 1, 2 und 3 erstellen, welche Emissionsfaktoren gelten und wie sie Datenlücken schließen.

Warum eine CO₂-Bilanz für Immobilien?

Auf Gebäude entfallen laut EU-Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275 40 % des Endenergieverbrauchs und 36 % der energiebedingten Treibhausgasemissionen der EU. Die Dekarbonisierung des Gebäudebestands steht deshalb im Zentrum der europäischen Klimapolitik. Für Immobilienunternehmen ergeben sich daraus mehrere konkrete Treiber:

• CSRD und ESRS E1: Berichtspflichtige Unternehmen legen ihre Scope-1-, Scope-2- und signifikanten Scope-3-Emissionen offen. Seit der Omnibus-Richtlinie gilt das nur noch für sehr große Unternehmen (Statuszeile unten).
• EU-Taxonomie: Vor dem 31.12.2020 errichtete Gebäude leisten nach Abschnitt 7.7 des Klima-Rechtsakts zur Taxonomie (Delegierte Verordnung (EU) 2021/2139) einen wesentlichen Beitrag zum Klimaschutz, wenn sie mindestens die Energieausweisklasse A haben oder nach Primärenergiebedarf zu den besten 15 % des nationalen oder regionalen Bestands gehören; große Nichtwohngebäude mit Heizungs-, Klima- oder Lüftungsanlagen über 290 kW Nennleistung müssen zusätzlich durch Überwachung und Bewertung der Energieeffizienz effizient betrieben werden. Die CO₂-Intensität ist kein Kriterium. Eine Überarbeitung (Entwurf vom 17.03.2026, Annahme für Q4 2026 geplant) sieht zusätzlich einen Weg über mindestens 60 % weniger Primärenergie binnen zehn Jahren vor. Die Prüfschritte zeigt die EU-Taxonomie-Checkliste für Immobilien.
• CO₂-Bepreisung: Im nationalen Emissionshandel gilt 2026 ein Korridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne CO₂, alle Auktionen schlossen bei 65 €. Denselben Korridor für 2027 hat der Bundestag am 15.10.2026 beschlossen; der Bundesrat befasst sich voraussichtlich am 20.11. oder 18.12.2026 damit. Ab 2028 übernimmt der EU-Emissionshandel ETS2 (Verordnung (EU) 2026/667) die Bepreisung von Gebäudewärme und Verkehr, ohne festen Höchstpreis; eine Marktstabilitätsreserve gibt bei hohen Preisen zusätzliche Zertifikate frei. Wie sich das auf ein Wohnungsportfolio auswirken kann, zeigt die CO₂-Kostenprojektion bis 2035.
• Banken und Investoren: Nach den EBA-Leitlinien zu ESG-Risiken (seit 11.01.2026, für kleine und nicht komplexe Institute ab 11.01.2027) sollen große Banken bei Immobilienkrediten mindestens die Energieeffizienz der Immobilie und die Transitionsplanung des Kreditnehmers berücksichtigen; fehlen Daten, etwa bei kleineren Kreditnehmern, dürfen sie Schätzwerte nutzen. Als gemeinsame Datenbasis für Bankfragebögen haben ZIA und vdp im Mai 2025 eine KPI-Liste vorgelegt. Für seine Teilnehmer weist GRESB zusätzlich den Abgleich der Emissionsintensität mit den CRREM-Pfaden aus. Mehr dazu im Beitrag zu den EBA-ESG-Leitlinien für Banken.
• CO₂-Kostenaufteilung: Seit 2023 teilen sich Vermieter und Mieter von Wohnraum die CO₂-Kosten nach einem Stufenmodell: Je höher der CO₂-Ausstoß pro m² Wohnfläche, desto höher der Vermieteranteil (bis zu 95 %). Für Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29.07.2026 in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden, teilen Vermieter und Mieter von Wohnraum ab 2028 die CO₂-Kosten und Gasnetzentgelte hälftig (§ 5a CO2KostAufG); bei Nichtwohngebäuden trägt der Vermieter mindestens die Hälfte. Eine fundierte CO₂-Kostenaufteilung setzt belastbare Emissionsdaten voraus.

Stand 17.10.2026: Die CSRD erfasst nach der Omnibus-Richtlinie (EU) 2026/470 nur Unternehmen mit mehr als 1.000 Beschäftigten und mehr als 450 Mio. € Umsatz, erstmals für das Geschäftsjahr 2027; Deutschland hat die CSRD noch nicht umgesetzt. Für kleinere Bestandshalter ist der freiwillige VSME-Standard (Delegierte Verordnung (EU) 2026/1560) der realistische Rahmen. Die Datenanfragen Ihrer Bank beruhen auf den EBA-Leitlinien zu ESG-Risiken, §§ 26c/26d KWG und der MaRisk (Rundschreiben 06/2026).

All diese Anforderungen münden in eine zentrale Frage: Wie viele Tonnen CO₂-Äquivalente emittiert mein Portfolio und wo genau?

Scope 1, 2 und 3: Was gehört wohin?

Die Grundlage einer CO₂-Bilanz ist das Greenhouse Gas Protocol (GHG Protocol), der weltweit anerkannte Bilanzierungsstandard. Es unterscheidet drei Scopes:

Scope 1 – Direkte Emissionen

Scope 1 umfasst alle direkten Treibhausgasemissionen aus Quellen, die das Unternehmen besitzt oder kontrolliert. Für Immobilienunternehmen bedeutet das vor allem:

• Verbrennung fossiler Brennstoffe in eigenen Heizungsanlagen (Gaskessel, Ölkessel, BHKW)
• Kältemittelverluste aus Klimaanlagen und Wärmepumpen (fluorierte Treibhausgase)
• Notstromaggregate (z. B. Diesel-Generatoren)
• Fuhrpark des Unternehmens, sofern firmeneigen (operative Kontrolle)

Abgrenzungsfrage: Bei vermieteten Gebäuden hängt die Zuordnung vom Konsolidierungsansatz ab (siehe Schritt 1). Beim Ansatz der operativen Kontrolle fällt eine Heizungsanlage, die der Mieter eigenständig betreibt, nicht unter Scope 1 des Vermieters, sondern unter dessen Scope 3 (Kategorie 13: Downstream Leased Assets); eine Zentralheizung, die der Vermieter nachweislich selbst betreibt, darf er mit offengelegter Begründung in Scope 1 ausweisen. Wählt er nach dem GHG Protocol die finanzielle Kontrolle oder den Eigenkapitalanteil, zählen die Emissionen vermieteter Flächen bei üblichen Mietverträgen (Operating Lease) dagegen zu seinen Scopes 1 und 2 (GHG Protocol, Scope-3-Standard, Anhang A). Nach den ESRS berichtet der Mieter die Auswirkungen aus der Nutzung einer Mietfläche als eigene Tätigkeit, der Vermieter in seiner nachgelagerten Wertschöpfungskette (ESRS 1 Abs. 71); für eine vom Vermieter betriebene Zentralheizung regeln die ESRS das nicht ausdrücklich. Die Beispiele in diesem Beitrag folgen der operativen Kontrolle.

Scope 2 – Indirekte Emissionen aus bezogener Energie

Scope 2 erfasst Emissionen, die bei der Erzeugung der bezogenen Energie entstehen, also:

• Strom für Allgemeinflächen (Treppenhäuser, Aufzüge, Tiefgaragen, Außenbeleuchtung)
• Fernwärme und Fernkälte
• Dampf, sofern aus externen Quellen bezogen

Fernwärme ist ein typischer Scope-2-Posten in deutschen Mehrfamilienhäusern: Die Emissionen entstehen im Heizkraftwerk des Versorgers, nicht am Gebäude selbst. Allgemeinstrom ist in der Regel Scope 2 für den Vermieter, weil dieser den Vertrag mit dem Energieversorger hält. Strom, den Mieter selbst beim Versorger beziehen, zählt bei operativer Kontrolle dagegen zu Scope 3 des Vermieters, Kategorie 13.

Scope 3 – Alle weiteren indirekten Emissionen

Scope 3 kann für Immobilienunternehmen der größte Emissionsblock sein, vor allem wenn Mieter Wärme und Strom selbst beziehen, und ist zugleich am schwierigsten zu erfassen. Relevante Kategorien nach GHG Protocol:

• Kategorie 13 – Downstream Leased Assets: Energieverbrauch der Mieter in den vermieteten Flächen (Strom, Heizung, Warmwasser), sofern nicht bereits in Scope 1 oder 2 erfasst.
• Kategorie 1 – Eingekaufte Güter und Dienstleistungen: graue Emissionen (Embodied Carbon) aus Baumaterialien und nicht aktivierten Sanierungsleistungen sowie Emissionen aus Facility-Management-Leistungen.
• Kategorie 2 – Kapitalgüter: Emissionen aus dem Bau oder Erwerb neuer Gebäude und aus aktivierten Sanierungen; die Zuordnung folgt der Rechnungslegung des Unternehmens.
• Kategorie 3 – Brennstoff- und energiebezogene Emissionen: Vorketten der eingesetzten Energie, also Förderung, Aufbereitung und Transport.
• Kategorie 7 – Pendeln der Arbeitnehmer: Arbeitswege der eigenen Beschäftigten.
• Kategorie 5 – Abfall: Emissionen aus der Entsorgung von Bau- und Betriebsabfällen.
• Kategorie 15 – Investitionen: Für Investoren und Banken die Emissionen aus Beteiligungen und finanzierten Immobilien (Berechnung nach dem PCAF-Standard).

Zusammenfassung in der Tabelle

Quellen: GHG Protocol Corporate Standard und Scope 3 Standard (WRI/WBCSD) · Stand: Oktober 2026

Emissionsfaktoren für Gebäude 2026

Die Umrechnung von Energieverbrauch in CO₂-Emissionen erfolgt über Emissionsfaktoren. Diese Faktoren geben an, wie viel Kilogramm CO₂ (bzw. CO₂-Äquivalente) pro verbrauchter Kilowattstunde freigesetzt werden. Die folgenden Werte sind reine CO₂-Faktoren und stammen aus der Emissionsberichterstattungsverordnung zum BEHG (EBeV 2030), vom Umweltbundesamt (UBA) und aus dem Informationsblatt CO₂-Faktoren des BAFA.

Quellen: EBeV 2030 (Anlage 2), UBA (23.03.2026), BAFA-Informationsblatt CO₂-Faktoren (Version 3.4, gültig ab 01.06.2026) · Stand: Oktober 2026

Wichtige Hinweise zu den Faktoren:

• Die EBeV-Faktoren beziehen sich auf den Heizwert. Gasrechnungen weisen die Kilowattstunden dagegen bezogen auf den Brennwert aus. Die EBeV rechnet für Erdgas mit 3,2508 GJ Heizwert je MWh Brennwert; daraus folgen 0,181 kg CO₂ je kWh laut Rechnung. Wer 0,201 direkt auf die Rechnungs-Kilowattstunden anwendet, überschätzt Scope 1 um rund elf Prozent.
• Die Faktoren für Erdgas und Heizöl erfassen nur die direkte Verbrennung. Vorketten-Emissionen aus Förderung, Transport und Aufbereitung gehören nach GHG Protocol nicht in Scope 1, sondern in Scope 3, Kategorie 3.
• Den Strom-Mix-Faktor schreibt das UBA jährlich fort: 2023 lag er bei 0,379 kg CO₂/kWh, 2024 vorläufig bei 0,353 und 2025 nach Schätzung bei 0,344. Verwenden Sie den jeweils aktuellen Wert und nennen Sie das Bezugsjahr.
• Bei Fernwärme gilt: Den spezifischen Emissionsfaktor beim Versorger erfragen; berechnet wird er zum Beispiel nach dem AGFW-Arbeitsblatt FW 309-6. Das BAFA setzt in der Bundesförderung für Energie- und Ressourceneffizienz in der Wirtschaft ersatzweise 0,280 kg CO₂/kWh an.
• Bei Holz und Pellets wird das biogene CO₂ aus der Verbrennung nach GHG Protocol getrennt von Scope 1 ausgewiesen, ebenso nach ESRS E1-8.

Berechnungsmethode: Schritt für Schritt

Die Berechnung der CO₂-Bilanz eines Immobilienportfolios folgt einer klaren Systematik:

Schritt 1: Bilanzierungsgrenze festlegen

Zunächst muss definiert werden, welche Gebäude und Emissionsquellen in die Bilanz einfallen. Das GHG Protocol kennt dafür drei Ansätze:

• Operative Kontrolle: alle Gebäude, deren Betrieb das Unternehmen kontrolliert, etwa als Bestandshalter oder Verwalter.
• Finanzielle Kontrolle: alle Gebäude von Gesellschaften, deren Finanz- und Geschäftspolitik das Unternehmen bestimmt.
• Eigenkapitalanteil (Equity Share): anteilige Zuordnung nach Beteiligungsquote, etwa bei Joint Ventures.

Die Wahl des Ansatzes bestimmt, welche Gebäude in Scope 1 und 2 eingehen: Eine Minderheitsbeteiligung ohne Kontrolle erscheint bei den Kontrollansätzen nicht in Scope 1 und 2, sondern allenfalls in Scope 3, Kategorie 15. Die ESRS sehen als Standard die finanzielle Kontrolle vor, erlauben aber auch den Eigenkapitalanteil oder die operative Kontrolle.

Schritt 2: Energieverbrauchsdaten erheben

Für jedes Gebäude im Portfolio werden die Energieverbräuche des Bilanzierungszeitraums (in der Regel ein Kalenderjahr) erfasst:

• Brennstoffverbräuche (Gas, Öl, Pellets) aus Lieferantenrechnungen oder Zählerständen, bei Gas in kWh Brennwert laut Rechnung, bei Öl in Litern.
• Stromverbräuche aus Stromrechnungen, getrennt nach Allgemeinstrom (Scope 2) und Stromverbrauch der Mieter (Scope 3).
• Fernwärmeverbräuche aus der Jahresabrechnung des Versorgers, in kWh oder MWh.

Schritt 3: Emissionsfaktoren zuordnen

Jeder Energieverbrauchswert wird mit dem zugehörigen Emissionsfaktor multipliziert:

CO₂-Emissionen [kg] = Energieverbrauch [kWh] x Emissionsfaktor [kg CO₂/kWh]

Achten Sie darauf, dass Verbrauch und Faktor dieselbe Bezugsgröße haben (Brennwert oder Heizwert). Für Scope 2 sind sowohl die location-based als auch die market-based Methode zu berechnen (siehe Abschnitt weiter unten).

Schritt 4: Aggregation auf Portfolioebene

Die Einzelgebäude-Emissionen werden zum Portfolioergebnis summiert. Typische Kennzahlen:

• Absolute Emissionen in Tonnen CO₂-Äquivalente (t CO₂e), getrennt nach Scope 1, 2 und 3.
• Emissionsintensität in kg CO₂/(m²·a), bezogen auf die Fläche; für CRREM-Vergleiche auf die Bruttoinnenfläche (GIA) und den Verbrauch des ganzen Gebäudes.
• Emissionsintensität pro Einheit in kg CO₂/Wohneinheit, ergänzend für Wohnungsunternehmen.

Schritt 5: Dokumentation und Berichtsformat

Die Bilanz wird nach den Vorgaben des gewählten Standards (GHG Protocol, ESRS E1, VSME, PCAF) dokumentiert. Dazu gehören:

• Angabe des Bilanzierungsansatzes (operative oder finanzielle Kontrolle, Eigenkapitalanteil)
• Scope-1-, Scope-2- und Scope-3-Emissionen getrennt ausgewiesen
• Scope 2 in beiden Methoden (location-based und market-based)
• Basisjahr und Erläuterung der Methodik
• Nennung der verwendeten Emissionsfaktoren mit Quellenangabe und Bezugsjahr
• Angabe der Datenabdeckung und des Datenqualitätsniveaus

Wer nicht unter die CSRD fällt, kann das Basismodul des freiwilligen VSME-Standards nutzen: Es fragt den Gesamtenergieverbrauch in MWh sowie die Scope-1- und die standortbezogenen Scope-2-Emissionen ab.

Rechenbeispiel: CO₂-Bilanz eines MFH mit 12 Einheiten

Ein konkretes Beispiel macht die Methodik greifbar. Angenommen wird ein Mehrfamilienhaus mit 12 Wohneinheiten in einem deutschen Ballungsgebiet, bilanziert nach dem Ansatz der operativen Kontrolle:

Gebäudedaten:

• Baujahr: 1978, teilsaniert (Fenster erneuert, Dach ungedämmt)
• Wohnfläche: 960 m²
• Heizung: Gaszentralheizung (Brennwertkessel, Baujahr 2012)
• Warmwasser: zentral über Gasheizung
• Allgemeinstrom: 4.800 kWh/a (Treppenhauslicht, Aufzug, Keller)
• Fernwärme: keine

Scope-1-Berechnung (Gas)

Quellen: Annahmen des Rechenbeispiels; EBeV 2030, Anlage 2 · Stand: Oktober 2026

Scope-2-Berechnung (Allgemeinstrom)

Quellen: Annahmen des Rechenbeispiels; UBA (2025, Schätzung) · Stand: Oktober 2026

Scope-3-Berechnung (Stromverbrauch der Mieter)

Quellen: Annahmen des Rechenbeispiels; UBA (2025, Schätzung) · Stand: Oktober 2026

Gesamtbilanz

Quellen: eigene Berechnung · Stand: Oktober 2026

Emissionsintensität: 38.035 kg / 960 m² Wohnfläche = 39,6 kg CO₂/(m²·a)

Zum Vergleich: Der CRREM-Pfad für deutsche Mehrfamilienhäuser sieht für 2026 eine Ziel-Intensität von 19,7 kg CO₂/(m²·a) vor, für 2030 von 12,5 kg (CRREM Foundation (2026), CRREM Global Pathways v2.05). Bezogen auf die Wohnfläche liegt das Beispielgebäude etwa beim Doppelten des Werts für 2026. CRREM bezieht die Intensität allerdings auf die Bruttoinnenfläche, die größer ist als die Wohnfläche; der Abstand zum Pfad schrumpft dadurch, bleibt im Beispiel aber deutlich. Sein CRREM Misalignment Year (früher „Stranding Year“) ist damit bereits erreicht.

Für die CO₂-Kostenaufteilung zählen nur die Emissionen aus Heizung und Warmwasser: 26.064 kg ÷ 960 m² Wohnfläche ergeben 27,2 kg CO₂ je m² und Jahr. Das Gebäude fällt damit knapp in die Stufe 27 bis unter 32 kg, der Vermieter trägt 40 % der CO₂-Kosten, die Mieter tragen 60 %.

Datenlücken schließen: Benchmarks und Schätzverfahren

In der Praxis liegen selten für jedes Gebäude vollständige Verbrauchsdaten vor. Typische Lücken:

• Stromverbrauch der Mieter: Stromverbräuche in vermieteten Flächen sind dem Vermieter oft nicht bekannt, da Mieter eigene Verträge mit dem Versorger haben.
• Gebäude im Erwerb: Bei Ankäufen liegen häufig nur Energieausweise, aber keine Verbrauchsabrechnungen vor.
• Gemischte Versorgung: Wenn einzelne Einheiten dezentrale Heizungen (z. B. Gasetagenheizungen) haben, fehlen zentrale Verbrauchswerte.
• Historische Daten: Bei langen Haltedauern sind ältere Abrechnungen möglicherweise nicht mehr auffindbar.

Stufenmodell zur Datenqualität

Der PCAF-Standard (Teil A, 3. Ausgabe, Dezember 2025) definiert für Immobilien fünf Datenqualitätsstufen, die auch außerhalb der Finanzwirtschaft eine sinnvolle Orientierung bieten:

Quellen: PCAF Global GHG Accounting and Reporting Standard, Part A, 3. Ausgabe (Dezember 2025) · Stand: Oktober 2026

Empfehlung: Ziel sollte mindestens Stufe 2 für den überwiegenden Teil des Portfolios sein. Für Gebäude mit Stufe 4 oder 5 sollten zeitnah tatsächliche Verbrauchsdaten erhoben werden, etwa durch digitale Zählerauslesung oder die Anforderung von Nebenkostenabrechnungen. Wo das nicht gelingt, hebt ein amtlicher Energieausweis die Daten auf Stufe 3. Die Stufen im Detail erklärt der Beitrag zum PCAF Data Quality Score.

Schätzverfahren bei fehlenden Daten

Wenn keine Verbrauchsdaten vorliegen, können folgende Ansätze verwendet werden:

1. Energieausweis-Kennwerte: Der Endenergiebedarf aus dem Bedarfsausweis wird mit dem jeweiligen Emissionsfaktor multipliziert. Achtung: Bedarfswerte beruhen auf Normrandbedingungen und weichen deshalb vom tatsächlichen Verbrauch ab.
2. TABULA-Gebäudetypologie: Das Institut Wohnen und Umwelt (IWU) stellt für deutsche Wohngebäude typische Energiekennwerte nach Baualtersklasse und Gebäudetyp bereit.
3. Flächenbasierte Benchmarks: Für gewerbliche Immobilien helfen Verbrauchskennwerte vergleichbarer Objekte aus dem eigenen Bestand oder aus Benchmark-Datenbanken; die Werte schwanken je Nutzungsart stark.

Wie Sie eine erste Bilanz ganz ohne Verbrauchsdaten aufsetzen, beschreibt der Beitrag zur CO₂-Baseline für Immobilienportfolios.

Location-based vs. Market-based Scope 2

Das GHG Protocol verlangt, dass Scope-2-Emissionen nach zwei Methoden berichtet werden:

Location-based Methode

Diese Methode verwendet den durchschnittlichen Emissionsfaktor des lokalen Stromnetzes (Grid-Mix). In Deutschland lag dieser 2025 bei 344 g CO₂/kWh (UBA, Schätzung). Die location-based Methode spiegelt die physische Realität wider: Welche Emissionen entstehen tatsächlich im Stromnetz, aus dem das Gebäude versorgt wird?

Vorteil: Konsistenz und Vergleichbarkeit zwischen Unternehmen in derselben Region. Nachteil: Individuelle Beschaffungsentscheidungen (z. B. Ökostromvertrag) werden nicht abgebildet.

Market-based Methode

Diese Methode berücksichtigt die vertragliche Stromherkunft. Wer einen Ökostromvertrag mit Herkunftsnachweisen abgeschlossen hat, kann einen niedrigeren, im Idealfall nahezu bei null liegenden Emissionsfaktor ansetzen. Ansonsten gilt der Faktor des Lieferanten, den die Stromkennzeichnung nach § 42 EnWG ausweist. Ohne spezifische Nachweise wird der sogenannte Residualmix verwendet; weil die „grünen“ Eigenschaften über Herkunftsnachweise an andere Abnehmer vergeben wurden, kann er über dem Durchschnittsmix liegen.

Vorteil: Anreiz für aktive Beschaffung erneuerbarer Energien. Nachteil: Herkunftsnachweise spiegeln nicht unbedingt eine zusätzliche Erzeugung erneuerbarer Energie wider (Additionalitätsproblem).

Für ESG-Berichte und CSRD: Berichtspflichtige Unternehmen geben Scope 2 nach ESRS E1-8 standort- und marktbezogen an. Der freiwillige VSME-Standard fragt im Basismodul die standortbezogenen Werte ab.

Tools und Standards: GHG Protocol, PCAF, CRREM

Die CO₂-Bilanzierung für Immobilien steht nicht im luftleeren Raum, sondern baut auf einem Ökosystem von Standards und Tools auf:

GHG Protocol

Das Greenhouse Gas Protocol des World Resources Institute (WRI) und des World Business Council for Sustainable Development (WBCSD) ist die Grundlage gängiger Berichtsstandards wie ESRS, VSME und PCAF. Es definiert die Scope-Systematik, die Konsolidierungsansätze und die Berichtsanforderungen. Die ESRS E1 der EU verweisen ausdrücklich auf den Unternehmensstandard des GHG Protocol (Fassung 2004).

PCAF (Partnership for Carbon Accounting Financials)

Der PCAF-Standard richtet sich an Finanzinstitute und definiert, wie finanzierte Emissionen berechnet werden. Für Immobilien ist PCAF besonders relevant:

• Die Attributionsformel lautet: Finanzierte Emissionen = (ausstehender Kreditbetrag / Immobilienwert bei Kreditvergabe) x Gebäudeemissionen.
• Erfasst werden die Scope-1- und Scope-2-Emissionen aus dem Gebäudebetrieb, einschließlich des Energieverbrauchs der Mieter.
• PCAF definiert die oben genannten fünf Datenqualitätsstufen.
• Teil A „Financed Emissions“ liegt seit Dezember 2025 in der 3. Ausgabe vor.

Für Immobilieneigentümer heißt das: Banken, die ihre finanzierten Emissionen nach PCAF berechnen, brauchen dafür Daten je Objekt; fehlen Angaben des Kreditnehmers, rechnen sie mit Energieausweis- oder Statistikwerten und damit mit geringerer Datenqualität (siehe auch: EBA-ESG-Leitlinien und Immobilienkredite).

CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor)

CRREM liefert länderspezifische Zielpfade, die zeigen, wie sich die zulässige CO₂- und Energieintensität eines Gebäudes bis 2050 entwickeln muss, um mit dem 1,5-Grad-Ziel kompatibel zu bleiben (Überblick: CRREM-Pfad für Immobilienportfolios). CRREM ist kein Bilanzierungsstandard, sondern ein Benchmark: Es vergleicht die tatsächliche Emissionsintensität eines Gebäudes mit dem zulässigen Pfad und zeigt an, wann ein Gebäude den Pfad überschreitet (CRREM Misalignment Year, früher „Stranding Year“). Das frühere Excel-Tool wurde am 1. Juli 2026 eingestellt; Pfade und Emissionsfaktoren stehen offen in der CRREM Library v2.05 auf crrem.org.

Für die CO₂-Bilanz ist CRREM relevant, weil es eine einheitliche Metrik (kg CO₂/(m²·a)) vorgibt, die über Länder und Nutzungsarten vergleichbar ist. GRESB weist die CRREM-Pfadanalyse in seinen Benchmark-Berichten aus, und die SBTi hat die Pfade für den Gebäudebetrieb in ihren Gebäudekriterien gemeinsam mit CRREM entwickelt. Wie sich daraus eine Strategie zur Portfolio-Dekarbonisierung ableitet, beschreibt ein eigener Beitrag.

ESRS E1 (European Sustainability Reporting Standards – Climate Change)

Der Standard ESRS E1 ist der klimabezogene Berichtsstandard der CSRD. In der Fassung der Delegierten Verordnung (EU) 2026/1563 (Pflicht ab Geschäftsjahr 2027, für 2026 freiwillig) verlangt er von berichtspflichtigen Unternehmen:

• Offenlegung der THG-Bruttoemissionen nach Scope 1, Scope 2 und jeder signifikanten Scope-3-Kategorie in t CO₂e (E1-8)
• Scope 2 standort- und marktbezogen
• biogene CO₂-Emissionen getrennt von Scope 1
• Erläuterung der Messmethode und der Berichtsgrenze
• die festgelegten Reduktionsziele (E1-6) und einen Übergangsplan nur, wenn das Unternehmen einen hat; sonst die Angabe, ob und wann einer geplant ist (E1-1)

Welche Gebäudedaten Sie dafür je Objekt brauchen, zeigt der Beitrag zu den ESRS-E1-Datenanforderungen; den Anwendungsbereich erklärt CSRD und Immobilien: Berichtspflicht.

Häufige Fragen zur CO₂-Bilanz

Muss jedes Immobilienunternehmen eine CO₂-Bilanz erstellen?

Nein. Eine gesetzliche Pflicht zur vollständigen CO₂-Bilanz besteht nur für Unternehmen, die unter die CSRD fallen: Nach der Omnibus-Richtlinie (EU) 2026/470 sind das Unternehmen mit mehr als 1.000 Beschäftigten und über 450 Mio. Euro Nettoumsatzerlösen, erstmals für das Geschäftsjahr 2027. Deutschland hat die CSRD noch nicht in nationales Recht umgesetzt (Stand 17.10.2026). Vermieter, die Wohnungen mit Wärme aus Gas, Öl oder anderen CO₂-bepreisten Brennstoffen versorgen, müssen allerdings jährlich mit der Heizkostenabrechnung den CO₂-Ausstoß des Gebäudes je m² Wohnfläche ermitteln (§ 5 CO2KostAufG). Faktisch fragen zudem Banken, Investoren und große Mieter Emissionsdaten ab; die Obergrenze für Datenanfragen in der Wertschöpfungskette schützt nicht vor Anfragen der Bank für ihr Risikomanagement. Eine freiwillige Bilanz, etwa nach dem VSME-Standard, wird deshalb für viele Unternehmen zur wirtschaftlichen Notwendigkeit, auch für ein besseres GRESB-Rating.

Welche Daten brauche ich mindestens?

Für eine belastbare Scope-1- und Scope-2-Bilanz benötigen Sie die Jahresverbrauchsdaten aller Energieträger je Gebäude: Gasverbrauch (kWh Brennwert laut Rechnung), Ölverbrauch (Liter, umgerechnet in kWh), Fernwärmeverbrauch (kWh) und Allgemeinstromverbrauch (kWh). Für Scope 3 (Mieterverbräuche) sind Nebenkostenabrechnungen oder Schätzungen auf Basis von Benchmarks erforderlich.

Was ist der Unterschied zwischen CO₂-Bilanz und Ökobilanz?

Eine CO₂-Bilanz (THG-Bilanz) betrachtet ausschließlich die Treibhausgasemissionen, typischerweise die operativen Emissionen aus dem Gebäudebetrieb (Scope 1, 2, 3). Eine Ökobilanz (Life Cycle Assessment, LCA) ist umfassender: Sie betrachtet den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes von der Rohstoffgewinnung über den Bau und Betrieb bis zum Rückbau und berücksichtigt neben Treibhausgasen auch andere Umweltwirkungen (z. B. Versauerung, Ressourcenverbrauch).

Kann ich mit Ökostromverträgen meine Bilanz auf null senken?

Die market-based Scope-2-Emissionen können durch Ökostromverträge mit Herkunftsnachweisen auf nahezu null gesenkt werden. Die location-based Emissionen bleiben davon unberührt und müssen parallel berichtet werden. Scope-1-Emissionen (direkte Verbrennung) sinken nur durch weniger Verbrauch, etwa nach Dämmung oder Betriebsoptimierung, oder durch einen Wechsel des Energieträgers, etwa durch den Austausch eines Gaskessels gegen eine Wärmepumpe. Scope-3-Emissionen hängen vom Verhalten der Mieter ab und sind nur indirekt beeinflussbar, z. B. durch energetische Sanierung oder Mieterstrom-Modelle.

Wie wird Mieterstrom aus der eigenen PV-Anlage in Scope 2 und 3 erfasst?

Beim Mieterstrommodell (§ 42a EnWG in Verbindung mit § 21 Abs. 3 EEG) liefert der Anlagenbetreiber oder ein Dritter, etwa der Vermieter oder ein Dienstleister, Solarstrom vom Gebäude an Mieter im selben Gebäude oder Quartier, ohne Durchleitung durch das öffentliche Netz. Die PV-Anlage verursacht im Betrieb keine direkten Emissionen. Strom, den der Vermieter selbst aus der Anlage verbraucht, etwa als Allgemeinstrom, muss er nicht aus dem Netz beziehen; das senkt seine Scope-2-Emissionen. Der Stromverbrauch der Mieter zählt beim Vermieter bei operativer Kontrolle zu Scope 3, Kategorie 13; je mehr Solarstrom sie beziehen, desto weniger Netzstrom fließt ins Gebäude. Zählen Sie den Solarstrom nicht doppelt: Wird er als Mieterstrom verkauft, kann ihn der Vermieter nicht zusätzlich als eigenen Ökostrom ausweisen.

Fazit: Vom Energieverbrauch zur fundierten CO₂-Bilanz

Eine belastbare CO₂-Bilanz beginnt mit verlässlichen Energieverbrauchsdaten. Die Scope-Zuordnung nach GHG Protocol, die Wahl der richtigen Emissionsfaktoren mit dem passenden Bezug (Brennwert oder Heizwert) und die transparente Dokumentation der Methodik bilden das Fundament für jede Form des ESG-Reportings, ob CSRD, VSME, GRESB oder Bankfragebogen.

Der wichtigste erste Schritt ist oft der pragmatischste: Verbrauchsdaten je Gebäude systematisch erfassen, Datenlücken identifizieren und die Datenqualität schrittweise verbessern. Wer heute mit einer soliden Scope-1- und Scope-2-Bilanz startet, schafft die Grundlage für das künftige Scope-3-Reporting und kann das Stranding-Risiko im Portfolio frühzeitig erkennen. Wie das für einen ganzen Bestand aussieht, zeigt die Gebäudeanalyse für Portfolios.

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Für die CO₂-Bilanz fehlen oft genau die Daten, die Banken und Investoren abfragen: Verbräuche, Flächen und Energieträger je Gebäude. reduco erzeugt aus jeder Adresse ein 3D-Gebäudemodell auf Basis amtlicher LoD2-Daten und berechnet die Energie- und CO₂-Bilanz, einen Klimapfad je Gebäude nach den Klimazielen der Bundesregierung (klimaneutral 2045) oder auf Wunsch nach Ihrem eigenen Unternehmensziel sowie Sanierungsvarianten mit BEG-Förderung je Maßnahme und Wirtschaftlichkeit nach VDI 2067. Wo Verbrauchsdaten fehlen, ersetzt die Bedarfsberechnung keine Messung, liefert aber eine nachvollziehbare Grundlage, um Scope 1 und 2 zu schätzen. Kostenlos starten · reduco für Immobilienunternehmen

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Quellen: Greenhouse Gas Protocol Corporate Standard, Scope 2 Guidance und Scope 3 Standard (WRI/WBCSD), PCAF Global GHG Accounting and Reporting Standard Part A, 3. Ausgabe (Dezember 2025), Umweltbundesamt: Emissionsfaktor Strommix 2025 (23.03.2026), EBeV 2030 Anlage 2: Emissionsfaktoren Brennstoffe, BAFA-Informationsblatt CO₂-Faktoren (Version 3.4), CRREM Foundation (2026): CRREM Global Pathways v2.05, ESRS 1 und ESRS E1 (Delegierte Verordnung (EU) 2023/2772 in der Fassung der Delegierten Verordnung (EU) 2026/1563), VSME (Delegierte Verordnung (EU) 2026/1560).