Mieterstrom und PV am Mehrfamilienhaus: Modelle, Kosten und Wirtschaftlichkeit 2026

Photovoltaik auf dem Mehrfamilienhaus war lange ein bürokratisches Abenteuer. Seit dem Solarpaket I (Mai 2024) und dem Solarspitzengesetz (Februar 2025) hat sich das grundlegend geändert: Vermieter und Eigentümer können PV-Strom direkt an Mieter liefern, ohne die vollen Pflichten eines Energieversorgers zu übernehmen. Mit der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG gibt es seit 2024 ein stark vereinfachtes Modell neben dem klassischen Mieterstrom. Und ab Juni 2026 kommt mit dem Energy Sharing nach § 42c EnWG eine weitere Option hinzu.

Dieser Ratgeber erklärt beide Mieterstrom-Modelle, zeigt aktuelle Fördersätze und rechnet anhand eines konkreten Beispiels vor, ob sich eine PV-Anlage auf Ihrem Mehrfamilienhaus wirtschaftlich lohnt.

Was ist Mieterstrom?

Mieterstrom bezeichnet Strom aus einer Photovoltaikanlage, der auf oder an einem Wohngebäude erzeugt und direkt an die Mieter im selben Gebäude geliefert wird -- ohne Umweg über das öffentliche Netz. Der Strom fließt vom Dach über die Gebäude-Elektroinstallation in die Wohnungen.

Das Konzept existiert seit dem Mieterstromgesetz von 2017, das erstmals einen staatlichen Zuschlag (Mieterstromzuschlag) für die Lieferung von Solarstrom an Mieter einführte. In der Praxis scheiterten jedoch viele Projekte an den hohen bürokratischen Hürden: Wer Mieterstrom lieferte, galt als Energieversorger mit allen damit verbundenen Pflichten -- Stromkennzeichnung, Abrechnungspflichten, Vollversorgungspflicht und Meldepflichten gegenüber der Bundesnetzagentur.

Das Solarpaket I hat diese Situation im Mai 2024 erheblich verbessert. Es führte die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung als neues, deutlich einfacheres Modell ein und lockerte gleichzeitig die Regelungen für den klassischen Mieterstrom. Seitdem steigt die Zahl der Mieterstromprojekte deutlich an.

Zwei Modelle: Mieterstrom vs. Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung

Seit dem Solarpaket I stehen Vermietern und WEGs zwei zentrale Modelle zur Verfügung. Beide setzen voraus, dass die PV-Anlage auf oder an dem Gebäude installiert ist und der Strom hinter dem Netzverknüpfungspunkt geliefert wird -- also ohne Nutzung des öffentlichen Netzes.

Merkmal	Mieterstrom (§ 42a EnWG)	Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (§ 42b EnWG)
Verfügbar seit	2017 (Mieterstromgesetz)	Mai 2024 (Solarpaket I)
Rolle des Betreibers	Energielieferant mit Lieferantenpflichten	Kein Energielieferant -- vereinfachter Status
Vollversorgungspflicht	Ja -- Betreiber muss Reststrom beschaffen und liefern	Nein -- Mieter behalten ihren eigenen Reststromvertrag
Mieterstromzuschlag	Ja (ca. 1,6--2,6 ct/kWh)	Nein
Einspeisevergütung für Überschuss	Ja	Ja
Abrechnungskomplexität	Hoch (volle Lieferantenpflichten, §§ 40 ff. EnWG)	Gering (nur PV-Strom-Anteil abrechnen)
Stromkennzeichnung	Erforderlich	Nicht erforderlich
Strompreis-Obergrenze	Max. 90 % des Grundversorgungstarifs	Frei vereinbar
Geeignet für	Professionelle Mieterstrom-Dienstleister	Vermieter, WEGs, kleine Genossenschaften

Empfehlung: Für private Vermieter und WEGs ist die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung in den meisten Fällen das bessere Modell. Der Verzicht auf den Mieterstromzuschlag wird durch den massiv geringeren Verwaltungsaufwand mehr als kompensiert. Große Wohnungsunternehmen oder professionelle Dienstleister, die ohnehin über die notwendige Infrastruktur verfügen, profitieren dagegen vom klassischen Mieterstrom mit Zuschlag.

Neu ab Juni 2026 -- Energy Sharing (§ 42c EnWG): Als dritte Option wird Energy Sharing eingeführt. Im Gegensatz zu Mieterstrom und Gemeinschaftlicher Gebäudeversorgung darf hier der Strom über das öffentliche Netz fließen. Erzeuger können Solarstrom auch an Nachbarn liefern, die nicht am selben Netzanschluss hängen. Smart Meter sind Pflicht, und derzeit sind keine zusätzlichen Förderungen (etwa reduzierte Netzentgelte) vorgesehen.

Mieterstromzuschlag und EEG-Vergütung 2026

Der Mieterstromzuschlag steht ausschließlich beim klassischen Mieterstrom-Modell nach § 42a EnWG zur Verfügung. Er wird zusätzlich zur Einspeisevergütung für jede direkt an Mieter gelieferte Kilowattstunde gezahlt. Die Höhe wird seit dem EEG 2023 nicht mehr direkt im Gesetz festgelegt, sondern von der Bundesnetzagentur veröffentlicht und halbjahresweise angepasst.

Mieterstromzuschlag (für Inbetriebnahme Q1 2026)

Anlagengröße	Mieterstromzuschlag
Bis 10 kWp	ca. 2,64 ct/kWh
10--40 kWp	ca. 2,41 ct/kWh
40 kWp -- 1 MWp	ca. 1,59 ct/kWh

Quelle: Bundesnetzagentur, Fördersätze EEG. Die Werte unterliegen der halbjährlichen Degression.

Einspeisevergütung für Überschusseinspeisung (ab Februar 2026)

Für den Strom, der nicht direkt im Gebäude verbraucht wird, erhält der Anlagenbetreiber die reguläre Einspeisevergütung:

Anlagengröße	Teileinspeisung	Volleinspeisung
Bis 10 kWp	7,79 ct/kWh	12,35 ct/kWh
10--40 kWp (Anteil)	6,73 ct/kWh	10,35 ct/kWh
40--100 kWp (Anteil)	5,50 ct/kWh	--

Die Vergütungssätze sinken halbjahresweise um jeweils 1 % (zum 1. Februar und 1. August). Wichtig: Ab 2027 soll die feste Einspeisevergütung für neue kleine PV-Anlagen durch marktorientierte Modelle ersetzt werden. Wer 2026 eine Anlage in Betrieb nimmt, sichert sich den festen Vergütungssatz für 20 Jahre. Mehr zu Kosten und Vergütung in unserem Ratgeber Photovoltaik 2026.

Seit 2026 gilt zusätzlich: Neue PV-Anlagen ab 7 kW müssen fernsteuerbar sein und mit einem intelligenten Messsystem (Smart Meter Gateway) ausgestattet werden. Das betrifft praktisch alle MFH-Anlagen.

Wirtschaftlichkeit: Lohnt sich PV am Mehrfamilienhaus?

Die Wirtschaftlichkeit einer PV-Anlage auf dem Mehrfamilienhaus hängt von drei zentralen Faktoren ab:

1. Eigenverbrauchsquote: Wie viel des erzeugten Stroms wird direkt im Gebäude verbraucht?
2. Strompreisdifferenz: Wie groß ist der Unterschied zwischen dem PV-Strom-Preis und dem Netzstrompreis?
3. Investitionskosten und Finanzierung: Wie hoch sind die Anschaffungskosten und wie wird die Anlage finanziert?

Eigenverbrauch im Mehrfamilienhaus

Mehrfamilienhäuser haben gegenüber Einfamilienhäusern einen strukturellen Vorteil: Viele Haushalte mit unterschiedlichen Verbrauchsprofilen erhöhen die Wahrscheinlichkeit, dass der Solarstrom zu jeder Tageszeit einen Abnehmer findet.

Szenario	Eigenverbrauchsquote	Autarkiegrad
MFH ohne Speicher (6--12 Parteien)	30--60 %	15--35 %
MFH mit Batteriespeicher	50--70 %	30--50 %
MFH mit Speicher + E-Ladesäule	60--80 %	35--55 %

PV-Kosten für Mehrfamilienhäuser 2026

Größere Anlagen sind pro kWp deutlich günstiger als kleine. Die 0 % Mehrwertsteuer gilt für PV-Anlagen bis 30 kWp; größere Anlagen auf MFH profitieren häufig trotzdem, sofern die Anlage anteilig auf Wohneinheiten aufgeteilt werden kann.

Anlagengröße	Kosten pro kWp (netto, inkl. Montage)	Gesamtkosten
15 kWp	900--1.200 EUR	13.500--18.000 EUR
20 kWp	850--1.150 EUR	17.000--23.000 EUR
30 kWp	800--1.100 EUR	24.000--33.000 EUR
40 kWp	750--1.050 EUR	30.000--42.000 EUR

Preise Stand Februar 2026. Durchschnittspreis über alle Größen: ca. 1.015 EUR/kWp. Quelle: Marktdaten Photovoltaik-Angebotsvergleich.

Hinzu kommen bei Mieterstrom-Projekten Kosten für Messtechnik und Zählerschrank-Umbau (typisch 2.000--6.000 EUR je nach Anzahl der Wohneinheiten) sowie eventuell ein Batteriespeicher (ca. 400--700 EUR pro kWh Kapazität bei Größenordnungen ab 10 kWh). Allgemeine Informationen zu Sanierungskosten finden Sie in unserem Überblick: Haus sanieren -- Kosten.

Rechenbeispiel: 12-Parteien-MFH mit 30-kWp-PV-Anlage

Ein konkretes Beispiel zeigt, wie sich Mieterstrom am Mehrfamilienhaus rechnet. Wir vergleichen das Modell der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung (GGV), da es für die meisten privaten Vermieter der relevantere Fall ist.

Ausgangsdaten

Parameter	Wert
Gebäude	12-Parteien-MFH, Flachdach
PV-Anlagengröße	30 kWp
Jährlicher PV-Ertrag	ca. 28.500 kWh (950 kWh/kWp)
Stromverbrauch Gebäude gesamt	ca. 36.000 kWh/Jahr (3.000 kWh pro Partei)
Batteriespeicher	15 kWh
Eigenverbrauchsquote	55 % (mit Speicher)
Investitionskosten PV	28.500 EUR (950 EUR/kWp)
Batteriespeicher	7.500 EUR (500 EUR/kWh)
Zählertechnik und Installation	4.500 EUR
Gesamtinvestition	40.500 EUR

Jährliche Einnahmen und Ersparnisse

Position	Berechnung	Betrag/Jahr
Direktverbrauch im Gebäude	28.500 kWh x 55 % = 15.675 kWh x 0,22 EUR/kWh*	3.449 EUR
Überschusseinspeisung	28.500 kWh x 45 % = 12.825 kWh x 0,067 EUR/kWh	859 EUR
Gesamtertrag		4.308 EUR

Der Preis von 22 ct/kWh für den Direktverbrauch ist ein realistischer Mieterstrompreis, der deutlich unter dem Grundversorgungstarif von ca. 36--40 ct/kWh liegt und gleichzeitig die Gestehungskosten des PV-Stroms übersteigt.

Jährliche Kosten

Position	Betrag/Jahr
Wartung und Versicherung (ca. 1,5 % der PV-Investition)	430 EUR
Messstellenbetrieb und Abrechnung	600 EUR
Rücklage Wechselrichtertausch (nach ca. 15 Jahren)	250 EUR
Gesamtkosten	1.280 EUR

Ergebnis

Kennzahl	Wert
Jährlicher Nettoertrag	ca. 3.028 EUR
Amortisationszeit (statisch)	ca. 13,4 Jahre
Rendite auf Eigenkapital (bei Vollfinanzierung aus Eigenmitteln)	ca. 7,5 %
Gesamtertrag über 25 Jahre (abzgl. Wechselrichtertausch)	ca. 65.000 EUR
Ersparnis pro Mietpartei (bei 22 statt 38 ct/kWh auf PV-Anteil)	ca. 170 EUR/Jahr

Hinweis: Bei Nutzung des klassischen Mieterstrom-Modells mit Mieterstromzuschlag (ca. 2,0 ct/kWh im gewichteten Mittel für 30 kWp) kämen zusätzlich rund 313 EUR pro Jahr hinzu. Dem steht jedoch ein deutlich höherer Verwaltungsaufwand gegenüber, der bei externer Abwicklung schnell 1.500--3.000 EUR pro Jahr kosten kann.

Einen umfassenden Überblick über Fördermittel, die die Investition weiter senken, finden Sie in unserem Ratgeber KfW-Förderung 2026.

Technische Anforderungen

Messtechnik und Zählerkonzept

Die technische Grundlage für Mieterstrom ist das Summenzählermodell oder ein virtuelles Summenzählermodell:

• Erzeugungszähler für die PV-Anlage (Zweirichtungszähler für Einspeisung und Eigenverbrauch)
• Wohnungszähler für jede teilnehmende Einheit (Smart Meter ab 2026 Pflicht für Anlagen ab 7 kW)
• Summenzähler am Netzverknüpfungspunkt

Seit dem Solarpaket I ist auch ein virtuelles Summenzählermodell zulässig, bei dem der Netzbetreiber die Zuordnung rechnerisch über Viertelstundenwerte der Smart Meter vornimmt. Das spart Hardware-Kosten, setzt aber Smart Meter bei allen Teilnehmern voraus.

Kostenfaktor Messtechnik: Der Umbau des Zählerschranks und die Installation der Messtechnik kosten typischerweise 2.000--6.000 EUR. Die laufenden Kosten für den Messstellenbetrieb liegen bei ca. 40--80 EUR pro Zähler und Jahr.

Netzanschluss

Die PV-Anlage wird beim Netzbetreiber angemeldet. Für Anlagen bis 30 kWp ist das in der Regel unproblematisch. Größere Anlagen können eine Netzverträglichkeitsprüfung erfordern. Der Netzanschluss selbst muss nicht verändert werden, solange die Einspeiseleistung die bestehende Anschlusskapazität nicht übersteigt.

Batteriespeicher

Ein Speicher ist optional, verbessert aber die Wirtschaftlichkeit deutlich:

Speichergröße	Zusatzkosten	Erhöhung Eigenverbrauch	Zusätzlicher Ertrag/Jahr
10 kWh	4.000--7.000 EUR	+10--15 Prozentpunkte	ca. 400--650 EUR
15 kWh	6.000--10.000 EUR	+15--20 Prozentpunkte	ca. 600--900 EUR
20 kWh	8.000--13.000 EUR	+18--25 Prozentpunkte	ca. 750--1.100 EUR

Daumenregel: Ein Speicher von 0,5--0,7 kWh pro kWp Anlagenleistung ist im MFH ein wirtschaftlich sinnvoller Kompromiss.

Rechtliche Rahmenbedingungen und Steuern

Energierechtlicher Rahmen

Die rechtliche Grundlage bilden drei Gesetze:

• EnWG § 42a -- Regelungen zum Mieterstromvertrag (Vollversorgungsmodell)
• EnWG § 42b -- Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (seit Solarpaket I, Mai 2024)
• EEG § 21 Abs. 3 -- Mieterstromzuschlag als Förderung

Zentrale Anforderungen im Überblick:

1. Die PV-Anlage muss auf, an oder in unmittelbarer Nähe des Gebäudes installiert sein.
2. Der Strom muss ohne Nutzung des öffentlichen Netzes geliefert werden (hinter dem Netzverknüpfungspunkt).
3. Beim klassischen Mieterstrom: Der Preis darf maximal 90 % des örtlichen Grundversorgungstarifs betragen.
4. Der Mieterstromvertrag darf nicht an den Mietvertrag gekoppelt werden. Mieter behalten die freie Wahl ihres Stromanbieters.
5. Kündigungsfrist nach Erstlaufzeit: maximal 1 Monat. Maximale Erstlaufzeit: 2 Jahre.

Einkommensteuer (§ 3 Nr. 72 EStG)

Seit 2022 sind Einnahmen und Entnahmen aus bestimmten Photovoltaikanlagen einkommensteuerfrei nach § 3 Nr. 72 EStG. Die Befreiung gilt:

• Für Anlagen bis 30 kWp pro Wohn- oder Gewerbeeinheit (bei Inbetriebnahme ab 01.01.2025)
• Für ältere Anlagen (bis 31.12.2024): bis 15 kWp pro Einheit bei Mehrfamilienhäusern
• Maximal 100 kWp je Steuerpflichtigen insgesamt
• Unabhängig von der Verwendung des Stroms -- die Steuerbefreiung gilt auch für Mieterstromerlöse

Praxisbeispiel: Bei einem 12-Parteien-MFH mit 30-kWp-Anlage liegt die Leistung bei 2,5 kWp pro Einheit -- weit unter der Grenze von 30 kWp. Die Einnahmen aus der PV-Anlage (Mieterstromerlöse und Einspeisevergütung) sind damit vollständig einkommensteuerfrei.

Umsatzsteuer

Für PV-Anlagen bis 30 kWp gilt seit Januar 2023 der Nullsteuersatz (0 % MwSt.) auf Lieferung und Installation. Größere Anlagen unterliegen dem Regelsteuersatz, wobei der Vorsteuerabzug möglich ist.

Stromsteuer

Direkt an Mieter gelieferter Solarstrom ist stromsteuerfrei, sofern die Anlage eine Leistung von maximal 2 MW hat und der Strom im räumlichen Zusammenhang verbraucht wird. Vermieter müssen in den meisten Mieterstrommodellen nicht als Versorger im stromsteuerlichen Sinne auftreten.

Gewerbesteuer

Eine PV-Anlage kann grundsätzlich gewerbliche Einkünfte begründen. Die Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 72 EStG gilt jedoch nicht für die Gewerbesteuer. Allerdings greift der Gewerbesteuerfreibetrag von 24.500 EUR, sodass bei typischen MFH-Anlagen keine Gewerbesteuer anfällt. Detaillierte Informationen zu Nebenkosten und Umlagen finden Sie in unserem Beitrag Nebenkosten senken durch energetische Sanierung.

Mieterstrom in der WEG: Beschluss und Umsetzung

Für Wohnungseigentümergemeinschaften gelten besondere Regeln. Die Installation einer PV-Anlage auf dem Gemeinschaftseigentum ist eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG.

Beschlussfassung

Seit dem WEMoG (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, Dezember 2020) genügt für bauliche Veränderungen eine einfache Mehrheit -- also mehr Ja- als Nein-Stimmen der anwesenden, stimmberechtigten Eigentümer.

Wichtig bei der Kostenverteilung:

• Einfache Mehrheit: Nur die zustimmenden Eigentümer tragen die Kosten und profitieren von der Anlage.
• Doppelt qualifizierte Mehrheit (mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und mehr als 50 % aller Miteigentumsanteile): Alle Eigentümer tragen die Kosten.
• Ausnahme Amortisation: Eine einfache Mehrheit genügt auch für die Kostenumlage auf alle, wenn sich die Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisiert. Bei PV-Anlagen mit 10--14 Jahren Amortisation ist das in der Regel gegeben.

Umsetzungsschritte für die WEG

1. Machbarkeitsprüfung: Dachfläche, Statik, Ausrichtung und Verschattung prüfen lassen.
2. Angebote einholen: Mindestens 2--3 Angebote von Fachbetrieben vergleichen.
3. Modellwahl: Entscheidung zwischen Gemeinschaftlicher Gebäudeversorgung und klassischem Mieterstrom (oder Beauftragung eines Mieterstrom-Dienstleisters).
4. Beschlussvorlage vorbereiten: Klare Kostenaufstellung, erwartete Erträge und Kostenverteilungsschlüssel.
5. Eigentümerbeschluss: Abstimmung in der Eigentümerversammlung.
6. Umsetzung: Installation, Anmeldung beim Netzbetreiber, Einrichtung der Messtechnik.
7. Betrieb: Laufende Abrechnung und Wartung (ggf. über Dienstleister).

Einen vollständigen Leitfaden zur Beschlussfassung bei Sanierungsmaßnahmen in der WEG finden Sie in unserem WEG-Sanierung: Beschluss-Leitfaden.

Häufige Fragen zum Mieterstrom

Muss ich als Mieter am Mieterstrom teilnehmen?

Nein. Mieter können ihren Stromanbieter frei wählen. Ein Mieterstromvertrag darf nicht an den Mietvertrag gekoppelt werden. Das gilt sowohl für das klassische Mieterstrom-Modell als auch für die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung. Mieter, die nicht teilnehmen, beziehen weiterhin Strom von ihrem bisherigen Versorger.

Was passiert, wenn die Sonne nicht scheint?

Beim klassischen Mieterstrom (§ 42a EnWG) hat der Betreiber eine Vollversorgungspflicht: Er muss Reststrom aus dem Netz beschaffen und liefern, damit der Mieter zu jeder Zeit versorgt ist. Bei der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung (§ 42b EnWG) gibt es keine Vollversorgungspflicht. Jeder Mieter behält seinen eigenen Reststromvertrag mit einem Energieversorger seiner Wahl und bezieht von dort Strom, wenn die PV-Anlage nicht genug liefert.

Welche Förderungen gibt es für PV auf dem Mehrfamilienhaus?

Die wichtigsten Förderbausteine 2026 sind: der Mieterstromzuschlag (nur beim klassischen Modell, ca. 1,6--2,6 ct/kWh), die Einspeisevergütung für überschüssigen Strom (6,73--7,79 ct/kWh bei Teileinspeisung), der Nullsteuersatz (0 % MwSt.) für Anlagen bis 30 kWp sowie die Einkommensteuerbefreiung nach § 3 Nr. 72 EStG. Darüber hinaus bieten einzelne Bundesländer und Kommunen zusätzliche Zuschüsse -- etwa für Batteriespeicher oder Beratungsleistungen. Eine Übersicht bundesweiter Förderprogramme finden Sie in unserem KfW-Förderung 2026 Ratgeber.

Wie finde ich einen Mieterstrom-Dienstleister?

Wer den Aufwand scheut, kann einen Mieterstrom-Dienstleister (auch Contractor oder Mieterstrom-Enabler genannt) beauftragen. Dieser übernimmt Planung, Installation, Abrechnung und Betrieb der Anlage -- oft im Contracting-Modell, bei dem der Vermieter keine Investitionskosten trägt, dafür aber geringere Erträge hat. Anbieter wie Metergrid, Solarimo oder regionale Stadtwerke bieten solche Modelle an. Wichtig: Vergleichen Sie mindestens zwei Angebote und achten Sie auf die Vertragslaufzeit (typisch 15--25 Jahre) und die Gewinnverteilung.

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Quellen: Bundesnetzagentur (EEG-Fördersätze 2026), Energiewirtschaftsgesetz (EnWG) §§ 42a/42b/42c, Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) § 21, Einkommensteuergesetz § 3 Nr. 72, Solarpaket I (Mai 2024), Solarspitzengesetz (Februar 2025), Bundesverband Solarwirtschaft (BSW-Leitfaden Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung 2024). Stand: Februar 2026.