GRESB 2026: Neue Scoring-Methodik, Embodied Carbon und was sich für Portfoliohalter ändert

Das GRESB 2026 Real Estate Assessment bringt die bedeutendsten Methodik-Änderungen seit Jahren. Drei Neuerungen stechen hervor: Embodied Carbon wird erstmals im Scoring berücksichtigt (bis zu 5 Punkte in der Development-Komponente), die GHG-Scope-Klassifikation wird verschärft (Mieterverbräuche in vermietergesteuerten Flächen rücken von Scope 3 in Scope 1/2), und das Gewicht von Klimarisikomanagement wird verdoppelt (von 2 auf 4 Punkte).

Für Fondsmanager und ESG-Verantwortliche, die ihren GRESB-Score verbessern möchten, bedeutet das: Die Spielregeln ändern sich mitten im laufenden Reporting-Zyklus. Wer die neuen Anforderungen nicht berücksichtigt, riskiert Punktverluste -- selbst bei verbesserter realer Performance. Dieser Artikel erklärt die wichtigsten Änderungen, ihre Auswirkungen auf das Scoring und was konkret bis zur Submission-Deadline am 1. Juli 2026 vorbereitet werden muss.

Timeline: GRESB 2026 Assessment

Datum	Ereignis
1. April 2026	Portal öffnet, Datenerfassung beginnt
1. Juli 2026	Submission-Deadline
1. September 2026	Vorläufige Ergebnisse (Preliminary Results)
1. Oktober 2026	Finale Ergebnisse und Star Ratings

Die wichtigsten Änderungen im Überblick

1. Embodied Carbon im Scoring (NEU)

Die bedeutendste Neuerung: Embodied Carbon (graue Emissionen aus Bau- und Sanierungsmaterialien) fließt erstmals in die Bewertung ein.

Aspekt	Details
Wo:	Development Component, neuer Indikator DMA2
Gewicht:	Bis zu 5 Punkte
Was wird bewertet:	Messung und Management von Embodied Carbon in Entwicklungsprojekten
Datenebene:	Asset-Level (projektbezogen)
Aufteilung:	~3 Punkte für Messung/Tracking, ~2 Punkte für Reduktionsmaßnahmen

Auswirkung: Für Fondsmanager mit aktiven Entwicklungs- oder Sanierungsprojekten wird Embodied Carbon zu einem differenzierenden Faktor. Wer Ökobilanzen (LCA) für seine Projekte erstellt, hat einen klaren Vorteil.

Für Standing Investments: Im reinen Bestandsportfolio (Standing Investments) ist Embodied Carbon 2026 noch kein Scoring-Faktor. GRESB hat jedoch angekündigt, Asset-Level-Embodied-Carbon-Reporting ab 2027 einzuführen. Die Vorbereitung sollte jetzt beginnen.

2. GHG-Scope-Reklassifikation

GRESB verschärft die Scope-Zuordnung:

Situation	Bisher (bis 2025)	Neu (ab 2026)
Mieterverbräuche in vermietergesteuerten Flächen (z. B. zentrale Heizung, die Mieter beliefert)	Scope 3	Scope 1/2
Mieterverbräuche in mietergesteuerten Flächen	Scope 3	Scope 3 (unverändert)

Warum ist das wichtig? In vielen Mehrfamilienhäusern mit Zentralheizung wurden die Mieterverbräuche bisher als Scope 3 klassifiziert. Ab 2026 müssen sie als Scope 1 (Gas-Zentralheizung) oder Scope 2 (Fernwärme) gemeldet werden. Das erhöht die gemeldeten Scope-1/2-Emissionen optisch -- ohne dass sich an der realen Emissionssituation etwas ändert.

Konsequenz: Fondsmanager müssen prüfen, ob ihre Datenerfassung die neue Scope-Zuordnung korrekt abbildet. Insbesondere bei gemischt genutzten Gebäuden mit zentraler und dezentraler Versorgung kann die Umstellung aufwendig sein.

3. Location-Based Scope 2: Pflicht

Ab 2026 müssen Scope-2-Emissionen zwingend nach der Location-Based-Methode (Durchschnitts-Emissionsfaktoren des Strommix) berichtet werden. Die Market-Based-Methode (versorgerspezifische Faktoren, Herkunftsnachweise) kann zusätzlich angegeben werden.

Auswirkung für deutsche Portfolios: Unternehmen, die über Ökostrom-Verträge ihre Market-Based-Scope-2-Emissionen auf null gesenkt haben, müssen jetzt parallel den Location-Based-Wert ausweisen (Strom-Mix Deutschland 2025: 0,344 kgCO₂/kWh). Das relativiert den "Null-Emissionen"-Ausweis, den viele Portfolios bisher zeigen konnten.

4. Klimarisikomanagement: Gewicht verdoppelt

Indikator	Bisher	Neu (2026)
Climate risk management	2 Punkte	4 Punkte
Tenant engagement	1,5 Punkte	2,5 Punkte

GRESB verdoppelt das Gewicht für Klimarisikomanagement -- ein Signal, dass physische und Transition-Risiken stärker differenzierend wirken sollen. Wer bisher keine systematische Klimarisikoanalyse (physisch + transition) für sein Portfolio durchführt, verliert ab 2026 mehr Punkte.

5. Net-Zero-Ziele: Präzisere Anforderungen

Der Indikator T1.2 (Net-Zero-Ziele) wurde verfeinert:

• Nur noch ein einziges Net-Zero-Ziel pro Entity (statt mehrerer, teils inkonsistenter Ziele)
• Asset-Level-Flagging: Entities müssen angeben, welche Assets unter das Net-Zero-Ziel fallen

81,5 Prozent der GRESB-Teilnehmer hatten 2025 eine Net-Zero-Policy; 66,4 Prozent hatten konkrete Net-Zero-Targets. Die Anforderungen an die Qualität dieser Ziele steigen 2026.

6. Retired Indicators

Zwei Indikatoren wurden gestrichen:

• LE3 (genaue Spezifikation ausstehend)
• SE2.2 (genaue Spezifikation ausstehend)

Scoring-Auswirkung: Was die Modellrechnung zeigt

GRESB hat die Auswirkungen der Methodikänderungen modelliert:

Komponente	Mögliche Score-Verschiebung
Standing Investments (alle Änderungen kombiniert)	−4 bis +2,85 Punkte
Standing Investments (nur Standardänderungen)	−2 bis +2 Punkte
Development	Stärker betroffen durch Embodied Carbon (−8 bis 0, Ø −5,3)

Wichtig: Die Score-Verschiebung entsteht rein durch Methodikänderungen, nicht durch veränderte reale Performance. Ein Unternehmen, das 2025 einen Score von 82 hatte, kann 2026 mit identischer Performance bei 78 oder 85 landen -- je nachdem, wie gut es die neuen Anforderungen abdeckt.

Vorbereitung: Was bis Juli 2026 zu tun ist

Für Erstmeldende

1. Dateninfrastruktur aufbauen: Asset-Level-Energieverbrauch und -emissionen für das Berichtsjahr 2025 erfassen. CO₂-Baseline erstellen.
2. ESG-Policies dokumentieren: Klimastrategie, Net-Zero-Ziel, Klimarisiko-Assessment -- schriftlich und vorstandsgenehmigt.
3. GRESB-Portal erkunden: Die Trainingsmaterialien und Webinare auf gresb.com durcharbeiten.
4. Erwartung kalibrieren: Erstmeldende erreichen im Durchschnitt einen Score von 68 (2025-Daten). Ein realistisches Ziel für das erste Jahr ist ein 3-Star-Rating (40.--60. Perzentil).

Für bestehende Teilnehmer

1. Scope-Zuordnung prüfen: Vermietergesteuerte Mieterverbräuche korrekt von Scope 3 nach Scope 1/2 umklassifizieren.
2. Location-Based Scope 2 berechnen: Parallel zur bestehenden Market-Based-Berechnung den UBA-Strom-Mix-Faktor (0,344 kgCO₂/kWh für 2025) anwenden.
3. Klimarisikoanalyse vertiefen: Physische und Transition-Risiken für das gesamte Portfolio systematisch dokumentieren (doppelt gewichtet).
4. Embodied Carbon vorbereiten: Für Entwicklungsprojekte Ökobilanzen (LCA) erstellen oder beauftragen.
5. Score-Modellierung durchführen: Die GRESB 2026 Standard Methodology Insights nutzen, um die erwartete Score-Verschiebung für das eigene Portfolio zu simulieren.

GRESB und andere Frameworks

GRESB-Daten lassen sich für mehrere parallele Reporting-Pflichten nutzen:

Framework	Synergien mit GRESB
CSRD/ESRS	Energieverbrauch, Emissionen, Klimastrategie (E1)
EU-Taxonomie	Energieeffizienz-Daten für Substantial Contribution
SFDR	PAI-Indikatoren (GHG, Energieeffizienz)
GdW ESG-Mindestanforderungen	CO₂-Monitoring, Klimapfad

Häufige Fragen

Lohnt sich GRESB für mittelgroße Wohnungsunternehmen?

GRESB ist primär auf institutionelle Investoren und Fondsmanager ausgerichtet. Für Wohnungsunternehmen mit 500 bis 5.000 Einheiten, die nicht an institutionelle Investoren berichten, sind die GdW-ESG-Mindestanforderungen oft der relevantere Rahmen. GRESB wird dann interessant, wenn das Unternehmen institutionelle Finanzierung (Fondsstrukturen, Anleihen) nutzt oder internationales Benchmarking anstrebt.

Kann mein Score sinken, obwohl ich mich verbessert habe?

Ja. GRESB-Star-Ratings sind relativ (Peer-Group-Vergleich). Wenn die gesamte Peer Group schneller verbessert als Sie, sinkt Ihr relatives Rating. Zusätzlich können die Methodikänderungen 2026 den absoluten Score um bis zu 4 Punkte nach unten verschieben.

Wann werden die GRESB-2026-Ergebnisse veröffentlicht?

Vorläufige Ergebnisse am 1. September 2026, finale Ergebnisse und Star Ratings am 1. Oktober 2026.

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