Klimaszenarien-Analyse für Immobilienportfolios: RCP, SSP, NGFS und IEA

Dieser Leitfaden richtet sich an ESG-Manager, Risikomanager und Portfoliosteuerer in Banken, Fondsgesellschaften und Versicherungen. Er ordnet die Szenariofamilien für die Immobilienanalyse ein, zeigt die deutschen und europäischen Anforderungen und liefert eine Schritt-für-Schritt-Methodik. Verwandte Themen vertiefen die Beiträge zur Klimarisikoanalyse für Immobilien, zu Stranded Assets, zum Klimapfad für Wohnungsunternehmen, zur CRREM-Analyse und zu den EBA-ESG-Leitlinien für Banken.

Stand 17.10.2026: Die CSRD erfasst nach der Omnibus-Richtlinie (EU) 2026/470 nur Unternehmen mit mehr als 1.000 Beschäftigten und mehr als 450 Mio. € Umsatz, erstmals für das Geschäftsjahr 2027; Deutschland hat die CSRD noch nicht umgesetzt. Für kleinere Bestandshalter ist der freiwillige VSME-Standard (Delegierte Verordnung (EU) 2026/1560) der realistische Rahmen. Die Datenanfragen Ihrer Bank beruhen auf den EBA-Leitlinien zu ESG-Risiken, §§ 26c/26d KWG und der MaRisk (Rundschreiben 06/2026).

Was sind Klimaszenarien – und warum brauchen Immobilieninvestoren sie?

Ein Klimaszenario ist ein in sich geschlossener Pfad aus Annahmen über Treibhausgasemissionen, Klimapolitik, Energiepreise, Technologien und sozio-ökonomische Entwicklungen, der über Jahrzehnte beschreibt, wie sich Klima und Wirtschaft verhalten könnten. Szenarien sind keine Prognosen und liefern keine Wahrscheinlichkeiten. Sie sind explorative Werkzeuge, mit denen Risiken unter alternativen, aber plausiblen Zukünften quantifiziert werden.

Für Immobilieninvestoren erfüllen Szenarien drei Funktionen:

1. Risikoquantifizierung auf Portfolio- und Gebäudeebene (physische und transitorische Risiken).
2. Strategische Planung für CapEx, Sanierungsfahrpläne und Kapitalallokation.
3. Berichterstattung und Aufsicht gegenüber Aufsichtsbehörden, Prüfern, Investoren und Banken.

Physische vs. transitorische Risiken

Klimarisiken werden seit den TCFD-Empfehlungen von 2017 in zwei Kategorien zerlegt; diese Aufteilung übernimmt auch IFRS S2:

Quelle: eigene Einordnung nach IFRS S2 (Begriffsbestimmungen) · Stand: Oktober 2026

Physische Risiken sind standortspezifisch: Ein Bürogebäude in Köln-Deutz hat ein anderes Hochwasserprofil als eines in München-Riem. Transitorische Risiken sind assetspezifisch: Ein unsanierter Altbau ist transitorisch deutlich exponierter als ein Effizienzhaus-40-Neubau in derselben Straße. Die Methodik der physischen Komponente vertieft der Ratgeber zu den physischen Klimarisiken bei Immobilien.

Warum mindestens zwei Szenarien?

Ein einziges Szenario, egal wie gut kalibriert, bildet das Risikospektrum nicht ab; erst der Kontrast aus Übergangs- und Hochemissionspfad macht es sichtbar. Die Standards verlangen das unterschiedlich streng:

• IFRS S2 (Absatz 22) verlangt eine klimabezogene Szenarioanalyse, deren Ansatz den Verhältnissen des Unternehmens angemessen ist. Offenzulegen ist unter anderem, ob eine Bandbreite von Szenarien genutzt wurde und ob eines davon dem jüngsten internationalen Klimaabkommen entspricht. Eine Mindestzahl von Szenarien schreibt der Standard nicht vor. In der EU gilt IFRS S2 nicht; relevant ist er für Konzerne, die außerhalb der EU danach berichten, und für Investoren, die danach fragen.
• ESRS E1 in der überarbeiteten Fassung (Delegierte Verordnung (EU) 2026/1563) stellt die Szenarioanalyse frei. Wer sie nutzt, gibt an, ob für physische Risiken mindestens ein Hochemissionsszenario und für Transitionsrisiken mindestens ein 1,5-°C-Szenario ohne oder mit begrenztem Überschießen verwendet wurde (E1-2).
• Banken müssen ESG-Risiken nach § 26c KWG in Strategie, Risikoinventur und Stresstests berücksichtigen, über mindestens zehn Jahre betrachten und die langfristige Resilienz ihres Geschäftsmodells mit einer Reihe von Szenarien testen, die auf Szenarien anerkannter internationaler Organisationen beruhen. Die EBA-Leitlinien zur Szenarioanalyse (EBA/GL/2025/04) gelten ab dem 01.01.2027 für alle Institute und verlangen für Stresstests ein Basisszenario und mehrere adverse Szenarien, für die Resilienzanalyse ein Referenzszenario und mehrere Alternativszenarien über mindestens zehn Jahre.

RCP und SSP: Die IPCC-Familien für physische Risiken

RCP (Representative Concentration Pathways)

Die Representative Concentration Pathways sind die Szenarien des fünften IPCC-Sachstandsberichts (AR5). Sie beschreiben vier Pfade des Strahlungsantriebs in W/m² bis 2100:

Quelle: IPCC AR5 WGI, Table SPM.2; Mittel auf 1850–1900 umgerechnet mit der beobachteten Erwärmung von 0,61 °C bis 1986–2005 laut derselben Zusammenfassung (die Spannen rechnet der IPCC nicht um) · Stand: Oktober 2026

Der IPCC ordnet den Szenarien keine Wahrscheinlichkeiten zu. RCP 8.5 bzw. SSP5-8.5 eignet sich in Stresstests als Hochemissionspfad, weil er die obere Grenze des betrachteten Spektrums markiert.

SSP (Shared Socioeconomic Pathways)

SSP-Szenarien sind die fünf sozioökonomischen Entwicklungspfade, die der IPCC-Bericht AR6 (2021–2023) mit Stufen des Strahlungsantriebs kombiniert. Die Narrative unterscheiden sich entlang zweier Achsen, der Herausforderung für Klimaschutz und für Anpassung:

Quelle: IPCC AR6 und SSP-Datenbank des IIASA · Stand: Oktober 2026

Die fünf zentralen Szenarien des AR6 und ihre erwartete Erwärmung für 2081–2100 gegenüber 1850–1900 (beste Schätzung, in Klammern die sehr wahrscheinliche Spanne; IPCC AR6 WGI, Table SPM.1):

• SSP1-1.9: sehr niedrige Emissionen, CO₂-Netto-Null um 2050, 1,4 °C (1,0–1,8)
• SSP1-2.6: niedrige Emissionen, 1,8 °C (1,3–2,4)
• SSP2-4.5: mittlerer Pfad, 2,7 °C (2,1–3,5)
• SSP3-7.0: hohe Emissionen, 3,6 °C (2,8–4,6)
• SSP5-8.5: sehr hohe Emissionen, 4,4 °C (3,3–5,7)

Wann RCP, wann SSP?

• SSP-Szenarien sind seit dem AR6 der Standard. Die CMIP6-Klimamodelle, auf denen der AR6 beruht, rechnen mit ihnen, und die DWD-Referenz-Ensembles v2026, die der DWD als gültige Klimaprojektionen für Deutschland führt, nutzen SSP1-2.6 und SSP3-7.0.
• RCPs bleiben relevant, weil viele bestehende Datensätze noch auf ihnen beruhen, etwa der Deutsche Klimaatlas des DWD mit den Referenz-Ensembles v2018. Eine Neuauflage auf Basis von v2026 samt Datendownload kündigt der DWD für November 2026 an (Stand 18.10.2026).
• Daumenregel: Neue Projekte arbeiten SSP-basiert, etwa mit SSP1-2.6 und einem Hochemissionspfad (SSP3-7.0 wie beim DWD oder SSP5-8.5) als Kontrastpaar. Wegen des gleichen Strahlungsantriebs lassen sich RCP 2.6 und SSP1-2.6 sowie RCP 8.5 und SSP5-8.5 näherungsweise einander zuordnen.

NGFS-Szenarien: Goldstandard für Banken und Aufsicht

Das Network for Greening the Financial System (NGFS) wurde im Dezember 2017 von acht Zentralbanken und Aufsichtsbehörden gegründet und zählte Ende 2025 laut Jahresbericht 147 Mitglieder und 23 Beobachter; Bundesbank, BaFin und EZB sind Mitglieder. Die NGFS-Szenarien sind für den Finanzsektor gebaut: Drei Integrated Assessment Models (REMIND-MAgPIE, GCAM, MESSAGEix-GLOBIOM) rechnen die Transitionspfade, Modelle aus ISIMIP und CLIMADA die physischen Risiken, und das makroökonomische Modell NiGEM leitet daraus BIP, Inflation, Zinsen, Arbeitslosigkeit und einen Hauspreisindex ab.

NGFS Phase V: die sieben Langfristszenarien

Quelle: NGFS Climate Scenarios, Technical Documentation V5.0 (November 2024), Table 2 · Stand: Oktober 2026

Die geordneten Szenarien setzen früh und schrittweise Klimapolitik voraus, die ungeordneten eine verspätete oder uneinheitliche; in den Hot-House-Szenarien bleibt die Politik hinter dem Nötigen zurück, und „Too little, too late“ kombiniert hohe physische und Transitionsrisiken.

NGFS Phase IV (November 2023) und Phase V (November 2024) – was ist neu?

Phase IV (November 2023) ergänzte die Szenarien Low Demand (1,5 °C vor allem über geringere Energienachfrage) und Fragmented World. Phase V folgte am 5. November 2024 mit einer neuen Schadensfunktion, die laut NGFS deutlich höhere physische Schäden ergibt: Die BIP-Verluste bis 2050 könnten danach zwei- bis viermal höher liegen als zuvor geschätzt. Dazu kamen aktualisierte SSP-Annahmen zu BIP und Bevölkerung sowie die nationalen Klimazusagen mit Stand März 2024.

Wichtig für die Nutzung: Die Schadensfunktion von Phase V beruht auf einer Studie von Kotz et al. (2024), die die Fachzeitschrift Nature im Dezember 2025 zurückgezogen hat. Das NGFS weist auf seiner Phase-V-Seite (Stand 24.09.2026) darauf hin; betroffen sind die integrierten physischen Schäden aus REMIND-MAgPIE, die physischen und kombinierten NiGEM-Ergebnisse und die daraus abgeleiteten BIP-Schadensvariablen. Die nächste Generation der Langfristszenarien soll mit überarbeiteter Methodik erscheinen, laut dieser Seite Ende 2026, laut NGFS-Jahresbericht Anfang 2027.

Am 7. Mai 2025 hat das NGFS zudem die ersten Kurzfristszenarien veröffentlicht, die bis 2030 reichen:

1. Highway to Paris und Sudden Wake-up Call: reine Transitionsszenarien, das zweite mit einem verspäteten, abrupten Politikwechsel.
2. Disasters and Policy Stagnation: rein physisches Szenario mit Dürren, Hitzewellen und Bränden 2026 und Überschwemmungen und Stürmen 2027 in jeweils einer Region; die regionalen BIP-Verluste reichen von 6 % in Asien bis 12,5 % in Afrika.
3. Diverging Realities: kombiniert Transitions- und physische Risiken; das BIP Europas liegt 2030 um 1,7 % niedriger.

Quelle: NGFS Short-Term Scenarios, Main Takeaways (Mai 2025) · Stand: Oktober 2026

Was die NGFS-Szenarien für Banken liefern

Pro Szenario, Region und teils Land stehen unter anderem zur Verfügung:

• CO₂-Preise als Schattenpreise, die jedes Modell aus der Klimapolitik des Szenarios ableitet; sie sind keine Prognose eines Marktpreises wie im ETS2
• Energiemix und Energiepreise aus den Integrated Assessment Models
• Makrogrößen aus NiGEM: BIP, Inflation, Zinsen, Arbeitslosigkeit, Hauspreisindex
• Physische Indikatoren im Climate Impact Explorer des NGFS

Die Daten sind im NGFS Scenario Explorer des IIASA frei zugänglich.

NGFS in der deutschen Aufsichtspraxis

• Die EZB nutzte im Klimastresstest 2022 drei langfristige Szenarien auf Basis von NGFS Phase II (geordnet: Net Zero 2050, ungeordnet: Delayed Transition, Hot House: Current Policies) über 30 Jahre, dazu ein dreijähriges Kurzfristszenario sowie Hochwasser- und Dürre-/Hitzeszenarien. 2024 folgte mit den europäischen Aufsichtsbehörden die Fit-for-55-Szenarioanalyse. In den Aufsichtsprioritäten 2026–2028 ist das Management von Klima- und Naturrisiken eine priorisierte Schwachstelle; der thematische Stresstest 2026 war dagegen ein umgekehrter Stresstest zu geopolitischen Risiken (Ergebnisse vom 31.07.2026).
• Der deutsche Rahmen steht seit dem 01.04.2026 im KWG: § 26c KWG verlangt, ESG-Risiken in Strategie, Risikoinventur und Stresstests zu berücksichtigen, über mindestens zehn Jahre zu betrachten und die langfristige Resilienz des Geschäftsmodells mit Szenarien zu testen, die auf Szenarien anerkannter internationaler Organisationen beruhen; § 26d verlangt einen ESG-Risikoplan. Die 9. MaRisk-Novelle (BaFin-Rundschreiben 06/2026 vom 30.06.2026, Übergangsfrist bis 01.01.2027) setzt die EBA-Leitlinien zu ESG-Risiken (EBA/GL/2025/01) und zur Szenarioanalyse (EBA/GL/2025/04) um und verlangt plausible, wissenschaftsbasierte Szenarien.
• Die EBA-Leitlinien zu ESG-Risiken gelten seit dem 11.01.2026, für kleine und nicht komplexe Institute ab dem 11.01.2027. Das BaFin-Merkblatt zu Nachhaltigkeitsrisiken von 2019 ist noch veröffentlicht, inhaltlich aber durch KWG und MaRisk abgelöst.

Vertieft wird die Bankenaufsicht in den EBA-ESG-Leitlinien für Banken, die EZB-Maßnahme im Beitrag zum EZB-Klimafaktor und seiner Bedeutung für Immobilienkredite.

IEA-Szenarien: Energie- und Technologiepfade

Die Internationale Energieagentur (IEA) veröffentlicht ihre Szenarien im jährlichen World Energy Outlook (WEO). Der WEO 2025 (November 2025) arbeitet mit drei Hauptszenarien; das Announced Pledges Scenario enthält er nicht mehr.

Quelle: IEA, World Energy Outlook 2025 · Stand: Oktober 2026

Die IEA-Szenarien bilden Strom-, Wärme- und Verkehrssektor detailliert ab und eignen sich deshalb für Annahmen zu Energiemix und Technologien. Ein Unterschied zu NGFS ist methodisch wichtig: Die IEA setzt CO₂-Preise von außen nach Politik und Zusagen, während sie bei NGFS in den Modellen als Schattenpreise entstehen. NGFS liefert die makroökonomische Verkettung, die IEA die Energie- und Technologielogik.

CRREM: Der Spezialfall für Immobilien

Der Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) ist kein Klimaszenario, sondern ein Dekarbonisierungspfad für die operative CO₂- und Energieintensität (kgCO₂/m²a und kWh/m²a) je Nutzungsart und Land. Die Pfade beruhen laut CRREM Foundation auf den 1,5-°C-Budgets des IPCC-Berichts AR6.

CRREM, Stand 17.10.2026: Die CRREM Foundation (crrem.org) hat das kostenlose Excel-Tool am 1. Juli 2026 eingestellt. Pfade, Emissionsfaktoren und die Rechenlogik für das „CRREM Misalignment Year“ (früher „Stranding Year“) stehen weiterhin frei in der CRREM Library v2.05 zur Verfügung (Erstveröffentlichung 30.04.2026, Emissionsfaktoren aktualisiert 28.05.2026). Es gibt derzeit nur 1,5-°C-Pfade; 2-°C-Pfade sind für Q4 2027 angekündigt. Büro Deutschland 2030: 21,2 kgCO₂/m²a; Mehrfamilienhaus Deutschland 2030: 12,5 kgCO₂/m²a (Quelle: CRREM Foundation (2026), CRREM Global Pathways v2.05).

Auszug aus den Pfaden für Deutschland:

Quelle: CRREM Foundation (2026), CRREM Global Pathways v2.05, 1,5 °C · Stand: Oktober 2026

Alle Jahreswerte je Nutzungsart stehen in der Übersicht der CRREM-Zielpfade. Das Misalignment Year ist laut CRREM-Bewertungsleitfaden das erste Jahr, in dem die projizierte Intensität eines Gebäudes den Pfad überschreitet; die Projektion hält den Energieverbrauch konstant und schreibt sinkende Emissionsfaktoren für Strom fort. Die Daten dürfen für Risikoanalyse, Kreditvergabe und interne Modelle kostenlos mit Quellenangabe genutzt werden; die Einbettung in kommerzielle Software erfordert einen Lizenzvertrag mit der CRREM Foundation. Vertiefung: CRREM-Pfad für Immobilienportfolios und Stranded Assets vermeiden.

Die Verbindung zur Szenarioanalyse: Ein 1,5-°C-Pfad wie CRREM passt in der Ambition zu einem geordneten 1,5-°C-Szenario wie NGFS Net Zero 2050, bildet aber keine Makroökonomie ab. Wer ein Portfolio gegen CRREM testet, prüft deshalb nur den transitorischen Teil, nicht die physischen Risiken.

Hazard-Datensätze pro Szenario

Physische Risiken lassen sich nur quantifizieren, wenn je Szenario und Standort konkrete Gefahrendaten vorliegen. Wichtige öffentliche Quellen für Deutschland:

Hitze und Temperatur

• Deutscher Klimaatlas des DWD: Projektionen für Kenntage auf Basis der RCP-Ensembles v2018. Nach DWD-Definition hat ein heißer Tag mindestens 30 °C (früher „Tropentag“), ein Sommertag mindestens 25 °C, und in einer Tropennacht fällt die Temperatur nicht unter 20 °C.
• Copernicus Climate Data Store: frei nutzbare europäische Klimadaten und Projektionen.

Wie sich Hitze im Gebäude zum Kühl- und Komfortrisiko verdichtet, vertieft der Ratgeber zum Hitzerisiko für Gebäudeportfolios.

Hochwasser (fluvial und pluvial)

• Hochwassergefahren- und Hochwasserrisikokarten der Länder für häufige, 100-jährliche und extreme Hochwasser (HQhäufig, HQ100, HQextrem).
• Hinweiskarte Starkregengefahren des BKG für ein 100-jährliches Ereignis und 100 mm Regen in einer Stunde; Baden-Württemberg, Bayern, Hessen und das Saarland sind noch in Arbeit, die bundesweite Abdeckung ist ab Ende 2026 geplant. Für metergenaue Bewertungen ist die Karte nicht gedacht.

Die Übersetzung in Versicherbarkeit, ZÜRS-Zonen und Beleihungsfragen behandelt der Ratgeber zum Hochwasserrisiko bei Immobilien.

Dürre und Bodensenkung

• UFZ-Dürremonitor des Helmholtz-Zentrums für Umweltforschung: tägliche, flächendeckende Bodenfeuchte für Deutschland.
• European Ground Motion Service (Copernicus): Bodenbewegungen aus Zeitreihen von Radarsatelliten, relevant für Gebäude auf setzungsempfindlichen Böden.

Praktische Anwendung: Schritt für Schritt

Schritt 1: Materialitätsanalyse

Bevor Sie aufwendige Modellierungen aufsetzen, prüfen Sie auf Portfolioebene:

• Geografische Konzentration: Gibt es Cluster in Hochwasser-, Hitze- oder Sturm-Risikozonen?
• Asset-Mix: Welche Nutzungsarten dominieren? Büro, Wohnen, Logistik, Einzelhandel?
• Energieperformance-Profil: Wie viele Wohngebäude liegen in den Klassen F bis H, wie viele Nichtwohngebäude über den Grenzen des Mindeststandards nach § 40 GModG?
• Mietvertragsstruktur: Wer trägt steigende Energie- und CO₂-Kosten?

Diese Übersicht entscheidet, welche Szenarien priorisiert werden. Die Logik ist eng verwandt mit dem Worst-Performing-Buildings-Screening.

Schritt 2: Szenarioauswahl

Eine Beispielkonfiguration, die die Fragen von IFRS S2 und ESRS E1-2 abdeckt:

Quellen: NGFS (Phase V, Kurzfristszenarien 2025), IPCC AR6 · Stand: Oktober 2026

Für aufsichtliche Stresstests gelten die Vorgaben von EZB und BaFin. Für die interne Steuerung eignet sich zusätzlich ein Gebäudepfad wie CRREM als operativer Maßstab.

Schritt 3: Zeithorizonte festlegen

Die Horizonte legt jedes Unternehmen selbst fest. Anhaltspunkte:

• IFRS S2 verlangt Angaben für kurze, mittlere und lange Frist und die Offenlegung der verwendeten Horizonte, gibt aber keine Jahreszahlen vor.
• ESRS 1 definiert kurzfristig als die Berichtsperiode, mittelfristig bis fünf Jahre und langfristig über fünf Jahre; Abweichungen sind möglich.
• Banken betrachten ESG-Risiken nach § 26c KWG über mindestens zehn Jahre; die EZB rechnete 2022 mit 2030, 2040 und 2050.
• Regulatorische Stichtage: ETS2 ab 2028, Mindeststandard für Nichtwohngebäude ab 2030 und 2033 (§ 40 GModG), Klimaschutzgesetz (§ 3 KSG): mindestens −65 % bis 2030 und −88 % bis 2040 gegenüber 1990, Netto-Treibhausgasneutralität bis 2045.

Schritt 4: Gebäudespezifische Modellierung

Pro Gebäude und Szenario werden mindestens folgende Größen modelliert:

Quelle: eigene Methodik · Stand: Oktober 2026

Die Sanierungspriorisierung im Wohnungsbestand, die CapEx-Planung im Immobilienportfolio und der Klimapfad für Wohnungsunternehmen sind die operative Brücke zwischen Szenario und Maßnahme.

Schritt 5: Aggregation und Stresstest-Output

Auf Portfolioebene werden die Ergebnisse aggregiert zu:

• Stranded-Assets-Quote (% Buchwert) pro Szenario und Horizont
• Erwarteter Wertverlust (€) pro Szenario
• Brown-Discount-Effekt (€) gegen Marktbenchmark, vertieft im Ratgeber zum Brown Discount bei Immobilien
• Verlustquoten-Aufschläge für Kreditgeber, vertieft in den EBA-ESG-Leitlinien
• Energie- und CO₂-Kostenpfad über die Haltedauer

Banken legen die Energieeffizienz ihrer Immobiliensicherheiten zudem in den ESG-Offenlegungsbögen nach Säule 3 offen (Durchführungsverordnung (EU) 2024/3172).

Beispielrechnung (illustrativ): unsaniertes Bürogebäude in München im Current-Policies-Szenario

Die folgende Rechnung veranschaulicht die Methodik. Sie ist kein Auszug aus einer Studie und keine Bewertung eines konkreten Objekts; alle Preis- und Wertannahmen sind illustrativ und nicht dem NGFS-Datensatz entnommen.

Ausgangsdaten

• Bürogebäude in München, Baujahr 1998, Bruttoinnenfläche 8.500 m² (Bezugsfläche der CRREM-Pfade), seitdem unsaniert
• Endenergiebedarf 165 kWh/m²a (Erdgas-Zentralheizung, kein PV)
• CO₂-Intensität 2026: 38 kgCO₂e/m²a → 323 tCO₂e/a absolut, damit über dem CRREM-Büropfad (2026: 32,9 kg)
• Marktwert heute (2026): 3.450 €/m² → 29,3 Mio. €
• Net-Lease-Vertrag bis 2032, danach freie Vermarktung

Mit Baujahr 1998 gilt der Mindeststandard für das Gebäude als erfüllt (§ 40 Abs. 3 GModG, in Kraft ab 01.01.2027: Errichtung ab 1996); der Druck entsteht hier über Markt und CO₂-Kosten, nicht über eine Sanierungspflicht.

Szenario: Current Policies (Hot House World)

Annahmen (illustrativ):

• CO₂-Preis: 75 €/t 2030, 135 €/t 2040, 180 €/t 2050 (zum Vergleich: alle BEHG-Auktionen 2026 schlossen bei 65 €/t)
• Strompreis für die Kühlung real +35 % bis 2040, Kühlbedarf +18 % bis 2050 durch mehr heiße Tage
• sinkende Mietnachfrage für ineffiziente Büroflächen nach Vertragsende

Modellierung Energie- und CO₂-Kosten

Ohne Sanierung bleibt die CO₂-Intensität in dieser Rechnung bei ca. 38 kgCO₂e/m²a:

Quelle: Annahmen der Beispielrechnung · Stand: Oktober 2026

Über 2026 bis 2050 summieren sich CO₂-Kosten und Energie-Mehrkosten auf rund 2,2 Mio. € (undiskontiert; 2026 mit 65 €/t, zwischen den Stützjahren linear). Vereinfachend wendet die Rechnung den CO₂-Preis auf alle 323 t an, obwohl BEHG und ETS2 nur Brennstoffe wie das Erdgas bepreisen (§ 2 BEHG); die Stromerzeugung fällt unter den EU-Emissionshandel für Kraftwerke (ETS1). Die CO₂-Spalte ist daher eine Obergrenze. Von den CO₂-Kosten der Brennstoffe trägt der Vermieter in Nichtwohngebäuden nach § 8 CO2KostAufG mindestens die Hälfte; wie das Gesetz ab dem Start des ETS2 im Jahr 2028 angewendet wird, regelt es noch nicht (Stand 17.10.2026).

Marktwert-Effekt

Der Marktwertverlust setzt sich in dieser Rechnung aus drei Annahmen zusammen:

1. Abschlag wegen geringerer Nachfrage ab 2032 (Vertragsende): −8 bis −12 %.
2. Risikoaufschlag der Investoren, weil das Gebäude über dem CRREM-Pfad liegt: −3 bis −5 %.
3. Physische Risikoprämie durch Hitzestress: −1 bis −3 % bis 2050.

Gesamteffekt 2050 unter Current Policies: −12 bis −20 % gegenüber dem heutigen Marktwert in realen Preisen, also rund 3,5 bis 5,9 Mio. € Wertverlust. Die erwarteten Sanierungskosten von 850 bis 1.050 €/m² (7,2 bis 8,9 Mio. €) sind im Nachfrageabschlag teilweise enthalten und werden nicht zusätzlich abgezogen.

Vergleich: Sanierungsalternative

Sanierung bis 2030 auf rund 60 kWh/m²a Endenergie mit Wärmepumpe und PV, CapEx 1.200 €/m² = 10,2 Mio. €:

• Die CO₂-Intensität fällt auf 8 bis 10 kgCO₂e/m²a, die CO₂-Kosten in der vereinfachten Rechnung auf rund ein Viertel (ohne Erdgas fällt direkt kein BEHG- oder ETS2-Preis mehr an). Bei unveränderter Intensität bleibt das Gebäude bis 2035 (10 kg) bzw. 2036 (8 kg) auf dem CRREM-Büropfad; mit sauberer werdendem Strom länger.
• Die vermiedenen CO₂- und Energie-Mehrkosten liegen höchstens bei den rund 2,2 Mio. € des unsanierten Falls.
• Selbst mit dem vermiedenen Wertverlust von 3,5 bis 5,9 Mio. € bleibt der Nutzen in dieser Rechnung unter der Investition. Positiv wird sie erst, wenn ohnehin fällige Instandsetzungskosten gegengerechnet werden oder höhere CO₂-Preise eintreten.

Diese Sensitivität entscheidet die Sanierungsfrage, nicht die Brutto-CapEx-Zahl. Mehr dazu in Sanierungsfahrplan Gewerbeimmobilie erstellen, CO₂-Vermeidungskosten berechnen und in der CO₂-Kostenprojektion für Wohnungsportfolios bis 2035.

Tools und Datenanbieter im Vergleich

Quellen: NGFS, IIASA, Copernicus, DWD, CRREM Foundation · Stand: Oktober 2026

Eine Übersicht der ESG-Software für Immobilien finden Sie im Vergleich der ESG-Software für Immobilien.

Häufige Fehler bei der Szenarioanalyse

1. Nur ein Szenario verwenden. Ein einzelnes Szenario erzeugt eine Sicherheit, die die Methodik nicht hergibt. Mindestens ein Übergangs- und ein Hochemissionspfad sind gute Praxis; ESRS E1-2 fragt ausdrücklich danach.
2. Statische Annahmen. Mietpreise, Diskontsätze und Sanierungskosten dürfen nicht über 30 Jahre konstant gehalten werden. NGFS liefert zeitvariable Pfade.
3. Nur transitorische oder nur physische Risiken. Ein Bürogebäude am Rhein kann physisch hochrisikobehaftet, transitorisch aber unproblematisch sein, und umgekehrt.
4. Veraltete NGFS-Vintages weiterverwenden. Wer noch mit Phase-IV-Daten rechnet, sollte auf Phase V wechseln und dabei den Hinweis des NGFS zur zurückgezogenen Schadensstudie beachten.
5. Zu kurze Zeithorizonte. Wer nur bis 2030 modelliert, erfasst vom ETS2 (ab 2028) nur die ersten Jahre und übersieht die zweite Stufe des Mindeststandards für Nichtwohngebäude 2033 sowie die Klimaziele 2040 und 2045.
6. Fehlende Standortgranularität. Gefahrendaten dürfen nicht auf Bundesland- oder Regionsebene aggregiert werden.
7. Diskontsatz nicht szenarioabhängig. Zinsen und Inflation entwickeln sich in den NGFS-Szenarien unterschiedlich; der Diskontsatz muss zum Szenario passen.
8. Kein Backtesting. Auch wenn Szenarien keine Prognosen sind: Die Modellierungskette (Bedarf → Kosten → Wert) muss an historischen Daten plausibilisiert werden.
9. Kostenteilung ignorieren. Mietverträge mit Indexierung, die CO₂-Kostenaufteilung zwischen Vermieter und Mieter und Betriebskostenregeln verändern die Risikoverteilung zwischen Eigentümer und Mieter.

Was kostet eine vollständige Szenarioanalyse?

Belastbare, öffentlich zugängliche Kostenbenchmarks für Szenarioanalysen sind uns nicht bekannt; die Kosten hängen vor allem von fünf Treibern ab:

• Daten: Energieausweise, Verbräuche, Gefahrendaten und Marktwerte je Gebäude; die Szenariodaten von NGFS, IIASA, Copernicus und DWD sind frei zugänglich.
• Modell: eigenes Modell oder externe Plattform mit Lizenzkosten.
• Methodik: externe Beratung für Szenariowahl, Kalibrierung und Validierung.
• Personal: interne Kapazität für Datenaufbereitung, Modellpflege und Interpretation.
• Prüfung: Begleitung durch Abschlussprüfer, wo die Ergebnisse in einen Bericht einfließen.

Banken mit großen Hypothekenportfolios haben zusätzlichen Aufwand, weil die finanzierten Emissionen nach PCAF und die Offenlegung nach Säule 3 eigene Prozesse erfordern. Methodisch verwandt ist die interne CO₂-Bepreisung im Immobilienportfolio, die Szenarioergebnisse in eine Steuerungsgröße übersetzt.

Fazit

Für Banken sind Klimaszenarien seit 2026 auch gesetzlich (§ 26c KWG) Teil des Risikomanagements, für Fonds und große Bestandshalter Teil von Berichterstattung und Investorendialog. Wer ein Immobilienportfolio steuert, kombiniert NGFS-Szenarien für die Transition, SSP- oder RCP-Daten für die physischen Gefahren und einen Gebäudepfad wie CRREM als operativen Maßstab. Eine feste Zahl an Szenarien oder feste Jahreszahlen schreibt kein Berichtsstandard vor; für Banken verlangen KWG und EBA-Leitlinien mehrere Szenarien und mindestens zehn Jahre. Gute Praxis sind mindestens zwei kontrastierende Szenarien, mehrere Zeithorizonte und eine standortgenaue Gefahrenkomponente.

Die eigentliche Arbeit liegt in der Übersetzung in gebäudespezifische Kennzahlen: Endenergiebedarf je Sanierungsstufe, CO₂-Intensität gegen den CO₂-Preispfad, Wertabschläge und physische Schäden je Gefahr. Hier entstehen die meisten Modellierungsfehler, und hier wird aus einer Pflichtübung eine Portfoliosteuerung. Wer die Analyse mit einer belastbaren CO₂-Baseline und einer energetischen Portfolioanalyse verzahnt, erhält aus mehreren Szenarien einen priorisierten Sanierungsfahrplan.

Die Grundlage jeder Szenarioanalyse sind belastbare Gebäudedaten. reduco erzeugt aus jeder Adresse ein 3D-Gebäudemodell auf Basis amtlicher LoD2-Daten und berechnet die Energie- und CO₂-Bilanz, einen Klimapfad je Gebäude nach den Klimazielen der Bundesregierung (klimaneutral 2045) oder auf Wunsch nach Ihrem eigenen Unternehmensziel sowie Sanierungsvarianten mit BEG-Förderung je Maßnahme und Wirtschaftlichkeit nach VDI 2067. Für jede Adresse erhalten Sie zusätzlich ein Klimarisiko-Screening zu physischen Gefahren; die Szenarioanalyse selbst und den Stresstest führen Sie in Ihrem eigenen Risikoprozess. Mehr zur Gebäudeanalyse für Portfolios oder direkt kostenlos starten.

Häufige Fragen

Welche Klimaszenarien nutzt die EZB in ihren Climate-Stresstests?

Im Klimastresstest 2022 nutzte die EZB drei langfristige Szenarien auf Basis von NGFS Phase II über 30 Jahre: geordnet (Net Zero 2050), ungeordnet (Delayed Transition) und Hot House World (Current Policies), dazu ein dreijähriges Kurzfristszenario und zwei physische Szenarien (Hochwasser sowie Dürre und Hitze). 2024 folgte mit den europäischen Aufsichtsbehörden die Fit-for-55-Szenarioanalyse. Der thematische Stresstest 2026 war ein umgekehrter Stresstest zu geopolitischen Risiken; Klima- und Naturrisiken bleiben in den Aufsichtsprioritäten 2026–2028 eine priorisierte Schwachstelle.

Was ist der Unterschied zwischen RCP und SSP?

RCP (Representative Concentration Pathways) beschreiben Pfade des Strahlungsantriebs in W/m² bis 2100 und stammen aus dem fünften IPCC-Sachstandsbericht (AR5, 2013/2014). SSP (Shared Socioeconomic Pathways) kombinieren im AR6 (2021–2023) sozioökonomische Narrative mit Stufen des Strahlungsantriebs. Für neue Analysen sind SSP-Szenarien Stand der Technik; viele bestehende Datensätze wie der Deutsche Klimaatlas beruhen noch auf RCPs (Stand 18.10.2026; SSP-Neuauflage laut DWD ab November 2026).

Was ist neu an NGFS Phase IV und Phase V?

Phase IV (November 2023) ergänzte die Szenarien „Fragmented World“ und „Low Demand“. Phase V (5. November 2024) brachte eine neue Schadensfunktion, nach der die BIP-Verluste bis 2050 zwei- bis viermal höher liegen könnten als zuvor geschätzt, aktualisierte SSP-Annahmen und Klimazusagen mit Stand März 2024. Die zugrunde liegende Studie von Kotz et al. (2024) wurde im Dezember 2025 zurückgezogen; das NGFS rät, dies bei der Nutzung der Phase-V-Ergebnisse zu berücksichtigen. Die nächste Generation ist für Ende 2026 bis Anfang 2027 angekündigt.

Wie hängen NGFS-Szenarien und CRREM-Pfade zusammen?

CRREM-Pfade leiten sich aus 1,5-°C-Budgets des IPCC-Berichts AR6 ab und passen in der Ambition zu geordneten 1,5-°C-Szenarien wie NGFS Net Zero 2050. CRREM ist aber keine Szenariofamilie, sondern ein Maßstab für die operative CO₂- und Energieintensität von Gebäuden. 2-°C-Pfade hat CRREM für Q4 2027 angekündigt; bis dahin fehlt ein Gegenstück zu NGFS Below 2 °C.

Welche Zeithorizonte sind für Immobilien-Szenarioanalysen Pflicht?

Feste Jahreszahlen schreibt kein Standard vor. IFRS S2 verlangt Angaben für kurze, mittlere und lange Frist und die Offenlegung der gewählten Horizonte; ESRS 1 definiert mittelfristig bis fünf und langfristig über fünf Jahre. Banken betrachten ESG-Risiken nach § 26c KWG über mindestens zehn Jahre. Die EZB rechnete 2022 mit 2030, 2040 und 2050; für die interne Steuerung ist dieses Tripel verbreitet.

Welche Tools sind für eine NGFS-konforme Immobilien-Szenarioanalyse 2026 empfehlenswert?

Für die Makro- und Transitionspfade sind der NGFS Scenario Explorer und der SSP Scenario Explorer des IIASA frei zugänglich. Für Gebäudepfade steht die CRREM Library v2.05 mit Quellenangabe kostenlos zur Verfügung; lizenzierte CRREM-Partner listet die CRREM Foundation auf crrem.org. Gefahrendaten für Deutschland liefern DWD, Copernicus, die Länder und das BKG. Die Energie- und CO₂-Basis je Gebäude können Sie zum Beispiel mit reduco erstellen.

Reicht NGFS Current Policies als einziges Hot-House-World-Szenario?

Nein. NGFS Current Policies führt in Phase V zu rund 3,0 °C Erwärmung bis 2100, bildet akute Schadenshäufungen aber nur begrenzt ab. Das Kurzfristszenario „Disasters and Policy Stagnation“ vom Mai 2025 ergänzt eine Abfolge extremer Wetterereignisse in einzelnen Regionen bis 2027. Für die Gefahrenseite bietet sich ein Hochemissionspfad wie SSP3-7.0 oder SSP5-8.5 an.

Wie wirken sich NGFS-Szenarien auf die Risikogewichtung von Immobilienkrediten aus?

Indirekt: Nach den EBA-ESG-Leitlinien müssen Banken Umweltrisiken in ihr Risikomanagement einbeziehen, wo wesentlich auch in die Bewertung von Sicherheiten, und die Energieeffizienz besicherter Immobilien auswerten. Szenarioergebnisse fließen so in Kreditentscheidungen und Verlustannahmen ein. Der EZB-Klimafaktor ist dagegen eine Maßnahme im Sicherheitenrahmen des Eurosystems: Er gilt seit dem 15.06.2026 für Anleihen nichtfinanzieller Unternehmen, soll frühestens Ende 2027 auf Kreditforderungen an nichtfinanzielle Unternehmen ausgeweitet werden und mindert den Sicherheitenwert zusätzlich um höchstens 5 %. Für Hypothekenkredite an Privathaushalte gilt er nicht.

Welche physischen Klimadaten benötigt eine Szenarioanalyse für Deutschland?

Mindestens: Projektionen für Kenntage und Niederschlag (Deutscher Klimaatlas des DWD, Copernicus), die Hochwassergefahrenkarten der Länder (HQhäufig, HQ100, HQextrem), die Hinweiskarte Starkregengefahren des BKG, Daten zu Dürre und Bodenbewegung (UFZ-Dürremonitor, European Ground Motion Service) und eine Bewertung von Sturm und Hagel. Kommerzielle Plattformen bündeln solche Daten auf Adressebene.

Was bedeuten die NGFS-Annahmen für den deutschen ETS2-Preispfad?

Die CO₂-Preise der NGFS-Szenarien sind Schattenpreise, die jedes Modell aus der Klimapolitik des Szenarios ableitet; sie sind keine Prognose des ETS2-Marktpreises. Für die Planung zählen die Fakten: 2026 gilt der BEHG-Korridor von 55 bis 65 €/t (alle Auktionen schlossen bei 65 €/t), für 2027 hat der Bundestag am 15.10.2026 erneut 55 bis 65 €/t beschlossen (Bundesrat voraussichtlich 20.11. oder 18.12.2026), ab 2028 gilt der ETS2 ohne festen Höchstpreis. Szenariopreise bilden darauf aufbauend Bandbreiten für die interne CO₂-Bepreisung.

Wie verzahnt sich die Szenarioanalyse mit den ESRS-E1-Anforderungen?

In den überarbeiteten ESRS (Delegierte Verordnung (EU) 2026/1563, Pflicht ab Geschäftsjahr 2027, für 2026 freiwillig) behandelt E1-2 die Identifikation von Klimarisiken und die Szenarioanalyse, E1-3 die Resilienz. Die Szenarioanalyse ist dort freiwillig; wer sie nutzt, legt die verwendeten Szenarien offen, einschließlich der Frage nach Hochemissions- und 1,5-°C-Szenario. Einen Transitionsplan muss nur beschreiben, wer einen hat. Die ESRS-E1-Datenanforderungen für Immobilien übersetzen das in Datenpunkte.

Wie häufig müssen Klimaszenarien aktualisiert werden?

Nach IFRS S2 ist die Szenarioanalyse mindestens im Rhythmus der strategischen Planung zu aktualisieren, zum Beispiel alle drei bis fünf Jahre; die Einschätzung der Resilienz ist jährlich fortzuschreiben. Die ESRS verlangen keine jährliche Resilienzanalyse. Neue NGFS-Langfristszenarien erscheinen etwa alle ein bis zwei Jahre, die nächsten Ende 2026 bis Anfang 2027.

Was ist der Unterschied zwischen "orderly" und "disorderly transition"?

In geordneten Szenarien (NGFS Low Demand, Net Zero 2050, Below 2 °C) wird Klimapolitik früh eingeführt und schrittweise verschärft. In ungeordneten Szenarien (Delayed Transition) kommt sie spät oder uneinheitlich, mit stärkeren Preissprüngen und höheren Transitionsrisiken. Davon zu unterscheiden sind Hot-House-Szenarien (NDCs, Current Policies) und das „Too little, too late“-Szenario Fragmented World mit hohen physischen und Transitionsrisiken zugleich.

Weiterführende Ratgeber

• Stranded Assets Immobilien vermeiden – Operative Übersetzung der Stranding-Risiken in Maßnahmen.
• CRREM-Pfad für Immobilienportfolio – Dekarbonisierungspfad im Detail.
• CRREM-Analyse: Werkzeuge und Vorgehen – Tool-Auswahl und Anwendung.
• Physische Klimarisiken bei Immobilien – Gefahren-Methodik für Hochwasser, Hitze, Sturm.
• EBA ESG-Leitlinien Banken & Immobilien 2026 – Bankenaufsicht und Kreditentscheidung.
• EZB-Klimafaktor: Bedeutung für Immobilienkredite – Klimafaktor im Sicherheitenrahmen des Eurosystems.
• PCAF Scope 3 Immobilien-Kreditportfolio – Finanzierte Emissionen messen.
• ESRS E1 Datenanforderungen Immobilien – CSRD/ESRS-Daten.
• Interne CO₂-Bepreisung im Immobilienportfolio – Schattenpreise und Steuerung.
• Klimapfad für Wohnungsunternehmen erstellen – Strategische Pfaderstellung.