Worst Performing Buildings im Portfolio identifizieren — EPBD-Screening 2026

Was sind Worst Performing Buildings?

Worst Performing Buildings (WPB) bezeichnen die energetisch schlechtesten Gebäude eines Bestands. Je nach Kontext variiert die Definition:

Quellen: Richtlinie (EU) 2024/1275, GModG (BGBl. 2026 I Nr. 226), KfW-Infoblatt förderfähige Maßnahmen 11.0, CRREM Foundation · Stand: Oktober 2026

Die Gemeinsamkeit: WPB sind Gebäude, die regulatorisch, wirtschaftlich oder klimatechnisch nicht zukunftsfähig sind und deshalb bei der Sanierungsplanung Vorrang verdienen.

Warum der Begriff relevant wird

Der Begriff „Worst Performing Building“ ist zu einer regulatorischen und förderrechtlichen Kategorie geworden: Die KfW nutzt ihn seit September 2022 als Förderkriterium, die EPBD seit Mai 2024 für die Mindestvorgaben bei Nichtwohngebäuden, und nach den seit Januar 2026 geltenden EBA-Leitlinien zu ESG-Risiken müssen große Banken die Energieeffizienz finanzierter Immobilien ausdrücklich berücksichtigen. Für Portfolio Manager bedeutet das: Sie brauchen eine belastbare, datengetriebene Methodik, um WPB in ihrem Bestand zu identifizieren.

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EPBD Art. 9 im Detail: NWG vs. WG

Die Richtlinie (EU) 2024/1275, besser bekannt als EPBD-Recast, trat am 28. Mai 2024 in Kraft. Die Umsetzungsfrist endete am 29. Mai 2026; Deutschland hat die Richtlinie mit dem GModG nur teilweise umgesetzt. Artikel 9 ist das Herzstück für Asset Manager, denn er definiert erstmals verbindliche Minimum Energy Performance Standards (MEPS) auf EU-Ebene.

Nichtwohngebäude (Art. 9 Abs. 1)

Für Nichtwohngebäude führt die EPBD einen schwellenwertbasierten Ansatz ein:

Kernanforderungen:

1. Jeder Mitgliedstaat legt einen Schwellenwert fest, über dem die schlechtesten 16 % seines Nichtwohngebäudebestands liegen. Ab 2030 müssen alle Nichtwohngebäude darunter liegen.
2. Ab 2033 gilt dasselbe für den Schwellenwert der schlechtesten 26 %.
3. Grundlage ist der Bestand vom 1. Januar 2020.
4. Nach der Begriffsbestimmung der Richtlinie können Mindestvorgaben an Auslösepunkte wie Verkauf oder Vermietung, an einen Zeitpunkt oder an einen Renovierungsplan für einen Gebäudebestand geknüpft werden. Deutschland hat sich für eine zeitbasierte Pflicht entschieden (§ 40 GModG).

Was bedeutet das konkret für Deutschland?

Laut der Forschungsdatenbank dataNWG des IWU (Schlussbericht 2022) gibt es in Deutschland gut 21 Millionen Nichtwohngebäude, davon rund 1,98 Millionen GEG-relevante, also uneingeschränkt in den Anwendungsbereich des Gebäudeenergiegesetzes fallende Gebäude mit zusammen rund 3,5 Milliarden m² Bruttogrundfläche. Deutschland prüft die Betroffenheit nicht über eine Liste, sondern über das Verhältnis zum eigenen Referenzgebäude. Die Schwellen hat die Bundesregierung nach der Begründung ihres Gesetzentwurfs (BR-Drs. 292/26) so gewählt, dass von den rund 1,84 Millionen erfassten Nichtwohngebäuden zum 01.01.2020 16 % über dem 3,5-Fachen und 26 % über dem 2,95-Fachen lagen: geschätzt rund 294.000 Gebäude ab 2030 und weitere 185.000 ab 2033, Ausnahmen nach § 40 Abs. 4 bereits eingerechnet. Weil die Primärenergiefaktoren von Strom und Fernwärme seit 2020 gesunken sind, rechnet sie mit rund 30 % weniger betroffenen Gebäuden, durch Modernisierungen bis 2030 mit weiteren rund 10 %.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde am 28.07.2026 verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226). Der neu gefasste § 40 GModG, der zum 01.01.2027 in Kraft tritt (Art. 9 Abs. 2 des Änderungsgesetzes), begrenzt den Jahres-Primärenergiebedarf bestehender Nichtwohngebäude für Heizung, Warmwasser, Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung auf das 3,5fache ab dem 01.01.2030 und das 2,95fache ab dem 01.01.2033 des Bedarfs eines Referenzgebäudes gleicher Geometrie, Nutzfläche, Ausrichtung und Nutzung nach Anlage 2; dessen Primärenergiebedarf wird dabei stets mit dem Primärenergiefaktor 0,7 gerechnet (§ 40 Abs. 2 GModG). Als erfüllt gilt die Anforderung bei Gebäuden ab Baujahr 1996, bei Gebäuden auf dem Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.08.1994, bei überwiegend mit Biomasse oder Wärmepumpe beheizten Gebäuden und bei Fernwärmeversorgung (§ 40 Abs. 3 GModG); ausgenommen sind etwa Baudenkmäler und Gebäude, deren Abriss feststeht (§ 40 Abs. 4).

In ihrer Stellungnahme vom 14.07.2026 zum deutschen Entwurf des Gebäuderenovierungsplans empfiehlt die EU-Kommission, Schwellenwerte für alle Nichtwohngebäude festzulegen und die Methode vorzulegen, mit der die schlechtesten 16 % und 26 % bestimmt werden; der finale Plan ist bis 31.12.2026 fällig, die Ausgestaltung kann sich also noch ändern. Details: MEPS für Nichtwohngebäude.

Wohngebäude (Art. 9 Abs. 2)

Für Wohngebäude wählt die EPBD einen anderen Ansatz: Statt absoluter Schwellenwerte gilt ein Durchschnittspfad.

Kernanforderungen:

1. Der durchschnittliche Primärenergieverbrauch des gesamten WG-Bestands muss bis 2030 um 16 % sinken (gegenüber 2020).
2. Bis 2035 sind 20–22 % Reduktion erforderlich.
3. Mindestens 55 % der Gesamtreduktion müssen durch Sanierung der schlechtesten 43 % des Bestands erzielt werden.
4. Die Mitgliedstaaten legen einen nationalen Pfad mit der Zahl oder Fläche der jährlich zu renovierenden Wohngebäude fest (Frist: 29. Mai 2026).

Einen Mindeststandard für einzelne Wohngebäude hat Deutschland nicht eingeführt; der Pfad gehört in den nationalen Gebäuderenovierungsplan (Entwurf eingereicht am 22.05.2026).

Für Asset Manager mit gemischten Portfolios bedeutet das: Sowohl die NWG- als auch die WG-Bestände sollten systematisch gescreent werden, die Nichtwohngebäude wegen § 40 GModG, die Wohngebäude wegen Förderung, Finanzierung und Marktwert.

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KfW WPB-Bonus: Förderung nutzen

Seit September 2022 fördert die KfW die Sanierung von Worst Performing Buildings mit einem Bonus von 10 Prozentpunkten auf den Tilgungszuschuss in der BEG (Kredit 261 für Wohngebäude, 263 für Nichtwohngebäude). Seit der BEG-Reform mit Wirkung ab 21.07.2026 gilt er für die Stufen 40, 55 und 70, die nur noch mit EE- oder NH-Klasse gefördert werden (KfW-Merkblatt 263). Ab dem ersten Quartal 2027 kommt in der BEG EM ein WPB-Bonus von 5 Prozentpunkten für die Dämmung der Gebäudehülle hinzu, für höchstens drei Anträge; die Maßnahme muss Teil eines geförderten iSFP oder einer geförderten EBN-Beratung (Modul 2) sein, der Bonus wird aber auch gewährt, wenn der Eigentümer nach der EBW-Richtlinie keinen iSFP beantragen kann, etwa als Unternehmen, das kein KMU ist (BEG-EM-Richtlinie, Nr. 8.4.3). Für Anträge seit dem 21.07.2026 schließen sich BEG EM und BEG WG/NWG gegenseitig aus: Nach Abschluss eines geförderten Vorhabens im einen Programm ist ein Antrag im anderen erst drei Jahre später möglich.

Zwei Wege zum WPB-Status nach dem KfW-Infoblatt

Nach dem KfW-Infoblatt zu den förderfähigen Maßnahmen (Version 11.0, gültig ab 16.09.2026) gilt ein Gebäude als WPB, wenn es einen der folgenden Wege erfüllt:

Quellen: KfW-Infoblatt förderfähige Maßnahmen und Leistungen, Version 11.0 · Stand: Oktober 2026

„Im Wesentlichen energetisch unsaniert“ bei Weg B: Die Hülle gilt auch dann noch als unsaniert, wenn Maßnahmen an Außenwand oder übrigen Hüllbauteilen vor dem 01.01.1984 erfolgten, Fassadenputz, Fenster oder Außentüren erneuert wurden oder seit 1984 sanierte Bauteile (ohne Fenster und Außentüren) zusammen weniger als 20 % der thermischen Hülle ausmachen. Anbauten nach dem 01.01.1984 dürfen die Nutzfläche um höchstens 20 % vergrößert haben.

Strategische Bedeutung für Portfolio Manager

Der WPB-Bonus erhöht den Tilgungszuschuss um 10 Prozentpunkte des Förderkredits: Bei einem Nichtwohngebäude mit 1 Mio. € Kredit sind das 100.000 € zusätzlich, bei einem Mehrfamilienhaus bis zu 15.000 € je Wohneinheit (Kredit höchstens 150.000 € je Wohneinheit). Die systematische WPB-Identifikation ist daher nicht nur wegen § 40 GModG sinnvoll, sondern auch wirtschaftlich: Sie maximiert die Förderausschöpfung und senkt die Nettokosten der Dekarbonisierung.

Mehr zu den wirtschaftlichen Implikationen erfahren Sie in unserem Artikel zur Portfolio-Dekarbonisierung.

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Screening-Methodik: 4 Schritte zum WPB-Register

Die Identifikation von Worst Performing Buildings in einem diversifizierten Immobilienportfolio erfordert eine strukturierte, datengetriebene Vorgehensweise. Die folgende 4-Schritte-Methodik gibt den Rahmen vor:

Schritt 1: Datenerhebung und -konsolidierung

Ziel: Alle verfügbaren energetischen Informationen pro Gebäude in einer einheitlichen Datenbank zusammenführen.

Datenquellen:

• Energieausweise (EPC): Energieverbrauchsausweise und Bedarfsausweise, inklusive Klasse, Endenergie, Primärenergie, wesentlicher Energieträger
• Verbrauchsdaten: Heizkosten-/Nebenkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre, Zählerstände
• Stammdaten: Baujahr, Nutzungsart, Bruttogrundfläche (BGF), Nettoraumfläche (NRF), Stockwerke, letzte Sanierungsmaßnahmen
• Bauteilqualität: U-Werte Außenwand, Dach, Kellerdecke, Fenster (falls bekannt)
• Gebäudetechnik: Heizungstyp, Baujahr Heizung, Lüftungsanlage, Kälteerzeugung
• Geodaten: Adresse, CityGML/LoD2-Modell für Gebäudehülle

Typische Herausforderungen:

• Energieausweise liegen nicht für alle Gebäude vor. Muss für ein Nichtwohngebäude ab 01.01.2027 wegen Verkauf, Vermietung oder Mietvertragsverlängerung ein neuer Ausweis ausgestellt werden, ist ein Bedarfsausweis Pflicht (§ 80 Abs. 3 GModG); bestehende gültige Ausweise bleiben verwendbar
• Verbrauchsdaten sind in unterschiedlichen Formaten gespeichert (Excel, ERP, FM-System)
• Mischnutzungen erschweren die Zuordnung
• Historische Sanierungsdaten sind lückenhaft

Lösungsansätze:

• Dedizierte ESG-Datenplattform als Single Source of Truth
• Automatisierte EPC-Erfassung über Schnittstellen
• Schätzverfahren für fehlende Daten (siehe Schritt 2)

Schritt 2: Energetische Erstbewertung

Ziel: Für jedes Gebäude einen vergleichbaren Energiekennwert und eine Effizienzklasse ermitteln, auch wenn kein aktueller Energieausweis vorliegt.

Methodik-Optionen:

Quellen: Einordnung reduco · Stand: Oktober 2026

Gebäudetypologien im Detail:

Typologie-Ansätze ordnen ein Gebäude nach Nutzung, Baualter und Größe einem Typ mit bekannten Kennwerten zu; so entstehen ohne Begehung erste Schätzwerte. Für Wohngebäude gibt es dafür die deutsche Wohngebäudetypologie des IWU (TABULA/EPISCOPE); für Nichtwohngebäude liefert die IWU-Forschungsdatenbank dataNWG Strukturdaten zu Flächen, Baualter und Modernisierungsstand des Bestands.

CityGML/LoD2-Ansatz:

Die Vermessungsverwaltungen der Länder stellen bundesweit 3D-Gebäudemodelle im Level of Detail 2 (LoD2-DE) mit standardisierten Dachformen bereit; die Gebäudegrundrisse stammen in der Regel aus dem amtlichen Liegenschaftskataster (ALKIS), die Daten werden jährlich aktualisiert (Metadaten des Bundesamts für Kartographie und Geodäsie). Aus diesen Modellen lassen sich A/V-Verhältnis, Hüllflächen und Gebäudekompaktheit ableiten, Parameter, die in Kombination mit Baujahr und Klimadaten eine energetische Erstabschätzung ermöglichen. Mit reduco.ai legen Sie Gebäude per Adresse an: Aus amtlichen LoD2-Daten entsteht ein 3D-Modell, auf dem der Energiebedarf berechnet wird. Das ist die Grundlage, um WPB-Kriterien zu prüfen und Sanierungsvarianten mit BEG-Förderung und Wirtschaftlichkeit nach VDI 2067 zu vergleichen.

Machine-Learning-Ansätze:

Für sehr große Portfolios mit guter Verbrauchsdatenbasis kann sich ein ML-Modell lohnen, das auf Basis historischer Verbrauchsdaten, Stammdaten und externen Features (Klimazone, Baualtersklasse, Gebäudegeometrie) den Energieverbrauch schätzt. Typische Algorithmen: Gradient Boosting, Random Forest, oder einfache lineare Regression als Baseline.

Schritt 3: Klassifikation und Benchmark

Ziel: Jedes Gebäude gegen die relevanten Schwellenwerte einordnen und als WPB oder Nicht-WPB klassifizieren.

Benchmark-Dimensionen:

1. Regulatorischer Benchmark: Überschreitet ein Nichtwohngebäude das 3,5-Fache (ab 2030) oder 2,95-Fache (ab 2033) seines Referenzgebäudes (§ 40 GModG)? Für Wohngebäude gibt es keinen gebäudebezogenen Schwellenwert; die 43 % der EPBD sind eine Bestandsgröße.
2. CRREM-Benchmark: In welchem Jahr überschreitet das Gebäude den CRREM-Pfad für 1,5 °C (CRREM Misalignment Year)? (Mehr dazu im Leitfaden zum CRREM-Pfad)
3. KfW-WPB-Benchmark: Erfüllt das Gebäude einen WPB-Weg des KfW-Infoblatts (Wohngebäude ≥ 300 kWh/(m²·a) Endenergiebedarf oder Bedarfsausweis H, Nichtwohngebäude ≥ 4-faches Referenzgebäude, bei Nichtwohngebäuden und größeren Mehrfamilienhäusern auch Baujahr bis 1957 mit unsanierter Hülle)?
4. Portfolio-interner Benchmark: Wo steht das Gebäude im Vergleich zum eigenen Portfoliodurchschnitt?

Ergebnis: Eine Klassifikation pro Gebäude in Kategorien wie:

• Rot (WPB): Erfüllt mindestens zwei Benchmark-Kriterien; sofortiger Handlungsbedarf
• Orange (At-Risk): Erfüllt ein Kriterium oder liegt knapp unter der Schwelle; Handlungsbedarf bis 2028
• Grün (Compliant): Keine Benchmark-Verletzung absehbar bis 2033

Schritt 4: Dokumentation und WPB-Register

Ziel: Ein prüfbares Register aller identifizierten WPB erstellen, das als Grundlage für Sanierungsplanung, Reporting und Förderanträge dient.

Mindestinhalte pro Gebäude:

• Gebäude-ID, Adresse, Nutzungsart
• Energiekennwert (kWh/m²a) und Effizienzklasse
• Datenquelle (EPC, Schätzung, ML-Modell)
• Klassifikation (Rot/Orange/Grün)
• WPB-Kriterien (welche erfüllt)
• CRREM Misalignment Year
• Geschätzte Sanierungskosten (Bandbreite)
• Prioritätsscore (siehe nächster Abschnitt)

Dieses Register bildet die Grundlage für die strategische Instandhaltung und ESG-Werterhaltung Ihres Portfolios.

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Priorisierungs-Matrix: Welche WPB zuerst?

Nicht alle Worst Performing Buildings müssen gleichzeitig saniert werden. Eine systematische Priorisierung stellt sicher, dass begrenzte Budgets maximal wirksam eingesetzt werden. Die allgemeine Reihenfolge über alle Gebäude eines Bestands behandelt unser Beitrag zur Sanierungspriorisierung; hier geht es um die WPB.

Scoring-Modell (gewichtete Faktoren)

Quellen: Bewertungsvorschlag reduco · Stand: Oktober 2026

Prioritätsklassen

• Priorität 1 (Score ≥ 4,0): Sanierungsplanung sofort einleiten, Budget ab 2027
• Priorität 2 (Score 3,0–3,9): Sanierungsfahrplan bis Q2 2027, Budget 2027/28
• Priorität 3 (Score < 3,0): Monitoring, Sanierung ab 2029 planbar

Praxis-Tipp: Quick Wins identifizieren

Gebäude mit hohem Score UND niedriger Sanierungskomplexität sind die idealen Quick Wins. Kandidaten für eine Einzelprüfung sind etwa:

• Bürogebäude Baujahr 1960–1975 mit unveränderter Fassade
• Einzelhandelsimmobilien mit veralteter Heizung (Öl/Gas) + schlechter Hülle
• Logistikgebäude mit hohem Heizbedarf durch ungedämmte Hallenfassaden

Mehr dazu im Ratgeber zur energetischen Sanierung von Bürogebäuden.

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CRREM-Integration: Vom Misalignment Year zur Maßnahmenplanung

Der CRREM-Pfad misst, ob ein Gebäude mit seiner CO₂-Intensität in ein 1,5-°C-Budget passt; auch die SBTi-Kriterien für Gebäude nutzen für die Betriebsemissionen mit CRREM entwickelte Pfade.

Was hat sich geändert?

Seit Juli 2025 heißt der Schnittpunkt mit dem Zielpfad „CRREM Misalignment Year“: CRREM misst eine Fehlausrichtung gegenüber Klimazielen, keinen sicheren Wertverlust. Die Methodik blieb unverändert.

Stand 17.10.2026: Die CRREM Foundation (crrem.org) hat das kostenlose Excel-Tool am 1. Juli 2026 eingestellt. Pfade, Emissionsfaktoren und die Rechenlogik für das „CRREM Misalignment Year“ (früher „Stranding Year“) stehen weiterhin frei in der CRREM Library v2.05 zur Verfügung (Erstveröffentlichung 30.04.2026, Emissionsfaktoren aktualisiert 28.05.2026). Es gibt derzeit nur 1,5-°C-Pfade; 2-°C-Pfade sind für Q4 2027 angekündigt. Büro Deutschland 2030: 21,2 kgCO₂/m²·a; Mehrfamilienhaus Deutschland 2030: 12,5 kgCO₂/m²·a (Quelle: CRREM Foundation (2026), CRREM Global Pathways v2.05).

Für Ihre Tool-Planung: Interne Nutzung für Risikoanalyse, Kreditvergabe und Reporting ist mit Quellenangabe kostenlos; die Einbettung in kommerzielle Software ist License Partnern vorbehalten (Liste auf crrem.org). Seit August 2026 akkreditiert CRREM zudem Beratungsfirmen als Accredited Service Provider.

CRREM im WPB-Screening

Für jedes Gebäude im Portfolio berechnen Sie:

1. Aktuelle Energieintensität (kWh/m²a) und CO2-Intensität (kgCO2e/m²a)
2. Projektion unter Berücksichtigung geplanter Maßnahmen und Netzdekarbonisierung
3. Abgleich mit dem länder- und nutzungsartspezifischen CRREM-Pfad für 1,5 °C
4. Misalignment Year = Schnittpunkt der Gebäudekurve mit dem Zielpfad

In diesem Screening-Modell erfüllt ein Gebäude mit einem Misalignment Year vor 2030 das CRREM-Kriterium aus Schritt 3; eine offizielle CRREM-Definition für WPB gibt es nicht. Gebäude mit einem Misalignment Year zwischen 2030 und 2033 gelten als „At-Risk“ und gehören mindestens in die Sanierungspipeline. Die Zielwerte je Gebäudetyp finden Sie in unserer Tabelle der CRREM-Schwellenwerte.

Detaillierte Informationen zur Vermeidung von Stranded Assets finden Sie in unserem Leitfaden zu Stranded Assets.

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Regulatorische Konsequenzen: Was passiert bei Nicht-Handeln?

Die Konsequenzen einer verzögerten WPB-Identifikation und -Sanierung sind vielschichtig und kumulativ:

1. EPBD/MEPS Non-Compliance (ab 2030)

• Kein Nutzungs- oder Vermietungsverbot: § 40 GModG verpflichtet den Eigentümer zeitbasiert ab 2030 bzw. 2033; ein Vermietungs- oder Verkaufsverbot sieht das Gesetz nicht vor.
• Bußgelder bis 5.000 EUR: Wer als Eigentümer eines bestehenden Nichtwohngebäudes die Schwellenwerte des § 40 Abs. 1 Satz 1 GModG nicht einhält, handelt ordnungswidrig (§ 108 Abs. 1 Nr. 4 GModG); der Rahmen beträgt bis zu fünftausend Euro (§ 108 Abs. 2 Nr. 3 GModG). Beide Vorschriften gelten ab dem 01.01.2027.
• Nachweis auf Verlangen: Die Einhaltung ist der zuständigen Landesbehörde nur auf Verlangen nachzuweisen, per Energieausweis oder auf andere geeignete Weise (§ 41 GModG); ältere Bedarfsausweise taugen dafür nur unter Bedingungen.

2. EBA/GL/2025/01 – Banken bewerten Energieeffizienz (seit 11.01.2026)

Die EBA-Leitlinien zum Management von ESG-Risiken gelten für Institute außer den kleinen und nicht komplexen seit dem 11. Januar 2026, für kleine und nicht komplexe Institute spätestens ab dem 11. Januar 2027. Große Institute müssen bei der Risikobewertung einzelner Kredite mindestens die Energieeffizienz von Wohn- und Gewerbeimmobilien zusammen mit der Kapitaldienstfähigkeit berücksichtigen und ihre immobilienbesicherten Portfolios nach der Energieeffizienz der Sicherheiten aufschlüsseln (Rn. 32 und 81 der Leitlinien).

Stand 17.10.2026: Die CSRD erfasst nach der Omnibus-Richtlinie (EU) 2026/470 nur Unternehmen mit mehr als 1.000 Beschäftigten und mehr als 450 Mio. € Umsatz, erstmals für das Geschäftsjahr 2027; Deutschland hat die CSRD noch nicht umgesetzt. Für kleinere Bestandshalter ist der freiwillige VSME-Standard (Delegierte Verordnung (EU) 2026/1560) der realistische Rahmen. Die Datenanfragen Ihrer Bank beruhen auf den EBA-Leitlinien zu ESG-Risiken, §§ 26c/26d KWG und der MaRisk (Rundschreiben 06/2026).

Praktische Auswirkungen:

• Banken fragen Energieausweise und Effizienzdaten je Gebäude ab; als gemeinsame Datenbasis empfehlen ZIA und vdp ihre KPI-Liste vom Mai 2025 (ZIA-ESG-KPI-Katalog)
• Eine öffentliche Quelle für Zinsaufschläge wegen schwacher Energieeffizienz in Basispunkten ist uns nicht bekannt (Stand 17.10.2026)
• Mehr dazu: EBA-ESG-Leitlinien für Immobilienkredite

3. Brown Discount am Markt

Eine Auswertung von immowelt (Angebotspreise 2025, veröffentlicht am 19.03.2026) zeigt: Häuser der Klasse H werden im Schnitt 17 % günstiger angeboten als vergleichbare Häuser der Klasse D, Eigentumswohnungen der Klasse H 9 %. Der IW-Wohnindex (Ausgabe zum ersten Quartal 2026) weist für die Klassen G und H im Zeitraum 2018 bis Anfang 2026 Abschläge von rund 20 bis knapp 30 % bei den hedonisch bereinigten Angebotspreisen gegenüber den Klassen A/A+ aus. Für Büroimmobilien haben wir keine vergleichbar aktuelle, öffentliche Auswertung gefunden; die Werte lassen sich nicht auf Gewerbe übertragen. Mehr zum Brown Discount.

4. GRESB-Scoring (seit 2025)

Seit dem Assessment 2025 kann GRESB die Energieeffizienz von Bestandsgebäuden alternativ absolut bewerten: Gebäude, deren Energieverbrauchsintensität die Schwellenwerte nach ASHRAE Standard 100:2024 einhält, punkten unabhängig von der Verbesserung gegenüber dem Vorjahr; es zählt die Methode mit der höheren Punktzahl (GRESB, 17.02.2025). Ineffiziente Gebäude punkten nur über Verbesserungen. Die Ergebnisse 2026 erschienen am 01.10.2026; stärker leistungsbasiert wird die Bewertung ab den Standards 2028.

Details zur GRESB-Rating-Verbesserung finden Sie in unserem dedizierten Beitrag.

5. GModG: verkündet – der Zeitplan steht

Das GModG ist das umbenannte GEG und setzt die EPBD teilweise in deutsches Recht um. Das Änderungsgesetz vom 23. Juli 2026, verkündet am 28.07.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226), tritt gestaffelt in Kraft (Art. 9):

Quellen: BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 9 · Stand: Oktober 2026

Für Asset Manager heißt das: Die MEPS-Schwellenwerte für Nichtwohngebäude sind seit dem 28.07.2026 im Gesetzblatt nachlesbar, greifen aber erst ab 2030 bzw. 2033 (§ 40 Abs. 2 Satz 1 GModG). Die Vorbereitung beginnt damit jetzt, nicht erst 2030.

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Rechenbeispiel: 200-Gebäude-Portfolio

Nehmen wir ein institutionelles Mischportfolio mit 200 Gebäuden (120 NWG, 80 WG) und einer Gesamtnutzfläche von 1,2 Mio. m²; alle Werte sind Modellannahmen:

Schritt 1: Datenlage

Quellen: Modellannahmen · Stand: Oktober 2026

Schritt 2: Screening-Ergebnis

Nach Anwendung der 4-Schritte-Methodik:

Quellen: Modellrechnung · Stand: Oktober 2026

Schritt 3: Priorisierung

Von den 41 identifizierten WPB ergibt die Scoring-Matrix:

• Priorität 1: 14 Gebäude (Score ≥ 4,0), Sanierung bis 2028 empfohlen
• Priorität 2: 18 Gebäude (Score 3,0–3,9), Sanierungsplanung bis 2027
• Priorität 3: 9 Gebäude (Score < 3,0), Monitoring, Sanierung ab 2029

Schritt 4: Finanzielle Implikation

Quellen: Modellrechnung; Fördersätze nach KfW-Merkblättern 261 und 263 · Stand: Oktober 2026

Ergebnis: Der WPB-Bonus allein deckt im besten Fall rund 10 % der Investition. Ob sich die Sanierung insgesamt rechnet, hängt von Energiekosten, Mietentwicklung und Werteffekten des einzelnen Gebäudes ab; diese Größen gehören in eine objektbezogene Wirtschaftlichkeitsrechnung, nicht in eine pauschale Portfolioannahme.

Einen detaillierten Umsetzungsleitfaden finden Sie unter Portfolio-Dekarbonisierung: Strategie.

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Tool-Landschaft: Software für WPB-Screening

Für ein systematisches WPB-Screening kommen verschiedene Softwarekategorien infrage:

Kategorie 1: ESG-Datenplattformen

Diese Tools konsolidieren Verbrauchs- und Stammdaten und ermöglichen portfolioweites Benchmarking:

• Import und Verwaltung von Energieausweisdaten
• CRREM-Pfade (bei CRREM License Partnern)
• GRESB-/CSRD-Reporting-Module
• Automatisierte Datenerfassung über Schnittstellen

Kategorie 2: CRREM-Lizenzpartner-Tools

Über 35 Anbieter (Softwareplattformen, Datenanbieter und Analysefirmen) sind als CRREM License Partner gelistet (crrem.org, Stand 17.10.2026). Neben der offenen CRREM Library und den Accredited Service Providers sind sie ein Weg zu fertigen CRREM-Analysen.

Kategorie 3: Energieausweis-Management

Spezialisierte Lösungen für die Verwaltung, Erneuerung und Analyse großer Energieausweis-Bestände.

Kategorie 4: KI-gestützte Screening-Tools

Diese Werkzeuge nutzen Machine Learning auf Basis von Geodaten und Stammdaten für energetische Erstbewertungen ohne Vor-Ort-Begehung.

Einen umfassenden Vergleich finden Sie in unserem ESG-Software-Vergleich für Immobilien.

Worauf Sie bei der Tool-Auswahl achten sollten

1. Datenintegration: Kann das Tool Ihre vorhandenen Datenquellen (ERP, CAFM, Zähler) anbinden?
2. CRREM: Ist der Anbieter als CRREM License Partner gelistet, und rechnet er mit der CRREM Library v2.05?
3. Skalierbarkeit: Funktioniert das Tool für 50 und für 5.000 Gebäude?
4. Regulatorisches Mapping: Bildet es § 40 GModG und die neuen Effizienzklassen für Nichtwohngebäude ab, und wird es bei Rechtsänderungen aktualisiert?
5. Reporting: GRESB, CSRD, EU-Taxonomie-konforme Outputs?

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Häufige Fragen (FAQ)

1. Muss ich als Eigentümer eines WPB sofort sanieren?

Nein, aber der Zeitplan steht fest. Für bestehende Nichtwohngebäude gilt § 40 GModG ab dem 01.01.2027, die Schwellenwerte greifen ab dem 01.01.2030 (3,5faches des Referenzgebäudes) und ab dem 01.01.2033 (2,95faches); für Wohngebäude gibt es keinen solchen Mindeststandard. Große Banken müssen die Energieeffizienz finanzierter Immobilien nach den EBA-Leitlinien allerdings schon seit Januar 2026 berücksichtigen, und Angebotspreise zeigen Abschläge für ineffiziente Wohnimmobilien. Frühzeitiges Handeln ist wirtschaftlich sinnvoll.

2. Wie ermittle ich, ob mein Gebäude zu den schlechtesten 16 % gehört?

Für Nichtwohngebäude rechnen Sie den Wert seit dem GModG direkt nach: Liegt Ihr Jahres-Primärenergiebedarf über dem 3,5fachen (ab 2030) bzw. 2,95fachen (ab 2033) des Referenzgebäudes nach Anlage 2, verfehlen Sie die Anforderung (§ 40 Abs. 2 Satz 1 GModG), sofern keine Ausnahme greift. Auf der neuen Effizienzskala für Nichtwohngebäude (ab 01.01.2027) entspricht das der Klasse G (über dem 3,5-Fachen) bzw. den Klassen F und G (über dem 2,95-Fachen). Ohne Bilanzierung hilft als Näherung der Typologie-Referenzwert; das CRREM Misalignment Year zeigt dagegen das Transitionsrisiko.

3. Gilt die 16-%-Regel für mein individuelles Portfolio oder den Gesamtbestand?

Die EPBD bezieht sich auf den nationalen Nichtwohngebäudebestand. Es ist nicht so, dass 16 % Ihres Portfolios saniert werden müssen, sondern dass alle Gebäude unter einem nationalen Schwellenwert liegen müssen, in Deutschland unter dem 3,5-Fachen bzw. 2,95-Fachen des jeweiligen Referenzgebäudes. In der Praxis kann das bedeuten, dass 5 % oder 40 % Ihres Portfolios betroffen sind, je nach Qualität Ihres Bestands.

4. Was passiert mit denkmalgeschützten Gebäuden?

Baudenkmäler sind vom Mindeststandard des § 40 GModG ausgenommen, wenn nach Bundes- oder Landesrecht besonders geschützte oder besonders erhaltenswerte Bausubstanz vorliegt (§ 40 Abs. 4 Nr. 2). Die EPBD erlaubt diese Ausnahme ausdrücklich (Art. 9 Abs. 6). Für die Förderung gibt es eigene Stufen „Effizienzhaus Denkmal“ und „Effizienzgebäude Denkmal“; der WPB-Bonus gilt dort nicht.

5. Kann ich den WPB-Status durch einen neuen Energieausweis „wegrechnen“?

Nur, wenn die neue Berechnung genauer ist, nicht durch die Wahl des Ausweistyps: § 40 GModG und der Hauptweg der KfW-Definition knüpfen an den berechneten Energiebedarf an. Für die KfW darf die Berechnung bei Antragstellung höchstens ein Jahr alt sein und muss den Zustand vor der Sanierung abbilden; ein Verbrauchsausweis zählt nicht. Ein Vergleich zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis hilft bei der Einschätzung.

6. Wie verhält sich der KfW-WPB-Bonus zur EPBD-Sanierungspflicht?

Beide bestehen unabhängig voneinander: Der WPB-Bonus ist ein Förderbaustein der BEG (KfW 261 und 263, in der BEG EM ab dem ersten Quartal 2027), § 40 GModG eine gesetzliche Pflicht ab 2030. Ob Sanierungen, die § 40 ab 2030 vorschreibt, noch gefördert werden, ist offen; die aktuelle BEG-NWG-Richtlinie gilt bis 31.12.2030. Nutzen Sie den Bonus deshalb, solange er als Anreiz für freiwillige Sanierungen bereitsteht.

7. Welche Rolle spielt die Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel?

Die EPBD erlaubt es Mitgliedstaaten, Mindestvorgaben an Auslösepunkte wie Verkauf oder Vermietung zu knüpfen. Deutschland hat das für Nichtwohngebäude nicht getan: § 40 GModG gilt zeitbasiert ab 2030 und 2033, unabhängig von einem Verkauf. Beim Verkauf greifen aber andere Pflichten, etwa der Bedarfsausweis, wenn für ein Nichtwohngebäude ab 01.01.2027 ein neuer Energieausweis nötig ist, und bei Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 eine selbst bewohnte, die Pflicht des neuen Eigentümers, binnen zwei Jahren die oberste Geschossdecke nachzurüsten (§ 35 Abs. 3 GModG).

8. Ab wann wirkt sich der WPB-Status auf mein GRESB-Rating aus?

Seit dem Assessment 2025 kann GRESB Energieeffizienz alternativ absolut bewerten (Schwellenwerte nach ASHRAE Standard 100:2024); es zählt die Methode mit der höheren Punktzahl. WPB-lastige Portfolios dürften diese Schwellen in der Regel verfehlen und punkten dann nur über Verbesserungen gegenüber dem Vorjahr. Stärker leistungsbasiert soll die Bewertung ab den GRESB-Standards 2028 werden; Details kündigt GRESB ab November 2026 an.

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Fazit: WPB-Screening als Grundaufgabe im Portfolio-Management

Worst Performing Buildings systematisch zu identifizieren ist 2026 eine Grundaufgabe im Portfolio-Management: Das GModG setzt für Nichtwohngebäude die Fristen 2030 und 2033, Banken fragen nach den EBA-Leitlinien Effizienzdaten ab, CRREM macht das Transitionsrisiko messbar, und Angebotspreise zeigen Abschläge für ineffiziente Wohngebäude.

Ihre nächsten Schritte:

1. Daten konsolidieren: Alle Energieausweise, Verbrauchsdaten und Stammdaten in eine zentrale Plattform bringen.
2. Screening durchführen: Die 4-Schritte-Methodik anwenden und ein WPB-Register erstellen.
3. Priorisieren: Die Scoring-Matrix nutzen, um knappe Budgets maximal wirksam einzusetzen.
4. CRREM-Analyse aufsetzen: Seit dem Aus des kostenlosen Excel-Werkzeugs am 01.07.2026 mit der offenen CRREM Library v2.05 selbst rechnen oder einen License Partner beziehungsweise Accredited Service Provider beauftragen.
5. Sanierungsfahrplan erstellen: Für Priorität-1-Gebäude sofort die Planung starten.
6. Förderung maximieren: Den KfW-WPB-Bonus bei jeder qualifizierten Sanierung zum Effizienzhaus oder Effizienzgebäude mit EE- oder NH-Klasse ausschöpfen.

Die frühe Identifikation von WPB ist kein Kostentreiber, sondern eine Wertsicherungsstrategie: Wer heute sein Portfolio durchleuchtet, schützt Vermögenswerte, verbessert seine Position in Finanzierungsgesprächen, nutzt Förderungen und ist auf die Fristen von 2030 und 2033 vorbereitet.

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Für das WPB-Screening ist ein berechneter Energiebedarf je Gebäude die Grundlage: Daran knüpfen § 40 GModG und der Hauptweg der KfW-Definition an. Wo steht Ihr Bestand? reduco erzeugt aus jeder Adresse ein 3D-Gebäudemodell auf Basis amtlicher LoD2-Daten und berechnet die Energie- und CO₂-Bilanz, einen Klimapfad je Gebäude nach den Klimazielen der Bundesregierung (klimaneutral 2045) oder auf Wunsch nach Ihrem eigenen Unternehmensziel sowie Sanierungsvarianten mit BEG-Förderung je Maßnahme und Wirtschaftlichkeit nach VDI 2067. Kostenlos starten · Portfolio-Analyse für Bestandshalter