Hochwasserrisiko Immobilien: Bewertung und Maßnahmen 2026

Für Bestandshalter ist Hochwasser damit auch ein Finanzierungsthema: Nach den Leitlinien der Europäischen Bankenaufsicht (EBA) müssen Banken physische Risiken in Kreditvergabe und Sicherheitenbewertung berücksichtigen und brauchen dafür Angaben zu Lage, Gefährdung und Versicherungsschutz der Gebäude. Wie Hochwasser, Starkregen und Hitze zusammen in eine Klimarisikoanalyse einfließen, zeigt der Grundlagenartikel zu physischen Klimarisiken von Immobilien; vertiefend gibt es Beiträge zum Hitzerisiko von Gebäuden und zur Klimarisikoanalyse mit RCP- und SSP-Szenarien. Verwandt sind die EBA ESG-Leitlinien für Banken, die ESRS-E1-Datenanforderungen und die ESG-Due-Diligence für Immobilien.

Was ist ZÜRS Geo? Das Zonierungssystem im Detail

Das Zonierungssystem für Überschwemmungsrisiko und Einschätzung von Umweltrisiken (ZÜRS Geo) ist das Geoinformationssystem, mit dem die deutschen Versicherer vielfach die Hochwassergefährdung einzelner Adressen einschätzen. Adressdaten und Gefährdungsflächen werden jährlich aktualisiert und mit den Daten der Wasserwirtschaft abgeglichen (Quelle: GDV, FAQ zum Hochwasser-Check). Jede Adresse fällt in eine von vier Hochwassergefährdungsklassen:

Quellen: GDV, Datenservice zum Naturgefahrenreport 2026 (22,7 Mio. Adressen) · Stand: Oktober 2026

Rechnerisch liegen damit rund 320.000 Adressen in HGK 3 und 4, davon rund 90.000 in HGK 4. Gebäude hinter Deichen, die mindestens ein 100-jährliches Hochwasser abhalten, liegen in HGK 2, sonst in HGK 3. Zusätzlich weist ZÜRS eine Bachzone aus (bis 100 Meter Abstand zu einem Bach), weil bei größeren Überschwemmungen ein nennenswerter Teil der Schäden dort entsteht, auch in HGK 1.

Wichtig: Die HGK erfassen nur Hochwasser von Gewässern. Für Starkregen gibt es in ZÜRS Geo drei Starkregengefährdungsklassen: SGK 1 für Kuppen und obere Hanglagen (über 22 % der Adressen), SGK 2 für Ebenen und untere oder mittlere Hanglagen ohne Bachnähe (etwa 66 %), SGK 3 für Tallagen und Bachnähe (knapp 12 %) (Quelle: GDV).

Wie ermittle ich die ZÜRS-Klasse einer Adresse?

ZÜRS Geo ist nicht öffentlich abrufbar. Die konkrete Hochwasser- und Starkregen-Gefährdungsklasse kann laut GDV nur ein Versicherer nennen, und die Einstufung ist eine unverbindliche Empfehlung, von der ein Versicherer nach eigener Prüfung abweichen kann (Quelle: GDV, FAQ zum Hochwasser-Check). So gehen Sie vor:

1. Versicherer fragen: Beim Gebäudeversicherer je Adresse HGK, SGK und Bachzone anfordern, bei mehreren Gebäuden als Liste.
2. Hochwasser-Check nutzen: Das Online-Tool des GDV ist kostenlos und ohne Anmeldung nutzbar und bietet eine Risikoeinschätzung für 22,4 Millionen Adressen (GDV): für Flusshochwasser von „unwahrscheinlich“ bis „sehr wahrscheinlich“, für Starkregen von „leicht gefährdet“ bis „stark gefährdet“. Die ZÜRS-Klasse zeigt es nicht.
3. Amtliche Karten prüfen: Hochwassergefahrenkarten und Überschwemmungsgebiete der Länder sowie die Hinweiskarte Starkregengefahren des Bundesamts für Kartographie und Geodäsie (BKG).
4. Dokumentieren: Klasse, Quelle und Abfragedatum je Adresse festhalten, damit Sie Anfragen von Versicherung, Bank oder Käufern beantworten können.

Wichtige Hochwasser-Jährlichkeiten

• HQ10: Statistisch alle zehn Jahre erreicht oder überschritten.
• HQ100: Statistisch einmal in 100 Jahren; mindestens diese Gebiete setzen die Länder als Überschwemmungsgebiete fest (§ 76 Abs. 2 WHG).
• HQextrem: Hochwasser niedriger Wahrscheinlichkeit (Wiederkehrintervall mindestens 200 Jahre) oder Extremereignis, ausgewiesen in den Hochwassergefahrenkarten (§ 74 Abs. 2 WHG).

Abgrenzung zu staatlichen Karten

Quellen: GDV; §§ 74, 76 WHG; BKG · Stand: Oktober 2026

Hochwassergefährdung Deutschland: Quantitative Lage

Eine Auswertung amtlicher Daten im Auftrag des GDV zählte 2024 mehr als 300.000 Adressen in vorläufig gesicherten oder festgesetzten Überschwemmungsgebieten beziehungsweise Hochwassergefahrenflächen. Den höchsten Anteil hat Sachsen mit knapp 3 % der Adressen, vor Thüringen (rund 2,7 %) und Rheinland-Pfalz (2 %); auf Kreisebene führt Cochem-Zell mit 10,5 % (Quelle: GDV, 05.06.2024).

Historische Schadenslast

Quellen: GDV, Datenservice zum Naturgefahrenreport 2026 (ohne Kfz-Schäden) · Stand: Oktober 2026

Insgesamt regulierten die Versicherer für die Flut 2021 in den betroffenen Gebieten rund 8,75 Milliarden Euro; der volkswirtschaftliche Schaden an Ahr und Erft lag laut einer Studie im Auftrag der Bundesregierung bei 40,5 Milliarden Euro, dem höchsten Wert eines Extremwetterereignisses in Deutschland. Im Ahrtal wurden über 9.000 Gebäude und mehr als 100 Brücken zerstört oder schwer beschädigt; über 180 Menschen starben, 135 von ihnen im Ahrtal (Quelle: bpb, 10.07.2023).

Die Jahresbilanzen schwanken stark: 2024 verursachten Naturgefahren in der Sachversicherung 4,7 Milliarden Euro Schaden, davon 2,8 Milliarden Euro durch Elementargefahren wie Überschwemmung und Starkregen; 2025 waren es rund 1,4 Milliarden Euro, davon rund 400 Millionen Euro Elementarschäden. Seit 2002 lagen die Elementarschäden im Schnitt bei rund 2 Milliarden Euro pro Jahr, ohne die Ahrtalflut bei rund 1,5 Milliarden Euro (Quelle: GDV, 14.07.2026). Im ersten Halbjahr 2026 verursachten Elementargefahren wie Starkregen und Überschwemmung in der Sachversicherung rund 200 Millionen Euro Schaden, doppelt so viel wie im Vorjahreszeitraum (GDV, 01.09.2026).

Versicherungsdichte gegen Elementargefahren (Wohngebäude, 2025)

Quellen: GDV, Datenservice zum Naturgefahrenreport 2026 (Elementar-Volldeckung ohne reine Starkregenverträge, Schätzung Mai 2026) · Stand: Oktober 2026

In Niedersachsen und Bremen sind reine Starkregenverträge verbreitet, die in der Tabelle fehlen; mit ihnen lag die Quote 2025 bundesweit bei 62 %. Die hohe Quote in Baden-Württemberg geht darauf zurück, dass die Versicherung gegen Elementarschäden dort zwischen 1961 und 1994 verpflichtend war (Stellungnahme Prof. Brand für den Bundestag).

Starkregen vs. Flusshochwasser: Der unterschätzte Schadentreiber

Wer das Hochwasserrisiko allein über die HGK abbildet, übersieht Starkregen. Er trifft auch Gebäude auf Kuppen oder fernab von Flüssen: Seit 2002 war statistisch jedes zehnte Wohngebäude in Deutschland betroffen, die meisten Schäden entstehen zwischen Mai und September (Quelle: GDV, Hochwasser-Check).

• Flusshochwasser (fluvial): Pegelanstieg an oberirdischen Gewässern; in der Regel mit Vorwarnzeit, die gefährdeten Bereiche sind bekannt.
• Starkregen (pluvial): Der Deutsche Wetterdienst warnt ab 15 Litern pro Quadratmeter in einer Stunde oder 20 Litern in sechs Stunden, ab 25 Litern in einer Stunde vor heftigem Starkregen (DWD-Warnkriterien). Möglich ist er überall, die Vorwarnzeit ist oft kurz.
• Rückstau: Ist die Kanalisation überlastet, drückt Abwasser über Bodenabläufe oder Toiletten ins Gebäude, auch weit entfernt vom nächsten Gewässer.

Die bundesweite Hinweiskarte Starkregengefahren des BKG liegt Stand Q1/2026 für elf Bundesländer vor, für Rheinland-Pfalz über die Sturzflutgefahrenkarte des Landes. Baden-Württemberg, Bayern, Hessen und das Saarland sind in Arbeit; vollständig soll die Karte ab Ende 2026 verfügbar sein. Planungsgrundlage ist sie nicht; dafür kommen kommunale Starkregengefahrenkarten infrage.

Regulatorischer Rahmen: WHG, KAnG, EBA, EU-Taxonomie

Unmittelbare Pflichten für Eigentümer enthält vor allem das Wasserrecht; Klimaanpassungsgesetz, Bankenaufsicht und EU-Taxonomie wirken über Planung, Kreditprozesse und Berichterstattung.

Stand 17.10.2026: Die CSRD erfasst nach der Omnibus-Richtlinie (EU) 2026/470 nur Unternehmen mit mehr als 1.000 Beschäftigten und mehr als 450 Mio. € Umsatz, erstmals für das Geschäftsjahr 2027; Deutschland hat die CSRD noch nicht umgesetzt. Für kleinere Bestandshalter ist der freiwillige VSME-Standard (Delegierte Verordnung (EU) 2026/1560) der realistische Rahmen. Die Datenanfragen Ihrer Bank beruhen auf den EBA-Leitlinien zu ESG-Risiken, §§ 26c/26d KWG und der MaRisk (Rundschreiben 06/2026).

Wasserhaushaltsgesetz §76 und §78

Überschwemmungsgebiete sind nach § 76 WHG Gebiete, die bei Hochwasser eines oberirdischen Gewässers überschwemmt oder durchflossen werden; die Länder setzen mindestens die HQ100-Gebiete fest. Dort ist die Errichtung oder Erweiterung baulicher Anlagen grundsätzlich untersagt (§ 78 Abs. 4 WHG). Im Einzelfall kann die Behörde Ausnahmen genehmigen, etwa wenn das Vorhaben die Hochwasserrückhaltung höchstens unwesentlich beeinträchtigt und verlorenen Rückhalteraum ausgleicht, Wasserstand und Abfluss nicht nachteilig verändert, den Hochwasserschutz nicht beeinträchtigt und hochwasserangepasst ausgeführt wird, oder wenn sich die nachteiligen Auswirkungen durch Nebenbestimmungen ausgleichen lassen (§ 78 Abs. 5 WHG). Die bestehende Nutzung erfasst das Verbot nicht.

Eine konkrete Bestandspflicht enthält § 78c WHG: Heizölverbraucheranlagen in festgesetzten und vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebieten mussten bis 5. Januar 2023 hochwassersicher nachgerüstet werden, in weiteren Risikogebieten nach § 78b WHG gilt der 5. Januar 2033, soweit wirtschaftlich vertretbar. Neue Ölheizungen sind in Überschwemmungsgebieten grundsätzlich verboten.

EU-Hochwasserrichtlinie 2007/60/EG

Die Richtlinie gilt seit 2007; in Deutschland setzen sie die §§ 72–81 WHG um. Gefahren- und Risikokarten waren bis 22. Dezember 2025 zu überprüfen (§ 74 Abs. 6 WHG), die Risikomanagementpläne sind es bis 22. Dezember 2027, unter Berücksichtigung der voraussichtlichen Auswirkungen des Klimawandels (§ 75 Abs. 6 WHG).

Bundes-Klimaanpassungsgesetz (KAnG)

Das KAnG vom 20. Dezember 2023 gilt seit 1. Juli 2024. Nach § 8 müssen Träger öffentlicher Aufgaben das Ziel der Klimaanpassung in Planungen und Entscheidungen fachübergreifend berücksichtigen. Die Klimaanpassungsstrategie des Bundes mit 33 Zielen und 45 Unterzielen hat das Kabinett am 11. Dezember 2024 beschlossen (Bundesregierung); die Länder legen ihre Strategien bis 31. Januar 2027 vor. Direkte Pflichten für private Eigentümer schafft das Gesetz nicht. Eine BauGB-Novelle (BT-Drs. 21/6588), nach der Bauleitpläne Starkregen- und Hochwassergefahren stärker berücksichtigen und etwa Zisternen und Retentionsdächer festsetzen können, ist Stand 17.10.2026 nach der Anhörung im Bundestag am 23.09.2026 noch nicht beschlossen.

EBA-Leitlinien zum ESG-Risikomanagement (EBA/GL/2025/01)

Die Leitlinien gelten seit 11. Januar 2026, für kleine und nicht komplexe Institute spätestens ab 11. Januar 2027. Danach sollen Banken ESG-Risiken als potenzielle Treiber aller klassischen Risikoarten behandeln, unter anderem der Kredit-, Markt-, Liquiditäts- und operationellen Risiken, und sie, soweit wesentlich, in Kreditvergabe und Sicherheitenbewertung einbetten. Für die Beurteilung einzelner Engagements nennen die Leitlinien, bei großen Instituten als Mindestumfang, unter anderem die geografische Lage der wichtigsten Vermögenswerte und dinglichen Sicherheiten sowie die Deckung durch Versicherungen. In Deutschland verankern §§ 26c/26d KWG (seit 1. April 2026) und die MaRisk-Novelle (Rundschreiben 06/2026, Übergang bis 1. Januar 2027) diese Anforderungen. Details: EBA ESG-Leitlinien für Banken.

EBA Pillar 3 ESG-Disclosure und ESRS E1-11

Banken legen ihre ESG-Risiken zudem nach Art. 449a CRR offen, getrennt nach physischen und Transitionsrisiken; nach der CRR3 (Verordnung (EU) 2024/1623) gilt das seit 1. Januar 2025 für alle Institute, für kleine und nicht komplexe Institute einmal jährlich (Art. 433b CRR). Die Meldebögen der Durchführungsverordnung (EU) 2024/3172 enthalten auch quantitative Angaben zu physischen Klimarisiken (Art. 22). Für Institute, die erst seit 2025 unter Art. 449a CRR fallen, hat die EBA den Aufsichtsbehörden am 6. August 2025 empfohlen, die Durchsetzung dieser Meldebögen nicht vorrangig zu verfolgen, bis verhältnismäßige Durchführungsstandards gelten (EBA, 06.08.2025). Den finalen Entwurf dieser Standards hat die EBA am 22. Juni 2026 zur Annahme durch die EU-Kommission veröffentlicht; im Amtsblatt sind sie Stand 17.10.2026 nicht veröffentlicht. Erster Stichtag soll voraussichtlich der 31. Dezember 2026 sein, für kleine und nicht komplexe Institute der 31. Dezember 2027 (EBA, 22.06.2026).

CSRD-pflichtige Unternehmen weisen nach den überarbeiteten ESRS (Delegierte Verordnung (EU) 2026/1563, Pflicht ab Geschäftsjahr 2027) die erwarteten finanziellen Effekte physischer Risiken unter E1-11 aus; für Bestandshalter mit 1 bis 100 Gebäuden ist das fast nie einschlägig. Mehr dazu: ESRS-E1-Datenanforderungen für Immobilien und CSRD-Berichtspflicht für Immobilien.

EU-Taxonomie DNSH Klimaanpassung

Wer eine Tätigkeit nach 7.1 Neubau, 7.2 Renovierung oder 7.7 Erwerb und Eigentum als taxonomiekonform ausweist, braucht nach der Delegierten Verordnung (EU) 2021/2139 (Anhang I, Anlage A) eine robuste Klimarisiko- und Vulnerabilitätsbewertung. Ab zehn Jahren erwarteter Lebensdauer verlangt sie Klimaprojektionen für die Bandbreite der Szenarien, passend zur Lebensdauer und bei größeren Investitionen über mindestens 10 bis 30 Jahre; eine Mindestdauer von 50 Jahren gibt es nicht. Bei Bestandstätigkeiten sind wesentliche Risiken innerhalb von bis zu fünf Jahren durch Anpassungslösungen erheblich zu reduzieren. Die Vereinfachungsverordnung (EU) 2026/73 hat diese Kriterien nicht geändert; eine Revision der technischen Kriterien ist seit 17.03.2026 im Entwurf, die Annahme für das vierte Quartal 2026 geplant. Praxis: EU-Taxonomie-Checkliste für Immobilien.

Versicherbarkeit: Marktlage und Pflichtversicherungsdebatte

Nach Angaben des GDV können 99 % der Gebäude in Deutschland gegen Naturgefahren versichert werden; selbst Häuser, die früher keinen Schutz bekamen, können durch bessere Risikoanalyse, mehr Hochwasserschutz oder bauliche Vorsorge versichert werden (GDV, Stand 2020). Die ZÜRS-Einstufung hilft den Versicherern bei der Beitragskalkulation. Teuer wird es in Hochrisikolagen: Mehr als 400.000 Wohngebäude liegen nach GDV-Angaben in besonders stark gefährdeten Gebieten, in denen eine risikogerechte Prämie sehr hoch ausfallen würde, und die Versicherer rechnen damit, dass sich die Schäden infolge des Klimawandels bis 2050 mindestens verdoppeln können (GDV, Naturgefahrenreport 2026). Bei Wohnraummietverhältnissen gehören die Kosten der Elementarversicherung zu den umlegbaren Betriebskosten, wenn der Mietvertrag die Umlage vorsieht (§ 2 Nr. 13 BetrKV).

Stand 17.10.2026 gibt es keine Pflicht-Elementarschadenversicherung und keinen Gesetzentwurf. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig hat am 23. September 2026 Kernpunkte eines Eckpunktepapiers genannt, das sich noch in der regierungsinternen Abstimmung befindet: Jede angebotene Wohngebäudeversicherung soll künftig in einem bestimmten Umfang Elementargefahren abdecken, Bestandsverträge sollen umgestellt und um Elementarschutz erweitert werden, Elemente der Freiwilligkeit sollen bleiben, ein Opt-out wird geprüft (Rede der Ministerin). Eine Pflicht nach dem Vorbild der Kfz-Haftpflicht soll es nicht geben; den Referentenentwurf stellte Hubig für das erste Quartal 2027 in Aussicht (Quelle: GDV, 28.09.2026). Die Versicherer hatten am 3. Dezember 2025 mit „Elementar Re“ ein eigenes Modell vorgelegt, das Elementarschutz zum Regelfall mit Opt-out machen und Hochrisiko-Wohngebäude mit gedeckelten Beiträgen bündeln soll (GDV, 03.12.2025).

Wichtig: Die ausstehende Neuregelung ist kein Grund zum Abwarten: Kreditgeber können eine Elementardeckung schon heute vertraglich verlangen.

Portfolio-Screening Schritt für Schritt

Ein belastbares Hochwasser- und Starkregen-Assessment auf Portfolioebene folgt einem Sieben-Schritte-Schema.

Schritt 1: Geocodierung. Alle Adressen hausnummerngenau in Koordinaten überführen, für große Gebäude den Gebäudeumriss hinterlegen.

Schritt 2: ZÜRS-Klassifizierung. HGK, SGK und Bachzone je Adresse beim Versicherer erfragen und mit dem Hochwasser-Check abgleichen.

Schritt 3: Überlagerung mit staatlichen Karten. Hochwassergefahrenkarte des Landes, Hinweiskarte Starkregengefahren und festgesetzte Überschwemmungsgebiete. Ergebnis je Asset: Wassertiefe und, wo ausgewiesen, Fließgeschwindigkeit.

Schritt 4: Gebäudespezifische Vulnerabilität:

Quellen: BBSR (Leitfaden Starkregen, 2018; Klimaangepasste Gebäude und Liegenschaften, 2022); § 78c WHG · Stand: Oktober 2026

Schritt 5: Klimaprojektion. Das Umweltbundesamt empfiehlt für die Taxonomie-Prüfung, einen optimistischen und einen pessimistischen Fall zu vergleichen, etwa das 15. und 85. Perzentil von RCP8.5 oder die Szenarien RCP2.6 und RCP8.5 (UBA-Factsheet). Hochwasserprojektionen sind unsicher; die Klimawirkungs- und Risikoanalyse 2021 des Bundes hält ohne zusätzliche Anpassung mehr Gebäudeschäden durch Flusshochwasser für möglich und rechnet mit intensiverem Starkregen.

Schritt 6: Finanzielle Schadensmodellierung. Schadenhöhe je Ereignis = Wassertiefe-Schadens-Funktion × Wiederbeschaffungswert × Vulnerabilitätsfaktor; Daten zur Ableitung solcher Funktionen sammelt die Hochwasserschadensdatenbank HOWAS 21 des GFZ Potsdam. Der erwartete jährliche Schaden (Annual Expected Loss, AEL) ist die Summe aus Eintrittswahrscheinlichkeit mal Schadenshöhe über alle Ereignisse.

Schritt 7: Maßnahmen, Dokumentation, Monitoring. Maßnahmenplan je betroffenem Asset, Dokumentation für Versicherer und Bank, Neubewertung nach Schadenereignissen und neuen Gefahrenkarten. Den Dekarbonisierungsfahrplan für den Bestand beschreibt der Beitrag zum Klimapfad für Wohnungsunternehmen.

Mitigationsmaßnahmen: Was wirklich wirkt

Bauliche Maßnahmen (objektbezogen)

Quellen: BBSR (Leitfaden Starkregen, 2018; Klimaangepasste Gebäude und Liegenschaften, 2022); § 78c WHG · Stand: Oktober 2026

Laut einer vom BBSR zitierten UBA-Studie können Kellerabdichtung, Rückstausicherungen und Wassersperren potenzielle Starkregenschäden an Wohngebäuden um knapp 40 % verringern; die Modellrechnung bezieht sich auf Nordrhein-Westfalen und beruht auf bestimmten Annahmen.

Planerische und versicherungstechnische Maßnahmen

Auf Quartiersebene gewinnen Retentionsflächen und das Schwammstadt-Prinzip an Bedeutung; der GDV fordert, auf Neubauten in Überschwemmungsgebieten zu verzichten. Versicherungsseitig gilt: Elementarschutz im Wohngebäudevertrag prüfen, Selbstbehalte und Mietausfalldeckung abgleichen. Einen objektbezogenen Nachweis von Gefährdung und Vorsorge liefert der Hochwasser-Pass des HochwasserKompetenzCentrums (HKC) in Köln: Nach einer Selbstauskunft im Internet prüfen gemeinsam mit der DWA ausgebildete Sachkundige das Gebäude, geben auf das Objekt zugeschnittene Hinweise zur Eigenvorsorge und stellen den Pass als Beleg aus.

Förderprogramme

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) fördert Energieeffizienz, nicht den Hochwasserschutz; Sonderkonditionen für Hochwassergebiete sieht sie nicht vor. Sinnvoll ist, Vorsorge mit ohnehin geplanten Maßnahmen zu bündeln, etwa die neue Heizung beim Heizungstausch oberhalb der Überflutungshöhe aufzustellen. Staatliche Wiederaufbauhilfen wie der Fonds „Aufbauhilfe 2021“ mit bis zu 30 Milliarden Euro gelten nur für ein bestimmtes Ereignis, hier Schäden aus dem Juli 2021, und ersetzen keine eigene Vorsorge. Wie sich fällige Erneuerungen wie der Heizungstausch mit der energetischen Sanierung bündeln lassen, beschreibt der Ratgeber Strategische Instandhaltung und ESG-Werterhalt.

Auswirkung auf Immobilienbewertung und Beleihungswert

Empirische Wertabschläge

Quellen: Kropp (2016), DGK Reihe C Heft 791; Brödner (2018), Raumforschung und Raumordnung 76 (5) · Stand: Oktober 2026

Wichtig: In Kropps Befragung von 199 Gutachterausschüssen (2014) hielten 94 % eine Wertminderung durch Hochwasserrisiko für möglich, aber nur 16 % der Ausschüsse mit Hochwasserrisiko im Bezirk kennzeichneten betroffene Kauffälle in der Kaufpreissammlung.

Beleihungswert und Bank-Implikation

Der Beleihungswert ist vorsichtig und unter Berücksichtigung der „langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts“ zu ermitteln (§ 3 Abs. 2 BelWertV); eine ausdrückliche Klimarisiko-Vorschrift oder feste Abschläge je Gefährdungsklasse enthält die Verordnung nicht. Für den Verkehrswert zählen Umwelteinflüsse zu den Lagemerkmalen (§ 5 Abs. 4 ImmoWertV). Für RICS-Mitglieder gilt bei der Bewertung gewerblicher Immobilien seit 30. April 2026 der globale Standard „ESG and sustainability in commercial property valuation“ (4. Ausgabe), der einen praktischen Rahmen vorgibt, um bedeutende Nachhaltigkeits- und ESG-Faktoren zu berücksichtigen (RICS); mehr dazu im Beitrag zur RICS-ESG-Immobilienbewertung.

Im Klimastresstest 2022 der EZB-Bankenaufsicht trugen im Hochwasserszenario Engagements in Gebieten mit hohem und mittlerem Risiko die Hälfte der Verluste, obwohl sie nur 31 % der Engagements ausmachten (EZB-Bankenaufsicht, Stresstestbericht Juli 2022). Die BaFin untersucht 2026 in Aufsichtsgesprächen, wie weniger bedeutende Institute physische Risiken in ihre Risikoinventur einbeziehen. Daten dürfen Banken gezielt bei Kunden anfragen; pauschale Datenforderungen an kleine und mittelgroße Firmenkunden mit Verweis auf vermeintliche Aufsichtsvorgaben erwartet die BaFin ausdrücklich nicht, Schätzungen sind möglich (BaFin, Risiken im Fokus 2026). Der EZB-Klimafaktor im Sicherheitenrahmen betrifft dagegen keine physischen Risiken: Er mindert seit 15. Juni 2026 den Sicherheitenwert von Anleihen nichtfinanzieller Unternehmen anhand von Transitionsrisiken; Kreditforderungen gegenüber solchen Unternehmen folgen frühestens Ende 2027. Der zusätzliche Abschlag beträgt für Anleihen wie Kreditforderungen höchstens 5 % (EZB, 24.07.2026). Wohnungsbaukredite an Privathaushalte gehören nicht dazu.

Beispielrechnung: Portfolio-Screening eines Wohnungsunternehmens

Ausgangslage (fiktives Beispiel): Bestandshalter mit 8.500 Wohneinheiten in 612 Liegenschaften, Schwerpunkt Rheinland-Pfalz und Nordrhein-Westfalen, Marktwert 1,2 Milliarden Euro. Alle Schadens- und Abschlagssätze sind Annahmen für die Rechnung, keine Marktwerte.

Schritt 1: Geocodierung. 612 Liegenschaften adressgenau verortet.

Schritt 2: ZÜRS-Klassifikation:

• HGK 1: 521 Objekte (85,1 %)
• HGK 2: 67 Objekte (10,9 %), Marktwert ca. 125 Mio. €
• HGK 3: 19 Objekte (3,1 %), Marktwert ca. 38 Mio. €
• HGK 4: 5 Objekte (0,8 %), Marktwert ca. 9 Mio. €

Schritt 3: Starkregen-Overlay. Zusätzlich 42 Objekte in SGK 3, obwohl sie in HGK 1 oder 2 liegen; Marktwert ca. 84 Mio. €.

Schritt 4: AEL-Schätzung (Annahmen in % des Marktwerts pro Jahr):

• HGK 4: 2,5 % × 9 Mio. € = 225.000 €/Jahr
• HGK 3: 0,8 % × 38 Mio. € = 304.000 €/Jahr
• HGK 2: 0,2 % × 125 Mio. € = 250.000 €/Jahr
• Starkregen-Add-on: 0,3 % × 84 Mio. € = 252.000 €/Jahr
• Portfolio-AEL: rund 1,03 Mio. €/Jahr (ca. 0,09 % des Marktwerts)

Schritt 5: Latenter Wertabschlag (Annahmen in Anlehnung an die Expertenschätzung bei Kropp 2016: 6–10 % für die Lage, 16–25 % nach einem Überschwemmungsereignis):

• HGK-4-Bestand, bereits überflutet: 16 % × 9 Mio. € = 1,44 Mio. €
• HGK-3-Bestand: 7 % × 38 Mio. € = 2,66 Mio. €
• Latenter Wertabschlag rund 4,1 Mio. € (ca. 0,34 % des Marktwerts)

Schritt 6: Maßnahmenpaket (Annahmen, CapEx über drei Jahre):

• Rückstausicherung 24 Liegenschaften: 120.000 €
• Hochwasserschutztore 5 Tiefgaragen: 75.000 €
• Elektroverlegung ins OG (HGK-4-Bestand): 180.000 €
• Versicherungsoptimierung (HGK 4): jährliche Mehrprämie 40.000 €
• CapEx gesamt 375.000 € einmalig + 40.000 €/Jahr OpEx

Ergebnis: Erwarteten Schäden von rund 1,03 Mio. € pro Jahr stehen einmalig 375.000 € und eine Mehrprämie von 40.000 € pro Jahr gegenüber. Wie stark die Maßnahmen den AEL senken, ist je Objekt zu schätzen; für Starkregen hält die zitierte UBA-Modellrechnung mit Kellerabdichtung, Rückstausicherungen und Wassersperren knapp 40 % weniger Schäden für möglich. Die Verknüpfung mit Transitionsrisiken behandelt der Ratgeber Stranded Assets vermeiden, die Bankensicht der Beitrag zum ESG-Risikomanagement der Banken nach EBA-Leitlinien.

Tools und Anbieter: Marktüberblick

Kostenfreie und öffentliche Tools

Quellen: GDV, Länderübergreifendes Hochwasserportal, BKG, BBSR, EEA · Stand: Oktober 2026

Kommerzielle Lösungen für Portfolios

Rückversicherer, Klimadaten-Spezialisten und ESG-Software-Anbieter liefern adressgenaue Gefährdungsdaten und Szenarioprojektionen. Prüfen Sie vor dem Einkauf abgedeckte Gefahren, Auflösung, Szenarien, dokumentierte Schadensfunktionen und ob Sie Ergebnisse an Bank und Versicherer weitergeben dürfen. Einen Überblick über ESG-Software-Anbieter gibt der Vergleich von ESG-Software für Immobilien.

Kosten eines systematischen Screenings

Allgemeingültige Marktpreise gibt es nicht; die Kosten hängen von Adressenzahl, Lizenzbedingungen, Vor-Ort-Begehungen und Szenariotiefe ab. Für einen ersten Überblick reichen der kostenlose Hochwasser-Check, die öffentlichen Gefahrenkarten und die ZÜRS-Einstufung Ihres Versicherers.

Ob sich Schutz rechnet, zeigt der Vergleich mit dem erwarteten Schaden. Im Beispiel des BBSR-Leitfadens Starkregen schützt eine 20 Meter lange, 1 Meter hohe Mauer für 12.200 Euro ein Wohnhaus vor einem 50-jährlichen Starkregenereignis mit 105.000 Euro Schadenpotenzial (Kostenansätze des Leitfadens von 2018).

Häufige Fehler

1. Nur Flusshochwasser betrachten. Starkregen tritt auch in HGK 1 auf; Starkregengefährdung und Rückstau gehören in jedes Screening.
2. Nur historische Daten verwenden. Für taxonomiekonform ausgewiesene Tätigkeiten verlangt die EU-Taxonomie Klimaprojektionen passend zur Lebensdauer, bei größeren Investitionen über mindestens 10 bis 30 Jahre.
3. ZÜRS als einzige Quelle. Die Klassen beschreiben die Lage; die Bauwerksvulnerabilität, etwa Schwellenhöhen, Lichtschächte und Rückstauschutz, fehlt darin. Eine Vor-Ort-Begutachtung ergänzt.
4. Versicherung als Lösung missverstehen. Elementardeckung verhindert keinen Schaden. Selbstbehalte, Nutzungsausfall und Folgeschäden bleiben je nach Vertrag beim Eigentümer.
5. Gefährdung in der Bewertung ignorieren. BelWertV und ImmoWertV verlangen, nachhaltige Objektmerkmale und Umwelteinflüsse der Lage zu berücksichtigen; die Hochwassergefährdung gehört ins Gutachten.
6. Mietausfälle vergessen. Mietausfall und Ersatzunterkünfte gehören in die Schadensrechnung, ebenso der Versicherungsumfang dafür.
7. Keine Verknüpfung mit Energetik-Sanierung. Hochwasserschutz und Klimaschutzsanierung lassen sich bündeln, etwa indem die neue Heizung beim Heizungstausch aus dem Keller verlegt wird.
8. Reporting ohne Datentiefe. CSRD-Pflichtige müssen unter ESRS E1-11 von Anfang an den Buchwert der Vermögenswerte mit wesentlichem physischem Risiko angeben.

Fazit

Hochwasser- und Starkregenrisiken zählen für Bestandshalter dreifach: bei der Versicherbarkeit, bei der Finanzierung und beim Wert. Unmittelbare gesetzliche Pflichten sind dagegen schmal: Das Wasserrecht begrenzt Neubau in Überschwemmungsgebieten und verlangt hochwassersichere Öltanks, eine Elementar-Pflichtversicherung gibt es nicht.

Beginnen Sie mit der Geocodierung und den ZÜRS-Klassen Ihres Versicherers, gleichen Sie sie mit den amtlichen Karten ab, erfassen Sie Keller, Rückstauschutz und Lage der Haustechnik, dokumentieren Sie Maßnahmen je Gebäude und verzahnen Sie das physische Risiko mit der CO₂-Bilanzierung Ihres Portfolios. Banken verknüpfen es mit ihrer PCAF-Scope-3-Berechnung für das Kreditportfolio.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen ZÜRS Geo und einer staatlichen Hochwassergefahrenkarte?

ZÜRS Geo ist das System der Versicherer mit vier Hochwassergefährdungsklassen je Adresse, ergänzt um Starkregengefährdungsklassen und die Bachzone. Staatliche Hochwassergefahrenkarten zeigen konkrete Szenarien (HQhäufig, HQ100, HQextrem) mit Überflutungsflächen und Wassertiefen. ZÜRS gibt die Gefährdungsklasse, die staatliche Karte die physische Intensität.

Wie hoch ist der Wertabschlag einer Immobilie in einem Überschwemmungsgebiet?

Eine Dissertation der Universität Bonn (Kropp 2016) fand für unbebaute Wohnbaugrundstücke in Überschwemmungsgebieten einen um 7–20 % niedrigeren Bodenwert. Nach der Befragung von Bewertungssachverständigen und Maklern sind für die Lage im Überschwemmungsgebiet 6–10 % vom Verkehrswert gerechtfertigt, nach einem tatsächlichen Überschwemmungsereignis 16–25 %.

Kommt die Pflicht-Elementarschadenversicherung 2026 in Deutschland?

Nein. Stand 17.10.2026 gibt es weder ein Gesetz noch einen Gesetzentwurf. Nach den Eckpunkten, die Bundesjustizministerin Hubig am 23. September 2026 skizziert hat, soll jede angebotene Wohngebäudeversicherung künftig Elementarschutz enthalten, und Bestandsverträge sollen umgestellt werden; eine Pflicht wie bei der Kfz-Haftpflicht ist nicht vorgesehen, ein Opt-out wird geprüft. Den Referentenentwurf hat sie für das erste Quartal 2027 in Aussicht gestellt.

Müssen Banken Hochwasserrisiko bei der Kreditvergabe berücksichtigen?

Ja. Nach den EBA-Leitlinien (EBA/GL/2025/01), die seit 11. Januar 2026 gelten (für kleine und nicht komplexe Institute spätestens ab 11. Januar 2027), müssen Banken physische Risiken in Kreditvergabe und Sicherheitenbewertung einbeziehen, etwa über Standort und Versicherungsschutz der Sicherheit. In Deutschland setzen §§ 26c/26d KWG und die MaRisk das um. Feste Abschläge je ZÜRS-Klasse schreiben weder BelWertV noch ImmoWertV vor.

Was unterscheidet Starkregenrisiko vom Flusshochwasserrisiko?

Flusshochwasser entsteht durch Pegelanstieg an Gewässern und ist räumlich konzentriert. Starkregen ist ein kurzes, lokales Ereignis, vor dem der Deutsche Wetterdienst ab 15 Litern pro Quadratmeter in einer Stunde oder 20 Litern in sechs Stunden warnt; er kann überall auftreten. Hinzu kommt Rückstau aus der Kanalisation. ZÜRS Geo weist neben der Hochwasserklasse eine Starkregengefährdungsklasse und die Bachzone aus.

Welche Hochwasserschutzmaßnahmen sind als erste umzusetzen?

Laut BBSR können schon einfache, kostengünstige Maßnahmen viel bewirken: Rückstausicherungen oder Hebeanlagen für Ablaufstellen unter der Rückstauebene, Aufkantungen an Lichtschächten und Kellertreppen, mobile Wassersperren an Türen und Tiefgaragenzufahrten. Heizung und Elektroverteilung gehören möglichst aus dem Keller, Öltanks in Überschwemmungsgebieten müssen nach § 78c WHG hochwassersicher sein.

Wie integriert man Hochwasserrisiko in ESRS E1-11?

Schrittweise: Geocodierung, Gefahrenexposition (HGK, HQ100, Starkregen), Vulnerabilität, Schadensmodellierung (AEL) und schließlich die Wirkung auf Bilanz, GuV und Cashflow. Von Anfang an anzugeben sind der Buchwert der Vermögenswerte mit wesentlichem physischem Risiko und der durch Anpassung adressierte Anteil; für weitere Angaben gelten Übergangsfristen. Berichtspflichtig sind nach der Omnibus-Richtlinie ab dem Geschäftsjahr 2027 nur Unternehmen mit mehr als 1.000 Beschäftigten und mehr als 450 Mio. € Umsatz; Deutschland hat die CSRD Stand 17.10.2026 noch nicht umgesetzt.

Sind Bestandsgebäude in Überschwemmungsgebieten überhaupt veräußerbar?

Ja. Das Bauverbot nach § 78 Abs. 4 WHG betrifft Errichtung und Erweiterung, nicht die bestehende Nutzung. In der Due Diligence sind Wertabschläge, Versicherbarkeit und Pflichten wie die hochwassersichere Nachrüstung von Öltanks (§ 78c WHG) abzubilden; Erweiterungen brauchen in der Regel eine Einzelfallgenehmigung nach § 78 Abs. 5 WHG.

Weiterführende Ratgeber

• EBA ESG-Leitlinien für Banken und Immobilien 2026: Kreditvergabe und Sicherheiten.
• ESRS-E1-Datenanforderungen für Immobilien: Klimaangaben nach ESRS.
• ESG-Due-Diligence für Immobilien: Ankaufsprüfung mit Klimarisiken.
• EU-Taxonomie-Checkliste für Immobilien: DNSH Klimaanpassung.
• EZB-Klimafaktor im Sicherheitenrahmen: was er erfasst und was nicht.
• RICS-ESG-Standard in der Immobilienbewertung: ESG im Verkehrswert.

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