CapEx-Allokation im Portfolio: das 8-%-Optimum

Dieser Artikel ist das Mathematik-Stück des Clusters. Er erklärt das Allokationsproblem selbst und zeigt, wie sich die Liquiditätsspitze glätten lässt, die bei einem späten Start entsteht. Welches Gebäude zuerst an der Reihe ist, behandelt die Sanierungspriorisierung im Wohnungsbestand; die Framework-Ebene deckt der 10-Jahres-CapEx-Plan für das Portfolio ab. Wer die Kostenkennzahl je Maßnahme noch herleiten muss, findet die Methodik unter CO₂-Vermeidungskosten je Tonne berechnen.

Warum CapEx-Allokation ein Optimierungsproblem ist

Stellen Sie sich vor, Sie haben ein festes Jahresbudget und eine lange Liste möglicher Maßnahmen über Dutzende oder Hunderte Gebäude. Jede Maßnahme hat eine Kosten- und eine Wirkungsdimension (vermiedene Tonnen CO₂). Sie können nicht alles tun. Sie müssen die Kombination wählen, die unter der Budgetgrenze die größte Wirkung erzielt. Das ist exakt die Struktur des Rucksackproblems (Knapsack): begrenztes Volumen, viele Gegenstände mit Gewicht und Wert, gesucht ist die wertmaximale Auswahl.

Die iScience-Studie der ETH Zürich (2023) hat ein verwandtes Problem durchgerechnet: die kostenoptimale Dekarbonisierung dreier realer Schweizer Portfolios institutioneller Investoren mit zusammen 235 Assets, 600 Gebäuden, 1,55 Mio. m² und rund 6,25 Mrd. Euro Portfoliowert. Mathematisch ist ihr Modell ein gemischt-ganzzahliges lineares Optimierungsproblem; das Rucksackproblem ist ein einfacher Sonderfall dieser Problemklasse. Mehrere Autoren haben laut Interessenerklärung der Studie ein Hochschul-Spin-off gegründet, das auf diesen Optimierungsmodellen aufbaut.

Der entscheidende Befund betrifft die Frage, wo eine Vorgabe greift. Die Studie vergleicht, ob Anforderungen an Effizienz, CO₂-Ausstoß, erneuerbare Wärme und Eigenstrom für jedes Gebäude einzeln gelten oder, nach dem Vorbild der CO₂-Flottengrenzwerte für Autos, als gewichteter Durchschnitt über das gesamte Portfolio. In der Strategie „Feasible low-CO₂“ des Szenarios Netto-Null 2040 ist die Portfolio-Variante bei vergleichbaren Emissionen rund 48 Mio. Euro günstiger, das sind 8 %. Die Logik dahinter ist intuitiv: An manchen Gebäuden ist die letzte vermiedene Tonne sehr teuer, an anderen liegen günstige Tonnen brach. Eine Vorgabe je Gebäude erzwingt auch die teuren Tonnen. Die Autoren weisen zugleich darauf hin, dass der flexiblere Ansatz auch günstigere Lösungen mit höheren Emissionen zulässt und emissionsstarke Gebäude im Bestand bleiben. Untersucht wurde eine mögliche Form der Regulierung; gesetzliche Vorgaben wie § 40 GModG gelten heute je Gebäude. Eigene Ziele, etwa einen Klimapfad, können Sie dagegen für das Portfolio als Ganzes festlegen.

Gebäudeweise vs. portfolioweite Optimierung

Quellen: Ergebnis-Zeile Petkov et al., iScience (2023), ETH Zürich; übrige Zeilen eigene Darstellung · Stand: Oktober 2026

Wichtig ist auch die Größenordnung der Aufgabe insgesamt. Im Vergleich der Extremstrategien der iScience-Studie (kostenminimal im Business-as-usual-Szenario gegenüber CO₂-minimal im Szenario Netto-Null 2040) steigen die Gesamtkosten um 45 % ohne Förderung beziehungsweise 25 % mit Förderung, bei 47 % weniger Lebenszyklusemissionen. Optimierung ändert nicht, dass Dekarbonisierung Geld kostet. Sie sorgt dafür, dass jeder Euro maximal wirkt.

Cost-per-tCO₂ als Selektionskriterium

Das Auswahlkriterium im Rucksackproblem sind die CO₂-Vermeidungskosten je Tonne (Cost-per-tCO₂): die Mehrkosten einer Maßnahme abzüglich der eingesparten Energiekosten, geteilt durch die über ihre Nutzungsdauer vermiedenen Tonnen. Die Methodik dahinter ist die Marginal Abatement Cost Curve (MACC): Maßnahmen werden nach Kosten je vermiedener Tonne CO₂e von günstig nach teuer gereiht und in genau dieser Reihenfolge ins Budget gepackt, bis es erschöpft ist. Ist das Jahresbudget die harte Grenze, zählt zusätzlich die Investition je Tonne, denn auch Maßnahmen mit negativen Vermeidungskosten binden zunächst Kapital.

Die günstigsten Maßnahmen sind oft technische Optimierungen. Für Lüftungsanlagen in Nichtwohngebäuden ermittelte eine vom Bundesindustrieverband Technische Gebäudeausrüstung veröffentlichte Studie (vorgestellt im November 2019) rund −216 €/t für die Wärmerückgewinnung und −203 €/t für eine variable Volumenstromregelung mit effizienteren Ventilatoren in Büro- und Verwaltungsgebäuden (BTGA-Studie). Auch umfassende Sanierungen können sich rechnen: Die EWI-Analyse der Universität zu Köln (Oktober 2022) ermittelt für ein unsaniertes Einfamilienhaus aus den 1960er-Jahren bei einer Sanierung mit Wärmepumpe auf Effizienzhaus 55 EE Vermeidungskosten von 54 €/t im niedrigen und 25 €/t im mittleren Preisszenario, im hohen Preisszenario sogar −153 €/t; für ein Haus aus den 1990er-Jahren 211–275 €/t (Betrachtung über 20 Jahre, Diskontsatz 2,5 %). Negative Werte bedeuten: Die Maßnahme spart über die Nutzungsdauer mehr, als sie kostet.

Quellen: BTGA (2019), EWI Köln (2022), UBA, BT-Drs. 21/7869, Günther et al., Climate Policy · Stand: Oktober 2026

Im EU-ETS2 gibt die Marktstabilitätsreserve bei hohen Preisen zusätzliche Zertifikate frei (Auslöser unter anderem 45 € in Preisen von 2020, indexiert); die vom Rat am 09.10.2026 angenommene Ausweitung ist noch nicht im Amtsblatt veröffentlicht. Einen festen Höchstpreis gibt es nicht. Die PIK-Spanne wurde im April 2025 veröffentlicht und unterstellt noch einen Start des ETS2 im Jahr 2027, also die Zeit vor der Verschiebung auf 2028. Wie sich CO₂-Kosten im Wohnungsbestand entwickeln können, zeigt die CO₂-Kostenprojektion für Wohnungsportfolios.

Die Spannweite macht den Hebel sichtbar: Zwischen der günstigsten und der teuersten Maßnahme dieser Auswahl liegen rund 490 € je Tonne. Wer nicht nach Vermeidungskosten reiht, finanziert womöglich die teuerste Tonne zuerst. Die Werte stammen aus unterschiedlichen Studien mit eigenen Annahmen zu Nutzungsdauer, Zins und Energiepreisen. Sie zeigen Größenordnungen, nicht den Wert Ihres Gebäudes; die Herleitung für das eigene Portfolio beschreibt der Artikel zu den CO₂-Vermeidungskosten je Tonne.

Nicht verwechseln sollten Sie Vermeidungskosten mit Kennzahlen der Fördereffizienz. Eine Angabe wie „Förder-Euro je Kilogramm jährlich eingesparten CO₂“ misst, wie viel Zuschuss eine Maßnahme je Jahrestonne bindet, nicht, was die Tonne über die Nutzungsdauer kostet. Über 20 Jahre entspricht 1 € je Kilogramm und Jahr rund 50 € je Tonne. Solche Werte gehören nicht in dieselbe Rangliste wie €/t-Vermeidungskosten.

Die Liquiditätsfalle: warum die optimale Lösung Spitzen erzeugt

Hier liegt der gefährlichste Stolperstein der reinen Optimierung und die wichtigste Warnung der iScience-Studie. Die mathematisch kostenoptimale Lösung schlägt vor, viele Gebäude in einem engen Zeitfenster zu sanieren, weil das die Gesamtkosten minimiert. Schon im Business-as-usual-Szenario ballen sich die Investitionen im ersten Modelljahr (2021); im Szenario Netto-Null 2040 ist diese CapEx-Spitze bei derselben Strategie nahezu doppelt so hoch. Die Autoren formulieren es deutlich: „Owners will be challenged to smooth portfolio CAPEX investments over the years to avoid large ‚spikes‘ with many buildings necessitating retrofits at once.“

Eine Optimierung, die ausschließlich die Gesamtkosten minimiert, kann ein Portfolio in eine Liquiditätskrise treiben. Das Optimum auf dem Papier ist nicht das Optimum in der Bilanz. Deshalb gehört eine zweite Restriktion ins Modell: ein maximales CapEx-Budget pro Jahr, das die Spitze deckelt und Investitionen über den Zeitkorridor glättet.

Hinzu kommt die Zeitachse: Zu schnell ist teuer, weil knappe Fachkräfte und Materialien die Preise treiben; zu langsam ebenfalls, weil Skaleneffekte fehlen und die Baupreise zuletzt deutlich gestiegen sind. Die richtige Geschwindigkeit ist selbst eine Optimierungsvariable. Die deutsche Realität verschärft das Spannungsfeld: Zuletzt wurde real weniger saniert, nicht mehr. 2023 flossen rund 72 Mrd. € in die energetische Sanierung von Wohn-, öffentlichen und gewerblichen Gebäuden, nominal etwa 12 Mrd. € mehr als 2021, preisbereinigt aber über 6 % weniger (DIW Wochenbericht 46/2024).

Sanierungsquote 2025: Wie groß ist die Lücke?

Die energetische Sanierungsquote ist eine Makro-Kennzahl für die Gebäudehülle (Dach, Fassade, Fenster): Welcher Anteil des Bestands wird pro Jahr energetisch ertüchtigt? Sie ist seit 2022 deutlich gefallen (BuVEG/B+L Marktdaten):

Quellen: BuVEG, Pressemitteilung vom 02.02.2026 (Erhebung B+L Marktdaten) · Stand: Oktober 2026

2025 wurden damit rund 260.000 Wohneinheiten energetisch saniert (2024: 265.000). Die Quote sagt nichts darüber, wann das einzelne Gebäude an der Reihe ist. Für Ihr Portfolio ist sie ein Frühindikator dafür, wie hart der Wettbewerb um Handwerker, Material und Förderung wird, sobald der Markt nachholt. Schon heute steigen die Kosten: Neubaupreise für Wohngebäude lagen im August 2026 um 5,5 % über dem Vorjahr, Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden um 6,0 % (Destatis, 09.10.2026).

Rechenbeispiel: Wann wird aus dem Rückstand eine CapEx-Spitze?

Angenommen, ein Bestand von 30 vergleichbaren Mehrfamilienhäusern braucht insgesamt 60 Mio. € netto für die Sanierung, und Sie haben sich als eigenes Zieljahr 2040 gesetzt. Die Gesamtsumme ist in allen drei Varianten gleich; es ändert sich nur, wie viele Jahre zur Verfügung stehen.

Quelle: eigene Modellrechnung, Annahmen im Text; Preissteigerungen nicht eingerechnet · Stand: Oktober 2026

Wer früh beginnt, verteilt den Bedarf. Wer wartet, muss in wenigen Jahren leisten, was über ein Jahrzehnt verteilt gehörte, und trifft dann auf knappe Handwerkerkapazität und gestiegene Preise. Für Wohngebäude gibt es abgesehen von einzelnen Nachrüstpflichten (etwa für die oberste Geschossdecke nach § 35 GModG) keine gesetzliche Sanierungspflicht; das Zieljahr setzen Sie selbst, über Ihren Klimapfad, Finanzierungsauflagen oder Vorgaben Ihrer Investoren. Hart ist die Frist dagegen bei Nichtwohngebäuden: Nach § 40 GModG darf ihr Primärenergiebedarf ab 01.01.2030 höchstens das 3,5-Fache und ab 01.01.2033 höchstens das 2,95-Fache des Referenzgebäudes betragen (BGBl. 2026 I Nr. 226). Für ab 1996 errichtete Gebäude und weitere Fälle gilt die Anforderung als erfüllt. Wer betroffene Objekte erst 2031 angeht, hat bis zur zweiten Stufe nur noch zwei Jahre. Details zum Mindeststandard für Nichtwohngebäude.

Drei Hebel gegen den Liquiditätsengpass

Hebel 1: früh und gleichmäßig sequenzieren. Der wirksamste Hebel ist banal und doch der am häufigsten verfehlte: früh anfangen und gleichmäßig verteilen. Die Reihenfolge folgt der Dringlichkeit (Zielpfad, gesetzliche Fristen) und den Vermeidungskosten je Objekt. Die Sanierungspriorisierung im Wohnungsbestand liefert die Logik, der 10-Jahres-CapEx-Plan die operative Umsetzung. Wie sich Sanierungen bündeln lassen, zeigt der Beitrag zur seriellen Sanierung im Wohnungsbestand.

Hebel 2: Förder-Timing nutzen. Die Förderkulisse ändert sich in angekündigten Schritten. Die seit 21.07.2026 geltenden Sätze stehen im Abschnitt zur Wärmepumpe unten. Voraussichtlich ab Q1 2027 sinkt die Grundförderung für Wärmepumpen auf 15 %, plus 15 Prozentpunkte bei EU-Herkunft (BAFA-Förderübersicht BEG EM, Stand 28.07.2026). Ab 01.02.2027 sinken die förderfähigen Höchstkosten für den Heizungstausch halbjährlich, für die erste Wohneinheit von 28.000 € in Schritten von 750 € bis auf 22.000 € ab 01.08.2030. Ab 01.01.2028 werden nur noch Wärmepumpen mit natürlichen Kältemitteln gefördert (Richtlinie BEG EM, BAnz AT 27.08.2026 B1). Der Regierungsentwurf für 2027 sieht für die Gebäudeförderung im Klima- und Transformationsfonds 12,56 Mrd. € vor, rund 590 Mio. € mehr als 2026, davon rund 8,24 Mrd. € für BEG-Einzelmaßnahmen (hib 646/2026); die Schlussabstimmung im Bundestag ist für den 27.11.2026 geplant (Bundestag).

Hebel 3: Fremdkapital mit Augenmaß. Fremdkapital glättet den Peak, indem es den Einmal-CapEx über die Nutzungsdauer streckt. Der KfW-Kredit für Effizienzhaus-Sanierungen von Wohngebäuden (Programm 261) kostet seit 29.09.2026 effektiv 3,05 bis 3,77 % (KfW-Konditionenübersicht, Stand 09.10.2026); die EZB hat ihren Einlagesatz im Juni und September 2026 auf 2,50 % angehoben (EZB). Fremdkapital erhöht die laufende Belastung, und ein zu hoher Verschuldungsgrad kann die Refinanzierung des Gesamtportfolios gefährden. Es löst zudem nicht die Frage, ob ein Objekt überhaupt sanierungswürdig ist; dafür braucht es die Entscheidung Halten, sanieren oder verkaufen.

Wovon wir klar abraten: das Aufschieben sämtlicher Maßnahmen auf die letzten Jahre vor dem eigenen Zieljahr oder, bei Nichtwohngebäuden, vor den Stufen 2030 und 2033. Dieser Pfad maximiert den CapEx-Peak, fällt mit Kapazitätsengpässen am Bau zusammen und lässt keinen Puffer für Verzögerungen.

Wärmepumpe ohne Vollsanierung: Was kostet die Tonne CO₂?

Für die CapEx-Allokation folgenreich ist die Frage, ob der Wärmeerzeuger vor der Hülle kommen darf. Die belastbarste deutsche Datengrundlage ist die Evaluation der BEG-Einzelmaßnahmen für das Förderjahr 2024, die Prognos, ifeu, FIW und ITG im Auftrag des Bundeswirtschaftsministeriums erstellt haben. Danach sind Maßnahmen an der Heizungstechnik, insbesondere Wärmepumpen, gemessen am Fördermitteleinsatz je vermiedener Tonne besonders wirtschaftlich im Vergleich zu Maßnahmen an der Gebäudehülle.

Quellen: Prognos, ifeu, FIW, ITG: Förderwirkungen BEG EM 2024 (2026), Tabellen 3-4, 4-10, 4-12 und 4-25; Werte je Tonne eigene Berechnung · Stand: Oktober 2026

Die Durchschnitte haben Grenzen: 96 % der geförderten Fälle an Wohngebäuden stammen von privaten Antragstellern mit im Schnitt zwei Wohneinheiten, und die Investitionen sind Gesamtinvestitionen ohne Abzug von Sowieso-Kosten. Zudem setzt die Evaluation für alle Maßnahmen dieselbe Wirkungsdauer von 20,1 Jahren an, obwohl Maßnahmen an der Gebäudehülle nach ihren eigenen Angaben oft länger nutzbar sind. Dass Wärmepumpen im Bestand auch ohne Vollsanierung effizient laufen können, zeigt der Feldtest des Fraunhofer ISE im Projekt „WP-QS im Bestand“: 49 Außenluft-Wärmepumpen in Ein- bis Dreifamilienhäusern mit unterschiedlichem Sanierungsstand erreichten 2024 Jahresarbeitszahlen von 2,6 bis 4,9, im Mittel 3,4. Einen Zusammenhang mit dem Baualter fand das Institut nicht; entscheidend waren die Heizkreistemperaturen (Fraunhofer ISE). Auf Mehrfamilienhäuser lässt sich das nicht eins zu eins übertragen; die nötige Vorlauftemperatur muss je Gebäude geprüft werden.

Förderung und Modernisierungsumlage für Vermieter 2026/2027

Stand 17.10.2026 (BEG-Reform mit Wirkung ab 21.07.2026): Unternehmen, Wohnungsunternehmen und Vermieter erhalten für den Heizungstausch 30 % ohne Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus (beide nur für Selbstnutzer); für Wärmepumpen sind ab Q1 2027 15 % plus 15 Prozentpunkte bei EU-Herkunft vorgesehen (Details und Start veröffentlicht das BMWE noch). Gebäudehülle 15 % (bei Wohngebäuden +5 Prozentpunkte iSFP-Bonus, aber nur auf den Teil der Kosten oberhalb einer Mindestinvestition: 30.000 € bei einer Wohneinheit, bei mehreren Wohneinheiten die normale Höchstgrenze ohne iSFP; nicht für große Wohnungsunternehmen ohne EBW-iSFP). KfW 261/263 fördern nur noch Stufen mit EE- oder NH-Klasse (z. B. Effizienzhaus 40: 10 % Tilgungszuschuss mit EE-, 15 % mit NH-Klasse). Einzelmaßnahmen (BEG EM) und Effizienzhaus-/Effizienzgebäude-Förderung (BEG WG/NWG) sind nicht mehr kombinierbar; zwischen beiden liegen drei Jahre.

Für die Reihenfolge heißt das: Der früher übliche Staffelplan „erst die Wärmepumpe als Einzelmaßnahme, später die Hülle als Effizienzhaus“ funktioniert seit 21.07.2026 nur noch mit drei Jahren Abstand (KfW-Merkblatt 261). Wer beides plant, entscheidet sich je Gebäude bewusst für einen Förderweg. Im vermieteten Wohnbestand kommt das Mietrecht hinzu: Die Kosten einer Wärmepumpe gehen nach § 559 oder § 559e BGB nur dann voll in die Modernisierungsumlage ein, wenn ein Fachunternehmer eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachweist (§ 559f BGB). Ohne Nachweis zählt nur die Hälfte der Kosten. Der Nachweis entfällt unter anderem, wenn das Gebäude nach 1996 errichtet wurde oder mit höchstens 55 °C Vorlauftemperatur bei Norm-Außentemperatur beheizt werden kann. Für Heizungsanlagen darf die Monatsmiete aus der Umlage zudem um höchstens 0,50 €/m² Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren steigen (§ 559 Abs. 3a BGB).

Wofür wir ausdrücklich nicht plädieren: die Hüllensanierung pauschal abzuschreiben. Bei sehr schlechter Bausubstanz, ungünstigem Heizlastprofil oder wenn ohne Hülle keine vertretbaren Vorlauftemperaturen erreichbar sind, gehört sie an den Anfang. Die iScience-Studie hält tiefe Sanierungen für Netto-Null sogar für dringend nötig; sie können den thermischen Energiebedarf um bis zu 50–80 % senken. In ihren CO₂-armen Strategien sind aber 50–60 % der Emissionen graue Emissionen, vor allem von Dämmstoffen, Fensterbauteilen und Photovoltaik. Entscheidend ist, dass die Wahl datenbasiert je Gebäude fällt und nicht als Reflex „Vollsanierung für alle“ oder „nur Wärmepumpe“.

Vom Modell zur Entscheidung

Ein belastbares Allokationsmodell braucht vier Inputs je Gebäude und Maßnahme. Erst ihre Kombination macht aus der Knapsack-Theorie eine umsetzbare Entscheidung.

Quelle: eigene Darstellung · Stand: Oktober 2026

Das Überschreitungsjahr kommt qualitativ als Input ins Modell: Gebäude, die früh über ihren Zielpfad steigen, erhalten Priorität, auch wenn ihre Maßnahme nicht die allergünstigste je Tonne ist. Als Zielpfad dient der eigene Klimapfad für das Portfolio oder der CRREM-Pfad als externer Referenzkorridor. CRREM bezeichnet das erste Jahr, in dem ein Gebäude seinen 1,5-°C-Pfad überschreitet, seit Juli 2025 als „Misalignment Year“ (früher „Stranding Year“). Die eigentliche Reihung nach Dringlichkeit ist Thema der Sanierungspriorisierung im Wohnungsbestand; dieser Artikel zeigt, wie sich diese Reihung mit der Budget- und Kapazitätsrestriktion zu einer Allokation verbindet.

Die Allokation ist dabei nur ein Baustein der übergeordneten Strategie. Sie schließt an die Manage-to-Green-Strategie fürs Portfolio an, beeinflusst die Frage Halten, sanieren oder verkaufen und liefert die Zahlen, um den Business Case in eine Beschlussvorlage übersetzen zu können. Für die laufende Steuerung dient die ESG-CapEx-Quote als Steuerungsgröße.

Zur Einordnung der Dimensionen: Die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (ARGE, Kiel) beziffert in ihrer Studie zum Wohnungsbau-Tag 2022 die Kosten der von ihr empfohlenen Energiespar-Sanierungen der knapp 19,3 Mio. Wohngebäude auf bis zu 150 Mrd. Euro pro Jahr, kumuliert 3,6 Bio. Euro bis 2045, bei mindestens 30 Mrd. Euro Förderung jährlich (GdW, 17.02.2022). Für nicht oder kaum modernisierte Ein- und Zweifamilienhäuser der Baujahre 1949–1978 nennt die Studie Vollkosten von 660–1.070 €/m² Wohnfläche für Effizienzhaus 115 und bis zu 1.590 €/m² für Effizienzhaus 40, für Mehrfamilienhäuser derselben Baujahre 350–630 beziehungsweise 760–970 €/m² (brutto, Kostenstand drittes Quartal 2021). Die 8 % der iScience-Studie lassen sich nicht auf diese Summe hochrechnen; sie zeigen aber, dass saubere Allokation bei Investitionen dieser Größenordnung kein Detail ist.

Häufige Fragen (FAQ)

Wie priorisiert man das CapEx-Budget über ein ganzes Immobilienportfolio?

Indem man jede mögliche Maßnahme an jedem Gebäude nach ihren CO₂-Vermeidungskosten je Tonne (Cost-per-tCO₂) reiht und unter der Budgetrestriktion die wirkungsstärkste Kombination auswählt. Das entspricht dem Rucksackproblem. Wichtig ist, das Portfolio als Ganzes zu betrachten statt Gebäude für Gebäude: Laut iScience-Studie waren Vorgaben, die nur im Portfoliodurchschnitt erfüllt werden mussten, in einer der untersuchten Strategien bei vergleichbaren Emissionen rund 8 % günstiger als dieselben Vorgaben je Gebäude.

Was ist das Rucksackproblem (Knapsack) in der CapEx-Allokation und warum ist es relevant?

Das Rucksackproblem beschreibt die Auswahl wertmaximaler Gegenstände unter einer Volumenbegrenzung. Übertragen heißt das: Bei begrenztem Budget wählen Sie die Kombination von Sanierungsmaßnahmen, die die meiste vermiedene Tonne CO₂ liefert. Die iScience-Studie der ETH Zürich hat die kostenoptimale Dekarbonisierung dreier Portfolios (235 Assets, 600 Gebäude, rund 6,25 Mrd. Euro Wert) mit einem gemischt-ganzzahligen Optimierungsmodell gerechnet, zu dessen Problemklasse das Rucksackproblem gehört.

Wie berechnet man Cost-per-tCO₂ und nutzt es für die Investitionsreihenfolge?

Man teilt die Mehrkosten einer Maßnahme abzüglich der eingesparten Energiekosten durch die über ihre Nutzungsdauer vermiedenen Tonnen CO₂e. Die Maßnahmen werden dann von günstig nach teuer gereiht (Marginal Abatement Cost Curve) und in dieser Reihenfolge ins Budget gepackt. In den hier ausgewerteten deutschen Studien reichen die Werte von rund −216 €/t (Wärmerückgewinnung in Lüftungsanlagen von Nichtwohngebäuden) bis 211–275 €/t (Sanierung eines Einfamilienhauses aus den 1990er-Jahren). Förder-Euro je Kilogramm jährlich eingesparten CO₂ sind keine Vermeidungskosten und gehören nicht in dieselbe Rangliste.

Warum drohen Liquiditätsspitzen bei der Portfolio-Sanierung und wie vermeidet man sie?

Die rein kostenoptimale Lösung schlägt vor, viele Gebäude im selben Zeitfenster zu sanieren; in der iScience-Studie ballen sich die Investitionen deshalb im ersten Modelljahr, im Szenario Netto-Null 2040 mit einer fast doppelt so hohen Spitze wie im Business-as-usual-Szenario. Vermeiden lässt sich das, indem man ein maximales Jahresbudget als zweite Restriktion ins Modell aufnimmt und die Investitionen über den Zeitkorridor glättet. Das Optimum auf dem Papier ist nicht automatisch tragbar für die Bilanz.

Lohnt sich eine Wärmepumpe ohne Vollsanierung der Gebäudehülle?

Oft ist der Wechsel des Wärmeerzeugers die günstigere erste Maßnahme, aber nicht immer. In der Evaluation der BEG-Einzelmaßnahmen 2024 kostete eine vermiedene Tonne CO₂ bei Heizungsmaßnahmen an Wohngebäuden rund 245 € Investition, bei der Gebäudehülle rund 1.690 €. Im Feldtest des Fraunhofer ISE erreichten Luft/Wasser-Wärmepumpen in Ein- bis Dreifamilienhäusern im Mittel eine Jahresarbeitszahl von 3,4. Entscheidend ist die nötige Vorlauftemperatur; im vermieteten Bestand hängt die volle Modernisierungsumlage zudem grundsätzlich am Nachweis einer Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 (§ 559f BGB).

Wie viel CapEx pro Jahr ist für die Dekarbonisierung eines Wohnungsportfolios nötig?

Für den deutschen Wohngebäudebestand beziffert die ARGE-Studie zum Wohnungsbau-Tag 2022 die Kosten der empfohlenen Energiespar-Sanierungen auf bis zu 150 Mrd. Euro pro Jahr, kumuliert 3,6 Bio. Euro bis 2045 (nur Wohngebäude). Auf Portfolioebene leitet sich der Jahresbedarf aus dem Zielkorridor, der Sanierungstiefe und der gewünschten Geschwindigkeit ab und sollte als Spitzendeckel im Allokationsmodell verankert sein.

Wie hoch ist die Sanierungsquote 2025 und warum entsteht daraus ein Liquiditätsengpass?

2025 lag die energetische Sanierungsquote der Gebäudehülle laut BuVEG (Erhebung B+L Marktdaten) bei 0,67 % für Wohngebäude und 0,92 % für Nichtwohngebäude; der BuVEG hält rund 2 % pro Jahr für nötig. Je länger ein Portfolio hinter seinem eigenen Zielpfad bleibt, desto mehr muss es später in weniger Jahren nachholen. Im Rechenbeispiel steigt der jährliche CapEx bei gleicher Gesamtsumme von 4 auf 15 Mio. €, wenn 60 Mio. € statt über 15 nur über 4 Jahre investiert werden.

Welche Sanierungsmaßnahmen haben die niedrigsten CO₂-Vermeidungskosten?

In den hier ausgewerteten Studien sind es technische Optimierungen in Nichtwohngebäuden, etwa die Wärmerückgewinnung in Lüftungsanlagen (rund −216 €/t) oder eine variable Volumenstromregelung mit effizienteren Ventilatoren (rund −203 €/t, BTGA 2019). Umfassende Sanierungen von Einfamilienhäusern mit Wärmepumpe erreichen laut EWI je nach Gebäude und Preisszenario −153 bis 275 €/t. Beim Wechsel des Wärmeerzeugers war die Investition je vermiedener Tonne in der BEG-Evaluation 2024 rund siebenmal niedriger als bei der Gebäudehülle (beide mit 20,1 Jahren Wirkungsdauer gerechnet).

Wie verbindet man den CRREM-Zielpfad mit der CapEx-Budget-Allokation?

Das Jahr, in dem ein Gebäude seinen Zielpfad überschreitet, geht als zeitliche Restriktion ins Allokationsmodell ein: Früh betroffene Gebäude erhalten Priorität, auch wenn ihre Maßnahme nicht die allergünstigste je Tonne ist. CRREM nennt dieses Jahr seit Juli 2025 „Misalignment Year“ und veröffentlicht (Stand Oktober 2026) nur 1,5-°C-Pfade; alternativ dient der eigene Klimapfad nach den Klimazielen der Bundesregierung (klimaneutral 2045) als Korridor. Die Cost-per-tCO₂-Kennzahl steuert dann die Auswahl innerhalb des Korridors.

Nächster Schritt: Allokation für Ihr Portfolio rechnen

Die Theorie ist klar, der Engpass ist die Datengrundlage. Wer Vermeidungskosten, Zielpfad und Sanierungstiefe für jedes einzelne Gebäude belastbar vorliegen hat, kann das Rucksackproblem lösen; wer sie nicht hat, optimiert im Blindflug. reduco liefert die Grundlagen dafür je Gebäude: Aus der Adresse entsteht ein 3D-Gebäudemodell auf Basis amtlicher LoD2-Daten, darauf berechnet reduco die Energie- und CO₂-Bilanz, einen Klimapfad nach den Klimazielen der Bundesregierung (klimaneutral 2045) oder auf Wunsch nach Ihrem eigenen Unternehmensziel sowie Sanierungsvarianten mit BEG-Förderung je Maßnahme und Wirtschaftlichkeit nach VDI 2067. Das Dashboard zeigt die Kennzahlen über mehrere Gebäude hinweg; die Verteilung des Budgets entscheiden Sie in Ihrem eigenen Allokationsmodell. Mehr zur Portfolio-Analyse für Bestandshalter · Kostenlos starten